Решение по дело №284/2020 на Софийски окръжен съд

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

гр. София, 23.10.2020 год.

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

 

          СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, втори състав, в публично заседание на двадесет и трети септември две хиляди и двадесета година, в състав

 

                                                     ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИРИНА СЛАВЧЕВА

                           ЧЛЕНОВЕ: ИВАЙЛО Г.

                                                ВАНЯ И.

 

при секретаря Цветанка Павлова, като разгледа докладваното от съдия И. гр. дело № 284/2020 г. по описа на СОС, за да се произнесе, взе предвид следното:

           Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.

 

С решение № 468 от 23.12.2019 г. по гр. д. № 687/2019 г. Районен съд – гр. Костинброд е признал за установено по отношение на солидарните длъжници А.К.П. и П.Г.П., съществуването на вземане на „Ш.3.”  ЕООД за сумата 17850 лв., ведно със законната лихва от подаване на заявлението по ч.гр.д. № 549/2019 г. на РС – гр. Костинброд на 25.07.2019 г. до окончателното изплащане на вземането. Ответниците са осъдени да заплатят солидарно на ищеца направените от последния разноски в заповедното и исковото производство.

Решението е обжалвано от ответниците в първоинстанционното производство като неправилно, незаконосъобразно и постановено при съществено нарушение на съдопроизводствените правила, с искане същото да бъде отменено и постановено друго, с което се отхвърлят предявените искове.

В жалбата се излага довод, че с т. 5.2 от сключения между страните предварителен договор продавачите не са поемали задължение продаваните имоти да нямат вещна тежест /освен вписаната преди това възбрана върху имота, вдигането на която е предвидена като условие за сключване на окончателния договор/, както и да не бъде вписвана нова възбрана след датата на сключване на договор, поради което наличието на вписана възбрана не съставлява виновно неизпълнение на договора от страна на продавачите. Излага се възражение срещу извода на районния съд, че продавачите по сключения между страните предварителен договор са неизправна страна по него, като се сочи, че купувачът не е изпълнил задължението си по договора в уговорения срок да изплати втората вноска по него, поради което той няма право да претендира договорения задатък. Жалбоподателите считат за неправилен изводът на районния съд, че водените между страните преговори са ирелевантни за спора.  В тази връзка се сочи, че от представената кореспонденция с „У.Б.” АД се установява, че продавачите са имали воля за сключване на окончателен договор като продажната цена по него бъде изплатена от купувача по сметка на банката за погасяване на задължението на „И.” ЕООД, за което е наложена възбраната върху процесните имоти, но купувачът е желаел да заплати по-ниска сума от договорената, а именно 27000 лв., като по този начин е променил първоначално договорената продажна цена.

С писмения си отговор ответникът по жалбата „Ш.3.” ЕООД оспорва същата. Излага довод, че с последващата възбрана върху имотите, предмет на предварителния договор, е налице неизпълнение по смисъла на т. 5.2 от предварителния договор, доколкото прави продавача непълноправен собственик, ограничавайки правото му на разпореждане с имотите, което обуславя правото на купувача да развали договора. Позовава се и на разпоредбата на чл. 190, ал. 1 от ЗЗД,  приложима и при предварителен договор за продажба на недвижим имот, в подкрепа на което цитира решение № 29/12.04.2010 г. по т.д. № 488/2009 г. на ВКС, І т.о. Сочи, че по водените в рамките на уговорения в предварителния договор преговори от страна на купувача с взискателя по изпълнителното дело, по което е била наложена възбраната, не е било постигнато съгласие. Настоява обжалваното решение да бъде потвърдено.

За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното:

Производството по гр.д. № 687/2019 г. на Районен съд – гр. Костинброд е образувано по предявен от „Ш.3.” ЕООД срещу А.К.П. и П.Г.П. иск за установяване съществуването на негово вземане солидарно срещу ответниците за сумата 17580 лева, представляваща дължима сума за връщане на двойния размер на задатък по сключен между страните на 09.01.2019 г. предварителен договор за продажба на недвижими имоти, ведно със законната лихва от датата на подаване на заявление по чл. 410 от ГПК по ч.р.д. № 549/2019 г. на РС- Костинброд до окончателното й изплащане.

