Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 26.04.2021г. гр. Асеновград
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
АСЕНОВГРАДСКИ РАЙОНЕН СЪД, първи граждански състав на петнадесети март две
хиляди двадесет и първа година в публичното заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: М.
КАРАДЖОВА
секретар Й. Алексиева
като разгледа докладваното от съдия М. КАРАДЖОВА гражданско дело №896 по
описа за 2020г. и като обсъди:
Иск с правно основание чл.
19, ал.3 от ЗЗД.
Ищецът твърди, че на 19,11,2019г.
е сключил с ответниците предварителен договор за продажба на недвижим имот, а
именно СОС с идентификатор 00702.524.167.1.1 по КККР на гр. Асеновград, като
продавачите си запазват правото на ползване върху него, каквото право се
учредява и на Васил Г. Стефанов. Уговорената цена била 50 000 лева, от която 30
000 лева била заплатена от купувача в брой към този момент. Срокът за сключване
на окончателен договор бил 31,03,2020г., когато следвало да се заплати
останалата част от цената от 20000 лева. Ответниците не изпълнили задължението
си да прехвърлят правото на собственост върху описаната вещ нито в определения
срок, нито след това. Ето защо моли да бъде постановено решение, с което
предварителния договор за бъде обявен за окончателен. Претендира направените по
делото разноски.
Ответниците оспорват изцяло
предявения иск като твърдят, че ищецът е неизправна страна по договора, тъй
като не е заплатил сумата от 30000 лева, съгласно постигнатата в този смисъл
уговорка, нито при подписване на предварителния договор, нито след това. Освен
това те са предложили на ищеца притежаваните от тях идеални части от вещта,
доколкото съсобственик на същата е Васил Г. Стефанов. Отказът му от наследство
от 2014г. е недействителен, тъй като е извършен след като е приел същото с
действията си. Ето защо молят предявения иск да бъде отхвърлен. Претендират
направените по делото разноски.
След като прецени събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съдът намира за установено следното:
На 19,11,2019г. между Й.В.С. и
Р.Г.С. от една страна и Й.М.А. – от друга е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим
имот – СОС с идентификатор 00702.524.167.1.1, за сумата от 50 000 лева, като
продавачите си запазват правото на ползване върху същия и учредяват такова в
полза на Васил Г. Стефанов. В договора е отбелязано, че купувачът е заплатил
сумата от 30000 лева при подписването му, а останалата част от 20000 лева се
дължи при сключване на окончателния договор, а срокът за това е 31,03,2020г.
В
този договор се съдържа изявление, че ищецът е заплатил сумата от 30000 лева на
продавачите в деня на подписването му. В настоящото производство не са събрани
доказателства, с които същото да бъде оборено. Освен това неплащането на цената
не е основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Ищецът разполага
с потестативното право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен
и ако не е заплатил цената - изцяло или отчасти. Самият закон предвижда, че е
възможно да се обяви за окончателен предварителен договор, по който не е
платена цялата цена и урежда условията, при които става това. В този смисъл е
Решение № 537 от 08.07.2010 г. по гр. д. № 349/2009 г. на Върховен касационен
съд. Ето защо възражението за неизпълнение на предварителния договор е
неоснователно.
Отделно от горното правото да иска обявяването на
предварителния договор за окончателен принадлежи на всяка от страните по
договора и това право не е обвързано от изпълнение на насрещни задължения от
ищцовата страна. Достатъчно е към момента на предявяването на иска по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД, сделката да не е била оформена по нотариален ред, като с решението
си съдът постановява едновременно изпълнение на поетите в договора задължения
между страните, като замества липсващата им воля. Така Решение № 1023 от
28.10.1998 г. по гр. д. № 792 / 97 г., II г. о., докладчик съдия Капка
Юстиниянова.
След
като отказват да го изпълнят – което се установява от показанията на
свидетелите Р.А. и Милко А. за ищеца е налице интерес да иска обявяването на
предварителния договор за окончателен по съдебен ред, каквато възможност е
предвидена в чл.19, ал.3 от ЗЗД. Същият е в писмена форма съобразно
разпоредбата на чл. 19, ал.2 от ЗЗД и съдържа уговорки относно съществените
условия на окончателния.
Освен
тези две условия, в настоящото производство и с оглед чл. 363 от ГПК съдът
следва да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността
по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. С
договор аз покупко-продажба от 19,01,1960г., сключен с нотариален акт №17, том Ⅰ, дело №31/1960г. Костадин Илиев Згуровски,
Георги Стефанов Стойков и Манол Стефанов Г. са купили парцел VII-1968 в кв. 110 по плана на гр.
Асеновград, състоящ се от 560 кв.м. Впоследствие те са построили триетажна
жилищна сграда в него и са извършили доброволна делба на същата, по силата на
която в дял на Георги Стефанов Стойков е поставен първи етаж, югоизточната стая
с хол на приземния етаж, две изби и тавана от източната страна. През 1996г. той
закупил от наследниците на Манол Стефанов Г. – 1/3 идеална част от дворното
място, ведно със западното помещение на приземния етаж и 1/3 идеална част от
коридора в приземието. И двете сделки са сключени през време на брака му с Й.В.С.,
поради което вещни права върху описаните имоти са придобити в режим на
съпружеска имуществена общност. Тя е прекратена със смъртта му на 06,12,1999г.,
видно от препис-извлечение от акт за смърт. Негови наследници по закон са
съпругата му и двете му деца Р.Г.С. и Васил Г. Стефанов. Така първата от тях
притежава ½ идеална част от описаните права върху процесните имоти след
прекратяване на съпружеската имуществена общност, а останалата ½ идеална
част на основание наследство и при равни права принадлежи на нея и двете деца
на наследодателя или по 1/6 идеална част.
От
заключението на вещото лице по съдебно-техническата експертиза се установява,
че описаните в горните нотариални актове и договор за доброволна делба парцел,
триетажна жилищна сграда и първи жилищен етаж по КККР на гр. Асеновград са
заснети като поземлен имот 00702.524.167, сграда с идентификатор
00702.524.167.1 и СОС с идентификатор 00702.524.167.1.1.
През
2010г. Р.С., Й.С. и Васил Стефанов са учредили ипотека върху самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 00702.524.167.1.1 с нотариален акт №124, том II, дело №309/2010г. и с нотариален акт
№107, том IV, дело №670/2010. Тези действия са такива на разпореждане с
наследствено имущество, и са израз на мълчаливо приемане на наследството. Ето
защо последвалият отказ от същото на Васил Стефанов, вписан под 47/14,08,2014г.
в особената книга на Районен съд Асеновград, видно от удостоверение на лист 31,
е нищожен. А направеното за това възражение е основателно.
По тази причина ответниците не притежават изцяло правото на
собственост върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор за
покупко-продажба – СОС 00702.524.167.1.1, тъй като Васил Стефанов е придобил по
наследство от баща си 1/6 идеална част от него. Действително трайната съдебна
практика приема, че няма пречка в този случай предварителния договор да се
обяви за окончателен до размер на притежаваните от продавачите идеални части,
но само и единствено при условие, че купувачът е изразил изрично желание за
това. В настоящото производство подобно изявление липсва, а волята на страните
не би могла да бъде заменена от волята на съда. От друга страна предварителния
договор предвижда условие за запазване на правото на ползване върху недвижимия
имот от продавачите, както и уговорка в полза на трето лице – Васил Стафанов,
на който се учредява право на ползване. Тези условия липсват в петитума на
исковата молба, който касае само прехвърляне на правото на собственост върху
СОС 00702.524.167.1.1 по КККР на гр. Асеновград срещу сумата от 50000 лева,
част от която в размер на 30000 лева е заплатена. Или ищецът не е предявил иск
за обявяване на предварителния договор за окончателен в частта му, с която
ответниците си запазват правото на собственост и се учредява такова на трето за
договора лице.
Особеното исково производство по чл. 362 и сл. ГПК има за
предмет и цели постигане на правните последици на несключения окончателен
договор чрез съдебно решение. Когато искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен,
решението замества обещания договор и поради това съдът е задължен да
възпроизведе в диспозитива на съдебния акт съдържанието на съществените му
условия така, както страните са ги уговорили в предварителния договор, без да е
властен да внася промени в тях. От това съдебно решение произтичат
гражданскоправните последици, които биха се породили, ако окончателният договор
беше сключен доброволно. Затова, както в доброволно сключения окончателен
договор, така и съдът в диспозитива на решението си по чл. 19, ал. 3 ЗЗД трябва
да възпроизведе съдържанието на клаузите му, с оглед пълното и ясно уреждане на
правоотношенията между страните. От това следва, че когато в предварителния
договор е постигната уговорка, че със сключване на окончателния договор на
продавача ще бъде запазено право на ползване върху прехвърляемия обект и се
установи, че тази клауза е валидна и обвързва страните, същата като част от
съществените условия на предварителния договор трябва да бъде възпроизведена в
диспозитива на съдебното решение. В този смисъл е Решение № 53 от 02.07.2020 г.
по гр. д. № 3038 / 2019 г. на Върховен касационен съд, 3-то гр. Отделение.
Такъв иск обаче не е предявен, поради което не би могъл да се произнесе в този
смисъл, тъй като решението би било постановено „свръх петитум“ и би било
недопустимо.
По изложените съображения предварителният договор, сключен
между страните, не би могъл да се обяви за окончателен, поради което
предявеният иск за това е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
На
основание чл. 78, ал.3 от ГПК ответниците имат право на направените по делото
разноски, но поради липса на доказателства за извършване на такива, съдът не
присъжда такива.
С оглед на гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от Й.М.А., ЕГН ********** *** против Й.В.С., ЕГН ********** и Р.Г.С., ЕГН ********** ***, за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 19.11.2019г., с който Й.В.С. и Р.Г.С., като продавачи, се задължават да прехвърлят на Й.М.А., като купувач, правото на собственост върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор 00702.524.167.1.1 по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Асеновград, община Асеновград, област Пловдив, одобрени със заповед №300-5-52/08,07,2004г. на Изпълнителния директор на АГКК, няма издадена заповед за изменение на КККР относно имота, с адрес: гр. Асеновград, п.к.4230, ул.“Искра“ №33, етаж 1, който самостоятелен обект се намира в сграда №1, разположена в поземлен имот с идентификатор 00702.524.167, с предназначение: жилище, апартамент, с площ по документ за собственост от 113 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта – няма, над обекта – СОС 00702.524.167.1.2, ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата, за сумата от 50 000 лева /петдесет хиляди лева/, от която и в момента на подписване на договора е заплатена сумата от 30 000 лева /тридесет хиляди лева/, а остатъкът от 20 000 лева /двадесет хиляди лева/ да се заплати в двуседмичен срок от влизане в сила на решението.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: