Р Е Ш Е Н И Е

 

 

Номер ………..                                  02.12.2016 г.                              град  Казанлък

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

 

 

Казанлъшкият  районен съд                                                      II  граждански състав

На седми ноември                                              Година две хиляди и шестнадесета

В публичното заседание в следния състав

 

                                                                              

 

                                                                                Председател: Стела Георгиева

                                                                                               

                                                                                                                                            

 

Секретар: М.М.

Прокурор:

като разгледа докладваното от районен съдия Георгиева гражданско дело № 436 по описа за 2016 година, за да се произнесе взе предвид следното:

 

 

 

Предявен е иск за прекратяване на договор за аренда, с правно основание чл. 27, ал. 1, т. 2 във вр. чл. 28 от Закон за арендата в земеделието /ЗАЗ/.

 

Производството по делото е образувано по искова молба на „З.К." ЕООД, ЕИК, със седалище и адрес на управление:*** 2Д, представлявано от управителя В.Н. П., чрез адв. Г. срещу „Е.г." ЕООД, ЕИК, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от Н. З. К.

В молбата се твърди, че на г. между Община М. като арендодател и ответника „Е.г." ЕООД /с предишно наименование „К." ЕООД като арендатор бил сключен договор за аренда за имот №, находящ се в землището на с. Д., община М., местност „", четвърта категория, с площ от дка за срок от години. През гг. Община М. продала този имот на Н. К. П., като след продажбата имотът бил разделен на два имота с №  и с №. Ищецът, съгласно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № , том , д. №  г. на Служба по вписванията гр. К., станал собственик на следния недвижим имот: ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ /индустриална култура/, с площ от дка, находяща се в землището на с. Д., община М., местност „“, четвърта категория, представляваща имот № по плана на земеразделяне на землището на с. Д., община М., ЕКАТТЕ при граници на имота: имот №  – индустриална култура, имот №  – полски път, имот №  – полски път, имот №  – полски път, имот №  – полски път.

                                                                                                                                            Съгласно гореизложеното и императивната разпоредба на чл. 17 от ЗАЗ ищецът встъпил в правата на праводателя си и се явявал страна по сключения на г. договор за аренда на земеделска земя, а именно заместил арендодателя, по силата на който арендатор е ответното дружество. Управителят в качеството си на представляващ „З.К.“ ЕООД при лични посещения на имота констатирал, че арендуваната земя се намирала в много лошо агротехническо състояние, очевидно било, че за него и трайните насаждения в него дълго време не били полагани дължимите грижи. При това положение направил извода, че арендаторът не ползвал имота с грижата на добър стопанин и за да се убеди в състоянието на имота и насажденията в него, наел експерт – агроном, който изготвил две експертни заключения, които установили, че за земята и насажденията, които се отглеждат не се полагали грижи като добър стопанин. Тези задължения на ответника-арендатор са част от условията, при които му е предоставена земята под аренда. Съгласно чл. 3 и чл. 9, ал. 4 от процесния договор едно от основните задължения на ответното дружество било да полага грижи за земята като добър стопанин и да създава и отглежда етерично-маслени култури /лавандула и маслодайна роза/, задължение, което ответното дружество, в качеството си на арендатор виновно не изпълнило. Освен с договора това му задължение било вменено и от закона, съгласно разпоредбата на чл. 63 ЗАЗ.

С оглед гореизложеното за тях се породил правния интерес да предявят настоящия иск и молят съда да постанови решение, с което да прекратите сключения на г. за срок от години договор за аренда на земеделска земя на недвижим имот №, находящ се землището на с. Д., община М., местност „“, четвърта категория, с площ от дка само относно частта на новообразувания имот, представляващ ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ /индустриална култура/, с площ от дка, находяща се в землището на с. Д., община М., ЕКАТТЕ . при граници на имота: имот . – индустриална култура, имот № . – полски път, имот № . – полски път, имот № . полски път, имот № . – полски път поради виновно неизпълнение от страна на арендатора „Е.г.“ ЕООД-гр. ***, представлявано от управителя Н. З. К.на поетите с чл. 3 и чл. 9, ал.4 от договора задължения, а именно- неизползването на арендувания имот по уговореното в договора предназначение за създаване и отглеждане на етерично-маслени култури /лавандула и маслодайна роза/ с грижата на добър стопанин и неосъществяването на текущото поддържане на арендувания имот, неполагането на грижата на добър стопанин за имота и културата, която трябва да отглежда. Също така да осъди „Е.г." ЕООД-гр. *** да заплати на „З.К." ЕООД, сумата в размер на лв. / хиляда сто двадесет и два лева и петдесет стотинки/, представляваща неустойка в размер на последната арендна вноска за съответната стопанска година, съгласно чл. 10 от договора за аренда, както и да им бъдат присъдени направените в настоящото производство разноски. В съдебно заседание исковата молба се поддържа от адвокат С. Г., която моли съд да уважи предявените искове, като основателни  и доказани. Подробни съображения излага в писмена защита.

 

В законоустановения срок по чл. 131 е постъпил отговор от ответната страна, която изразява становището си, че предявените искове са неоснователни и недопустими, поради което моли съда да ги отхвърли изцяло, като им бъдат  присъдени направените по делото разноски, включително и при прекратяването му.

Исковете се явявали неоснователни, защото не съществували сочените в исковата молба фактически обстоятелства и правоотношения, които ги обуславяли, поради което оспорват всички изложени в исковата молба фактически обстоятелства, с изключение на сключения на г. договор за аренда между доверителя им и Община М.. Оспорват истинността на всички писмени доказателства посочени в исковата молба, сочени като обосноваващи и съдържащи в себе си доказването на така оспорените фактически обстоятелства и правоотношения.

 

Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и като взе предвид становищата и  доводите на страните, приема за установена следната фактическа обстановка :

 

            По делото е представен договор за аренда на земеделска земя от г., сключен между Община М., от една страна като арендодател и „Е.г.“ ЕООД  /с предишно наименование „К.“ ЕООД/ за имот №находящ се в землището на с. Д., община М., местност „, за срок от години. Съгласно раздел III, чл. 9, ал. 4, озаглавен Права и задължения на арендатора същият е длъжен да ползва имота по договореното предназначение и с грижата на добър стопанин. Наред с това той е длъжен да спазва установените санитарно-хигиенни, противопожарни, екологични, агро-технически и други изисквания; да не уврежда почвата на ползваната земеделска земя и да опазва изградените върху нея съоръжения /лист 4/.

По делото е представен договор за доброволна делба на недвижим имот №, том I рег. №, канц. дело № г., сключен между Н. К. П. и К. В. П., с нотариална заверка на подписите, рег. № , г. по описа на нотариус П. П., вписан в Службата по вписвания – Казанлък, рег. № г., акт № , том . Съгласно договора имот №, находящ се в землището на с. Д., община М., местност“, четвърта категория, с площ от дка се разделя на два имота. В дял на Н. К. П. се дава ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ /индустриална култура/, с площ от дка, находяща се в землището на с. Д., община М., местност „“ , четвърта категория, представляваща имот №  по плана на земеразделяне на землището на с. Д., община М., ЕКАТТЕ, при граници на имота: имот №  – индустриална култура, имот №  – полски път, имот №  – полски път, имот №  – полски път, имот №  – полски път / лист 6/.

С нотариален акт за продажба на недвижим имот № , том , рег. №, дело №  от г. по описа на нотариус П. П., вписан в регистъра на нотариалната камара с рег. №  с район на действие Районен съд – К. /л. 8/ Н. К. П. е продал на търговско дружество „З.к.“ ЕООД земеделска земя, представляваща имот. Съгласно представения по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот ищецът е станал собственик на земеделска земя (индустриална култура) с площ от дка, находяща се в землището на с. Д., община М., местност „“,  категория, представляваща имот №  по плана за земеразделяне на землището на село Д., община М., ЕКАТТЕ , при граници на имота: имот № -индустриална култура, имот № -полски път, имот № - полски път, имот №  - полски път, имот № - полски път  /лист 8/.

 

С протоколно определение от г., постановено по гражданско дело № г. по описа на Районен съд – К. съдът е открил производство по чл. 193 от ГПК по оспорване истинността на документ, договор за доброволна делба № , том , рег. №, канц. дело № г., сключен между Н. К. П. и К. В. П. и нотариален акт за продажба на недвижим имот № , том , рег. №, дело №  от  г. по описа на нотариус П. П., вписан в регистъра на нотариалната камара с рег. №  с район на действие Районен съд – К. По отношение на подписите на Н. К. П., К. В. П. и В. Н. П. Във връзка с направеното оспорване на горепосочените документи от страна на ответника съдът е назначил съдебно-почеркова експертиза. От представеното по делото заключение на съдебно-почерковата експертиза, което съдът възприема като компетентно и добросъвестно изготвено, неоспорено от страните се установява, че ръкописният текст „Н. К.П., положен в договор за доброволна делба на недвижим имот №  отг. и в нотариален акт №  от г. е изпълнен от Н. К. П.“ от град К. Посочено е че ръкописните подписи в посочените два документа са изпълнени от Н. К. П. От заключението се установява още, че ръкописният текст „ К. В. П.“ положен в договор за доброволна делба на недвижим имот №  от г. е изпълнен от К. В. П. ***, както и че ръкописните подписи са изпълнени от К. В. П.. Посочено е, че ръкописният текст „В.Н. П.“, положен в нотариален акт № г. е изпълнен от В. Н. П. Вещото лице сочи още, че ръкописният подпис положен от името на В. Н. П. в нотариален акт № г. е изпълнен  от В. Н. П. от град С.З.

 

По делото е назначена и изслушана съдебно-агротехническа експертиза, която е депозирала писмено заключение, което съдът възприема като компетентно и добросъвестно изготвено. От заключението на експертизата се установява, че имот №, намиращ се в местност „“, землище село Д., община М., област С. , с площ дка, представлява земеделска земя категория, неполивна, нетерасирана, засадена с лавандула. Установява се още, че насаждението е силно изостанало в развитието си, с висока степен на заплевяване, лишено от агро-технически грижи от добър стопанин. Вещото лице сочи още, че липсва работен дневник и отчети като договорът за биологична продукция изтича на г. посочено е още, че биологичното производство в лавандуловия масив не е приложено, съгласно регламента. От отговорите на вещото лице дадени в съдебно заседание се установява, че не са полагани добри грижи за имота, както и необходимите агро-технически обработки. Вещото лице сочи, че „голям процент са плевелите“, Сочи че няма предприети мерки за плевелната растителност. Заключението  на съдебно – агротехническа експертиза не е оспорено от страните.

 

По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелката Д. К.В. От нейните показания се установява, че знае, че „“ е закупувала земеделска земя, тъй като била позната с управителя на дружеството и присъствала на сделката. Твърди, че след като минала сделката управителят решил да й покаже имота, който се намирал в землището на село Д., в местността „“ на главния път С. – Б.. „Едва се забелязваха туфи от лавандулови растения, по голяма част беше с треви и бурени колкото един човешки ръст.“ Твърди, че често минавала по този път, тъй като работата й била свързана с командировки и има наблюдения над имота. Сочи, че от площта е с плевели, като имота изглеждал като безстопанствен, тъй като за него не се полагали никакви грижи. Заявява, че сделката била през пролетта на  г., тогава видяла имот за първи път и той е бил буренясал.

 

При така установената фактическа обстановка се налагат следните правни изводи :

 

Предявеният иск за разваляне на договор за аренда с правно основание чл. 28, ал.2 вр. с чл.27 ал.1 т.2 от ЗАЗ е конститутивен. Развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от години или пожизнено, става по съдебен ред. В настоящия случай договорът за аренда от г. е сключен между ответника „Е.г.“ ЕООД  /с предишно наименование „К.“ ООД/  като арендатор и  Община М., в качеството й на арендодател, с предмет нива с площ с  дка, находяща се в землището на с. Д., община М., местност „“,  категория, за срок от  години, като развалянето му следва да стане по съдебен ред. С договор за доброволна делба № , том , рег. №, канц. Дело № г., сключен между Н. К. П. и К.В. П., с нотариална заверка на подписите, рег. № от г. по описа на нотариус П. П. имот №, с площ с  дка, находяща се в землището на с. Д., община М., местност „“,  категория е разделен на два имота с № и №  всеки, от които с площ от дка. Съгласно договора за доброволна делба в дял на Н. К. П. е поставен имот №, а в дял на К. В.П. е поставен имот №.

Искът е предявен от "З.к." ЕООД в качеството му на собственик не имот №, собствеността е придобито съгласно нотариален акт за продажба на недвижим имот № , том , рег. № , дело № от г. по описа на нотариус П. П., вписан в регистъра на нотариалната камара с рег. №  с район на действие Районен съд – К.  Съгласно договора за покупко - продажба Н. К. П. от една страна в качеството на продавач продава на „З.к." ЕООД,следния собствен недвижим имот :, земеделска земя (индустриална култура) с площ от дка, находяща се в землището на с. Д., община М., местност „“,  категория, представляваща имот №  по плана за земеразделяне на землището на село Д., община М., ЕКАТТЕ, при граници на имота: имот № -индустриална култура, имот №  -полски път, имот № - полски път, имот №  - полски път, имот № - полски път.

 

Съгласно чл.17 , ал.1 от ЗАЗ, ако е уговорено в договора, наследниците, съответно правоприемниците на арендодатора  го заместват  като страна в договора за аренда.

От тук следва, че ищецът е встъпил в правата на праводателя си и се явява страна по сключения на г. договор за аренда на земеделска земя. По така изложените съображения съдът намира, че ищеца е активно легитимиран по предявения от него иск. В тази връзка проведеното от ответника оспорване по реда на чл.193 от ГПК, относно автентичността на договор за доброволна делба № , том , рег. №, канц. дело № г., сключен между Н. К. П. и К. В.П. и нотариален акт за продажба на недвижим имот № , том , рег. № , дело № г. по описа на нотариус П. П., вписан в регистъра на нотариалната камара с рег. №  с район на действие Районен съд – К.е неуспешно.

По силата на чл.17 ал.2 изр.първо от ЗАЗ, приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда т.е. в случая правоприемството като юридически факт е настъпило по силата на закона- ex lege и ищецът като приобретател на арендувания имот е встъпил в правата на праводателя си и се явява страна по договор за аренда от г. В това си качество той е поел и вменените му с договора за аренда права и задължения в т.ч.и да осигури на арендатора ползването на имота съгласно клаузите, както и да получава арендните вноски. Ответното дружество не доказа, че ищецът или неговият праводател са извършвали действия, с които са отнели или препятствали възможността му да упражнява фактическа власт върху имота, обект на договора.  Ищцовото дружество е изпълнило задължението си да уведоми арендатора за промяната в собствеността, видно от писмо изх.  №г.,  изходящо от „Е.г." ЕООД *** до „З.к." ЕООД ***.

           

            Общ принцип в правото е, че право да развали договора има само изправната страна в облигационната връзка. Не е оспорено обстоятелството, че след сключването на договора за аренда и предаването на имота на ответника, арендодателят  е   осигурил спокойно и безпрепятствено ползване на арендуваната земеделска земя. Следователно ищецът е изпълнил основното си задължения по чл.6 от договора.

           

            Задълженията на арендатора са визирани в чл.9 и следващите  от договора, като при неизпълнението им договорът се прекратява - чл.15 от договора. Фактът на неизпълнение е отрицателен, поради което ответникът като арендатор е този, който следва да ангажира доказателства, че е изпълнил задълженията си по чл.9 от договора и е изправна страна.

            Съгласно чл.9, ал.4  от договора арендаторът е длъжен да ползва имота по договореното предназначение и грижата на добър стопанин. Наред с това той е длъжен да спазва установените санитарно-хигиенни, противопожарни, екологични, агро-технически и други изисквания; да не уврежда почвата на ползваната земеделска земя и да опазва изградените върху нея съоръжения.

От заключението на съдебната агротехническа експертиза безспорно се установи, че през последните години за имота не са полагани необходимите ежегодни агротехнически грижи от добър стопанин. В резултат на това, площта е силно заплевена от широк спектър видове плевели. Установената индустриална култура лавандула е силно изостанала в развитието си, като туфите от лавандула се забелязват трудно. От отговорите на вещото лице дадени в съдебно заседание се установява, че няма предприети мерки за премахване на плевелната растителност.  В този смисъл са й показанията на свидетелката Василева, която заявява, че по – голяма част от имота е покрита с треви и плевели, колкото един човешки ръст. По тези съображения съдът приема, че ответника е неизправна страна по договора. От доказателствата по делото безспорно се установи, че същия не е полагал грижата на добър стопанин за земята, същата е необработвана и не са извършвани никакви дейности по текущото й поддържане.

Въпреки указаната тежест на доказване с оглед заявените от ищеца основания и предоставената процесуална възможност, ответникът не представи доказателства,  от които би могъл да се направи извод, че последния е изпълнил задълженията си по договора за аренда и ЗАЗ и че е поддържал и обработвал арендувания имот съгласно уговореното. Съгласно чл.9, ал.1 от ЗАЗ, арендодаторът е длъжен да ползва арендувания обект на договора с грижата на добър стопанин, съгласно определеното с договора предназначение - за отглеждане на етерично-маслени култури (лавандула и маслодайна роза) с грижата на добър стопанин. Арендодаторът е длъжен да спазва установените санитарно – хигиенни, противопожарни и екологични норми и да не уврежда обекта на договор. Ал.5 на същия член предвижда, че арендодателят може да прекрати договора, когато арендодатора ползва неговия обект по начин, който не отговаря на изискванията на ал.1, 3, и .4.

            По делото не са ангажирани доказателства за наличие на основания по чл.81 от ЗЗД. Съгласно чл.81 от ЗЗД длъжникът не отговаря, ако невъзможността за изпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина.

 

            Предвид установената по делото фактическа обстановка, твърденията на ищеца, както и процесуалното поведение на ответника, съдът намира предявения иск с правно основание чл. ал. от ЗАЗ за основателен и доказан, поради което следва да бъде уважен. Сключеният договор за аренда на земеделска земя от г.  следва да бъде развален на основание чл.28 ал.1 изр.първо във вр. с чл.27 ал.1 т.2 от ЗАЗ, в частта относно имот  № по плана за земеразделяне на землището на село Д., община М.,  поради неизпълнение на задълженията на арендатора.

           

Основателен се явява и иска по чл.92 от ЗЗД. Съгласно чл.10 от договора за аренда от г. при неизпълнение на задълженията по чл.9, ал.4 арендодаторът дължи на арендодателя неустойка в размер на последната арендна вноска за съответната стопанска година определена по реда на чл.4, ал.1 и 4 от този договор, както и обезщетение за причинени вреди и пропуснати ползи.  Видно от представеното  и прието като доказателство по делото писмо от г., изходящо и неоспорено от ответника,  размерът на арендната вноска за стопанската г. –г.  е лева. Съгласно чл.92 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.

 

По отношение на претендираните от ищеца разноски, съдът възприема следното :

 

В разпоредбата на чл.254, ал.2, т.5 от ГПК е предвидено задължение за съда да се произнесе в тежест на кого възлага разноските.

 

Съгласно чл.78, ал.1 от ГПК заплатените от ищеца такси, разноски по производството и възнаграждение за един адвокат, ако е имало такъв, се заплащат от ответника съразмерно с уважената част от иска, На основание чл.78 ал.1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца направените по делото разноски, съобразно уважената част на иска в размер на лева, представляващи заплатена държавна такса, възнаграждения за вещи лица и възнаграждение за един адвокат. Съгласно чл.80 от ГПК страната, която е поискала присъждане на разноски  представя на съда списък на разноските най късно до приключване на последното заседание  в съответната инстанция, като в настоящия случай ищецът е представил списък.

 

Воден от горните мотиви, съдът

 

 

Р   Е   Ш   И :

 

 

РАЗВАЛЯ сключения на г.  между Община М., с адрес: площад „Т.“ №  като арендодател и „Е. –“ ЕООД, /К./, ЕИК, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Н. З.К. като арендатор, договор за аренда, вписан рег. № г., акт №, том , п. на Агенция по вписванията, Служба по вписвания – К, съгласно който арендодателят е предоставил на арендотора земеделска земя  недвижим имот №, находящ се в землището на с. Д., община М., местност „“, четвърта категория с площ от дка, в частта му относно земеделска земя (индустриална култура), с площ от дка, находяща се в землището на село Д. община М., местност „“, четвърта категория, представляваща имот №  по плана за земеразделяне на землището на село Д., община М., ЕКАТТЕ, при граници на имота: имот № – индустриална култура, имот №  – полски път, имот №  – полски път, имот №  – полски път, имот №  – полски път, поради неизпълнение от страна на „Е. –“ ЕООД – П. на задълженията уговорени в чл. 3, чл. 9, ал. 4 – неползване на арендувания имот по уговореното в договора предназначение за отглеждане на етерично-маслени култури (лавандула и маслодайна роза) с грижата на добър стопанин.

 

ОСЪЖДА „Е. –“ ЕООД, /К./ ЕИК, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Н. З. К. да заплати на „З.к.“  ЕООД, ЕИК, със седалище и адрес на управление *** 2Д, представлявано от управителя В.Н. П., съдебен адрес ***, чрез адвокат С. Г., сумата от лева, представляваща неустойка в размер на последната арендна вноска, съгласно чл.10 от договора за аренда от г.

 

ОСЪЖДА Е. – .“ ЕООД, /К./ ЕИК ., със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Н. З. К. да заплати на „З.к.“  ЕООД, ЕИК, със седалище и адрес на управление *** 2Д, представлявано от управителя В. Н. П., съдебен адрес ***, чрез адвокат С. Г., сумата от лева представляваща направени по делото разноски.

 

            Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – С. с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

                                                          

 

                                     

 

 

                                                             Районен съдия :