Ищецът твърди, че на 09.01.2019 г. е сключил с ответниците предварителен договор за покупко-продажба на описани недвижими имоти срещу продажна цена в размер на 43950 лева, платима на две вноски – първата в размер на 20 % от общата продажна цена /или 8790 лв./ и представляваща задатък, платима в срок до 5 дни от подписване на договора, която купувачът е запатил на продавачите. С договора продавачите са декларирали, че имотите не са обременени с тежести и ще останат такива до окончателното изповядване на сделката, освен конкретно наложена възбрана по изп. дело № 20177930400530 на ЧС Н. Дангова, вдигането на която се явява като условие за сключването на окончателен договор. Ищецът твърди, че след вдигане на възбраната по посоченото изп. дело, при подготовката за окончателното изповядване на сделката установил, че върху имотите има вписана нова възбрана по изп. дело № 201992604003904 на ЧСИ Вл. Цачев за дълг на „И.” ЕООД, за който ответницата А.П. е солидарен длъжник, като вписването на тази възбрана превръща ответниците в неизправна страна по предварителния договор.  Твърди, че сключеният предварителен договор между страните е бил развален с едностранно изявление на купувача, обективирано в нотариална покана, получена от ответниците на 01.07.2019 г.,  която е отправено и искане за връщане на платения задатък в двоен размер.  Към момента на предявяване на иска финансовите отношения между страните, свързани с възникналото задължение на ответниците за връщане на двойния размер на задатъка, не са уредени, което обуславя правен интерес у ищеца да претендира установяване на вземането му за двойния размер на платения задатък от 17580 лв., ведно със законната лихва от подаването на заявлението за издаване на заповед за изпълнение до окончателното изплащане на сумата.

В срока по чл. 131 от ГПК ответниците А.П. и П.П. са представили отговор на исковата молба, с който изразяват становище за неоснователност на предявения иск. Не оспорват, че на 09.01.2019 г. са сключили с ищеца предварителен договор за продажба на описаните недвижими имоти при посочената обща продажна цена, както и, че първата вноска, представляваща задатък /капаро/ в размер на 20% от продажната цена, ищецът е заплатил в уговорения срок. Не оспорват също и обстоятелството, че преди заличаването на посочената в договора възбрана върху имотите по изп.  № 530/2017 г. върху тях е била наложена нова възбрана от 08.04.2019 г.. Оспорват твърдението на ищеца, че продавачите са се задължили съгласно чл. 5.2 от предварителния договор продаваните имоти да нямат вещна тежест. Твърдят, че купувачът не  е изпълнил задължението си за изплащане на втората вноска по договора в уговорения едномесечен срок от вдигане на посочената в договора възбрана, считано от 15.05.2019 г. до 15.06.2019 г. Твърдят също, че между страните са водени преговори за постигане на споразумение окончателният договор да бъде сключен с уговорка продажната цена да бъде изплатена от купувача по сметка на „У.Б.” ЕООД за погасяване на задължението на „И.” ЕООД, с цел вдигане на наложената възбрана върху имотите, но купувачът отказал да плати пълния размер на втората вноска. Ответниците навеждат довод, че доколкото не са неизправна страна по сключения предварителен договор, същият не би могъл да бъде развален от страна на купувача с представената нотариална покана, и респективно – не дължат двойния размер на дадения задатък. Заявяват, че с подадения отговор на исковата молба правят изявление за разваляне на договора поради неизпълнението от страна на ищеца на втората вноска по договора в предвидения срок до 16.06.2019 г.

След преценка на събраните по делото доказателства във връзка с доводите на страните, съдът намира за установено следното от фактическа страна:

Видно от приложеното ч.гр.д. № 549/2019 г. на Р            С - гр. Костинброд е, че същото е образувано по подадено от „Ш.3.” ЕООД срещу солидарните длъжници А.К.П. и П.Г.П. заявление по чл. 410 от ГПК с предмет исковата сума, от 17580 лв., представляваща вземане на заявителя за връщане на двойния размер на задатъка, даден в изпълнение на предварителен договор за продажба на недвижими имоти от 09.01.2019 г. На 25.7.2019 г. е издадена заповед изпълнение в полза на заявителя солидарно срещу двамата длъжници за заявената сума, представляваща двоен размер на задатъка, уговорен в посочения предварителен договор.  Срещу издадената заповед за изпълнение длъжниците са възразили писмено в срока по чл. 414, ал. 2 от ГПК и заявителят е предявил иск за установяване на вземанията си в срока по чл. 415, ал. 1 от ГПК.

Не е спорно между страните и се установява от представените доказателства, че на 09.01.2019 г. между двамата ответници от една страна, в качеството им на продавачи, и ищеца от друга, в качеството му на купувач, е сключен предварителен договор на продажба на ½ ид. част от два недвижими имота, находящи се в с. В., а именно – поземлен имот с идентификатор № 12084.2728.116 и поземлен имот с идентификатор № 12084.2728.13, срещу обща продажна цена за двата имота 43950 лв.  Страните са се съгласили уговорената продажна цена за двата имота да бъде платена от купувача на две вноски – първата в размер на 8790 лв., представляваща задатък, платима в срок от 5 дни от сключване на договора, и втората в размер на 35160 лв., платима в срок до един месец от датата, на която бъде вдигната възбраната, наложена по изп. д. № 20177930400530 на ЧСИ Н. Дангова, като датата на сключване на окончателния договор се определя от купувача, за което същият уведомява продавача.

В раздела „Права и задължения на продавача”, чл. 5.2 от договора, продавачът декларира, че е единствен и пълноправен собственик на имота /собствеността не е прехвърлена на други лица и няма сключени други предварителни договори за покупко-продажба на имота/, не е упълномощавал други лица за продажба на имота, имотът не е ипотекиран, няма учредени в полза на трети лица ограничени вещни права. В чл. 5.3 е предвидено, че от датата на настоящия договор продавачът няма право да прехвърля собствеността на имота или части от него, да сключва предварителни договори за продажба, да го ипотекира, да учредява ограничени вещни права върху него в полза на трети лица, различни от купувача.

Няма спор, че уговорената първа вноска от продажната цена в размер на 8774 лв., представляваща 20% от продажната цена, уговорена като задатък, е платена от купувача по предварителния договор на продавача А.П. на 10.01.2019 г., което се установява и от представеното платежно нареждане.

Няма спор също, че възбраната върху имотите, предмет на предварителния договор, наложена по изп. д. № 20177930400530 г. на ЧСИ Н. Дангова, е заличена на 15.05.2019 г.

На 08.04.2019 г. е вписана възбрана върху имотите, предмет на предварителния договор, наложена с постановление по изп. дело № 20199260400304 на ЧСИ Вл. Цачев,  с рег. № 926, р-н на действие Софийски окръжен съд, образувано по молба на взискателя „У.Б.” АД срещу длъниците „И.” ЕООД, П.Г.П. и А.К.П..

С нотариална покана от 26.06.2019 г. „Ш.3.” ЕООД уведомява А.К.П. и П.Г.П., че поради наложена по изп. д. № 20199260400304 възбрана върху имотите, предмет на сключения между тях предварителен договор и на основание чл. 5.2 от договора ответниците са неизправна страна, и ищецът няма интерес от закупуването на имотите с наложена върху тях възбрана. Отправена е покана в срок от 15 дни от получаването й ответниците да осигурят възможността за прехвърляне на имотите, чисти от всякакви тежести, а в случай на неизпълнение на това задължение, поканата да се счита като изявление за разваляне на предварителния договор, при което ответниците, като неизправна страна, дължат връщане на двойния размер на задатъка, уговорен в чл. 2.1, б. А, а именно 17580 лв., които следва да се преведат по посочена банкова сматка.

Горепосочената нотариална покана е връчена на всеки от ответниците на 01.07.2019 г.

При така установената фактическа обстановка съдът стигна до следните правни изводи:

Предявен е иск с правно основание чл. 422, ал. 1 от ГПК, вр. чл. 93, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД – за признаване за установено съществуването на вземане на ищеца срещу ответниците за сумата 17580 лв., представляваща двойния размер на дадения от ищеца задатък по сключения  предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти.

Така предявеният установителен иск е допустим предвид предходно развилото се заповедно производство с предмет исковата сума, по което е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК, срещу която длъжниците са възразили и заявителят е предявил иска си в срока по чл. 415 от ГПК.

Ищецът основава вземането си, чието установяване е предмет на предявения иск, на твърдение за наличие на уговорка между страните по сключения предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти платената от него сума /представляваща първа вноска на продажната цена/ да представлява задатък по смисъла на чл. 93 от ЗЗД, и неизпълнение от страна на ищците на задълженията им по договора, породило упражненото от ищеца право на разваляне на същия.

  Според действащата нормативна уредба задатъкът, уреден в чл. 93 ЗЗД е уговорка, според която вещ или парична сума, която едната страна дава при сключването на договора служи като доказателство, че договорът е сключен и за обезпечение на неговото изпълнение. Законът е признал право на изправната страна да се откаже от договора и да задържи задатъка, или да иска в двоен размер даденият от самата нея задатък, ако другата страна не изпълни задължението си. Съглашението за отметнина /чл. 308 ТЗ/ прилича на задатъка, защото също има акцесорен и обезпечителен характер. За разлика от задатъка, обаче, отметнината предоставя правото на отказ на неизправната страна, която може да се откаже от договора, като загуби обещаното или даденото. Каква ще бъде функцията на задатъка решават страните при сключването на договора, като при липсата на специална уговорка се прилагат диспозитивните правила на чл. 93 ЗЗД. Диспозитивният характер на нормата произтича от предоставената на страните възможност да договарят нещо различно от предвиденото в закона. Съществуването на уговорка за задатък се установява чрез тълкуване на договора. Ако договорът съдържа клаузи, чрез които страните придават на авансово платената сума обезпечителна и обезщетителна функции чрез изрично уреждане на последиците в случай на неизпълнение, то предадената сума има качеството на задатък. Законът не забранява по един двустранен договор функциите на задатъка да бъдат придадени и на авансово платените суми. В този случай капарото би представлявало част от възнаграждението или цената и ще подлежи на приспадане при изпълнението, като при неизпълнение - ще се задържи или върне в уговорения от страните размер, а при липса на изрична уговорка - в предвидения в чл. 93, ал. 2 ЗЗД двоен размер.

 В случая, тълкувайки съдържанието на сключения между страните предварителен договор съобразно разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД, може да се направи извод, че на уговорената и заплатена от ищеца непосредствено след сключването на договора т.нар. първа вноска /в размер на 8790 лв./ страните са придали значението на задатък, който да служи като предварително и общо определяне на обезщетението, върху което кредиторът ще има право в случай на обезщетение, по смисъла на чл. 93, ал. 2 ЗЗД. По делото няма спор за наличието на клауза за задатък в процесния предварителен договор. Ответникът не е направил възражения за липса на уговорка, че платената първа вноска има функцията на задатък, а възраженията му са, че не е бил неизправна страна по договора поради липса на изрична договореност между страните продавачите да прехвърлят собствеността върху имота без тежести, в частност възбрани, както и възражение, че ищецът е бил неизправна страна като не е заплатил в уговорения срок втората вноска от продажната цена. Т.е. направените от ответниците възражения се отнасят до възникване на правото на ищеца да развали договора и обусловените от това предпоставки да претендира двойния размер на платения задатък, но те не оспорват, че волята на страните по договора е платената т.нар. първа вноска има функцията на задатък.

За да е основателна претенцията по чл. 93, ал.2 от ЗЗД на страната, която е дала задатъка по договора, да иска заплащането й в двоен размер от страната, която го е получила, следва да се установи наличието на  виновно неизпълнение на задължение на насрещната страна по договора и отправено от изправната страна волеизявление за отказ от договора /разваляне/.

В случая е безспорно установено, че след сключване на предварителния договор върху имотите, предмет на същия е наложена възбрана в полза на „У.Б.” АД за дълг на солидарните длъжници „И.” ЕООД, П.Г.П. и А.К.П.. Ищецът твърди, че налагането на тази възбрана ответниците не са изпълнили поетото с договора задължение да осигурят прехвърлянето на имотите, необременени с вещни тежести. С оглед направеното от ответниците възражение, спорен по делото е въпросът дали същите са поели задължение по договора продаваните имоти да нямат вещна тежест, респ. да не бъде вписвана нова възбрана след сключване на договора. В чл. 5.3 от предварителния договор е уговорено, че продавачът няма право от датата на сключване на договора да прехвърля собствеността на имота или части от него, да сключва предварителни договори за продажба, да го ипотекира, да учредява ограничени вещни права върху него в полза на лица, различни от купувача. Същевременно, в чл. 2.1.2.Б като условие за плащането от купувача на втората вноска по договора /съставляваща частта от пълната продажна цена над уговореното капаро/ е поставено вдигането на съществуващата върху имота възбрана по изп.д. № 530 на ЧСИ Н. Дангова. Тълкувайки тези уговорки на договора в съответствие с разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД, волята на купувача по предварителния договор е била да придобие собствеността върху имотите, свободни от всякакви тежести. Купувачите са поели задължението не само да не извършват конкретни активни действия, свързани със сключване на договори с имотите, предмет на процесния предварителен договор /като разпоредителни сделки, сключване на предварителни договори, учредяване на ипотеки или други ограничени вещни права/, но и да не допускат налагането на вещни ограничения върху тях от трети лица /каквото безспорно представлява вписаната възбрана/, т.е. те са били длъжни да осигурят имотите в необременено от тежести обективно състояние. С оглед на това следва да се приеме, че налагането на възбраната по изп. д. № 530 на ЧСИ Н. Дангова върху имотите, предмет на сключения с ищеца предварителен договор, съставлява виновно неизпълнение на договора от страна на продавачите. Неизпълнението е породило потестативното право на ищеца да развали /да се откаже/ договора и това право е надлежно упражнено от него по реда на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД  с отправената до ответниците покана, направена в предвидените в тази разпоредба  форма и съдържание. С получаването на поканата от ответниците на 01.07.2019 г. договорът е развален. Следва да се посочи, че в настоящата хипотеза на наложена след сключването на предварителния договор възбрана върху имота, правото на купувача да развали договора следва пряко и от разпоредбите на чл. 190, ал. 1 и чл. 192, ал. 1 от ЗЗД, които намират съответно приложение и при предварителния договор, когато купувачът по такъв договор установи, че имотът е обременен с права на трети лица, т.е. съществува опасност от евикция. В случая вписването на възбрана от трети лица представлява такова обременяване на имота с тежести, което би могло да доведе до евикция на купувача. В този смисъл е решение № 29/29.04.2010 г. по т.д. № 488/2009 г.на ВКС, І т.о.

С оглед на направения от купувача по предварителния договор отказ от него /чрез развалянето му по надлежния ред/, е възникнало правото му да иска заплащане на двойния размер на платения задатък по договора от неизправния продавач, на основание чл. 93, ал.2, изр. 2 от ЗЗД. В тази връзка е неоснователно възражението на жалбоподателите, че купувачът няма право да иска двойния размер на задатъка поради това, че той е бил неизправна страна по договора като не е изпълнил задължението си да заплати дължимата втора вноска в уговорения едномесечен срок от 15.05.2019 г. до 15.06.2019 г. Правото на купувача да развали договора поради неизпълнение от страна купувачите е възникнало в момента на вписване на възбраната върху имотите, наложена на 08.04.2019 г. по изп. д. № 304 на ЧСИ Н. Дангова, т. е. преди началото на срока за изпълнение на задължението му за заплащане на втората вноска от продажната цена. Фактът, че волеизявлението за разваляне от купувача е направено след  изтичане на срока за изпълнение на насрещното му задължение за заплащане на остатъка от продажната цена, не придава на продавачите качеството на изправна страна по договора, и респ. не дерогира правните последици на осъщественото от купувача право на разваляне на договора.  Липсва постигната между страните последваща уговорка за заплащане от купувача на цялата цена на имота, едва след което да се заличи вписаната възбрана.

Без правно значение за възникването на правото на купувача по чл. 93 ал. 2 от ЗЗД е направеното от купувачите възражение и представените доказателства за водена между страните кореспонденция с цел постигане на споразумение за сключване на окончателен договор чрез заплащане на продажната цена от купувача по сметка на „У.Б.” АД с цел погасяване на задължението, за което е наложена възбраната по изп. дело № 304 на ЧСИ Н. Дангова. Действително, по делото са налице доказателства за водени между купувача и взискателя по посоченото изпълнително дело „У.Б.” АД, както и между страните по договора, преговори за погасяване на задължението на длъжниците по това дело от страна на ищеца. По делото обаче няма доказателства за постигнато между страните по предварителния договор допълнително съглашение за заплащане на втората вноска от продажната цена от купувача чрез внасяне на сумата по посоченото изпълнително дело, с  погасителен ефект за това задължение, поради което извод за изправност на продавачите по договора е невъзможен при тези обстоятелства.

С оглед на горното, въззивният съд намира за основателен предявения установителен иск за съществуването на вземането на ищеца солидарно срещу длъжниците за сумата 17580 лева, представляваща двойния размер на дадения от купувача по разваления предварителен договор за покупко-продажба задатък, ведно със законната лихва от подаването на заявлението за издаване на заповед за изпълнение до окончателното заплащане на сумата. Солидарният характер на задължението на ответниците произтича от разпоредбата на чл. 32, ал. 2 от СК, доколкото няма данни по делото, които да навеждат на извод, че поетото с предварителния договор задължение за прехвърляне на имотите не е за задоволяване на нуждите на семейството на продавачите.

Поради съвпадане на извода на настоящата инстанция с този на първоинстанционния съд, обжалваното решение следва да бъде потвърдено.

С оглед изхода на делото пред настоящата инстанция и направеното от ответника по жалба искане за разноски, жалбоподателите следва да бъдат осъдени да му заплатят разноските за заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 2000 лв. съгласно представения договор за правна защита и съдействие.

 

Воден от горното, Софийски окръжен съд

 

                                      Р Е Ш И:

 

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 468 от 23.12.2019 г., постановено  по гр.д. № 687/ 2019 г. на Районен съд – гр. Костинброд, с което е признато за установено на основание чл. 422 от ГПК, вр. чл. 93, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД, съществуването на вземане на „Ш.3.” ЕООД солидарно срещу А.К.П. и П.Г.П. за сумата 17 580 лева, представляваща двойния размер на задатъка по сключения на 09.01.2019 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, за която сума е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК по ч.гр.д. № 549/2019 г. на РС – гр. Костинброд, ведно със законната лихва от датата на подаването на заявлението за издаване на заповед за изпълнение до окончателното излащане на вземането.

ОСЪЖДА А.К.П. и П.Г.П. да заплатят на „Ш.3.” ЕООД сумата 2000 лв. за разноски по делото.

 

Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването на препис.

 

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                  ЧЛЕНОВЕ: 1.                       2.