Р Е Ш
Е Н И Е
№
гр.Добрич, 26.07.2013 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ДОБРИЧКИЯТ РАЙОНЕН СЪД,
гражданска колегия, І-ви състав, в публично заседание на първи юли две хиляди и
тринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
СТАНИМИР АНГЕЛОВ
При участието на секретаря: С.П.
Разгледа докладваното от РАЙОННИЯ
СЪДИЯ гр. дело № 1065/2013 г. по описа на Добричкия районен съд, и за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба на П.Д.М. с ЕГН ********** *** срещу „*”
ООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление: с. К*, общ. К*, обл. Д*,
представлявано от управителя К*В*К*, с която се иска, на основание чл. 16, ал.
5 от ЗАЗ, съдът да постанови решение за утвърждаване на предложението за
изменение на договор за аренда на земеделска земя – нива с площ от 15 дка, ІV
категория, имот № * по плана за земеразделяне землището на с. А*, общ. К*, обл.
Д*, а именно: да отпадне чл. 2 от анекса към договора, вписан под № * том *
рег. № *г. в Службата по вписвания – гр. Д*, като правото за ползване на
арендувания имот се ограничи за 11 стопански години, т.е. до 2021 г., както и
за изменение на процесния договор в частта относно дължимото арендно плащане,
като същото се увеличи от 8 лв./дка на 80 лв./дка.
Според
изложените в исковата молба и уточняващите такива и поддържани в съдебно
заседание – лично и чрез упълномощения представител, твърдения ищцата е
придобила собствеността върху нива от 15 дка, находяща се в землището на с. А*,общ.
К*, обл. Д*. Същата е предмет на договор за аренда, сключен на 13.01.2011 г. с
ответника, в качеството му на арендатор на имота. Ищцата счита, че уговорените
в анекса към процесния договор, подписан на 01.03.2011 г. условия са
неприемливи и е налице очевидно несъответствие между поетите от страните
задължения. В тази връзка се сочи, че първоначалният срок за който договорът е
бил сключен е бил 11 стопански години, който впоследствие /по силата на анекса/
е бил продължен на 25 стопански години. Посоченият срок М. намира за неприемлив
и неотговарящ на нейните законни права и интереси. На следващо място ищцата аргументира
искането си за изменение на процесния договор по съображения, че уговореното по
силата на същия анекс арендно възнаграждение е в размер на 8 лв./дка, която
сума също не е адекватна на съвременните пазарни изисквания за адекватност на
престациите.
Ищцата
е предприела действия по отправяне на предложение до ответника за изменение на
процесния договор в насока намаляване на срока на неговото действие до 10
стопански години и за увеличаване на дължимото арендно възнаграждение в размер
на 80 лв./дка – в тази насока е изявлението на пълномощника на ищцата,
извършено в съдебно заседание на 03.06.2013 г. Посочената сума е възприета като
искане и от страна на ответника и е обективирана в доклада на съда по чл. 146
от ГПК.
В
срока по чл. 131 от ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба,
според който предявеният иск е неоснователен и недоказан. Сочи се, че не са
налице предвидените от ЗАЗ предпоставки, за да бъде утвърдено от съда
предложението на ищцата за изменение на договор за аренда на процесната
земеделска земя.
Районният
съд, след преценка на събраните по делото писмени доказателства, приема за
установено от фактическа страна следното:
Видно от
представения договор за аренда на
земеделска земя, акт № * том * рег. № *г., вписан в Службата по вписвания – гр.
Д* с вх. рег. № *г., акт № * том *,имотна партида № *, процесният недвижим
имот, представляващ нива с площ от 15 дка, ІV категория, имот № *по плана за
земеразделяне землището на с. А*, общ. К*, обл. Д*, е бил предоставен за
ползване на ответното дружество от страна на лицето Ж*Г*Д* /бивш собственик на
имота/. Според чл. 2 от договор същият е сключен за срок от 11 стопански
години, а съгласно чл. 3 страните са уговорили арендно плащане, както следва:
след приключване на стопанската година и реализация на продукцията в пари,
равняващи се на обичайното арендно плащане за съответното землище, категория и
масив.
На
01.03.2011 г. между същите страни е подписан анекс към посочения договор,
вписан в Службата по вписвания – гр. Д*под № *, том * вх. рег. № *г., по силата
на който се изменят разпоредбите на чл. 2 и чл. 3 от договора, както следва:
„Договорът за аренда се сключва за срок от 25 стопански години” (чл. 2) и
„Арендаторът извършва в деня на подписването на настоящия договор авансово
арендно плащане в размер на 3 000 лв. /три хиляди лева/, равняваща се на
пълното арендно плащане за целият период на договора” (чл. 3).
По силата на
Постановление за възлагане на недвижим имот от 20.11.2012 г. /в сила от
11.12.2012 г./, вписано в Службата по вписвания с вх. рег. № * акт *, том *, П.Д.М.
е придобила собствеността върху изнесения на публична продан описан по-горе недвижим
имот, за сумата от 9 885 лв.
На л. 8-ми
от делото е представено уведомление от П.Д.М. до управителя на „* ООД, съгласно
което ищцата уведомява ответника, че е придобила правото на собственост върху
процесните земеделски земи, арендувани от последния, като е встъпила на
основание чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ в правата на арендодателя по договор за аренда
на земеделска земя, акт № *,том * рег. № *г., вписан в Службата по вписвания –
гр. Д* с вх. рег. № *г., акт № *, том * имотна партида № * Със същото ищцата е
посочи, че желае да се възползва от правото си на лично ползване до 25% от същите
земи. Посоченото уведомление е изпратено с писмо с обратна разписка /извести за
доставяне от 27.12.2012 г., получено на 03.01.2013 г.
На
07.02.2013 г. П.Д.М. е отправила до управителя на „* ООД предложение за
изменение на процесния договор за аренда по съображения, че уговорените в
анекса от 01.03.2011 г. условия относно срока на договора и размерът на
уговореното възнаграждение са неприемливи за ищцата като собственик на имота.
Сочи се, че е налице очевидно несъответствие между поетите от страните
задължения, като уговореното арендно възнаграждение, възлизащо на 8 лв./дка е
далеч под стойността на регламентираното в чл. 8, ал. 2 от ЗАЗ арендно плащане,
което следва да бъде в размер на пазарната поземлена рента.
По повод на
това предложение ответникът е изготвил уведомление, според което не са налице
предвидените от закона условия за допускане изменение на процесния договор за
аренда досежно неговите срок и размер на арендно плащане.
По искане на ищеца по делото е
допусната и назначена съдебно-икономическа експертиза, според заключенията по
която средното годишно арендно плащане, извършено от арендатори, обработващи
земеделски земи в землището на с. А*, общ. К*, обл. Д* през стопанските
2010/2011 г. и 2011/2012 г. е съответно 40,06 лв./дка и 26,98 лв./дка.
При
посочената фактическа обстановка, съдът намира за установено от правна страна следното:
Възникналите облигационни отношения между страните, черпят своето правно основание от разпоредбите на чл. 79 от ЗЗД във вр. с чл. 8, ал. 1 от Закон за арендата в земеделието /Обн., ДВ, бр. 82 от 27.09.1996 г./, във вр. с чл. 232, ал. 2 от ЗЗД. Ответникът, в качеството си на арендатор, е имал задължение за плащане на уговорената рента по договора в размера и в сроковете, уговорени между страните. Предявеният иск, предмет на разглеждане по настоящото дело, черпи правното си основание от разпоредбата на чл. 16, ал. 5 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ).
Съгласно чл. 16, ал. 1 от ЗАЗ ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора, като изменението не може да засяга уговорения срок. Увеличаването или намаляването на добивите от обекта на договора вследствие стопанисването му не е основание за изменение на арендното плащане. Ал. 5-та на същата разпоредба дава възможност, ако страните не постигнат споразумение по искането за изменение на договора, на тази която е направила предложението да поиска от районният съд да вземе решение.
Смисълът на посочената норма е
страната, която изпълнява добросъвестно задълженията си по договора за аренда,
при несъгласие на контрагента си, да може да поиска изменение на арендния
договор. В обсъжданата хипотеза безспорно е установено отправено предложение от ищцата до ответника за изменение на процесния
договор за аренда в частта за заплащаната арендна цена и срокът на договора, както
и непостигането на съгласие по този въпрос. От заключението на вещото лице се
установява, че е налице несъответствие между уговореното възнаграждение по
анекса, възлизащо на 8 лв./дка и средният размер на арендното плащане за
обработвани земеделски земи в същото землище, равняващ се на 40,06 лв./дка.
Според правилото на чл. 8, ал. 2, т. 1 от ЗАЗ размерът на арендното плащане се
договаря въз основа на пазарната поземлена рента. Очевидно е, че тези
обстоятелства са известни на арендатора, но въпреки това процесният договор е
сключен при далеч по-неизгодни условия за арендодателя, което обуславя
наличието на очевидно несъответствие на заплащаната от ответника по иска аренда
на пазарната такава.
С оглед на така изложените съображения съдът намира, че са налице
предпоставките на чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ за изменение на процесния договор за
аренда в частта за арендното плащане, като същото се увеличи от 8 лв./дка на
40,06 лв./дка, а за горницата от 40,06 лв. до 80 лв. следва да се отхвърли като
недоказан и неоснователен. Посоченото изменение следва да бъде постановено
считано от 01.10.2013 г., датата от която започва новата стопанска година.
По отношение на отправеното
искане за изменение на договора чрез намаляване на срока на неговото действие,
а именно от 25 г. на 11 г., същото е неоснователно. Аргумент за това е
изричната разпоредба на чл. 16, ал. 1 от ЗАЗ, според която изменението на
договора не може да засяга уговорения срок. В този смисъл срокът на действие на
договора следва да остане 25 г.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ИЗМЕНЯ, на основание чл. 16, ал. 5 от Закона за арендата в земеделието, договор за аренда на земеделска земя, акт № *,том * рег. № *г., вписан в Службата по вписвания – гр. Д* с вх. рег. № *г., акт № *, том *, имотна партида № *, и анекс към посочения договор, вписан в Службата по вписвания – гр. Д* под № *, том *, вх. рег. № * г., сключени между „*” ООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление: с. К*, общ. К*, обл. Д*, представлявано от управителя К*В*К*, от една страна като арендатор, и Ж*Г*Д* с ЕГН **********, от друга страна като арендодател, заместен по реда на чл. 17 от ЗАЗ от приобретателя на имота П.Д.М. с ЕГН ********** ***, с предмет: недвижим имот, представляващ нива с площ от * дка, * категория, имот № * по плана за земеразделяне землището на с. А*, общ. К*, обл. Д*, в частта относно размера на уговореното арендното плащане, като считано от 01.10.2013 г. плащането се УВЕЛИЧАВА от 8 лв./дка на 40,06 лв./дка, като
ОТХВЪРЛЯ иска за горницата над 40,06 лв./дка до 80 лв./дка, както и в частта, с която се иска изменение на процесния договор и анекс към него относно срока на неговото действие, чрез намаляването му от 25 г. на 11 г.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Добричкия окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: