РЕШЕНИЕ
№ 1829
гр. Варна, 09.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 18 СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Йоана Н. Вангелова
при участието на секретаря Антоанета Ив. Димитрова
като разгледа докладваното от Йоана Н. Вангелова Гражданско дело №
202*********** по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Делото е образувано по иск с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД, предявен от М. Т. П.
против „П.Д.“ ЕООД, за унищожаване на сключения между страните договор за покупко-
продажба на апартамент № **, с площ 60.91 кв.м., представляващ самостоятелен обект с
идентификатор ***********2 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-64/16.05.2008 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в жилищна сграда в гр. Варна, общ. Варна,
обл. Варна, на територията на район „***********, състоящ се от: две стаи, кухня, баня-
тоалетна, коридор и два балкона, с предназначение: жилище, апартамент, брой нива на
обекта: 1, при съседи по документ за собственост: улица, апартамент от вход *, тревна площ,
апартамент № **, стълбище, и при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж
- ***********1, под обекта - ***********, над обекта - ***********5, заедно с
принадлежащото избено помещение без посочен номер по документ за собственост, с
полезна площ 2.20 кв.м., при граници: изба на ап. № **, тревна площ, изба на ап. №**,
коридор, както и 1.1205 % идеални части от общите части на многофамилна жилищна
сграда с идентификатор ****.1, в която се намира самостоятелният обект, както и същия
процент идеални части от отстъпеното право на строеж върху дворното място, в което е
разположена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор ****5, обективиран
в Нотариален акт № **, том *, рег. № ****, дело № *** от *** г. на нотариус О.С., рег. №
*** на НК, вписан в СВ-Варна под акт № ***, том ****, дело ****, дв. вх. рег. № ***** г.,
поради крайна нужда и явно неизгодни условия.
Претендират се и разноските по делото.
Ищцата твърди, че на 20.05.2021 г. с Нотариален акт за покупко-продажба № ***** г.
на нотариус О.С., рег. № *** на НК, вписан в СВ-Варна под акт № *****, дв. вх. рег. №
****** г., прехвърлила на ответника правото на собственост върху подробно описания по-
горе недвижим имот. Цената на сделката била 73 233.20 лева, която съставлявала по-малко
от една трета от реалната пазарна цена на имота към датата на изповядване на сделката.
Поддържа, че решението да сключи този договор взела поради това, че се намирала в
сериозна финансова затрудненост, възникнала в резултат на здравословните й проблеми и
1
необходимостта от значителни парични средства за лечението й. Поради тези проблеми
нямала възможност да работи, тъй като е с поставена диагноза, свързана с множество
увреждания на междупрешленните дискове в поясния и другите отдели на гръбначния стълб
с радикулопатия. Наличните й средства са единствено от отпуснатата й пенсия за
инвалидност поради общо заболяване в размер на 255.00 лева, която е крайно недостатъчна
за задоволяване дори на медицинските й нужди. Сочи, че ответникът, научавайки за нейните
проблеми, предложил да закупи имота на нищожно ниска цена, на която се съгласила поради
безизходното си положение.
В срока по чл. **1 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника, който сочи, че
предявеният иск е допустим, но неоснователен. Не оспорва сключването на процесния
договор, но оспорва всички останали твърдени факти.
Оспорва твърдението, че цената на сделката от 73233.20 лв. съставлява по-малко от
една трета от реалната пазарна цена на имота към датата на изповядване на сделката.
Твърди, че заплатената цена по сделката е както реалната пазарна цена на процесния имот,
така и реално договорената между страните. Предвид местоположение, квадратура и
състояние на имота, то реалната му пазарна цена е в този диапазон.
На следващо място оспорва и твърдението, че решението на ищцата за сключване на
договора е взето поради сериозна финансова затрудненост, възникнала в резултат на
здравословните й проблеми. Оспорва, че здравословното състояние на ищцата я е накарало
да действа при крайна нужда. Ищцата е родена през 1949 г., т.е. същата е на 72 години и
тези здравословни проблеми са често срещани на тази възраст. Оспорва, че ищцата е взела
решението да продаде имота си поради затрудненото си финансово състояние. Оспорва и
изложеното, че финансовата затрудненост е в резултат на здравословните й проблеми.
