Р Е Ш Е Н И Е №
І- 46
град Бургас
, 13.04. 2021 година
Бургаският
окръжен съд , гражданска колегия ,
в публично заседание
на
.............седми април…..през
две
хиляди двадесет и първа година , в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ :Пламена Върбанова
мл.с.Детелина Димова
при секретаря А.
Цветанова като разгледа
докладваното
от.съдията М.Карастанчева.в.гр.д. № 190 по
описа за
2021 год.,за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод на въззивната жалба на процесуалния представител на М.А.Ф.,гражданин на ******* ********* -ответник по гр.д. № 852 /2019 год. по описа на Несебърския районен съд против решение № 260017/28.08.2020 год. ,с което е прието за установено на осн.чл.422 ГПК ,че въззивникът дължи на ищцовата етажна собственост в бл.В-сграда „Мадрас“,с адрес-с.Равда ,общ.Несебър ,ул.“Македония „ № 61,к-с“Есмералд Ризорт Бийч и Спа-Равда“ сумата от общо 2475,14 лв.-представляваща първа и втора вноски от цялото задълженение на ответника –разходи за вноска Фонд“Ремонт и обновяване“ и други разходи ,гласувани с решение на ОС по чл. 50 ал. 4 т. 3,чл.51 от ЗУЕС ,както и разходи за вноски във Фонд „Непредвидени разходи „ и във Фонд „Резервен“,както и сумата от 134,08 лв.-мораторна лихва върху отделните суми за периода от 02.06.2018 г. до 28.01.2019 г,ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК до окончателното изплащане,за които суми е издадена запове за изпълнение на парично задължение по ч.гр.д. № 98/2019 г. по описа на РС-Несебър ,като въззивникът е осъден да заплати на ищеца и сумато от 450,91 лв. –разноски по делото и по заповедното производство .
Въззивникът
изразява недоволство от решението , като
счита същото за незаконосъобразно ,неправилно и
необосновано,постановено при процесуални нарушения .
Сочи
се на първо място ,че неправилно е решен
въпросът за дължимостта на суми за
управление и поддръжка на общите части на сградата ,която е част от комплекс от
затворен тип,чието управление се
дерогира с договора по чл. 2 от ЗУЕС.В случая инвеститорът на комплекса е
„Пайониър девелопмънт“ЕООД,с което ответникът е сключил договор на 09.07.20007
г. и на който заплаща такса за поддръжка
и управление ,така ,както е договорено .Итъквайки правната природа и
спецификата на договора по чл. 2 ЗУЕС ,въззивникът счита ,че
първоинстанционният съд неправилно и несъобразявайки се с доказателствата ,е
признал управителни правомощия на етажната собственост ,без да отчита ,че те се
разпростират самоволно върху
изключителната собственост на инвеститора .При това – без етажната собственост
да е персонифицирана и да има правен
статут на търговец.На практика се елиминира договорът като основен регулаторен
механизъм и в противоречие със
закона и всъщност етажната
собственост се домогва до ползване на
чужда собственост и да извършва
търговска дейност ,като сключва договори
за поддръжка и управление с трети лица
,излизайки извън своята компетентност .
Договорът
по чл. 2 от ЗУЕС легитимира собствениците на самостоятелни обекти като
ползватели на съоръженията ,изградени върху терена ,който е обект на правото на
собственост на инвеститора.Без договор те нямат право да го ползват ,а фактът ,че се намират в чужда
собственост в рамките на комплекса от
затворен тип ,не им предоставено право на ползване на чуждата
собственост .Теренът не е обща част ,а собственост на инвеститора и върху него те имат само право на строеж и
могат да ползват земята само ако това е необходимо за упражняване правото си на
собственост върху жилището .
Моли се за
отмяна на решението и отхвърляне на предявената искова претенция .Не сочат нови
доказателства и обстоятелства по делото .
Въззивната жалба е допустима,подадена от процесуално
легитимирано лице против подлежащ на
обжалване акт .
Въззимаемият ищец по делото в писмения си
отговор по чл. 263 от ГПК оспорва
въззивната жалба и счита ,че при постановяване на атакуваното решение не са
допуснати визираните нарушения.Счита ,че процесната сграда „Мадрас“ не е жилищен
комплекс от затворен тип ,нито е част от такъв ,още повече ,че
правоизключващите възражения за прилагане на чл. 2 от ЗУЕС са въведени едва във
въззивната жалба и не са били предмет на изследване в първоинстанционното
производство .
Счита
се ,че твърденията за приложение на разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС не били доказани
по делото,още повече ,че представеният
договор с е „Пайониър девелопмънт“ЕООД,
от 09.07.2007 г. не бил приет като доказателство /поради преклузия /,а и не
били представени доказателства ,че именно това
е инвеститора по смисъла на ЗУТ.Затова се счита ,че районният съд е обсъдил всички представени доказателства и направените в отговора на
исковата молба възражения,като подробно се излагат доводи
във връзка с решенията на ОС на ЕС от 10.05.2018 г. ,въз основа на които
се претендират вземанията ,за които е издадена заповед за изпълнение .Дават се
подробни разяснения ,че сградата в бл. В на комплекса е в режим на етажна собственост и че взетите решения на ОС са в съответствие с правомощията му .Твърди
се ,че неподкрепено с никакви
доказателства е останало твърдението ,че комплексът е такъв от затворен
тип,нито че отношенията в този комплекст
във връзка с управлението на общите части се уреждат с писмен договор с
нотариална аверка на подписите ,сключен между инвеститора от една страна и отделните етажни собственици
от друга..Дори да бил налице договор
между ответника и соченото дружество ,това не представлявал договор по
смисъла на чл. 2 ал. 1 ЗУЕС и съответно изпълнението по този договор не освобождавало от задължението на ответника
за дължими вноски към етажната собственост .
Моли
се за потвърждаване на решението.
След
преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди съображенията на
страните ,Бургаският окръжен съд прие за установено следното :
Предявени са искове с правно основание чл.442 във връзка с
чл.415, ал.2 от ГПК във връзка с чл.38, ал.2 от ЗУЕС във връзка с чл.30, ал.3
от ЗС и чл.86, ал.1 от ЗЗД.
Няма спор по делото
, а и от представената справка за лице от Служба по вписванията и приложената
към нея скица от АГКК се установява, че ответникът Ф. е собственик на самостоятелен обект с
идентификатор 61056.502.569.4.33 находящ се
в с.Равда, общ.Несебър, курортен апартаментен комплекс „Е.“, бл.В, сграда „Мадрас“,
ет.*, ап.№ ****, на площ по документ 80,06 кв.м, ведно с 1,556% ид.части от общите части на сградата /л.6-7 вкл./.
На проведеното на 105.2018 г. Общото събрание на
процесната Етажна собственост е било взето решение за размера на дължимите от
всеки от етажните собственици вноски за разходите за управление и поддържане на
общите части на сградата, конкретно определени по пера, разпределени,
както следва: разходите по чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС – съобразно притежаваните
от етажните собственици идеални части от общите части на сградата, а разходите
по чл.51, ал.1 от ЗУЕС – поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите, и членовете на техните домакинства, независимо от етажа, на който
живеят /т.5 и т.6 от протокола от ОС – л.8-37 вкл./. С решение от същата дата
на ОС на ЕС били определени финансовата година – от 10.05.2018г. до
09.05.2019г., както и сроковете, и начините за плащане на дължимите такси за
управление и поддръжка на общите части на процесната сграда
„Мадрас“, а именно – по банковата сметка на ЕС, на две равни вноски в следните
срокове: първа вноска в срок до 01.06.2018г., а втора вноска в срок до
01.09.2018г. /т.7 от протокола от ОС/.От представеното по делото Уведомление с
вх.№ Н5-ЕС-065 от 22.05.2019г., считано от 09.05.2019г. до настоящият момент,
Председател на Управителния съвет на сграда „Мадрас“, находяща се в с.Равда, общ.Несебър, комплекс „Есмералд“,
е Олег А. Ашурков /л.39от първоинстанц;ионното дело/.
Предвид предоставената
възможност по чл.38,
ал.2 ЗУЕС при неизпълнение на решението на
общото събрание в определения срок председателят на УС (управителят) да подаде
заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК, такова заявление е подадено, като е издадена
Заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 98/2019г. по описа на Районен съд-Несебър.
Срещу заповедта е подадено възражение, което е причина за предявяването на
настоящите искове. За уважаването иска по чл.422 ГПК вр. чл.38,
ал. 1 ЗУЕС е необходимо да се докаже, че е
взето решение, което е обвързало ответника в производството. От страна на
ответника се навеждат възражения, че решенията са взети при допуснати нарушения
на предвидения в ЗЕУС ред и форма, при липса на изискуемия кворум, и в
нарушение с разпоредбите на чл.50 и чл.51 от ЗУЕС. Наред с възраженията на
ответника, касаещи незаконосъобразност на горепосочените решенията на ОС на ЕС,
ответникът моли съда да прогласи нищожността на същите.
За да уважи предявената искова претенция за
установяване ввземането на ищцовата етажна собственост ,първостепенният съд е
приел ,че
доколкото на проведеното на 10.05.2018 г. ОС на ЕС на сграда „Мадрас“ в процесния
комплекс „Есмералд“ в с.Равда в съответствие с чл. 11 ал. 1 т. 5 от ЗУЕС е
взето решение за размера на дължимата от етажните собственици такса за
управление и поддръжка на общите части в
процесната сграда ,за фонд“Ремонт и обновяване „,фонд „Непредвидени разходи и
фонд“Резервен“/конкретно определени по пера/ и доколкото липсват доказателства ответникът Ф. да е
изпълнил своите задължения за заплащане на
тези такси ,то претенцията е
основателна ,тъй като съгл.чл. 6 ал. 1 т. 10 от ЗУЕС собствениците са длъжни да
заплащат разходите за управлението и поддръжката на общите части в сградата
,определени по размер от общото събрание на ЕС.Съдът е посочил,че липсват данни
решенията на ОС на ЕС от 10.05.2018 г. са са били обжалвани по реда на чл. 40
ал. 1 от ЗУЕС,поради което следва да се
счита ,че са влезли в сила и че са
задължителни за всички собственици ,включително и за тези ,които са гласували
против .Затова е счетено ,че неотносими
/и недоказани / са възраженията на ответната страна относно валидността на
решенията на ОС на ЕС,както и за неяснота на претендираните от ищеца такси,тъй
като възраженията касаят
процедурата за провеждане на общото
събрание и са преклудирани – те могат да
бъдат разглеждани единствено в производството по чл. 40 ал. 1 ЗУЕС и няма
правна възможност да бъдат обсъждани в настоящото произвоство ,включително и
тези за нищожността на взетите решения .
Така постановеното решение е правилно и настоящият
съдебен състав изцяло споделя изложените от районния съд мотиви,към които
препраща на сн.чл. 272 от ГПК .
Във въззивната жалба се навеждат възражения ,че комплекс „Есмералд
Ризорт Бийч и Спа-Равда“ представлява комплекс от затворен тип,а ЕС на сграда „Мадрас“
е част от този комплекс от затворен тип.В него
отношенията във връзка с управлението на общите части се уреждат по
силата на договори с инвеститора по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС,при което
ответникът е сключил такъв договор от 09.07.2007 г. с дружеството „Пайонир
деволопмънт“ЕООД/чиято собственост бил теренът ,върху който са построени
сградите –общо 7 на брой и върху който
са разположени босейн ,зелени площи ,детка площадка и др./ .Затова
според въззивника етажната собственост
се разпростира самоволно върху
изключителната собственост на инвеститора и се елиминира договора като основен регулаторен механизъм и
в противоречие със закона чрез решения
етажната собственост се домогва до ползване на чужда собственост .
В тази връзка следва да се подчертае ,че на първо място изложените правоизключващи
възражения за прилагане на чл.2 от ЗУЕС
в конкретния случай ,се правят за първи път във въззивната жалба и не са били предмет на изследване в
първоинстанционното производство, поради което същите са преклудиране и не следва да бъдат
обсъждани .В проведеното на 25.06.2020 г. открито съдебно заседание по
първоинстанционното дело ответникът чрез
процесуалния си представител е
допълнил възраженията си относно
недължимостта на претендираните суми ,като
е представител договор за поддръжка и управление от 09.07.2007 г. с дружеството „Пайонир
деволопмънт“ЕООД.Този договор обаче не е бил приет като доказателство по
делото/поради настъпила преклузия за
представяне на нови писмини доказателства извън срока на отговора на исковата
молба и като несъотносими към
спора/ ,както и е оставено без уважение
искането за конституирането на Пайонир деволопмънт“ЕООД като трето лице-помагат на ответника .Във въззивната жалба не са
изложени твърдения за допуснати процесуални
нарушения от първоинстанционния съд във
връзка с неприемане на писмени доказателства /представения договор/,но
независимо от това следва да се посочи ,че в крайна сметка тези възражения са
останали недоказани по делото :От една страна
не са представени доказателства ,че
въпросната процесна сграда е част от комплекс от затворен тип по смисъла
на чл. 2 от ЗУЕС.Липсват доказателства ,че именно соченото дружество „Пайонир деволопмънт“ЕООД е инвеститор на комплекса по смисъла на закона .Освен всичко
друго законодателят е предвидил
инвеститорът да сключи договор за
поддръжка с всяко едно от лицата ,на което прехвърля правото на собственост
върху самостоятелен обект,който договор обвързва и последващи приобретатели /с цел
обезпечаване на постоянна поддръжка на комплекса като цяло/.
В тази връзка трябва да се
подчертае и следното :Съгласно текста на
чл. 2 ЗУЕС договорите сключени между собствениците на самостоятелни обекти в
комплекси от затворен тип по смисъла на § 1, т.3 ДР на ЗУЕС и инвеститора се
отнасят само до управлението на общите части на сградите в комплекса. Т.е.
предмет на тези договори е единствено управлението на площта прилежаща към
повече от една от сградите в режим на ЕС разположени в комплекса, каквато площ се
явява общия им поземлен имот, съответно изградените в него обекти - басейн,
зелени площи, спортни площадки и т.н., които обслужват собствениците и
обитателите на всички сгради. Стълбите, площадките, покривите, стените,
асансьорите и др. елементи на отделните сгради в режим на ЕС (изброени
неизчерпателно в чл. 38 ЗС), обаче са общи части само за собствениците на
самостоятелни обекти разположени в тях, респективно не са общи и за другите
сгради в комплекса и не попадат в
обхвата на договорите по чл. 2, ал.1 ЗУЕС. Съответно отношенията в ЕС
възникнали в отделните сгради от затворения комплекс не се регулират с този тип
договори, доколкото не касаят общи за всичките сгради части. Обратното би
означавало да се приеме, че инвеститорът по смисъла на чл. 2 ЗУЕС притежава
правомощия на орган на управление на ЕС. Подобно становище противоречи на
закона и на съдебната практика, която приема, че възникналите права и
задължения от договорите по чл. 2 ЗУЕС сключени с инвеститора в комплекс от
затворен тип, не могат да доведат до възникване на друг, непосочен в закона
орган на управление на етажната собственост (Решение № 87 от 9.03.2012 г. на
ВКС по гр. д. № 1115/2011 г., II г.о., ГК) извън общото събрание на
собствениците на самостоятелни обекти и управителния съвет (управителя).
Следователно твърдението на ответника, че част от собствениците в ЕС имат
сключени договори за управление с инвеститора е ирелевантно за предмета на
настоящото производство. ЕС.Смисълът на чл.2 ЗУЕС е правоотношенията по
управление на общите части в тези комплекси да бъдат предмет не на закона, а на
договора, т.е. само по отношение на управлението на общите части в затворен
комплекс не се прилага законът, а договорът. По отношение на правата и
задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни
обекти или на части от тях, се прилага ЗУЕС. Горното следва от систематичното
място на чл.2 /в раздел „обхват на закона"/ и от разпоредбата на чл.1 ЗУЕС.От друга страна, както бе посочено и по-горе за задълженията на ответника
като собственик на индивидуален имот в комплекса, важат разпоредбите на ЗУЕС,а
в конкретния случай от събраните пред НРС
доказателства се установява, че начина по който е определена дължимата от
ответника ежемесечна вноска е определена с решенията на ОС от 10.05.2018 г.. По
делото от страна на ответника не са ангажирани доказателства, че решението от
10.05.2018г. на ОС на собствениците е отменено по съдебен ред, поради което
съдът приема, че същият е обвързан от него и е длъжен да го изпълнява.
Ето защо
настоящата инстанция счита ,че атакуваното решение следва да бъде потвърдено
,поради което
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260017/28.08.2020 г. постановено по
гр.д. № 852/2019 г. по описа на Несебърския районен съд
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване .
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ :1.
2.