№ 474
гр. гр.Несебър, 16.11.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на седми ноември през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:Валери Вл. Събев
при участието на секретаря Мая Р. Деянова
като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №
20232150100592 по описа за 2023 година
Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и по чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
От ищеца „***********“ ООД срещу ответниците Ю.Ж. и О.Ж. са предявени искове по чл.
79, ал. 1 ЗЗД и по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за присъждане на следните суми: 829,24 евро (по 414,62 евро за
всеки от ответниците) – сбор от такси за поддръжка и управление на комплекс „**********“ за
2022г. и 2023г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до
окончателното плащане, както и сумата от 248,77 евро (по 124,38 евро за всеки), представляваща
сбор от неустойки върху главницата за 2022г. и 2023г. Ищецът сочи, че ответниците са
собственици на студио № 37, представляващо самостоятелен обект с идентификатор **********, с
адрес в гр. **********“, апартаментен хотел „*********“, ет. 3, ст. 37, при равни квоти. Твърди,
че на 28.11.2016г. ответниците като възложители – собственици, сключили със „З.Ф.“ като
изпълнител Договор за управление, поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за общо
ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. № **** по регистъра на Мария Бакърджиева –
нотариус с рег. № 110 в регистъра на НК. Навежда, че по силата на чл. 2 договора „З.Ф.“ ЕООД се
задължило да извършва дейности по поддръжка на комплекса. Сочи се, че ответните страни се
задължили по чл. 4 от договора да заплащат на изпълнителя годишна такса в размер на 390 евро.
Обръща се внимание, че по чл. 14 от договора при забава на плащанията след 01.06 на съответната
година, за която се дължи такса, се начислявала неустойка в размер на 0,5 % за всеки ден забава, но
не повече от 30 % от размера на таксата. Излага, че на 18.06.2018г. между „***********“ ООД и
„З.Ф.“ ЕООД бил сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и
управление на жилищен комплекс с търговско наименование „*********“. Твърди, че по силата на
този договор ищецът е поел извършването на всички необходими дейности по поддръжката и
управлението на комплекса, както и събирането на дължимите суми. Сочи, че за сключването на
договора всички собственици били уведомени. Сочи, че задълженията са изпълнявани точно,
добросъвестно и в срок от „***********“ ООД. Развива съображения в тази насока. Обръща се
1
внимание, че от 01.01.2023г. таксата била увеличена с уведомление от ищеца в съответствие с чл. 7
от договора и за 2023г. била в размер на 439,24 евро. Излага се, че ответниците не заплатили
задълженията си за заплащане на такси по договора за 2022г. и 2023г. Обръща внимание, че
въпреки прехвърлянето на собствеността, ответниците са запазили правото си на ползване, поради
което дължат суми. Излага аргументи в насока, че прехвърлянето на собствеността е било с цел
злоупотреба с права. С тези доводи от съда се иска да уважи претенциите. Претендират се
разноски.
В срока по чл. 131 ГПК от ответниците Ю.Ж. и О.Ж., чрез особения им представител,
исковете се оспорват като неоснователни. Излага се, че Ю.Ж. изобщо не е страна по договора.
Навежда се, че от 27.09.2021г. ответниците не са собственици на имота, тъй като са го
прехвърлили, поради което не дължат суми по договора. Сочи се, че договорът е сключен с друго
лице – „З.Ф.“ ЕООД, като не е предвидено изпълнителят да може едностранно да го променя и да
прехвърля правата и задълженията си по него. Твърди се, че ответниците не са били уведомени за
договора между „З.Ф.“ ЕООД и ищеца. Излагат се доводи, че ищецът не е титуляр по договора.
Твърди се, че поради тази причина той не може и да увеличава размера на таксите по него.
Отправя се възражение по чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС, като се твърди, че ответниците не са пребивавали
на адреса през 2022г. и 2023г. Излага се, че ответниците не са изпаднали в забава, поради което не
дължат и неустойки. Сочи се, че ищецът претендира недопустимо кумулиране на неустойка за
забава и законна лихва. С тези доводи от съда се иска да отхвърли претенциите.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни
изводи:
По предявения иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД:
В тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка – Договор от
28.11.2016г. за управление, поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с
нотариално удостоверени подписи рег. № **** по регистъра на Мария Бакърджиева – нотариус с
рег. № 110 в регистъра на НК, сключен между „З.Ф.“ ЕООД и ответниците, както и, че на
18.06.2018г. между „***********“ ООД и „З.Ф.“ ЕООД бил сключен Договор за възлагане
извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско
наименование „*********“, по който ищецът е престирал – изпълнил задълженията си за 2022г. и
2023г., а за ответниците – като собственици на самостоятелен обект, е възникнало задължение за
заплащане на претендираните суми, както и квотите в собствеността, които всеки от ответниците
притежава. Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и изискуемостта й.
Ищецът основава претенцията си на Договор от 28.11.2016г. за управление, поддръжка, и
обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. №
**** по регистъра на Мария Бакърджиева – нотариус с рег. № 110 в регистъра на НК, сключен
между „З.Ф.“ ЕООД и ответниците (на л. 8 – л. 12 от делото). С договора „З.Ф.“ ЕООД се
задължило срещу възнаграждение да извършва поддръжка на площите и съоръженията за общо
ползване в комплекс „**********“, находящ се в ПИ с идентификатор № *************.
Ответниците подписали договора като „възложители“, в качеството си на собственици на студио
№ 37 с идентификатор **********, находящо се на трети етаж с площ от 34,18 кв. м. В чл. 2 от
договора е пояснено какво включват дейностите по управление и поддръжка. В чл. 4 от договора
било уговорено, че възложителят (ответниците) се задължава да заплаща годишно възнаграждение
в размер на общо 390 евро с ДДС. Според чл. 5 от договора таксата следвало да се заплаща
2
ежегодно – след получаването на акт 15 (такъв е получен на 20.05.2016г. – на л. 25 – л. 27 от
делото). В чл. 14 от договора било уговорено заплащането на неустойка в размер на 0,5 % за всеки
ден забава, но не повече от 30 процента от размера на дължимата такса – при забавяне плащането
на годишната такса след 01.06 на текущата година. С чл. 16 от договора възложителят дал право
на изпълнителя да прехвърли правата по този договор на трето лице, което в съответствие с
предвиденото в договора да изпълнява задачите във връзка с поддръжката на зоните за общо
ползване в комплекса. Съгласно чл. 3 договорът не е обвързан със срок. В чл. 17 от договора било
предвидено, че същият влиза в сила от сключването му и запазва действието си до промяна на
собствеността върху самостоятелния обект, а според чл. 18 – договорът е вписан и е
противопоставим на евентуалните последващи приобритатели на самостоятелния обект.
От текста на договора става ясно, че О.Ж. и Ю.Ж. са го подписали в качеството си на
собственици на студио № 37 с идентификатор **********. В това свое качеството те възложили
на „изпълнителя“ по терминологията на договора извършването на дейностите по чл. 2. Съдът
намира, че не съществува пречка при спазване на принципите за свобода на договаряне, отделните
собственици да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори
не се влияят от правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС – напр. Определение
№ 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС. Следва да се
акцентира на обстоятелството, че договорът е сключен от ответници в особено тяхно качество –
като „собственици“ на самостоятелен обект, който се намира в сграда, построена в ПИ с
идентификатор *************. Всички дейности по договора са свързани с управление и
поддръжка на целия комплекс. Поради тази причина изпълнението на задълженията на
„изпълнителя“ по договора е пряко свързано с притежаваното право на собственост от Олена и
Ю.Ж. на самостоятелен обект, находящ се в сграда, построена в поземления имот. Т.е. дейностите
по договора са пряко обвързани с правото на собственост, притежавано от ответниците. Този
извод произтича както от специфичния характер на дейностите в чл. 2 от договора, така и от
изричната разпоредба на чл. 17 от договора, според която действието му е обвързано с
притежаваното право на собственост върху самостоятелния обект. Налага се извод, че със
сключването на договора от 28.11.2016г. между странните е възникнала облигационна връзка по
двустранен договор, по силата на която изпълнителят се задължил да извършва дейности, пряко
насочени към упражняваното от другата страна (ответниците) право на собственост върху
самостоятелен обект в сграда. За собственика е възникнало задължение да извършва насрещна
престация – заплащане на годишно възнаграждение, което се дължи до 01.06 на текущата година –
чл. 14 от договора.
По делото се установява, че с нотариален акт № ***, том **, рег. № *****, дело № **** от
27.09.2021г. на нотариус Стоян Ангелов (на л. 62 – л. 63 от делото) Ю.Ж. и О.Ж. се разпоредили в
полза на А.Ж., като й прехвърлили (чрез дарение) собствеността върху студио № 37 с
идентификатор **********. Сделката е вписана на същата дата (видно от приложената справка от
Служба по вписванията на л. 64 от делото). Т.е. от този момент ответниците са загубили
качеството „собственик“ на самостоятелен обект в сграда, разположена в ПИ с идентификатор
************* и по силата на чл. 17 от договора същият е преустановил действието си спрямо тях.
Към момента на възникване на задълженията за 2022г. и 2023г. (на 01.06.2022г. и
01.06.2023г.) договорът не е действал по отношение на ответниците, поради което за тях не е
възникнало задължение да заплащат претендираните суми въз основа на този договор (за
посочените периоди). Следва да се отбележи, че възраженията на ищеца, свързани с прехвърлената
3
собственост, са неоснователни. На първо място – както е посочено в протоколно определение за
отказ производството да бъде спряно до приключване с влязъл в сила съдебен акт на делото,
образувано по иск по чл. 135 ЗЗД, предявен от ищеца срещу ответниците, в правната теория ясно
са разграничени правните последици, които настъпват при иск по чл. 135 ЗЗД в отношенията
между кредитора (ищеца), длъжника (ответниците) и третото лице – приобретател (А.Ж.).
Обявената недействителност ползва само кредитора, като съдебното решение (дори при уважаване
на иска) не създава вещно право на собственост, а само осигурява възможност на ищеца да
удовлетвори вземанията си от цената на имуществото, предмет на обявената за относително
недействителната сделка (при евентуалната му публична продан). Действителността на договора
за дарение ще се запази – т.е. независимо от изхода на спора с правно основание чл. 135 ЗЗД, А.Ж.
ще запази качеството си „собственик“ на недвижимия имот за процесните периоди – 2022г. и
2023г.
Не може да се приеме тезата, че след като ответниците са запазили пожизнено право на
ползване върху самостоятелния обект, те продължават да са задължени по договора. Тази теза е в
явно противоречие с разпоредбите на чл. 17 и чл. 18 от договора, според които договорът
преустановява действието си по отношение на досегашните собственици – с прехвърляне на
собствеността (не е поставена зависимост от вещното право на ползване), а самият договор е
противопоставим на новия собственик с оглед вписването му. Именно във връзка с горното не
може да се приеме, че е налице хипотеза на злоупотреба с права, тъй като сделката по прехвърляне
на имота е вписана и от този момент е оповестена за всички. Ето защо прехвърлянето на
собствеността по никакъв начин не би могло да наруши правата на ищеца във връзка с договора.
От всичко изложено до тук може да се направи извод, че предявеният иск за главница
следва да бъде отхвърлен.
По иска по чл. 92, ал. 1 ЗЗД:
В тежест на ищеца е да докаже, че между страните е уговорена валидна неустоечна клауза в
Договор от 28.11.2016г. за управление, поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за общо
ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. № **** по регистъра на Мария Бакърджиева –
нотариус с рег. № 110 в регистъра на НК, сключен между „З.Ф.“ ЕООД и ответниците и
осъществяване на предвидените в нея предпоставки, пораждащи вземането му за неустойка, както
и неговия размер. След като не се установи за процесните периоди да е действал договор, който
обвърза ищеца и ответниците, то и претенцията за неустойка следва да бъде отхвърлена.
При този изход на спора на ищеца не се дължат разноски, а от ответниците такива не са
направени.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „***********” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление в гр. ****** ул. ******** Вапцаров № *****, срещу О.Ж., родена на *******г.,
гражданин на ********, с постоянен адрес в България в гр************, апарт.хл"*********", ет.
**********, БУЛСТАТ: **************, искове: с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за
присъждане на сумата от 414,62 евро, представляваща ½ съответно на притежаваните идеални
части в съсобствеността от сумата от 829,24 евро – сбор от такси за поддръжка и управление на
4
комплекс „**********“ за 2022г. и 2023г., дължими за студио № 37, представляващо
самостоятелен обект с идентификатор **********, с адрес в гр. **********“, апартаментен хотел
„*********“, ет. 3, ст. 37, по Договор от 28.11.2016г. за управление, поддръжка, и обслужване на
съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. № **** по
регистъра на Мария Бакърджиева – нотариус с рег. № 110 в регистъра на НК, вземанията по който
са прехвърлени на „***********” ООД по силата на Договор за възлагане извършването на
дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование
„*********“ от 18.06.2018г., ведно със законната лихва върху тези суми, считано от датата на
подаване на исковата молба – 05.06.2023г., до окончателното изплащане и с правно основание чл.
92, ал. 1 от ЗЗД за присъждане на сумата от 124,38 евро, представляваща ½ съответно на
притежаваните идеални части в съсобствеността от сумата от 248,77 евро - сбор от неустойки
върху главниците за всяка от годините 2022г. и 2023г. по чл. 14 от Договор от 28.11.2016г. за
управление, поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариално
удостоверени подписи рег. № **** по регистъра на Мария Бакърджиева – нотариус с рег. № 110 в
регистъра на НК.
ОТХВЪРЛЯ предявените от „***********” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление в гр. ****** ул. ******** Вапцаров № *****, срещу Ю.Ж., роден на ************г.,
гражданин на ********, с постоянен адрес в България в гр************, апарт.хл"*********", ет.
**********, БУЛСТАТ: ***********, искове: с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за присъждане
на сумата от 414,62 евро, представляваща ½ съответно на притежаваните идеални части в
съсобствеността от сумата от 829,24 евро – сбор от такси за поддръжка и управление на комплекс
„**********“ за 2022г. и 2023г., дължими за студио № 37, представляващо самостоятелен обект с
идентификатор **********, с адрес в гр. **********“, апартаментен хотел „*********“, ет. 3, ст.
37, по Договор от 28.11.2016г. за управление, поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за
общо ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. № **** по регистъра на Мария
Бакърджиева – нотариус с рег. № 110 в регистъра на НК, вземанията по който са прехвърлени на
„***********” ООД по силата на Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка
и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „*********“ от 18.06.2018г., ведно
със законната лихва върху тези суми, считано от датата на подаване на исковата молба –
05.06.2023г., до окончателното изплащане и с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за присъждане
на сумата от 124,38 евро, представляваща ½ съответно на притежаваните идеални части в
съсобствеността от сумата от 248,77 евро - сбор от неустойки върху главниците за всяка от
годините 2022г. и 2023г. по чл. 14 от Договор от 28.11.2016г. за управление, поддръжка, и
обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. №
**** по регистъра на Мария Бакърджиева – нотариус с рег. № 110 в регистъра на НК.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчване на препис.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
5