№ 675
гр. София, 09.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на дванадесети април през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Ася Събева
Членове:Елена Тахчиева
Кристина Филипова
при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева
като разгледа докладваното от Елена Тахчиева Въззивно гражданско дело №
20211000502477 по описа за 2021 година
Производството е въззивно по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение от 10.05.2021г по гр.дело № 6672/2019г на Софийски градски съд, 1-12
състав са отхвърлени предявените от „Еврокомерс Е-7“ЕООД субективно съединени
осъдителни искове против Р. А. Б., М. И., Ш. Б. Б., Р. М., С. Л., Н. М., Б. М., С. Д. Б., П. Б.
С., Н. П. К., Т. П. П., П. П. П., Р. И. И., К. И. П., В. И. Г., Д. И. Х. искове за солидарното им
осъждане на основание чл.59 ЗЗДД да заплатят сумата от 50 450лв, като неоснователни.
Решението е обжалвано от ищеца „Еврокомерс Е-7“ ЕООД с оплаквания за
неправилност. Конкретните доводи са против изводите на СГС, че не са налице условията на
солидарната отговорност, поради това, че от писмените доказателства се установявало
сключването на договор за изработка между посочените възложители /ответници/ и
дружеството –ищец като изпълнител, което е търговско дружество и следователно важат
правилата за търговска сделка, а разпоредбата на чл.287 ТЗ /в сила от 1.11.1996г./ е
приложима и за двете страни щом едната от тях е търговец. Сочи се още и разпоредбата на
чл.304 ТЗ, според която лицата, които при сключване на търговска сделка поемат общо
задължение, се смятат солидарни длъжници, ако от сделката не следва друго. Поддържа се в
тази връзка, че ответниците като възложители към 2004г, когато е финализиран строежа, са
поели общо задължение към ищеца и носят солидарна отговорност по сделката. Изтъква се,
че от техническата експертиза по ч.гр.д. № 407/2019г на СГС, 140 състав се установява, че
преустройството включва основни конструктивни промени и не се включва в обхвата на чл.
1
7 от договора, отнасящ се до обичаен ремонт с цел ползване на обекта. Извън посоченото се
твърди, че няма пречка, ако страната е поискала солидарно осъждане, да се постанови
разделно такова и се разпредели отговорността между длъжниците според доказателствата
по делото. Поддържат се още и оплаквания против изводите на съда, че исковете са
погасени по давност по смисъла на чл.110 ЗЗД, защото давностният срок започва да тече от
деня на получаване на облагата, или при отпаднало основание по чл.55 ал.1 ЗЗД няма
определен срок и изискуемостта настъпва с поканата. В случая дружеството-ищец е било
осъдено да предаде имота със съдебно решение на осн. чл.233 ЗЗД по гр.д. № 40034/2018г.
на СРС, 61 състав и за него правният интерес да предяви иск за подобернията възниква след
предаване на имота, ведно с извършените в него подобрения, с които се е увеличила
неговата стойност. И на края, че погрешно съдът е тълкувал нормата на чл. 7 и чл.10 от
договора за наем, който страните са сключили за магазинното помещение, преустроено с
тяхно съгласие в качеството им на инвеститори, и че това преустройство е включвало
основни конструктивни промени, които съществено се различавали от договорения по чл.7
от наемния договор обичаен ремонт. Поради изложеното се иска отмяна на обжалваното
решение и вместо това постановяване на ново по същество, с което се уважат предявените
осъдителни искове за солидарното осъждане на ответниците да заплатят претендираната
сума.
В срок е постъпил отговор на въззиваемите –ответници чрез пълномощник, с който
са оспорени по основание оплакванията в жалбата с подробно изложени доводи и искане за
потвърждаване на обжалваното решение.
Софийският апелативен съд, след като съобрази оплакванията и възраженията на
страните и събраните по делото доказателства, приема следното:
Решението е валидно и допустимо / чл.269, изр.първо ГПК/.
Предмет на разглеждане пред първата инстанция са били искове с пр. основание чл.59
ЗЗД предявени от „Еврокомерс Е -7“ЕООД ЗЗД против ответници- физически лица, в
качеството им на собственици за сумата от 50 450лв, претендирана от тях в условията на
солидарност и представляваща стойността на извършени подобрения на магазинно
помещение на адрес в гр.***, бул *** № * партер, извършени с тяхно съгласие като
инвеститори за преустройството му в кафе –аперитив, по сключен между тях и продължен
до 2016г. договор за наем, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба.
В исковата молба като правмопораждащи факти са изтъкнати сключването на договор
за наем с ответниците през 1999г продължен до 31.12.2016г. за магазинно помещение и
преустройването му с тяхно съгласие като инвеститори с тяхно съгласие в кафе-заведение,
както и че преустройството е включвало основни конструктивни промени, които съществено
се различавали от договорените по чл.7 от договора за сметка на ищеца. Изтъква се и че
сумата се претендира от ищеца в качеството му на изпълнител на извършени по договора и
подробно изброени в исковата молба подобрения, с които е увеличена цената на имота, и от
чието ползване ищеца е отстранен със съдебно решение по чл.233 ЗЗД и осъден да предаде
имота на собствениците.
2
Ответниците чрез пълномощник са поддържали неоснователност на исковете с
възражения, че страните са били в договорни правоотношения за процесния обект, сключен
през 1999г и подновяван с допълнителни споразумения до 31.12.2016г., и че въпросните
подобрения /за които не се спори, че са извършени в периода до 2004г/ не са свързани с
конструктивни промени, и че същите попадат в обхвата на т.7 и т.10 от договора между
страните, според които промяната в предназначението на имота с цел ползването му по
договора е за сметка на наемателя. Оспорва се наличието на основание за възникване на
солидарна отговорност и наличието на облигационно правоотношение между тях,
произтичащо от договор за изработка, като всички документи за въвеждане, разрешение и
експлоатация на обекта били подписани от тях в изпълнение на задължението им по
договора за наем да съдействат за извършване на преустройството. Направено е и
възражение за неоснователност на иска като погасен по давност по смисъла на чл.110 ЗЗД,
като подобренията били извършени през 2004г, от когато до предявяване на иска е изтекъл
предвидения общ 5-годишен давностен срок.
От фактическа страна пред първата инстанция не е било спорно и е изяснено, че
правоотношенията между страните произтичат от договор за наем сключен на 13.12.1999г. в
гр.София, по силата на който ответниците като съсобственици на недвижим имот, находящ
се в град София, бул. Патриарх Евтимий № 1 - партер, със застроена площ от 60 кв.м. са
предали държането на този имот на дружеството -ищец. „Еврокомерс Е -7“ ЕООД в
качеството на наемател. Договорът е сключен за срок от три години /01.12.1999 г. -
30.11.2002г./, като съгласно раздел трети, т.6. от договора, обектът предмет на договора ще
се ползва за нуждите на наемателя като кафе-аперитив, а според т.7 наемателят има право за
целта на ползването да извърши ремонт за своя сметка и свой разход, без да извършва
конструктивни промени в имота. В т.10 от раздел трети от договора е предвидено, че
наемателят има право да направи подобрения в имота, свързани с ползването му по
предназначение, след съгласуване с наемодателя, за своя сметка. Не е спорно и се
установява от представените писмени доказателства, че наемателят е изработил и одобрил
изискуемите се документи и книжа и извършил преустройството на обекта според
уговореното в договора предназначение за ползването на имота.
Наемателят е упражнявал фактическа власт върху имота без прекъсване на основание
последващи сключени договори за наем 02.12.2002 г., 24.11.2006 г.,1 2.12.2007 г., и
последният от които от 15.01.2016 г. със срок до 31.12.2016 г., с изтичането на който
наемното правоотношение е прекратено, след което държанието е продължило без
основание, а ответниците са въведени на 16.10.2019 г. във владение по изпълнително дело
20197900401699 на ЧСИ Р. М.) въз основа на влязло в сила решение по гр.д. № 40034/2018г.
на СРС, 61 състав по чл.233 ЗЗД.
Пред първата инстанция е приобщено частно гражданско дело 407/2019г. на СРС, по
което е допуснато обезпечение на доказателства посредством изслушване на СТЕ, от която
се потвърждават фактите, че процесният наемен обект е бил магазинно помещение, което е
било преустроено в кафе- аперитив с бърза закуска чрез промяна на предназначението му.
3
Преустройството е извършено въз основа на одобрени проекти на 28.20.2000г. и издадено
разрешение за строеж № 28/28.02.2000г. Въз основа на строителните книжа вещото лице
инж.Й. е констатирал, че строителните работи са извършени в периода 2000г. - 2004г., който
факт не се оспорва от страните. В заключението детайлно са описани извършените
преустройства, включващи монтиране на стъклени витрини, плот мивки, ледогенератори,
агрегати и изграждане на стена между зала и кухня, водомерен възел и вентилационна
система, както и ел. инсталация. Разходите за извършеното преустройство /проектиране,
съгласуване на проекти, разрешение за строеж, строителство и въвеждане в експлоатация/
по строителни цени за съответния период са посочени в размер на 39 926лв, а на поставения
въпрос дали се е увеличила стойността на имота в резултат на извършените подобрения, е
даден положителен отговор и като стойност е посочена сумата от 50 450лв.
Пред настоящата инстанция не са събирани други доказателства, които да установят
различни правнорелевантни факти, поради това въззивният състав въз основа на същата
фактическа обстановка, достига до правните изводи за неоснователност на исковете.
Спорът пред настоящата инстанция е концетриран върху това извършените от ищеца,
сега въззивник, ремонтни дейности по преустройство на наетото помещение и съставляват
ли подобрения с вложения в договорите за наем смисъл. Съгласно трайната съдебна
практика при извършени от наемател подобрения, когато в договора за наем не е уговорено
за чия сметка са, съгласно ППВС № 1/1979 г., обеднелият разполага с иска по чл. 59 ЗЗД.
Качеството на лицето, извършило подобренията, се определя от даденото съгласие, с оглед
което подобрителят може да бъде владелец, държател или лице, което води чужда работа без
пълномощие, като при извършени подобрения от наемател, се дължат направените
разходи, а не увеличената стойност на имота (решение № 571/14.10.2008 г. по т.д. №
313/2008 г. на ВКС, решение № 34/02.04.2009 г. по гр.д. № 683/2008 г. на ВКС и др.).
В случая обаче страните са договорили изрично, че наетото помещение ще се ползва за
нуждите на наемателя като кафе-аперитив, а според т.7 наемателят има право за целта на
ползването да извърши ремонт за своя сметка и свой разход, без да извършва конструктивни
промени в имота. С оглед свободата на договаряне, залегнала в чл. 9 от ЗЗД, страните могат
да се отклоняват от диспозитивните правни норми, уреждащи наемните отношения, а
именно че разходите, извън текущи ремонтни дейности, са за сметка на наемодателя.
Извършените от ищеца като наемател строително-монтажни работи имат характер на
подобрения и с извършеното преустройство се увеличава цената на имота, каквато е била
волята на страните. Подобрени са функционалните качества на обекта в резултат на
преустройството му и смяната на предназначението, но разходите за извършените
подобрения остават за сметка на наемателя, доколкото между страните е налице изрично
съгласие по този въпрос. Правилно първоинстанционният съд е тълкувал клаузите по чл. 7 и
10 от наемния договор от 1999г във връзка с останалите уговорки на страните, че обектът
ще се ползва за нуждите на наемателя като кафе –аперитив, и че за целта на ползването му
според уговореното предназначение /кафе-аперитив/, различаващо се действителното към
този момент /магазин/, наемателят има право да извърши ремонти за своя сметка и свой
4
разход без конструктивни промени. Вярно е, че подобренията не се квалифицират като
„текущи ремонти“ по смисъла на чл. 231, ал.1 ЗЗД, но при тълкуване с останалите уговорки
се установява, че действителната воля на страните е всички всички строителни дейности за
привеждане на обекта според нуждите на наемателя /в кафе –аперитив/ да са за негова
сметка и в негов разход.
Неоснователни са твърденията, поддържани като оплаквания в жалбата на ищеца-
въззивник, че ответниците са се обогатили за негова сметка, защото са подписали всички
документи в качеството си на възложители и инвеститори по одобрените проекти,
необходими по въвеждане в експлоатация на обекта, и така конклудентно са потвърдили
задълженията си по договор за строителство с ищеца. По делото не е представен договор за
строителство, нито подписването на посочените по-горе документи би могло да се тълкува
като воля за сключването на такъв с характеристики на договор за изработка, защото според
клаузите на чл.7 от наемния договор, наемодателят е дължал съдействие на наемателя за
реализиране на процедурата за промяна предназначението на обекта. Всички необходими
документи по съгласуване на проекта с общинската администрация подписани от
собствениците в качество на възложители са в изпълнение на задълженията им по договора
за наем да окажат съдействие на наемателя за осъществяване на ремонт на обекта според
неговите нужди.
Неоснователни също са и оплакванията на ищеца, че строителните работи
представляват конструктивни промени в имота. Първо според наемния договор той не е
имал право да извършва конструктивни промени, а и реализираните строителни дейности не
засягат конструктивни елементи на сградата. Този извод се потвърждава от писмените
доказателства – приложените проекти, включително от окончателния доклад от 17.04.2004г.
за въвеждане обекта в експлоатация, според който в конструктивно отношение не се
променят отделните помещения, нито се нарушават конструктивни елементи или засягат
основи.
Поради това се потвърждават крайните изводи на първата инстанция, че реализираните
строителни дейности по преустройство на обекта се включват в обхвата на клаузите по т.7 и
10 от наемния договор, което изключва възникване на притезание за неоснователно
обогатяване по чл.59 ЗЗД за по-ниската измежду стойността на извършените разходи и
увеличената цена на имота. Предвид изложеното се явява безпредметно обсъждането на
възражението за погасяване на иска по давност, което би имало значение, ако бе осъществен
фактическия състав на чл.59 ЗЗД, както и наличието на основание за солидарно осъждане на
ответниците.
Поради съвпадане в изводите на двете инстанции обжалваното решение ще подлежи
на потвърждаване, при който изход на спора няма основание за изменение на присъдените
пред първата инстанция разноски. Пред въззивната инстанция право на разноски ще имат
само въззиваемите ответници, които не са претендирали и доказали такива.
Предвид изложеното, САС
5
РЕШИ:
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение от 10.05.2021г по гр.дело № 6672/2019г на Софийски
градски съд, 1-12 състав.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в 1-месечен срок от връчване препис на
страните при наличие на предпоставки по чл.280 ГПК.
Председател: Членове:
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6