№ 2074
гр. Бургас, 30.09.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXII СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и първи септември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ
при участието на секретаря МИЛЕНА ХР. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ Гражданско дело
№ 20222120103859 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по повод искова молба от С. Д. Ш. против Етажна
собственост на блок *** в гр. Бургас, с която е предявен иск по чл.40, ал.1 от ЗУЕС за
отмяна като незаконосъобразни на всички решения на Етажната собственост, взети на ОС,
проведено на 10.05.2022 г.
С определение № 3308/16.06.2022 г. съдът спря изпълнението на решенията по т.2.1,
т.2.3, т.2.4, т.3.1, т.3.2, т.3.3, т.3.4, т.5, т.6.2 и т.6.6 от Протокол на Общото събрание на
собствениците на Етажна собственост на блок *** на гр. Бургас, представлявана от
управителя Т.Б., проведено на 10.05.2022 г., като обезпечителна мярка по предявения от С.
Д. Ш., ЕГН – **********, против Етажна собственост на блок *** в гр. Бургас, иск по чл.40,
ал.1 от ЗУЕС за отмяна като незаконосъобразни на всички решения на Етажната
собственост, взети на ОС, проведено на 10.05.2022 г.
В законоустановения срок по делото не постъпва отговор на исковата молба.
В съдебно заседание ищцата не се явява и не се представлява. Преди съдебното
заседание, в което е даден ход на делото по същество, депозира писмено становище, с което
моли съда да уважи претенцията и да присъди на страната сторените по делото разноски.
В съдебно заседание представител на ответника не се явява.
Бургаският районен съд, след като взе предвид събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Ищцата притежава самостоятелен обект (апартамент № 46 на седми етаж) в гр.
Бургас, ***. Касае се за девететажна жилищна сграда със сутерен на две нива и един
терасовиден етаж, състояща се от 20 броя паркоместа на сутерен първо ниво, 21 броя
паркоместа на сутерен второ ниво, 4 броя магазини за промишлени стоки на първи етаж
(партер), 51 броя апартаменти и едно ателие и 3 броя апартаменти на терасовиден етаж.
На 10.05.2022 г. е проведено Общо събрание на собствениците на етажна собственост
гр. Бургас, *** (за краткост ОС), на което ищцата присъства. Работата на събранието не
започва в първоначално определения час (17.00 часа) поради липса на кворум, а в 18.00 часа,
1
когато е установено присъствието на 21 от собствениците, ползвателите и обитателите на
самостоятелно право основание, представляващи 38,63 % от общите части. На събранието са
взети следните решения: одобрени са определените идеални части по реда на чл.17, ал.4 и
ал.5 от ЗУЕС, с които собствениците гласуват на събранието; избран е протоколчик на
събранието – госпожа П.П.; приет е отчет на „***“ ЕООД за периода 01.12.2020 г. –
30.11.2021 г.; да сключи договор с „***“ ЕООД за изпълнение дейностите по поддържането
общите части на сградата за апартаментите, като впоследствие ще се реши от собствениците
дали ще се изпълняват дейностите по поддръжката на гаражите; договорът да се сключи за
една година; общото събрание упълномощава Т.Б., собственик на ап.54, за да подпише
договора с „***“ ЕООД; такса поддръжка за периода от 01.06.2022 г. до 30.11.2022 г., а
именно парична вноска за осветление, вода, поддържане на местата за общо ползване,
администрирането на етажната собственост, за използването и поддържането на двете
асансьорни уредби да се увеличи с 2 лева на апартамент и да стане 21 лева на месец на
апартамент, независимо дали се ползва, собствениците на парко места в сградата да
заплащат по 7 лева на месец за парко място, при условие че „***“ ЕООД ще изпълнява
дейностите по поддръжката. Таксата е дължима и се заплаща на Етажната собственост или
на „***“ ЕООД; таксата за годишната вноска се разделя на две равни вноски: първа вноска
до 30.11. на предходната година и втора вноска до 30.04. на текущата година. При забавяне
на плащането на една или повече дължими индивидуални годишни вноски с повече от 3
дни, съответният собственик (собственици) дължи (дължат) на ЕС или „***“ ЕООД
неустойка за забава в размер на 0,3% от дължимата сума за всеки просрочен ден; всеки
собственик заплаща Фонд РО, който се изплаща по следния начин – обектът с най-малка
площ, който е магазин 1 – 30,14 кв.м. да заплаща по 1 лев на месец, на всички останали
обекти се изчислява като общата квадратура на апартамент с общи части се раздели на 30.14
кв.м. За паркоместа се заплаща по 1 лев на месец; по т.3.4 – всички ремонти да се
финансират от Фонд „Ремонт и обновяване“; всички ремонти се финансират от Фонд
„Ремонт и обновяване“; за управител на ЕС на избран Т.Б.; управителят се избира за срок от
една година; общото събрание задължава всички длъжници да заплатят задълженията си в
срок до 20.05.2022 г. При неплащане ОС на ЕС упълномощава „***“ ЕООД да предприеме
действия за събирането на неплатените такси, ведно с всички дължими лихви и неустойки
по съдебен път с използване на услугите на адвокат; да се изпратят по имейла бланки за
домова книга и всеки собственик да ги попълни до 31.05.2022 г., след което да ги върне по
имейл в офиса на „***“ или да ги остави на В.К., собственичка на ап.40; да се потърсят
оферти за монтиране на камери на входа до асансьори – 1 брой и 2 броя в гараж. Офертата
да се изпрати на всички собственици и при одобрение от управителя да се пристъпи към
монтиране на камери; входиране на писмо до Община Бургас с молба да задължат
собствениците на магазин ***, намиращ се в съседната кооперация, да не зареждат от
централния вход на магазина, а да използват друг предназначен за тази цел; от двете страни
на подхода към гаража да се сложат ограничители на движението с цел безопасност; да се
ограничи минаването на външни лица от вратите на сутерена към гаража, като се монтира
автомат и брава от вътрешната страна с топка от външна с ключ; вторият асансьор да се
използва от всички, като и на двата се монтират чипови устройства с цел блокиране на
чиповете на нередовните платци.
Решенията са обективирани в протокол, подписан от председателя на ОС и от
протоколчик. Неразделна част от протокола е списък на всички собственици на
самостоятелни обекти (жилища, гаражи, ателиета и др.), ползвателите и обитателите на
адрес гр. Бургас, ***, присъствали на ОС (за краткост Списъка). Видно от същия в графата
„общо ид.ч. %“ срещу всеки обект (включително и паркомясто) е посочен собственик и
процент от идеалните части, които притежава. Сборът на всички идеални части е над 100 %,
а именно – 100,08 %. Срещу името на собственика на апартамент № 34 и паркомясто № 5 в
списък на собствениците, присъствали на ОС, има положен подпис, уточнение, че се
представлява от пълномощник, но няма приложено пълномощно, нито е посочено името на
пълномощника. Видно е също така, че протоколчикът на ОС не е собственик на имот в ЕС,
ползвател на имот в ЕС или упълномощен от собственик или ползвател да вземе участие в
2
ОС и не е ясно по чие предложение е избран.
Изложената фактическа обстановка съдът прие за установена въз основа на
писмените доказателства по делото.
По правото:
Предявеният иск е с правно основание чл.40 от ЗУЕС и е допустим, тъй като ищцата
получава на 17.05.2022 г. по електронна поща (на основание чл.16, ал.7, вр. чл.13, ал.2 от
ЗУЕС) копие от протокола от ОС, а искът е предявен на 15.06.2022 г.
Искът е основателен, като мотивите за това са следните:
Нормите, уреждащи свикването и провеждането на ОС на ЕС, са императивни.
По въведените от ищцата основания за отмяна на решенията на ОС на ЕС:
Не е спазена процедурата по чл. 16, ал. 4, изр. 2 от ЗУЕС, тъй като в протокола от
проведеното ОС липсва отбелязване по чие предложение е избран протоколчикът – това
следва да стане по предложение на председателстващия, който е управителят на ЕС.
Избраната за протоколчик госпожа П.П. не е собственик в ЕС, нито има доказателства да е
пълномощник на собственик в ЕС, поради което няма право да взема участие в ОС –
аргумент от чл.14 от ЗУЕС. По този начин се опорочава удостоверителната сила на
протокола на ОС на ЕС. Това нарушение е самостоятелно основание да бъдат отменени
всички решения, взети на ОС на ЕС, проведено на 10.05.2022 г.
На следващо място, според разпоредбата на чл.14, ал.1 от ЗУЕС собственик или
ползвател, който не може да участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен
член на домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг
собственик, който да го представлява, като копие от пълномощното се прилага към
протокола.
Относно института на упълномощаването се прилагат общите правила на ЗЗД, т.е. в
производството по чл.40 ЗУЕС кворумът се преценява въз основа на представените и
редовни от формална страна пълномощни, правото на упълномощителя да участва в общото
събрание (т.е. според качеството етажен собственик или ползвател) и с оглед спазването на
чл.14, ал.4 ЗУЕС един пълномощник да представлява до трима етажни собственици. Видно
е, че един собственик е представляван по пълномощие, но пълномощното не е приложено
към протокола (няма и устно упълномощаване, обективирано в протокола от ОС на ЕС). Ето
защо „пълномощникът“ няма право да участва в ОС на ЕС и „представляваният“ собственик
следва да се „изключи“ при преценката налице ли е кворум.
На следващо място, видно от Списъка някои от лицата са посочени като собственици
само на апартаменти или на магазини или като собственици на апартаменти и магазини, от
една страна, и на „паркомясто“, от друга. В разрешение за ползване № ДК-07-Б66/09.06.2017
г. на РДНСК – ЮИР изрично е посочено, че в сградата има 20 броя паркоместа на сутерен
първо ниво и 21 броя паркоместа на сутерен второ ниво, т.е. не се касае за гаражи, които са
самостоятелни обекти.
Последователна е съдебната практика, че паркомястото не е самостоятелен обект на
право на собственост или ограничено вещно право, а представлява необособена и
несамостоятелна реална част от друг обект, не може да бъде обект на прехвърлителна сделка
вън от обекта, от който това "паркомясто" е част; касае се за обща част на всички етажни
съсобственици – Решение № 222 от 30.03.2010 г. по гр. д. № 4076/2008 г. на IV г. о. на ВКС,
Решение № 71 от 08.08.2014 г. по гр. д. № 4175/2013 г. на IV г. о. на ВКС, Решение № 181 от
23.11.2016 г. по гр. д. № 338/2016 г. на III г. о. на ВКС.
В този смисъл, макар да са отразени като самостоятелни в кадастралната карта,
паркоместата не са самостоятелни обекти на вещни права, съответно записаните като техни
собственици лица не могат да участват на собствено основание в общото събрание, а
съответно и отразеният кворум се намалява с идеалните части, отразени като принадлежащи
на тези обекти – аргумент от Решение № 1187 от 23.12.2019 г. на ОС – Бургас по в. гр. д. №
812/2019 г.
3
Според решение № 484 от 22.04.2020 г. по в гр.д. № 1593/2019 г. на Окръжен съд-
Бургас, съдът може и следва да обсъди характеристиките на обектите, респективно
функционалната им не/самостоятелност в контекста на възраженията за липса на кворум.
Предвид изложеното кворумът на събранието към 18.00 часа е бил не 38,63 %, както
е отразено в протокола, а 32,25 %, което е по-малко от предвидения в чл. 15, ал. 2 ЗУЕС
кворум от 33 %. Събранието е проведено при липса на изискуемия от закона кворум, поради
което взетите от него решения са незаконосъобразни и следва да бъдат отменени само на
това основание.
На последно място, гласуване на решение за одобряване на „определените идеални
части по реда на чл.17, ал.4 и ал.5, с които собствениците гласуват на събранието“ е
направено преди да се гласува дневния ред, като е взето с мнозинство, по-малко от
посоченото в чл.17, ал.6 от ЗУЕС – а именно – не по-малко от 2/3 от самостоятелните обекти
в сградата или входа. В ЕС има 59 самостоятелни обекта без паркоместата (аргумент от
разрешение за ползване № ДК-07-Б66/09.06.2017 г. на РДНСК – ЮИР), като на общото
събрание имат представители (според положените в Списъка подписи) 18 от
самостоятелните обекти в ЕС.
Според чл.16, ал.3 от ЗУЕС общото събрание на собствениците не може да приема
решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи, а
такова решение (одобряване на „определените идеални части по реда на чл.17, ал.4 и ал.5, с
които собствениците гласуват на събранието“) е взето, без въпросът да е включен в дневния
ред, и не се касае за неотложен случай. Незаконосъобразността на това решение влече след
себе си незаконосъобразност и на всички последващи решения, защото не е ясна тежестта на
гласа на всеки собственик в ЕС.
Предвид изложеното решенията на ОС на ЕС от 10.05.2022 г. са незаконосъобразни и
следва да бъдат отменени, без да се изследват останалите доводи на ищцата. Искът е
основателен и следва да бъде уважен.
По разноските:
При този изход на делото право на разноски има само ищцата, които са в размер на
82 лева (заплатена държавна такса от 80 лева и преводна такса от 2 лева) и следва да бъдат
възложени в тежест на ответника, който е дал повод за завеждане на делото.
Мотивиран от горното Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни всички решения, взети на Общо събрание на
собствениците на Етажна собственост на блок *** на гр. Бургас, проведено на 10.05.2022 г.
ОСЪЖДА Етажна собственост на блок *** на гр. Бургас, представлявана от
управителя Т.С.Б., да заплати на С. Д. Ш., ЕГН – **********, сумата от 82 (осемдесет и два)
лева, представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок
от съобщаването му.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
4