№ 284
гр. Варна, 31.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Ванухи Б. Аракелян
Членове:Анета Н. Братанова
Дарина Ст. Маркова
при участието на секретаря Дарина Б. Баева
като разгледа докладваното от Дарина Ст. Маркова Въззивно търговско дело
№ 20243001000177 по описа за 2024 година
И за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е въззивно, образувано по жалба на „Ем Ди Лидерс“
ЕООД със седалище гр.Варна срещу решение № 560 от 29.12.2023г. по
търг.дело № 671/22г. по описа на Варненски окръжен съд, в частта му, с която
дружеството е осъдено да заплати на „Еко Лозенец“ ЕООД със седалище
гр.София сумата 21 517.26лв., представляваща наемна цена за месеците юни,
юли и август 2022г. по договор за наем, сключен на 01.06.2022г. на основание
чл.232 ал.2 от ЗЗД, ведно със законна лихва от завеждане на исковата молба в
съда до окончателното и изплащане, както и е осъдено да заплати направените
по делото разноски в размер на 2 235лв.
Твърди че постановеното решение е недопустимо, поради липса на
подведомственост на повдигнатия спор на Окръжен съд – Варна, евентуално е
неправилно.
Сочи че договорът за наем между страните е прекратен по твърдения на
ищеца с изявление, направено с нотариална покана, връчена му на 13.10.2022г.
Поради което и спорът се основава на твърдения за дължима парична сума на
1
основание прекратен договор за наем. Позовава се на разпоредба в договора за
наем, съобразно която всички спорове относно прекратяването на договора
следва да бъдат отнесени за разрешаване пред посочения арбитражен съд.
На следващо място оспорва извода на първоинстанционния съд, че
ищецът – наемодател е изпълнил задължението си за предаване на наемателя
на наетия имот. Сочи че съобразно чл.6.1 от договора за фактическото
предаване на имота се съставя подробен приемо-предавателен протокол, а
такъв не е представен, поради което и изводът на съда, че е изпълнено
задължението за предаване на вещта е неправилен. Сочи че в представените
като извадка от приложение 1 приемо-предавателен протокол страниците не
могат да бъдат индивидуализирани като страници на един и същ документ,
липсват начална и крайна страница, съдържаща подписи на страните, поради
което и същият може да бъде ценен единствено като проект. Също така сочи
че същите, доколкото част от тях съдържат подпис на неговия управител,
съдържат изявление единствено за налично оборудване. Сочи че от така
представените документи не се установява предаването на съществени части
от вещата – закрит плувен басейн, открит паркинг, ресторант, механа и лоби
бар.
Сочи че съдът в нарушение на процесуалните правила е допуснал
събирането на гласни доказателства за установяване на факта на предаване на
вещта. Твърди че в договора страните са уговорили писмена форма за
доказване на предаването на веща, поради което и установяването със
свидетелски показания е недопустимо. Евентуално, дори и да се приемат за
допустимо гласните доказателства, съдът не е извършил преценка на
заинтересоваността на разпитаната свидетелка – майка на управителя. Твърди
че от гласните доказателства се установява че е извършено ръчно изготвяне
на описи, които е следвало да бъдат изготвени на компютър и подписани,
което е не е сторено.
Оспорва извода на съда, че е установено ползването на вещта от
ответника. Оспорва извода на съда, че в обект Хотел Шато Вапцаров в периода
м.юни – м.септември 2022г. са били регистрирани две фискални устройства на
рецепция и бар – фоайе, от чиито регистри са отчетени приходи от услуги в
размер на 60 385.21лв. и от продажби на стоки в размер на 13 266.06лв.
Позовава се на приетата експертиза според която са регистрирани три
2
фискални устройства, две от които за обекти Парк хотел Панорама – лоби бар
и рецепция. Твърди че само по себе си наличието на регистриран касов апарат
в обект Хотел Шато Вапцаров и назначаването на служители с месторабота
посочения обект е обосновано от действия на наемателя по осигуряване на
задължителните изисквания и условия за ползване на вещта по
предназначение, но установената липса на отчетени приходи и липсата на
доказателства за предоставен труд от назначените лица потвърждават
възражението му за липса на изпълнено задължение за предаване на вещта.
Твърди че посочените приходи в експертизата са отчетени касови продажби
през фискалните устройства, регистрирани на различен обект.
На следва място оспорва извода на съда че на ответника са изпратени и
той е получил фактури за наем за периода м.юни, м.юли и м.август 2022г.
Твърди че представеното по делото писмо от трето неучастващо лице е
представено след предоставения от съда срок, поради което и същото следва
да бъде изключено от доказателствата по делото.
Моли съда да отмени решението на първоинстанционния съд в
обжалваната му осъдителна част и да постанови друго, с което предявения
срещу него иск за незаплатена наемна цена да бъде отхвърлен изцяло.
Претендират направените по делото разноски. В съдебно заседание, редовно
призовани, не се явява представител, не изразява становище по жалбата.
