РЕШЕНИЕ
№260221 9.11.2021г. град Пазарджик
В
И М Е
Т О Н А Н
А Р О
Д А
ПАЗАРДЖИШКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД,гражданско отделение
на пети
октомври две хиляди двадесет и първа година
В публично
заседание в следния състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ:ДЕСИСЛАВА РАЛИНОВА
секретар:Катя Кентова
като разгледа
докладваното от съдия Ралинова
гражданско
дело №131 по описа за 2020
година
Производството
е по реда на чл.108 от ЗС и по чл.59 от ЗЗД, както и насрещен иск по чл.59 от ЗЗД.
Постъпила
е искова молба от Ю.Г.Г. с ЕГН **********
с адрес ***,действаща чрез нейният баща и законен представител Г.Д.Г., със
същият адрес, с ЕГН **********,*** адв.И.Ц., срещу С.Д.Г. с ЕГН ********** с адрес ***, в която са изложени
обстоятелства,че ищцата била собственик
на един поземлен имот с идентификатор ***по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр.Пазарджик, ведно с построените в имота сгради както
следва:сграда с идентификатор ***с площ 158 кв. м.
- сграда
с идентификатор *** с площ 331 кв. м.
- сграда
с идентификатор *** с площ 70 кв. м.
- сграда
с идентификатор *** с площ 333 кв. м.
- сграда
с идентификатор *** с площ 6 кв. м.
Сочи се, че била
придобила имота и сградите въз основа на дарение, извършено от нейния
дядо Д. Г.Д. с нот. акт № ***т.38 нот. д. № *** г. на Службата по вписвания при PC -
Пазарджик.Ответникът е бил наемател на две от тези сгради (***и ***) по силата
на договор от 12.12.2008 г., сключен с праводателя, Д. Д., но срокът на този
договор бил 10 години.
Ищцата твърди, че срокът на
договора бил изтекъл на 12.12.2018 г., но въпреки това ответникът продължил да
ползва сградите, дори ползвал без правно основание и целия имот и другите
сгради, за които нямал договор (без сграда с идентификатор ***). Сочи се,че
въпреки отправените му устни покани да освободи имота и сградите, той продължил
да ги ползва, което пък наложило да му бъде отправена нотариална покана peг. № 3419 том
І, №169 чрез нотариус Весела Гайдажиева. В отговор на нея ответникът изпратил
нотариална покана peг. №3561 том І
№174 също на нотариус Гайдажиева. В нея той изложи твърдения за това, че бил
извършил подобрения в имота и претендирал заплащане на конкретна сума за тях и
че има право на задържане. С поканата определял дата и час за среща при
нотариус Гайдажиева, но на срещата, не се стигнало до споразумение.
Твърди се, че
към настоящия момент ответникът продължава да не освобождава имота и не искал
да го предаде на ищцата и нямал никакво
основание да претендира признаване на право на задържане. А за ползването на
сградите, за които нямал договор за наем той дължал обезщетение в размер на пазарната наемна цена, която е
1.20 лв. за 1 кв. м. или от 12.12.2017 г. до датата на завеждане на исковата
молба - 30.01.2020 година, обезщетението следвало да бъде в размер на 10 150
лв. (339 кв. м. X 1.20 лв. X 25 месеца).
Сочи се, че
след прекратяването на договора за наем на двете сгради той също дължал
обезщетение от 13.12.2018 г. до датата на завеждане на исковата молба-
30.01.2020г., в размер на 7 628.40 лв.
(489 кв. м. X 1.20 лв. X 13 месеца).
Във връзка с изложеното, се моли
съда, да постанови решение, да осъди С.Д.Г.
предаде на Ю.Г.Г., представлявана от законния си представител Г.Д.Г., да
предаде владението върху поземлен имот с идентификатор ***по кадастралната
карта и кадастралните регистри на Пазарджик, местност "А.", с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: друг вид
производствен, складов обект, с площ 1 708 кв. м., както и да предаде
владението върху построените в имота сгради с идентификатор ***с площ 158 кв.
м. с предназначение: селскостопанска сграда, с идентификатор *** с площ 331 кв.
м. с предназначение:селскостопанска сграда, с идентификатор *** с площ 333 кв.
м. с предназначение: селскостопанска сграда и с идентификатор *** с площ 6 кв.
м. с предназначение: селскостопанска сграда, като имотът е при съседи: имот ***,
имот ***, имот ***, имот *** и имот ***, както и да бъде осъден С.Д.Г. да заплати на ищцата Ю.Г.Г.,
представлявана от законния си представител баща - Г.Д.Г.,на основание чл.59 от ЗЗД, общо сумата 17 778.40 лв., представляваща обезщетение за ползването
без основание на описаните в обстоятелствената част сгради ведно със законната
лихва от датата на депозиране на исковата молба - 30.01.2020 година.
Претендират се разноски.
В
посоченият срок по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор, с който оспорва
предявените искове от неговата племенница.
Сочи се,че договорът
за наем, който представяла ищцата, е сключен между баща му и него на
12.12.2008г. с нотариално заверени подписи и е вписан в АВ със срок на действие
10 години и касае сграда №1 и сграда №2
в процесния имот с идентификатор ***, тъй като само тези две сгради били нужни,
за да кандидатства като земеделски производител по различни проекти за
подпомагане, а и към момента на подписване на договора за наем само те били
узаконени и довършени като строеж. Твърди,
че докато наследодателят им
/негов баща/ бил жив, двамата ползвали и
останалите постройки. През м.март 2018г. научил, че баща му е счел за
необходимо да надари племенничката му с имота и всички подобрения и приращения
в него, вероятно натоварвайки го с нейната издръжка. Сочи се, че като узнал за
тази сделка, се ориентирал към приключване на животновъдната дейност и през
м.март 2019г. освободил сгради №1, №3 и част от №5, които не били
заключени и до тях достъпът на семейството на ищцата бил свободен. Сочи, че
през м. декември 2019г. освободил и останалата част от сграда №5, тъй като
тогава продал и последната крава. Твърди се,
че тези три сгради били със свободен достъп за живеещите в имота Ю., за
неговият брат и нейн баща, както и за всички други членове на семейството.
Твърди се, че
10-годишният срок на договора бил изтекъл на 12.12.2018г. и след тази дата
ответникът продължил да ползва имота със знанието и без противопоставянето на
новия приобретател - ищцата Ю.Г.. Така, съгласно разпоредбата на чл.236, ал.1
от ЗЗД, договорът следвало да се счита продължен за неопределен срок. В този
смисъл към датата на получаване на нотариалната покана, отправена му от ищцата,
което се случило на 06.12.2019г., ответникът твърди, че имал валиден договор за
наем за неопределен срок. С въпросната нотариална покана ищцата заявявала, че
вече нямал правно основание да ползва имота, поради изтеклия срок на договора и
поискала освобождаването му до 05.01.2020г., но поканата не съдържала изрично
волеизявление за прекратяване на договора.
Сочи се, че
съществуващият между баща му и него договор за наем от 12.12.2008г.
и до настоящия момент не
бил прекратен по надлежния
законов ред и реално,
дори и след предявяване на исковата молба, все още бил действащ. Изявление за
прекратяването му не било направено нито в отправената нотариална покана, нито
в исковата молба на ищцата по настоящото дело. Твърди се, че поради тази
причина ползвал имота по силата на валиден договор за наем, действащ след
12.12.2018 г. за неопределен срок.
В
най-благоприятния за ищцата случай можело да се приеме, че след 06.12.2019г.,
когато получил нотариална покана да освободи имота, се намирал в хипотезата на
чл.236 ал.2 от ЗЗД, т.е. продължавал да ползва имота въпреки противопоставянето
на наемодателя. Сочи,че и в този случай, дължал единствено да изпълнява всички
задължения, произтичащи от договора, а именно да заплаща определения в него
наем, което правел /представят се доказателства в т.см./.
Съгласно
чл.237, ал.1 и ал.2 от ЗЗД, договорът за наем, като вписан в имотния регистър
важал и за на новия приобретател, а тъй като бил сключен преди прехвърлянето на
имота и имало достоверна дата, бил задължителен за приобретателя до предвидения
в него срок, но не повече от една година след прехвърлянето. В конкретния
случай тази една година била изтекла точно на датата, когато изтичал и срокът
на договора, но това не освобождавало приобретателя от задължението да го прекрати
с изрично волеизявление, като го предизвести за това поне месец по рано, както
изисква нормата на чл.238 от ЗЗД.
Ответникът
ползвал самия поземлен имот само доколкото преминавал през него, за да достигне
до сградите и по никакъв начин не възпрепятствал ищцата да ползва и владее
поземления си имот, тъй като откакто се е родила, тя заедно с майка си и баща
си обитавала сграда №4 в имота с площ от 70 кв.м, където живее цялото им
семейство. Затова и за тази сграда №4 не се предявявали претенции за обезщетение.
Що се отнасяло до сграда №6 с площ от 6 кв.м, макар в скицата тя да била
описана като селскостопанска, постройката представлява прилежаща към жилището
на ищцата тоалетна. Сочи се, че никога не бил ползвал сграда №6, тъй като в
имота използвал друга тоалетна.
Посочено
е, че сграда №1, с площ от 158 кв.м., предмет на договора за наем, била
свободна от м.март 2019 год. и по своята същност представлявала сеновал за съхранение на бали с люцерна и
слама и след изчерпването им към м.март 2019г. изцяло била освободена. В сграда
№2, също предмет на договора с площ от 331 кв.м, все още държал свои вещи и
машини. Тя била и единствената заключена постройка от ответника към настоящия момент, но принципно бил готов
да я освободи по всяко време. Сочи се,че използвал сграда №5 за обор, в който отглеждал крави и
същата била напълно оборудвана изцяло за тази цел, дори след като продал
животните през м.декември 2019г., там стоели здраво инсталирани и бетонирани в
пода машини за отглеждане на животните /машини за почистване на оборски тор и
инсталация за доене/. Ответникът твърди,че били закупени от него и имали висока
стойност - около 50 000 лева, поради което не можел просто да ги изкърти от мястото им, тъй като
щели да бъдат непродаваеми и пред
евентуален купувач нямало да могат да демонстрират как работят. Затова и в
отговора на нотариалната покана бил заявил, че ще освободи тази сграда, след
продажбата на машините.По отношение на сграда №5, сочи, че не е била предмет на
договора за наем, но била построена
изцяло от него, не фигурирала и в нот.акт за дарение на ищцата от
12.12.2017г., а се появявала едва в констативния й нотариален акт за
собственост от 31.12.2018г.
В
заключение, ответникът заявява, че още от завеждане на исковата молба, реално
преустановил ползването на имота и
сградите в него, с изключение на сграда №2 и част от сграда №5, доколкото там
били разположени въпросните машини на
площ от около 200 кв.м. Другата част от същата сграда била свободна и ищцата и семейството
имали свободен достъп до целия имот и сградите в него. Принципното си съгласие
да освободи имота незабавно, въпреки действащия договор за наем, заявил още в
отговора на нотариалната покана от ищцата, тъй като не желаел да обтяга излишно
и без друго влошените отношения между него и брат му/баща на ищцата/.
Условието, което поставил, било единствено да му бъдат заплатени подобренията,
които сам направил в имота и щели да бъдат предмет на насрещен иск.
Оспорва
се претенцията за заплащане на обезщетение за ползване на сградите, по основание и размер.Ищцата не била
собственик на сгради №5 и №6 от 12.12.2017г., а се е снабдила за тях с
констативен нотариален акт за собственост чак на 31.12.2018г. Твърди се, че
документът й за собственост върху тези две сгради не доказвал по категоричен начин
притежавано от нея право на собственост върху тях, защото тези две сгради
нямали и законен статут. Не бил ползвал
сграда №6, която е тоалетна към жилището на ищцата, а от сграда №5 ползвал само
една част от около 200 кв.м, в която били инсталираните машини.
С насрещен иск вх.№4875/16.06.2020 година от С.Д.Г. с ЕГН ********** с адрес ***, със съдебен адрес *** кант.17 адв.И.Г.,
срещу Ю.Г.Г. с ЕГН ********** с
адрес ***, със съдебен адрес *** адв.И.Ц., са изложени обстоятелства вече
подробно посочени в писменият отговор на ответника. Сочи се, че ответницата
се е
сдобила с имот, за чиято висока цена бил
допринесъл ищеца,както с труда си, така и с лични средства инвестирани
като земеделски производител.По този начин ответницата се била обогатила за
негова сметка без основание, а ищецът бил обеднял с вложени в имота средства,
които би могло да инвестира, ако можел да допусне,
че имотът ще бъде прехвърлен на нея и той няма да има наследствен дял в
него.Сочи се, че прехвърлителната сделка била извършена в период, в който
здравословното състояние на баща му било изключително тежко 15 дни преди да
почине и силно повлиян от морфина.Ищецът твърди, че работел и изграждал
процесните имоти, като смятал, че макар да наследява с брат си и при
липса на интерес от негова страна,към земеделската работа, щели да уредят отношенията
си доброволно. Сочи се, че към момента, когато е придобила имота и сградите в
него, Ю.Г. била се обогатила неоснователно със стойността на извършените от
него подобрения, представляващи неотделима част от някои сгради.
Предявеният насрещен иск, касае
подробно описани подобрения в имота, извършени от ищеца, както следва: 4185 лева
без ДДС - метална врата /на панти/, с размер
6,0м. х 4,5м., разположена на стопанска сграда №2;2640,00 лева
без ДДС - метална врата /плъзгаща/ с размер 6,0м
х 2,0м, разположена към пътя между сгради №1 и №3 и реално служеща за ограда на
имота.
За изработването на тези и на още две
врати, които били поставени в съседните имоти, ищецът твърди, че сключил с „Металика" ООД договор №25/15.12.2008г., т.е. три дни
след сключването на договора за наем от 12.12.2008г. Почти година по-късно
вратите били изработени и му били предадени с протокол от 18.11.2009г. ведно с
декларация за съответствие и сертификати за изработка, което било ведно от
фактури №1440/06.08.2009г., №1542/22.10.2009г. и №1578/18.11.2009г. и приложени
към тях вносни бележки.
Ищецът твърди още, че през лятото на
2009г., подготвяйки терена за поставянето на две метални врати, които били
трайно и здраво прикрепени на местата си, бил изградил за тях основи и стени, а
след поставянето им, допълнително укрепил, за което бил закупил от ТОПЛИВО
АД-клон Пловдив цимент на стойност: 517,93 лева без ДДС по 6 броя Фактури с №**********/25.08
2009г. /№**********/27.08.2009г. /79,17 лв./, №**********/28.08.2009г. /79,17
лв./; №**********/09.10.2009г./55,42 лв./ №**********/28Л1.2009г. /106,25 лв./;
№**********/04.12.2009г. /118, 75 лв./ и 1610,00 лева без ДДС за
изграждане на трайно прикрепен метален навес от зидария и стоманобетон между
сгради №2 и №3 с площ от около 40 кв.м.Този навес бил изработен и поставен от
„Металика" ООД през м.ноември 2013г. и в количествено-стойностната сметка
от 12.11.2013г. е обозначен като НАВЕС №2. Присъстващият в сметката НАВЕС №1
бил поставен в друг имот, а не в процесния. Видно било от представената фактура
№4397/12.11.2013г. и вносна бележка, че именно той е заплатил изцяло цената за
навеса.За изграждането на зидарията, върху която да стъпи този навес, през
лятото на 2013г. закупил от „СИТИ СТРОЙ
2000" ООД, цимент на стойност 410,67 лева
без ДДС по 2 броя фактури с
№**********/П.06.2013г. и №**********/28.06.2013г.
Във връзка с отглеждането на кравите в
сграда №5, бил поставил и заплатил
ел.табла на стойност: 992,08 лева без ДДС по фактура №718/05.11.2013г., издадена от
КПУ „ЕЛЕКТРОН-90" и вносна бележка.В началото на 2015г. бил изградил в
имота и армирана бетонова настилка с площ от 135 кв.м, изходяща се между сграда
№5 и границата със съседния имот *** на стойност 5357 лева
без ДДС съгласно количествено-стойностна сметка,
изготвена от строителна фирма „Реал-М" ЕООД и фактура №169/26.05.2015г.,
издадена от „Реал-М" ЕООД.
Сочи се, че след като ищцата твърди, че е
придобила имота от м. 12.2017г. и желае да бъде освободен, ответницата дължала
стойността на посочените извършени ремонтни дейности, както и законната лихва
върху тях от момента на предявяване насрещния иск – 16.06.2020 година.
Сбора от така посочените и извършени
подобрения в процесните имоти бил в размер на 15 712.68 лева.
Ищецът претендира право на задържане върху сграда №2 и сграда №5 до
заплащане от ищцата по главния иск на претендираните от него в насрещния иск
подобрения.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор, с който ответницата
оспорва така предявеният насрещен иск.Оспорва, да се е обогатила
от извършените подобрения, тъй като била получила имотите кат одарение от своя
дядо.Оспорва се ищеца да е извършил описаните подобрения за негова сметка, тъй като
от представените фактури и други документи, не ставало ясно дали те са за СМР в
процесният имот.Сочи, че не се била обогатила неоснователно от извършените от С.Г.
подобрения, ако имало такива.Прави се възражение, че искът е погасен по давност.
Съдът, като съобрази становищата на
страните/ и представените по делото доказателства, прецени ги при условията на
чл. 12 и чл. 235 ГПК поотделно и в тяхната съвкупност и прие за установено от фактическа и правна страна следното:
От представеният по делото нот. акт за
дарение на недвижим имот №165, том Х, рег.№16327 н.д. №1739/12.12.2017 година
на нотариус Анета Илкова, се установява, че дядото на ищцата и баща на
ответника – Д. Г.Д. е подарил на своята внучка –Ю.Г. поземлен имот с ид.№***, с
адрес гр.П. м.“А.“, с площ от 1708 кв.м., с предназначение – за друг вид
производствен складов обект, ведно със сграда с идентихикатор ***представляваща
селскосторанска сграда на един етаж, с
площ от 158 кв.м. и селскостопанска сграда с ид.№ *** на един етаж и площ от
331 кв.м., ведно с всички подобрения и приращения в поземления имот.
Видно от представения по делото нот.акт
№33 том ІV н.д.470/31.12.2018г. на нотариес Минчо Даскалов, се установява, че
ищцата е призната за собственик чрез дарение, приращение, нанасяне в
кадастралния план, на освен посочените по-горе два имота и на следните сгради:
сграда с ид.№ ***, на площ от 70 кв.м. и два етажа, селскостопанска сграда с ид.№ *** с площ от 333 кв.м. на един етаж и
сграда с ид.№ *** с площ от 6 кв. метра, всички разположени в поземлен имот с
идентификатор ***, с адрес гр.П. м.“А.“, с площ от 1708 кв.м.
Установява се още от представеният
договор за наем вписан в службата по вписванията, че на 12.12.2008 година,че
праводателят на ищцата Д. Г.Д. като наемодател отдал на ответника С.Д.Г./негов
син/, за временно възмездно ползване две от процесните сгради – склад за зърно
открит и метален навес склад за селскостопанска продукция, за срок от 10
години.
От представеното удостоверение за
наследници на Д. Г.Д., се установява, че е починал на 29.12.2017 година и е
оставил за свои законни наследници – Г.Д.Г. баща на ищцата и ответника – С.Д.Г..
Ищцата Ю.Г.Г. е родена на *** година,
като от представеното удостоверение за раждане се установява,че нейният баща и
законен представетил е Г.Д.Г..
Представена е нотариална покана
изпратена от ищцата чрез нейният баща и законен представител Г.Д.Г., до
ответника С.Д.Г., с която го канят да освободи процесните пет сгради, в срок до
5 януари 2020 година.
От
отбелязването направено от нотариус Г. се установява, че поканата е връчена на
6.12.2019 година на ответника С.Д.Г..
На 3.01.2020 година при нотариус Г. се
е състояла среща на която страните са изразили позициите си.
По делото е изслушана СТЕ, приета без
вързражение от страните, от която се установява, че вещото лице е извършило оглед и измерване на
място и е констатирало, следните сгради:
1.
Поземлен имот с идентификатор ***, област П.,
община П., гр. П., п.к. 4400, м. А., вид собств. Частна, вид територия
Урбанизирана, НТП За друг вид производствен, складов обект е с площ от 1708 кв. м., стар номер 019418,
съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД-18-97/28.10.2008 г. на ИД на АГКК,
ведно с изградените в него сгради от основното застрояване и сгради от
допълващото застрояване, както следва:
2.
а/ Сграда ***с функционално предназначение-
Селскостопанска сграда, брой етажи 1 със застроена площ от 158 кв. м. сеновал и
представляващ навес до две ограждащи стени ж.б. конструкция от вертикални
колони и покрив от метална конструкция, покрит с профилирана поцинкована
ламарина;
б/
Сграда *** с функционално предназначение - Селскостопанска сграда, брой етажи 1
със застроена площ от 331 кв. м.- склад за фураж и представляваща сграда с
дъгообразна метална конструкция- колони и ферми, покрита с поцинкована
вълнообразна ламарина;
в/Сграда
*** с функционално предназначение- Селскостопанска сграда, брой етажи-1, със
застроена площ от 78 кв. м.- сграда за персонала и представляваща сграда с
ограждащи стени от тухла и ж.б.конструкция-колони, греди и плочи;
г/Сграда
*** с функционално предназначение - Друг вид сграда за обитаване, брой етажи 2
със застроена площ от 70 кв. м.-жилищна сграда;
е/Сграда
*** с функционално предназначение- Селскостопанска сграда, брой етажи 1 със
застроена площ от 333 кв. м,- обор за животни и представляваща сграда с ограждащи
стени от тухла и ж.б.конструкция- колони и греди и покривна конструкция от
метални ферми и дървени столици, покрита с вълнообразен ондолин;
ж/Сграда
*** с функционално предназначение- Селскостопанска сграда, брой етажи 1 със
застроена площ от 6 кв. м,- външна тоалетна и представляваща сграда с ограждащи
сетни от тухла и ж.б.конструкция-колони и плочи;
Достъпа
до имота се осъществява от вътрешен път към път от републиканската пътна мрежа
гр.П.- с.Д. и сградите на място не се ползват по предназначение, с изключение
на жилищната сграда, като същите са строени в периода 2005-2006 година.
В своето заключение вещото лице е
използвало приложимата оценъчна методика основана върху пазарни принципи,
ориентирани към използване на сравнителен подход за анализ на пазарни наемни
стойности за регион обл.П.. При определяне на размера на месечния наем се
изхождало от презумпцията за "най-доброто ползване" на имота.
Коефициентът на капитализация е в пряка завиС.ст от възвращаемостта на
инвестицията в подобни имоти. При изчисленията се вземат в предвид рисковете от
"нереализирани доходи от наем",
„нестабилност
на пазара” и др. Недвижимия имот е оценен при съпоставяне данните,получени чрез
прилагане на следните методи за оценка,отчитайки настоящата икономическа криза
и влиянието й върху имотни пазар.
Според заключението на вещото лице за
периода от 12.12.2017г. до 30.01.2020 година/25 месеца/ за сгради под №5 и №6 –
339 кв.м. х 0.98 лева е равно на 332.22 х25 месеца е равно на обезщетение в
размер на 8306 лева.
За периода от
13.12.2018г. до 30.01.2020 година/13 месеца/, за сгради под №1 и №2 - 489
кв.м. х 0.98 лева е равно на 479.22х13 месеца е равно на 6 230 лева.
В зключението на вещото лице съобразно
оформените въпроси по насрещният иск, се установява, че стойността на
установените на място подобрения в имота, описани в насрещният иск, по средни
пазарни цени, съгласно методиката на Справочник за цени в строителството на
СТРОЙЕКСПЕРТ - СЕК, 2020г. и обхващащи:
-цената
на материала по цени на дребно, средно за страната;
-цената
за доставно- складовите разходи;
-цената
за транспорт, механизация и материалите за поставянето на терена, която е
съобразена с овехтяването и изхабяването до 30%, съгласно строителните правила
и норми.
-цената
за труд.
1
.Доставка и монтаж на двукрила метална врата на панти на сграда № 2 с размери в
план 6,15/4,58м.л., през 2009г.
м.кв.28,17
х 108,50лв. = 3 056,45лв.
2.Доставка
и монтаж на метална плъзгаща врата на имотната граница между сгради № 1 и № 3 с
размери в план 6,10/2,08 м.л., през 2009г. м.кв. 12,69 х 154 лв. = 1 954,26 лв.
3.Бетон
за основи и колони за укрепване при монтажа на двете врати, през 2009г.
м.куб.
5,14 х 133,81лв. = 687,78 лв.
4.Изграждане
на навес до една ограждаща стена и закрепен на ж.б. конструкция от вертикални
колони с покрив от метална конструкция, покрит с профилирана поцинкована
ламарина между сгради под № 2 и № 3, с размери в план 5,72/ 10,60 и св.височина
до 4,00м.л., през 201 Зг.
м.кв.60,63
х 25 лв. = 1515,75лв.
5.Доставка
и монтаж на трифазно ел.табло в метална кутия, през 201 Зг. бр.1 х 694,46 лв. =
694,46 лв.
6.Полагане
на армирана бетонова настилка от юг на сграда № 5 и имотната граница с размери
в план 9,67/14,28 м.л. и дебелина до 0,30м.л., през 2015г. / м.куб.41,43
х 107,98 лв. = 4473,21лв.
Обща стойност на установените на място
подобрения в имота към настоящия момент - 12
381,91 лева.
По
делото са разпитани свидетели.
Разпитаната
св. Г.П. установява, че познавала добре дядото Д. Д., тъй като живяла с него на
семейни начала и до смъртта му била с него. Установява, че ответника бил
поканен 1-2 пъти да напусне имота на Ю., но не станало. Установява, че само
животните в обора ги нямало, иначе ползвал останалите сгради, обитавал и
складовите помещения.
Свидетелите
на ответната страна, от които св. Б.М., който установява, че познава добре
имотите, тъй като работел при С., докато продал кравите.Установява, че и в
сегашния момент семейството на ищеца и двете му дъщери обитават къща под №4 в
скицата с площ от около – 40 кв.м.Установява, че семействто на ищцата имало
достъп до всяка точка на имота вкл. и на сградите, които били отключени.Единствено
обора се заключвал, защото там били машините за доене на крави.Тоалетната от 6
кв.м. също била отключена и се ползвала от всички.
Разпитана е исв. К.Г., живееща на
семейни начала с ответника С.Г.. Установява, че сграда №5 е краварника, който е
празен и има свободен достъп.А в началото на 2020 година били демонтирани и
всички машини и е освободен и от кравите.Свидетелката установява, че единствено
сграда №2 била заключена, тъй като имало едно ремарке и счупена машина.Сграда
№1 била сеновал и представялвал навес, който нямало как да се заключи.Сграда №6
била тоалетна външна, а Г. имал друга тоалетна, но ползмал и тази.
Свидетелката
установява, че живее с ответника на семейни начала от 1992 година, като С. бил
земеделски производител и тя помагала да осъществява дейността си. Установява,
че през 2008 година някъде, ответникът решил да участва в разни проекти, да се
развива и построил процесните сгради с помощта на баща си. Установява, че по
това време братът Г. работел на друго място
и не живеел там, но идеята на баща им била да „го приюти“, да заработи с
тях, за да може да се грижи за семейството си.
Свидетелката установява, че присъствала
на среща при нотариус Г. и след срещата установила стратегията на другата
страна, поради което 2-3 месеца след срещата окончателно освободили всичко. А
оборът било освободен от м.декември 2019 година, когато продали кравите. Свидетелката
установява, че и преди срещата при нотариуса семейството на ищцата имало достъп
до всяка точка от имота.
Предявен
е иск с правно основание чл.108 ЗС. За успешното му провеждане е
необходимо да бъде установено кумулативно следното: ищецът да е собственик на имота, предмет на
исковата претенция, вещта да се намира във владение на ответника и
установяването на обстоятелството, че ответникът владее този имот без правно
основание.
Принадлежността на правото на
собственост е една от предпоставките за уважаване на ревандикационния иск.
Освен това, правото на собственост не се погасява с неупражняването
му. Съгласно чл.77 ал.1 от Закона за собствеността, правото на собственост
се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени в
закона. Нормата е ясна, не се нуждае от тълкуване, а конкретният казус не съдържа
специфика, която да наложи някаква особеност в приложението на закона и да
доведе до други изводи в противоречие с константната съдебна практика.
Съгласно
разпоредбата на чл.154, ал.1 ГПК всяка страна е длъжна да установи
обстоятелствата, на които основава своите искания и възражения.
Спорът
по принадлежността на правото на собственост върху даден имот може да даде
повод било за установителен - положителен или отрицателен, било за осъдителен
иск. Като предпоставка за допустимост на установителния иск, без оглед вида на
защитаваното гражданско право, разпоредбата на чл.124, ал.1 от ГПК поставя
изискването за интерес от установяването. За да съществува правен интерес,
достатъчно е претендираното от ищеца право да се оспорва от ответника или
последният да претендира отричано от ищеца право. Когато спорното право може да
бъде предявено чрез осъдителен /или конститутивен/ иск, липсва интерес от
установителния иск. Вярно е, че ако предяви осъдителен иск, ищецът би получил
по-пълна по обем защита. Така, ако претенцията му бъде уважена, едновременно с
признаване на правото на собственост той би получил и владението на имота.
Ищецът обаче би могъл да се задоволи и с по-малка по обем, но ефикасна защита
на своите права върху имота, като за него се окаже достатъчно да бъде установен
обектът, върху който има права, както и действителният обем на притежаваните
права. По този начин се внася яснота и безспорност в отношенията между страните
и ще се определи режимът на собственост върху вещта, в която всяка от страните
счита, че има права.
Както
бе упоменато по-горе, ревандикацията е способ за защита на вещни права, чиито
предпоставки са свързани с установяване правото на собственост на ищеца върху
процесния имот от една страна, а от друга - упражняваната върху същия имот
фактическа власт без правно основание от ответника. В тежест на последния е да
докаже, че държи имота на правно основание, ако такова е налице. В разглеждания
случай ищецът и ответницата са ангажирали доказателства за наличието на
предпоставките, за които всеки един от тях носи доказателствената тежест.
Малолетната
ищца Ю.Г. се легитимира като собственик на отделни
части от плоцесният имот, въз основа на сделка- дарение получено от нейният
дядо. Въз основа на това дарение ищцата е собственик на поземленият имот с ид.№***и
на построените в него сгради с ид. номера №***с площ от 158 кв.м. и ид.№*** със
застроена площ от 331 кв.м., което право на собственост не се оспорва от
ответника, но същият признава,че е продължил да владее имот №2, на базата на
трансформиран безсрочен договор за наем.
За
останалите процесни имоти ищцата се е снабдила с констативен нот.акт, като
основание е записано – „приращение и нанасяне в кадастралният план“.
Съдът счита, че предявеният иск по реда
на чл.108 от ЗС е основателен само по отношение на поземленият имот и
посочените два недвижими имот №1 и №2,
което не се оспорва от ответника.В депозираният писмен отговор, ответника е
оспорил правото на собственост върху другите обекти, с твърдението, че те са
построени от него и баща му /общият наследодател/, поради което съдът приема,
че ищцата не установи тя да е станала собственик на тези имоти, нещо повече по
време на изграждането им според СТЕ /2006-2007г./, тя не е била родена и
нейният баща/семейството й/, дори не е живяло в процесният имот.
При условията на
пълно и главно доказване ищцата не успя да докаже и обори оспорването на
ответника, че е собственик на сграда с ид.№*** с функционално предназначение-
Селскостопанска сграда, брой етажи 1 със застроена площ от 333 кв. м, /обор за
животни/ и представляваща сграда с ограждащи стени от тухла и
ж.б.конструкция-колони и греди и покривна конструкция от метални ферми и
дървени столици, покрита с вълнообразен ондолин; и сграда с ид.№ *** с
функционално предназначение - площ от 6 кв. м., външна тоалетна и
представляваща сграда с ограждащи стени от тухла и ж.б.конструкция /колони и
плочи/.
Тези сгради не са били построени от нея
или баща й, а както бе споменато по-горе от събраните доказателства се
установява, че са построени от нейният дядо и ответника, по време когато поземленият
имот е бил собственост дядото, т.е. тези две сгради обор и тоалетна, имат
наследствен характер и не са били предмет на нот.акт №165812.12.2017г. на
нотариус Г.. Извън дарителската воля на Д. Г.Д. е било да се разпореди с тях,
като надари своята внучка само две седмици преди смъртта си и с тези сгради. Ако
е искал и целял това, то тяхната законност към онзи момент и липсата на
нанасянето им в кадастъра на биха били пречка.
Съгласно чл.92 от ЗС, собственикът на
земята е сабственик и на постройките върху нея, ако не е установено друго, а
според чл.63 от ЗС е възможна отделна собственост на постройката от терена,
върху който тя се намира, както се установи в случая, тъй като предположението
на чл.92 от ЗС е оборимо.Придобиването на сграда отделно от собствеността върху
земята е възможно, освен чрез останалите придобивни способи, така също и чрез
наследяване или чрез придобивна давност./в т.см. решение №277/17.08.2011г. по
гр.д.2067/10 на Ігр.о. на ВКС, решение №183/18.06.2012г. по гр.д.88/12 на
ІІг.о. на ВКС, по сходни казуси/.
Ето защо предявеният иск, следва да се
уважи частично, за поземлени имот с ид.№***и построените в него сгради с ид.
номера №***с площ от 158 кв.м. и ид.№*** със застроена площ от 331 кв.м.,тъй
като към датата на депозиране на исковата молба - 30.01.2020 година не са били
освободени изцяло от ответника /в т.см. показанията на св. Г. съжителстваща с
ответника, че са били освободени 2 месеца след срещата при нотариуса/.
По отношение на претенцията на ищцата по
реда на чл.59 от ЗЗД.
Претенцията за
обезщетение е обусловена от резултата приет по-горе в мотивите на съда за
исковете по чл.108 от ЗС.
Съдът следва да
разгледа претендираният размер обезщетение само по отношение на сгради - с ид. номера №***с площ от 158 кв.м. селскостопанска сграда представляваща сеновал и
навес до две ограждащи стени и ид.№*** със застроена
площ от 331 кв.м., селскостопанска сграда - склад за фураж.
Ответника
противопоставя на правото на обезщетение на ищцата, правото му да ползва
имотите въз основа на договора за наем.
Договорът за наем от
12.12.2008 година е бил сключен между ответника С.Г. и неговият баща, по
отношение на процесните два имота за период от 10 години, респ. до 12.12.2018
година.
Съобразно
нормата на чл.237 от ЗЗД - „При
прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо
приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър“.
Договорът за наем, сключен преди
прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за
приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от
прехвърлянето.В случая срокът на договора съвпада с едногодишният срок по
чл.237 от ЗЗД, а именно – 12.12.2018 година.
След тази дата, ищцата не установи,
де е отправяла покани до ответника за освобождаване на имота, поради което след
12.12.2018 година до 6.12.2019 година, когато ответника е получил нотариална
покана да освободи имотите в срок до 5.01.2020 година, на основание чл.236 ал.1
от ЗЗД, договорът се е трансформирал в безсрочен. Това е така, тъй като
ответника С.Г. е продължил да ползва имотите необезпокояван, със знанието на
ищцата и без нейното противопоставяне /доказателства в подкрепа на твърденията
на исковата молба не бяха представени/. Гласни доказателства за разваляне на
договора и отправяне на покана да напусне имотите, също не бяха събрани.С
получаване на нотариалната покана, да освободи имотите, съдът приема, че това
волеизявление представлява и такова по разваляне на договора.
Ето защо ако се дължи някакво
обезщетение ползване на тези два имота то е за период по-малък от месец, а
именно: 5 януари 2020 година/датата от която ответника е бил поканен да
освободи имотите/ – 30.01.2020 година /датата на която е депозирана исковата
молба/.Съобразно приетата СТЕ при 1.20 лева/м.кв. славнителна наемна цена,
ответника дължи обезщетение в размер на 479.22 лева за един месец или
посоченият период от 25 дни, следва обезщетнието да бъде в размер на 399.35 лева.
Така
оформената претенция, следва да се уважи за размера 399.35 лева и да се отхвърли за целият предявен размер от 17778.40
лева.
Насрещният иск за извършените
подобрения по чл.59 от ЗЗД за сумата от 12 381.91
лева /съобразно направено изменение респ. намаление в о.с.з. проведено на
5.10.2021 година. 1.Намаляване
претенцията от 4185.00 лева без ДДС (метална врата /на панти/, с размер 6,0м х
4,5м, разположена на стопанска сграда № 2) от предявения размер на
3056,45 лева;
2/ Намалява претенцията от 2640,00 лева без ДДС
(метална врата /плъзгаща/ с размер 6,0м х 2,0м, разположена към пътя между
сгради № 1 и № 3 и реално служеща за ограда на имота) на
1954,26 лева;
3/ Увеличава
претенцията от 517,93 лева без ДДС (по 6 броя Фактури е №
**********/25.08.2009г. /79,17 лв./; № **********/27.08.2009г. /79,17 лв./; №
**********/28.08.2009г./79,17 лв./;
№ **********/09.10.2009г./55,42 - лв./; № **********/28.11.2009г. /106,25 лв./;
№ **********/04.12.2009г. /118,75 лв./
от предявения размер на 687,78
лева;
4/ Намалява претенцията от 1610,00 лева без ДДС
(за изграждане на трайно прикрепен метален навес от зидария и стоманобетон
между сгради № 2 и № 3 с площ от около 40 кв.м.) на
1515,75 лева;
5/ Намалява претенцията от 992,08 лева без ДДС
(по фактура № 718/ 05.11.2013г., издадена от КПУ „ЕЛЕКТРОН-90” и вносна
бележка) на 694,46 лева;
6/ Намалява претенцията от 5357,00 лева без ДДС
(за полагане на армирана бетонова настилка, съгласно количествено-стойностна
сметка, изготвена от строителна фирма „Реал-М” ЕООД и фактура №
169/26.05.2015г., издадена от „Реал-М” ЕООД, на 4473,21 лева.
От съвкупният анализ на представените писмени доказателства,
за извършени разходи за метална врата, възложени по договор СМР и представените
фактури, които изцяло кореспондират с приетата и неоспорена СТЕ, се установи, че
описаните в исковата молба подобрения са извършени от ответника, със съгласието
на неговият баща в периода 2008г.-2009
година до 2015 година, през което време е действал договора за наем.
Когато
наемателят е направил подобрения в наетата вещ, напр.изградил е ел.инсталация,
наемодятелят му дължи разноските за тези подобрения, ако се е съгласил да бъдат
направени.Наемодателят ще трябва да приеме тези полезни подобрения, иначе би се
обогатил за сметка на наемателя. Когато се говори за полезни разноски и подобрения следва да
се има предвид, че става въпрос винаги за извъндоговорни отношения. Подобренията,
извършени от наемателя в качеството му на държател на чуждата вещ, напр. СМР в
наетия имот по предварителна уговорка и със съгласието на наемодателя, те
най-често са за сметка на последния, защото стойността на направените от
наемателя разноски се прихваща текущо до размера на месечния наем.
В конкретния казус, безспорно се
усатнови, че всички подобрения са направени от ответника със съгласието и без
противопоставяне на неговият баща - Д. Г.Д., нещо повече той е участвал според
свидетели в самият земеделски бизнес на ответника.
По отношение на възражението, че този иск е погасен по
давност, следва да се отблежи, че както теорията така и практиката, приема, че
вземането за необходими разноски е облигационно по своя характер. В този смисъл
същото се погасява по давност и приложимата към него давност е общата петгодишна
давност по чл. 110 от ЗЗД. Момента от който започва да тече погасителната
давност, според практиката на ВКС е момента на извършването на подобренията.
Изразената в ТР № 85 от 1968 г. ВС, ОСГК, на ППВС № 6/1974 г., р. № 663 от
5.02.2005 г. по гр. д. № 444/2005 г. ВКС, I г. о., р. № 204 от
8.05.2006 г. по гр. д. № 1196/2005 г.,ВКС II г.о. – т.е., че началният момент на погасителната давност
при вземания за извършени от държател, в чужд имот подобрения започва да тече
от момента на извършването им, а не от по-късен момент. За тях не са приложими
разпоредбите на чл.72 или чл.74, ал.2 във вр. с чл.72 ЗС./в т.см. решение
№912/2.02.2010 година на ВКС по гр.д.4713/2008г. ІV г.о./.
Тоест претенциите на ищеца по насрещният
иск са погасени по давност, тъй като подобренията са направени в периода 2009
година, 2013 година, единствено изграждането на армирана бетонова настилка е
направено в началото на 2015 година и заплатено съобр. фактура №169/26.05.2015
година.Исковата претенция по насрещният иск е отправена до съда на 16.06.2020
година, поради което по възражението на ответницата Ю.Г.,че вземанията са
погасени по давност, следва да се отхвърли като неоснователен.
Само за пълнота следва да се отбележи,
че дори и да не бяха погасени по давност, тези претенции, то искът пак би бил
неоснователен, доколкото теорията, приема че е
„Възможно е собствеността върху вещта да бъде прехвърлена от собственика на
друг собственик. Въпросът в този случай е, дали се прехвърля и задължението за
плащане на разноски към приобретателя или не. Принципът е, че за разноските
отговорност носи собственикът на вещта към момента на извършване на разноските,
защото именно той се е обогатил неоснователно, като вследствие на направените
разноски за вещта от владелеца, я е продал на трето лице за по-добра цена или
най-малкото на не по-ниска от пазарната, като се отчита, е същата е имала
повреди или недостатъци, които са налагали извършването на необходимите
разноски.В теорията са се били обособили две мнения – едното поддържано от проф.
А.К., според когото няма проблем вземането за необходимите разноски да се
предяви от владелеца на всяко трето лице. Обратното становище е заемал акад. Л.
В..“Съдебната практика е възприела изведения по-горе принцип, а именно, че отговорен
за разноските е собственикът, който се е обогатил, респ. лицето което е
собственик на имота, към момента на извършване на подобренията./в т.см.решение
2611-1959-ІІ-ГО на ВКС и решение №2349/29.12.1995г. по гр.д.2926/1994г. ІV
г.о./
Съобразно изложеното предявеният насрещен иск, следва се отхвърли,
като неоснователен.
По претенцията за право на задържане на сграда №2 до
изплащане на подобренията,/по отношение на сграда №5, съдът е приел, че същата
не е собственост на ищцата/, която е по реда на чл.91 от ЗЗД и е различна от правото на задържане по чл.72,
ал.3 ЗС, което е акцесорно, обезпечително
право на владелеца-кредитор срещу собственика-длъжник /Тълкувателно решение №
48/3.04.1961 г. на ОСГК на ВС/, съдът не дължи произнасяне, с оглед изложените
изводи за неоснователност на насрещният иск за подобрения.
Всяка
от страните е направила разноски, но с оглед отхъврляне на претециите частично
по реда на чл.108 от ЗС и чл.59 от ЗЗД и отхвърляне на насрещният иск по реда
на чл.59 от ЗЗД, следва разноските, да останат за страните, така както са
направени.
Воден от горното и на основание чл.235 и
чл.236 от ГПК Пазарджишкият Окръжен съд,
Р Е
Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА
УСТАНОВЕНО, по отношение на С.Д.Г. с ЕГН ********** с адрес ***, че
Ю.Г.Г. с ЕГН ********** с адрес ***,действаща чрез нейният баща и законен
представител Г.Д.Г., със същият адрес, с ЕГН **********,*** адв.И.Ц. е СОБСТВЕНИК по
силата на договор за договор за дарение от 12.12.2017г., обективиран в нот.акт
№165 том Х, рег.№16327 по нот.дело 1739/17г. на нотариус Анета Илкова, на
следните недвижими имоти, находящ се в гр.П. поземлен
имот с идентификатор ***по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.П.
м.“А.“ с площ от 1708 кв.м. с начин на трайно ползване - за друг вид
производствен складов обект, ведно с построените в имота сгради както следва:
селскостопанска сграда с идентификатор ***с площ 158 кв. м. на един етаж представляваща сеновал и навес до две ограждащи
стени и
селскостопанска сграда с идентификатор *** - склад за фураж
с площ 331 кв. м., на един етаж и на основание чл.108 от Закона за
собствеността, ОСЪЖДА С.Д.Г.
с ЕГН **********, ДА ПРЕДАДЕ ВЛАДЕНИЕТО върху посочените по-горе имоти на Ю.Г.Г. с ЕГН
********** с адрес ***,действаща чрез нейният баща и законен представител Г.Д.Г.,
като ОТХВЪРЛЯ предявеният иск по реда на
чл.108 от ЗС от Ю.Г.Г. с ЕГН **********, срещу С.Д.Г. с ЕГН **********, по отношение на следните сгради: ид.№*** с
функционално предназначение - селскостопанска сграда, брой етажи 1 със
застроена площ от 333 кв. м.- обор за животни и сграда с ид.№ *** с
функционално предназначение - Селскостопанска сграда, брой етажи 1 със
застроена площ от 6 кв. м. - външна тоалетна, намиращи се в поземлен имот с идентификатор ***по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Пазарджик м.“А.“ с площ от
1708 кв.м. с начин на трайно ползване – за друг вид производствен складов обект, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА С.Д.Г. с ЕГН **********
с адрес ***, да заплати на Ю.Г.Г. с ЕГН ********** с адрес ***,действаща
чрез нейният баща и законен представител Г.Д.Г., със същият адрес, с ЕГН **********,***
адв.И.Ц., на основание чл.59 от ЗЗД обезщетение за ползване на поземлен имот с идентификатор ***по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.П. м.“А.“ с площ от 1708
кв.м. ведно с построените в имота сгради -1. селскостопанска сграда с
идентификатор ***с площ 158 кв. м. представляваща
сеновал и навес до две ограждащи стени и
селскостопанска сграда с идентификатор *** - склад за фураж
с площ 331 кв. м., за периода от 5
януари 2020 година/датата от която ответника е бил поканен да освободи имотите/
– 30.01.2020 година /датата на която е депозирана исковата молба в съда/, в размер на 399.35 лева, КАТО ОТХВЪРЛЯ иска
за целият предявен размер от 17
778.40 лева, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ
предявения насрещен иск от С.Д.Г. с ЕГН ********** с адрес ***, срещу
Ю.Г.Г. с ЕГН ********** с адрес ***,действаща чрез нейният баща и
законен представител Г.Д.Г., със същият адрес, с ЕГН **********, по реда на чл.59 от ЗЗД, с който се
иска Ю.Г.Г. с ЕГН **********, да бъде осъдена да заплати на С.Д.Г. с ЕГН **********, подробно описани подобрения извършени в имот поземлен имот с идентификатор ***по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.П. м.“А.“ с площ от 1708
кв.м., за сумата от 15712.68 лева, а именно:1метална врата /на
панти/, с размер 6,0м х 4,5м, разположена на стопанска сграда №2 -стойност 3056,45 лева; 2/ метална врата /плъзгаща/ с
размер 6,0м х 2,0м, разположена към пътя между сгради №1 и №3 и реално служеща
за ограда на имота-стойност на 1954,26 лева;
3/ 6 броя
фактури № **********/25.08.2009г./79,17 лв./; № **********/27.08.2009г./79,17
лева, № **********/28.08.2009г.79,17лв./; № **********/09.10.2009г./55,42 -
лв./№ **********/28.11.2009г. /106,25 лв./; №**********/04.12.2009г.-118,75
лв./ с общ размер на
687,78 лева;
4/ изграждане на трайно прикрепен метален навес
от зидария и стоманобетон между сгради №2 и №3 с площ от около 40 кв.м. стойност
1515,75 лева;
5/ по фактура №718/ 05.11.2013г., издадена от КПУ
„ЕЛЕКТРОН-90” на стойност 694,46 лева;
6/ за полагане на армирана бетонова настилка,
съгласно количествено-стойностна сметка, на строителна фирма „Реал-М” ЕООД и
фактура №169/26.05.2015г., стойност
4473,21 лева или общо подобрения
за сумата от 12 381.91
лева, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Решението подлежи на обжалване
с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването му на страните, пред
Апелативен съд гр.Пловдив.
Препис от решението да се връчи на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: