Р
Е Ш Е Н И Е
№ 2995
гр. Варна,02.07.2019год.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, XVI състав, в открито съдебно заседание на
двадесет и втори май през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: РУМЯНА ХРИСТОВА
при
участието на секретаря ГАЛЯ ДАМЯНОВА, сложи за разглеждане гр. дело № 549 по
описа за 2018 година, докладвано от съдията, и за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството
по делото е с правно основание чл. 422 ал.1 от ГПК.
Ищецът
Т. У. – В., ЕИК: *, представлявано от ректора проф. д-р Р. В., ЕГН: **********,
чрез процесуалния представител АД „Б. и Г.“ - представлявано заедно и поотделно
от адв. П.Г. и адв.М. Б.,
двамата вписани във ВАК със съдебен адрес:***, офис 16-17, претендира от съда
да постанови решение , с което да признае за установено, че ответникът "Д.
- *" ЕООД, с ЕИК *, със седалище и адрес на управление *** п.к 9000, *,
представлявано от Д. Н. П. ДЪЛЖИ НА ИЩЕЦА сумата от 10
355,00 лв., представляваща неплатен
наем за периода от 01.02.2017год. до 10.02.2017год. по договор за наем №84 от 30.05.2016год., на основание чл.232,
ал.2 от ЗЗД и обезщетение за ползване на недвижимия имот след прекратяване на
въпросния договор за периода от 11.02.2017год. до 28.02.2017год., на
основание чл. 236, ал.2 ЗЗД., както следва: начислена наемна цена на стойност
3 340.29лв. и начислено обезщетение за ползване без
основание на стойност 7014.71лв.,
за което вземане е издадена заповед за изпълнение в производството по ч.гр.д №
17269/2017г. по описа на ВРС 31 състав
по чл.410 от ГПК. Моли за присъждане на разноските сторени в настоящото производство и в
производството по ч.гр.д № 17269/2017г. по описа на ВРС 31-състав.
Ищецът аргументира правен интерес
от предявения иск, навеждайки следните фактически твърдения:
На
30.05.2016г. между Т. У.- В., ЕИК: *, представлявано от ректора проф. д-р Р. В.,
ЕГН: ********** в качеството на Наемодател и ответното дружество "Д. - *"
ЕООД, с ЕИК *, със седалище и адрес на управление *** п.к *, представлявано от
Д. Н. П. в качеството му на Наемател е сключен Договор за наем № 84 на
основание чл.19, ал.1 във връзка с чл.16, ал.2 от ЗДС и Заповед № 299/05.05.2016г. на пом.Ректора за
определяне на спечелилия търга, чрез тайно наддаване и тръжна документация, по
силата на който "Т. У.- В." е предоставил на „Д. - *" ЕООД за
временно и възмездно ползване под наем срещу месечно заплащане недвижим имот
представляващ обект: * с прилежаща кафе - сладкарница, съгласно приложена
скица, находящо се в * с общо РЗП възлизащо на 10 302
кв.м. (десет хиляди триста и два квадратни метра) за срок на договора 10
(десет) години, като на 31.05.2016г. е подписан, без възражения от страните по
договора, Приемо-предавателен протокол за предаването
на обекта на наема на „Д.- *" ЕООД.
Във
връзка с неплащане на няколко наема е изпратено Писмо изх.№ 47/05.01.2017г., от
страна на Т. у.- В. в качеството му на наемодател, с което е уведомило „Д.- *"
ЕООД в качеството му на наемател за виновно неизпълнение на изискванията на
клаузите - чл.4, ал.1 и чл.5, ал.1 по договора, изразяващо се в неплащане на
определената наемна цена и консумативни разходи. За погасяване на тези
задължения е предоставен 1 (един) месец на основание чл.17, ал.2 от същия
договор, ведно с предупреждение, че при неизпълнение договорът следва да се
счита за развален. Но към днешна дата още няма изпълнение по поканата, въпреки
че същата е надлежно получена от представител на фирмата. Така, по правилата на
чл.87 от ЗЗД договорът е развален, считано от 10.02.2017г., въпреки което
наемателят не връща имота на наемодателя.
Със
Заповед № РД 17-7706-233/13.07.2017г., издадена от Областен управител на област
с административен център - Варна на основание чл.80, ал.1 и ал.2 от Закона за
държавната собственост, във връзка с чл.32, ал.1 от ЗА, обектът на прекратения
договор за наем, като недвижим имот държавна собственост е иззет от „Д.- *"
ЕООД. Така в периода до 10.02.2017г. студентското общежитие е ползвано по
силата на описания по-горе договор за наем, а от 11.02.2017г. до 28.02.2017г.
без основание, за което дължи наем и обезщетение за посочения период, като е
начислена наемна цена на стойност 3340,29 лв. (три хиляди триста и четиридесет
лева и двадесет и девет стотинки) за която е издадена фактура №
12681/01.02.2017г. обхващаща периода от 01.02.2017г. до 10.02.2017г. и
обезщетение за ползване съобразено с вредата от неполучаване на наемната
(пазарна) цена за периода на непредаване на обекта по договора за наем след неговото
прекратяване в размер на 7014,71 лв. (седем хиляди и четиринадесет лева и
седемдесет и една стотинки) за което е издадена фактура № 12681/01.02.2017г. по
които към момента ответното дружество не е заплатило нищо, включително не е и
уведомявало за съществуването на каквито и да е проблеми от какво и да било
естество във връзка с техническото изпълнение на плащането.
В срока за отговор по реда на
чл.131 от ГПК, ответникът депозира отговор на
исковата молба.
Оспорва
исковата молба, както и изложените в същата обстоятелства. Ако съдът приеме
претенциите за допустими, намира същите за неоснователни и моли за тяхното
отхвърляне.
Счита,
че настоящото производство е недопустимо в частта относно предявения иск с
правно основание чл. 59 ЗЗД, тъй като това искане е предявено от лице, което не притежава активна
процесуална легитимация, с оглед заявените твърдения, че същото не е страна по
материалното правоотношение, което твърди и въз основа на което неоснователно
претендира права. Активно легитимиран ищец по искове за обезщетения от ползване
на недвижим имот по чл. 59 ЗЗД е лице, което заявява за себе си, че притежава
право на собственост върху имота. В случая, не се твърди Технически университет
да е собственик на имота, поради което и с оглед заявените твърдения
производството следва да бъде прекратено, тъй като ищецът не е активно
материално легитимиран да претендира обезщетение за ползване на имота по чл. 59
от ЗЗД.
Така
направеното възражение е неоснователно,
тъй като претенцията на ищеца е за
обезщетение за ползване на недвижимия имот след прекратяване на договор за наем №84 от 30.05.2016год. и е основана на чл.
236, ал.2 ЗЗД., а не представлява искане с правно основание чл.59 от ЗЗД.
Оспорва
всички твърдения в исковата молба, с изключение единствено на твърдението, че
между университета и дружеството е сключен договор за наем, който към настоящия
момент е действащ, а неизправна страна по него е ТУ, не и дружеството.
Оспорва
твърдението, че е предадена фактическа власт върху имота, както и че ответното дружество не е имало възражения по отношение
на имота. На 30.05.2016 г. между ответното дружество, като наемател и
ответника, като наемодател е сключен Договор за наем № 84/30.05.2016 г. с
предмет временно и възмездно ползване под наем срещу заплащане на наемна цена
на недвижим имот - обект: * с обща площ 10 302 кв.м. Договорения срок на действие на договора е 10 години.
Наетият
имот представлява монолитна седемнадесет етажна сграда със сутерен на две нива,
в които се намират избени помещения, технически помещения, помещения
за бойлери, парна инсталация за затопляне на водата, а част от помещенията са
преустроени във фитнес зала, към момента на сключване на договора за наем. На
първи етаж, който е партер има четири апартамента, на етажи от 2 до 16
апартаментите са по 6, а на 17 етаж има 3 апартамента. Апартаментите на етажи
от 2 до 16 са условно обособени в 6 типа апартаменти, като всеки има
коридор/антре, 2 спални, 2 бани, санитарно помещение и тераса, с вариращи
размери и разположение. Апартаменти от тип А имат западно изложение, същите са
аналогични на апартаменти от тип Е, които са с източно изложение. Апартаменти
от тип Б имат южно и западно изложение и са аналогични на апартаменти от тип Д
с южно и югоизточно изложение. Апартаменти от тип В имат югозападно изложение и
са аналогични на апартаменти тип Г, които са с югоизточно изложение. Четирите
апартамента на първи етаж са от типове /и с изложения/ А, Б, В и Г/.
Нежилищните обекти, които се намират в сградата са разположени: кафе
сладкарница, разположена на първи етаж, панорамен ресторант на 17 етаж,
обособен на две нива с усвоена панорамна тераса, фитнес зала, находяща се на минус втори етаж и перално помещение/помещение за химическо чистене, находящ
се на кота нула от сградата.
На
30.06.2016 г. между страните допълнително е подписано споразумение, указващо
предназначението за ползване на всички обекти в наетия имот, за което ползване
са отдадени под наем, като съгласно чл. 1 е договорено, че: Т. 1. Ползване на
жилищните части от наетия обект по предназначение представлява отдаването им
под наем на стаи или части от тях за настаняване на правоимащи
лица по смисъла на Закона за висшето образование и Наредбата за
ползване на студентски общежития и столове, приета с ПМС № 235 от
25.09.2008 г, както и на лица, които по време на настаняването им провеждат
курсове, семинари или други форми на обучение, обмяна на опит или кандидатстват
за прием в учебни заведения в град Варна, включително, но не само кандидат
студенти, български и чуждестранни ученици и техните преподаватели, както и
необходимия персонал и лица, във връзка с пребиваването им в град Варна, чуждестранни
студенти и други. Т. 2. Ползване на нежилищните части от наетия обект по
предназначение представлява използването им по предназначение от наемателя или преотдаването им за ползване по предназначение от търговци
или други лица. Предназначението за ползване на обект, находящ
се на първи етаж от сградата е кафе сладкарница. Предназначението за ползване
на обект, находящ се на седемнадесети етаж от
сградата е панорамен ресторант. Предназначението за ползване на обект, находящ се на минус втори етаж от сградата е фитнес зала.
Предназначението за ползване на обект, находящ се на кота нула от сградата, е перално помещение, което може да
се използва и за помещение за химическо чистене.
След
сключване на договора за наем констатират, че наетият имот не е годен за
ползване съобразно договореното предназначение, както и че са налице
недостатъци, които не са били известни на дружеството и с оглед специфичния им
характер е невъзможно да бъдат констатирани при сключване на договора за наем.
За установените недостатъци ответникът
уведомява своевременно ищеца, като
наемодател, който не предприема каквито и да е действия. Считано от сключването
на договора за наем, ответното дружество не е ползвало имота, единствено по
причина неизпълнение на договорните задължения на ищеца съгласно чл. 230, ал. 1
от ЗЗД. Многократно са отправяни запитвания и молби, както във връзка с
констатираните недостатъци, така и за представяне на строителна и друга
надлежна документация, удостоверяваща предназначението за ползване, за което са
им отдадени под наем нежилищните обекти, но такава не им е предоставена.
Поради
липсата на каквато и да е реакция от страна на ищеца в периода след сключване
на договора за наем и до месец август 2017 г. дружеството със свои средства
отстранява редица недостатъци в жилищни помещения и общи части на наетия имот,
с цел привеждане на имота в състояние, което да отговаря на ползването на
вещта, за което е наета.
По
време на действие на договора за наем не получа каквото и да е съдействие от
страна на наемодателя, в процеса на разговорите, наемодателят отказва по какъвто и да е начин приспадане на
наемна цена или сам да извърши ремонти. По отношение на нежилищните части, се
оказва, че същите са напълно незаконно преустроени от университета помещения и
не са предоставени каквито и да е
строителни книжа. В нежилищните помещения, също има значителни недостатъци, но
и с цел финансиране на ремонти, дружеството предприема действия за отдаването
им под наем и договаряне на условия за ремонта им от наематели. Така пролетта
на 2017 г. отдава под наем панорамния ресторант на последния етаж, като с
наемателя договарят, че до октомври ще направи ремонт на покрива, а той ще
започне за плаща наем от края на месец октомври. Договарят да получава наемна
цена от края на месец октомври и за 36 месеца, платима месечно, като общата
стойност на договорената наемна цена възлиза на 90 000 лева. Края на месец
август 2017, обаче констатира, че ищецът е сменил заключващото устройство на
входната врата и няма какъвто и да е достъп до имота, въпреки, че са в
договорни отношения, като от месец август 2017 г. и до настоящия момент,
въпреки многото покани към ищеца, същият не е изпълнил задължението си по
договора и не предоставя ползването и
държането на имота, а ответникът няма дори достъп, за да прибере строителните
материали и други свои вещи в имота. Това положение налага да прекрати вече сключени и действащи
договори за наем, включително посочения договор за наем на панорамния
ресторант. От неизпълнението на договорните задължения на ищеца по посочения
договор за наем за предаване на имота за ползване, респ. и за предаване на
имота в състояние годно за ползване ответникът претърпява много вреди, като в
настоящия процес претендира като обезщетение по чл. 87 от ЗЗД пропуснати ползи,
представляващи неполучена наемна цена по договор за наем за панорамния
ресторант, които са в размер на 90 000 лева. От друга страна и към настоящия
момент ищецът е в неизпълнение на задължението си и да предаде ползването на имота, фактическата
власт и държането.
Оспорва
твърдението, че договорът е развален и прекратен, както и всички твърдения в
тази връзка, не е налице неизпълнено задължение на дружеството по договора,
дружеството не е изпадало в забава за изпълнение на което и да е от договорните
си отношения, на дружеството не е отправяна покана за изпълнение, дружеството не е получавало изявление, че
договорът ще бъде развален, както и че договорът е развален. Оспорва
твърденията за разваляне, като твърди, че за ищеца никога не е възниквало право
да развали договора за наем. Оспорва всички твърдени от ищеца факти, не дължи
нито процесната сума за наем, нито процесната сума на основание чл. 59 ЗЗД. Договорът за наем
към настоящия момент е валиден и действащ, а ищецът е неизправна страна по
него. Както и по – горе е посочено,
дружеството надлежно и своевременно информира /многократно/ ищеца за
състоянието на имота и констатираните недостатъци. Към твърдения момент на
твърдяната покана за плащане, за която се твърди, че съдържа и изявление за
разваляне, ищецът е бил /и към настоящият момент продължава да бъде/ неизправна
страна по договора за наем, както в качеството си на кредитор, така и в
качеството си на длъжник, а ответното дружество никога не е изпадало в забава
за изпълнение на договорно задължение, включително тъй като надлежно е
упражнило правата си за искане за намаляване на наемната цена, искане за
предаване на имота в надлежно състояние, възраженията си за неизпълнен договор
/поради неизпълнени насрещни задължения по договора за наем, които са изискуеми/,
възраженията си за прихващане. Надлежно е поискано необходимо съдействие, което
не е оказано от ищеца и същият е изпаднал и в забава, в качеството си на
кредитор. Посочените обстоятелства, твърди като правоизключващи
и претенцията за наемна цена и претенцията по 59 ЗЗД. Дружеството не дължи
наемните цени и тъй като не му е предадено владението и фактическата власт.
Оспорва
твърдението за претърпени вреди, както и за неоснователно разместване на блага.
Както
и по - горе е посочено, договорът за
наем и към настоящия момент е действащ и не е прекратен, а за процесния период, с оглед съществуващия договор за наем
дружеството има основание за ползването му. Ползване обаче от дружеството не е
извършвано, тъй като имотът не е предаден и към настоящия момент в годно за
ползване, не само съобразно договорното му предназначение, но и съобразно
предназначението му, като обект на собственост, състояние. Дружеството не се е
обогатило по какъвто и да е начин, тъй като не само не е осъществявано каквото
и да е ползване, но на практика в процесния период,
дружеството е посещавало имота единствено с цел извършване на ремонти в него.
Не е налице и обедняване на университета, тъй като същият не е ползвал
сградата, а и сам уведомява ответника, че няма намерение да я използва и да
настанява студенти в нея. С оглед предназначението на жилищните части
нормативната уредба ограничава начина на ползване, който може да е единствено
за настаняване на студенти, действително това настаняване може да се осъществи
от бъдещ наемател, но от една страна към настоящия момент състоянието на
сградата я прави негодна за ползване по предназначение, а от друга страна,
както бе посочено ищецът няма необходимост от настаняване на студенти, което
изрично е заявил. По отношение на нежилищните части, вероятно ищецът е
извършвал незаконни строителства и преустройства, които не са одобрени от
собственика Държавата, тъй като както и по - горе сочи, нежилищните части нямат
предназначението, за което са им отдадени под наем. Оспорва, освен, че не се е обогатили по какъвто и да е начин,
както и че ищецът не е обеднял по какъвто и да е начин, оспорва и наличието на
връзка между обедняване и обогатяване, както и размера на претенцията. Средният
пазарен наем на имоти в подобно състояние /опасни за живота и здравето/, които
е недопустимо да бъдат ползвани не е в размерите, посочени от ищеца. Не на
последно място, следва да се отбележи, че ищецът знае, че ответникът ремонтира
сградата и в тази връзка фактически я ползва, но по какъвто и да е начин не се
е противопоставил на това, като не е искал връщане на държането на сградата или
фактическата власт върху нея и не го е канил за това.
В съдебно заседание
ищецът поддържа исковете си и моли за уважаването им, а ответникът моли за
отхвърляне на същите.
По допустимостта на производството:
От
изисканото в настоящото производство ч.гр.д.№ 17269/2017 г. по описа на ВРС-31
състав, се установява, че същото е образувано по подадено от ищцовата страна в настоящото производство в качеството й на
заявител срещу ответника в настоящото производство в качеството му на длъжник
заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.410 от ГПК, депозирано в
деловодството на съда на 10.11.2017 г. Въз основа на депозираното заявление е
издадена Заповед № 9407/14.11.2017 г. за изпълнение на парично задължение по
чл.410 от ГПК, по силата на която е разпоредено
длъжникът „Д. – *” ЕООД, ЕИК* със
седалище и адрес на управление *** ДА ЗАПЛАТИ НА Кредитора Т. у. В., БУЛСТАТ * *
Сумата от 3 340.29лв. главница за незаплатен наем за периода от 1.02.2017г. до
10.02.2017г. по договор за наем №84/30.05.2016г., 7 014.71лв. обезщетение за
ползване без основание за времето от 11.02.2017г. до 28.02.2017г. на имот – * с
прилежащо кафе-сладкарница, находящо се в *,
законната лихва върху тези суми от датата на сезиране на съда-10.11.2017г. до
окончателното им изплащане и 913.90лв. сторени по делото разноски.
ЗАДЪЛЖЕНИЕТО
произтича от договор за наем №84/30.05.2016г. и продължило след наема ползване
на имота.
В
срока по чл.414, ал.2 от ГПК е постъпило възражение от длъжника в заповедното
производство и ответник в настоящото производство за недължимост
на присъдената в полза на заявителя сума, което обуславя и правния интерес от
водене на настоящия иск. Заявителят и ищец в настоящото производство е уведомен
за постъпилото възражение срещу издадената в негова полза заповед за изпълнение
по чл.410 от ГПК, като заявителят е предявил настоящия иск преди изтичане
на едномесечния срок от уведомяването му
за постъпилото възражение и е представил доказателства за заведената искова
молба по ч.гр.д.№ 17269/2017 г. по описа на ВРС-31 състав. Вследствие на
изложеното , съдът намира,че производството по делото е допустимо и валидно
учредено.
След
съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на
страните и нормативните актове, регламентиращи процесните
отношения, съдът приема за установено следното от фактическа и правна страна страна:
Прието
за безспорно и ненуждаещо се от доказване е, че на 30.05.2016г. между страните
е сключен договор за наем №84/30.05.2016г., по силата на който ищецът в
качеството му на наемодател е отдал под наем на ответника в качеството му на
наемател недвижим имот, находящ се в *, представляващ * с прилежаща кафе -
сладкарница, находящо се в * с общо РЗП възлизащо на
10 302 кв.м. (десет хиляди триста и два квадратни метра) за срок на договора 10
(десет) години.
Представен
е по делото Акта за частна държавна собственост №1172/03.06.1998г./л.98-99/, от
който се установява, че имота * е частна държавна собственост. Не е спорно
между страните, че този имот е
предоставен за ползване на ищеца.
С
договор за наем № 84/30.05.2016г., Технически университет – Варна предоставя на „Д. – *” ЕООД за срок от 10
години ползването на * с прилежаща кафе – сладкарница, находящо
се в * с обща площ 10 302 кв.м. срещу задължение на наемателя да заплаща
месечно възнаграждение в размер на 10 355 лв. до 15 – то число на месеца, за
който се отнася, считано от датата на въвеждането на обекта в експлоатация, но
не по-късно от началото на учебната 2016/2017г. В договорът страните са
уговорили, че обектът следва да бъде предаден на наемателя в деня на подписване
на този договор, за което обстоятелство на осн. чл.
2, ал.2 от договора се съставя приемно-предавателен протокол.
Въз
основа на приемо –предавателен протокол от
31.05.2016г. Т. у. – В. предоставя държанието обекта предмет на договор
№84/30.05.2016г. на „Д. – *” ЕООД. В приемо
–предавателен протокол изрично е посочено, че при приемане на държането на
обекта присъства управителя на „Д. – *” ЕООД Д. Н. Д. и за ответника подписът е
положен от Д. Д.
Ангажирано
по делото е удостоверение за идентичност на имената издадено от Община Варна,
от което се установява, че Д. Н. П. /представляващ и управляващ ответното
дружество/ и Д. Н. Д. са едно и също лице.
От
кореспонденцията между Т. у. – В. и М. на о. и н. се установява, че през 2012г.
* е затворено и изведено от жилищния оборот, поради необходимост от извършване
на сериозни ремонтни дейности. Между страните по делото е водена и
кореспонденция във връзка със състоянието на имота, обект на договора за наем.
Въз
основа на договор от 15.07.2016г. ответникът възлага на „К. С.” ЕООД да
осъществи строително-монтажни работи в
обект студентско общежитие бл. 15, находящо се в *,
който обект възложителя държи като наемател на ТУ въз основа на договор за наем
№84/30.05.2016г.
С
договор за наем на недвижим имот от 01.07.2017год. ответникът , като наемател
по договор за наем с Т. у. В. №84/30.05.2016год. се задължава да предостави на наемателя – „П.
Ф.“ООД за временно и възмездно ползване съобразно предназначението , а именно:
обект за ползване , панорамен ресторант , находящ се
на последният етаж от *, находящо се в * с обща площ
от 10 302кв.м.
С
писмо изх. № 47/05.01.2017г. от Т. у. до „Д. - *“ ЕООД, ТУ е поканило ответника
да заплати сумата от 46 615,51лв., представляващи изискуеми задължения за наем
и консумативни разходи към 31.12.2016г., в срок от 1 месец от получаване на
поканата. Налице е изявление, че в случай на неизпълнение на задълженията в срока,
ще считат договора за развален по вина на ответника. Писмо с изх. №
47/05.01.2017г. е връчено на представител на ответника /Петров/ на
10.01.2017г., видно от отбелязването в товарителницата /л. 120 от делото/.
С
нотариална покана рег. № 2615, том 1, акт 101 по описа на нотариус №* Л. Г. с
район на действие ВРС, ищецът е довел до знанието на ответното дружество, че
считано от 06.02.2017г. счита договорът за наем за развален и кани ответника да
освободи имота. Поканата съобразно посоченото удостоверяване е връчена лично на
13.04.2017г. на управляващия и представляващ ответното дружество. С тази покана
ответникът е поканен на 26.04.2017г. да се яви в кантората на нотариус Г., като
следва да предаде ключовете на процесния обект -
предмет на договора за наем.
От
констативен протокол от 27.04.2017г., рег. № 3083, т.1, акт.125 по описа на
нотариус № * Л. Г. с район на действие ВРС, се установява, че на посочената в
нотариалната покана дата не се е явил представител на ответника за да извърши
действията, за които е бил поканен.
Със
заповед №РД-17-7706-233/13.07.2017г. на Областния управител на Област Варна е
иззет от ответника недвижим имот представляващ студентско общежитие - бл. 15 с
прилежаща кафе – сладкарница, находящо се в * с обща
площ 10 302 кв.м., на осн. чл. 80, ал.1 и ал.2 ЗДС.
По
делото е представено заключение по съдебно – оценителна експертиза на в.л. А.В.
от която се установява размера на средномесечната
пазарна наемна цена на студентско общежитие бл. 15 с прилежаща кафе –
сладкарница, находящо се в гр. Варна, ул. ”Дубровник”
с обща площ 10 302 кв.м. за процесния период.
Въз основа на установеното от
фактическа страна съдът формира следните правни изводи:
Предявен
е иск с правно основание чл. 422 от ГПК във вр. с чл.232,
ал.2 и чл.236, ал.2 ЗЗД.
По иска с правно основание
чл.232,ал.2 от ЗЗД:
Договорът
за наем представлява консенсуален, двустранен,
възмезден, комутативен и неформален договор, като при неговото сключване се
пораждат правните последици, към които са насочени насрещните волеизявления на
страните. Предаването на вещта, предмет на договора и заплащането на
уговореното наемно възнаграждение, не се включва в неговия фактически състав, а
е в изпълнение на породените от него договорни задължения.
Основното
задължение на наемодателя е да предаде наетата вещ на наемателя и да му
предостави свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок,
а за наемателя се пораждат задълженията да заплати уговореното наемно възнаграждение,
да пази вещта, като я използва съгласно обичайното или уговореното
предназначение, да заплаща всички уговорени разходи, свързани с ползването и
поддържането на вещта, както и да я върне след изтичане на уговорения срок на
ползване.
От
сключения между страните договор за наем и приемо –
предавателен протокол се установява, че ищецът, в качеството на наемодател, е
предоставил на ответника, в качеството му на наемател, за временно и възмездно
ползване процесния недвижим имот срещу месечен наем
от 10355 лв. с вкл. ДДС. Съгласно чл. 4, ал. 2 от Договора, наемателят се
задължава да заплаща ежемесечно наемната цена до 15 число на месеца. Държането
на имота е предадено от наемодателя на наемателя на 31.05.2016 г. Не е спорно
по делото, че ответникът не е заплатил вноската за претендирания
период – 01.02.2017год. до 10.02.2017год. Доколкото ответникът не доказа плащане той
дължи претендираната от ищеца сума в размер на
3 340.29 лв., представляваща неплатен наеми за процесния
период от време за ползване на имота.
Предвид
гореизложеното, съдът намира, че искът за сумата от 3 340.29 лв.,
представляваща неплатен месечен наем за периода от 01.02.2017год. до 10.02.2017год. се явява основателен и следва да бъде
уважен.
По иска с правно основание
чл.236,ал.2 от ЗЗД:
Съобразно
разпоредбата на чл.236, ал.2 ЗЗД, ако наемателят продължи ползуването
въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да
изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.
Искът
по чл. 236 ал. 2 от ЗЗД е предоставен в полза на наемодателя по прекратен
договор за наем. В този смисъл възраженията за недопустимост на производстовото поради липса на активна процесуална
легитимация на ищеца, се явяват неоснователни. Действително обектът, който се отдава
под наем е държавна собственост, който имот е предоставен за управление на
държавното висше учебно заведение – ищец по делото. Предоставянето за
управление включва и възможността ТУ, на който този имот е предоставен, да го
отдава под наем, като форма на стопанисване на недвижимия имот. От друга страна
договорът за наем може да бъде сключен и от лице, което не е собственик на
имота. В конкретния случай субектите собственик и наемодател са различни, а
права и задължения по договора за наем притежава наемодателят, т.е страната по
облигационното правоотношение. Именно страната в правоотношението е активно
процесуално легитимирана да защитава правата си по договора чрез предявяване на
иск, т.е. активната процесуална легитимация по иска с правно основание чл. 236
ал. 2 от ЗЗД е на наемодателя, т.е. ТУ.
Различно
би било положението в случай, че предявеният иск е с правно основание чл. 59 от ЗЗД, в който случай обогатяването би настъпило в патримониума
на собственика. Само в този случай би намерила приложение съдебната практика, обективирана в Решение № 308/12.12.2014г.,
постановено по гр.дело № 7585/2013г. на ВКС, респ. Определение
№680/16.05.2015г. по гр. дело № 701/2015г. на ВКС.
В
процесния случай между страните не е спорно, че на
30.05.2016г. между Технически университет - Варна и ответното дружество „Д.“
ЕООД е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за наем с
предмет обект представляващ студентско общежитие бл. 15 с прилежаща кафе –
сладкарница, находящ се в * с обща площ 10 302 кв.м.
срещу задължение на наемателя да заплаща месечно възнаграждение в размер на 10
355 лв.
От
представените по делото писмени доказателства се установява, че поради
неплащане на наемната цена и консумативните разходи от страна на ответника за
периода до декември месец 2016г., ищецът е развалил процесния
договор валидно, на основание чл. 87 ал. 1 от ЗЗД, като е дал на ответника
подходящ срок от един месец за заплащане на дължимите суми, считано от
получаване на волеизявлението, като е
посочил, че с изтичане на срока и неплащане на дължимите суми, ще счита
договора за развален. Видно от отбелязването в товарителницата/л.97/,
волеизявлението е получено на 10.01.2017г., т.е. договорът е развален, считано
от 10.02.2017г.
Ответникът
не оспорва факта, че не е заплащал наемна цена и консумативни разходи.
Наемателят поддържа, че не дължи заплащане на посочените вземания, тъй като
наемодателят не е изпълнил задължението си да предаде вещта, предмет на
договора, в състояние, годна да бъде използвана за целта, за което е наета.
Неизпълнението
на задължението на наемодателя да предаде вещта в надлежно състояние, не
освобождава наемателя от задължението да заплаща наемната цена, а му дава
възможност да упражни правата си по чл. 230, ал. 2 ЗЗД, а именно: да иска
поправянето й и/или съразмерно намаление на цената или да пристъпи към
разваляне на договора, както и да иска обезщетение във всички случаи. Доколкото
ответникът не се е възползвал от правата си по чл. 230, ал. 2 ЗЗД, не е поискал
намаляване на наемната цена, не е предприел разваляне на договора поради
неизпълнение от страна на ищеца, то той дължи изпълнение на собствените си
задължения по договора, а именно да заплаща наемната цена в пълен размер.
Фактическата
власт върху имота е предадена от наемодателя на наемателя въз основа на приемо–предавателен протокол от 31.05.2016г. на посочената
дата. Липсват по делото доказателства, от които да бъде направен извод, че
вследствие поканата отправена от наемодателя, наемателят е предал държанието на
наетата вещ. От удостовереното в констативен протокол от 27.04.2017г., рег. №
3083, т.1, акт.125 по описа на нотариус № * Л. Г. с район на действие ВРС, се
установява, че на посочената в нотариалната покана дата не се е явил
представител на ответника за да извърши действията, за които е бил поканен, а
т.е. да предаде държанието върху имота. Поради това съдът намира, че
фактическата власт върху обекта е предадена обратно от наемателя на наемодателя
на 13.07.2017г . в следствие на осъществена процедура по чл.80, ал.1 и ал.2 ЗДС, съобразно която с индивидуален административен акт на Областния управител
на Област Варна обектът е иззет от ответното дружество.
Въз
основа на изложеното съдът намира, че за процесния
период 11.02.2017г. до 28.02.2017г.
включително, между страните е било валидно прекратено наемното правоотношение
/считано от 10.02.2017г./, а ответникът е продължил държането на имота /до
13.07.2017г./, поради което и дължи обезщетение по чл. 236, ал.2 ЗЗД.
По
отношение размера исковата претенция съдът намира следното:
Когато
ползването продължи въпреки противопоставянето на наемодателя, то наемателя
дължи обезщетение в размер на средния пазарен наем за имота. За установяване
размера на последния е изготвено заключение по съдебно – оценителната
експертиза, което не е оспорено от страните и съдът цени, като обективно и компетенто дадено. С оглед заключението на ВЛ искът по
чл.236,ал.2 от ЗЗД се явява доказан и по размер.
Предвид
изхода на делото, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца
разноските за производството, които са в размер, съгласно списъка по чл. 80 от ГПК, за които разноски са налице надлежни доказателства, а именно сумата от
1 148.90лв. за настоящото производство и сумата от 913.90лв. за
заповедното производство.
Водим
от горното съдът
Р
Е
Ш И:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между страните, че „Д.” ЕООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Добрин Петров – Управител, ДЪЛЖИ НА Т. у.-В., БУЛСТАТ *, с адрес: *, представляван от Ректор проф. д-р инж. Р. В., сумата от 10355,00 лв., представляваща неплатен наем за периода от 01.02.2017год. до 10.02.2017год. по договор за наем №84 от 30.05.2016год., на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД и обезщетение за ползване на недвижимия имот след прекратяване на въпросния договор за периода от 11.02.2017год. до 28.02.2017год., на основание чл. 236, ал.2 ЗЗД., както следва: начислена наемна цена на стойност 3 340.29лв. и начислено обезщетение за ползване без основание на стойност 7014.71лв., за което вземане е издадена заповед за изпълнение в производството по ч.гр.д № 17269/2017г. по описа на ВРС 31 състав по чл.410 от ГПК, на основание чл.422,ал.1 от ГПК.
ОСЪЖДА
„Д.” ЕООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Д.
П.– Управител, ДА ЗАПЛАТИ НА Т. у.-В., БУЛСТАТ *, с адрес: *, представляван от
Ректор проф. д-р инж. Р. В., сумата от 1
148.90лв., представляващи разноски в настоящото исково производство, на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
ОСЪЖДА
„Д.” ЕООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Д.
П. – Управител, ДА ЗАПЛАТИ НА Т. у.-В., БУЛСТАТ *, с адрес: *, представляван от
Ректор проф. д-р инж. Р. В., сумата от 913.90лв.,
представляващи разноски в заповедното
производство по ч.гр.д № 17269/2017г. по
описа на ВРС 31 състав, на основание
чл.78, ал.1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред
Варненски окръжен съд.
РЕШЕНИЕТО
да се обяви в регистъра на съдебните решения по чл.235, ал.5 от ГПК. На
страните да се връчат преписи от решението.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: