РЕШЕНИЕ
№ ………
гр. Варна, 19.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД - ВАРНА, Гражданско отделение, 8 с-в, в открито заседание, проведено на
тридесети септември през две хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: РАЛИЦА РАЙКОВА
при
секретаря Величка Велчева, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 2990 по описа за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявени от „А.н.и.“ АД срещу С.Л.Ф.
кумулативно обективно съединени искове: 1) с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД
за заплащане на сумата от 256 евро, частичен иск от 4860 евро, представляваща
дължимо възнаграждение по т. 4.6 от Ексклузивен договор за посредничество от
10.11.2016 г.; 2) с правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 25
евро, частичен иск от 405 евро, представляваща неустойка по т. 9.1 от договора
за посредничество за периода от 06.11.2017 г. до 16.11.2017 г. (вкл.), ведно
със законната лихва върху задълженията, считано от датата на предявяване на
иска – 26.02.2021 г. до окончателното им заплащане, както и в условията на
евентуалност 3) иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 256
евро, частичен иск от 6750 евро, представляваща неустойка по т. 9.1, изр. 2-ро
от договора за посредничество.
Твърди се в исковата молба, че между страните е сключен ексклузивен договор
за посредничество от 10.11.2016 г. относно продажбата на недвижим имот,
собственост на ответницата, находящ се в гр. Варна,
ж.к. „Бриз“, м-ст Свети Никола с площ от 108,68 кв.м.
Излага се, че съгласно условията на договора ищецът се съгласил да продава
имота при изключителни права, срещу задължението на ответницата да заплати
възнаграждение, като в договора била посочена продажна цена в размер на
135 000 евро. Навежда се довод, че ищецът в изпълнение на задълженията си
по договора за посредничество направил професионални снимки на имота, изготвил
сравнителен пазарен анализ, рекламирал имота и организирал кампания за представяне
на имота на други консултанти. Поддържа, че на 25.07.2017 г. бил организиран и
осъществен оглед с Е.В.П. в присъствието на ответницата и консултант на
купувача – Е.А. (също представител на „А.н.и.“ АД). Ищецът излага как е
преминал огледът и положителната нагласа на купувача по време на провеждането
му. За извършения оглед Е. П. подписала Регистър на предложените имоти и в
проведен впоследствие разговор с нейния консултант заявила, че обмисля
покупката с баща си, тъй като той ще вземе решението, поради обстоятелството,
че ще предостави по-голямата част от паричните средства за продажната цена на
имота. След това обаче Е.В.П. спряла да отговаря на обажданията на консултанта
и Д.К. – мениджър на ищцовото дружество се свързал с
ответницата и нейния приятел, които му заявили, че имотът ще бъде продаден
именно на тези клиенти, но няма да заплатят дължимото възнаграждение, тъй като
ищецът не направил нищо за тях. Представителят на ищеца ги поканил в офиса на
дружеството, за да довършат сделката, като уточнил че могат да коментират
възнаграждението след като направят сделка, но поканата била отклонена. Посочва
се, че след направена справка в системата на Имотния регистър ищецът установил,
че процесният имот бил продаден от ответницата на В.П.В.и
А.С. В. с НА от 06.11.2017 г., които са родителите на купувача Е. В. П., с
който ищецът имал сключен договор за посредничество от 26.07.2017 г. Отношенията
между нея и ищеца били уредени със спогодба от 01.06.2018 г. , с която тя
признала и потвърдила посредничеството на „А.н.и.“ АД. Твърди се, че съгласно
чл. 4.6 от договора ответницата дължала възнаграждение при продажба на имота,
независимо дали купувачът е представен от посредника, в размер на 3% от
посочената продажна цена в договора за посредничество, а именно 135 000
евро, поради което възнаграждението възлизало на 4860 евро и се дължало от
датата на продажбата – 06.11.2017 г. Поддържа се, че ищцовото
дружество е изпълнило задълженията си по договора, в резултат на което имотът е
придобит от свързани лица по см. на т. 6, тире 5-то от договора с купувач,
представен от него, като е имало готовност и да осигури организационното обслужване
на сделката до сключването на окончателен договор, което било осуетено от
самата ответница. Съгласно чл. 9.1. от договора ответницата дължала мораторна неустойка в размер на 1% от неизплатеното
възнаграждение, но не повече от 10% от общата сума, като максималният размер на
неустойката възлизал на 405 евро за периода от 06.11.2017 г. до 16.11.2017 г.
Отделно от това, съгласно чл. 9.1., изречение второ от договора, хипотеза втора
– ако продавачът продаде имота без посредничеството на ищеца, дължи неустойка в
размер на 5% от продажната цена, посочена в договора. В случай че се приеме, че
сделката не е сключена с посредничеството на ищцовото
дружество, същото претендира в условията на евентуалност заплащането на
последната неустойка, тъй като ответницата се е задължила да не продава имота,
самостоятелно или чрез посредничеството на друго лице, съгласно т. 4.1. от
договора. Излага, че размерът на неустойката е 6750 евро. При тези съображения
моли за уважаване на предявените частични искове и присъждане на сторените
разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор
на исковата молба от ответницата С.Л.Ф., с който
се изразява становище за неоснователност на исковите претенции. Не се оспорва обстоятелството, че страните са сключили процесния
договор за посредничество. Твърди, че същият бил сключен за срок от 3 месеца, в
който ищецът не успял да продаде имота на исканата от клиента цена. След
изтичане на този срок ответницата провела разговор с брокера си Т. К., която я
посъветвала да намали продажната цена, тъй като на исканата от ответницата
имотът бил непродаваем. Ответницата излага, че обмислила предложението, но
решила временно да отдаде имота под наем, тъй като вече имала готов наемател, а
и да изчака пазарът на недвижими имоти да стане по-благоприятен. Твърди, че
уговорката ѝ с брокера била да прекратят съвместната им работа по
сключения ексклузивен договор. Поддържа, че ищецът не е извършил никаква
дейност по свързването ѝ с купувачите. Навежда довод, че лицето Г.К. се
свързало с Н. М., с който тя живее на семейни начала, което проявило интерес
към имота ѝ. Наемателят на имота П.Д. представил апартамента на Г.К., а
ответницата не присъствала на огледа. След няколко дни Г. К. отново се свързал
с Н. М.и го уведомил, че желае да закупи имота по най-бързия начин. Така на
06.11.2017 г. била извършена сделката между ответницата и В.В.
и А. В., които били доведени от Г. К. и които ответницата не познавала. Сочи,
че едва с получаването на исковата молба е разбрала, че това са родители на Е.П.,
с която извършила оглед на 25.07.2011 г. Допълва, че за нея е необяснимо защо
до настоящия момент ищцовото дружество не е отправило
претенция за възнаграждение по договора от 10.11.2016 г., още повече, че и към
момента има договорни отношения с него по договор за посредничество относно
друг неин имот. С оглед обстоятелството, че за ищеца не е възникнало правото да
получи възнаграждение по процесния договор за
посредничество, тъй като не е съдействал за сключване на договора за продажба,
ответницата счита, че не е налице и неизпълнение от нейна страна на задължение
по договора, обуславящо дължимостта на претендираната неустойка. В този смисъл моли за отхвърляне
на предявените искове и присъждане на сторените разноски.
Съдът, като съобрази
събраните писмени и гласни доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност,
съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа
и правна страна:
Видно е от
представения Ексклузивен договор за посредничество с продавач от 10.11.2016 г.,
че между страните е сключен договор по силата, на който ответницата е възложила
и ищецът е приел, срещу възнаграждение, да осъществява изключителни права на
посредничеството за продажба на собствен на първата недвижим имот: апартамент №
1 с идентификатор № 10135.2526.2336.3.1 със застроена площ от 50,94 кв.м. и
апартамент № 2 с идентификатор №
10135.2526.2336.3.2 със застроена площ от 57,90 кв.м., разположени в сграда №
3, находящи се в гр. Варна, р-н Приморски, ж.к.
