№ 300
гр. Плевен, 08.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, І ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тринадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:СТЕФАН АС. ДАНЧЕВ
Членове:ТАТЯНА Г. БЕТОВА
ХРИСТО СТ. ТОМОВ
при участието на секретаря Й. СТ. К.
като разгледа докладваното от ТАТЯНА Г. БЕТОВА Въззивно гражданско
дело № 20244400500334 по описа за 2024 година
Производство по чл.258 и сл. от ГПК.
С Решение № 20/26.02.2024г., постановено по гр.дело № 325/2023
г. по описа на Районен съд – гр. Никопол е признато за установено, на
основание чл.108 от ЗС, в отношенията между ищеца „СЛЪНЧЕВ ДАР“ АД -
гр. Варна, ЕИК *** и ответника Д. Д. В., ЕГН **********, че ищецът е
собственик на 480/600 ид. ч. от земеделски имоти, предмет на сделките,
обективирани в Нотариален акт за покупко–продажба № 149, т.2, рег. № 1153,
дело № 286 от 21.07.2020 г. и Нотариален акт за покупко-продажба № 48, т.3,
рег. № 2185, дело № 374 от 26.08.2021г. и двете на нотариус И.А. – Д. с рег. №
*** на НК, както следва: 1. Поземлен имот с идентификатор 83394.58.16 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Ш., общ. Г., обл.
Плевен, одобрени със Заповед № РД-18-1152/23.05.2018 г. на Изп. директор
на АГКК с площ 19142 кв.м. в местността „Р.“, с предназначение на
територията: земеделска и начин на трайно ползване НИВА, четвърта
категория, при съседи: 83394.57.329, 83394.58.15, 83394.58.21, 83394.58.39.
Номер на имота по предходен план 058016 и 2. Поземлен имот с
1
идентификатор 83394.11.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на с. Ш., общ. Г., обл. Плевен, одобрени със Заповед № РД-18-1152/23.05.2018
г. на Изп. директор на АГКК с площ 8276 кв.м. в местността „Г.“, с
предназначение на територията: земеделска и начин на трайно ползване
НИВА, четвърта категория, при съседи: 83394.11.4, 83394.12.302,
83394.12.305, 83394.11.305, 83394.11.17, 83394.11.18. Номер на имота по
предходен план 011003, като е осъдил Д. Д. В., ЕГН ********** да предаде на
„СЛЪНЧЕВ ДАР“ АД - гр. Варна, ЕИК *** владението на собствените им
480/600 ид.ч. от същите имоти.
Осъдил е Д. Д. В., ЕГН ********** да заплати на „СЛЪНЧЕВ
ДАР“ АД - гр. Варна, ЕИК *** направените разноски в настоящата инстанция
в размер на общо 814,00 лв.
Срещу така постановеното решение, е постъпила въззивна жалба
от Д. Д. В., чрез пълномощника й адв. В. К. от ПлАК. Във въззивната жалба се
твърди, че Д. Д. В. никога не е владяла и ползвала процесните имоти, като се
посочва, че за стопанските 2020-2021г. и 2021-2022 г. същите са били заявени
за ползване от „Табачи“ ЕООД и на тази фирма е признато право на ползване,
а за стопанските 2022-2023 г. и 2023-2024г. са заявени за ползване и
обработване от „Енергия 66“ ЕООД, на която фирма е признато и правото на
ползване. Твърди се, че Д. Д. В. не е декларирала, че ще работи двата имота и
не ползва, респективно, не владее двете ниви, както и не упражнява
фактическа власт върху двата имота, поради което не може да ги предаде на
ищеца, тъй като същите не са в нейно ползване/владение.
Въззивният жалбоподател заявява, че становището му в отговора
на исковата молба е погрешно, а именно, че по силата на арендния договор и
разпоредбата на чл.3 ал.4 от действащият при сключване на договора ЗАЗ,
ответницата Д. Д. В. ползва земите, предмет на договора. Това е обяснено с
обстоятелството, че защитникът не е имал връзка с доверителката си. По
делото, обаче, било установено от справка на ОС Земеделие - Г., че
процесиите имоти не се ползват от ответницата, тъй като тя не ги е заявявала в
ОСЗ - Г. за ползване, съответно и не й е признато правото на ползване.
Въззивницата счита за недоказано твърдението в исковата молба за
непротивопоставимост на договора за аренда на праводателите на ищеца
„Слънчев дар“ АД, като поради това, договорът има действие и за
2
приобретателя. Счита за неправилно и в противоречие с разпоредбата на чл.17
ал.2 от ЗАЗ, приетото от съда относно действието на вписване на договора за
аренда. Според въззивницата, ползвателите на имота е следвало да бъдат
конституирани като другари, заедно с ответницата и да бъдат осъдени да
предадат владението на имотите.
Моли Окръжния съд, да отмени първоинстанционното решение и да
постановите ново решение.
В отговора на въззивната жалба въззиваемият „Слънчев дар“ АД –
гр. Варна, чрез пълномощника си адв. Г. Г. от ПлАК, изразява становище, че
решението на първоинстанционният съд е правилно и законосъобразно.
Въззиваемият счита, че процесният договор за аренда е непротивопоставим на
трето лице, придобило след вписването му правото на собственост върху
повече от 50% от съсобствеността. Въззиваемото дружество „Слънчев дар“
АД не е приемало сключения договор за аренда нито изрично, нито
мълчаливо, нито е приемало плащания. Плащания са извършвани само от
страните по сключения договор за аренда между въззивницата Д. Д. В. и П.С.
В.. Нито „Слънчев дар“ АД – гр. Варна, нито праводателите му, са давали
съгласие за сключване на договор за наем /аренда/ от страна на П.С. В..
Поради изложеното, въззиваемият моли Окръжния съд, да постанови
решение, с което да потвърди първоинстанционното решение, като правилно
и законосъобразно.
Въззивният съд, като обсъди оплакванията, изложени в жалбата,
взе предвид направените от страните доводи, прецени събраните пред първата
инстанция доказателства, съобрази изискванията на закона, намира за
установено следното:
Жалбата е процесуално допустима, но разгледана по същество
същата се явява неоснователна.Първоинстанционният съд е бил сезиран с иск
за собственост по чл.108 от ЗС от „Слънчев Дар“ АД гр. Варна против Д. Д. В.
от гр. Плевен, за признаване за установено по отношение на ответника, че
ищецът е собственик на 480/600 ид.ч. от описаните в исковата молба
земеделски земи/2 ниви/ - с идентификационни номера 83394.58.16, с площ от
19 142 кв.м. и 83394.11.3, с площ от 8276 кв.м., и двете в землището на
с.Шиаково, общ.Г., придобити от ищеца през 2020г. и 2021г., по силата на
посочените в ИМ договори за дарение и за покупко-продажба.
3
В исковата молба се твърди, че ответникът е арендатор на същите
имоти по силата на договор за аренда, сключен със съсобственик на ищеца,
притежаващ 10/240ид.ч. от тях - П.С. Върдалов. Твърди се, че с договор за
аренда на земеделски земи от 13.01.2014год. П.С. В. е отдал под аренда на
"ЕНЕРГИЯ 66"ЕООД описаните по горе недвижими имоти за срок от 25
стопански години, считано от 01.10.2014 год. до 30.09.2039год. С Договор за
преаренда от 23.03.2017 год. "ЕНЕРЕИЯ 66"ЕООД гр.Плевен от своя страна е
преарендувало на ответницата Д. Д. В. земите за срок от 22 год., считано от
01.10.2017год. до 30.09.2039 год. Наред с това, с договор за аренда на
земеделски земи от дата 17.08.2015год. П.С. В. е отдал под аренда на
ответницата В. за следващите 25 стопански години, считано от 01.10.2039год.
до 30.09.2064 год., описаните по горе недвижими имоти.
Ищецът твърди, че осъществяваното от ответницата владение, по
силата на договорите за аренда и за преарендуване, е без правно основание,
тъй като тези договори, сключени преди предобиване от него на правото на
собственост върху 480/600 ид.ч. от имотите, не са му противопоставими, тъй
като съсобствената вещ е отдадена под аренда само от един от
съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота. Такъв
договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на
имота заедно или поотделно - чл.31, ал.2 ЗС. На още по-голямо основание
такъв договор за аренда не е противопоставим на трето лице, придобило след
вписването му правото на собственост върху повече от 50% от
съсобствеността, ако същото се противопоставя на продължаващото ползване
от страна на арендатора. Счита, че оповестително-защитно действие на
вписването на договора за аренда по чл.17, ал.2 ЗАЗ, според който
приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като
страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, има действие само по
отношение на лице, придобило собствеността от арендодателя, но не и спрямо
трето лице, каквото е ищеца, на когото договорът не може да бъде
противопоставен, тъй като е придобил своите права от съсобственици, които
не са страна по договора за аренда. Твърди също, че нито ищцовото дружество
„СЛЪНЧЕВ ДАР“АД, нито праводателите му, от които е закупило
съответните идеални части не са давали съгласие за сключване на договорите
за аренда от страна на П.С. В..
4
Ищецът твърди, че не може да ползва придобитите от него имоти
с посочените по-горе договори, тъй като те се владеят и ползват/за земеделие/
от страна на ответницата Д. Д. В.. При така изложеното относно действието
на договорите за аренда, ищецът счита че осъществяваното от Д. Д. В.
владение/държане е без правно основание, поради което моли да бъде уважен
предявения от него ревандикационен иск за предавеното им от ответницата.
Д. Д. В., чрез процесуалния си представител адв. В. К. от ПлАК,
счита предявеният иск по чл.108 от ЗС за неоснователен. В депозирания пред
РС-Никопол писмен отговор, не е оспорила правото на собственост върху
процесните имоти, както и сключените арендни договори, въз основа на които
имотите са и предадани. Ответницата е противопоставила възражението, че
владее/държи имотите на законно правно основание - договор за аренда.
Представила е доказателства, за заплатено на „Енергия 66“ЕООД арендно
плащане за стопанските години преди завеждане на делото – 2020/2021г.;
2021-2022г. и 2022-2023г./РКО на л.87, 88 и 89/. Позовала се е на разпоредбата
на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, действаща към момента на сключване на двата договора,
като е заявила, че всеки съсобственик може да сключи договор за аренда,
независимо какви идеални части притежава, както и че договорът за преаренда
е сключен на основание на правата, които има арендатора, съгласно
разпоредбата на чл.4, т.3 от договора, да преотдава земята на трети лица.
Безспорно е по делото, че с нотариален акт за дарение № 148, т.2,
рег. № 1152, дело № 285 от 21.07.2020г.; нотариален акт за покупко–продажба
№ 149, т.2, рег. № 1153, дело № 286 от 21.07.2020г. и нотариален акт за
покупко-продажба № 48, т.3, рег.№ 2185, дело № 374 от 26.08.2021г. и трите на
нотариус И.А. – Д. с рег. № *** на НК, ищцовото дружество „Слънчев дар“
АД – гр. Варна е придобило правото на собственост върху 480/600 ид. ч. от
процесните два имота.
Безспорно е също, че с представения по делото Договор за аренда
на земеделска земя от 13.01.2014г., вписана в СВ при НРС, П.С. В., в
качеството на арендодател е предоставил на „Енергия 66" ЕООД, в качеството
му на арендодател, за временно и възмездно ползване процесните имоти, за
срок от 25 години, считано от 01.10.2014г. до 30.09.2039г. Няма спор, а се
установява и от представените писмени доказателства, че арендодателят П.С.
В., към момента на сключване на арендния договор е бил собственик на
5
10/240 идеални части от въпросните недвижими имоти. Не е спорно и това, че
с Договор за аренда на земеделски земи от 17.08.2015г. П.С. В. е отдал под
аренда на ответницата Д. Д. В. същите недвижими имоти за срок от 25
години, считано от 01.10.2039г. до 30.09.2064г. Безспорно е и сключването на
Договор за преаренда от 23.03.2017г., вписан в Служба по вписванията - гр.
Никопол под акт № 248, том 2, дв.вх.рег. №843 от 23.03.2017г., с който
„Енергия 66" ЕООД - гр. Плевен, е преарендувало земите на ответницата Д. Д.
В. за срок от 22 години, считано от 01.10.2017г. до 30.09.2039г., която се явява
и настоящият арендатор на земеделските имоти-предмет на делото.
Спорно е съществува ли валидно и противопоставимо на ищеца
основание за владение/държане на процесните ниви от ответницата.
Настоящият въззивен състав счита, че въз основа на безспорно
установените факти и обстоятелства, от значение за делото, фактическата
обстановка е била изяснена пред първоинстанционният съд. Впрочем, своите
възражения по фактите, ответникът има право да изложи най-късно с отговора
на исковата молба. Не само към момента на изготвяне на доклада и даване на
указания относно доказателствената тежест в първото по делото заседание, но
и до приключване на производството в първата инстанция, ответницата не е
оспорила твърдението на ищеца, че тя упражнява фактическата власт върху
въпросните ниви. Дали лично се осъществява владението или чрез другиго, не
е било предмет на установяване, при положение, че ответницата е признала в
отговора на исковата молба, че тя осъществява фактическа власт. Даже е
представила доказателства, че е платила за осъщественото ползване на земята
арендно плащане на предходния арендатор, по договора за преарендуване
„Енергия 66“ЕООД. Спорът се е развил единствено досежно наличието на
правно основание за това държане - договор за аренда, който да е
противопоставим на ищеца. Във въззивната жалба не се твърди наличието на
нови факти и обстоятелства, настъпили след постановяване на решението на
РС, които да бъдат установявани пред въззивния съд, в т.ч. и изгубване на
фактическата власт.
С ревандикационния иск по чл.108 от ЗС се защитава правото на
невладеещия собственик да получи фактическа власт върху своята вещ от
владеещия несобственик. За да се уважи предявеният иск по чл.108 от ЗС
следва да е установено кумулативното наличие на три предпоставки, а
6
именно: ищецът да е собственик на посочените от него идеални части от
недвижимите имоти, същите да се владеят/или държат/ от ответника и това
владение/държане/ да е без правно основание. В случая няма спор относно
собствеността на ищеца и придобиването на 480/600 ид.ч. от процесните
недвижими имоти – земеделски земи. Ответницата не претендира за
собственост, а оспорва правото на ищеца да владее и ползва имотите си, като
противопоставя свои насрещни права, които е придобила въз основа на
договора за аренда/преарендуване/ – да ползва и обработва земята до 1939г.
С договора за аренда на земеделска земя от 13.01.2014г., вписана в
СВ при НРС, П.С. В., в качеството му на арендодател е предоставил на
„Енергия 66" ЕООД, в качеството му на арендатор, за временно и възмездно
ползване процесните имоти, за срок от 25 години, считано от 01.10.2014г. до
30.09.2039г. Съгласно действащия тогава Закон за аренда в земеделието, той е
имал право да стори това, въпреки, че е притежавал само 10/240ид.ч. от
имотите-предмет на договора. За периода след изтичане на този срок - за
следващите 25 години стопански години, В. е сключил с ответницата Д. В., на
17.08.2015г., и Договор за аренда на земеделски земи, който няма пряко
отношение към предмета на делото, тъй като действието му е от 01.10.2039г.
до 30.09.2064г. От значение, обаче, е Договор за преарендуване от 23.03.2017г.,
вписан в Служба по вписванията - гр. Никопол с акт № 248, том 2, дв.вх.рег.
№843 от 23.03.2017г., с който „Енергия 66" ЕООД - гр. Плевен е преотдало под
аренда на ответницата Д. Д. В. процесните земеделски земи за срок от 22
години, считано от 01.10.2017г. до 30.09.2039г. Този договор не е
развалян/прекратяван и действа към настоящия момент. Въз основа на него
ответницата осъществява фактическа власт върху вещта. Както беше
посочено по-горе – лично или чрез другиго.
Процесните недвижими имоти са предоставени на ответницата от
съсобственик притежаващ 10/240 ид. части от същите, т.е. по-малко от 50% в
съсобствеността, чрез „Енергия 66" ЕООД - гр. Плевен, въз основа на
описаните по-горе договори за аренда и преарендуване. Договорът за аренда е
сключен при действието на редакцията на чл.3 ал.4 от ЗАЗ /преди изменението
й с ДВ, бр.13 от 2017г., в сила от 07.02.2017г./, даваща възможност за
сключване на договор за аренда само от някои от съсобствениците, т.е. и от
съсобственик, притежаващ по-малко от половината от дяловете, като едва с
7
новата редакция на чл.3, ал.4 от ЗАЗ е създадено кореспондиращо на общата
уредба по чл.32, ал.1 от ЗС разрешение относно управлението и ползването на
съсобствени земеделски земи чрез отдаване под аренда, а именно - общата
вещ се използва и управлява, съгласно решението на съсобствениците,
притежаващи повече от половината от общата вещ. По приложението на чл.32
ал.1 от ЗС при сключен договор за аренда от съсобственик, притежаващ по-
малко от 50 % ид. части, обаче, е налице съдебна практиката /пр. Решение №
12/01.03.2018г. по гр. д. № 1251/2017 г. на ВКС/, с което е прието, че нормата
на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, в редакцията й преди изменението в ДВ бр. 13 от
07.02.2017г., не е специална и не изключва приложението на общата норма на
чл.32, ал.1 от ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление
на общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците. Поради това,
с посоченото решение е прието, че договор за аренда, сключен от
съсобственик, който не притежава повече от 50 % от общия земеделски имот е
непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го
приели изрично или мълчаливо /например, получавайки припадащата се на
дела им част от арендните плащания/. В случая нито се твърди, нито има
доказателства праводателите на ищеца да са приели изрично или мълчаливо
договора за аренда.
Противопоставимостта на договора спрямо последващ собственик
на имота е част от правното действие на вписването на договора за аренда.
Тази противопоставимост при договора за аренда се изразява в заместване в
арендното правоотношение на праводателя (бившия собственик на
арендувания имот) от неговия правоприемник (последващия собственик на
арендувания имот). Съгласно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ, ако договорът за аренда е бил
вписан преди вписването на акта за прехвърляне на собствеността върху
арендувания имот, приобретателят замества своя праводател като страна по
договора за аренда. В случая, и двата договора за аренда - Договор за аренда
на земеделска земя от 13.01.2014г., и Договор за преаренда от 23.03.2017г.,
сключен между „Енергия 66" ЕООД - гр. Плевен и ответницата Д. Д. В. са
били вписани в Служба по вписванията – гр. Никопол. Независимо от това, те
не са противопоставими на ищеца. Както се посочи по-горе неговите
праводатели не са приели договора за аренда и не са страна по него, за да
намери приложение разпоредбата на чл. 17, ал.2 ЗАЗ за заместването им от
ищеца.
8
Нормите на ЗАЗ са въведени, за да очертаят правна възможност за
по-пълно регулиране на отношенията, съобразно спецификата на обекта на
ползването, но не и за тяхната изключителност. Поради това нормата на чл.3,
ал.4 ЗАЗ, в редакцията и преди изменението с ДВ бр. 13 от 7.02.2017г.,
предвиждаща, че когато договорът за аренда е сключен само от някои от
съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат
съгласно чл.30, ал.3 ЗС, не изключва приложението на общата норма на чл.32,
ал.1 ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на
общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците. Договори за
управление, какъвто е и договорът за аренда може да сключи всеки
съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора не
притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим
на всеки един от останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен ако
са го приели. Такова приемане/нито изрично, нито мълчаливо/ищецът не е
правил. А ответницата, ако твърди такъв положителен факт, е следвало да го
докаже пред РС. Такива доказателства по делото липсват. Ето защо ищцовото
дружество не е обвързано с клаузите на договора за аренда, в който не е
встъпвало/замествало, тъй като праводателите му не са приемали договора и
не са били страна по него. Ищецът, от своя страна, също не е извършил
действия по приемането му, което изключва наличието на валидно/спрямо
него/ правно основание имотите му да се държат и обработват от ответницата,
която черпи права от този договор за аренда, чрез своя праводател „Енергия
66" ЕООД - гр. Плевен.
С оглед на горното, доколкото не е налице основание за ползването
на недвижимите имоти, което да е противопоставимо на ищеца като
съсобственик притежаващ повече от 50% от имот, придобил собствеността, не
от арендодателя, и който не е придобил качеството на страна по договора за
аренда, то следва да се приеме, че предявеният иск е основателен и правилно е
бил уважен от РС. Правото на собственост, в пълен или ограничен обем /като
идеална част от съсобствен недвижим имот/, както е в случая, винаги може да
бъде защитено с осъдителен иск по чл.108 ЗС, като изпълнението на
постановеното съдебно решение по този иск става чрез съставяне на протокол
от съдебния изпълнител за въвод във владение на идеална част, чрез който се
осигурява достъп до имота.
9
Неоснователно е възражението на въззивника, че ответницата не
упражнява фактическа власт върху имотите и поради това не може да ги
предаде на собственика им. Такова възражение, свързано с промяна в
твърдението й относно факт, който е съществувал по време на разглеждането
на делото в първата инстанция, е преклудирано, както беше посочено по-горе.
Без значение за правилността на обжалваното решение е какви са били
отношенията между страните по договора за правна защита и съдействие,
дали ищцата и адвоката и са поддържали постоянна връзка и дали
доверителката на адвокат К. му е предоставила нужната информация, тъй като
това касае само вътрешните им отношения. Изложеното в тази връзка, едва
пред въззивния съд, не може да доведе до изводи различни от направените
досежно основателността на претенцията. Самата ищца е представила
доказателства, че е заплатила на „Енергия 66“ ЕООД за последните три
стопански години арендно плащане за осъщественото от нея ползване на
процесните земи. Поради това, не може да доведе до различни изводи и прил.
на л.95 писмо на ОСЗ – Г. е, че същите ниви са били заявени пред службата за
ползване от трети лица. Признанието на неизгоден за ответницата факт, че тя
осъществява фактическата власт върху нивите, кореспондира с другите
събрани по делото писмени доказателства, а същевременно липсват
убедителни такива, които да го опровергават. Той кореспондира и със
защитната й теза, че ползва имотите на правно основание – договор за аренда.
В противен случай тя не би била надлежна страна в процеса, а чужда на
правния спор, ако нито оспорва собствеността, нито упражнява фактическа
власт върху обекта на собственост.
Предвид изложеното, съдът намира, че Решение №
20/26.02.2024г., постановено по гр. дело № 325/2023г. по описа на Районен съд
– гр. Никопол е правилно и законосъобразно, и като такова следва да бъде
потвърдено.При този изход на делото, следва да бъде осъдена въззивницата Д.
Д. В. да заплати на въззиваемия „Слънчев дар“ АД – гр. Варна направените
деловодни разноски за настоящата инстанция в размер на 700,00 лв., съгласно
списък по чл.80 от ГПК и доказателствата, че са били направени.
С оглед цената на иска, решението е окончателно и не подлежи на
касационно обжалване.
Водим от горното, съдът
10
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА, на основание чл.272 от ГПК Решение №
20/26.02.2024 г., постановено по гр. дело № 325/2023 г. по описа на Районен
съд – гр. Никопол.
ОСЪЖДА на основание чл.78 ал.3, вр. чл.273 от ГПК Д. Д. В.,
ЕГН ********** от П., ж.к. „С.“ *** да заплати на „СЛЪНЧЕВ ДАР“ АД,
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: В., бул. „М.Л.“ ***,
представлявано от изп.директор С.И.Д., направените деловодни разноски пред
Плевенски ОС в размер на 700,00 лв.
Решението не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11