Р Е Ш Е Н И Е
№ 260062
31.08.2020 г. гр.Перник
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Пернишкият окръжен съд, гражданска колегия в
публичното заседание на 4 юни през две
хиляди и двадесета година в състав :
Председател: Рени Ковачка
Членове: Антон
Игнатов
Антония
Атанасова-Алексова
при секретаря Катя
Станоева, като разгледа докладваното от съдия Игнатов възз. гр. дело № 171 по
описа за 2020 г., за да се произнесе взе предвид следното:
С решение № 162/13.12.2019
г., по гр.д. № 832/2018 г. по описа на Районен съд- Радомир, е отхвърлен
предявения от И.И.К. с ЕГН ********** от ***, иск с правно основание чл.93,
ал.2 от ЗЗД, против В.С.Ч. с ЕГН ********** от ***, за заплащане на сумата в
размер на 3200 евро, представляваща разликата между върнатото капаро по сключен
между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от ***
г. и двойния му размер.
И.И.К. чрез своя
процесуален представител адв.А.П. от САК, е обжалвал в срок решението като незаконосъобразно,
необосновано и неправилно- постановено при съществено нарушение на съдопроизводствените
правила и при неверни фактически изводи и преценка на доказателствата.
В срока по чл.
263, ал. 1 ГПК въззиваемата страна В.С.Ч. не е подала отговор по жалбата. В
съдебно заседание чрез своята процесуална представителка- адв.Д.Д. от АК- П. е
изразила становище, че жалбата е неоснователна.
Пернишкият окръжен
съд, след като прецени събраните по делото доказателства и доводите на
страните, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Пред районния
съд е предявен установителен иск по чл.93, ал.2 ЗЗД.
Ищецът И.И.К. е
предявил против ответницата В.С.Ч. иск с който моли съда да осъди последната да
му заплати сумата в размер на 3200 евро, представляваща разликата между
върнатото капаро по сключен между страните предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти от *** г. и двойния му размер.
В исковата молба
се твърди, че на *** г. между страните бил сключен предварителен договор за
покупко-продажба, по силата на който ответницата, в качеството и на продавач се
задължила да предостави на ищеца собствения си недвижим имот, а именно: Поземлен
имот с начин на трайно ползване „ниско застрояване до /10 м./“, находящ се в ***,
с площ от 635.25 кв.м., съставляващ УПИ *** от кв. ** по действащия
регулационен план на ***, при съседи на имота по скица: улица, УПИ ***, улица и
УПИ ***, а съгласно скица на поземлен имот № *** г. на АГКК, съставляващ
поземлен имот с идентификатор № 38978.900.3158 с площ от 643 кв.м., при съседи:
38978.900.3157, 38978.900.5689, 38978.900.3161, 38978.900.5696, заедно с
построената преди 1987 г. в имота Двуетажна жилищна сграда, със застроена площ
от 80 кв.м., полувкопан сутерен и тавански полуетаж – изграден в подпокривното
пространство, в режим на търпимост съгласно § 16 от ДР на ЗУТ, а съгласно скица
на сграда № *** г. на АГКК, съставляваща сграда с идентификатор
38978.900.3158.1 със застроена площ от 78 кв.м. с предназначение еднофамилна
жилищна сграда на три етажа, заедно с изградената към сградата пристройка,
съставляваща самостоятелен обект с идентификатор 38978.900.3158.2 с площ от 35
кв.м., ведно с всички подобрения и приращения в описания имот, като ищеца в
качеството си на купувач, се задължил да заплати продажна цена в размер на 64000
евро, от които сумата в размер на 24000 евро – цена на поземления имот, а
сумата от 40000 евро – продажна цена на сградите. Сочи, че в чл.2, ал.2 от
договора страните постигнали съгласие в срок от седем календарни дни от
подписване на договора, ищеца да заплати на ответницата сумата от 3200 евро,
представляваща капаро (задатък), а останалата част от продажната цена в размер
на 60800 евро, да заплати след прехвърляне собствеността на имота, след
вписване на ипотека върху имотите предмет на сделката и представяне на
удостоверение за тежести, от което да е видно, че е вписана първа по ред
ипотека в полза на кредитиращата банка. Твърди, че добросъвестно изпълнил
задължението си за заплащане на капарото. Сочи, че в чл.4, ал.3 от договора
било постигнато съгласие по между им, ответницата, в качеството и на продавач,
да се снабди за своя сметка с необходимите документи за финализиране на
сделката, в срок до *** г. Твърди, че с нотариална покана Ч. била поканена да
се яви в кантората на нотариус М. И. Ц. за сключване на окончателен договор.
Сочи, че със същата нотариална покана ответницата била уведомена и за
необходимостта да представи необходимите за сключване на сделката документи,
което тя не изпълнила. Твърди, че от изготвения на *** г. констативен протокол
от нотариус М. Ц., било видно, че след направена справка в АВ – имотен регистър
било установено, че служба по вписванията К. имало вписана искова молба от ***
г., касаеща имота предмет на договора, подадена от А. Р. З., като за целия
период от сключване на предварителния договор до подаване на исковата молба,
ответницата не е обезпечила необходимите документи за сключване на окончателния
договор. Сочи, че поради изложеното неполагане на дължимата грижа за
представяне на изискваните от банката и описани в предварителния договор
документи, учредяването на ипотека върху имота било невъзможно, като с това си
поведение, ответницата довела до невъзможност за сключване на окончателен
договор, както и за отпускане на банков кредит. Твърди, че поради неизпълнение
на договора от страна на ответницата ищецът направил волеизявление за разваляне
на договора, което било обективирано в констативен протокол от *** г., като
поискал Ч. да му възстанови заплатеното капаро от 3200 евро в двоен размер, но
ответницата възстановила само даденото от него капаро, без да го възстанови в
двоен размер. Сочи, че по силата на чл.4, ал.5 от предварителния договор
ответницата била декларирала, че няма наложени възбрани или други тежести, няма
неприключили делбени, бракоразводни и/или други дела и съдебни спорове, касаещи
собствеността, която била невярна.
Ответницата В.С.Ч.
чрез пълномощника си адв. Д. от АК- П. е подала отговор на исковата молба, с
който е оспорила предявения иск по основание и размер. В отговора твърди, че не
дължи претендираният размер капаро, като е релевирала възражение за
недействителност на предварителния договор на основание чл.29 от ЗЗД, като
твърди, че е налице измама, която била основание за унищожаване на договора.
Твърди, че при подписване на договора ответницата била въведена в заблуждение
от ищеца, който поддържал у нея погрешна представа относно, последиците,
смисъла, знанието за фактическата обстановка, съдържанието на договора, както и
санкциите при неизпълнение, които я подбудили да го подпише. Твърди, че текстът
на договора бил изготвен от ищеца, който към датата на неговото подписване
знаел, че е имало висящ съдебен спор и вписана искова молба, като разговорите
за сделката били проведени още през пролетта на ***г. и на ищеца и неговият
пълномощник бил предоставен екземпляр от депозирания от ответницата по делото
отговор на исковата молба. Оспорва твърдението, че поведението и било
недобросъвестно, като твърди че е положила необходимата грижа по обезпечаване
на документите за финализиране на сделката по нотариален ред, като счита, че не
следва да и бъде ангажирана отговорността на основание чл.4, ал.5 от договора.
Моли съда да постанови решение, с което предявеният иск да бъде отхвърлен, като
и се присъдят направените по делото разноски.
Районният съд е
приел, че е компетентен да разгледа делото, както и, че искът е допустим.
По отношение на
основателността на исковата претенция е установил следното:
Приел е, че не
се спори между страните, че на *** г. е сключен предварителен договор за
покупко- продажба на недвижими имоти, по силата на който ответницата В.Ч. се е
задължила да продаде на ищеца И.К. следния свой недвижим имот:
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
начин на трайно ползване „ниско застрояване до /10 м./“, находящ се в ***, с
площ от 635.25 кв.м., съставляващ УПИ *** от кв. ** по действащия регулационен
план на ***, при съседи на имота по скица: улица, УПИ ***, улица и УПИ ***, а
съгласно скица на поземлен имот № *** г. на АГКК, съставляващ поземлен имот с
идентификатор № 38978.900.3158 с площ от 643 кв.м., при съседи: 38978.900.3157,
38978.900.5689, 38978.900.3161, 38978.900.5696 ЗАЕДНО с построената преди 1987
г. в имота ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, със застроена площ от 80 кв.м., полувкопан
сутерен и тавански полуетаж – изграден в подпокривното пространство, в режим на
търпимост съгласно § 16 от ДР на ЗУТ, а съгласно скица на сграда № *** г. на
АГКК, съставляваща сграда с идентификатор 38978.900.3158.1 със застроена площ
от 78 кв.м. с предназначение еднофамилна жилищна сграда на три етажа, ЗАЕДНО с
изградената към сградата ПРИСТРОЙКА, съставляваща самостоятелен обект с
идентификатор 38978.900.3158.2 с площ от 35 кв.м., ведно с всички подобрения и
приращения в описания имот, като ищеца в качеството си на купувач, се задължил
да заплати продажна цена на имота в размер на 64000 евро, от които сумата в
размер на 24000 евро – цена на поземления имот, а сумата от 40000 евро –
продажна цена на сградите. В чл.2, ал.2 от договора страните постигнали
съгласие в срок от седем календарни дни от подписване на договора, ищеца да
заплати на ответницата сумата от 3200 евро, представляваща капаро (задатък), а
останалата част от продажната цена в размер на 60800 евро, да заплати след
прехвърляне собствеността на имота, след вписване на ипотека върху имотите
предмет на сделката и представяне на удостоверение за тежести, от което да е
видно, че е вписана първа по ред ипотека в полза на кредитиращата банка. Не се
спори между страните, че ищецът е заплатил дължимото капаро в срок. Съдът
е констатирал, че от
приложения по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **,
том ***, рег. № ***, дело № 426 от 17.11.2009 г. се установява, че ответницата
е закупила от продавачите Т. М. Т. и А. Р. З., имота предмет на предварителния
договор, като в него не е посочена пристройката.
С нотариална
покана без номер и дата, на нотариус М. М., с район на действие РС- Перник, ищецът
е поканил ответницата да се яви на *** г. в 10:00 часа в кантората на нотариус
М. Ц. за сключване на окончателния договор, като е изразил желанието си
страните да сключат окончателен договор. Не са представени доказателства,
нотариалната покана да е получена от ответницата. Независимо от това от
приложения констативен протокол се установява, че на *** г. в кантората на
нотариус М. Ц. са се явили ищецът и ответницата, които пред нотариуса провели
разговор, при който се установило, че не може да бъде сключен окончателен
договор под формата на нотариален акт, тъй като ищецът е направил волеизявление
за разваляне на сключения по между им предварителен договор, тъй като от
направена справка в АВ – Имотен регистър, към датата на съставяне на констативния
протокол било установено, че към *** г.
в АВ- СВ – К. има вписана искова молба с вх.рег. № *** г., том *, акт № ***,
касаеща имота предмет на предварителния договор, като К. поискал от Ч. да му
възстанови в двоен размер даденото капаро в размер на 3200 евро, а ответницата
заявила, че ищецът бил запознат с вписаната исковата молба преди подписване на
предварителния договор, бил е съгласен да купи имота при наличие на вписаната
искова молба, поради което заявила, че не е скрила нищо от купувача и ще
възстанови само даденото от него капаро в размер на 3200 евро.
Ответницата В.Ч.
е превела по сметка на ищеца сумата в размер на 6250.00 лева, с основание 5 %
капаро, представляващи левовата равностойност на сумата от 3200 евро за покупка
на къща в ***, което съдът е установил от приложената по делото
операционна бележка от *** г..
По делото е
приложение решение № 12 от 23.01.2018 г., постановено по гр.д. № 85/2015 г. на
РС-Костинброд, от което е видно, че предявените искове от А. Р. Т. за разваляне
на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №
**, рег. № ***, дело № 426/17.11.2009 г. предявен против Б. М. М. чрез законния
му представител З. М. Р. и ответницата В.С.Ч. са отхвърлени. Решението не
съдържа заверка, кога е влязло в законна сила.
Според
изготвената СТЕ на вещото лице А. Ц., за двуетажната сграда със ЗП от 80 кв.м.
има издадено удостоверение за търпимост № *** г. от ОбА – К., издадено на А. Р.
З. и Т. М. Т., които са предходните собственици на имота, като е издадено по
повод продажбата на имота на ответницата, извършена с нотариален акт от *** г.,
като сградата е със статут на търпим строеж, както към датата на предварителния
договор, така и към датата на констативния протокол от *** г. Вещото лице е
установило, че за пристройката съставляваща самостоятелен обект с идентификатор
38978.900.3158 с площ от 35 кв.м. не е издавано удостоверение за търпимост, за
нея не са налични строителни книжа, а на *** г., ответницата е подала в Община
К. декларация, в която е декларирала, че “пристройката разположена в ПИ с
идентификатор 38978.900.3108.2 по КК на *** е премахната и не съществува на
място”. Вещото лице сочи, че според него в удостоверение е допусната техническа
грешка, като вместо имот № ***, е записано № ***, като е извършил и оглед на
място на *** г., при който е установил, че документално сградата е премахната и
удостоверение за търпимост не може да бъде издадено, като на КК сградата не е
премахната, тъй като трябвало да бъде довършена процедурата пред АГКК, като е
категорично, че към момента на подписване на предварителния договор –
пристройката е съществувала, като за нея не е имало строителни книжа, но и за
нея от Община К. няма съставен протокол или документи за незаконен строеж.
Ответната страна
твърди, че е била въведена в заблуждение, като иска унищожаване на договора.
Въз основа на
събраните по делото доказателства, съдът е приел, че след като от процесния
договор се установява, че ответницата, в качеството и на продавач на имота е
декларирала, че към момента на сключване на предварителния договор досежно
имота предмет на същия няма неприключили съдебни спорове, поради което и с
оглед приетото от съда досежно възражението за недействителност на договора, то
същата е била недобросъвестна при неговото сключване, предвид на това, че на Ч.
като страна по гр.д. № 85/2015 г. на КРС и е било известно, че досежно имота е
имало висящ съдебен спор. Съдът е достигнал до извода, че ответницата е знаела
за наличието на съдебен спор досежно имота предмет на предварителния договор,
като е била неизправна страна по предварителния договор към датата на неговото
подписване. От друга страна съдът е достигнал до извода, че и ищецът към
момента на подписване на предварителния договор също е знаел за висящия съдебен
спор, поради което следва да се приеме, че и той е бил недобросъвестен при
подписване на процесния договор, като се е позовал на свидетелските показания
на разпитаните по делото свидетели. Ето защо, след констатацията, че и двете
страни са неизправни, съдът е достигнал до извода, че ищецът не би могъл да
иска ответницата да му възстанови двойния размер на платеното от него капаро,
като към датата на предявяване на иска, вече е получил същото в заплатения от
него размер от 6400 лева, представляващи левовата равностойност на 3200 евро.
Решението на
районния съд е валидно и допустимо, като относно правилността му на основание
чл.269 ГПК, въззивният съд е ограничен от релевираните въззивни основания в
жалбата.
В жалбата се
поддържа, че искът е доказан по своето основание. Въззивникът се позована на това,
че същият е изпълнил задълженията си по договора и се явява изправна страна,
поради което е развалил договора по вина на ответницата, а именно- наличие на
вписана искова молба, касателно процесния имот и липса на удостоверение за търпимост
на пристройката.
Основателността на претенция с правно
основание чл.93, ал.2 ЗЗД е предпоставена от кумулативната даденост на следните
изисквания: 1/ да е сключен твърденият от ищеца предварителен договор, по
силата на който той да е носител на правата на купувача, а ответникът да има
качеството на продавач; 2/ изпълнението на договора да е обезпечено чрез
валидно акцесорно съглашение, с което да е уговорено предоставянето на задатък
от страна на купувача; 3/ последният действително да е дал задатъка; 4/
продавачът, който е получил задатъка, да не е осъществил задълженията си по
сделката, чието изпълнение обезпечава задатъкът и 5/ ищецът да е изправна
страна по сделката и да се откаже от нея, разваляйки същата.
Видно от
представения констативен протокол от *** г. на нотариус М. Ц., с район на
действие РС- К., страните са се явили в кантората му на тази дата, като
купувачът е направил изявление за разваляне на договора. Като мотив е изтъкнал
наличието на висящо производство по предявен иск, касателно процисния имот пред
РС- К.. По делото действително е представено решение на № 12/23.01.2018 г. по
гр.д. № 85/2015 г. на РС- К.. Същото обаче е заверена единствено от страната с
„вярно с оригинала“ и е положен подпис. Липсва официална заверка от районния
съд, от която да е видно кога решението е влязло в сила. Предвид това
настоящият съдебен състав намира, че не са налице доказателства по отношение на
това, че към момента на сключване на предварителния договор е било налице
висящо производство, което да е в противоречие с декларираното от страна на
продавача в чл.4, ал.5 от предварителния договор за покупко- продажба от ***
г., че към момента на сключване на същия няма неприключили делбени,
бракоразводни и/или други дела и съдебни спорове.
В този смисъл централният
въпрос, детерминиращ изхода от спора във въззивното производство, на който се
поставя и акцент в жалбата на И.И.К., е дали въззиваемата В.С.Ч. е неизправна
страна в договора и съответно дали въззивникът е изправна страна. От
цитирания по-горе протокол е видно единствено, че договорът е развален
едностванно от К., като е посочена единствена причина направена справка в
АВ-Имотен регистър, от който е видно, че към днешна дата /*** г./ има вписана
искова молба с вх. № *** г., том *, акт № ***, касаеща гореописания имот,
подадена от ищеца А. Р. З., поради което купувачът претендира връщане на
даденото капаро в двоен размер.
Задатъкът е
институт на облигационното право, уреден в чл. 93 ЗЗД, чрез който се създава
механизъм за обезпечаване изпълнението на един договор и за обезщетяване на
вреди от евентуалното му неизпълнение. Това става посредством уговорка между
страните по една сделка, чрез която уговорка се постига съгласие едната страна
по сделката да даде на другата определена имуществена ценност. Като, ако
страната, дала задатъка, не изпълни задълженията си по договора, другата
страна, при развалянето му, може да го задържи. Ако неизпълнението е налице по
отношение на страната – получила задатъка, то тя го дължи в двоен размер.
От събраните по
делото доказателства не е видно, че въззиваемата е неизправна страна по
договора. След като не е доказано от въззивника, че действително към момента на
сключване на предварителния договор е било налице висящо производство, то
същият не може да се позовава на това, че въззиваемата се явява неизправна
страна по сделката. Твърдението за наличие на такова производство не би могло
да бъде доказано със свидетелски показания, като в случая това би могло да
стане единствено чрез съответните писмени доказателства, издадени от съответния
Районен съд.
В горния смисъл
следва да се отбележи, че при изготвяне на доклада си по чл.140 ГПК районният
съд е указал на страните за кои твърдения не сочат доказателства. В съдебно
заседание на 19.12.2018 г. страните са изразили становище, че нямат възражения
по изготвения проект за доклад. Ето защо
въззивният съд намира, че решението на първоинстанционния съд се явява правилно
и законосъобразно и като такова следва да бъде потвърдено.
По разноските.
КС оглед изхода
на делото и на основание чл.78, ал.3 ГПК, на въззиваемата страна следва да
бъдат присъдени направените по делото разноски, които са в размер на 400 лв. за
изплатено адвокатско възнаграждение. Същото не се явява прекомерно, предвид и е
съобразено с чл.7, ал.2, т.2 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения, както и с оглед фактическата и правна
сложност на делото.
Водим от гореизложеното,
Пернишкият окръжен съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение
№ 162/13.12.2019 г., по гр.д. № 832/2018 г. по описа на Районен съд- Радомир.
ОСЪЖДА И.И.К. с
ЕГН ********** от ***, да заплати на В.С.Ч. с ЕГН ********** от ***, сумата от
400 лв. /четиристотин лева/- направени разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред ВКС на РБ в 30-дневен срок от връчването му на
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: ЧЛЕНОВЕ: