РЕШЕНИЕ
№ 53
гр. Бургас, 11.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, III СЪСТАВ, в публично заседание на
втори декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА
при участието на секретаря КИНА Н. КИРКОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА Гражданско
дело № 20212120105926 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на ЕТ „М.А.С.Р. – М.М.“ ЕИК *,
със седалище и адрес на управление: *, представлявано от М.М.М., действащ чрез
пълномощника си адвокат Б., против Т. Ч. Х., британски гражданин, роден на *
година, Булстат *, с адрес по регистър Булстат: *, с която се претендира установяване
дължимостта на сумите по заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 417 от
ГПК № 260050/27.08.2020 г. и издадения въз основа на нея изпълнителен лист от
28.08.2020 г. по ч.гр.д. № 2332/2020 г. по описа на Бургаския районен съд, а именно:
сумата от 1 091. 02 евро - главница, представляваща частично предявена сума от
дължимата годишна такса от 1 545.60 евро /с ДДС/ за 2020 година, за поддръжка и
управление по сключен между страните договор от 31.03.2017 г. за поддръжка на
апартамент № *, с нотариална заверка на подписи с рег. № 1730/31.03.2017 г. на
помощник –нотариус И.Х. при нотариус С.И. с рег. № * в регистъра на Нотариалната
камара, ведно със законната лихва върху главницата от 1 091. 02 евро, считано от
датата на предявяване на заявлението на 21.05.2020 г. до окончателното изплащане на
вземането. Моли се и за присъждане на направените по делото разноски.
Основанията за дължимост на търсените суми се основават на твърдения за
наличието на облигационно правоотношение между страните по горния договор,
съобразно уговорките по който ищецът е изпълнил поетите задължения по чл. 1, но
ответникът не е изпълнил своето да заплати уговореното възнаграждение за това, като
1
е останала дължима търсената в настоящото производство сума.
Правното основание на предявения иск е чл. 422 от ГПК във вр. с чл. 79, ал. 1 от
ЗЗД.
В законоустановения срок е постъпил писмен отговор от ответника, действащ
чрез пълномощника си адвокат Ш.. Оспорва се наличието на валиден договор между
страните, като се излага, че липсват доказателства за надлежното упълномощаване на
пълномощника по него, да действа като представител на ответника, за да бъде обвързан
последния от него. Дори и да е налице такова се излага, че пълномощникът е действал
във вреда на представлявания, тъй като по никакъв начин не е бил длъжен да подписва
договор с нотариална заверка на подписите, предвид наличието на обикновена етажна
собственост, който факт нито е бил известен, нито съобщен на ответника. Излага се, че
в случая ищецът няма качеството на инвеститор, нито пък се касаело до т.нар.
жилищен комплекс от затворен тип, поради което и ищецът не бил могъл да бъде
страна по такъв договор, поради което и същият бил нищожен, поради противоречие
със закона. Ако не се приеме така изложената теза, се сочи, че поради изложеното по-
горе договорът се явява нищожен, поради противоречие с добрите нрави. При
условията на алтернативност се депозира възражение за унищожаемост на договора,
тъй като страна била умишлено въведена в заблуждение, че подписването на такъв
договор е неизбежно при покупко-продажбата на недвижими имот, което било грешка
по смисъла на чл. 27 от ЗЗД. Излага се също така, че ответникът има качеството на
потребител по договора, при което и се ползвал от т.нар. потребителска защита, при
което клаузата на чл. 5.20 от договора, предвиждаща продължаване на срока с пет
години, след изтичането на срока му, в случай, че никоя от страните не е направила
изявление за прекратяване в едномесечен срок, преди изтичането на срока, била
неравноправна на основание чл. 143, ал. 1 и чл. 143, ал. 2, т. 9 от ЗЗП. Поради това се
излага, че било направено валидно волеизявление за разваляне на договора, което е
породило своите последици. Твърди се, че липсват и доказателства за изпълнение на
поетите задължения по чл. 1 от договора. С горните мотиви се моли за отхвърлянето на
иска. Също търси присъждане на разноските по делото.
Бургаският районен съд, като взе предвид постъпилата исковата молба и
изложените в нея факти и обстоятелства, становището на ответната страна по нея,
събраните по делото доказателства и след като съобрази закона, намира за установено
от фактическа и правна страна следното:
По заявление на ищеца е образувано ч.гр.д. № 2332/2020 г. по описа на Районен
съд – Бургас, като е издадена заповед за изпълнение на парично задължение въз основа
на документ по чл. 417 от ГПК, срещу която в законоустановения срок е постъпило
възражение от длъжника, което обосновава и правния интерес от воденето на
настоящия иск.
2
Не се спори по делото, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в
сграда с идентификатор *, находящ се в *, представляващ жилище, апартамент, като
това се установява и от представения нотариален акт № *, том І, рег. № *, нот.дело №
72/31.03.2017 г. на нотариус с рег. № * в регистъра на Нотариалната камара – С.И.,
вписан в Службата по вписванията с вх. рег. № */31.03.2017 г., акт № *, том 9, дело №
*.
Претенцията се основава на сключен на 31.03.2017 г. договор за поддръжка на
апартамент № АА2.1, сключен между ищеца, в качеството му на мениджър, и
ответника, в качеството му на собственик, действащ чрез пълномощника си адвокат
М.Д., надлежно упълномощена, съгласно представено по делото пълномощно в тази
връзка /листи 38-44/. Съгласно същия собственикът възлага, а мениджърът приема
срещу заплащане да поддържа и провежда организационно, техническо и
административно управление на комплекса, което обхваща: ежедневно техническо
поддържане на общите инсталации, включващи: басейн, помпи, шлюзове, осветителна
система в градината, водната инсталация и др.; организиране на санитарно-хигиенните
услуги в комплекса и общите части на сградите, включващи общия душ на басейна;
постоянна поддръжка на зелените площи в комплекса; постоянна поддръжка на
басейна – зазимяване, почистване, пускане преди сезона, поддържа по време на
експлоатация; постоянен контрол и своевременно задължително информиране на
собствениците за всички необходими ремонти или реконструкции в общите части на
комплекса; да осъществява контакт със застрахователя на собственика в случай на
повреда имуществото на собственика или на общите части на комплекса. Като
насрещно задължение собственикът се е задължил да заплаща годишна такса
управление на комплекса в размер на 8. 50 евро плюс 20 % ДДС или 1.20 евро на кв.м.
на година за притежавана от него застроена площ от 151. 53 кв.м. или 1 545. 60 евро с
ДДС на година, платими в срок до 31 януари на всяка календарна година. Договорът е
с нотариална заверка на подписите на с рег. № */31.03.2017 г. С анекс към договора от
12.12.2018 г. страните са постигнали съгласие годишната такса за поддръжка и
управление само на общите части в комплекса да е в размер на 6 евро на кв.м.или 909.
18 евро без ДДС на година или 1 091. 02 евро с ДДС, като във връзка с така
направеното изменение на този член изрично е отбелязано, че мениджърът няма да
носи отговорност за състояние на апартамента на собственика и няма да предлага
никакви услуги във връзка с неговата поддръжка.
По делото страните са ангажирали и гласни доказателства. От показанията на
свидетеля У.П.М. – също собственик на три жилища в процесния комплекс „Панорама
бей“ се установява, че за първото закупено от него жилище през 2016 г. той също
подписал идентичен договор с ищеца, тъй като бил въведен в заблуждение от него, че е
официалният мениджър на комплекса, без да го извести, че има Етажна собственост,
която всъщност носи отговорност за общите части, и чиито управител е бил
3
едноличния търговец към този момент. Наред с това свидетелят сочи, че поетите по
договора задължения били изпълнявани крайно немърливо, като или изобщо не били
вършени или били само частично вършени.
Свидетелят Д.Д. – служител на ищеца, се установява, че фирмата си вършела
отлично работата, като негово задължение било да проследява работата на всички
служители в комплекса, включително и техническите съоръжения – басейн, помпено
стопанство, мръсна канализация, помпите към тях, осветлението, озеленяване,
почистване и т.н. и въз основа на това дава заключението си.
Въз основа на така установените факти, релевантни за решаването на делото,
съдът намира от правна страна следното:
Действително между страните е сключен гореописания договор и анекса към
него, съгласно които ответникът е поел задължение за заплащане на търсената от него
парична сума. При това на първо място следва да се изследва валидността на договора
с оглед наведените възражения от ответника. В тази връзка следва да се отбележи, че
по делото не се твърди и установява да се касае за т.нар. комплекс от затворен тип, за
който важат особени правила за управление на общите части, които изключват общите
такива по ЗУЕС. Напротив в случая се касае до етажна собственост, чиято поддръжка и
управлението на общите части е уредена в ЗУЕС. Следователно по отношение на
управлението на общите части на етажната собственост към момента на сключването
на договора през 2017 г. и анекса през 2018 г. е приложим режимът на управление по
чл. 9 от ЗУЕС т.е. общо събрание или сдружение на собствениците. Ето защо съдът
намира, че няма как чрез двустранен договор, сключен между етажен съсобственик и
трето лице, да бъде уредено управлението и поддръжката на общите части, което в
случая категорично попада в обхвата на поетите задължения от страна на ищеца по
договора, надлежно изброени по-горе. Или иначе казано няма как с двустранен
договор, сключен между етажен съсобственик и трето лице, да се уреждат отношения
от компетентността на Общото събрание. В тази връзка разпоредбата на чл. 51 от
ЗУЕС не предпоставя възможност за тълкуване, тя е ясна и императивна, което следва
и от чл. 11, ал.1, т. 5 ЗУЕС, в която разпоредба е посочено, че правомощие на Общото
събрание е определяне не само на размера, но не и начина на разпределение на
разходите за управление и поддържане на общите части. Действително етажните
собственици по принцип са свободни да сключват договори относно финансиране на
управлението и поддръжката на общи части, както когато е налице обикновена етажна
собственост, така и в комплексите от затворен тип, доколкото с такава правна сделка
не се създават други, непосочени в закона органи на етажна собственост, и не се
създават права за трети лица, каквито на практика се създават в случая, с оглед
съдържанието на договора – освен вече посочените по-горе, така и чл. 5.15 и чл. 5.16.
Ето и защо съдът намира за нищожни уговорки в договор, сключен от индивидуален
4
собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост по въпроси, уредени в чл.
51 от ЗУЕС, поради противоречието им със закона. В случая и предвид анекса
очевидно всички поети задължения, възнаграждение за заплащането на които се търси,
са свързани с поддръжката и управлението на общите части.
Дори и да не бъдат споделени горните изводи за нищожност поради
противоречие със закона, то договорът със сигурност противоречи на добрите нрави,
тъй като задължението за заплащането на такса за поддръжката на общите части следва
да бъде възложено в тежест на всички етажни собственици, като уговорката за
заплащането на прекомерно висока такса за това само от някои от тях, в случая тези,
които са сключили договори за поддръжка, категорично противоречи на добрите
нрави.
С горните мотиви съдът намира, че искът като неоснователен следва да бъде
отхвърлен, тъй като договорът, въз основа на който се търси плащане на
претендираните суми, е нищожен и съответно по него плащане не се дължи.
При този изход на спора е неоснователна претенцията на ищеца за присъждане
на разноски по делото. Съответно ответникът би имал право на основание чл. 78, ал. 3
от ГПК да получи направените от него разноски, но по делото не са представени
доказателства за това да са направени такива.
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
Отхвърля иска на ЕТ „М.А.С.Р. – М.М.“ ЕИК *, със седалище и адрес на
управление: *, представлявано от М.М.М., против Т. Ч. Х., британски гражданин,
роден на * година, Булстат *, с адрес по регистър Булстат: *, за установяване
дължимостта на сумите по заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 417
от ГПК № 260050/27.08.2020 г. и издадения въз основа на нея изпълнителен лист от
28.08.2020 г. по ч.гр.д. № 2332/2020 г. по описа на Бургаския районен съд, а именно:
сумата от 1 091. 02 евро - главница, представляваща частично предявена сума от
дължимата годишна такса от 1 545.60 евро /с ДДС/ за 2020 година, за поддръжка и
управление по сключен между страните договор от 31.03.2017 г. за поддръжка на
апартамент № *, с нотариална заверка на подписи с рег. № 1730/31.03.2017 г. на
помощник –нотариус И.Х. при нотариус С.И. с рег. № * в регистъра на Нотариалната
камара, ведно със законната лихва върху главницата от 1 091. 02 евро, считано от
датата на предявяване на заявлението на 21.05.2020 г.
Решението може да се обжалва от страните пред Бургаския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му.
В.О.
5
С. Добрева
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
6