Въззиваемата страна „Еко Лозенец“ ЕООД със седалище гр.София, в
депозиран в срока по чл.263 ал.1 от ГПК отговор, изразява становище за
неоснователност на подадената жалба и моли съда да потвърди обжалваното
решение. В съдебно заседание, чрез процесуален представител, оспорва
жалбата, моли съда да потвърди
Въззивният съд, след съвкупна преценка на събраните по делото
доказателства, заедно и поотделно, и съобразно предметните предели на
въззивното производство, приема за установено следното:
Предмет на въззивно производство е осъдителен иск от „Еко Лозенец“
ЕООД срещу „Ем Ди Лидерс“ ЕООД за заплащане на дължима наемна цена за
месеците юни, юли и август 2022г. по договор за наем между страните от
01.06.2022г. на обект оборудван хотел в гр.Банско на основание чл.232 ал.2 от
ЗЗД.
На първо място съставът на въззивния съд намира оплакването за
3
неподведомственост на спора пред съда за неоснователно. В раздел други
условия на договора страните са уговорили всички спорове по договора с
изключение на спор относно прекратяването на договора да бъдат
разглеждани от компетентните съдилища. Само по отношение на спорове
относно прекратяване на договора е уговорен арбитраж. Настоящият спор не е
сред изключението, тъй като е с предмет неизпълнение на задължение на
наемателя за заплащане на наемна цена.
Не е спорно между страните по делото сключването между тях на
договор за наем от 01.06.2022г., по силата на който „Еко Лозенец“ ЕООД е
предоставил на въззивника „Ем Ди Лидерс“ ООД за временно и възмездно
ползване четириетажна масивна сграда, представляваща оборудван хотел с
обща РЗП 4 393.78 кв.м. със закрит плувен басейн и открит паркинг,
ресторант, механа, лоби бар и хотелски стаи и оборудване за срок от пет
години при месечна наемна цена в размер на 3 056 евро без ДДС за първата
година от договора. Не е спорно че за процесния период м.юни, м.юли и
м.август 2022г. страните са обвързани от сключения между тях действителен
договор за наем. Предприетите действия по разваляне на договора от страна
на наемодателя през м.септември са неотносими към предмета на спора.
Не е спорно между страните, че договорената наемна цена за процесния
период не е платена. Спор по отношение на размера и няма пред въззивния
съд.
Възраженията на въззивника за недължимост на наемната цена,
поддържани пред въззивния съд, се основават на твърдения за неизпълнени
задължения на наемодателя за предаване на обекта с писмен приемо-
предавателен протокол, за лошо състояние на покрива на хотела,
непозволяващо ползването му по предназначение и неиздаване на данъчни
фактури за дължимата наемна цена.
Съставът на въззивния съд намира, че въззиваемото дружество –
наемодател е изпълнило задължението си да предаде имота, предмет на
наемния договор в състояние, позволяващо ползването му според
предназначението му като хотел.
На първо място в отговора на исковата молба е направено само
възражение, че наемодателят не е изпълнил задължението си да предаде имота
в състояние, което да позволява ползването му по предназначение.
4
Възражение, че имотът фактически не е предоставен за ползване от наемателя
няма. С допълнителния отговор на исковата молба е въведено възражение, че
имотът не е предаден съобразно уговорения в договора начин с подписване на
приемо-предавателен протокол, приложение 1 към договора.
С оглед така направените възражения от наемателя, съставът на
въззивния съд намира, че спор относно фактическото предаване на имота,
предмет на договора няма. При липсата на спор досежно предаването на
фактическата власт върху имота, съдът намира че само липсата на писмен
приемо-предавателен протокол към договора е ирелевантна за дължимостта
на наемната цена, която се дължи за ползването на имота, предмет на
договора. Още повече че в настоящия случай имотът, предмет на договора е
подробно описан в чл.1.1 и спор за това какво представлява няма. Доколкото
същият се отдава под наем ведно с оборудването в него, съобразно
предназначението му за хотел, съставянето на протокол, в който следва да
бъдат описани помещенията и оборудването в тях, както и състоянието им, е
от значение за състоянието, в което се отдава имота и за възможността да се
ползва по предназначение, състоянието на обекта при предаването би било от
значение и при връщането му, в хипотеза на констатирани щети. С такива
претенции съдът не е сезиран, поради което и съдът не обсъжда събраните по
делото доказателства досежно изготвянето на приложение 1 и към договора –
приемо – предавателен протокол, чието съставяне е регламентирано в чл.1.1 и
чл.6.1 от договора.
Фактическата власт върху имота се установява и от събраните по делото
гласни доказателства – показанията на свидетелката Вапцарова, които съдът
кредитира изцяло, при условията на чл.172 от ГПК, както и от заключението
на приетата по делото съдебно-счетоводна експертиза, установяващо че
наемателят „Ем Ди Лидерс“ ЕООД е регистрирал в НАП на 17.06.2022г.
ЕКАФП в обекта, предмет на договора, хотел „Шато Вапцаров“, на ул.“Солун“
23 и за периода 04.07.2022г. – 26.09.2022то, за фискално устройство с тази
регистрация е реализиран касов приход. Свидетелката Вапцарова сочи че през
лятото след подписване на договора хотелът е работел, имало е туристи, тя е
засичала че хотелът е бил пълен с деца, работело е заведението към хотела.
Възражението на въззивника, че състоянието на предадения му имот не
отговаря за полазването му съобразно договорното предназначение е
5
конкретизирано в отговора на исковата молба с лошо състояние на покрива на
хотела и неизпълнено задължение за ремонт на същия. Възражение, че други
части от обекта, както и оборудването им, са негодни за ползване няма
направено. Твърдението на въззивника в отговора на исковата молба е за
установено още в преговорния процес наличие на течове от покрива на имота
и необходимост от ремонтни работи, задължение за извършването на които е
поел наемодателят. Съставът на въззивния съд намира, че уговорката в чл.7.3
б.а и б.б от договора Задължения за поддръжка, ремонти и поправки на
повреди по недвижимия имот следва регламентацията на чл.231 от ЗЗД за това
кой следва да извършва поправки и ремонти в отдадения под наем обект.
Поето задължение от наемодателя за извършване на ремонтни дейности на
покрива, в определен срок, няма в подписания договор. Доказателства за лошо
състояние на покрива няма ангажирани. От показанията на свидетелката
освен за това че отдаденият под наем обект през лятото на 2022г. е работел
като хотел, се установява и че покривът на хотела е бил в добро състояние, а
фотоволтаична система е изграждана над покрива на басейна, а не на покрива
на хотела, които са отделни.
С оглед на така изложеното, съставът на въззивния съд намира,
възражението за недължимост на наемна цена поради лошо състояние на
покрива на хотела, непозволяващо използването му предназначение за
недоказано и неоснователно.
Неоснователно е възражението за недължимост на наемната цена
поради неиздадени данъчни фактури. Съобразно постигнатото съгласие в
т.4.3.2 от договора плащането на наемните вноски за процесните месеци юни,
юли и август 20222г. следва да се извърши на първи септември и същото е в
размер на сумата 9 168 евро без ДДС. Плащането следва да бъде направено по
банков път между първо и осмо число на месеца. Плащането следва да
направено срещу издадена от наемодателя данъчна фактура.
При наличието на изрично уговорен срок за плащане на процесните
наемни вноски, падежът им е определен и задължението на наемателя за
плащане е изискуемо с настъпването на срока. Установено е знание на
банковата сметка на наемодателя, с оглед представени по делото
доказателства за предходно извършени плащания на депозит по договора.
Регламентираното издаване на данъчна фактура е задължение на наемодателя
6
по смисъла на чл.113 ал.1 от ЗДДС. Като доказателство по делото е
представена издадена от наемодателя фактура № 787 от 04.09.2022г. за
дължимия за трите месеца наем в общ размер на сумата 21 517.26лв.
Представена е справка от електронен сайт сочеща на изпращане на фактурата
на имейл адрес, посочен в договора, и преглеждането и на 18.09.2022г.
С оглед на така изложеното, съставът на въззивния съд намира, че
наемателят не е заплатил в уговорения срок дължимата наемна цена за
периода м.юни – м.август 2022г., поради което и предявеният осъдителен иск
е доказан и основателен и следва да бъде уважен. Първоинстанционното
решение в обжалваната му осъдителна част следва да бъде потвърдено.
На основание чл.78 ал.1 от ГПК в полза на въззиваемото дружество
следва да бъдат присъдени направените по делото за въззивна инстанция
разноски в размер на сумата 1 520лв., представляваща адвокатско
възнаграждение.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 560 от 29.12.2023г. по търг.дело № 671/22г.
по описа на Варненски ОС, търговско отделение в частта му, с която „Ем Ди
Лидерс“ ЕООД със седалище гр.Варна е осъдено да заплати на „Еко Лозенец“
ЕООД със седалище гр.София сумата 21 517.26лв., представляваща наемна
цена за месеците юни, юли и август 2022г. по договор за наем, сключен на
01.06.2022г. на основание чл.232 ал.2 от ЗЗД, ведно със законна лихва от
завеждане на исковата молба в съда до окончателното и изплащане, както и е
осъдено да заплати направените по делото разноски в размер на 2 235лв.
ОСЪЖДА „Ем Ди Лидерс“ ЕООД със седалище гр.Варна, адрес на
управление гр.Варна, ул.“Ген.Гурко“ № 13, вх.А, ап.27, ЕИК *********, да
заплати на „Еко Лозенец“ ЕООД със седалище гр.София, ЕИК *********,
сумата 1 520лв. /хиляда петстотин и двадесет лева/, представляваща
направени разноски за въззивно производство.
7
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ при
условията на чл.280 ал.1 и ал.2 от ГПК в едномесечен срок от връчването му
на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8