№ 1512
гр. Бургас, 23.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и пети юни през две хиляди двадесет и четвърта година
в следния състав:
Председател:ФИЛИП СТ. РАДИНОВ
при участието на секретаря ИРИНА Т. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от ФИЛИП СТ. РАДИНОВ Гражданско дело №
20242120101109 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на Глава тринадесета от ГПК.
Образувано е по предявен от В. Г. М. срещу Етажна собственост, находяща се на
адрес гр. Б. ***, иск с правно основание чл.40 ЗУЕС за отмяна на решенията на Общото
събрание на етажната собственост, проведено на *****
Твърди се, че ищцата е собственик в самостоятелен обект в етажната собственост,
като на ***** е проведено общо събрание, при следният обявен дневен ред: 1. Избор на
протоколчик, 2. Финансов отчет относно състоянието на общата каса на ЕС и 3. Обсъждане
на проблеми и сигнали свързани с общите части в ЕС и други. Изтъква се, че на поканата за
свикване на общото събрание е посочено, че е подписана от управителя на етажната
собственост, без да посочено конкретното лице положило подписа. В тази връзка се сочи, че
управител на ЕС е „Домконсулт 6“ ЕООД, чийто управител е С. А., представлявана от М. Т.,
а по настоящем дружеството се управлява от Ч. Т., а в заявлението до общината за вписване
в регистъра е посочена като управител М. Т.. Посочва се, че в поканата не е посочено
мястото на провеждане на събранието. Излага се, че протоколът е съставен в нарушение на
чл. 16 ал. 5 от ЗУЕС като в него липсва посочване на явилите се лица, ид. ч., които те
представляват, номера на самостоятелния обект, начина по който е са гласували – „за“,
„против“ или „въздържал се“, с техен подпис. Твърди се, че събранието е представлявано от
М. Т., но не е представено пълномощно от управителката, удостоверяваща представителната
й власт за конкретното ОС. Сочи се, че протоколчикът на събранието З. Е. е работник в
„Домконсулт 6“ ЕООД, като според ищцата е недопустимо председателят и протоколчикът
на събранието да са представители на едно и също лице. Излага се, че в протокола от
събранието посочени като гласували са лица, които всъщност не са присъствали на
събранието по време на гласуването – М. Х. за ап. 19 и Т. Ч. за ап. 7, като в същото време на
присъствалия на цялото ОС собственик на ап. 11 - Д. Р., председателят на събранието не е
позволил да участва в гласуването. Поддържа се, че в протокола и приложения списък към
него не е посочено дали гласувалите лица са били собственици, ползватели, пълномощници,
1
което според ищцата, опорочава взетите решения. Посочва се, че в протокола на събранието
не е посочено кой участник какви ид. ч. притежава, при което не е ясно дали е бил налице
изискуемият кворум и доколкото мнозинствата са образуване чрез преброяване на
вдигнатите ръце, а на събранието са присъствали и трети лица, не става ясно дали
решенията са взети с необходимите мнозинства. Твърди се, че в т. 2 от протокола е посочено,
че на участниците е раздаден финансов отчет, което фактически не се е случило. Сочи се, че
в нарушение на чл. 16 ал. 3 от ЗУЕС по т. 2 и т. 3 са взети решения, които не са били
включени в дневния ред. Изложено е, че решението по т. 3 е следвало да бъде взето съгласно
чл. 17 ал. 2 т. 6 от ЗУЕС с мнозинство повече от 50 %, което не е спазено, като също така се
изтъква, че решението е незаконосъобразно в частта относно предложение второ, тъй като с
него е решено ежемесечно да се плащат 58,90 лева за камери и интернет от фонд „Ремонт и
обновяване“, но същите не представляват общи части, поради което е недопустимо
средствата за тях да се взимат от този фонд.
Направено е искане за уважаване на предявения иск.
Претендира се присъждането на съдебно – деловодни разноски, за което е представен
списък по чл. 80 от ГПК.
В законоустановения срок по чл. 131 ал. 1 от ГПК ответникът, чрез управителя на ЕС
е депозирал отговор на исковата молба, в който е застъпено становище за неоснователност
на предявения иск. Оспорват се твърденията на ищцата за незаконосъобразно свикано ОС,
като се посочва, че поканата съдържа всички законови реквизити, а от протокола от
08.01.2024 г. е видно, че поканата е поставена на видно и общодостъпно място. Оспорва се и
твърдението на ищцата за незаконосъобразно провеждане на ОС, като се сочи, че
протоколът от него съдържа всички необходими реквизити, отразява присъстващите
собственици и техните ид. ч., както и кворума от 66,966 %. Твърди се, че в протокола са
гласувани само решенията от дневния ред като е посочено как е гласувал всеки от
участващите. Оспорват се твърденията на ищцата относно незаконно мнозинство за
решението по т. 3 от протокола, като се сочи, че мнозинството е било законосъобразно –
41,76 %, като поставянето на видеонаблюдение не попада в чл. 17 ал. 2 т. 6 от ЗУЕС.
Посочва се, че понастоящем въз основа на взето от ОС на ЕС решение от 18.04.2024 г. за
управител е избран „Домконсулт 66“ ЕООД, който е упълномощил М. Т. да председателства
ОС на ЕС от *****
Направено е искане за отхвърляне на предявения иск.
Претендира се присъждането на съдебно – деловодни разноски, за което е представен
списък по чл. 80 от ГПК.
В съдебното заседание, чрез процесуалния си представител, ищцата поддържа
исковата молба. Депозирана е писмена защита от 04.07.2024 г.
В съдебното заседание, чрез процесуалния си представител, ответникът поддържа
отговора на исковата молба. Депозирана е писмена защита от 04.07.2024 г.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото, съдът приема за установено
следното от фактическа страна:
От представения по делото договор от 2015 г. се установява, че правото на
собственост върху самостоятелен обект, находящ се на адрес гр. Б., ведно с прилежащото
избено помещение № 8 и 0,767 % ид. ч. от общите части и от правото на строеж е придобито
от ищцата по делото /л. 8/.
2
Представен по делото е договор за предоставяне на услуга „Професионален
домоуправител“ от 17.03.2018 г. сключен с „Домконсулт 6“ ООД, от 2017 г. с управител Ч. Т.
/л. 67/. С договор за предоставяне на услуга „Професионален домоуправител“ от 17.03.2018
г. по делото е прието споразумение, наименувано „Анекс“ от 15.10.2019 г., сключено между
„Домконсулт 6“ ООД и „Домконсулт 66“ ЕООД, с което е уговорено между страните
„първата страна да отстъпи на втората страна всички свои права и задължения“ по договор
за предоставяне на услуга „Професионален домоуправител“ от 17.03.2018 г. /л. 68 гръб/.
Представена по делото е покана за общо събрание на Етажната собственост, гр. Б.
***, по инициатива на управителя, което ще се проведе на *** от 18,00 часа, при дневен ред:
т. 1 Избор на протоколчик; т. 2 Финансов отчет относно състоянието на общата каса на ЕС;
т. 3 Обсъждане на проблеми и сигнали свързани с общите части в ЕС и други /л. 36/. От
представения на л. 37 от делото протокол за залепване на покана за свикване на ОС от
08.01.2024 г. в 10,30 часа се установява, че поканата за свикване на общо събрание е
залепена на видимо място на входа на сградата в присъствието на свидетел.
Приобщен по делото е Протокол от проведено на ***** общо събрание на етажната
собственост /л. 38/, със съдържащ се в него присъствен списък /л. 41/. В протокола е
посочено, че на събранието са участвали собственици притежаващи 66,966 % от общите
части в ЕС. Протоколът е подписан от председателя на ОС М. Т., упълномощена от
„Домконулт 66“ ЕООД с управител Ч. Т. и от протоколчик З. Е.. Представено по делото е
заверено извлечение от книга на етажната собственост, в която са посочени ид. ч. от общите
части на всеки апартамент, от която се установява, че на шестнадесете броя собственици
присъствали на ОСЕС от ***** отговарят 67,43 % ид. ч. /л. 69/.
На събранието са взети следните решения: По точка първа е избрана за протоколчик
на събранието З. Е. с мнозинство 66,966 %, по точка две е приет отчетът на финансовия
отчет относно състоянието на общата каса и ЕС с мнозинство 66,966 % и по точка три е
взето решение за монтиране на видеонаблюдение с мнозинство 41,716 %, като е гласувано и
разходите за монтирането и интернета да се взема ежемесечно от фонд ремонт (касата на
ЕС).
Представени по делото са съобщение за изготвен протокол от проведеното на *****
ОСЕС, ведно с протокол от залепването му и двете от 22.01.2024 г. Съобщението е
подписано от управителя на ЕС, а протокола – от залепващия и един свидетел /л. 43 и л. 44/.
Прието по делото е противопоставено в законоустановения срок от ищцата,
възражение по чл. 16 ал. 9 от ЗУЕС /л. 15/.
Представен по делото е протокол от ОСЕС от 18.04.2024 г., от което се установява, че
за управител на ЕС е избран „Домконсулт 66“ ЕООД, представлявано от Ч. Т. /л. 48/.
По делото е разпитан по инициатива на ищцата свидетелят Д. Р. /син на собственик
на ап. *** от ЕС/, от показанията на който се установява, че свидетелят е присъствал на
ОСЕС от *****, като заявява,че собственичката Т. Ч. е дошла на събранието около пет –
десет минути преди края, но гласът и е отчетен при гласуването на всички взети до този
момент решения. Установява се, че собственичката П. В., заедно със съпруга си, както и
собственичката М. К. са тръгнали малко след началото на събранието /л. 124/.
По делото е разпитан по инициатива на ответника свидетелката Т. Ч. /собственик на
обект в ЕС/, от показанията на който се установява, че свидетелката е закъсняла за
събранието и е гласувала по точките от дневния ред, след като решенията по тях са били
вече приети от ОСЕС. Установява се, че свидетелката не е запозната с книгата за разходите,
както и че Д. Р. не е допуснат да гласува, като му е поискано доказателство, че има право да
гласува, предвид обстоятелството, че не той, а майка му е собственик на апартамента /л. 124
гръб/.
Въз основа на изложената фактическа обстановка и съобразявайки становището на
страните, съдът достигна до следните правни изводи:
3
Предявен е иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС.
Съдът намира молбата, с която е сезиран за процесуално допустима. Същата изхожда
от легитимирано лице – не е спорно, а и от представения по делото договор за замяна се
установява, че ищцата е собственик на самостоятелен обект в процесната етажна
собственост. Сезиран е родово и местно компетентен съд. Разпоредбата на чл. 40 ал. 2 от
ЗУЕС въвежда за подаване на молбата 30 - дневен преклузивен срок от получаване на
решението по реда на чл. 16 ал. 7 от ЗУЕС, за спазването на който съдът следи служебно.
Исковата молба е депозирана на 21.02.2024 г., а протокола от общото събрание е обявен на
22.01.2024 г., поради което съдът приема, че законоустановеният срок е за оспорване на
решенията на ОС е спазен.
Искът е насочен срещу легитимирана страна – етажната собственост, която се
представлява от избрания към момента на иницииране на производството управител, който
по изричната разпоредба на чл. 41 от ЗУЕС представлява собствениците в етажната
собственост в съда и ищците не са задължени да посочват всички собственици на обекти в
етажната собственост /в този смисъл решение №359/23.01.2012г. по гр.д. №1516/2010г. на
ВКС, II г.о., постановено по реда на чл.290 ГПК, Определение № 62 от 26.01.2012 г. на ВКС
по ч. гр. д. № 713/2011 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Ц. Г. и Определение № 294 от
24.06.2011 г. на ВКС по гр. д. № 209/2011 г., I г. о., ГК/. Представен по делото е протокол от
ОСЕС от 18.04.2024 г., от което се установява, че за управител на ЕС е избран „Домконсулт
66“ ЕООД /л. 48/, поради което той следва да се счита надлежно представляващ етажните
собственици в процеса. По изложените съображения, съдът приема, че предявеният иск е
допустим, тъй като са налице всички процесуални предпоставки и липсват процесуални
пречки за възникване и надлежно упражняване правото на иск.
С оглед разпоредбата на чл. 3 от ЗУЕС, съдът намира, че производството е допустимо
и като попадащо в обхвата на Закона за управление на етажната собственост, в който случай
е приложимо производството за отмяна решенията на общото събрание по реда на чл. 40 от
същия закон. По аргумент от чл. 3 от ЗУЕС за приложимостта на този ред е необходимо в
сградата в режим на етажна собственост да има минимум четири самостоятелни обекта,
които да са собствени на четири различни етажни собственици. В случая безспорно от
събраните писмени доказателства и съвпадащите становища на страните се установи, че в
процесната сграда има повече от три отделни собственика на обекти. Съобразявайки това и
легалната дефиниция на §1, т.1 ДР на ЗУЕС за „самостоятелен обект в сграда в режим на
етажна собственост”, съдът намира, че следва да се приеме, че сградата отговаря на
законовите изисквания за приложимост на ЗУЕС.
По основателността на молбата:
За успешното провеждане на предявения конститутивен иск за отмяна решенията на
общото събрание, ищците следва да установят, че са собственици на обекти в ЕС, че са
приети решения на ОС с атакуваното съдържание.
В случай на установяване на горните предпоставки, ответникът следва да докаже, че
решенията са взети валидно, при спазена процедура за свикване, покани, обявен дневен ред,
кворум, мнозинство, че общото събрание е проведено съгласно изискванията на ЗУЕС, че
протоколът е изговен съобразно изискванията на закона и взетите решения са в съответствие
със законовите разпоредби
Както беше обсъдено по допустимостта на производството и не е спорно по делото,
че ищцата е собственик на обект, в сградата в режим на етажна собственост, и са приети
решения на ОС с атакуваното съдържание. Тоест, налице са положителни решения, от които
могат да настъпят правни последици за ищците, което обуславя правния им интерес да искат
тяхната отмяна и легитимацията им да водят предявения иск.
На отмяна по реда на чл. 40 от ЗУЕС подлежат решения, които са взети при
нарушение на процедурните правила, предвидени от закона за свикването и провеждането
на заседанията на общото събрание или решения, които противоречат на императивни
материалноправни разпоредби на закона.
4
Съдът следва да се произнесе в рамките на наведените от ищцата основания за
незаконосъобразност на решенията. Като основание за отмяна на решенията е въведено
оплакване, че ОСЕС е председателствано от М. Т., при липса на надлежно упълномощаване
за това, от управителя на ЕС. По делото се установи, от представения протокол от ОСЕС от
*****, че действително събранието е председателствано от адв. М. Т., а същата е
упълномощена за това от „Домконсулт 66“ ЕООД. По делото няма данни за избрания от ЕС
управител, към момента на общото събрание от *****, но затова може да се съди от
представения на л. 67 от делото договор за предоставяне на услуга „Професионален
домоуправител“ от 17.03.2018 г. Именно от този договор се установява, че управител на
ответника към момента на процесното общо събрание е „Домконсулт 6“ ООД, а съобразно
служебно извършена справка в търговския регистър, считано от 2017 г. негов управител е Ч.
Т.. Този извод не се разколебава от представеното по делото споразумение, наименувано
„Анекс“ от 15.10.2019 г., сключено между „Домконсулт 6“ ООД и „Домконсулт 66“ ЕООД,
без участието на процесната ЕС, с което е уговорено между страните „първата страна да
отстъпи на втората страна всички свои права и задължения“ по договор за предоставяне на
услуга „Професионален домоуправител“ от 17.03.2018 г. /л. 68 гръб/, тъй като качеството
управител на ЕС може да възникне единствено чрез взето от ОСЕС решение за избор на
управител, каквото към момента на събранието от ***** не е било взето. Качеството
управител на ЕС не може да възникне без решение на ОСЕС, само по силата на договор, с
който вече избран от ОСЕС управител, превъзлага на трето лице да осъществява дейността
на управител на ЕС. Видно от представения на л. 48 от делото протокол от ОСЕС от
18.04.2024 г., „Домконсулт 66“ ЕООД е избран за управител на ЕС с решение, взето едва на
това събрание и въз основа на това решение може да бъде сключен нов договор за
предоставяне на услуга „Професионален домоуправител“ между „Домконсулт 66“ ЕООД и
ответника.
В контекста на гореизложеното, с председателстването на ОСЕС от *****, от лице
непритежаващо качеството управител на ЕС и неупълномощено от такъв, е нарушена
разпоредбата на чл. 16 ал. 2 от ЗУЕС, според която общото събрание се председателства от
председателя или друг член на управителния съвет или от управителя. Последното
опорочава изискванията за законосъобразно провеждане на ОС, респ. води до
незаконосъобразност на взетите на същото решения и обуславя тяхната отмяна.
По изложените съображения, съдът приема, че предявения иск е основателен, поради
което следва да бъде уважен.
Настоящото решение не е пречка за изпълнение на решенията по т. 5 и т. 6 от
протокола от ОСЕС от 18.04.2024 г. или в случай, че същите бъдат отменени по гр. д. №
***/2024 г. на РС – Бургас – не е пречка за повторното, законосъобразно вземане на
процесните решения при стриктно спазване на процедурните правила на ЗУЕС по свикване
и провеждане на общото събрание на етажната собственост.
С оглед изхода на делото в полза на ищцата се полагат разноски, за които са
представени доказателства, съобразно уважената част от иска. Представени са доказателства
за заплатени 80 лева за държавна такса, 5 лева за съдебно удостоверение и 600 лева за
адвокатско възнаграждение. Съразмерно на уважената част от иска, ответникът следва да
бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 685 лева, представляваща направени по делото
съдебно – деловодни разноски, на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иска на В. Г. М., ЕГН **********, в качеството на собственик на
самостоятелен обект, находящ се на адрес гр. Б. в Етажна собственост, находяща се на адрес
гр. Б. ***, решения по т. 1, 2 и 3 от дневния ред на Общото събрание, проведено на *****,
5
на основание чл. 40 от ЗУЕС.
ОСЪЖДА Етажна собственост, находяща се на адрес гр. Б. *** да заплати на В. Г.
М., ЕГН ********** с адрес гр. Б., сумата от 685 лева /шестстотин и осемдесет и пет лева/,
представляваща сторени по делото съдебно - деловодни разноски за заплатена държавна
такса и адвокатско възнаграждение, на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
6