№ 1523
гр. Варна, 29.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести октомври през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Даниела Ил. Писарова
Членове:Светлана Тодорова
Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Мария Д. Манолова
като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Въззивно гражданско
дело № 20223100501650 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Образувано е по въззивна жалба вх. №18284/01.08.2022г. от А. М. Б. и Е. А. Б.,
граждани на Руска Федерация срещу решение №260256/29.04.2022г. по гр.дело
№16831/2020г. по описа на ВРС за 2020г., В ЧАСТТА, с която са уважени предявените от
„Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление –
град Варна, бул. „Княз Борис 1“ № 82, ет.2, ап.3 искове срещу всеки от жалбоподателите за
сумата от 1474,33 евро, представляваща половината от дължимо и незаплатено
възнаграждение за 2020г. по договори за поддръжка и управление от 12.06.2012г., сключени
между А. М. Б., гражданин на Руска Федерация, роден на 01.11.1938г. и Е. А. Б., гражданин
на Руска Федерация, роден на 06.05.1990 г. като възложители и „Бляк сий инвестмънт
тръст“ ЕАД, ЕИК ********* като изпълнител, на основание чл. 79 ЗЗД, ведно със законната
лихва върху горепосочената сума, считано от датата на предявяване на исковата молба в
съда – 29.12.2020г. до окончателното изплащане на сумата.
В жалбата се твърди, че решението е необосновано и неправилно. Твърди се в
жалбата, че първоинстанционният съд неправилно е изтълкувал събраните по делото
доказателства, вкл. допуснатата СТЕ и въз основа на това е приел, че е налице комплекс от
затворен тип. Излага се, че липсват два от четирите кумулативно предвидени признака,
посочени в пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС, при наличието на които се приема съществуването на
жилищен комплекс, подлежащ на особен режим на управление съгласно чл.2 от ЗУЕС.
1
В срока по чл. 263 ГПК, въззиваемата страна „БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ
ТРЪСТ” ЕАД, ЕИК *********, със седалище гр.Варна, е депозирала писмен отговор, с който
изразява становище за неоснователност на въззивната жалба и за валидност, допустимост и
правилност на решението в обжалваната част.
За да се произнесе, съдът взе предвид следното:
Производството е образувано по предявени от „БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ
ТРЪСТ” ЕАД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Варна, бул. „Княз
Борис I” № 82, ет.2, ап.3 срещу А. М. Б. и Е. А. Б., граждани на Руска Федерация, искове с
правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца сумата
от по 1474,33 евро за всеки от тях, представляваща половината от дължимо и незаплатено
възнаграждение за 2020г. по договори за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., както и
сумата от по 736,16 евро за всеки от тях, представляваща половината от дължимата
неустойка за забава за заплащане на дължимото възнаграждение за 2020 г., ведно със
законната лихва от датата на предявяване на исковете до окончателното заплащане на
сумите.
Твърди се в исковата молба, че страните са в облигационно правоотношение по
договор за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., за имоти с идентификатори *****. По
силата на договора ищецът поел задължение да поддържа и управлява имотите на ответника
срещу възнаграждение, чиито размер е уговорен съгл. разпоредбите на чл. 2.1 и чл. 2.7 от
договора. Уточнява, че площта на имота, определяща за размера на възнаграждението, е
84,88 кв.м. за самостоятелен имот с идентификатор *** и 105,16 кв.м. за самостоятелни
имоти с идентификатори *****., авансово след издаване на проформа фактура, не по-късно
от 31 декември на предходната година. Твърди се, че ищецът е изпълнил надлежно поетите
по силата на договора задължения, но ответниците не са заплатили дължимото
възнаграждение.
В отговора на исковата молба претенцията се оспорва по основание и размер.
Твърди се, че процесните договори са нищожни поради противоречие на закона, чл.2, ал.1 от
ЗУЕС, тъй като процесният комплекс „Йо Обзор Фаза 1“ не притежава 4-те характеристики
на „жилищен комплекс от затворен тип“, предвидени кумулативно в пар.1, т.3 на ДР на
ЗУЕС. С отговора се предявява насрещен иск за прогласяване нищожността на процесните
договори на основание чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД във връзка с чл.2, ал.1от ЗУЕС. По
изложените съображения се отправя искане за отхвърляне на претенцията.
Варненският окръжен съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка
на събраните доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна
следното:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от
надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради
което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
2
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. Обжалваното
решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, същото е
допустимо, като постановено при наличие на положителните и липса на отрицателните
процесуални предпоставки.
По отношение неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно
разпореждането на чл. 269, ал. 1, изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените
в жалбите оплаквания, които се изразяват в твърдения за неправилност на
първоинстанционното решение относно извода на съда, че е налице комплекс от затворен
тип и въз основа на това за действителност на процесните договори.
Ищецът основава твърденията си за наличие на облигационно правоотношение
на представените договори за поддръжка и управление от 12.06.2012г., сключени между А.
М. Б. и Е. А. Б., в качеството си на собственици на самостоятелни имоти с идентификатори
*****, находящи се в гр. Обзор, и „Бляк сий инвестмънт тръст мениджмънт“ ЕООД, по
силата на които собственикът възлага на изпълнителя срещу уговорено възнаграждение да
поддържа, обслужва и осъществява организационно техническо и административно
обслужване по отношение на целия комплекс и на общите части на сградата, в която се
намират имотите на възложителите. Наличието на процесните договори, както и вписването
им по партидата на имотите са обстоятелства, обявени за безспорни и ненуждаещи се от
доказване в хода на първоинстанционното производство, както и обстоятелството, че А. М.
Б. и Е. А. Б., граждани на Руска Федерация са собственици на недвижими имоти с
идентификатори № *****, *****, находящи се в град Обзор, община Несебър, област
Бургас, местност „Южен плаж“, ПИ ****; За безспорно и ненуждаещо се от доказване е
прието и обстоятелството, че „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, ЕИК ********* е изпълнил
задълженията си по процесните договори.
Основният спорен въпрос в настоящото производство е дали процесният
комплекс е такъв от затворен тип, съответно договорите имат ли характер на такива по чл.2
от ЗУЕС. Съобразно дефиницията, дадена в §1, т.3 от ПЗР на ЗУЕС, жилищният комплекс от
затворен тип следва да отговаря на следните характеристики: да е обособен като отделен
урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и
други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на
контролиран достъп за външни лица. Съвкупността от правните белези по пар.1,т.3 ЗУЕС е
условие за валидността на договора по чл.2,ал.1 ЗУЕС, за приложението на особения
договорен режим на управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
въведен с тази разпоредба. /решение№122/06.11.2019г. по т.д. № 1830 по описа за 2018 год.
на ВКС, I ТО/
По делото като писмено доказателство е приета извадка от Агенция по
вписванията за периода от 01.10.2008 г. до 31.12.2008 г. относно процесния комплекс, от
която се установява, че предназначението на самостоятелните обекти е жилище/апартамент;
ателие за творческа дейност. От разрешението за ползване от 18.08.2008 г. е видно, че
комплексът е описан като жилищна група в УПИ ******** в кв.6, Южен плаж, гр. Обзор и
3
външни ВиК връзки. От представения по делото технически паспорт от 16.02.2009 г. се
установява, че процесният комплекс включва жилищна група, фитнес зала и салон за
красота, ресторант на две нива, зали за тихи игри, магазин за хранителни стоки, кафе бар и
офис.
От приетата по делото СТЕ се установява, че съгласно разрешение за строеж №
64/20.09.2006г., издадено от Община Несебър, обектът представлява „Жилищна група“.
Съгласно технически паспорт № 052/16.02.2006 г., изготвен за обектите, е видно, че
строежът представлява жилищни сгради, състоящи се от сграда А, А1, В, В1, С, С1, D, D1,
D2, D3. При огледа на място са констатирани допълнително изградени – басейн, разположен
западно от жилищна сграда А, три броя басейни, разположени между жилищни сгради В и
С, а към сграда D в подземно и приземно ниво са обособени обекти – ресторант, магазин,
кафе – бар, спортно възстановителен център. Налице е съществуваща масивна каменна
ограда с височина от 1 м до около 2.80 – 3 метра, изградена на западната граница на имота и
частично на северната и южната граници. По дължимата откъм улицата са изградени четири
охраняеми входа за достъп с автомобили с портални врати и бариери. В двата края на
оградата на северната граница и южния достъп до плажната ивица, контролът се
осъществява чрез монтирани камери и контролно пропускателен пункт, изграден на
североизток от имота. На изток имотът граничи със силно охрастен скат към морския бряг
със средна височина от 10 м до 30 м и жив плет туя, представляващ естествено препятствие
за достъп до комплекса. При проверка в администрацията към комплекса не са предоставяни
документи, доказващи използването на сградите за хотелска дейност. От извършените
проверки в Община Несебър не са открити документи за промяна на предназначението на
сградите от жилищни в хотел.
В съдебно заседание вещото лице посочва, че кабинката на живата охрана се
намира в северната част на имота през пътя и всеки автомобил, който идва от север по този
път и трябва да продължи надолу се спира. Бариерите, на четирите охраняеми врати са за
спиране на граждани и на коли. Освен това на две от тях има поставени и автоматични
врати, които се ръководят дистанционно. Вещото лице посочва, че е установило жива охрана
и пет входа, които е отбелязало на скицата, приложена към заключението. В южната част на
обекта има камера, която се намира на края на границата и тя охранява достъпа до плажа.
Освен тази камера пътеката се охранява и от камера, поставена на ръба на сграда А. По
цялото протежение от юг на север към ската минава панорамна пътека като встрани от
пътеката към плажа има широка ивица от туя, а откоса е естествена бариера към обекта,
защото е много стръмен и висок. В северната част, където свършва каменната ограда има
пътека, която води до плажа и която се охранява от два броя камери, насочени към плажа,
които се намират на сграда № 4 – сграда D. Освен това на същата сграда има и поставена
камера, която следи отразеният на скицата вход № 1. Вещото лице посочва, че има и
предупредителни табели. При огледа на имота не й е направило впечатление да има нещо
като рецепция и да се ползва като хотелска част. Входът, посочен под № 1 на скицата, в
северната част, не е за автомобили, той представлява пешеходен вход, а останалите четири
4
входа, отразени на скицата са както за коли, така и за хора, които живеят в комплекса.
Входът, посочен под № 1 на скицата, се охранява от кабинката на живата охрана и от
камерата, поставена на сграда № 4D, а продължението на входа, т.е. пътечката, водеща до
плажа, се охранява от следващите две камери, отново поставени на сграда № 4D. Тази
пътека е общинска и затова е с такъв достъп, че всеки гражданин да може да мине. Вещото
лице уточнява, че ако лице се отклони от пътеката и реши да влезе в комплекса, ще бъде
заснето от двете камери, поставени на сграда № 4D. Бариерата на вход № 2, отразен на
скицата към заключението е за коли с бариера и същата не може свободно да се вдигне. Вход
№ 3, отразен на скицата към експертизата също е с бариера и не може свободно да се вдигне.
Вход№ 4, отразен на скицата към експертизата е с портална врата, която е с чип и може да се
отвори от пазача или от живеещите. Отразено е, че пазачите обикалят комплекса.
От приетата в първоинстанционното производство допълнителна СТЕ, изготвена
в две части от вещото лице геодезист и вещото лице компютърен специалист - инженер, се
установява, че достъпът до отделните сгради се осъществява посредством домофонна уредба
монтирана на всеки вход при жилищната част. Отварянето става посредством установен код,
който се променя периодично, а за асансьора се изработва отделна карта. Будката, която
представлява жива охрана е разположена срещу вход № 1 като собственик на имота, върху
който същата е разположена е „Бляк сий инвестмънт тръст“ АД. Пътят, на който е
разположен контролният пост води до плажа и брега на морето. По него могат да
преминават гражданите, отиващи към плажа. От другата страна на пътя е разположен друг
такъв комплекс като пътят обслужва и този комплекс. Вещото лице посочва, че в
поземления имот има изградени четири сгради на по пет етажа, като функционалното
предназначение на всяка от тях е сграда за обитаване, а обектите в тях са
жилища/апартаменти и ателиета за творческа дейност. По данни на администрацията
магазинът, ресторантът, кафе – барът не са в експлоатация от две години. Спа центърът е
собственост на фирма „Томизида“, а спортно възстановителният център приема посетители
– собственици на обектите в сградите. Входът, обозначен под № 1 на скицата на вещото
лице, се охранява от жива охрана, разположена в будката срещу пътя, както и от камери,
разположени на сграда 4D, под които се намира административния център. Достъпът до
вход 2 за откритите паркинги се осъществява посредством автоматична бариера. Същата се
отваря с кодирана магнитна карта, като за всяка карта се определя код от администрацията
на комплекса. Вход № 3 се осъществява посредством метална двукрилна портална врата с
ръчно заключване с катинар. Ключ за катинара притежава охраната на комплекса. Вход № 4
се охранява от бариерата и метална врата с катинар. Ключ за бариерата и металната врата
притежава охраната на комплекса. На металната врата е монтирана предупредителна табела
за ограничен достъп. Достъпът до входа за подземните паркинги се осъществява
посредством автоматична бариера. Същата се отваря с кодирана магнитна карта, като за
всяка карта се определя код от администрацията на комплекса. Входът за подземните
паркинги е с ролетна щора и чип. Картите се предоставят на собствениците на подземните
паркоместа. Вход 6 обслужва детска площадка и външен басейн като достъпът се
осъществява посредством двойна метална врата с катинар като ключът се съхранява от
5
охраната на обекта. На партерния етаж на сграда А, в офиса, има компютър с инсталиран
софтуер за видеонаблюдение, чрез който се приема сигнала от разположените в комплекса
11 камери за видеонаблюдение. Същите работят и могат да се наблюдават от служител в
офиса. Камера № 1 е разположена над офиса в посока към вътрешната сграда, № 2 – посока
пътеката за плажа. Камера 3 следи продължението на пътя към съседния комплекс „Марина
сандс“, а другата № 4 – посока пътя към будката на охраната. На перголата на открития
паркинг зад сграда А и В в посока подхода към гаража на сграда В е разположена камера №
5. Камера 6 е на стената до автоматичната врата на гаража на сграда С в посока бариера към
подхода на гаража. На сграда В в посока към подхода откъм сграда В се намира камера 7.
На тунела на сграда С в посока подхода откъм сграда С е камера № 8. На задната стена на
сграда D е разположена камера № 9, която е в посока към входа откъм плажа. На стойка до
детската площадка има монтирани две камери – първата № 10 е в посока басейна зад сграда
D, а другата в посока втория вход откъм плажа - № 11. Камерите работят целогодишно и
извършват видеонаблюдение на входовете, през които може да се влезе в комплекса откъм
пътя и откъм плажа. Входовете, които не са в обсега на камерите, са обезопасени със
солидни метални врати, които се отключват само от персонала. В допълнение има и жива
охрана. В съдебно заседание в.л. Попова уточнява, че друг вид сграда за обитаване означава,
че може да бъде със смесено предназначение – в долната част, както е в случая спорни зали,
магазини, ресторанти, а нагоре също жилищни сгради. Магнитните карти се предоставят
само на собственици.
Въз основа на приетите заключения с подробно описание на комплекса следва да
се приеме, че процесните обекти се намират в жилищна сграда, намираща се в обособен
урегулиран поземлен имот, в който са построени повече от две сгради в режим на етажна
собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, както и че е
изградена система за контролиран достъп за външни лица.
Горното обуславя извода, че комплексът, в който се намират обектите на
въззивниците, е от затворен тип по смисъла на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Неоснователно е
възражението, че сградите са с хотелско предназначение и съответно не могат да бъдат
приети като жилищни, доколкото доказателства в подкрепа на това твърдение не са
ангажирани. В заключението по СТЕ вещото лице е установило обратното, а именно че няма
данни за извършена промяна на предназначението на сградите в хотел и не се констатира на
място рецепция или други белези, от които да се заключи, че се използва като хотел.
Следователно и на основание чл. 2, ал.1 от ЗУЕС управлението на общите части
на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип,
се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти. В настоящия случай няма спор между страните и
се установява от представените писмени доказателства, че инвеститор /възложител/ на
процесния комплекс по смисъла на чл.161, ал.1 от ЗУТ е „Бляк сий инвестмънт тръст“ АД
като собственик на имот.
6
При установяване наличието на облигационно правоотношение и при липсата на
спор относно изправността на ищеца като страна по договора предявените искове за
заплащане на уговорено възнаграждение се явяват доказани по основание, а по размер се
установяват от договора, съгласно който договорената годишна такса съгл. чл. 2.1 от
контракта възлиза на 11,65 евро без ДДС на кв.м. от притежаваната площ, вкл. съответните
идеални части от общите части на сградата. От заключението на вещото лице по приетата
пред първата инстанция СЧЕ се установява индексирания съгласно договора размер на
годишната такса за 2020г. – 1317 евро за апартамент Б204 и 1631,66 евро за апартамент
Б206, поради което и с оглед установената съсобственост между ответниците при равни
квоти исковете се явяват основателни за претендираните размери.
С оглед на гореизложеното и поради съвпадане изводите на въззивния съд с тези на
първоинстанционния, настоящият състав намира въззивната жалба за неоснователна, като
решението следва да бъде потвърдено изцяло.
Предвид изхода от спора разноски за въззивното производство се следват в полза
на въззиваемата страна в размер на 2572,08 лв. съобразно представения списък по чл.80 от
ГПК и писмени доказателства.
Мотивиран от гореизложеното и на основание чл.272 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №260256/29.04.2022г. по гр.дело №16831/2020г. по
описа на ВРС за 2020г.
ОСЪЖДА А. М. Б., гражданин на Руската федерация, роден на 01.11.1938г. и Е.
А. Б., гражданин на Руската Федерация, родена на 06.05.1990г. в гр.Домодедово, Московска
област ДА ЗАПЛАТЯТ на „БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ” ЕАД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр. Варна, бул. „Княз Борис I” № 82, ет.2, ап.3 сумата
2572,08 лв. /две хиляди петстотин седемдесет и два лева и осем ст./, представляваща
реализирани разноски пред ВОС, на осн. чл. 78, ал. ГПК.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване, на основание чл.280,
ал.2 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
7
1._______________________
2._______________________
8