Оспорва твърденията на ищцата, че наличните й средства са единствено от отпуснатата й
пенсия за инвалидност поради общо заболяване в размер на 255.00 лева, както и че тя се
явява крайно недостатъчна за задоволяване дори на медицинските й нужди.
Ответникът, на следващо място, оспорва, че научавайки за проблемите на ищцата, е
предложил да закупи имота й на нищожно ниска цена. Точно обратното - управителят на
ответното дружество си е търсил имот в района на гр. Варна, район „****“, афиширайки го с
обява и точно ищцата е потърсила контакт с него.
Твърди, че видно от справка № 1458333/24.11.2021г. от Агенция по вписванията,
ищцата регулярно през годините е продавала свои имоти. На следващо място отбелязва, че
на 24.08.2021 г. М.П. е закупила имот, подробно описан в Нотариален акт № **, том ***,
рег. № ***, дело **** г. на нотариус А. Н., вписан под № *** в регистъра на НК, на
значителна стойност - за сумата от 36 000 лева. Подчертава, че датата на покупката на имота
е последваща на датата на сделката, унищожаването на която се претендира.
Сочи, че липсва кумулативното наличие на предпоставките за уважаване на иска, а
именно – крайна нужда, явно неизгодни условия и причинна връзка между тях – крайната
нужда да бъде причината за сключване на сделката при явно неизгодни условия.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, приема за установено следното от
фактическа и правна страна:
Съгласно чл. 33, ал. 1 ЗЗД договорът, сключен поради крайна нужда при явно
неизгодни условия, е унищожаем. За да бъде уважен предявеният иск с правно основание чл.
33, ал. 1 ЗЗД, следва да се установи кумулативното наличие на следните материалноправни
предпоставки: 1) ищецът да се е намирал в състояние крайна нужда към момента на
сключване на договора; 2) договорът да е сключен при явно неизгодни условия; 3) причинна
връзка между състоянието на крайна нужда и сключването на договора, т. е. именно
крайната нужда да е мотивирала страната да встъпи в облигационното отношение.
В правната теория и съдебната практика се приема, че състоянието на крайна нужда
се изразява в липса на достатъчно средства за задоволяване на основните потребности на
2
лицето, като същото може да е обусловено както от ниските му доходи, така и от
необходимостта от извършване на извънредни разходи във връзка със съществуващи
здравословни проблеми. Състоянието на крайна нужда само по себе си обаче не е
достатъчно, за да се приеме, че е налице порок на сделката, обуславящ нейната
унищожаемост. Сключената при крайна нужда сделка подлежи на унищожаване само ако се
установи очевидна нееквивалентност между насрещните престации на страните по договора,
при която изпадналата в крайна нужда страна да се намира в неблагоприятно положение. В
хипотезата на договор за покупко-продажба следва да се касае за съществена диспропорция
между продажната цена и стойността на продаваната вещ. В този смисъл – Решение № 87 от
10.07.2017 г. на ВКС по гр. д. № 3941/2016 г., III г. о., ГК.
Между страните е безспорно, а и от представения с исковата молба нотариален акт /л.
21/ се потвърждава, че на 20.05.2021 г. М. Т. П. е продала на „П.Д.“ ЕООД следния
недвижим имот: апартамент № **, с площ 60.91 кв.м., представляващ самостоятелен обект с
идентификатор ***********2 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-64/16.05.2008 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в жилищна сграда в гр. Варна, общ. Варна,
обл. Варна, на територията на район „***********, състоящ се от: две стаи, кухня, баня-
тоалетна, коридор и два балкона, с предназначение: жилище, апартамент, брой нива на
обекта: 1, при съседи по документ за собственост: улица, апартамент от вход *, тревна площ,
апартамент № **, стълбище, и при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж
- ***********1, под обекта - ***********, над обекта - ***********5, заедно с
принадлежащото избено помещение без посочен номер по документ за собственост, с
полезна площ 2.20 кв.м., при граници: изба на ап. № **, тревна площ, изба на ап. №**,
коридор, както и 1.1205 % идеални части от общите части на многофамилна жилищна
сграда с идентификатор ******* 1, в която се намира самостоятелният обект, както и същия
процент идеални части от отстъпеното право на строеж върху дворното място, в което е
разположена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор *******5.
Видно от съдържанието на нотариалния акт, уговорената между страните по сделката
продажна цена за имота възлиза на 73 233.20 лева.
По делото са ангажирани специални знания посредством допуснатата съдебно-
техническа оценителна експертиза, от заключението по която се установява, че към датата
на сключване на договора за покупко-продажба между страните /20.05.2021 г./ пазарната
стойност на процесния имот е възлизала на 77 310 лева.
В съдебно заседание вещото лице поддържа заключението, като уточнява, че при
определяне пазарната стойност на имота е съобразила площта, отразена в договор за
продажба на недвижим държавен имот по реда на Наредбата за държавните имоти от 1985
г., а именно – 60.91 кв. м. На л. 189 от делото е приложено копие от въпросния договор, в
което площта на имота е нечетлива, но от извършена в съдебно заседание на **.05.2022 г.
съпоставка между това копие и представен от ответника официално заверен препис от
документа се изяснява, че вписаната в същия площ действително е 60.91 кв. м., а не 66.91 кв.
м., в каквато насока са наведените от ищцата твърдения. Посочената площ се потвърждава и
от приобщената към доказателствата по делото схема на самостоятелния обект /л. 22/. В този
смисъл не могат да бъдат споделени доводите на ищцата, че вещото лице неправилно е
изчислило пазарната стойност на имота, приемайки че същият е с по-малка площ от
действителната.
Вещото лице изрично уточнява, че посочената в заключението пазарна стойност е
определена на база изследвани аналози към 20.05.2021 г., когато е сключен договорът за
покупко-продажба между страните. Приложен е и коригиращ коефициент предвид липсата
на извършен основен ремонт в имота над 20 г. Пояснява, че лошото състояние на имота към
момента на огледа, което е видно от приложения към заключението снимков материал, не е
рефлектирало върху извършената оценка, доколкото същото се дължи на извършвани към
момента на огледа ремонтни дейности. По отношение на поставената в жилището ПВЦ
дограма заявява, че от представени й документи е установила, че е монтирана след
продажбата. Допълва, че целият район, в който се намират и използваните при изготвянето
3
на заключението аналози, е топлофициран. В този смисъл са анализирани именно цени за
топлофицирани жилища и това обстоятелства е съобразено при извършване на оценката.
Съдът кредитира в пълнота експертното заключение като компетентно изготвено и
аргументирано. Вещото лице подробно изяснява начина, по който е определена пазарната
оценка на имота, като става ясно, че при определянето й са съобразени площта на имота,
неговото местоположение и действителното му състояние към момента на сключване на
сделката.
Като свидетел по делото е разпитана св. Ч. М., приятелка на ищцата. От нейните
показания става ясно, че М.П. обмисляла да продаде жилището си, като преди продажбата
жилището не било луксозно, но в него можело да се живее. Т.е. потвърждава се, че в имота
не е извършван основен ремонт, което обстоятелство се е отразило на дадената от вещото
лице пазарна оценка на имота.
Съдът не кредитира показанията на св. М. в частта досежно извършените в
апартамента ремонти преди продажбата – остъкляване на терасите и поставяне на
топлоизолация. Самата свидетелка посочва, че за направената топлоизолация знае от
ищцата. В този смисъл тя няма непосредствени впечатления, а само възпроизведа
твърденията на страната. Що се отнася до остъкляването, показанията на св. М. се
опровергават от останалите събрани по делото доказателства, а именно – експертното
заключение и представения от ответника приходен касов ордер, от който е видно, че
последният е заплатил сума в размер на 2350 лева за изработка и монтаж на дограма за
обект, находящ се в ж. к. „Младост“, бл. 117, вх. 6 /л. 197/.
При съпоставка между уговорената между страните продажна цена /73 233.20 лева/ и
установената по делото пазарната стойност на имота /77 310 лева/ може да се заключи, че не
е налице съществено разминаване между насрещните престации по процесния договор за
покупко-продажба. Уговорената и заплатена цена на имота се равнява на 94,73 % от
действителната му пазарна стойност, т.е. разликата е незначителна и в рамките на свободата
на договаряне. В този смисъл съдът намира за неоснователни доводите на ищцата, че
процесният договор е сключен при явно неизгодни условия.
Липсата на една от кумулативно предвидените в закона материалноправни
предпоставки за уважаване на иска по чл. 33, ал. 1 ЗЗД е достатъчно основание същият да
бъде отхвърлен, като е безпредметно да се обсъжда дали ищцата се е намирала в състояние
на крайна нужда при сключване на процесния договор, респ. дали това състояние я е
мотивирало да го сключи.
Поради така изложените съображения предявеният иск с правно основание чл. 33, ал.
1 ЗЗД се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
При този изход на делото ищцата следва да бъде осъдена да заплати на ответника
сторените в производството разноски на основание чл. 78, ал. 3 ГПК. Представени са
доказателства за извършени разноски за депозит за СТОЕ в размер на 527 лева и адвокатско
възнаграждение в размер на 3500 лева. Своевременно в процеса е отправено възражение от
ищцовата страна за прекомерност на претендираното от ответника адвокатско
възнаграждение. Съдът, като съобрази, че делото не се отличава с правна и фактическа
сложност, надвишаваща обичайната по дела със сходен материален интерес, намира, че
следва да бъде определен размер на адвокатското възнаграждение от 1700 лева съобразно
минималния еднократен такъв по реда на чл. 78, ал. 5 ГПК във вр. с чл. 7, ал. 2, т. 4 от
Наредба № 1/2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения. Поради това
окончателният размер на разноските, който следва да бъде присъден в полза на ищеца,
възлиза на 2227 лева.
Воден от горното, съдът
4
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от М. Т. П., ЕГН **********, с адрес: гр. *****, срещу
„П.Д.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление в гр. Варна, ж. к. „*****,
иск за унищожаване на сключения между страните договор за покупко-продажба на
апартамент № **, с площ 60.91 кв.м., представляващ самостоятелен обект с идентификатор
***********2 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-64/16.05.2008 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, находящ се в жилищна сграда в гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, на
територията на район „***********, състоящ се от: две стаи, кухня, баня-тоалетна, коридор
и два балкона, с предназначение: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, при съседи
по документ за собственост: улица, апартамент от вход *, тревна площ, апартамент № **,
стълбище, и при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - ***********1,
под обекта - ***********, над обекта - ***********5, заедно с принадлежащото избено
помещение без посочен номер по документ за собственост, с полезна площ 2.20 кв.м., при
граници: изба на ап. № **, тревна площ, изба на ап. №**, коридор, както и 1.1205 % идеални
части от общите части на многофамилна жилищна сграда с идентификатор *******.1, в
която се намира самостоятелният обект, както и същия процент идеални части от
отстъпеното право на строеж върху дворното място, в което е разположена сградата,
представляващо поземлен имот с идентификатор ******5, обективиран в Нотариален акт №
**, том *, рег. № ****, дело № *** от ***** г. на нотариус О.С., рег. № *** на НК, вписан в
СВ-Варна под акт № ***, том *****, дело ***, дв. вх. рег. № ****** г., поради крайна нужда
и явно неизгодни условия, на основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД.
ОСЪЖДА М. Т. П., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ж. к. „******, ДА
ЗАПЛАТИ НА „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление в гр. Варна,
ж. к. „*******, СУМАТА ОТ 2227 лева /две хиляди двеста двадесет и седем лева/,
представляваща извършени по делото разноски, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок
от съобщаването му.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5