ОПРЕДЕЛЕНИЕ
гр. София, 15.12.2021 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-25 състав,
в закрито заседание на петнадесети декември две хиляди двадесет и първа година
в състав:
СЪДИЯ: АЛЕКСАНДЪР АНГЕЛОВ
като разгледа докладваното от съдията гр.
д. № 10936 по описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищецът „Е.“ ЕООД (н) твърди, че с договор за
продажба, обективиран в нот. акт № 48 от 25.03.2010 г., ответниците (както са
конкретизирани с уточнителната молба по делото) С.П.и М.К.са продали на
ответника Н.М. недвижим имот, представляващ апартамент № **, находящ се в гр.
София, район „Красно село“, ул. „*******Ищецът твърди, че към момента на
извършване на тази сделка обектът не съответства на одобрените инвестиционни
проекти за сградата и по-конкретно терасата, която е посочена като прилежаща
към апартамента, представлява покрив на сградата, т.е. обща част по естеството
си, като не са одобрявани изменения в инвестиционните проекти, които да
променят това положение. Тъй като впоследствие през 2016 г. по отношение на ищеца,
който е инвеститор на сградата, е открито производство по несъстоятелност, той
счита, че последващо изменение на инвестиционните проекти, което трябва да
стане по искане на дружеството, вече е правно невъзможно да бъде извършено
предвид прекратяването на дейността на дружеството и на правомощията на
управителните му органи. Поради това ищецът иска посоченият договор за продажба
да бъде развален. В уточнителната си молба ищецът изрично заявява, че не
предявява иск за обявяване нищожността на договора, нито предмет на иска е само
разпореждането с тези реални части от имота, представляващи покривната тераса.
На първо място следва да се посочи, че съгласно
цитираното и от ищеца ТР № 3/2016 г. на ОСГК на ВКС, когато обект на
прехвърлителна сделка са реално определени части от недвижим имот (както в
случая твърди ищецът – от покривна тераса), които обаче не са фактически
обособени и съответно за чието обособяване не е одобрен инвестиционен проект, сделката
е действителна, но поражда вещно действие след одобряване на проекта за
обособяване на прехвърлените реални части. Ако от друга страна възникне
последваща невъзможност за одобряване на инвестиционен проект и съответно за
обособяването на прехвърлените реални части, ще възникне невъзможност за
изпълнение на задължението по договора за продажба за прехвърляна на
собствеността върху реалните части, поради което съгласно чл. 89 ЗЗД договорът
ще се развали по право (както е разгледано и в мотивите на тълкувателното
решение).
Следователно наведените от ищеца твърдения, както
са и конкретизирани от него, биха могли да обосноват развалянето на процесния
договор за продажба по право. Доколкото обаче развалянето би било по право, не е
възможно да се извърши нарочно волеизявление за това, което съгласно чл. 87 ЗЗД
се изисква само за развалянето на двустранен договор поради неизпълнение на
задълженията по него от едната страна, за което тя отговаря. Поради това в този
случай е недопустимо да се предявява искът по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, който представлява
начинът, по който се извършва изявлението за разваляне на договора поради
неизпълнение, след като според твърденията на ищеца договорът следва да е
развален по право съгласно чл. 89 ЗЗД (разграничение между двете хипотези на
разваляне и съответно липсата на необходимост от предявяване на иск в
хипотезата на чл. 89 ЗЗД е направено и в мотивите на ТР № 1/2021 г. на
ОСГТК на ВКС).
От друга страна, според чл. 87 ЗЗД правото на
разваляне принадлежи на кредитора по договора, т.е. на страна по договора. Това
следва и от принципното положение на чл. 21, ал. 1 ЗЗД, според която норма
договорите поначало имат действие само между страните по тях. Поради това трети
лица, които не са страни по договора, не могат да извършват изявления за
разваляне на договора поради неговото неизпълнение, нито съответно да
предявяват искове за това. Предявяването на такъв иск представлява предявяване
на чужди права пред съд и е недопустимо (чл. 26, ал. 2 ГПК).
Действително, възможно е кредитор да упражни
правото на свой длъжник да развали двустранен договор, по който длъжникът е
страна, ако длъжникът бездейства и кредиторът би имал интерес от това с оглед
увеличаване или запазване на имуществото на длъжника (чл. 134 ЗЗД). В конкретния
случай обаче, въпреки дадените от съда указания в тази насока, ищецът не е
заявил обстоятелства, от които да може да се приеме, че предявява права на свой
длъжник в горната хипотеза. Той дори не е изяснил правото на разваляне на коя
от двете страни по договора за продажба предявява. Ищецът единствено е посочил,
че през 2006 г. е продал имота, обект на процесния договор, на ответниците С.П.и
М.К., които след това през 2010 г. са го продали на свой ред на ответника Н.М..
От това обстоятелство обаче не следва извод, че ищецът има възможност да
предяви правото на разваляне на която и да било от страните по договора за
продажба. Още повече, както се посочи, твърденията на ищеца са за това, че
договорът всъщност е развален по право, т.е. никоя от страните няма право да
иска неговото разваляне.
По изложените съображения следва да се приеме, че
предявеният иск за разваляне на договора за продажба от 25.03.2010 г. е
недопустим и производството по делото следва да бъде прекратено.
С оглед на гореизложеното съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРЕКРАТЯВА производството по гр. д. № 10936/2018
г. на СГС, І-25 състав.
Определението може да се обжалва пред Софийски апелативен
съд в едноседмичен срок от връчването му на ищеца.
СЪДИЯ: