Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. ч.б., 10.05.2019год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ЧЕРВЕНОБРЕЖКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, четвърти граждански състав, в публичното заседание на седми май през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВИОЛЕТА НИКОЛОВА
при секретаря Марияна Тодорова, като
разгледа докладваното от съдия В.Николова гр.
дело №1244/2018г. и на основание данните по делото и закона, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е
образувано по искова молба с вх.№ 6249/21.12.2018г., доуточнена с молба с
вх.№61/07.01.2019г., от Д.В.Д. с ЕГН **********, адрес: *** против Т.И.К. с ЕГН
********** и К.С.К. с ЕГН **********,***. Посочва се в молбата, че страните подписали на 03.08.2018г.
предварителен договор с правно основание чл. 19 от ЗЗД за сключване на
окончателен договор за покупко-продажба на
недвижим имот в село р., а именно дворно място от 780 /седемстотин и
осемдесет/ кв.м., съставляващо парцел II-ри /втори/, пл.№126, квартал 18 /осемнадесети/, при съседи от двете
страни: улици, г.ц.и д. В.. Посочва се, че по силата на така подписания
предварителен договор Т.И.К. лично и в качеството си на пълномощник на К.С.К.
се задължили да продадат на ищеца
описания недвижим имот за сумата от 450 лв. /четиристотин и петдесет лева/ в
срок до 10.08.2018г.. Посочва се, че въпреки поетите в предварителния договор
задължения от страна на продавачите не бил спазен срока за прехвърляне на
собствеността върху имота. Твърди се от ищеца, че с оглед на констатираното
едностранно нарушение по изпълнението на договора посредством покана, поканил
ответниците в качеството им на продавачи по предварителен договор от
03.08.2018г. да се явят на 10.08.2018г.
до 14.00 часа при нотариус и. И. – нотариус с рег.№ 023 на НК и район на
действие Районен съд ч.б. за сключването на окончателен договор под формата на
нотариален акт с предмет дворно място, представляващо от 780 /седемстотин и
осемдесет/ кв.м., съставляващо парцел II-ри /втори/ пл.№126, квартал 18 /осемнадесет/ при съседи от двете страни улици, г.ц.и д. В..
Посочва се от ищеца, че въпреки отразяването в поканата, че неявяването до
указаната дата ще бъде възприето, като поредното неизпълнение на договора,
което би довело до сезиране на компетентния съд с иск с правно основание чл. 19
от ЗЗД за сключване на окончателен договор, продавачите не се явили в
уговорения ден в гр. ч.б. при Нотариус и. И. *** действие – РС ч.б.. Иска се от
съда да постанови решение, с което да бъде обявен за окончателен предварителен
договор от 03.08.2018г. с предмет недвижим имот в село р., представляващо от
780 /седемстотин и осемдесет/ кв.м., съставляващо парцел II-ри /втори/ пл.№126, квартал 18
/осемнадесет/ при съседи от двете страни
улици, г.ц.и д. В..
На основание чл.131 ГПК препис от исковата
молба и молба с вх.№ 61/2019г., както и приложенията към тях са връчени на
ответниците. В законоустановения едномесечен срок не е постъпил отговор на
исковата молба.
В съдебно
заседание ищеца, редовно призован, се явява лично и моли съда да уважи изцяло
предявения иск.
Ответниците,
редовно призовани, не се явяват. Представляват се от адв.И.А. ***, който взема
становище за основателност и доказаност
на исковете.
Съдът, след
преценка на събраните по делото доказателства поотделно и в съвкупност,
съобразявайки доводите и становищата на страните и приема за установено
следното:
Предявен е иск с правно
основание чл.19, ал.3 ЗЗД.
Предварителният
договор е в писмена форма, съгласно изискването на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, и
съобразно разпоредбата на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД, съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор. С оглед изискването на чл.362,
ал. 1 от ГПК, след като обсъди представените по делото доказателства /предварителен договор с правно
основание чл. 19 от ЗЗД, заверено копие на удостоверение изх.№22/02.08.2018г.
на Кметство с. р., община ч.б., заверено копие на удостоверение изх.№23 от
02.08.2018г. на Кметство с. р., община ч.б., заверено копие на скица №98 от
02.08.2018г. издадена от Община ч.б., заверено копие на удостоверение за
данъчна оценка изх.№**********/01.08.2018г. издадена от Община ч.б., заверено
копие на покана за сключване на окончателен договор/,
съдът намира, че не са налице предпоставките за прехвърляне собствеността по
нотариален ред, поради което следва иска да бъде отхвърлен като неоснователен и
недоказан.
Съдът, след преценка на събраните
по делото доказателства прие за установено следното:
Установява се от заверено копие на
предварителен договор за покупко-продажба от 03.08.2018г., на същата дата Т.И.К. и К.С.К. като продавачи от една страна и Д.В.Д. от друга като купувач
сключили договор, по силата на който страните се уговорили продавачите да продадат
на купувача недвижим имот в село р., общ.ч.б., представляващ дворно място от 780 кв.м. – парцел II / втори/ , пл.№126, квартал 18 / осемнадесети/ при съседи от двете страни улици, г.ц.и д. В.
срещу сама от 450 лв. Страните се
уговорили продавачите да осигурят необходимото за прехвърляне на правото на
собственост по предвидения от закона ред в срок до 10.08.2019г. , както и да
предадат владението върху имота след изповядването на сделката пред нотариус, а
купувача се задължил да изплати сумата от 450 лв. след нотариално изповядване
на сделката.
Установява
се от заверено копие на удостоверение изх.№ 23/02.08.2018г., издадено от
Кметство с.р., че имот с планов №126, парцел II, в кв.18 по плана на село р.е с административен
адрес с.р., ***Видно от заверено копие на удостоверение изх.№ 22/02.08.2018г.,
издадено от Кметство с.р., че имот с планов №126, парцел II, в кв.18 по плана на село р.не е актуван за
общинска собственост.
Видно от заверено копие на покана
/ л.9 от делото/, ищецът отправил писмена покана до ответниците за изпълнение
на предварителния договор от 03.08.2018г. , като поканата била получена на
08.08.2018г. лично от Т.К. като пълномощник на К.К..
Безспорно по делото е и се
установява от представеното заверено копие на нотариален акт №128 том I по нот.дело №265/1983г., на 06.09.1983г. Ц. Ц. Б. прехвърлила на дъщеря си Т.И.К.
собствения си недвижим имот – дворно място от 780 кв.м. съставляващо парцел II-ри с пл. №126, в кв.18 по плана на село р..
Не
се спори и се установява от заверено копие на удостоверение за сключен
граждански брак от 17.03.2004г. , че ответниците са сключили граждански брак на
02.08.1981г.
Спорно
по делото е валиден ли е сключения предварителен договор, продавача има ли
право на собственост върху недвижимия имот и добросъвестно ли са изпълнени
поетите от страните задължения по предварителния договор, както и изпълнени ли
са особените изисквания за прехвърляне на собствеността по чл.586, ал.1 и
ал.2 вр. чл. 363 ГПК.
От така
установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:
Искът е допустим, тъй като съгласно чл. 19, ал. 3,
изр. 1 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск
за сключване на окончателен договор, а това, че до този момент не е сключен
окончателен договор, обуславя правния интерес на ищеца да води настоящото
производство.
Искът по чл.19,
ал.3 ЗЗД е неоснователен и недоказан.
Процесният предварителен
договор, сключен на 03.08.2018г., като документ материализира две групи
волеизявления: частни правопораждащи волеизявления на страните по договора и
официално свидетелстващи, тъй като подписите им под предварителния договор са
поставени от лицата, чиято воля се материализира. Съгласно чл. 18 от ЗЗД,
договорите за прехвърляне на собственост върху недвижим имот трябва да бъдат
извършени с нотариален акт, а разпоредбата на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД предвижда,
че предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за
който се изисква нотариална форма (както в случая), трябва да се сключи в
писмена форма.
В конкретния
случай в обстоятелствената част на
предварителния договор (който е сключен в предвидената в чл. 19, ал. 1 от ЗЗД
писмена форма) е заложена клауза за сключване на окончателен договор, като при
неизпълнение на задължението от страна на продавача да прехвърли собствеността
нотариално, купувача има право да поиска от съда договора да бъде обявен за
окончателен. Последното обуславя извод, че предмет на разглеждане в настоящия
спор е именно предварителен договор между страните.
Съгласно
разпоредбата на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД, предварителният договор съдържа уговорки
относно съществените условия на окончателния договор - в него са определени
предметът на задълженията, вещта и цената.
За
успешното провеждане на конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да установи елементите от фактическия му състав, а
именно: наличието на сключен валиден предварителен договор, в установената от
закона писмена форма, с който се поема задължение за сключване на определен
окончателен договор, чиито съществени условия са възпроизведени в клаузите на
предварителния договор, с оглед необходимостта съдебното решение за обявяване
на предварителния договор за окончателен да замести окончателния договор;
настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор ;
неизправност на ответника, т.е. неговото бездействие, с оглед на което договорът
не е могъл да бъде сключен. В съдебната практика се приема, че неизправността
на ищеца-купувач не е пречка за упражняване на преобразуващото му право по чл.
19, ал. 3 от ЗЗД, щом предварителният договор валидно обвързва страните и не е
развален или прекратен, а предопределя единствено условното или безусловно
произнасяне по иска, принадлежност на правото, предмет на договора към
патримониума на отчуждителя, при наличието и на особените изисквания на закона
за прехвърляне на собствеността - чл. 363 от ГПК. Разпоредбата на чл. 363 от ГПК задължава съдът, когато се касае за прехвърляне на правото на собственост
върху недвижим имот, да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне на
собствеността по нотариален ред, включително дали са изпълнени особените изисквания
на закона. Освен горното, във връзка с наличието на особените законови
изисквания за извършване на сделката, ищеца следва да докаже, че ответниците
нямат непогасени, подлежащи на принудително изпълнение, задължения към
държавата, произтичащи от собствеността на имота, чието прехвърляне е предмет
на договора - чл. 264, ал. 1 ДОПК. Това е материалноправна предпоставка, от
наличието на която пряко зависи уважаването на иска. Дали прехвърлителят на
недвижимия имот няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение публични
държавни и общински задължения, не се доказа с оглед липсата на представени
декларация за гражданство и гражданско състояние по чл. 25, ал. 8 от ЗННД и от всеки от ответниците: декларация по чл.
264, ал. 1 от ДОПК. Специалната разпоредба на чл. 264, ал. 1 ДОПК забранява
прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти в случай, че прехвърлителят
има непогасени публични задължения. Имат се предвид не само задължения,
произтичащи от качеството му на собственик върху прехвърляния имот (чиято липса
се удостоверява в данъчната оценка), но и всякакви други публични задължения,
за които следва да е представена нарочна декларация на самото лице (докато
липсата на данъчни задължения за имота се удостоверява от данъчния орган в
оценката). По съществото си разпоредбата е материалноправна, тъй като
установява императивна запрета за прехвърляне на права, ако не са налице и
останалите изисквания на закона за изповядване на сделката по нотариален ред.
В конкретния
случай съдът приема, че предварителният договор е действителен и съдържа
изискуемите от законодателя уговорки.
Ищецът доказа правото на собственост на ответниците , както и обстоятелството,
че последните са изпаднали в забава да
изпълнят задълженията си по договора.
Въпреки дадените
от съда указания, с определението по чл. 140 от ГПК, по делото не се представиха от ищеца във връзка с особените изисквания по чл.363
вр. чл.586, ал.1 и ал.2 ГПК вр. чл.264, ал.1 ДОПК. Действително по делото е представено заверено копие на
удостоверение за данъчна оценка на имота, но документа не е актуален и касае
предходната календарна година. При така установеното съдът счита, че
предявения иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е неоснователен и недоказан. Липсата на
доказателства за публичините задължения на ответниците като наследници на
прехвърлителката води до невъзможност да се провери наличието на всички
предпоставки за нотариално изповядване на окончателна сделка и представлява
самостоятелно основание за отхвърляне на иска.
Ето защо съдът
счита, че предявеният иск следва да се отхвърли като неоснователен.
Водим от горното,
съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д.В.Д. с ЕГН **********, адрес: *** против Т.И.К. с ЕГН ********** и К.С.К.
с ЕГН **********,***, с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 03.08.2018г., по
силата на който Т.И.К. с ЕГН ********** и К.С.К. с ЕГН **********
се задължили да продадат на Д.В.Д. с ЕГН **********,
адрес: *** недвижим имот - недвижим имот в село р., представляващо от 780 /седемстотин и
осемдесет/ кв.м., съставляващо парцел II-ри /втори/ пл.№126, квартал 18 /осемнадесет/ при съседи от двете страни улици, г.ц.и д. В.,
като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Решението подлежи
на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Окръжен съд
Плевен.
Районен
съдия: