ПРОТОКОЛ
№ 89
гр. Варна, 08.05.2024 г.
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на
осми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Диана В. Джамбазова
Членове:Петя Ив. Петрова
Юлия Р. Бажлекова
при участието на секретаря Юлия П. Калчева
Сложи за разглеждане докладваното от Диана В. Джамбазова Въззивно
гражданско дело № 20243000500110 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 09:33 часа се явиха:
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
ВЪЗЗИВНИЦИТЕ:
Н. С. К., редовно призован, явява се лично, представлява се от адв. М.
Д., редовно упълномощен и приет от съда от преди.
М. Б. К., редовно призован, явява се лично, представлява се от адв. М.
Д., редовно упълномощен и приет от съда от преди.
ВЪЗЗИВАЕМИЯТ „ДЕНИС 2007“ ЕООД, редовно призован,
представлява се от адв. А.Т. и М.Т., редовно упълномощени и приети от съда
от днес.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. З. Г., редовно призована, явява се лично,
депозирала заключение в срок.
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
АДВ. Д.: Да се даде ход на делото.
АДВ. Т.: Да се даде ход на делото.
АДВ. Т.: Да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото,
1
поради което
О П Р Е Д Е Л И
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ДОКЛАДВА ВЪЗЗИВНАТА ЖАЛБА
и постъпилият писмен отговор.
Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от
пълномощника на Н. С. К. и М. Б. К. срещу решение № 1309/10.11.2023 г. по
гр. д.№ 1463/2022 г. на Окръжен съд – Варна, с което е отхвърлен иска с
правно основание чл.108 от ЗС , с цена на 1 052 817 лева по отношение на
описаните в диспозитива на решението недвижими имоти и са присъдени
разноските по делото. Оплакванията са за неправилност поради нарушение на
материалния и на процесуалния закон, с молба за отмяна и за уважаване на
иска.
Направено е искане за назначаване на тройна съдебно-икономическа
експертиза със задача, формулирана в определение № 319/26.01.2023 г. и
допълнена във въззивната жалба.
Направено е и искане за заличаване като страна в процеса на починалия
след постановяване на решението Ю. К., като е приложен заверен превод на
удостоверение за наследници. В тази връзка е извършена служебна справка в
НБД „Население“, установяваща, че починалият е гражданин на РТурция и не
фигурира в българските регистри.
В подаден писмен отговор пълномощникът на ответното дружество
оспорва допустимостта на въззивната жалба с твърдения, че не е доказано
качеството на въззивниците на наследници на Ю. Б.К.; изразява становище за
неоснователност на жалбата и се противопоставя на назначаването на СИЕ.
Съдът намира, че приложеният към въззивната жалба заверен превод на
удостоверение за смъртта и наследниците, рег.№ 09335/6.11.2023 г. от Първа
нотариална кантора, гр.Ялова – РТурция установява качеството на
въззивниците на наследници по закона на починалия Ю. Б.К., поради което
въззивната жалба е процесуално допустима.
С определение № 190/12.03.2024г. са конституирани наследниците на
Ю. К. и е назначена повторна съдебно-икономическа експертиза.
СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпила молба вх. № 2788/17.04.2024г. от
2
процесуалния представител на въззивника адв. Д., с която моли да бъдат
изискани от нотариус А.А. описани в молбата писмени документи.
АДВ. Д.: Поддържам въззивната жалба. Оспорвам подаденият писмен
отговор. С оглед представеното заключение на вещото лице не поддържам
молба вх. № 2788/17.04.2024г.
АДВ. Т.: Оспорвам въззивната жалба. Поддържам изцяло подаденият
писмен отговор.
АДВ. Т.А: Макар и в края на вчерашния работен ден сме депозирали
молба на електронната поща на съда с искане за отвод на вещото лице, която
представям днес в писмен вид.
АДВ. Т.: Поддържаме изложеното в молбата за отвод на вещото лице.
