Р
Е Ш Е
Н И Е № 52
гр.Кюстендил, 27.06.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Кюстендилският окръжен съд,
търговска
колегия в публичното заседание на шести
юни две хиляди и осемнадесета година в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ:ТАТЯНА КОСТАДИНОВА
при участието на секретаря: Любка Николова
след като разгледа докладваното от съдия: Костадинова
т.д.№ 70/2017 г. по описа на КОС и за да се произнесе взе предвид:
Адвокат М.Х., действащ като пълномощник на ***“ ЕООД, ЕИК ***, със
съдебен адрес: гр. ***, ул. „***” №***, ет.***, ап.*** чрез адв. М.Х. е предявил срещу ***, ЕИК ***, с адрес:
град Кочериново, пл. „***“ №*** иск с правно основание чл. 55, ал.1 от ЗЗД за сумата
120 000 лв., представляваща наемна цена за една година по договор за наем
на земеделска земя от 06.06.2014 г., сключен между страните по делото, поради
отпаднало основание, ведно със законната лихва върху главницата, считано от
датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата,
както и направените по делото разноски.
Ответникът Община Кочериново чрез процесуалния си представител оспорва
иска.
Кюстендилският
окръжен съд, след преценка на събраните по делото доказателства, поотделно и в
тяхната съвкупност и при условията на чл. 12 от ГПК, приема за установено следното:
По делото е представен
договор за наем на земеделска земя от 06.06.2014 г., от който е видно, че Община Кочериново в качеството си на
наемодател е предоставила на ищцовото дружество в качеството на наемател за
временно и възмездно ползване имоти (подробно описани в договора) в землищата
на с. Боровец, с. Бураново, с. Крумово, с. Цървище и с. Фролош, община
Кочериново с обща площ 15 728.025 дка
(чл.1) срещу годишен наем в размер на 120 000 лв.(чл.5).за срок от
5 години (чл.10, ал.1). По делото няма спор, че ищцовото дружество е заплатило
наемната цена за първата година съгласно чл.5, ал.2 от договора. Според чл.4,
ал.3 от договора предаването на имотите и тяхното състояние се удостоверява с
двустранен протокол, който се прилага към договора и е неразделна част от него.
Видно от анекс с дата
10.06.2014 г. към договора за наем е, че страните по договора са се споразумели
за промяна в пункт 102 от договора.
Представени са заявление за
подпомагане 2015, таблица на използваните парцели 2015 година, приложение за
кандидатстване по мярка 12 „Плащане по Натура 2000 и Рамковата директива за
водите”, декларации, резултати от
предварителни калкулации на въведените данни по ЗДП, с които се установява, че
ищцовото дружество е кандидатствало за финансова субсидия от Европейския фонд.
Представено е изрично
писмено съгласие за преотдаване под наем на земеделски имоти на територията на
Община Кочериново, с което ответната община е
дала неотменимото си изрично писмено съгласие всички имоти по
описания договор за наем да бъдат
преотдавани под наем от наемателя с изключение на посочените в писмото имоти.
Представено е уведомление,
изходящо от ищцовото дружество и адресирано до ответната община с дата
16.07.2015 г., с което поради неизпълнение на основното задължение на общината
да предаде за ползване имотите, предмет на договора за наем от 06.06.2014 г.,
ищецът
e направил едностранно волеизявление за
разваляне на договора и я е поканил да върне полученото по договора, а именно
сумата от 120 000 лв., като получена на отпаднало основание. Същото е
оспорено от ответната страна, с твърдението, че такова уведомление не й е
отправяно. Представена е обратна разписка за получено писмо на 16.07.2015 г. В
тази връзка ответната община е
представила писмо вх. № РД- 01-24-219/16.07.2015 г., с което ищцовото
дружество я е уведомила, че пристъпва
към поддържане и почистване в съответствие с условията за поддържане на
земята в добро земеделско и екологично състояние на наетите имоти, като
същевременно помолило да бъде изготвен
приемо- предавателен протокол и въвеждане на въвод във владение на
наетите имоти. С писмо изх. № РД-01-24-219/22.07.2015 г. в отговор на горното писмо, общината е
уведомила дружеството, че със заповед на Министерство на околната среда и
водите е обявена защитена зона
„Бобошево”, в която попадат отдадени под наем имоти. Посочените писма са
отразени в представената регистрационно- контролна карта на ответника.
По делото са разпитани
свидетели. Свид.А.П., която към 2014 г. е била управител на ищцовото дружество
твърди, че имотите, предмет на договора за наем от 06.06.2014 г. не са били
предадени на дружеството, въпреки многократните разговори, които са били водени
с представители на Общината и поканите, които са отправяли до същата, че не е
бил съставен и предвидения в договора приемо- предавателен протокол, както и че
лично тя е пуснала уведомлението до Община Кочериново през м. юли 2015 г., за
разваляне на договора. Свид. Г.К. твърди, че е трябвало да консултира ищцовото
дружество във връзка с обработването и почистването на пасищата. Знае, че има
сключен договор за наем и че някакви
имоти трябвало да бъдат предадени, но фактически не са предадени. Свид. К.М.
който работи като главен експерт в „Общинска собственост и кадастър” в
ответната община сочи, че му е познато ищцовото дружество, тъй като е изваждал
скици за сключването на договор за наем, че в края на м. юни или м. юли 2014 г.
с хора на дружеството и геодезическа фирма са ходили в с. Фролош до имоти,
намиращи се в землището на селото. Имотите са били идентифицирани по карта и
показани на представителите на дружество. Не са ходили до други имоти.
Свидетелят също така сочи, че не само в землището на с. Фролош са били отдадени
имоти, но и в други землища. Не може да си спомни дали са подписвали протокол.
Свид. В.Р., която е кметски наместник на с. Фролош твърди, че през 2014 г. свид. М.дошъл в селото с други лица.
Казал й че фирмата иска да ползва имотите и тя да им съдейства като им ги
посочи. Разбрала, че те се намират в отдалечени места- махали „Барилци”,
„Пеянци” и понеже нямало място за нея в автомобилите, изпратила едно момче,
което да ги заведе на място и да им ги
покаже. Момчето след като се върнало й казало, че е посочило местоположението
на имотите.
С писмо изх. № РД-01-24-272/01.09.2015 г.Община
Кочериново е изпратила предизвестие до наемателя, с което го е уведомила, че
при неплащане на наемната цена по договора в размер на 120 000 лв. до
06.09.2015 г., същият ще бъде прекратен, поради забавяне на плащането на
наемната цена за повече от три месеца по
силата на закона, а именно чл.238 от ЗЗД във вр. с чл. 11, ал.2 от договора.
Представен е акт за
прекратяване на договора за наем на земеделска земя от 06.06.2014 г., от който
е видно, че договорът за наем е прекратен на основание чл. 11, ал.2 от същия.
Препис от този акт е получен от представител на ответното дружество на
03.12.2015 г., видно от приложеното по делото известие за доставяне.
При тази фактическа обстановка
съдът намира за установено следното:
Искът е с правна квалификация чл.
55, ал.1, пред.3 от ЗЗД. Предмет на исковата претенция е сумата 120 000 лв., представляваща платената от ищеца на ответника наемна цена за една година по договор за
наем на земеделска земя от 06.06.2014 г., сключен между страните по делото. В исковата молба се твърди, че поради липса на
изпълнение на договора за наем, ищецът е отправил писмено уведомление с дата
16.07.2015 г. за развалянето му. Заявено, че в случай, че съдът приеме, че
фактът по развалянето на договора с посоченото уведомление не е доказан, то тогава с
исковата молба се претендират правните последици от развалянето на договора за
наем и се иска връщане на даденото по този договор- наемната цена за първата година
от срока по договора в размер на 120 000 лв., поради отпаднало основание.
С оглед заявеното в исковата
молба, следва на първо място да се прецени дали договорът за наем от 06.06.2014
г. е развален, т.е. дали е налице неизпълнение от страна на ответната страна на
договорните й задължения, в резултат на което е
прекратена правната връзка на
страните по него. Последица от развалянето на
договора е връщането на даденото
от страните по него- чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД.
Съгласно нормата на чл. 87,
ал.1 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни
задължението си по причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали
договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение,
че след изтичането на срока ще смята договора за развален. В настоящия казус
съдът счита, че не се доказва, че
договорът за наем е развален с представеното по делото уведомление от
16.07.2015 г. За да породи действието си, то трябва да е получено от ответната
община. По делото е представено
уведомление (на л. 160 от делото), като се твърди, че то е получено от
ответната община, за удостоверяването на който факт е представената обратна
разписка (на л.63 от делото). Съдът намира, че фактът на получаване на
приложеното по делото уведомление не е доказан от ищцовото дружество.
Твърдението на представителя на дружеството, че с представената обратна
разписка се доказва връчването му, се опровергава от представените от общината
доказателства. В регистрационно- контролната карта на ответната община на
датата 16.07.2017 г. са заведени писма
вх. № РД- 01-24-219/16.07.2015 г. и изх.
№ РД-01-24-219/22.07.2015 г., които представляват кореспонденция между страните
по делото, но от съдържанието им е видно, че с тях се обсъждат други факти във
връзка с изпълнението на договора за наем, но не и факта за развалянето му. От
посоченото следва, че до ответника не е достигнало волеизявлението на ищеца за
развалянето на договора за наем. Следователно същият не е развален с посоченото
уведомление.
Трайната
съдебна практика обаче е, че договорът може да бъде развален и с исковата
молба. Договорът се счита развален с исковата молба, ако длъжникът не изпълни в
хода на производството по делото до изтичането на обективно подходящия с оглед
на обстоятелствата срок. Когато договорът се разваля с исковата молба, съдът
следва да се установи дали са били налице предпоставките за развалянето на
същия. В настоящия случай в условията на евентуалност в исковата молба е заявено, че с нея се претендират правните
последици от развалянето на договора за наем. В тази връзка следва да се посочи
следното:
Елементите на юридическия факт, който поражда
правото да се развали договора са: наличие на неизпълнение на договорно
задължение, което трябва да е съществено- посоченото следва от разпоредбата на
чл.87, ал.4 ЗЗД, според която разваляне на договора не се допуща, когато
неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на
кредитора; наличие на вина - неизпълнението трябва да бъде виновно; страната, която разваля двустранния договор
трябва да бъде изправна - тя трябва или да е изпълнила, или да е готова да
изпълни. Ако страната е изпаднала в забава като кредитор, тя не може да развали
двустранния договор. Тя не може да го развали и ако може да и се противопостави
възражение за неизпълнен договор.
В тежест на ищцовата страна е да установи при условията на пълно и главно
доказване, че е изправна, за да възникне правото редовно с едностранно
изявление да развали сключения договор за наем. Съдът счита, че тази
предпоставка е доказана. По делото няма спор, че е дружеството- наемател е
заплатило наемната цена за първата година в срока и размера, определени в чл.
5, ал.1 и ал.3 от наемния договор. От доказателствата по делото се установява,
че ответната община е неизправна страна по договора за наем, тъй като не е
изпълнила задължението си по чл.4,
ал.3 от същия, а именно да предаде на ищцовото дружество имотите за
ползване с уговорения между страните
двустранен протокол. По делото
няма спор, че такъв протокол не е съставен, а от показанията на разпитаните по
делото свидетели не се установи, че ответната община е предала имотите, предмет
на договора за наем, осигурявайки по този начин възможност на ищеца да ги
ползва по предназначение. Посоченото неизпълнение на задължението за
предаването на имотите е виновно. По делото не се установява ищцовото дружество
по някакъв начин да е възпрепятствало
предаването на имотите. От показанията на свид.П. и свид. К. се
установява че общината не е предала
владението на имотите, както и въпреки исканията за съставяне на приемо-
предавателен протокол, такъв не им е съставен, а това е препятствало участието
им в европейски програми за финансиране Свид. М.и Р. твърдят, че с представители
на ищцовото дружество са ходили в землището на с. Фролош, за да покажат, намиращи се в това землище гори, но от
посоченото от тях не се установява, да е извършено предаване на същите, не
става ясно и за кои от изброените в договора за наем гори става въпрос.
От горното следва, че за
ищцовото дружество като изправна страна по наемния договор е възникнало правото
да го развали правомерно.
При двустранните договори, задължението на едната страна съставлява основание
на задължението на другата. Неизпълнението на задълженията на единия
съконтрахент е достатъчно основание другият да откаже изпълнение на насрещните
си задължения. Ето защо, никой измежду съдоговорителите не може да иска
изпълнение на вземането си, преди да е изпълнил или поне да е готов да изпълни
собственото си задължение и само изправната страна може да иска разваляне на
договора, поради виновно неизпълнение от противната страна. С оглед на
посоченото, независимо, че ответникът
представя предизвестие до наемателя за прекратяване на наемния договор,
поради неплащане на наемната цена по договора,
основавайки се на чл.238 от ЗЗД във вр. с чл. 11, ал.2 от договора
и акт за прекратяване на договора за
наем на земеделска земя от 06.06.2014 г., тя не е могла да развали договора,
поради това, че е неизправна страна.
Доколкото
фактическият състав по чл. 55, ал.
1, пр. 3 ЗЗД изисква ищецът да докаже
фактите и обстоятелствата, обуславящи отпадане на основанието с обратна сила, а
от изложеното по- горе това се установява, то
искът следва да се уважи.
С
оглед уважаването на иска е основателно
искането за присъждане на законна лихва върху претендираната сума,
считано от датата на исковата молба-
28.06.2017 г. до окончателното й погасяване.
Поради
уважаването на иска, на ищцовото
дружество се дължат сторените от него деловодни разноски, които са в размер на 4800 лв. и представляват платена
държавна такса.
Воден
от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА ***, ЕИК ***, с адрес: град Кочериново, пл. „***“ №*** да заплати на ***“ ЕООД, ЕИК ***, със съдебен адрес: гр. София, ул. „***” №***, ет.***, ап.*** чрез адв. М.Х., на основание чл. 55, ал.1, пр.3 от ЗЗД сумата 120 000 (сто и двадесет хиляди) лева, представляваща наемна цена за една година по договор за наем на земеделска земя от 06.06.2014 г., сключен между страните по делото, поради отпаднало основание, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба-28.06.2017 г. до окончателното изплащане на сумата, както и направените по делото разноски в размер на 4 800 (четири хиляди и осемстотин) лева.
Решението
може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в 2- седмичен срок
от получаване на съобщението, че е изготвено.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ :