№ 147
гр. С., 19.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на девети март през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Ирина Р. Славчева
Членове:Ивайло П. Г.
Ваня Н. Иванова
при участието на секретаря Теодора Р. Вутева
като разгледа докладваното от Ирина Р. Славчева Въззивно гражданско дело
№ 20211800500809 по описа за 2021 година
С решение № 120/30.07.2021 год. по гр. дело № 879/2018 год.
Елинпелинският районен съд във втора фаза по извършване на съдебна делба
е възложил в дял на Г. З. П. от гр. П. следния недвижим имот: апартамент №
11 – мезонет, находящ се в гр. С., район „Л.“ в жилищна сграда на ул. „Я.Я.“
№ 2, вх. „Б“ на две нива на трети етаж и първо подпокривно ниво с обща
застроена площ на двете нива на апартамента 213,394 кв.м., състоящ се на
първо ниво /трети етаж/ от входно антре, кухня, дневна, тоалетна, килер,
зимна градина и тераса, а на второ ниво /първо подпокривно пространство/ от
три стаи, баня и тоалетна, антре, мокро помещение и две тераси, при
посочени граници и съседи, заедно с гараж № 12 на приземния етаж на
сградата със застроена площ 26,10 кв.м., заедно с мазе № 13 на приземния
етаж със застроена площ 8,20 кв.м., заедно със съответните идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е
построена сградата, представляващо по нотариален акт парцел II-5 с площ
1045 кв.м. в кв. 3 по плана на гр. С., местност „В.-ВЕЦ С.“, а съгласно
актуална скица – УПИ II-727 в кв. 3 по плана на гр. С. в същата местност с
площ 980 кв.м., при посочени граници и съседи, като стойността на описания
1
имот възлиза на 456 000 лева. С решението в дял на С. З. П. е възложен
следния недвижим имот: урегулиран поземлен имот с площ 1500 кв.м. по
скица, а по документ за собственост с площ 1456 кв.м., находящ се в с. Н.Х.,
община Е.П., съставляващ УПИ VI-471 в кв. 59, при посочени граници и
съседи, заедно с жилищна сграда на два етажа, гараж, стопанска сграда, като
стойността на описания имот възлиза на 156 000 лева. За уравнение дяловете
на съделителите С.П. е осъдена да заплати на Г.П. сумата 24000 лева. Съдът е
отхвърлил претенцията на съделителя Г.П. срещу С.П. за заплащане на
обезщетение в размер на 18373,27лева, представляващо половината от
заплатените от ищеца общо 36 746,55 лева за извършени подобрения в
процесните недвижими имоти, както и претенцията за заплащане на сумата
14400 лева, представляваща обезщетение за ползване без основание през
периода от м. декември 2016 год. до м. януари 2020 год. на описания по-горе
недвижим имот в землището на с. Н.Х.. С решението съделителят Г.П. е
осъден да заплати на С.П. сумата 7525 лева, представляваща обезщетение за
ползването на процесния описан по-горе недвижим имот – апартамент № 11 в
гр. С. през периода 28.02.2018 год. – 13.12.2019 год., като е отхвърлил иска за
разликата до пълния предявен размер от 10 725 лева, като неоснователен.
Съдът е присъдил разноски по съразмерност и дължимите държавни такси.
Срещу така постановеното решение е подадена въззивна жалба от
съделителя Г.П. с доводи, че не са били налице предпоставките за
разпределяне на делбените имоти по реда на чл. 353 от ГПК и то без
изготвяне на разделителен протокол; имотите не съответстват на броя на
съделителите и са с различно предназначение; разпределянето на имотите е
неприложим способ за извършване на делбата, тъй като същите са придобити
не само в резултат на наследяване, а и в резултат на придобивни сделки, т.е.
налице е комбинирана съсобственост, при което дяловете на страните са
различни, като делът на жалбоподателя от всички допуснати до делба имоти е
значително по-голям от дела на другия съделител; неправилно е отхвърлена
възлагателната му претенция по чл. 349, ал. 2 от ГПК; счита за неправилен
изводът на районния съд, че имотът в с. Н.Х., ведно с построената в него
сграда е неподеляем. Счита, че съдът е следвало да инициира производство по
реда на чл. 201 и сл. от ЗУТ за разделяне на имота на два дяла. Твърди, че
неправилно съдът е определил дължимото от него обезщетение за еднолично
ползване на делбения имот в гр. С. на база пазарни цени, без да вземе предвид
2
получавания от ищеца наем за него, който представлява реалната стойност на
ползването на имота през процесния период. Неправилно според ищеца съдът
е отхвърлил претенцията му за заплащане на направените в делбените имоти
подобрения, без да вземе предвид събраните гласни и писмени доказателства
за направените от него разноски и подобрения. Моли съда да отмени изцяло
обжалваното решение и вместо него да постанови друго, с което да му
възложи реален дял от имота в с. Н.Х. и да се уважи претенцията му за
извършени подобрения в делбените имоти и за заплащане на обезщетение от
страна на съделителката С.П..
Ответницата оспорва въззивната жалба и моли съда да потвърди
решението на районния съд.
Софийският окръжен съд, след като обсъди доводите на страните и
прецени събраните по делото доказателства, прие за установено следното от
фактическа страна:
С решение № 157 от 15.10.2019 год. по гр.д. № 879/2018 год.
Елинпелинският районен съд е допуснал извършването на съдебна делба на
описаните по-горе имоти, при квоти, както следва: 1. за УПИ VI-471 в кв. 59
в землището на с. Н.Х. – 5/9 ид.ч. за Г. З. П. и 4/9 ид.ч. за С. З. П., 2. за
построената в дворното място в с. Н.Х. двуетажна жилищна сграда – 5/6 ид.ч.
за Г.П. и 1/6 ид.ч. за С.П., и 3. за апартамент № 11 – мезонет, находящ се в
гр. С., район „Л.“ – 5/6 ид.ч. за Г.П. и 1/6 ид.ч. за С.З..
Установено е по делото, че съсобствеността върху делбените имоти е
възникнала по следния начин: С нотариален акт № 71, том II, дело №
380/1997 год. на нотариус с район на действие ЕлПРС Г.К. и С.К. са дарили
на сина си З.Г. П., внучката си С.З. и внука си Г.П. – на тримата общо и по
равно описания по-горе недвижим имот в зелмлището на с. Н.Х., без
построените в него жилищна и стопански сгради. З.Г. П. е починал на
17.02.2010 год. и е оставил като наследници по закон съделителите С. и Г.П.и
– деца и И. П. – съпруга. С н.а. № 115, дело № 745/2016 год. на нотариус с
район на действие ЕлПРС И. П. продала на сина си и съсобственик Г. З. П. 1/9
ид.ч. от описания по-горе недвижим имот в землището на с. Н.Х., както и 4/6
ид.ч. от построените в имота жилищна сграда и стопанска сграда, ведно с
всички подобрения и приращения. С н.а. № 41, дело № 764/2016 год. на
нотариус с район на действие СРС И. П. е продала на Г. З. П. собствените си
3
4/6 ид.ч. от описания по-горе апартамент № 11 в гр. С..
В първото съдебно заседание след допускане на делбата съделителката
С.П. е направила искане при разпределяне на делбените имоти да й бъде
възложен в дял допуснатия до делба недвижим имот в землището на с. Н.Х.,
заедно с построените в него жилищна и стапонска сграда. Предявила е иск по
сметки, а именно – за осъждане на ответника да й заплати на основание чл.
31, ал. 2 от ЗС обезщетение за ползвате без основание на собствената й
идеална част от делбения имот – апартамент в гр. С. през периода 28.02.2018
год. – 13.12.2019 год. в размер на 10 725 лева.
С молба в първото съдебно заседание след допускане на делбата ищецът
е предявил претенции по сметки, както следва: иск за осъждане на
ответницата да му заплати сумата 18 373,27 лева, представляваща половината
от стойността на извършените от него подобрения в допуснатите до делба
имоти /на обща стойност 36746,55 лева/, като направените разходи и
подобрения за описани по пера, размер и време на извършване в молба на л.
118 по делото /ремонт на апартамента в гр. С. от есента на 2018 год. до зимата
на 2019 год. – боядисване, смяна на ключове и контакти, цялостна подмяна на
фаянс и нова кухня, закупуване и поставяне на нови електроуреди,
закупуване на нови мебели в хол и др.; подобрения в имота в с. Н.Х. през
пролетта на 2015 год. – поставяне на луксозна ограда около целия имот,
поставяне на метална порта, бунар, изграждане на фонтан, ремонт на външна
тоалетна, изграждане на канализация на вътрешна тоалетна, премахване на
постройки, изравняване на терен и извозване на отпадъци/ ; иск за осъждане
на ответницата да му заплати обезщетение за ползавне без основание на
собствените му идеални части от делбения имот в с. Н.Х. през периода от м.
декември 2016 год. до м. януари 2020 год. по 400 лева всеки месец, или общо
14 400 лева.
Според заключението на приетата по делото съдебно-техническа и
оценителна експертиза на в.л. Г. от 20.01.2020 год. процесното дворно място в
землището на с. Н.Х. е в центъра на селото, с много добре изградена
инфраструктура, като парцелът е с правоъгълна форма с лице около 30 метра
откъм ул. „Д.“, с лек наклон на терена в посока север – към улицата; в
мястото са изградени леки подпорни стени за терасиране, конструкции за
асми, кладенец и др. подобрения. Жилищната сграда е на два етажа, като в
4
мястото има гаражна постройка и стопанска сграда. Жилищната сграда е
строена през периода 1948-50 год. и е разположена на северната регулационна
линия. Първият етаж на сградата е приземен с вход от нивото на терена, а за
втория етаж има специално изградено външно стълбище. Сградата е
полумасивна с разгъната застроена площ на всеки етаж 78,71 кв.м. Първият
етаж се състои от антре, две стаи, предверие със санитарен възел и складово
помещение; вторият етаж се състои от вестибюл с преход към три стаи и
антре към външното стълбище. Гаражът е разположен непосредствено до
жилищната сграда, до западната й страна и е със застроена площ 18 кв.м.
Стопанските сгради са разположени по западната граница на имота, като
същите са паянтови, амортизирани и неизползваеми. Пазарната стойност на
дворното място възлиза на 108 000 лева, стойността на жилищната сграда е 35
000 лева, а стойността на гаражната постройка – 13 000 лева. Другият делбен
имот – апартамент в гр. С. е разположен на две нива, свързани с вътрешни
стълби, с обща застроена площ 213,394 кв.м. Гаражът е предвиден за два
автомобила, които да паркират един зад друг. Пазарната цена на апартамента
възлиза на 456 000 лева. Жилищната сграда в с. Н.Х. е неподеляема на два
дяла, тъй като на втория етаж няма кухня и баня и такива не е възможно да се
изградят без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от
обичайните. Дворното място също е неподеляемо поради невъзможността да
се спазят изискуемите минимални размери за лице /16 м./ на евентуално
новообразуваните имоти. Според вещото лице не е възможно да се ползва и
изключението за намаляване размера на лицето, защото в такъв случай новата
разделителна линия би преминала през съществуващата жилищна сграда.
По делото е приета и тройна съдебно-техническа експертиза от
30.03.2021 год. на вещите лица Г., С. и Н., според която от процесния УПИ
VI-471 в кв. 59 по плана на с. Н.Х. не може да се образуват два парела, тъй
като не може да се спази изискването на ЗУТ за минимален размер на лице
12,80 метра /след намаляване с 1/5 съгласно чл. 19, ал. 4 от ЗУТ/. В случая
разстоянието между западната фасада на жилищната сграда и западната
регулационна линия на парцела е 12,50-13 метра, като сградата не е
предвидена за свързано застрояване. При евентуално разделяне на парцела
следва да се осигури разстояние от поне три метра от западната фасада на
сградата до новопредвидената странична регулация, т.е. общото лице на
новообразувания парцел /западно от сградата/ към улицата следва да е поне
5
15,80 метра, като в случая такова разстояние не е налице. С оглед това според
вещите лица не може да се изпълни изискването за лице, поради което
парцелът е неподеляем.
Съгласно заключението на в.л. Г. от 30.03.2021 год. размерът на средния
пазарен наем на процесния имот в с. Н.Х. през периода м. декември 2016 год.
– м. януари 2020 год. възлиза на 650 лева месечно, или 24 700 лева за целия
период. Обезщетението за ползване в размер на средния пазарен наем за
процесния апартамент – мезонет № 11 в гр. С. за периода 28.02.2018 год. –
13.12.2019 год. възлиза на 2000 лева месечно, или 45 150 лева за целия
период, като за 1/6 част същият е в размер на 7 525 лева. Според вещото лице
описаните и претендирани като подобрения СМР в процесния имот –
апартамент в гр. С., представляват необходими разноски – ремонти, без които
жилището не може да се използва като такова. Същите не представляват
подобрения, с които да се е увеличила стойността на имота. Видовете СМР са
описани по пера и стойност в таблица към заключението на вещото лице, като
стойността им възлиза общо на 13 700 лева.
С договор за наем от 01.01.2017 год. Г.П. е отдал под наем процесния
апартамент № 11 срещу наемна цена в размер на 450 лева месечно. Такава е
цената и в последващ договор от 01.01.2018 год.
Според показанията на свидетелката И. – съседка на имота в с. Н.Х.,
ответницата С.П. пребивава постоянно в имота, като го поддържа, коси
тревата и др. Не е виждала ищеца в имота от години, като същият не е правил
подобрения в него. Бащата на С. правил всички подобрения в него, в т.ч.
кладенеца, фонтаните, оградата, които са в същия вид и понастоящем. Не
знае С. да е ограничавала достъпа на Г. до имота. Според свидетелката той не
го посещава, тъй като живее в Германия. Не знае дали ищецът има ключ от
имота.
Свидетелят Н. – съсед на страните в друг техен имот в кв. М. от 1970
год. твърди, че същите имат и имот в с. Н.Х., наследствен от бащата на З. П..
Портата за двора на имота в с. Н.Х. била правена от бащата на страните в
същата година, когато З. починал. Свидетелят помагал за направата на
портата, като закупуването на материалите било със средства на З. П..
Последният направил и фонтан в двора. Тогава ищецът бил още ученик и не е
участвал в направата им. Бунарът също бил в двора, още приживе на бащата
6
на страните, като същият е правен от техния дядо. Не е чувал ответницата да
е забранявала на брат си да посещава имота. Същият живее от години в
Англия със семейството си, както и с майка си И.. Имотът винаги е имал
ограда, която З. ремонтирал. Същият направил и асмалъка. Понастоящем С.
поддържа имота. Не знае дали след поставянето на металната порта в
дворното място са правени други подобрения в имота в с. Н.Х..
Според свидетелските показания на св. К. процесното дворно място в с.
Н.Х. е с площ около 1 дка. Пред къщата има бунар, асма, гараж. Гаражната
врата била ремонтирана, покривът на къщата също бил сменен, а къщата –
боядисана с лични пари на ищеца, който е зет на свидетеля. Последният им
дал дръвчета, които да посадят в двора. Едната ограда в имота /дясната/
ищецът направил през 2015 год., преди да замине за Англия. Ищецът
възстановил също така бунара с лични средства и сменил част от керемидите
на покрива. Свидетелят посетил имота три пъти след 2012 год., когато дъщеря
му се омъжила за ищеца. Знае, че за извършените работи Г. викал майстори,
като не е виждал същият да им плаща за труда.
Свидетелят К. твърди, че през 2015 год. Г. и майка му го потърсили за
закупуване на строителни материали – пясък, цимент и др. и го попитали
дали познава майстори, тъй като искат да правят ремонт. Свидетелят им
препоръчал майстори. Ремонтът се изразявал в поставянето на нова ограда от
бетонни блокчета от източната страна на имота. От западната страна оградата
също била ремонтирана – повдигната била с няколко реда тухли, а отгоре –
покрив от керемиди. Не знае дали е ремонтирана портата на имота. Не е
сигурен дали по същото време е правен и ремонт на бунара. Един-два пъти
ищецът му е плащал за закупените материали, а повечето пъти е плащала
майката на ищеца. Свидетелят осигурил майсторите за ремонта. Знае от
майката на ищеца, че Г.П. им пращал пари, но не знае подробности.
При така установената фактическа обстановка съдът направи следните
изводи от правна страна:
Делото е във втора фаза по извършване на съдебна делба.
В случая броят на допуснатите до делба имоти съответства на броя на
съделителите. С оглед това делбата следва да бъде извършена чрез способа,
предвиден в чл. 353 от ГПК, а именно - чрез разпределяне на съсобствените
имоти между съделителите. В конкретния случай е налице неудобство за
7
извършването й чрез съставяне на разделителен протокол и теглене на
жребий поради разликата в размерите на притежаваните от съделителите
идеални части, от една страна, и разликата в стойността на отделните имоти,
допуснати до делба, от друга, при което при този способ – теглене на жребий,
е възможно съделителите с по-голям дял в съсобствеността да получат дял на
по-малка стойност и обратно.
При извършване на разпределението съдът следва да вземе предвид
стойността на дела на всеки от съделителите в съсобствеността и
действителната пазарна цена на допуснатите до делба имоти съгласно
приетото заключение на вещото лице Г..
При определяне на конкретните имоти, които да бъдат разпределени в
съответните дялове, съдът намира следното:
Още в първото съдебно заседание след допускане на делбата с молба на
л. 118 по делото ищецът е поискал в негов дял да бъде поставен мезонетът в
гр. С.. Ответницата с молба от 11.02.2020 год. е заявила, че е съгласна ищецът
да получи в реален дял и изключителна собственост този имот, а същата да
получи в самостоятелен дял имота в с. Н.Х.. Съдът намира, че това
разпределение съответства и в най-голяма степен на правата на страните в
съсобствеността, тъй като ищецът притежава много по-голям дял от
съсобствеността върху апартамента, находящ се в гр. С. – 5/6 ид.ч., докато
правата на страните върху дворното място в с. Н.Х., което е на много по-
висока стойност от цената на построената в него двуетажна жилищна сграда,
са почти равни - 5/9 ид.ч. за Г. З. П. и 4/9 ид.ч. за С. З. П.. При това
разпределение съдът взема предвид и обстоятелството, че имотите са се
ползвали по този начин от страните години преди предявяване на иска за
делба, като ищецът ползва и поддържа апартамента в гр. С., а ответницата
живее, ползва и поддържа имота в с. Н.Х..
Съдът намира за неоснователно искането на ищеца да му бъде възложен
и реален дял от делбения имот в с. Н.Х.. На първо място, както беше
посочено, броят на съделителите съответства на броя на имотите, поради
което не е необходимо разпокъсването им чрез разделяне на по-малоценния
имот на два реални дяла. Освен това, правата на страните в съсобствеността
на дворното място в с. Н.Х. са почти равни. Обстоятелството, че ищецът
притежава по-голям дял от двуетажната сграда, само по себе си не обуславя
8
извод за необходимостта от разделяне на дворното място на два дяла, тъй
като по този начин къщата ще бъде изцяло в единия дял /в дела на
съсобственика с по-голям дял от жилищната сграда/, тъй като е неподеляема,
а другият съсобственик ще получи само незастроено дворно място, което би
било в противоречие с принципа за това във всеки дял да се разпределят
близки по вид и предназначение имоти. Наред с това съдът намира за напълно
обосновано становището на вещите лица в единичната и тройната съдебно-
техническа експертиза за неподеляемост на дворното място на два реални
дяла поради следното: В случая не може да се спази изискването на ЗУТ за
минимален размер на лице 12,80 метра, дори след намаляване с 1/5 съгласно
чл. 19, ал. 4 от ЗУТ, тъй като разстоянието между западната фасада на
жилищната сграда и западната регулационна линия на парцела е около 13
метра, но при евентуално разделяне на парцела следва да се осигури
разстояние от поне три метра от западната фасада на сградата до
новопредвидената странична регулация, т.е. общото лице на новообразувания
парцел /западно от сградата/ към улицата следва да е поне 15,80 метра,
каквото по делото не е налице. Такова разстояние не е налице и от източната
фасада на сградата до страничната регулационна линия. С оглед това следва
да се приеме, че становището на главния архитект на община Е.П. по чл. 201,
ал. 1 от ЗУТ на л. 190 по делото е необосновано, а парцелът е неподеляем.
При извършване на делбата чрез разпределяне на имотите по посочения
начин ответницата следва да бъде осъдена да заплати на ищеца сумата 24 000
лева за уравнение на дела му от допуснатите до делба имоти, видно от
заключението на съдебно-техническата и оценителна експертиза на в.л. Г. от
20.01.2020 год.
Настоящият състав споделя и препраща към мотивите на районния съд
в обжалваното решение по въпроса за неоснователност на претенциите на
страните са възлагане на делбените имоти по реда на чл. 349, ал. 2 от ГПК,
тъй като по делото не е установено някой отсъделителите да е живял в
наследствените имоти към момента на откриване на наследството със смъртта
на З. П. през 2010 год. и да няма друго жилище. Освен това право на
възлагане има само наследник, т.е. само лице, което е придобило идеална част
от имота по наследство и то в случаите, когато съсобствеността е възникнала
само от наследяване, като настоящата хипотеза не е такава, тъй като
съсобствеността върху имота в с. Н.Х. е възникнала на основание договор за
9
дарение с нотариален акт № 71, том II, дело № 380/1997 год.
По претенциите по сметки с правно основание чл. 346 от ГПК съдът
намира следното:
Неоснователна е претенцията на ищеца за осъждане на ответницата да
му заплати сумата 14400 лева, представляваща обезщетение за лишаването му
от ползване на собствените му идеални части от делбения имот в землището
на с. Н.Х. през периода от м. декември 2016 год. до м. януари 2020 год., с
правно основание чл. 31 ал. 2 от ЗС вр. чл. 346 от ГПК, по следните
съображения:
Според чл. 31, ал. 2 от ЗС, когато общата вещ се използва лично само от
някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата,
от която са лишени, от деня на писменото поискване.
Лично ползване по смисъла на чл. 31 ал. 2 от ЗС е всяко поведение на
съсобственик, което възпрепятства или ограничава останалите съсобственици
да ползват общата вещ, съобразно правата им, без да се събират добиви и
граждански плодове. Претенцията за обезщетение по чл. 31, ал. 2 от ЗС ще е
основателна, когато неползващ съсобственик е отправил писмено искане и то
е получено от ползващия съсобственик и въпреки това - той или член на
неговото семейство продължава пряко и непосредствено да си служи с цялата
обща вещ, съобразно предназначението й, за задоволяване на свои /лични или
на семейството си/ потребности, без да зачита конкурентните права на друг
съсобственик; той или член на неговото семейство не си служи пряко и
непосредствено с цялата обща вещ, но имайки достъп до нея, не допуска друг
съсобственик да си служи с нея; ползващият съсобственик е допуснал трето за
собствеността лице, което само или заедно с него ползва общата вещ /ТР №
7/2012 г. на ОСГК/. Съобразно дадените указания с ТР № 7/2012 г. на ОСГК,
задължението за заплащане на обезщетение от страна на ползващия
съсобственик възниква с получаване на писменото поискване от лишения от
възможността да ползва общата вещ съсобственик.
По делото не се установи ищецът да е отправил писмена покана до
ответницата да му предостави ползването на имота или да му заплаща
обезщетение за лишаване от ползването. Следователно претенцията за
заплащане на обезщетение, което се претендира изцяло за минал период /до
датата на предявяване на молбата в о.с.з. на 30.01.2020 год./ е изцяло
10
неоснователна.
Претенцията на С.П. с правно основание чл. 31, ал. 2 от ЗС е
основателна. Не се спори, че същата е отправила покана по електронната
поща на ищеца на 28.02.2018 год. /л. 115 по делото/ за заплащането на такова
обезщетение. Спорен е въпросът за размера на дължимото обезщетение.
Съдът намира за неоснователни оплакванията на ищеца във въззивната
жалба, че размерът на обезщетението за ползване следва да се определи на
база наемната цена по сключения от него договор за наем, с който е отдал
процесния делбен имот – апартамента в гр. С. за възмездно ползване на трето
лице. Безспорно, предоставянето на вещта на наемател представлява
допускане от ползващият съсобственик на трето за собствеността лице, което
само или заедно с него ползва общата вещ, което препятства другия
съсобственик да ползва вещта и представлява основание за ангажиране
отговорността на ползващия съсобственик да заплаща обезщетение на
основание чл. 31, ал. 2 от ЗС, съгласно разясненията, дадени в ТР № 7/2012 г.
на ОСГК. Съсобственикът, на когото наемният договор е непротивопоставим,
тъй като е сключен от другия съсобственик, разполага с възможността да иска
от последния обезщетение в размер на средния пазарен наем за своята част
чрез искове по чл. 30, ал. 3 и чл. 31, ал. 2 от ЗС. В случая ищцата претендира
не припадаща се част от наема, а обезщетение за ползване от другия
съсобственик на собствената й идеална част от имота, което се определя по
пазарни цени /ищцата не е обвързана по никакъв начин от сключения от
другия съсобственик договор за наем, респ. от уговорената наемна цена/.
Неоснователно е възражението за неправилно определяне на размера на
обезщетението по чл. 31, ал. 2 от ЗС, тъй като районният съд го е определил
именно на база средната пазарна наемна цена за ползвания имот, въз основа
на заключение на вещо лице, притежаващо нужните специални знания.
По предявените от Г.П. искове по сметки във втора фаза по извършване
на съдебната делба с правно основание чл. 346 от ГПК, за заплащане
стойността на направени необходими разноски/подобрения в имотите, съдът
приема следното:
По делото ищецът не ангажира каквито и да било гласни или писмени
доказателства, от които да се установи по несъмнен начин, че същият е
извършил твърдяните подобрения в делбения имот – апартамента в гр. С. през
11
периода 2018 – 2019 год. Освен това според вещото лице Г. в експертизата от
30.03.2021 год. описаните и претендирани като подобрения от ищеца СМР в
процесния имот № 11 – мезонет не представлява подобрения по смисъла на
закона, а представляват движимости – нетрайно прикрепени към имота вещи
– обикновено обзавеждане, напр. закупуване на готварска печка, хладилник,
микровълнова фурна, кафе-машина, тостер, трапезна маса, трапезни столове,
диван, полилей. Друга част представляват необходими разноски, без които
вещта ще се амортизира или не може да се ползва по предназначение -
подмяна на фаянс и теракота, боядисване и др., като тези разноски следва да
останат в тежест на ищеца - съсобственика, който през процесния период е
ползвал недвижимия имот.
Съдът намира за неоснователен и иска за заплащане на обезщетение за
направени подобрения в делбения имот в с. Н.Х. от страна на ищеца.
Установи се от показанията на разпитаните по делото свидетели К. и К., че
през периода до 2015 год. ищецът е извършил следните СМР, предмет на
молбата по чл. 346 от ГПК – външно боядисване на къщата, ремонт на бунара
/не е конкретизирано в какво се е изразявал същият/, поставяне на нова ограда
от източната страна на имота, както и повдигане на западната ограда. Според
показанията на свидетелите И. и Н. бащата на страните З. П. направил
останалите подобрения в дворното място, в т.ч. кладенеца, фонтана и портата
на дворното място, като имотът винаги е имал ограда. Не са ангажирани
каквито и да било доказателства в подкрепа на твърдението на ищеца за
извършване на останалите претендирани подобрения – изграждане на
канализация на вътрешна тоалетна, премахване на постройки, изравняване на
терен и извозване на отпадъци. Освен това ищецът не доказа с какви средства
е правил част от тези ремонти. Според св. К. за извършените работи Г. е викал
майстори, но свидетелят не е виждал същият да им плаща за труда, а съгласно
показанията на св. К. през 2015 год. ищецът Г.П. и неговата майка закупили
строителни материали и направили нова ограда, като един-два пъти ищецът
плащал за закупените материали, но повечето пъти заплащала майката на
ищеца. По това време имотът е бил съсобствен страните и тяхната майка И.
П.. В молбата на ответницата от 11.02.2020 год., с която оспорва предявените
срещу нея претенции на сметки, са наведени твърдения, че паричните
средства, с които е правена масивната ограда от източната страна на мястото,
са на починалия им баща З. П., които са изтеглени от банковия му влог от
12
съпругата му И. П.. С оглед това в тежест на ищеца беше да докаже по
несъмнен начин, че е направил разходи за твърдяните подобрения, като в тази
насока по делото не бяха ангажирани доказателства – документи за закупени
сторителни материали, плащане на майстори и др. В представените по делото
платежни нареждания не е посочено основанието за извършените преводи на
суми с получател С.П.. Без значение е дали ищецът е организирал работата по
строежа, при липсата на категорични доказателства същият да е влагал свои
лични средства и труд. Освен това претендираните подобрения в имота са
през периода 2012 – 2015 год., когато ищецът е имал качеството на владелец
на своята идеална част и на държател на частите на останалите съсобственици
– на майка си и сестра си С.П., т.е. владял е имота за последните, поради
което в отношенията между него и останалите съсобственици важат
правилата за водене на чужда работа без пълномощие, т.е. ответницата
отговаря до размера на обогатяването в хипотезата на чл. 61, ал. 2 от ЗЗД. В
случая не се доказа в резултат на претендираните подобрения да се е
увеличила стойността на делбения имот в с. Н.Х.. Поради това и претенцията
за подобрения е изцяло неоснователна.
Тъй като изводите на настоящата инстанция съвпадат с тези на
районния съд, обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 120/30.07.2021 год. по гр. дело №
879/2018 год. на Елинпелинския районен съд.
Решението може да се обжалва в едномесечен срок от връчването му на
страните пред ВКС на РБ.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13
14