АДВ. Т.А: На първо място преди да се запознаем с депозираната от
колегата молба изчакахме вещото лице да се свържи с нас като процесуални
представители на собственика, за да осигурим възможност за оглед на имота.
Такъв контакт не беше осъществен. Впоследствие установихме, че вещото
лице е поискало възможност за достъп от процесуалния представител на
ищците, които към момента не се легитимират като собственици и имат иск с
искане за установяване на собствеността и предаване на владението т.е. ако
вещото лице се бе запознало достатъчно обстойно с делото щеше да е наясно,
че адв. Д. няма как да окаже това съдействие. Второ: поискания нот. акт от
вещото лице се съдържа в страниците по делото. Трето: след като един месец
след назначаване на експертизата вещото лице не се свърза с нас за
осигуряване на възможност за достъп, ние инициирахме контакт и ни беше
отказано на три пъти да осигурим възможност за оглед, като вещото лице
заяви, че е направила собствен независим оглед. Този собствен независим
оглед не може да осигури на вещото лице възможност да се запознае
обстойно с всички части на процесните имоти. На следващо място в
предпоследния телефонен разговор вещото лице поиска от нас да обясним
какво е състоЯ.ето на мазите като ние намираме това за недопустимо
доколкото вещото лице трябва да добие тази информация чрез собствени
непосредствени впечатления. Това заедно с част от допуснатите грешки,
които ние установихме в експертизата, ни навежда на съмнение за
безпристрастността на вещото лице. Това са основните аргументи, всички
останали са изложени в молбата.
3
Като взе предвид депозираната в днешното съдебно заседание молба за
отвод на определеното от съда вещо лице С. Г., съдът намира, че по
съществото си то съдържа оспорване на все още неприетото заключение на
вещото лице като не сочи некомпетентност на същото, поради което
О П Р Е Д Е Л И
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за отвод на определеното от
съда вещо лице С. Г..
СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило в срока по чл. 199 от ГПК заключение
вх. № 3199/30.04.2024г. по допуснатата повторна съдебно-икономическа
експертиза.
СЪДЪТ ПРИСТЪПИ към снемане самоличността и изслушване на
вещото лице:
ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. З. Г. – 68 г., българка, български гражданин,
омъжена, неосъждана, без родство и дела със страните по спора,
предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.
В. Л. Г.: Поддържам представеното заключение.
АДВ. Д.: Нямаме въпроси към вещото лице.
АДВ. Т.: Въз основа на кой нормативен акт и кои документи по делото
определихте експлоатационна годност на оценяваните самостоятелни обекти
от 150 години?
В. л. Г.: Няма нормативен акт, който да указва това, но има български
стандарти за оценяване, където в становището на независимия оценител може
да се прецени ценността и полезността на определена сграда като тази, която
е културното наследство на гр. Варна, какъв и колко дълъг е нейния
експлоатационен живот или възраст. Обичайното възприемане на други
сгради с не такава висока стойност на полезност и ценност стандартното е
около 100 години експлоатационен живот. В случая е прието 150 години като
това съм си позволила да заключа въз основа на изследванията, които съм
направила по въпроса. На стр.11 и стр.12 от експертизата е обяснено защо
съм приела 150 години експлоатационна годност, възрастта към датата на
оценката – 89 години и остатъчния експлоатационен срок от 61 години. Няма
нормативна база, която безспорно и категорично да определя становището на
оценителя неговата оценка с оглед експлоатационния срок на годност на
4
конкретния обект.
АДВ. Т.: Доколкото има два нормативни акта: 1. Наредба №
3/21.07.2004г. за основните положения за проектиране на конструкциите на
строежите и за въздействията върху тях – съобразно него максималния
проектен експлоатационен срок на конструкциите е 100 години като
единственото предвидено изключение е за мостове и 2. еврокодовете
съобразно БДС, които казват абсолютно същото. Втори път си задавам
въпроса въз основа на кой нормативен акт сте определили експлоатационния
срок на сградата?
В. л. Г.: Аз Ви отговорих – няма такъв нормативен акт. 2007г. по реда на
чл. 72, ал. 2 от ТЗ с оглед апортната вноска, извършена тогава на 1/5 ид. част
от същия недвижим имот, в който предмет на иска са 3/5 ид. части и като
цяло е задачата, три вещи лица инженер-конструктори приемат 150 години
експлоатационен срок. Всеки е в своята независима преценка.
АДВ. Т.А: Казахте, че тази сграда е културна ценност на гр. Варна. Има
ли особен статут сградата?
В. л. Г.: Тъй като не съм имала поставена задача не мога да отговоря
дали сградата е културна ценност на гр. Варна.
АДВ. Т.: Въз основа на какво приехте 1930г. за годината на построяване
на сградата след като Вие самата сте посочили в заключението информация,
съгласно която сградата е построена 1890г., а през 1930г. е направена
единствено само промяна на фасадата, която доколкото ми е известно не
удължава експлоатационната й годност?
В. л. Г.: 1899г. е първоначалното изграждане на сградата. 1930г.
архитект Антон Франгя не прави само промяна във фасадата – той прави
преустройство и това съм го обяснила обстойно на стр. 11 от заключението.
АДВ. Т.: Моля да уточните при така определената от Вас
експлоатационна годност и възраст на сградата на 89 години, защо
овехтяването на сградата е изчислено като 47.27 % - стойност, посочена в
Приложение № 1 „Оценка по метода на възстановителната стойност“?
В. л. Г.: Посочената в приложение № 1 мярка относно овехтяването не е
процент, а е квадратична функция или квадратична зависимост.
АДВ. Т.: При разпределяне тежестта между използваните методи на
5
оценка давате 70% тежест на пазарните аналози и само 5% на
възстановителната стойност. Въз основа на какви съображения направихте
това разпределение?
В. л. Г.: Независимият оценител в своята преценка има възможността
при тежестен коефициент и разиграване на няколко различни методи да
определи в какво тегловно съотношение да са различните методи. Обичайно в
оценителската практика метода на възстановителната стойност е с най-ниско
участие. В случая предвид на това, че имаме инвестиционен имот с трайно
отдаване под наем на същия в 25% е даден тегловен коефициент при метода
на капитализиране на бъдещите приходи и е минимизиран на 5% първия
метод - разходния подход.
АДВ. Т.А: Как се установява трайното отдаване на същия под наем?
В. л. Г.: Това съм установила от преценка и преглед на всички
доказателства по делото.
АДВ. Т.: Методът на капитализиращите приходи на какъв бъдещ
период от време се базира?
В. л. Г.: В случая отново е диференцирана възрастта към датата и
предвид на това, че остава по-малко от 50% от възрастта, в следващия период
се съобразява и стойността на земята /във всички случаи и тя участва/, с което
се увеличава в крайна сметка пазарната стойност на имота. Освен
съобразяваното на 25 616 лв., което е предполагаемия трайно реализируем
наем и той е обяснен откъде е формулиран така в текста на експертизата,
единственото нещо, което задължително трябва и то на стойност, каквато е
отчетена във вещния метод участва и земята, и това формира по този
приходен подход и метода на приходната стойност по капитализиране на
бъдещи приходи дава и обикновено това са най-високите стойности по този
метод, докато сравнителния обичайно е между двата метода по пазарните
аналози, които съм използвала. В случая съм изследвала нот. актове, средни
цени на реализиране по реално изповядани сделки, средни статистически
цени за първо тримесечие за 2019г. за магазини, офиси и за тяхното отдаване
под наем.
АДВ. Т.: В заключението си твърдите, че сте направили оглед на
процесните имоти. Запознахте ли се обстойно с всички от тях?
6
В. л. Г.: Направих оглед на процесните имоти на 15 април. Запознах се
с щателен и достатъчен оглед на първия етаж, описала съм по време на огледа
какво съм констатирала, как функционира търговската зона на първия етаж в
общ салон, на втория етаж от отделния вход съм се качила, офиса вдясно
видях, видяла съм бароковото стълбище и всичко достатъчно обстойно без да
ми е посочена такава задача. За това съм се въздържала да ангажирам и
Вашето участие за оглед, който самостоятелно извърших.
АДВ. Т.А: Казахте, че първия етаж функционира в общ салон.
Отчетохте ли, че в тази сграда има четири, а не само два самостоятелни
обекта, като само два от самостоятелните обекти в сградата са част от
предмета на делото?
В. л. Г.: Сграда № 3 – обекта на оценката по идентификатори са 3.1. на
първия етаж и 3.4. на втория етаж. Обекти с идентификатори „2“ и „3“ не са
в оценката.
АДВ. Т.А: В сграда № 3 има четири самостоятелни обекта като целия
втори етаж е един от процесните самостоятелни обекти т.е. на етаж № 1 има
самостоятелни обекти, които не са предмет на делото и на оценката. Тъй като
вещото лице каза, че целия първи етаж е общ търговски салон това означава,
че е направен оглед и оценка и на самостоятелни обекти, които не са части от
предмета на делото. В тази връзка моля вещото лице да отговори дали е
успяло да отдели процесните части от тези, които не са предмет на делото?
В. л. Г.: Категорично е направено диференцирането предвид това, че
кадастъра и всичките ми проверки в КАИС, и схемите, които са ми
приложили, ясно и точно ми дават квадратурата на това, което е предмет на
моята експертиза и не би следвало да ме затрудни по никакъв начин огледа
или да ми направи промяна в моето убеждение. Оценката е само за имот
„3.1.“, а обекти „3.2.“ и „3.3.“ не са оценявани тъй като не са предмет на
делото.
АДВ. Т.: От обектите, които са предмет на делото, кои не сте посетила?
В. л. Г.: От обектите, предмет на делото, не съм посетила само мазата.
АДВ. Т.: Има ли в някой от обектите вътрешно укрепване? Забелязахте
ли?
В. л. Г.: Видях, че обектите на първия и втория етаж са в много добро
7
състоЯ.е. Не мога да кажа дали има допълнително укрепване, нито дали към
2019 г. така е изглеждало.
АДВ. Т.: Бихте ли обяснили защо не сте посочили какво е обективното
състоЯ.е на имотите към датата на огледа?
В. л. Г.: Не съм го направила тъй като не съм имала такава поставена
задача. То се изследва от вещи лица с друга компетентност.
АДВ. Т.: Въз основа на какво сте направили преценка какво е било
състоЯ.ето на сградата към 2019 г.?
В. л. Г.: Въз основа на доказателствата, приложени по делото.
АДВ. Т.: На стр. 14 от експертизата сте посочила легална дефиниция за
„пазарна стойност“. Същата отразява характеристики и/или предимства,
отнасящи се до физически, технически, технологични, географски,
икономически, юридически и други съществени обстоятелства за оценявания
обект. Доколкото в заключението Ви не откриваме къде и как са отразени
изброените в тази дадена дефиниция съществени обстоятелства за
оценяваните имоти, като изключим единствено направения анализ на
местоположението, дословно преписан от „уикипедия“, как оценката Ви е
отразила съществени характеристики или предимства, базирани на
посочените критерии?
В. л. Г.: Независимият оценител е в своята преценка до каква степен и
на какво ще се основава и ще базира своите изследвания и анализи. В
сравнителния подход – приложение № 3.1 са изредени аналозите, които са
използвани и те са претеглени и са дадени всички онези отклонения от
характеристиките на обекта. Всеки еталонен обект с качество на пазарно
свидетелство е претеглен с корекционни коефициенти т.е. дадени са
отклоненията – качествените и количествените спрямо обекта, който се
оценява. В тях са прецизирани всички онези коефициенти, които позволяват
спрямо това, което е имота, който е предмет на оценка. Така че използвайки
сравнителния подход и метода на посредственото сравнение в случая, той се
движи точно по тези характеристики, както и С.я анализ съм започнала с
правния режим на оценяваното - какво оценявам /съсобственост и т.н./ и съм
подбирала най-близки по местонахождение обекти, които да дадат цялостната
картина на прилагането на този метод с най-близките или с приблизително
8
преобладаващо предназначение имоти т.е. визирам аналозите. Анализа го
олицетворяват и трите метода, които са използвани, всичките са в резултат на
задълбочен анализ, за да се стигне до тези синтезирани изводи.
Страните заявиха, че нямат повече въпроси към вещото лице.
СЪДЪТ намира, че вещото лице е изпълнило задачата си, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИОБЩАВА към доказателствата по делото заключение
вх. № 3199/30.04.2024г. на вещото лице по назначената съдебно-
икономическа експертиза.
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице в размер на
1827,39 лв., като разликата в размер на 927,39 лв. следва да бъде внесена от
въззивниците в 3 дневен срок от днес.
Издава РКО на вещото лице С. Г. в размер на 900 лв., платим от
внесения за целта депозит.
АДВ. Д.: Нямам искания по доказателствата.
АДВ. Т.: Считам, че дадените отговори на вещото лице отново ни дават
основание да поискаме отвод, който обаче в случая ще бъде безпредметен.
Именно поради факта, че в отговорите си вече категорично се показа
некомпетентност от страна на вещото лице, непознаване на действащата
нормативна уредба и абсолютно бланкетно поднасяне на по-голямата част от
отговорите, оспорвам изцяло заключението на вещото лице и на основание
всичко изложено в молбата. За нас не стана ясно причината, поради която
беше назначено вещото лице и беше приета тази експертиза, поради следното
нещо: въз основа на две основни справки е направено цялото заключение.
Първата е въз основа на приложението „уикипедия“ като в тази връзка Ви
моля да приемете като доказателство разпечатка от същото приложение тъй
като това е една съществена част от експертизата, преписана от уикипедия, в
която най-отгоре съм отбелязал характеристиката, която самата уикипедия
дава на въпросната статия. Второ: информация, черпена от сайт на частно-
правен субект „mirela.bg“ без никаква обосновка, без този сайт макар и
публичен да разполага със сертификат, удостоверение или нещо друго, което
да го легитимира като такъв, който може да служи за база за адекватна
оценка. Моля да бъде подробно разгледана молбата с всички наши аргументи,
9
да не бъде приемано заключението и да назначите тройна съдебно-
икономическа експертиза, която да отговори на поставените въпроси.
АДВ. Д.: По отношение на представената справка от уикипедия –
възразявам срещу приемането й. По отношение на исканата тройна съдебно-
икономическа експертиза възразявам, защото още в първоинстанционния съд
аз заявих, че имаме непълна експертиза. В токущо изслушаната експертиза
има аналози с продажба на имоти повече от пет. Така че е безмислено
назначаването на тройна СИЕ, но предоставям на съда.
С оглед направеното оспорване в днешното съдебно заседание съдът
намира, че следва да бъде приета представената от въззиваемата страна
справка от уикипедия. Следва да бъде назначена тройна съдебно-
икономическа експертиза, която да отговори на задачите, поставени на
повторната съдебно-икономическа експертиза. Определя депозит в размер на
3000 лв., вносим от въззиваемото дружество в 5-дневен срок от днес, като
вещите лица ще бъдат определени в закрито заседание след внасяне на
депозита. Водим от горното,
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателство по делото справка за
„Гръцки квартал(Варна)“, направена в приложение „уикипедия“.
ДОПУСКА тройна съдебно-икономическа експертиза със задачи,
посочени в определение на съда № 190/12.03.2024г.
ОПРЕДЕЛЯ депозит в размер на 3000 лв., вносим от въззиваемото
дружество в 5-дневен срок от днес, като вещите лица ще бъдат определени в
закрито заседание след внасяне на депозита.
ОТЛАГА и НАСРОЧВА производството по делото за 25.09.2024г. от
9.45 часа, за която дата и час страните ще се считат за редовно уведомени.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 10.10
часа.
Председател: _______________________
10
Секретар: _______________________
11