№ 609
гр. Враца, 13.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, III-ТИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети октомври през две
хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Евгения Г. Симеонова
Членове:Калин Тр. Тодоров
Борис К. Динев
при участието на секретаря Цветелина Сл. Григорова
като разгледа докладваното от Евгения Г. Симеонова Въззивно гражданско
дело № 20241400500511 по описа за 2024 година
Производството е образувано по въззивна жалба вх.№ 9537/08.07.2024
г. на "АБИА 2005" ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:
с.***, общ.Бойчиновци, обл.Монтана, подадена чрез пълномощник адв.С. Т.,
против Решение № 396/14.06.2024 г. по гр.д.№ 83/2024 г. по описа на Районен
съд-Враца, с което са отхвърлени предявените от жалбоподателя против Р. П.
С., ЕГН **********, с адрес: ***, искове с правно основание чл.124, ал.1 ГПК
и чл.88 ЗКИР, вр.чл.537, ал.2 ГПК и чл.79, ал.1 ЗЗД, вр. чл.6 ЗАЗ.
В жалбата се поддържа, че първоинстанционното решение е
неправилно като постановено при съществени процесуални нарушения и в
нарушение на материалния закон и е необосновано.
На първо място се изразява несъгласие с изводите на районния съд, че
не са ангажирани доказателства, че имотите са били върнати от ищеца през
2020 г., поради разваляне на договора за аренда от страна на първоначалните
арендодатели или поради сключването на договора за наем. Навеждат се
доводи, че ищецът е поискал да му бъдат допуснати гласни доказателства, с
които да установи факти, свързани с владението на имотите, но с
определението си по чл.140 ГПК, след като е разпределил доказателствената
тежест, съдът е приел, че ползването на имотите е безспорно между страните,
поради което не е уважил това доказателствено искане. Посочва се, че със
следващо определение от 01.04.2024 г. районният съд е изменил и допълнил
доклада си, като е указал на ищеца, че следва да докаже твърдението си, че за
стопанската 2020/2021 г. не е могъл да заяви процесните имоти за участие в
споразумение за ползване. Въззивникът счита, че като не е допуснал
събирането на гласни доказателства относно факта на владение, районният
1
съд е достигнал до погрешния извод, че ответникът е изправна страна по
договора и неправилно е отхвърлил иска. Намира, че по делото са събрани
достатъчно доказателства за това, че към момента на разваляне на договора с
втората нотариална покана от 03.05.2022 г. ищецът не е осъществявал
владение върху недвижимите имоти, предмет на договора. Обосновава се с
приложените към исковата писмени доказателства, от които е видно, че в
периода от 08.07.2020 г. до 20.04.2022 г. договорът е бил прекратен, поради
което не е било налице основание за ползване на имотите, както и с
представените писмо и заповед на ОДЗ-Монтана и справка от АВп, от които е
видно, че имотите са били ползвани от "Капитал БГ 77" ЕООД, в качеството
му на наемател, както и че не е било уважено заявлението на ищеца за участие
в разпределение по чл.37в, ал.2 ЗСПЗЗ, т.е. очевидно е бил лишен от ползване
на имотите. Счита също така, че е налице и признание на ответника, който в
отговора на исковата молба изрично е заявил, че е налице друг ползвател
/"Капитал БГ 77" ЕООД/, който е придобил ползването на основание договор
за наем.
На следващо място в жалбата се поддържа, че районният съд е
допуснал и нарушение на материалния закон, като е приел, че ищецът е дал
основание на ответника да развали договора поради неплащане на арендната
вноска в срок, както и че арендното задължение е изпълнено след като
ответникът вече е развалил договора. Навеждат се доводи, че в периода от
03.08.2020 г. – датата на вписване на прекратяване на договора за аренда до
20.04.2022 г. – датата на влизане в сила на съдебното решение на МРС,
процесният договор се счита прекратен, поради което за арендатора не е
съществувало задължение за плащане на рента и не може да се приеме, че е
изпаднал в забава и е дал основание за разваляне на договора. Посочва се, че
от влизане в сила на решението на МРС на 20.04.2022 г. е възстановено
съществуването на облигационното правоотношение и от този момент е
възобновено задължението на арендатора за плащане на рентата, поради което
за него е било обективно невъзможно да плати за стопанската 2020/2021 г. в
уговорения срок, тъй като същият вече е бил изтекъл преди влизане на
решението в сила. Твърди се, че арендното плащане е извършено на 09.05.2022
г., т.е. по-малко от месец след влизане на решението в сила, поради което не
може да се приеме, че е налице забава с повече от три месеца от възникване на
задължението за плащане, поради което не е налице основанието по чл.28, ал.1
ЗАЗ.
Изразява се и несъгласие с извода на районния съд, че по отношение на
ответника е възникнало потестативно право да развали договора за аренда.
Излагат се съображения, че са налице писмени доказателства, от които се
установява, че ответникът не е изпълнил задълженията си по договора за
предаване на недвижимите имоти, предмет на същия, и да не се пречи за
безпрепятственото им ползване от арендатора. Изтъква се, че съгласно чл.4 от
договора арендодателят няма право да преотдава ползването на имотите на
трети лица, като с това задължение е обвързан и приобретателя Р. С., а от
доказателствата по делото е видно, че са сключени три договора за наем с
"Капитал БГ 77" ЕООД, т.е. налице е нарушение на договора от негова страна.
Навеждат се доводи, че районният съд не е взел предвид съдебната практика,
според която при неизправност и на двете страни по един двустранен договор,
в хипотеза на настъпила изискуемост на задълженията, страна по договора
2
може да развали същия, ако липсва взаимна обусловеност на задълженията на
двете страни. Въззивникът счита, че в случая тази предпоставка не е налице,
тъй като изпълнението на задължението на арендодателя за предаване на
арендуваните имоти е предпоставка той да започне да изпълнява
задължението си по чл.2, ал.1 ЗАЗ. Намира, че в случая неизпълнението на
задължението на ареднододателя води до извод, че не е налице виновно
неизпълнение от страна на арендатора, поради което и ответникът няма право
да развали едностранно договора и изпращането на едностранно
волеизявление в този смисъл не може да породи желаните правни последици.
Най-сетне във въззивната жалба се поддържа, че районният съд е
допуснал и процесуални нарушения на разпоредбите на чл.12 и чл.235 ГПК,
тъй като не е обсъдил събраните доказателства, наведените от ищеца доводи и
съдебната практика. Посочва се, че необосновано е отказал да допусне
събирането на гласни доказателства, което е довело до постановяване на
решението при неизяснена фактическа обстановка и до погрешни крайни
изводи.
Прави се искане за отмяна на обжалваното решение и постановяване на
ново решение, с което предявените искове да бъдат уважени. Претендира се и
присъждане на направените пред двете инстанции деловодни разноски.
Постъпил е отговор вх.№ 10020/17.07.2024 г. от Р. П. С., подаден чрез
пълномощника му адв.М. Л., с който се оспорва основателността на
въззивната жалба.
Според въззиваемия, в жалбата се излагат доводи, които представляват
нови основания на претенциите и не са заявявани пред районния съд, поради
което е недопустимо да бъдат въвеждани за пръв път пред въззивната
инстанция. Намира, че такива са твърденията за нарушение на чл.4 от
договора относно преотдаване от арендодателя към трето лице на
земеделските зами, както и твърдението за наличие на обективна
невъзможност за плащане на рентата за процесната година.
Изразява се становище за неоснователност на твърдението на ищеца, че
арендното правоотношение е било прекратено в периода 03.08.2020 г.-
20.04.2022 г. Посочва се, че с решението на РС-Монтана е прието, че това
правоотношение никога не е прекратявано и е продължило да съществува и в
процесния период – стопанската 2020/2021 г. Според въззиваемия, не е
възможно договори, които са прекратени, после отново да продължат
действието си, а доколкото РС-Монтана по задължителен начин е установил
ненадлежно изявление за прекратяване на договора, то с диспозитива на
решението се приема, че то в нито един момент от исковия период не е било
прекратено и е продължило да съществува без прекъсване. В тази връзка
поставя въпроса как ищецът е бил лишен от ползването на имотите и изтъква,
че самият ищец свързва твърденията си за неползване само с една последица –
невъзможността да стане част от административните процедури по ЗСПЗЗ за
заявяване пред ОСЗ, респ. участие в споразумение за разпределение и
заявяване на субсидия. Въззиваемият счита, че тези административни
процедури не са част от договора, в който не е уговорено, че невъзможността
за участие в същите ще се счита за неползване и няма да се дължи аренда.
Според изложеното в отговора, неоснователни са твърденията в
жалбата и за загубване на ползването в процесния период по вина на
ответника. Излагат се съображения, че предвид непрекъснатото съществуване
3
на арендното правоотношение за стопанската 2020/2021 г. не е възможно
ищецът да е загубил ползването, чиято защита търси с осъдителния иск и
ползва като основание за установителния такъв. Въззиваемият счита, че РС-
Враца е изложил ясни мотиви, че ползването е предадено при сключването на
арендния договор и е продължило през всички години на действие на
договора. Посочва, че земеделски имоти се наемат или арендоват не само за
реална земеделска обработка, но и за пренаемане, преарендоване и ако това е
основание за неплащане – то трябва да е налице изрично договаряне, каквото
в случая липсва. Намира за противоречиви твърденията на ищеца за това, че
не дължи плащане по посочените причини, а същевременно нарежда такова
плащане след получаване на уведомлението за прекратяване на договора.
Прави се искане за потвърждаване на обжалваното решение и се
претендира присъждане на деловодните разноски за въззивната инстанция.
Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена от надлежна
страна, в рамките на законоустановения срок по чл.259, ал.1 ГПК и срещу
обжалваем съдебен акт.
За да се произнесе по основателността на жалбата, настоящият
съдебен състав взе предвид следното:
Районен съд-Враца е сезиран с искова молба на " АБИА 2005 " ЕООД,
чрез пълномощника му адв.С. Т., с която против Р. П. С. са предявени
следните претенции:
1/ Иск за признаване за установено по отношение на ответника, че
облигационното правоотношение, възникнало в резултат на сключен Договор
за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на подписите рег.№ 7682,
акт 80, том 5 от 19.07.2013 г., вписан в СВп-Монтана под № 48, том 9, дв.вх.№
5520 от 19.07.2013 г., продължава да съществува;
2/ Искане за отмяна на извършеното в СВп-Монтана с акт № 71, том 4,
вх.рег.№ 2367 от 13.05.2022 г. вписване на несъществуващо обстоятелство –
едностранно прекратяване на арендното правоотношение по посочения
договор за аренда;
3/ Иск за предаване на фактическата власт върху поземлени имоти с
идентификатор 03397.16.1 и идентификатор 03397.17.5 по КККР, одобрени
със Заповед № РД-18-1001/24.04.2018 г. на изп.директор на АГКК на ищеца
"АБИА 2005" ЕООД.
В исковата молба се твърди, че с Договор за аренда на земеделска земя
с нотариална заверка на подписите от 19.07.2013 г., сключен между С. Н. С.,
Й. С. Й. и Б. П. А., в качеството им на арендодатели, и ищеца, в качеството му
на арендатор, е била предоставена за временно ползване земеделска земя в
землището на с.*** общ.Бойчиновци - нива от 24.177 дка в м.”***”,
представляваща имот № 016001 по плана за земеразделяне на селото
/понастоящем поземлен имот с идентификатор 03397.16.1 по КККР/ и нива от
98.110 дка в м.”***”, представляваща имот №017005 по плана за
земеразделяне на селото /понастоящем поземлен имот с идентификатор
03397.17.5 по КККР/. Посочва се, че договорът бил сключен за срок от 10 г.,
считано от 01.10.2018 г., като е договорено арендно плащане в размер на 20
лв./дка, с падеж първия работен ден при приключване на календарната година
след реализиране на продукцията.
Сочи се също, че арендотателите са придобили правата си върху
арендуваните имоти по наследство от П. К. К., б.ж. на с.***, поч. на ***, след
4
реституцията им с решение от 08.01.1999 г. на ОСЗ-Бойчиновци. Твърди се, че
с договори за продажба на наследство от 18.12.2019 г. и от 14.01.2020 г.
арендодателите са продали наследствените си права от П. К. К. на М. К. А.,
който на 30.03.2020 г. се е снабдил с констативен нотариален акт за право на
собственост върху 13/40 ид.ч. от имотите и на същата дата ги е дарил на
ответника. Според ищеца, по този начин на основание чл.17, ал.2 ЗАЗ
ответникът е заместил арендодателите като страна по договора.
Според изложеното в исковата молба, на 03.08.2020 г. е било вписано
заявление за прекратяване на договора за аренда, подадено от М. К. А., като
пълномощник на първоначалните арендодатели и тогавашни собственици на
имотите. Като основание е било посочено едностранно разваляне на договора
поради забавяне на арендното плащане за стопанската 2018/2019 г. с повече от
3 месеца. Посочва се, че развалянето на договора е било оспорено по съдебен
ред и с влязло в сила решение по гр.д.№ 2794/2020 г. по описа на РС-Монтана
е било признато за установено, че облигационното правоотношение по
договора за аренда продължава да съществува, като е било отменено и
вписването на прекратяването на договора. Сочи се също, че на 10.05.2022 г.
отмяната на прекратяването на договора е била вписана в СВп-Монтана.
Твърди се, че междувременно - на 09.05.2022 г. на ищеца е била
връчена нова нотариална покана, с която е уведомен от М. К. А., вече като
пълномощник на ответника Р. П. С., за едностранното разваляне на договора
поради забавяне на арендното плащане за стопанската 2020/2021 г. с повече от
3 месеца. Сочи се, че това второ прекратяване на договора е вписано в СВп-
Монтана на 13.05.2022 г.
Ищецът намира, че договорът за аренда не е прекратен и
правоотношението продължава да съществува, поради следните съображения:
- за ответника не е възникнало потестативното право на едностранно
разваляне на договора, тъй като е неизправна страна по същия с оглед
неизпълнение на задължението си за предаване на имотите на арендатора.
Твърди се, че поради тази причина през стопанската 202/2021 г. ищецът не е
ползвал имотите и за този период не дължи плащане на рента, както и че през
същия период имотите са били ползвани от трето лице – "Капитал БГ 77"
ЕООД на основание договори за наем от 28.10.2020 г.;
- не е налице основанието за разваляне на договора по чл.28, ал.1 ЗАЗ,
тъй като макар и да не е дължал рента за стопанската 2020-21 г., на 09.05.2022
г. ищецът я е изплатил на М. К. А., титуляр на вземането към датата, съгласно
сключен между него и ответника на 04.05.2022 г. договор за цесия;
- разпоредбата на чл.87, ал.2 ЗЗД не е приложима по отношение на
процесния договор за аренда и правото по чл.87, ал.1 ЗЗД да се развали
договора не било надлежно упражнено,тъй като на ищеца не е бил даден
подходящ срок за изпълнение.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор от ответника Р. П. С., чрез
пълномощника му адв.М. Л., в който се оспорва основателността на исковите
претенции.
Твърди се, че до 09.05.2022 г., когато е получил изявлението за
разваляне на договора, ищецът не е бил извършил плащане на арендна вноска
за стопанската 2020/2021 г. Посочва се, че преди тази дата ищецът е бил
уведомен и за цесията на това вземане с нотариална покана, в която се
съдържа категорично изявление за разваляне на договора поради неплащане в
5
3-месечния срок. Признаване се обстоятелството, че впоследствие ищецът е
направил превод в полза на цесионера, но според ответника този превод е
надлежен единствено в смисъл, че и при развален договор ищецът продължава
да дължи вноската отпреди прекратяването. Навеждат се доводи, че
прекратителният ефект вече е бил настъпил към момента на превода. Изразява
се несъгласие с изложените в исковата молба съображения, че на ищеца не е
бил дадена възможност за доброволно изпълнение чрез покана. Посочва се, че
тримесечният срок за изпълнение след падежа е предоставен по силата на ЗАЗ
и този срок кани кредитора. Навеждат се доводи, че падежът е известен на
ищеца и този тримесечен срок замества поканата.
По отношение на втория иск за реално изпълнение на задължението на
ответника за предаване на земеделските имоти, в отговора също се изразява
становище за неоснователност. Ответникът счита, че проблемите на ищеца не
са свързани с фактическото предаване на държането на нивите, а с
невъзможността да ги заяви за участие в споразумение по реда на ЗСПЗЗ.
Намира също, че ако ищецът е искал да ползва реално нивите, то е могъл да ги
заяви за такова ползване с оставянето им в реални граници, но не е направил
това, тъй като цели само получаването на субсидия за тези имоти. Посочва, че
заявяването им за ползване с участие в споразумение е препятствано от факта
на наличието на друг ползвател – "Капитал БГ 77" ЕООД, който е придобил
ползването на основание договор за наем със съсобственик (ответника),
притежаващ повече от 60% от идеалните части в земеделските имоти.
Ответникът твърди, че ищецът е получил държането на нивите към
2018 г. (датата на първоначалното ползване) и не го е изгубвал в буквалния
смисъл, а вписванията в АВп, вследствие на административни процедури, не
удостоверяват държане или изгубване на такова.
В рамките на първоинстанционното производство са събрани писмени
доказателства, а пред въззивната инстанция на основание чл.266, ал.3 ГПК са
събрани гласни доказателства.
След като обсъди доказателствата, поотделно и в тяхната пълнота,
във връзка с наведените от страните доводи, настоящият съдебен състав
приема за установено от фактическа страна следното:
Между страните не се спори, че с Договор за аренда на земеделска земя
с нотариална заверка на подписите от 19.07.2013 г., сключен между С. Н. С.,
Й. С. Й. и Б. П. А., в качеството им на арендодатели, и ищеца " АБИА 2005"
ЕООД, в качеството му на арендатор, на последния е била предоставена за
временно ползване земеделска земя в землището на с.*** общ.Бойчиновци, а
именно - нива от 24.177 дка в м.”***”, представляваща имот № 016001, и нива
от 98.110 дка в м.”***”, представляваща имот № 017005. Договорът е бил
сключен за срок от 10 г., считано от 01.10.2018 г. Договорено е арендно
плащане в размер на 20,00 лв./дка, с падеж първия работен ден след
приключване на календарната година след реализиране на продукцията.
От представеното заверено копие от Решение № 71Д от 08.01.1999 г. на
ОСЗ-Бойчиновци е видно, че собствеността върху тези земеделски имоти е
била възстановена по реда на ЗСПЗЗ на наследниците на П. К. К., б.ж. на
с.***, общ.Бойчиновци, а от приложеното заверено копие от Удостоверение за
наследници изх.№ 80/26.11.2019 г., изд. от Кметство с.***, се установява, че
арендодателите С. Н. С., Й. С. Й. и Б. П. А. са част от наследниците на П. К.
К..
6
С нотариално заверени Договор за продажба на наследствени права от
18.12.2019 г. и Договор за продажба на наследствени права от 14.01.2020 г.
част от наследниците на П. К. К., сред които и арендодателите по посочения
договор за аренда, са продали на М. К. А. наследствените си права от този
наследодател.
На 30.03.2020 г. приобретателят М. К. А. се е снабдил с Нотариален акт
за констатиране право на собственост върху поземлени имоти – земеделска
земя № 196, т.І, рег.№ 2144, дело № 136/2020 г. по описа на нотариус А. П.,
вписана в регистъра на НК под № 578 с район на действие РС-Монтана, с
който е признат за собственик на основание закупени наследствени права на
основание чл.212 ЗЗД на 13/40 ид.ч. от поземлени имоти, сред които и
имотите, предмет на арендния договор.
На същата дата – 30.03.2020 г. с Нотариален акт № 197, т.І, рег.№ 2152,
дело № 137/2020 г. по описа на същия нотариус А. П., е сключен договор, по
силата на който М. К. А. е дарил 1/40 ид.ч. от тези имоти на ответника Р. П. С.,
а с Нотариален акт № 198, т.І, рег.№ 2153, дело № 138/2020 г. по описа на
същия нотариус А. П., е сключен договор, по силата на който М. К. А., като
пълномощник на други трима наследници на П. К. К., е продал на
съсобственика си Р. П. С. притежаваните от тях общо 17/40 ид.ч. от същите
имоти.
С Нотариална покана с нотариална заверка от 08.07.2020 г., рег.№ 2803,
том 1, акт 168 по описа на нотариус А. В., вписан в регистъра на НК под №
*** с район на действие РС-Враца, М. К. А., като пълномощник на
арендодателите С. Н. С., Й. С. Й. и Б. П. А., е уведомил арендатора " АБИА
2005" ЕООД, че прекратява договора за аренда от 19.07.2013 г., поради
забавено арендно плащане с повече от три месеца.
Въз основа на подадено заявление от 03.08.2020 г. в СВп-Монтана е
извършено вписване на прекратяване на договора за аренда с Акт № 91, том 4,
дв.вх. рег.№ 2784/03.08.2020 г.
Така извършеното вписване е атакувано по исков ред и с Решение №
260329/21.07.2021 г. по гр.д.№ 2794/2020 г. по описа на Районен съд-Монтана
е признато за установено по иск с правно основание чл.124, ал.1 ГПК по
отношение на С. Н. С., Й. С. Й. и Б. П. А., че облигационното
правоотношение, възникнало в резултат на сключения Договор за аренда на
земеделска земя с нотариална заверка на подписите с рег.№ 7682, акт.80, том 5
от 19.07.2013 г., вписан в СВ-Монтана под № 48, том 9, дв.вх. № 5520 от
19.07.2013 г., продължава да съществува, тъй като действието му не е
прекратено на основание чл.27,ал.1, т.2, вр. чл.28, ал.1 ЗАЗ, вр. чл.87, ал.2 ЗЗД.
Със същия съдебен акт е отменено на основание чл.537, ал.2 ГПК, вр. чл.90 и
чл.88 ЗКИР извършеното в СВ-Монтата вписване с Акт № 91, том 4, дв.вх.
рег.№ 2784/03.08.2020 г. на несъществуващо обстоятелство – едностранно
прекратяване на арендното правоотношение по същия договор за аренда. Този
съдебен акт е потвърден с Решение № 99/20.04.2022 г. по в.гр.д.№ 36/2022 г.
по описа на Окръжен съд-Монтана.
С нотариална покана от 03.05.2022 г.М. К. А., като пълномощник на Р.
П. С., уведомява " АБИА 2005" ЕООД, че на основание чл.27, ал.1, т.2, вр.
чл.28 ЗАЗ, вр. чл.87, ал.2 ЗЗД разваля предсрочно и едностранно договора за
аренда, поради изтичане на три месечния срок за плащане на арендата за
стопанската 2020/2021 г. Видно от съставената разписка за връчване, тази
7
нотариална покана е получена от арендатора на 09.05.2022 г.
На 04.05.2022 г. е сключен Договор за цесия между Р. П. С., в
качеството му на цедент, и М. К. А., в качеството му на цесионер, по силата на
който първият прехвърля на втория изискуемото си вземане по договора за
аренда в размер на 2445,70 лв. До длъжника " АБИА 2005" ЕООД е било
изпратено уведомление за извършената цесия, но по делото липсват
доказателства дали същото е било връчено на длъжника и на коя дата.
Между страните не се спори, че с платежно нареждане от 09.05.2022 г. е
извършено плащане от " АБИА 2005" ООД в полза на М. К. А. на сумата
2445,70 лв., представляваща рента за стопанската 2020/2021 г.
Въз основа на подадено заявление от Р. П. С., чрез пълномощника му
М. К. А., в СВп-Монтана е извършено вписване на прекратяване на договора
за аренда с Акт № 71, том 4, дв.вх. рег.№ 2367/13.05.2025 г.
Горната фактическа обстановка се установява от приложените по
делото заверени копия от всички посочени документи.
Между страните не се спори, а и от приложените справки от АВп е
видно, че през 2020 г. процесните земеделски имоти са били отдадени под
наем от част от наследниците на П. К. К. на "Капитал БГ 77" ЕООД, чийто
едноличен собственик на капитала и управител е ответника Р. П. С..
От приложеното по делото писмо изх.№ АР-2460-2/18.04.2024 г. от
ОД"З"-Монтана е видно, че за стопанската 2020/2021 г. за поземлен имот с
идентификатор 03397.16.1 по КККР и за поземлен имот с идентификатор
03397.17.5 по КККР има подадени заявления по чл.70, ал.1 ППЗСПЗЗ от
двама ползватели:
1. Заявление вх.№ 24БД/30.07.2020 г. от " АБИА 2005" ЕООД за
землището на с.***, общ.Бойчиновци със заявено желание за участие в
споразумение с посочените два имота на основание договор за аренда;
2. Заявление вх.№ 21БД3/28.07.2020 г. от "Капитал-77" ЕООД за
землището на с.***, общ.Бойчиновци със заявено желание за неучастие в
споразумение с посочените два имота на основание договор за наем.
В писмо изх.№ АР-2811-2/17.05.2024 г. на ОД"З"-Монтана е посочено,
че за стопанската 2020/2021 г. тези имоти са оставени за ползване в реални
граници и не са разпределяни за участие в споразумение по чл.37в ЗСПЗЗ.
Към писмото са приложени Заповед № 319/15.10.2020 г. на директора на
ОД"З"-Монтана, както и Регистър по чл.75а, ал.1, т.1 ППЗСПЗЗ.
От показанията на разпитания пред въззивната инстанция С. Н. Н.,
който работи като специалист-земеделие в "АГРО КП" ЕООД, с.***, се
установява, че до 2020 г. на основание споразумения, сключени по реда на
ЗСПЗЗ, единият от процесните имоти в м."***" е бил обработван от "Абиа
2005" ЕООД, а другият имот в м."***" – от "АГРО КП" ЕООД. От стопанската
2020/2021 г. тези два имота са били изключени от споразумението и са
останали за обработка в реални граници на база подадено заявление от
"Капитал БГ 77", чийто представител е Р. П. С.. Според С.я именно това
дружество обработва имотите на база сключвани договори за наем.
При така възприетото от фактическа страна, настоящият съдебен
състав прави следните правни изводи:
На първо място съдът е сезиран с положителен установителен иск за
съществуване на правоотношение с правно основание чл.124, ал.1 ГПК, както
и с искане за заличаване на вписаното прекратяване на договора,
8
представляващо защита по чл.537, ал.2 ГПК вр.чл.88 ЗКИР.
За да бъде уважен предявеният установителен иск, в тежест на ищеца
е най-напред да проведе пълно и главно доказване на факта, че между
страните е възникнало валидно арендно правоотношение.
Съгласно чл.3, ал.1 ЗАЗ договорът за аренда се сключва в писмена
форма с нотариална заверка на подписите на страните. Законодателят, с оглед
противопоставимостта на договора пред трети лица, е предвидил и вписване
на договора в съответната служба по вписванията и регистрирането му в
съответната общинска служба по земеделие.
В случая се установи по безспорен начин, че между част от
наследниците на П. К. К., в чиято полза е била възстановена собствеността
върху земеделски имоти, в качеството им на арендодатели, и ищеца "АБИА -
2005" ЕООД, в качеството му на арендатор, е бил сключен Договор за аренда
на земеделска земя с нотариална заверка на подписите от 19.07.2013 г., който е
вписан надлежно в СВп-Монтана. Установи се също, че впоследствие тези
арендодатели са прехвърлили притежаваните от тях идеални части на М. К.
А., който от своя страна е дарил част от тях на ответника Р. П. С.. Последният
на свой ред е закупил и идеални части от същите имоти от други наследници
на П. К. К..
Установи се също, че по заявление на първоначалните арендодатели С.
Н. С., Й. С. Й. и Б. П. А. е било извършено вписване в СВп-Монтана на
прекратяването на сключения между страните договор за аренда въз основа
на едностранното му разваляне от страна на арендодателите, но с влязло в
сила на 20.04.2022 г. съдебно решение на РС-Монтана е признато за
установено продължаващото съществуване на договорното правоотношение и
е постановено заличаване на вписаното прекратяване на договора. От
съдебния акт е видно, че искът е уважен с мотиви, че към момента на
отправяне на заявлението първоначалните арендодатели не са имали право на
едностранно разваляне на договора, тъй като вече не са били страна по същия,
а такава към момента на отправяне на нотариалната покана е Р. П. С. и след
30.03.2020 г. само той притежава субективното право да развали договора.
При тези фактически данни и на основание чл.17, ал.2 ЗАЗ може да
бъде направен извод, че приобретателят на арендуваните имоти е заместил
арендодателите като страна по договора за аренда. По делото липсват
категорични данни относно точния момент на уведомяване на арендатора за
настъпилото заместване, но със сигурност този факт му е станал известен в
рамките на съдебното производство пред РС-Монтана. Ето защо може да бъде
направен извод, че между страните в настоящия съдебен спор е възникнало и
съществувало валидно облигационно правоотношение, произтичащо от
аренден договор, сключен в предвидената от закона форма за действителност.
В рамките на настоящето съдебно производство отново се търси
съдебно установяване на това правоотношение, като правният интерес
произтича от предприети от встъпилия в правоотношението арендодател Р. П.
С., чрез пълномощника му М. А. К., последващи действия по подаване на
заявление, въз основа на което е извършено ново вписване с акт № 71, том 4,
вх.рег.№ 2367 от 13.05.2022 г. на СВп-Монтана на прекратяването на
договора за аренда.
Спорен между страните е въпросът дали волеизявлението на
ответника Р. П. С. е довело до разваляне на договора за аренда.
9
В мотивите към т.1 на Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на
ВКС по т. д. № 2/2015 г., ОСГТК са дадени разяснения относно
прекратяването на арендните договори. Посочено е, че основанията за
прекратяване на договора за аренда са уредени в чл.27, ал.1 ЗАЗ, като в т.1, т.3
и т.6 се съдържат конкретни хипотези на прекратяването на арендното
правоотношение: изтичане на срока, взаимно съгласие, принудително
отчуждаване на арендувана земя, а в т. 2, т. 4 и т. 5 са посочени основания -
неизпълнение, едностранно предизвестие, смърт, поставяне под запрещение и
прекратяване на юридическо лице, при които е извършено и препращане към
други съдържащи се в същия закон хипотези на прекратяване. Изрично
предвидени в закона и относими към основанието по т.2 на чл.27, ал.1 ЗАЗ
случаи и форми на неизпълнението са: забавяне на арендното плащане за
повече от три месеца, а когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от
една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-
малко на две последователни вноски - чл.28, ал.1; непредаване на обекта в
надлежно състояние - чл.6, ал.3; ползване на арендувания обект не по
предвидения от закона начин - чл.9, ал.5.
Съгласно общата хипотеза на чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, договорът за аренда
се прекратява при неизпълнение по общия ред, т.е. по реда на чл.87 ЗЗД, но
доколкото в ЗАЗ не е предвидено друго, т.е. налице е препращане и към общия
ред за прекратяване на договора поради неизпълнение, дължащо се на
причини, различни от предвидените в ЗАЗ.
В конкретния случай с отправеното от ответника Р. П. С. изявление е
предприето прекратяване на договора поради забавяне на арендното плащане
с повече от 3 месеца, т.е. на предвидено в ЗАЗ основание по чл.28, ал.1.
Ищецът оспорва ефекта на така направеното волеизявление с няколко
основни аргумента.
Най-напред ищецът счита, че ответникът не е имал право да прекрати
договора за аренда, поради своята неизправност, тъй като не е изпълнил
задължението си да предаде имотите на арендатора и да осигури спокойното и
безпрепятствено ползване на същите.
Съгласно разпоредбите на чл.6, ал.1 и ал.2 ЗАЗ, основно задължение
на арендодателя е да осигурява спокойното и безпрепятствено ползване на
обекта на договора от арендатора, както и да предаде на арендатора обекта на
договора в състояние, което отговаря на ползването му по договора, и да го
поддържа в това състояние за срока на арендата. Тези задължения на
арендодателя са възпроизведени и в чл.2 от процесния договор за аренда.
Настоящият съдебен състав намира, че по делото е установено, че на
ищеца-арендатор са били предадени за ползване имотите, които са предмет на
договора за аренда, както и че до 01.10.2020 г. той е ползвал същите като ги е
заявявал по реда на чл.70 ЗСПЗЗ за включване в споразумение за ползване по
чл.37в ЗСПЗЗ и по силата на това споразумение дори е обработвал един от
тези имоти. В този смисъл са показанията на доведения от самия ищец С. Н.
Н..
От приложените справки от АВп е видно, че действително на
28.01.2020 г. са били сключени договори за наем на същите имоти с трето за
настоящия спор лице "Капитал БГ 77" ЕООД. Към момента на сключване на
тези договори ответникът обаче все още не е имал качеството на съсобственик
на арендуваните имоти, тъй като сделките, по силата на които е придобил
10
права върху тези имоти, са сключени на 30.03.2020 г. Ето защо не може да
бъде направен извод, че той е нарушил задължението си по договора за аренда
да осигурява спокойното и безпрепятствено ползване на имотите от
арендатора чрез отдаването им под наем на друго лице. Действително
първоначалните арендодатели са част от съсобствениците, които са отдали
имотите под наем, но в исковата молба ищецът не въвежда твърдения за
неизправност на договора от тяхна страна, а единствено за неизправност от
страна на ответника. Все пак следва да се отбележи, че към момента на
сключването на договорите за наем – 28.01.2020 г. тези лица също не са имали
качеството на съсобственици на имотите, тъй като с договорите за продажба
на наследство от 18.12.2019 г. и 14.01.2020 г. са продали наследствените си
права върху тези имоти на лицето М. К. А., който не е в кръга на наемателите
по сключените договори за наем.
Установи се също, че имотите са били заявени за ползване през
стопанската 2020/2021 г., както от ищеца, в качеството му на арендатор по
процесния договор за аренда, така и от трето за настоящия спор лице –
"Капитал БГ 77" ЕООД, в качеството му на наемател по договорите за наем,
като в крайна сметка са предоставени и са ползвани в реални граници от
наемателя "Капитал БГ 77" ЕООД. От така установеното обстоятелство, че
през посочената стопанска година ищецът фактически не е ползвал имотите
нито лично, нито чрез включването им в споразумение по чл.37 в ЗСПЗЗ въз
основа на подадено от него заявление, обаче не може да бъде направен извод,
че е налице неизпълнение на договорно задължение от страна на ответника, в
качеството му на арендодател. Единственият извод, който може да бъде
направен, е, че са налице конкуриращи се основания за ползване на едни и
същи имоти през един и същ период. В рамките на настоящето съдебно
производство обаче не може да бъде разрешен спора кой от претендентите има
право да ползва имотите, тъй като делото има друг спорен предмет и в него не
участва наемателя "Капитал БГ 77" ЕООД. До разрешаването на този спор не
може да се приеме, че за стопанската 2020/2021 г. е било отпаднало
задължението на ищеца за заплащане на договореното арендно плащане. По
делото обаче липсват данни да е бил предявяван иск за установяване кое от
двете съглашения – по договора за аренда или по договора за наем има
предимство. Ето защо съдът приема, че в рамките на посочения период
страните по настоящето дело са били обвързани от валиден договор за аренда.
При горните съображения настоящият съдебен състав намира, че
защитната теза на ищеца за неизправност на ответника, поради неизпълнение
задължението му на арендодател за предаване на имотите на арендатора не е
доказана.
На следващо място ищецът поддържа, че не е налице основанието за
разваляне на договора по чл.28, ал.1 ЗАЗ, тъй като е било извършено плащане.
От събраните доказателства се установи, че действително арендаторът
"АБИА 2005" ЕООД е извършил дължимото арендно плащане за стопанската
2020/2021 г. в полза на М. К. А., на когото вземането е цедирано от
арендодателя Р. П. С.. Това плащане обаче е извършено на 09.05.2022 г., т.е.
налице е забава в плащането за повече от три месеца след изтичането на
падежа по чл.8 от договора – изтичането на календарната година, което дава
основание за разваляне на арендния договор по смисъла на чл.28, ал.1 ЗАЗ.
Не могат да бъдат възприети наведените от въззивника доводи, че
11
такова плащане не е било дължимо в периода от 03.08.2020 г. (датата на
вписване на първоначалното прекратяване на договора за аренда) до
20.04.2022 г. (датата на влизане в сила на решението по гр.д.№ 2794/2020 г. по
описа на РС-Монтана), тъй като договорът за аренда е бил прекратен и
съществуването на облигационното правоотношение, респ. задължението за
плащане на рента, се е възобновило едва след влизане в сила на съдебното
решение, поради което не е налице и тримесечна забава по смисъла на чл.28,
ал.1 ЗАЗ. Със съдебното решение е признат за установен именно фактът, че
облигационното правоотношение, възникнало в резултат на сключения
Договор за аренда на земеделска земя от 19.07.2013 г., продължава да
съществува, тъй като действието му не е било прекратено на основание чл.27,
ал.1, т.2 , вр. чл.28, ал.1 ЗАЗ, т.е. силата на пресъдено нещо обхваща не само
съществуването на облигационното правоотношение към деня на
приключване на устните състезания, но и съществуването му в миналото от
деня на неговото възникване.
Най-сетне в исковата молба се поддържа, че субективното право по
чл.87, ал.1 ЗЗД не е надлежно упражнено, тъй като на дружеството не е даден
подходящ срок за изпълнение. В мотивите към т.1 на ТР № 2 от 20.07.2017 г.
на ВКС по т. д. № 2/2015 г., ОСГТК са дадени разяснения, че разпоредбата на
чл.28, ал.1 ЗАЗ урежда предвидено в специалния закон специфично основание
за разваляне – прекратяване поради неизпълнение, изразяващо се в забава на
арендно плащане за повече от 3 месеца. При тази форма на неизпълнение и
когато договорът за аренда няма за предмет държавни или общински земи,
ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл.87, ал.1 ЗЗД (приложим за
неуредените с специалния закон случаи – арг. чл.27, ал.1, т.2 и § 1 от ДР на
ЗАЗ) за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение –
отклонение от изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за прекратен. Ето
защо не следва такъв срок за бъде даван, освен ако в конкретния договор е
предвидено такова задължение. В случая договорът е сключен за срок от 10
стопански години, т. е развалянето му поради забавяне на арендното плащане
може да стане извънсъдебно, ако забавата е за повече от 3 месеца. В договора
липсва изискване за определяне на друг срок за изпълнение, поради което
арендодателят може да упражни потестативното си право на разваляне на
договора и без да определя на арендатора такъв срок.
Що се касае до наведените от ищеца доводи, че разпоредбата на чл.87,
ал.2 ЗЗД не е приложима по отношение на процесния договор за аренда,
следва да бъде отбелязано, че тази разпоредба действително не е приложима
по същите съображения - тъй като арендодателят прекратява договора на
специфично основание по ЗАЗ, а не по общия ред на ЗЗД. Действително тази
разпоредба е била посочена като основание за развалянето на договора в
изпратената нотариална покана, но наред с разпоредбата на чл.28, ал.1 ЗАЗ.
При позоваването на специфичното основание за разваляне на договора по
ЗАЗ и след като арендодателят не се позовава на нито една от хипотезите по
чл.87, ал.2 ЗЗД, съдът приема, че дадената от страната правна квалификация е
неточна и единственото основание за прекратяването на облигационното
отношение е посоченото с думи, а именно – забавяне на арендното плащане с
повече от три месеца.
В обобщение на изложеното, въззивният съд приема, че арендаторът
12
"АБИА 2005" ЕООД е изпаднал в забава за изпълнение задължението си за
заплащане паричната аренда за стопанската 2020/2021 г. на 01.01.2022 г., а
тримесечният срок е изтекъл на 31.03.2022 г. След изтичането на този срок в
полза на ответника-арендодател е възникнало право едностранно и
извънсъдебно да развали договора на основание чл.28, ал.1 ЗАЗ. При това
положение и вписаното в СВп-Монтана прекратяване на договора за аренда е
надлежно извършено. Ето защо предявените положителен установителен иск
за съществуване на правоотношение с правно основание чл.124, ал.1 ГПК и
искане за заличаване на вписаното прекратяване на договора на основание
чл.537, ал.2 ГПК вр.чл.88 ЗКИР са неоснователни.
При така възприетото по отношение на главния иск, неоснователен се
явява и обусловения от него осъдителен иск с правно основание чл.79, ал.1
ЗЗД - за реално изпълнение на договора чрез предаване на имотите.
Като е достигнал до същите изводи и е отхвърлил предявените искове,
районният съд е постановил правилен и законосъобразен съдебен акт, който
следва да бъде потвърден.
По разноските:
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 ГПК на
въззиваемия-ответник следва да бъдат присъдени направените пред
настоящата съдебна инстанция деловодни разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 1 210,00 лв.
Водим от горното, Врачанският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 396/14.06.2024 г. по гр.д.№ 83/2024 г. по
описа на Районен съд-Враца.
ОСЪЖДА "АБИА 2005" ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление: с.***, общ.Бойчиновци, обл.Монтана, ДА ЗАПЛАТИ на Р. П. С.,
ЕГН **********, с адрес: ***, сумата 1 210,00 лв., представляваща
направени пред въззивната инстанция разноски за адвокатско възнаграждение.
Решението не подлежи на касационно обжалване и е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13