Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 31/06.03.2020г.
гр.Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
Варненският
апелативен съд - гражданско отделение, в открито заседание на дванадесети
февруари, двехиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИНЕЛА
ДОНЧЕВА
РОСИЦА СТАНЧЕВА
при участието на секретаря Ю.К.,
като разгледа докладваното от съдията Д.
Джамбазова в.гр.дело № 573/19 г., за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е образувано по въззивна жалба,
подадена от
пълномощника на К.К.Ч. и на М.Х.Ч.,
двамата от гр.Варна срещу решение № 1048/3.09.2019 г. по гр.д.№ 2434/18 г. на
Окръжен съд – Варна, с което e уважен
иска, предявен от А.Б., гражданка на Германия и е прогласена нищожността
на предварителен договор от 29.10.2013 г., с анекс от 21.05.2014 г., за
покупко-продажба на ½ ид.ч. от недвижим имот, находящ се в гр.Варна,
вилна зона „Траката", подробно описан в решението и за
учредяване на право на ползване върху 5.00 кв.м. от принадлежащия избен етаж - поради невъзможен предмет, на основание чл.
26, ал.2, пр.1 от ЗЗД и ответниците са осъдени да върнат на ищцата: сумата от
17510 евро, ведно със законна лихва, считано от 29.10.2018 г., на основание чл.
34 и чл. 86 от ЗЗД; сумата от 14944.65 лева - законна лихва върху главницата,
считано от 14.07.2014 г. до 29.10.2018 г., на основание чл. 86 от ЗЗД и сумата
от 7845.60 лева, разноски по делото. Оплакванията са за незаконосъобразност,
неправилност и необоснованост, с молба за отмяна и за постановяване на решение
по съществото на спора, с което предявеният главен и евентуалните искове
бъдат отхвърлени.
В подаден писмен отговор
и в съдебно заседание, пълномощникът на ищцата изразява становище
за неоснователност на въззивната жалба.
Въззивната жалба е
подадена в срок и от надлежна страна и е процесуално допустима.
След като прецени доказателствата по
делото – поотделно и в тяхната съвкупност, Варненският апелативен съд приема за
установена следната фактическа обстановка:
Предявени са обективно
и субективно кумулативно и евентуално съединени искове от А.Б.
срещу К.К.Ч. и М.Х.Ч.: главен иск за прогласяване нищожността на предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.10.2013 г., подробно описан
в исковата молба и за учредяване право на ползване върху 5.00
кв.м. от принадлежащия избен етаж - поради невъзможен предмет и за осъждане на
ответниците да върнат сумата от 17510 евро, платена без основание, ведно с
мораторната и законната лихва, с правно основание чл.26,
ал.2, предл.1 от ЗЗД, чл.34 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД.
При условията на евентуалност
са предявени искове за:
прогласяване нищожността
на същия договор поради липса на съгласие;
заплащане на сумата от
17510 евро, платена на отпаднало основание - развален поради
неизпълнение предварителен договор и на сумата от 2000 лева
-
част от 28000 евро, представляваща договорено
обезщетение за неизпълнение по чл.5, ал.1 от предварителния договор, на
основание чл.93, ал.2 от ЗЗД;
унищожаване на предварителния
договор поради измама и осъдителен иск за връщане на сумата от 17510 евро,
ведно със законната лихва, на основание чл.29, ал.1, предл.2 и чл.34 от ЗЗД.
унищожаване на предварителния
договор поради грешка и за връщане на сумата от 17510 евро, ведно със законната
лихва, на основание чл.28, ал.1, предл.2 и чл. 34 от ЗЗД.
Оспорвайки предявените
искове, ответниците твърдят, че предварителният договор е
действителен, с предмет задължение за прехвърляне
на
собствеността върху бъдеща вещ, която при сключването на предварителния договор
не е представлявала самостоятелен обект, но са предприели действия за
изпълнение на задължението по чл.1, ал.3; с разрешение за строеж №
36/20.02.2014 г. е допусната промяна на предназначението на трети хотелски в
трети жилищен етаж в сграда „Хотел-ресторант с жилищна част“ в ПИ 921, кв. 64,
по плана на местн.„Ваялар“ – Варна; имотът бил нанесен като самостоятелен обект
в действащата кадастрална карта с ид.№ 10135.2723.921.1. с предназначение –
жилище - апартамент, въз основа на Заповед № 18-5672-28.04.2014 г. на Началника
на СГКК – Варна; продължаването на срока на договора е поради
невъзможност
на ищцата да заплати цялата уговорена цена; твърдят, че учредените върху
имота ипотеки са заличени: на 9.01.2014 г. - ипотеката с „Райфайзенбанк„ АД, а на
19.02.2018 г. - тази с „Алиац България“ АД.
Не се спори между
страните, установява се от приложените писмени доказателства, че с договор от 29.10.2013
г. ответниците се задължили да прехвърлят на ищцата право на собственост върху
недвижим имот: ½ ид.част от трети етаж, целият с площ от
102.00 кв. м., намиращ в търговски обект с обща площ от 890 кв.м., изграден в
дворно място, съставляващо парцел IV-1567 от 1200 кв.м. по плана на вилна зона
„Траката“, да учредят на купувача право на ползване върху 5 кв.м. от избения
етаж с площ от 130 кв.м. и да предприемат действия по обособяване на самостоятелно
ателие/студио
на третия етаж, състоящо се от една стая, фоайе,
баня-тоалет, което ще бъде обект на окончателния договор. Постигнато
е съгласие относно останалите съществени елементи на договора – срок, цена, начин на
плащане и неустойки при неизпълнение.
Уговорено
прехвърлянето на правото на собственост да
се извърши до 05.05.2014 г. при условие, че купувачът изпълни задължението си за
заплащане на продажната цена от 35060.00 евро на 36 равни
месечни вноски
В т.ІІІ-3
от договора е уговорено, че прехвърлителите нямат
право да обременяват имота с тежести, а знанието
от
ищцата за вписаната в полза на „Райфайзен банк“ АД ипотека
е формулирано
в
т.ІV-3; предварителният договорът е съставен на
български и на немски език.
С анекс от 21.05.2014
г., страните са променили срока за сключване на окончателния договор от
05.05.2014 г. - на 10.01.2017 г., след
заплащане изцяло на уговорената цена; уговорено
е при забава на купувача за плащане на поредната вноска с повече от 30 дни, продавачите
да имат право да развалят договора и да задържат получените суми.
Като доказателство по
делото е приложено разрешение за строеж № 36/20.02.2014 г. за промяна
предназначението на трети хотелски етаж в трети жилищен етаж в сграда „Хотел - ресторант
с жилищна част“ в ПИ 921, кв. 64, по плана на с.о.„Ваялар“, гр.Варна, като след
промяната на етажа е обособен самостоятелен обект с идентификатор
10135.2723.921.1.1 с площ от 59.35 кв.м.
С нотариална покана,
получена на 8.07.2014 г., ищцата поканила ответниците да прехвърлят собствеността,
с предложение „Алианц Банк България“ АД да
заличи
частично съществуващата ипотека - след изплащане на остатъка от цената
в размер на 17550 евро и изразила съгласие за учредяване на
договорна ипотека върху имота в тяхна полза, до изплащане на продажната цена,
като заявила, че при неявяване за сключване на окончателен договор, счита
договора
за прекратен, с право да претендира платената до момента сума от 17510 евро и
отказва да заплаща уговорените месечни вноски.
От съставения
на 14.07.2014 г. констативен протокол се установява, че
продавачите са изразили готовност да сключат
окончателен договор при условията на анекса - до 10.01.2017 г., но
тъй като анексът е съставен само на български език, ищцата заявила, че не разбира значението
му и иска изпълнение на предварителния
договор
според първоначалното му съдържание.
С нотариална покана от
29.10.2014 г. ответниците уведомили ищцата, че не е заплатила месечните вноски
по предварителния договор от 29.10.2013 г.- за месеците от
юли
2014 г., до октомври 2014
г., поради което развалят договора и задържат заплатените до момента суми.
Не се спори по делото, че след
сключването на предварителния договор, през м.декемри 2013 г. А.Б. се
установила да живее в обект на третия етаж от сградата, отговарящ на по-късно
обособения апартамент № 1, обзавела го, заплащала консумативи и живяла в него
до м.юни 2014 г.
Установено е по делото, че на 9.01.2014
г. съществуващата при сключването на предварителния договор ипотека е заличена
поради рефинансиране на кредита при по-ниски лихви в друга банка, с договор от
13.12.2013 г., като втората ипотека е заличена на 19.02.2018 г.
По иска за нищожност на предварителния
договор поради липса на предмет: твърденията са, че обектът на бъдещата
продажба е неопределяем, тъй като не са посочени границите му, следователно е
невъзможен.
Съобразно ТР № 3/2016 г. по т.д.№ 3/14
г. ОСГК, ако към момента на сключване на сделката, реално определените части от
недвижим имот не са фактически обособени, но обособяването като самостоятелен
обект е възможно според изискванията на действащия към момента устройствен
закон, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. Правна невъзможност за
обособяване на реално определена част от недвижим имот би съществувала ако при
сключването на сделката има непреодолима правна пречка да бъде одобрен
инвестиционен проект за обособяването на тази част.
По делото са приети основно
и допълнително заключения на назначена СТЕ, съобразно които процесната сграда е
узаконена въз основа на ЧЗР по ЗТСУ, одобрено със заповед № АГ-107/4.08.1999 г.
на Гл.архитект на Община-Варна, към който момент е било допустимо сградата
да бъде със смесено предназначение. Следователно, изводът на съда за
приложимост на Наредба № 3/2003 г., приета в по-късен момент и за незаконност
на сградата, е изцяло неправилен.
Изхождайки от съдържанието на
приложения като доказателство предварителен договор, страните по него са се
съгласили за продажбата на ½ ид.ч. от трети етаж на сграда -
търговски обект, който ще придобие статут на жилищен и на самостоятелен обект и
ще бъде обособено ателие/студио.
Следователно, релевантно за спора е представлява ли процесният имот, в
който ищцата е живяла, самостоятелен обект на собственост и отговаря ли на
изискванията за статут на ателие/студио.
Всички доказателства по делото,
вкл.показанията на свид.Ш. установяват, че при сключването му, за страните не е
имало съмнение кой е предмета на договора, макар обектът да е определен по
местонахождение и етаж, по минимално изискуема площ и брой помещения, но без
посочени граници. Само по себе си описанието: ½ ид.ч. от етаж, за който
е предстояла промяна на предназначението и обособяването му като самостоятелен
обект е достатъчно, за да бъде имотът определяем обект на продажба.
Заключението на СТЕ установява, че
процесната сграда е със смесен статут, допустим от закона към
момента на изграждането й, налице е разрешение за ползване, включително и за
новообособените обекти. Установено е, че апартамент № 1 е обособен надлежно
като самостоятелен обект и идентификатор и по одобрен проект, а сградата не
противоречи на предвижданията по плана. Обектът е бил надлежно обособен като
самостоятелен още през м.април 2014 г.и е можел да бъде прехвърлен.
Следователно, недоказано е твърдението
за нищожност на предварителния договор поради липса на предмет, с оглед на
което искът е неоснователен и следва да бъде отхвърлен – след отмяна изцяло на
обжалваното решение.
Не е доказана в процеса претенцията
за нищожност на предварителния договор поради липса на
съгласие. Такава липса би била налице когато волеизявленията на страните са
направени и съвпадат, но някое от тях е без намерение за обвързване.
Доказателства в тази насока не са представени. От преценените в съвкупност
доказателства се установява ясно волята на страните за обвързване и за
осъществяване на последиците от сключения предварителен договор.
Действителен е и сключеният между
страните анекс. В тежест на ищцата е да установи, че не е разбирала какъв
документ подписва и какво е неговото съдържание. Доказателствата по делото
установяват, че анексът е сключен по договорка между страните, вкл. и по искане
на ищцата, която не е разполагала с достатъчно средства за нотариално
изповядване на сделката на уговорената в предварителния договор дата.
Следователно, искът за
обявяване на нищожност поради липса на съгласие, е недоказан и следва да бъде
отхвърлен.
Неоснователна е претенцията за сумата от
17510 евро, платена на отпаднало основание - развален поради неизпълнение
предварителен договор и за сумата от 2000 лева, като част от 28000 евро
- договорено обезщетение за неизпълнение по чл.5, ал.1 от предварителния
договор, на основание чл.93, ал.2 от ЗЗД.
Доказателствата по делото установяват,
че сключеният между страните предварителен договор е действителен. Ищцата е
подписала договора, със знанието за съществуването на вписана върху имота
ипотека, а учредената в полза на друга банка ипотека е за рефинансиране на същия
кредит, но при по-изгодни условия, като банката е заявила съгласие за вдигане
на ипотеката след заплащане на продажната цена за конкретния обект; ищцата е
предложила на ответниците вписване на ипотека върху имота за остатъка от
задължението си по договора.
Безспорно е, че тя е напуснала
процесния имот през м.юни 2014 г. и е прекъснала уговорените плащания по
договора, без да е заявила упражняване право на задържане чрез неплащане на
цената, до изпълнение на задълженията на насрещната страна.
Следователно, като неизправна страна,
ищцата не е развалила предварителния договор и анекса.
По делото не е доказано договорът да е
сключен при грешка или измама. Ищцата е съзнавала съществените характеристики
на сключения договор и анекса към него, била и запозната със статута на
процесния имот, което се установява както от съдържанието на договора, така и
от факта, че тя е живяла в имота около половин година. Следователно, исковете
за унищожаване на договора поради грешка или измама за неоснователни.
Обжалваното решение следва да бъде
отменено изцяло, а вместо него – постановено решение, с което главния иск и
евентуално съединените искове, бъдат отхвърлени. При този изход на спора, в
полза на въззивниците следва да бъдат присъдени разноските за водене на делото
пред двете инстанции в общ размер на 4769.04 лева, поради което Варненският
апелативен съд
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ ИЗЦЯЛО решение № 1048/3.09.2019 г. по гр.д.№ 2434/18 г. на
Окръжен съд – Варна
и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ
ИСКА, предявен от А.Б.,
гражданка на Германия срещу К.К.Ч. и М.Х.Ч.,
двамата от гр.Варна,
за прогласяване нищожността на предварителен договор
от
29.10.2013 г., с анекс от 21.05.2014 г., за покупко-продажба на на
½ ид.ч. от трети етаж с
обща площ от 102.00 кв.м., находящ се в търговски обект с разгърната площ от
890.00 кв.м, изграден в парцел пл. № IV-1567 с
площ от 1200 кв.м. по плана на вилна зона „Траката", гр.Варна" и за учредяване на право на ползване
върху 5.00 кв.м. от принадлежащия избен етаж - поради невъзможен предмет, на основание чл.
26, ал.2, пр.1 от ЗЗД и за осъждане на
ответниците да върнат на ищцата: сумата от
17510 евро, ведно със законна лихва, считано от 29.10.2018 г., на основание чл.
34 и чл. 86 от ЗЗД и сумата от 14944.65 лева - законна лихва върху
главницата, считано от 14.07.2014 г. до 29.10.2018 г., на основание чл. 86 от ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ евентуално съединените искове
на А.Б., гражданка на Германия срещу К.К.Ч. и М.Х.Ч., двамата от гр.Варна за:
Нищожност на
предварителен договор от 29.10.2013 г., с анекс от 21.05.2014 г., за
покупко-продажба на на ½ ид.ч. от трети етаж с обща площ от 102.00 кв.м., находящ се в
търговски обект с разгърната площ от 890.00 кв.м, изграден в парцел пл. № IV-1567 с площ от 1200 кв.м. по плана на вилна зона
„Траката", гр.Варна" и за учредяване
на право на ползване върху 5.00 кв.м. от принадлежащия избен етаж - поради
липса на съгласие, на основание чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД и за осъждане на ответниците да върнат на ищцата:
сумата от 17510 евро, ведно със законна лихва,
считано от 29.10.2018 г., на основание чл. 34 и чл. 86 от ЗЗД
и
сумата от 14944.65 лева - законна лихва върху главницата, считано от 14.07.2014
г. до 29.10.2018 г., на основание чл. 86 от ЗЗД;
Осъждане на ответниците за сумата от
17510 евро, платена на отпаднало основание - развален поради
неизпълнение предварителен договор и на сумата от 2000 лева
-
част от 28000 евро, представляваща договорено
обезщетение за неизпълнение по чл.5, ал.1 от предварителния договор, на
основание чл.93, ал.2 от ЗЗД;
Унищожаване на предварителния
договор поради измама и осъдителен иск за връщане на сумата от 17510 евро,
ведно със законната лихва, на основание чл.29, ал.1, предл.2 и чл.34 от ЗЗД.
Унищожаване на предварителния
договор поради грешка и за връщане на сумата от 17510 евро, ведно със законната
лихва, на основание чл.28, ал.1, предл.2 и чл. 34 от ЗЗД.
ОСЪЖДА А.Б., гражданка на Германия,
род. на *** г., паспорт № C8K2M4JZN, изд.на
11.03.2010 г., постоянен адрес: ФРГермания, гр.Бад Рапенау, ДА ЗАПЛАТИ на К.К.Ч.
и М.Х.Ч., двамата от гр.Варна, м-ст „Ваялар“ 89, сумата от 4769.04 лева –
разноски по водене на делото пред двете инстанции, на основание чл.78 от ГПК.
Решението може да бъде обжалвано пред
ВКС на РБ в едномесечен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.