Р Е Ш Е Н И Е
№3154/4.7.2018г.
гр. Варна
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН
СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, тридесет и пети състав, в открито съдебно заседание, проведено на пети юни, две хиляди и осемнадесета
година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ВИОЛЕТА КОЖУХАРОВА
при участието на секретаря Олга Желязкова, като разгледа
докладваното от съдията гр. дело № 736 по
описа на Варненски районен съд за 2018 год., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано въз основа на
искова молба вх. № 3495/16.01.2018 год. от К.Д.И., ЕГН: **********, с адрес: ***
срещу С.И.С., ЕГН: **********, с
адрес: ***, с искане до съда да постанови решение, с което да осъди ответника
да заплати на ищеца сумата от 11500.00 евро, представляваща двойният размер на
капаро, заплатено в изпълнение на предварителен договор за продажба на недвижим
имот от 09.11.2017 год., развален поради неизпълнение от страна на продавача, ведно
със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска до окончателното
изплащане на задължението.
В исковата молба се излага, че на
09.11.2017 год. между страните е сключен предварителен договор за продажба на
недвижим имот. Уговорена е продажна цена в размер на 57500 евро, а също и срок
за сключване на окончателен договор – 12.12.2017 год. или по – ранна избрана от
страните дата. В изпълнение на поетите задължения от страна на ищеца е
заплатено уговореното капаро. С подписване на договора, от страна на ответника
е декларирано, че имотът, предмет на договора, не е семейно жилище по см. на
чл. 26 СК, като е уговорено и правото на купувача да развали договора и да
получи внесеното капаро в двоен размер. Твърди се още, че няколко дни преди
сключване на окончателния договор до ищеца е достигнала информация, че
жилището, предмет на договора е семейно, а съпругата на продавача отказва да
подпише съгласие за сделката. На 07.12.2017 год. от страна на ответника е
депозирана молба във ВРС за предоставяне на заметващо съгласие на съпругата му,
въз основа на която е образувано гр. д. № 18543/ 2017 год. на ВРС, 31- ви
състав. Поради невъзможност за прехвърляне на имота, в нотариална кантора,
ищецът е отправил изявление за разваляне на предварителния договор, и е
предоставил 10- дневен срок за връщане на заплатеното капаро в двоен размер. От
страна на ответника не е последвало плащане в предоставения срок.
Ответникът – С.И.С., депозира писмен
отговор в срока по чл. 131 ГПК, в който излага съображения за допустимост, но
неоснователност на иска. Не оспорва факта на сключване на процесния договор, а
също и че на 12.12.2017 год., в нотариална кантора е подписан констативен
протокол. Твърди, че жилището, предмет на договора не е семейно, а лична негова
собственост, придобита по силата на дарение от родителите му. Сочи, че със
съпругата си са във фактическа раздяла от * години, двамата не поддържат
отношения, което от своя страна е наложило и образуване на гр. д. № 18543/ 2017
год. на ВРС. Възразява, че неизправна страна е не той, а ищецът, който не е
имал готовност да заплати останалата част от цената. Възразява и по отношение
на твърдението, че предварителния договор е развален. Отправя искане за
отхвърляне на иска и за присъждане на разноски.
Съдът, след преценка на представените
по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено
от фактическа страна следното:
С НА № **/ * год. С.И.С. е признат за
собственик по завещание на 1/ 2 ид. част от
апартамент № *, находящ се в гр. Варна, ул. „*“ № *, вх. *, ет. *, с площ
от 79.89 кв. м., ведно с прилежащо избено помещение с полезна площ от 3.26 кв.
м. и 0.9474 % ид. ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху
принадлежащата се част от терена на комплекса в *- ти подрайон по плана на гр. Варна.
С НА № */ * год. Б. Я. Л. дарява на С.И.С.
и Р. И. Л. 1/ 2 ид. ч. от недвижим имот - апартамент № *, находящ се в гр.
Варна, ул. „*“ № *, вх. *, ет. *, ведно с прилежащо избено помещение с полезна
площ от 3.26 кв. м. и 0.9474 % ид. ч. от общите части на сградата и правото на
строеж върху държавното дворно място. По силата на т. 2 от договора, дарителя –
Б. Я. Л., си запазва правото на пожизнено и безвъзмездно право на ползване
върху имота.
Приобщен към доказателствения материал
по делото е предварителен договор, сключен на 09.11.2017 год., между С.И.С.
(продавач) и К.Д.И. (купувач) за продажба на недвижим имот – апартамент № *,
находящ се в гр. Варна, ул. „*“ № *, вх. *, ет. *. Видно от чл. 2, уговорена е
продажна цена в размер на 57500 евро, платима както следва: 5750 евро –
задатък, платим по банков път в деня на сключване на договора, а останалата
част 51750 евро – по банков път в деня на сключване на окончателен договор (относно
частта от сумата, съставляваща лични средства на купувача) и след вписване на
ипотека върху имота и представяне на удостоверение за тежести, от което да е
видно, че се касае за първа по ред ипотека в полза на банката (относно частта
от сумата, съставляваща банков кредит). В същия текст е уговорено сключване на
окончателен договор след представяне на продавача на удостоверение от банката
за одобряване на кредита и за извършване на плащането от банката по сметка на
продавача. Видно от чл. 3, ал. 1, т. 1 от коментирания договор, декларирано е
от страна на продавача, че е единствен собственик на имота и няма фактически
обстоятелства, които да препятстват прехвърлянето на собствеността или правата
на новия собственик. В случай, че последното се окаже невярно, чл. 3. (1А) е
предвидено правото на купувача да развали договора с едностранно писмено
уведомление, а също и да иска връщане на платеното капаро в двоен размер, както
и връщане на в пълен обем на евентуално заплатени суми продажната цена, извън
капарото. Постигнато е съгласие сключването на окончателния договор да се
извърши на 12.12.2017 год. или на по – ранна дата, уговорена между страните.
Видно от представеното на л. 9 платежно
нареждане, на 09.11.2017 год., по сметка на С.И.С. е преведена сумата 11258.50
лева – капаро за покупка на апартамент № *, в гр. Варна, ул. „*“ № *, вх. *,
ет. *.
На 12.12.2017 год., страните по
предварителния договор са се явили в кантората на нотариус Б., като от страна
на ищеца е направено изявление за разваляне на предварителния договор, поради
обстоятелството, че имота, е семейно жилище. Отправена е и покана за връщане на
внесеното капаро в двоен размер, по изрично посочена банкова сметка. ***ние, че
твърдение, че твърдението, че имота съставлява семейно жилище, е невярно, като
в тази връзка по описа на ВРС е образувано гр. д. № 18543/ 2017 год.На купувача
е предложен анекс за удължаване на срока за сключване на окончателен договор. Купувачът
е отказал сключване на такъв анекс, като е направил изявление, че е готов с
кредит от „* * *“ АД, който е одобрен.
Приобщено към доказателствения материал
по делото е писмо от „* * *“ АД, адресирано до С.И.С., ЕГН: **********, с което
последният е уведомен, че на К.Д.И., ЕГН: ********** е разрешен жилищен кредит
№ */ *год., от 05.12.2017 год., в размер на 101200 лева,за покупка на апартамент
№ *, находящ се в гр. Варна, ул. „*“ № *, вх. *, ет. *. Направено е и изявление
за поет ангажимент от страна на банката, след представяне от страна на купувача
на нотариален акт за закупуване на имота, представяне на законна ипотека,
вписана в полза на банката, първа по ред, върху имота, служещ за обезпечение на
кредита, сумата от 101200.00 лева да бъде преведена по посочена от адресата
банкова сметка.
***, след извършена служебна проверка,
констатира следното:
Въз основа на молба вх. № 71430/
06.12.2017 год. от С.И.С. по описа на Варненски районен съд е образувано гр. д.
№ 18543/ 2017 год., с искане до съда за предоставяне на разрешение, заместващо
съгласието на С. В. С., за продажбата на недвижим имот - апартамент № *,
находящ се в гр. Варна, ул. „*“ № *, вх. *, ет. *, с площ от 79.89 кв. м.,
ведно с прилежащо избено помещение с полезна площ от 3.26 кв. м. и 0.9474 % ид.
ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху принадлежащата се част
от терена на комплекса в *- ти подрайон по плана на гр. Варна.
Молителят основава искането си на
твърдения, че е в граждански брак с лицето С. В. С., като страните са във
фактическа раздяла повече от двадесет години. На 09.11.2017 год. молителят
сключва предварителен договор за продажба на недвижим имот, лична негова
собственост. Нотариусът, към когото страните са се обърнали за изповядване на
сделката, е приел, че имота съставлява семейно жилище, поради което за
сключване на окончателен договор, е изискал и съгласието на съпругата.
Последната е отказала да даде доброволно съгласие.
Видно от приложената на л. 50 от делото
справка от Национална бази данни „Население“, С. В. С. е с регистриран
постоянен адрес ***, и с настоящ такъв – гр. *.
С депозирания по гр. д. № 18543/ 2017
год. писмен отговор, С. В. С., заявява че съгласие за сключване на сделка не е
искано от нея. След като се е снабдил с настоящия и адрес молителят би могъл да
се свърже с нея, с цел да я покани за да даде нужното съгласие.
Въз основа на искова молба от С. В. С.
срещу С.И.С. е по описа на ВРС е образувано гр. д. № 684/ 2018 год., с предмет
– прекратяване на брака между страните. Ищцата обосновава искането си за развод
с твърдения за фактическа раздяла между страните, продължила повече от 20
години.
Така установената фактическа
обстановка, налага следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл. 93,
ал. 2 ЗЗД.
Съобразно правилата на чл. 154,
ал. 1 ГПК, в теже на ищеца, че
в негова тежест е да установи факта на сключване на предварителния договор с
посочения предмет, в изпълнение на който е внесъл капаро, в размер на ½
от търсената сума, и по който е изправна страна; наличие на предпоставки за разваляне на договора.
В случая, липсва спор между
страните, а и се установява от представените по делото писмени доказателства,
че на 09.11.2017 год. между страните е сключен предварителен договор с
посочения предмет, в изпълнение на който на ответника е преведено капаро в
размер на 11258.50 лева (равностойността на 5750 евро).
Спорът между страните се свежда
до наличие на предпоставките за разваляне на договора от купувача, поради
неизправността на продавача, в предвид декларираното в чл. 3, ал. 1, т. 1 от
договора обстоятелство, че е единствен собственик на имота и не съществуват
пречки, препятстващи прехвърлянето му.
На първо място, видно от
представените документи за собственост, ответникът е придобил собствеността по
отношение на процесния апартамент въз основа на наследствено правоприемство
(завещателно разпореждане от * год.) и правни сделки – дарения от * год. и * год. В предвид придобивното
основание, макар и придобит по време на брака му със С. В. С., по аргумент от
чл. 22, ал. 1 СК, по отношение на този имот режимът на семейната имуществена
общност е неприложим, същият е лична собственост на ответника.
От друга страна, имотът, предмет
на договора, не е и семейно жилище. Този извод се налага в предвид изнесените
от съпругата данни в отговора по чл. 131 ГПК, депозиран по гр. д. № 18543/ 2017 год. и най – вече в депозираната от
нея искова молба за развод. От същите става ясно, че съпрузите са във
фактическа раздяла от повече от * години, нещо повече – двамата не поддържат връзка по между си. По
твърдения на С. В. С. в исковата молба, а и в отговора по гр. д. № 18543/ 2017
год., живее в гр. Аксаково, където е регистриран и настоящия и адрес, видно от
справката на л. 50 от делото.
След като имотът е лична
собственост на съпруга и не е семейно жилище, то за сключване на окончателен договор,
по силата на който ответникът да прехвърли на ищеца правото на собственост по
отношение на описания в предварителния договор имот, съгласие на съпруга по
реда на чл. 26 СК не е било необходимо.
Изложеното обуславя извода,
че ответникът е единствен собственик на имота, като към 12.12.2017 год. не са
съществували пречки,
препятстващи прехвърлянето му на ищеца, т. е. не е налице
противоречие между действителното положение и декларираните в чл. 3, ал. 1, т.
1 от договора обстоятелства. Предпоставките на ч. 3. 1А не са осъществени,
поради което и за ищеца не е възникнало правото да развали договора и да иска
връщане на заплатеното капаро в двоен размер.
Назависимо
от горното, за пълнота на изложението, следва да бъде отбелязано и следното: За да настъпи ефекта на разваляне на
договора трябва да се установени предпоставките по чл. 87 ЗЗД.В случая, правото на разваляне на договора, не е
надлежно упражнено от купувача.
Едностранно разваляне на двустранен договор
от изправната страна е допустимо и при изтичане на срока за изпълнение на
насрещната страна, която не е изпълнила, като в хипотезата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД възможността за разваляне
на договора е обусловена от представяне от изправната страна на допълнителен
срок, подходящ за изпълнение с предупреждението, че след изтичането му, ще се
счита, че договорът е развален. В случая, това не е сторено. Нещо повече – от съставения
на 12.12.2017 год. констативен протокол, се установява направено от ищеца
изявление в обратния смисъл, а именно – че не приема искането за предоставяне на допълнителен срок.
Не се установява и наличие на предпоставки
за приложението на чл. 87, ал. 2 ЗЗД регламентира хипотези за
разваляне на договора от кредитора, без искане за изпълнение в подходящ срок.
По изложените съображения се налага
извод за неоснователност на претенцията, поради което и същата следва да бъде
отхвърлена, на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК, в полза на ответника
следва да бъде присъдена сумата от 1200.00 лева, представляваща извършени в
производството разноски за адвокатско възнаграждение.
Водим от
горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от К.Д.И.,
ЕГН: **********, с адрес: *** срещу С.И.С.,
ЕГН: **********, с адрес: *** иск за присъждане на сумата от 11500.00
(единадесет хиляди
и петстотин) евро,
представляваща двойният размер на капаро, заплатено в изпълнение на
предварителен договор за продажба на недвижим имот от 09.11.2017 год., развален
поради неизпълнение от страна на продавача, ведно със законната лихва, считано
от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на задължението, на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД.
ОСЪЖДА К.Д.И., ЕГН: **********,
с адрес: *** да заплати на С.И.С., ЕГН: **********, с адрес: 1200.00 (хиляда и двеста) лева, представляваща извършени в производството разноски
за адвокатско възнаграждение, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред
Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: