№ 149
гр. В.П., 10.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – В.П., III СЪСТАВ, ГО, в публично заседание на
дванадесети юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Соня Анг. Стефанова
при участието на секретаря ГЕРГАНА ПЛ. САВОВА
като разгледа докладваното от Соня Анг. Стефанова Гражданско дело №
20223610100127 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по депозирана искова претенция от Н.Ч. „С.-
1905“ срещу Д. Р. Д. за изменяне на Договор за аренда на земеделска земя Акт № 113, том
V, рег. № 2249 от 24.06.2011г. и Анекс Акт № 51, том XIII, рег. № 5749 от 28.10.2013г.,
сключени между ищеца, в качеството на арендодател и ответника, в качеството на
арендатор по отношение на следния недвижим имот: Земеделска земя, находяща се в
землището на с. К., общ. В.П., местност „П.“ ЕКАТТЕ 39133, с площ от 48. 806 дка,
представляваща имот № 000110, с начин на трайно ползване –нива, категория на земята при
неполивни условия – седма, който имот по кадастралната карта и кадастралните регистри на
с. К., общ. В.П., обл. Ш. е Поземлен имот е идентификатор 39133.43.150, посредством
увеличаване на арендното плащане по договора на сумата от 31 лева, считано от
стопанската 2021/2022г.
Ищецът излага, че договорът за аренда на земеделска земя е сключен срещу уговорено
арендно плащане в размер на 10 лв/дка със срок до 02.06.2018г., а със сключения
впоследствие Анекс от 28.10.2013г. срокът на договора е удължен до 02.06.2038г., а
арендното плащане е увеличено на 12лв/дка. Релевира се, че от 2018 год. насам
икономическите отношения, свързани с арендуването на земеделски земи и с размера на
арендните вноски, съществено са се променили. Ищецът навежда твърдение, че за
стопанската 2020- 2021 г. Областната служба по З. е посочила средно годишно рентно
плащане за ниви в землището на с. К. - 32 лв., за трайни насаждения - 25 лв. Сочи, че е
отправил писмено предложение до ответника за изменение на договора относно размера на
арендното плащане от 12.00 лв./дка на 31 лв./дка., получено лично от Д. Р. Д. на
25.11.2021г., но до датата на депозиране на исковата молба от ответника не е постъпвал
отговор на направеното предложение. Моли исковата претенция да бъде уважена.
Претендира сторените съдебно-деловодни разноски.
В съдебно заседание ищецът се представлява от редовно упълномощения си процесуален
представител, който поддържа исковата претенция.
В законоустановения срок ответникът депозира писмен отговор, в който взема
становище по допустимостта и основателността на исковата претенция. Не отрича, че между
1
него и ищецът е сключен договор за аренда на земеделска земя и анекс към него от
28.10.2013 год. Не отрича, че е получил предложението на ищеца за увеличаване размера на
арендното плащане, но заявява, че не е съгласен с така предложеното увеличение. Релевира,
че арендуваната земеделска земя е категория седма. Теренът е насечен, обрасъл с храсти и
трудно обработваем. Твърди, че нивата е била в много лошо състояние и не е била
обработвана в последните няколко години. Акцентира, че от 2014 год. насам процесният
имот е с променен начин на трайно ползване на земята – от „нива” в „овощна градина“.
Навежда твърдение, че през 2014 год. е засадил в имота трайни насаждения - орехи. Излага,
че доколкото плододаването на орехите започва след осмата - десетата година, то към
настоящия момент все още не е започнало плододаване. Ответникът допълва, че по този
повод е провел разговор с читалищното настоятелство и е предложил евентуално
увеличение на арендното плащане след като насажденията започнат да плододават, като
твърди, че членовете на читалищното настоятелство се съгласили с така отправеното
предложение. Релевира, че предложението за увеличаване размера на рентата, считано от
стопанската 2021/2022 год., е отправено на 25.11.2021 год., т.е. след започване на
стопанската 2021/2022 год., когато ответникът вече е заплатил дължимата за посочената
стопанска година арендна вноска. Ответникът счита, че не е налице трайно изменение на
обстоятелствата. Сочи, че на арендодателя е изплащано арендно възнаграждение в размер на
пазарната поземлена рента съгласно чл. 8 от ЗАЗ. Излага, че размерите на средните годишни
рентни плащания за землището на с. К., определени от ОДЗ - Ш. за последните три
стопански години преди датата на сключване на процесния анекс, а именно - 2010/2011 г.,
2011/2012 г. и 2012/2013 г. са в размери, както следва: за 2010/2011 г.: 14,91 лв./дка; за
2011/2012 г. - 18,92 лв./дка; за 2012/2013 г. - 21,84 лв./дка. Доколкото договорената между
страните с анекса от 2013 год. рента е била по-ниска от пазарната и въпреки това страните
са постигнали съгласие по този въпрос, ответникът намира, че не е налице трайно изменение
на обстоятелствата, довело до очевидно несъответствие между поетите от страните
задължения, което да налага изменение на договора в частта за уговореното арендно
плащане. Акцентира, че процесният имот вече не е с начин на трайно ползване „нива“, а
„Овощна градина“, което определя и по-нисък размер на средното годишно рентно плащане
за стопанската 2020/2021 г., а именно - 21 лв./дка. Настоява за отхвърляне на исковата
претенция и присъждане на сторените съдебно-деловодни разноски.
В съдебно заседание ответникът, редовно призован се явява лично и заедно с
процесуалния си представител, който поддържа отговора на исковата молба и моли
претенцията да бъде отхвърлена.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа
страна:
Няма разногласие, а и от представения нотариален акт за собственост на недвижим имот,
възстановен по ЗСПЗЗ № 104, том III, дело № 686/1997 год. на районен съдия при ВПРС се
установява, че ищецът е признат на основание влязло в сила решение на ПК – гр. В.П. №
313-К от 05.09.1994 год. по чл. 14, ал. 1, т. 2 от ЗСПЗЗ и чл. 27 от ППЗСПЗЗ за собственик на
следния недвижим имот, находящ се в село К., а именно: Нива, в местността „П.“, с площ от
48.806 дка, седма категория, съставляващ имот № 000110 по плана за земеразделяне, при
граници и съседи: имот № 000109 на територии преди земеразделяне; кад.№000011 – полски
път; имот № 000111 - на територии преди земеразделяне; имот № 043090 – на остатъчен
общински фонд; имот № 043095 – на насл. на Янаки Маринов Янакиев; кад. № 043096 –
полски път; имот № 043100 – на насл. на Мехмед Мустафов Чобанов.
Безспорно по делото е установено от фактическа страна, че между ищеца Н.Ч. „С.-1905“,
в качеството на арендодател, и ответника Д. Р. Д., в качеството на арендатор, е сключен на
2
24.06.2011 г. договор за аренда за срок от 7 години, с който ищецът предоставя на ответника
за временно и възмездно ползване описания по-горе недвижим имот. В чл. 3, ал. 1 от
договора е посочено, че ползването се предоставя срещу арендна вноска в размер на 10
лева/дка, платима до 30.09, преди стопанската година, коригирана с коефициента на
инфлация за предходната стопанска година. В чл. 21 от договора е предвидена възможност
за всяка една от страните да иска изменение на договора при спазване условията на и
сроковете на чл. 16 от ЗАЗ, в случай, че сключване на договора, обстоятелствата, от които
страните са се ръководили при уреждане на отношенията си се изменят трайно и това доведе
до очевидно несъответствие между поетите задължения.
На 28.10.2013 г. страните са подписали допълнително споразумение (анекс) към
договора от 24.06.2011 г., с което срокът на арендния договор се удължава с още 20 години
след изтичане на първоначално определения, а арендното плащане се увеличава с 2 лева/дка.
По делото е представена покана от ищеца до ответника, получена лично от последния на
25.11.2021 год., с която арендодателят е предложил на арендатора процесният договор за
аренда да бъде изменен като бъде увеличен размерът на арендното плащане от 12 лева на 31
лева за декар, считано от стопанската 2021/2022 год. Предоставена е възможност на
арендатора в едномесечен срок да заяви становището си по отправеното предложение.
Не е спорно между страните, че арендаторът не е заявил становището си в предоставения
срок, а от изложеното в отговора на исковата молба става ясно, че предложението не е
прието от арендатора, който счита, че не са налице обстоятелства, обуславящи изменение на
договора.
От приобщената към материалите по делото скица на ПИ № 15-260815 от 13.03.2022
год., изд. от СГКК-гр. Ш. е видно, че гореописаният имот съгласно КККР представлява ПИ
с идентификатор 39133.43.150, с площ 48803 кв.м. , седма категория, начин на трайно
ползване: Овощна градина, с трайно предназначение на територията: Земеделска. Като
собственик на имота е вписан ищецът. Същата информация се съдържа и в представеното
Удостоверение за характеристики на ПИ в земеделска територия изх. № 25-72765 от
13.03.2022 год., изд. от СГКК – гр. Ш..
Не е спорно, а и от представеното платежно нареждане ставай ясно, че ответникът е
заплатил на ищеца дължимата арендна вноска в размер на 638 лева за стопанската 2021-2022
год.
Видно от приложената информация за размера на средното годишно рентно плащане по
землища на територията на област Ш., за стопанската 2010-2011 год. средната цена на
рентата за един декар наета/арендувана земеделска земя в област Ш., в землището на К. е
достигнала 14.91 лева, за стопанската 2011-2012 год. е била 18.92 лева/дка, за стопанската
2012-2013 год. е била 21,84 лева/дка, за стопанската 2020-2021 год. е била 31 лева/дка за
ниви и 21 лева/дка за трайни насаждения.
По делото е приет и протокол от заседание на комисия при О.Д. „З.“ – Ш., на което е
определен размерът на средното годишно рентно плащане за землищата в област Ш. за
стопанската 2021-2022 год. по начин на трайно ползване, като за землището на К. средното
годишно рентно плащане е както следва: 32 лева/дка за ниви и 25 лева/дка за трайни
насаждения.
С оглед така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните
правни изводи:
Съдът е сезиран с искова претенция с правно осн. 16, ал. 5 от ЗАЗ за изменение на
сключения между страните договор в частта на арендното плащане за предоставените за
временно ползване земеделски земи за времето, считано от стопанската година, в което е
отправено искането-2021/2022 г. до края на срока.
Съгласно правилата за разпределяне на доказателствената тежест ищецът следва да
3
установи, при условията на пълно и главно доказване, твърденията си за наличие на валидна
договорна връзка между него и ответника, по силата на която ответникът, в качеството му
на арендатор е поел задължението да заплаща в полза на ищеца като арендодател арендно
възнаграждение в размер на 10 лв./дка, увеличено впоследствие на 12 лв./дка; че е
настъпило трайно и съществено изменение на обстоятелствата, от които страните са се
ръководили при уреждане на отношенията си, което е довело до несъответствие между
поетите по договора задължения; че е отправил предложение до ответника за изменение на
арендния договор досежно размера на арендното възнаграждение, но липсва съгласие по
приемане на предложението. В тежест на ответника е да докаже наведените от него
възражения.
Не е спорно между страните, че ищецът е собственик на отдадения под аренда
земеделски имот.
Между страните няма разногласие, а и от представените по делото договор за аренда от
24.06.2011 г. и допълнително споразумение (анекс) към него от 28.10.2013 г. са сключени в
предвидената от чл. 3, ал.1 от ЗАЗ форма, действителни са съгласно специалните изисквания
на ЗАЗ и валидно обвързват страните за периода от сключването му за общо 27 стопански
години – до 02.06.2038 год.
Договорът за аренда е такъв с продължаващо изпълнение и с оглед невъзможността
страните да предвидят отнапред всички евентуални промени на обстоятелствата, свързани с
изпълнението на задълженията по него, както и тези, свързани с наличието на
еквивалентност на дължимите престации, изменението на договорените веднъж условия е
допустимо по общо съгласие на страните, като разпоредбата на чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ е
предвидена като възможност, гарантираща правата на страните и справедливо уреждане на
отношенията им по съдебен ред в случаите на трайно изменение на обстоятелствата, от
които страните са се ръководили при сключването на договора.
В конкретния случай е налице отправено от ищеца предложение до ответника за
изменение на договора за аренда в частта отнасяща се до размера на арендната цена, като
съгласие по този въпрос очевидно не е постигнато.
Съгласно чл. 8, ал.2, т.1 от ЗАЗ размерът на арендното плащане се договаря въз основа
на пазарната поземлена рента. От договора (чл. 3) е видно, че е уговорено арендно плащане
в размер на 10.00 лв./дка, увеличено впоследствие с допълнителното споразумение на
12лева за дка.
От събраните по делото писмен доказателства безспорно се установи, че е налице
нарастване на пазарната поземлена рента през годините, което изменение в посока на
увеличение е съществено и трайно, поради което е неоправдано плащането под формата на
парична рента да остане на уговореното с договора ниво. Установена е по делото промяна в
обстоятелствата, при които е сключен договора, както и че променените обстоятелства водят
до очевидно несъответствие между поетите от страните задължения по договорите. т. е.
налице са предпоставките на чл. 16, ал. 5 във вр. с ал. 1 от ЗАЗ за изменение на процесния
аренден договор в частта за арендното плащане.
Несъстоятелно е възражението на ответника, че след като страните с анекса от 2013 год.
са постигнали съгласие за по-ниска рента от пазарната за периода, то не било налице трайно
изменение на обстоятелствата, довело до очевидно несъответствие между поетите от
страните задължения, което да налага изменение на договора в частта за уговореното
арендно плащане. Налице е законова норма, която определя критерия, от който страните
следва да се ръководят при определяне размера на арендната вноска – пазарната поземлена
рента.
Неоснователно е и възражението, че едва ли не след 2022- 2024 год. ищецът може да
претендира и очаква заплащане на по-висока рента, тъй като ответникът през 2014 год. бил
4
засадил орехи, които ще започнат да плододават едва след осмата -десетата година и към
настоящия момент не плододавали. По какъв начин ответникът ще ползва земята зависи
единствено и само от него. Дали ще добива плодове от нея и кога зависи от начина, по който
арендаторът обработва земята. Същият е имал възможност да засади овощни дървета, които
се развиват и дават плодове много по-бързо. Задължение на арендатора, обаче, е да заплаща
следващата се рента, като начинът на определяне на размера й е посочен в закона, както по-
горе беше отбелязано.
Недоказано остана и възражението, че увеличение на арендната вноска не следва да се
допуска, тъй като теренът бил насечен, обрасъл с храсти и трудно обработваем.
Не е спорно, а и от ангажираните доказателства се установява, че арендуваният имот е с
променен начин на трайно ползване – от „нива“ на „овощна градина“, като това
обстоятелство ще бъде съобразено от съда.
Предвид всичко изложено, съдът намира, че исковата претенция е основателна и
доказана до размер от 25 лева/дка, като до пълния предявен от 31 лева, за сумата от 6 лева се
отхвърли като неоснователен. Няма причина рентното плащане да се увеличи значително
над средното пазарно, считано от стопанската 2021/2022 год., при условие, че ако се запази
настоящата пазарна тенденция исканият размер ще бъде достигнат след още две или три
стопански години, още повече, че с оглед международната и в страната обстановка на силно
повишение на разходите за обработка на земите, не е сигурно, че пазарните ренти ще растат
с темповете досега.
По разноските:
С оглед изхода на спора, направеното искане и своевременно представения списък на
разноските, на основание чл. 78, ал.1 от ГПК на ищците следва да се заплатят направените
от тях деловодни разноски пред настоящата инстанция в размер 889,50 лева, съобразно
уважената част от претенцията.
Така мотивиран, Районен съд – В.П.:
РЕШИ:
ИЗМЕНЯ, на основание чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, договор за аренда на земеделска земя акт №
113, том 5, рег. № 2249 от 24.06.2011 г., вписан в Служба по вписванията – В.П. под дв.вх.
рег. № 1656 от 24.06.2011 год., акт № 24, том 3, дело № 834/2011 год. и Анекс към договора
Акт № 51, том XIII, рег. № 5749 от 28.10.2013г., сключени между Н.Ч. „С.-1905“, ЕИК:
**********, със седалище и адрес на управление: с. К., общ. В.П., обл. Ш., ул. „А.С.“ № 3,
представлявано по закон от М.М.В. – управител, от една страна, в качеството на
арендодател, и Д. Р. Д., ЕГН: **********, с пост. адрес: гр. В.П., общ. В.П., обл. Ш., ул.
„Х.Б.“ № 2, от друга страна в качеството му на арендатор, в частта относно размера на
уговореното арендно плащане за следния недвижим имот: Земеделска земя, находяща се в
землището на с. К., общ. В.П., местност „П.“ ЕКАТТЕ 39133, с площ от 48. 806 дка,
представляваща имот № 000110, с начин на трайно ползване –нива, категория на земята при
неполивни условия – седма, който имот по кадастралната карта и кадастралните регистри на
с. К., общ. В.П., обл. Ш., одобрени със Заповед № РД-18-246/ 22.04.2019 год. на
Изпълнителен директор на АГКК, представлява Поземлен имот е идентификатор
39133.43.150, находящ се в землището на с. К., общ. В.П., местност „П.“, с площ от 48803
кв.метра, седма категория, с начин на трайно ползване – овощна градина, като считано от
стопанската 2021/2022 г. до изтичане на договора УВЕЛИЧАВА размера на арендното
плащане от договорените 12.00 лева/дка на 25.00 лева/дка, и ОТХВЪРЛЯ иска в останалата
му част до пълния предявен размер от 31 лв./дка (т.е. за сумата от 6 лева/дка).
5
ОСЪЖДА Д. Р. Д. ДА ЗАПЛАТИ на Н.Ч. „С.-1905“, представлявано по закон от М.М.В.
– управител, сумата в размер на 889,50 лв., представляваща сторените съдебно-деловодни
разноски съобразно уважената част от исковата претенция, на основание чл. 78, ал. 1 от
ГПК.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок, от връчването му на страните,
пред ШОС.
ДА СЕ ВРЪЧИ препис от решението на страните, ведно със съобщението за
постановяването му, на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
Съдия при Районен съд – В.П.: _______________________
6