„Бриз“, м-ст „Свети Никола“, ет. 1, при цена от
135 000 евро. Няма спор между страните, че впоследствие двата апартамента
са обединени в един общ № 1-2 с обща площ от 108,68 кв.м. и идентификатор №
10135.2526.2336.3.2.
Според чл. 4.1
от договора възложителят се е задължил в срок от три месеца да не продава имота
самостоятелно или чрез посредничеството на трето лице, като срока се подновява
автоматично и неограничено във времето, в случай че не е отправено писмено
волеизявление за прекратяване не по късно от 5 дни преди изтичане на предходния
срок. Съгласно уговореното в чл. 4.6.1 от договора възложителят дължи възнаграждение
за продажба на имота в денят на сключване на предварителен договор, а ако такъв
не се сключва, в момента на продажбата, което възнаграждение е дължимо и ако
купувачът не е представен от посредника. С чл. 4.6.2 е предвидено, че размерът
на възнаграждението е 3% от продажната цена, но не по малко от 600 евро. В чл. 4.7
от договора страните са се споразумели, че ако в 12-месечен срок от
прекратяване на договора, възложителят продаде имота на купувач, представен от
посредника или свързано с него лице, това ще се счита за опит на продавача
недобросъвестно да избегне заплащането на обезщетение, като според чл. 4.8
възнаграждението по чл. 4.6 е дължимо поради самия факт на свързване на
страните по сделката. Съгласно
дефинициите съдържащи се в чл. 6 от договора за продажната цена се
приема цената, посочена в предварителен договор за покупко-продажба на имота,
ако е сключен в присъствието на посредника, а иначе цената посочена в настоящия
договор, като ако такава цена не е посочена се взема предвид цената посочена в
нотариалния акт или друг документ за придобиване на имота. Клаузата на чл. 9.1
съдържа договорена между страните мораторна неустойка
при забава на купувача за заплащане на
възнаграждението в размер на 1% на ден от дължимата сума, но не повече от 10 %.
Изяснява се
е от представения Договор за посредничество с купувач от 27.06.2017 г., че Е. В.П.,
е възложила на ищеца да му посредничи при придобиването на имот. От приложения
по делото Регистър на предложените имоти, е видно, че на 25.07.2017 г. на Е.В.П.
е предложен процесният недвижим имот.
Установява
се от представеният препис от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № 183, том II, рег. № 3523, дело № 235/2017 г., че на 06.11.2017 г.
ответницата е прехвърлила на В.П. В.и А. С. . собствеността върху собствения
ѝ апартамент. Видно от приложеното по делото Удостоверение от 14.06.2021
г., издадено от Община Варна, купувачите по сделката са родителите на Е.В.П.
Между ищецът
и Е. В.П. е подписана Спогодба към договор за посредничество с купувач от
27.06.2017 г., с която последната признава и потвърждава, че „А.н.и.“ АД е
изпълнило задължението си по сключения между тях договор и е представило на
купувача процесния имот, който е придобит от свързани
с нея лица – В.П. В. и А.С. В., както и са уредили финансовите взаимоотношения
помежду си в тази връзка.
По делото са
събрани гласни доказателства чрез разпита на свидетелите Д.К. Е.А. и Т. К. – по
искане на ищеца, както и П. Д., Г. К.и Н.М. – водени от ответницата.
От разпита
на свидетеля Д.К. (мениджър при ищеца в периода 2016 г. – 2018 г.) се
установява, че след подписване на процесния договор е
бил изготвен сравнителен пазарен анализ, било е осъществено рекламиране на
имота в информационната система и интернет сайтове, както и запознаване на
служителите на агенцията с имота. Свидетелства, че на апартамента на
ответницата бил извършен оглед с клиенти Е. и Г., като от техния брокер Е.А.
получил информация, че същите са останали с добро впечатление и са харесали
апартамента, но след известен период от време комуникацията с Е. е спряла, като
впоследствие било установено от справка за имота в Агенция по вписванията, че
същият е продаден през м. ноември 2017 г. Свързал се с Н. (приятеля на
ответницата), от който получил отказ за заплащане на комисионна, тъй като „А.н.и.“
АД не е свързало страните по сделката. В началото на 2021 г. бил направен опит
между страните за доброволно уреждане на спора, но не било постигнато
споразумение.
Изяснява се
от свидетелските показания на Е. А. (консултант при ищеца по време на процесната сделка и от 2019 г. мениджър на кантората), че
на огледа на имота на ответницата са присъствали клиентите Е. и Г., свидетелят
и ответницата – продавач. Купувачите го уведомили, че харесват апартамента, но
трябва да го обсъдят с бащата на Е., а Г. споменал, че познава продавачката и
нейния приятел. След няколко дни провел телефонен разговор с Е., която заявила,
че все още обмислят покупката, а свидетелят продължил да им изпраща оферти за
други имоти, като след няколко седмици Е. вече не отговаряла на обажданията му.
В кантората изяснили ситуацията и установили, че бащата на Е. е закупил
апартамента, след което било подписано споразумение с нея относно задължението
ѝ към посредника.
Брокерът на
имота през процесния период Т.К. свидетелства, че
след подписване на договора за посредничество започнала предлагане на имота,
провеждала огледи, говорела с колеги, работила по рекламата на имота и го
предлагала на клиенти - купувачи. След изтичане на тримесечен период от
сключването на договора провела разговор с ответницата, тъй като към този
момент нямало сериозен интерес към имота от купувачи, нямало заплатен депозит,
и ѝ казала, че за да се стигне по-бързо до продажба е добре да се нали
продажната цена на имота, но ответницата отказала и заявила, че иска да го
отдава под наем. Свидетелства, че не е било обсъждано прекратяване на договора
за посредничество, а е продължило предлагането и огледите на имота, които са
били организирани със съдействието на ответницата, която е осигурявала достъп
до имота. След пет-шест месеца бил проведен въпросният оглед в присъствието на
нейния колега брокер .А. клиентите Е.и Г., както и ответницата, а след няколко
седмици тя се обадила свидетелката и я уведомила, че иска да прекрати
предлагането на имота, тъй като си е намерила купувачи – нейни приятели, а
договорът бил изтекъл.
По искане на
ответницата е разпитан свидетелят П. Д., който е бил наемател на имота от м.
април/м. май 2017 г., като уговорката му с ответницата била да се изнесе при
продажба на имота. Сочи, че почти всеки ден е имало огледи на имота. Вторият
ангажиран от ответницата свидетел Г.К. излага пред съда, че заедно с Е.
(неговата приятелка) са били на оглед на имота, организиран от „А.н.и.“ АД, на
който са присъствали брокера Е. А. и ответницата. След няколко месеца се
свързал директно с нейния приятел Н., който го уведомил, че апартаментът все
още не е продаден и че може да го види отново. На втория оглед му отворил
наемателят на имота и били само двамата. Излага, че апартаментът бил закупен от
родителите на приятелката му като подарък за тях. Последният воден от
ответницата свидетел – нейният приятел Н. твърди, че и след изтичането на тримесечния
срок на договора е имало много огледи на имота, организирани от ищцовото дружество, потвърждава изнесените от свидетеля Г.
К. обстоятелства относно проведения между тях разговор за показването на имота
и осъществилия се оглед в присъствието на наемателя. Разбрал от Д.К., че
купувачите на имота са водени на оглед клиенти от посредника, както и че е
обиден за случилото се. Предложил да заплати 1000-1500 евро, но от страна на
ответника не било дадено съгласие.
Анализът
на гореописаните писмени доказателства води до извода, че ответницата е
възложила и предоставила изключителни права на ищеца да предлага и посредничи
при продажбата на собственият ѝ недвижим имот. Лицето Е. В.П. имало
сключен с ищеца договор за посредничество, с цел покупка на недвижим имот, като
апартаментът на ответницата ѝ е бил представен на 25.07.2017 г. В
изпълнение на двата договора за посредничество, ищецът е организирал оглед на процесния имот на 25.07.2017 г. от клиента Е. В.П., а впоследствие
на 06.11.2017 г. нейните родители В.П.В. и А.С.В. са придобили собствеността
върху имота на ответницата.
Категорично
по делото се изяснява, че към датата на продажбата на имота ответницата е била
в договорни правоотношения с ищеца по сключения между тях Ексклузивен договор
за посредничество с продавач от 10.11.2016 г., който след изтичане на
тримесечния период от подписването му е продължен автоматично. Не се установи
ответницата да е отправила писмено волеизявление за прекратяването му до
посредника, както предписва постигната между страните уговорка в чл. 4.1. от
договора, нито пък се доказа неизпълнение на договорните задължения на ищеца.
Напротив и след изтичането на този срок ответницата е продължила да ползва
услугите на посредника и с негово съдействие е продължила да предлага имота за
продажба, което се установява от свидетелските показания както на водените от
ищеца свидетели, така и от разпитаните по нейно искане свидетели П. Д. и Н. М. От
събраните гласни доказателствени средства става ясно,
че апартаментът е бил предложен от ищеца на Е.В.П. на осъществен на 25.07.2017
г. оглед, като впоследствие нейният приятел е разгледал отново имота,
свързвайки се с приятеля на ответницата, за което му бил осигурен достъп от
наемател в обекта. В крайна сметка на 06.11.2017 г. се е стигнало до продажба
на собствения ѝ апартамент на свързани лица с водения от посредника
клиент Е.В.П. (нейните родители), която също е била към този момент в договорни
отношения с ищеца.
При така
констатираните обстоятелства и изложените съображения се налага изводът, че продажбата
на имота на ответницата е осъществена с посредничеството на ищеца – арг. чл. 6, тире второ от договора. Изповядването на
сделката, без за това да е уведомен посредникът, попада в приложното поле на
чл. 4.7 от договора и съставлява нарушение на облигационната връзка, но не
изключва участието на ищеца, доколкото същият е осигурил информацията за имота
и за намерението на насрещните страни, съответно за продажба и за покупка. Този
извод се подкрепя и от съвкупното тълкуване на клаузите на договора от 10.11.2016
г., който очевидно има за цел да предостави изключителни права на посредника да
предлага за продан имота, включително и на лица, които също представлява с цел
покупка, отново срещу възнаграждение, респективно да ограничи продавача при
ангажирането на други посредници.
В случая се
касае за договор за посредничество, като за основателността на претенцията за
реално изпълнение, чрез заплащане на уговореното възнаграждение, ищецът следва
да установи, че е изправна страна и настъпването на предвидено в договора
основание, което поражда задължение за насрещната страната да плати
възнаграждение. Както вече се посочи по-горе, ищецът в качеството на посредник,
е осъществил връзка между продавача и купувачите на процесния
имот (свързаните лица на водения от посредника клиент), с което той е изпълнил
основното си задължение по договора за посредничество от 10.11.2016 г. След
като е налице изпълнение, в границите на валидна облигационна връзка, на
посредника се дължи възнаграждение. Наред с това в процесния
договор са налице специални клаузи – чл. 4.8 вр. чл. 4.7
и чл. 4.6, които предвиждат плащането на възнаграждение и при отклонение от
нормалното развитие на правоотношението поради проявено недобросъвестно
поведение от страна на продавача, каквото в случая е налице. В тази хипотеза
възнаграждението е дължимо, поради предоставянето на информация за намерението
за продажба, съответно за покупка, което има за последващ
резултат сделка между лицата, на които ищеца е посредничил. Не се доказа и
твърдението, че процесната сделка е сключена в
резултат от действията на трети лица, което да изключва участието на посредника.
Ирелевантни за настоящия спор са обстоятелствата, че
към настоящия момент ищецът и приятелят на ответницата поддържат договорни
взаимоотношения по повод продажба на негови имоти, както и причините, поради
които ищецът е решил след години да предяви правата си по съдебен ред за
заплащане на дължимото му се възнаграждение по договора от 10.11.2016 г.
Независимо дали ответницата е била наясно или не, че купувачите по сделката са
били родителите на представения от посредника клиент, както и че вторият оглед
на имота от Г. К.е бил извършен без знанието на ищеца, апартаментът ѝ е
бил представен на клиента Е. П. и нейния приятел Г.К. от „А.н.и.“ АД на първия
оглед на 25.07.2017 г., поради което категорично ищцовото
дружество е осъществило посредничеството между страните по сделката, при която
свързаните лица с водения от посредника клиент са закупили имота.
Следователно,
ищецът е изпълнил задълженията си по договора от 10.11.2016 г. по време на
действие на същия, поради което в негова полза се следва възнаграждението
уговорено в чл. 4.6.2 – 3 % от 135 000 евро, които възлизат на 4050 евро без
ДДС, или 4860 евро с ДДС. В този смисъл главният иск, предявен в частичен
размер от 256 евро, като основателен следва да бъде уважен изцяло.
Според
текста на чл. 4.6.1 от договора за посредничество най-късният момент, от който
се дължи възнаграждение, е сключването на договор за покупко-продажба на имота,
като в случая това е станало на 06.11.2017 г. В чл. 9.1 от договора е уговорена
неустойка за забавено плащане в размер на 1 % на ден от дължимата сума, но не
повече от 10 %. От датата на изповядване на сделката, с която ответницата е
отчуждила собствеността върху имота, до предявяване на иска са изтекли повече
от десет дни, поради което се дължи максималният размер на неустойката, т.е. 10
% от стойността на възнаграждението, без ДДС, или сумата от 405 евро.
Предявената частична претенция е в размер на 25 евро за периода от 06.11.2017
г. до 16.11.2017 г. (вкл.), до който същата следва да се уважи.
С оглед направеният
извод за уважаване на главния иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, съдът
не следва да разглежда предявеният в условията на евентуалност иск с правно
основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 256 евро, частичен иск от 6750
евро, представляваща неустойка по т. 9.1, изр. 2-ро от договора за
посредничество.
При този
изход на правния спор по правилата на чл. 78, ал. 1 ГПК следва в полза на ищеца
да бъдат присъдени и сторените от него съдебни разноски общо в размер на 400
лв., представляващи сборът от заплатената държавна такса и изплатено адвокатско
възнаграждение. Настоящият съдебен състав
преценява възражението по чл. 78, ал. 5 ГПК на ответната страна за прекомерност
на уговорения и заплатен адвокатски хонорар от ищеца за неоснователно, предвид
действителната правна и фактическа сложност на делото, кумулативно обективно
съединените искове, и доколкото същото е към минималния размер, съгласно чл. 7,
ал. 2, т. 1 от Наредба № 1/9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения.
Така мотивиран, Районен съд
– Варна
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА С.Л.Ф., ЕГН **********, с адрес ***,
да заплати на „А.Н.И.“ АД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление ***, пл. „Света Неделя“ № 4, ет. 6,
сумата от 256 евро (двеста петдесет
и шест евро), частичен иск от 4860 евро, представляваща дължимо възнаграждение
по т. 4.6 от Ексклузивен договор за посредничество от 10.11.2016 г. и сумата от
25 евро (двадесет и пет евро),
частичен иск от 405 евро, представляваща неустойка по т. 9.1 от договора за
посредничество за периода от 06.11.2017 г. до 16.11.2017 г. (вкл.), ведно със
законната лихва върху задълженията, считано от датата на предявяване на иска –
26.02.2021 г. до окончателното им заплащане.
ОСЪЖДА С.Л.Ф., ЕГН **********, с адрес ***, да
заплати на „А.Н.И.“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***,
пл. „Света Неделя“ № 4, ет. 6, сумата от 400
лв. (четиристотин лева), представляваща сторени съдебни разноски на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с
въззивна жалба пред Окръжен съд – Варна в 2-седмичен срок от връчването му на
страните.
ПРЕПИС от Решението да се изпрати на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: