Р Е Ш Е Н И Е № 260094
Град Несебър, 12.04.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на четвърти август, през две хиляди
двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЪР ПЕТРОВ
При
секретаря Радостина Менчева, като разгледа докладваното от съдия Петър Петров
гражданско дело № 631 по описа за 2019г. и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.422 от ГПК, във
връзка с чл.38, ал.1, във връзка с чл.11, ал.1, т.5 и т.7 и чл.51, ал.1 и
чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС.
Етажната
собственост в сграда “Г.А.Р.”, с адрес: град Свети Влас, местност “Юрта”,
община Несебър, представлявана от управителя Т.И.П., твърди, че ответниците Е.А.
О., родена на ***г., и А.С.Щ., роден на ***г., двамата граждани на Руската
Федерация, с адрес в Република България: град Свети Влас, комплекс “З.о.Р.”, *********,
са собственици на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ************,
със застроена площ от 69,26 кв.м., представляващ Апартамент № А16, ведно с
припадащите се идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху
който е построена сградата, както и че на 17.07.2018г. е проведено Общо
събрание на етажната собственост, което е било първо събрание – по учредяването
на ЕС. На това събрание са взети решения, които не са атакувани от етажните
собственици и са влезли в законна сила, между които и това за заплащане от
всеки от етажните собственици на годишна вноска, изчислена съобразно чл.50 и чл.51
от ЗУЕС, в срок до 30.09.2018г. Тъй като дължимите от ответниците вноски не са
били заплатени в посочения срок, Етажната собственост на “Г.А.Р.” чрез
управителя си е подала заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.410
от ГПК за сумата в размер на 1 406,80 лева, представляваща вноски за
2018-2019г. за фонд “Ремонт и обновяване”, поддръжка и общи разходи на
сградата, и сумата в размер на 59,40 лева, представляваща лихва за периода от
01.10.2018г. до 01.03.2019г. Въз основа на подаденото заявление е било
образувано ч.гр.д.№ 240/2019г. по описа на Несебърския районен съд, който е
уважил искането и е издал заповед за изпълнение за претендираните суми, срещу
която ответниците – длъжници по заповедта – са подали възражение. Ищецът моли да
бъде прието за установено по отношение на двамата ответници, че дължат на
Етажната собственост в сграда “Г.А.Р.”, находяща се в град Свети Влас, местност
“Юрта”, община Несебър, представлявана от управителя Т.И.П., сумите по
заповедта за изпълнение. Претендира разноски в настоящото исково производство,
както и тези, направени в заповедното производство. С допълнителна молба ищецът
е уточнил, че документът за собственост, в който е обективиран договорът, с
който ответниците са придобили собствеността върху самостоятелния си обект, и
въз основа на който договор същите са придобили и качеството на етажни
собственици, е Нотариален акт № 156, том 3, дел № 489, вх.рег.№ 956 от
28.02.2012г. на Службата по вписванията – Несебър, както и че ответниците към
момента на придобиването на собствеността са били съпрузи, като излага предположение,
че бракът им е прекратен, в резултат на което е възникнала обикновена етажна
собственост между тях при равни квоти от правото на собственост – по 1/2
идеална част за всеки от тях. Уточнява се, че общо претендираната сума за такса
управление и поддръжка е 1 339,27 лева, като всеки от двамата ответници
дължи поравно половината от нея, а именно по 669,64 лева за всеки от тях, както
и по 33,76 лева от всеки от двамата ответници се претендира общо дължимата
вноска във фонд “Ремонт и обновяване” в размер на 67,53 лева. Общият размер на
мораторната лихва върху общия размер на дължимите от двамата ответници главници
в размер на 1 406,80 лева за периода от 01.10.2018г. до 06.03.2019г. е в
59,40 лева, като от всеки един от ответниците се претендира по 29,70 лева от
тази сума. Главниците се претендират със законната лихва.
В отговора на
исковата молба от ответниците се навежда довода, че ищецът не е страна по
спорното материално правоотношение, тъй като липсва Етажна собственост – такава
една Етажна собственост не можели да образуват трите сгради в комплекса, а и не
е проведено съвместно общо събрание на трите етажни собственици, образувани от
всяка от отделните сгради, с което обосновават довода, че на събранието не са
взети валидни решения от компетентен орган. Твърдят, че комплекс “Златното око
Резиденс” (“Г.А.Р.”) представлява такъв от затворен тип по смисъла на § 1, т.3
от ДР на ЗУЕС предвид, че са налице обективните условия за това, и в който
управлението на общите части се урежда с писмени договори с нотариална заверка
на подписите съгласно изискването на чл.2 от ЗУЕС, сключени между инвеститора,
от една страна, и всеки отделен етажен собственик от друга страна. По този
начин се изключва приложението на ЗУЕС, разпоредбите на който предвиждат и
уреждат дейността по управление и поддръжка на общите части на етажната
собственост да се уреждат съгласно решенията на ОС на ЕС. Такъв договор са
сключили ответниците А.С.Щ. и Е.А.Щ. с инвеститора “Г.П.” ЕООД на 23.02.2012г.,
който договор е действащ и понастоящем. Като довод за неоснователност на
исковете са посочва и обстоятелството, че дейността по управление и поддръжка
на общите части се е упражнявала единствено от “Г.П.” ЕООД в изпълнение на
сключените от него договори, по които това дружество има качеството на
изпълнител, с етажните собственици. Всички останали доводи в отговора на
исковата молба касаят въпроси, свързани с оспорване съдържанието на протокола,
което може да се направи в срока по чл.16, ал.9 от ЗУЕС, както и със
законосъобразното свикване и провеждане на общото събрание на ЕС, начина на
представителство, наличието на кворум и начина на образуването му при
провеждане на събранието и при вземане на отделните решения, които могат да
бъдат предмет само на разглеждане и обсъждане при предявен иск по чл.40 от ЗУЕС, поради което са неотносими към настоящия спор, съответно част от тези
въпроси – влезли в сила решения – подлежат на доказване от ищцовата страна.
Молят исковете да бъдат отхвърлени.
Етажната
собственост се представлява в съдебно заседание от упълномощен адвокат, който
заявява, че поддържа исковата молба. Оспорва твърдението на ответниците, че
комплексът представлява жилищен такъв от затворен тип предвид, че не всички
етажни собственици са сключили договори за управление и поддръжка на общите
части в комплекса с “Г.П.” ЕООД, а други сключени такива договори от други
етажни собственици са прекратени поради едностранното им разваляне. В
представените писмени бележки уточнява, че от общо 55 самостоятелни обекта в
комплекса, със собствениците на 17 от тях никога не са сключвани договори по
чл.2 от ЗУЕС, а по отношение на 16 самостоятелни обекта договорите със
собствениците им са прекратени поради развалянето им с нотариални покани от
страна на собствениците, както и че ответникът Е.А. О.също е развалила
сключения от нея договор чрез изпратена от нея нотариална покана до “Г.П.” ЕООД
за разваляне на този договор, поради което от 30.10.2018г. договорът не е
обвързвал страните по него, съответно не се дължи плащане по него. Моли за
уважаване на исковете и в полза на Етажната собственост да бъдат присъдени
направените по делото разноски.
В съдебно
заседание ответниците не се явяват, представляват се от процесуален
представител, който заявява, че нотариалната покана не е произвела действие,
респ. договорът за управление и поддръжка на общите части не е прекратен поради
развалянето му, той продължава да обвързва страните. Е. О.е оттеглила
пълномощното на Александър Докучаев, който е изпратил нотариалната покана, като
преди това тя е била подведена да предостави такава представителна власт; освен
това пълномощникът е превишил представителната си власт, а в потвърждение на
факта, че договорът между страните продължава да действа, твърди извършени от
страна на Е. О.плащания в полза на “Г.П.” ЕООД, както и подписан от тях на
01.06.2020г. Анекс към договора. За неотносими към делото намира
обстоятелството дали всички собственици в комплекса имат сключени и действащи
договори с “Г.П.” ЕООД. Моли исковете срещу ответниците да бъдат отхвърлени
като неоснователни, а при условията на евентуалност прави възражение за
прекомерност на размера на заплатеното от ищцовата страна адвокатско
възнаграждение. Представя писмени бележки, в които развива тезата си за липса
на валидно учредена етажна собственост, а решенията, взети на Общото събрание
на тази ЕС от 16/17 юли 2019г., са нищожни предвид, че отношенията в комплекса
във връзка с управлението и поддържането на общите части следва да се уредят с
договори по чл.2 от ЗУЕС, като с случая ответниците имат такъв договор с “Г.П.”
ЕООД, което дружество има качеството на инвеститор в комплекса, и който договор
по силата на уговорката в чл.7, ал.2 от него, според която той е продължил
автоматично действието си, тъй като комплексът е от затворен тип, а Етажната
собственост и излязла извън своята компетентност като е взела решенията на
събранието в противоречие с чл.2 от ЗУЕС. На това събрание неправилно е прието,
че трите сгради в комплекса представляват три входа и неправилно са отразени в
протокола в проценти прилежащите идеални части към отделните самостоятелни
обекти в тези сгради, като не е имало база за сравнение, като освен това
посочването на тези идеални части е направено в нарушение на чл.17, ал.4 и ал.5
от ЗУЕС и без да е взето решение по ал.6 на чл.17 от ЗУЕС. Излага твърдения за
незаконосъобразност на решенията на Общото събрание на ЕС, включително и поради
незаконосъбразното свикване и провеждане на събранието, начина на
представителство, които нарушения на чл.13-17, а и на чл.51, ал.1 и чл.50,
ал.2, т.1 от ЗУЕС (относно начина на определянето и разпределението на таксите
и вноските) могат да бъдат предмет само в производство по предявен иск по чл.40
от ЗУЕС, поради което не подлежат на разглеждане и обсъждане по настоящото
дело, респ. съдът не дължи произнасяне по тези наведени за първи път доводи едва
в хода по същество на делото. Твърди също, че Етажната собственост не е
извършвала дейности по поддръжка и управление от 01 август 2018г. след
учредяването й, като такива са продължили да се осъществяват единствено от “Г.П.”
ЕООД в изпълнение на договорните си задължения и да извършва разходи за това.
Моли исковете да бъдат оставени без разглеждане или да бъдат отхвърлени като
неоснователни. Моли да се присъдят в полза на ответника Е. О.разноските по делото,
направени от нея за платено адвокатско възнаграждение.
Въз основа на
събраните по делото писмени доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:
През периода
от 14-и юни до 14-и декември 2011г. “Г.П.” ЕООД е придобил правото на собственост
върху: 1) 7/10 идеални части от Поземлен имот с идентификатор ************ с
площ от 1 952 кв.м. с адрес: град Свети Влас, местност “Юрта”, 2)
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ************.2.4 – офис, и 3)
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ************.3.16 – обществено
хранене.
На
28.09.2011г. е издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж №
197 от Главния архитект на Община Несебър, в което като един от инвеститорите на строежа: “Жилищна сграда –
секция “А”, секция “Б” и секция “В”” с идентификатори ************.1, ************.2
и ************.3, находящи се в поземлен имот с идентификатор по кадастралната
карта ************, местност “Юрта”, град Свети Влас, Община Несебър, е посочен “Г.П.” ЕООД.
В
представената по делото кадастрална скица на поземления имот наред с трите
жилищни сгради с идентификатори №№ ************.1, ************.2 и ************.3,
е отразено, че в поземления имот е разположена и Сграда № ************.4 със
застроена площ 6 кв.м., брой етажи: 1; предназначение: Сграда за
енергопроизводство.
На
23.02.2012г. е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № 71, том І, рег.№ 365, нот. дело № 71/2012г. по
описа на Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския
районен съд, по силата на който договор “*********” ООД, ЕИК *********, от една
страна в качеството му на продавач, е прехвърлил правото на собственост като е
продал на А.С.Щ. и Е.А.Щ., от друга страна в качеството им на купувачи, на
следния самостоятелен обект в сграда, находящ се в град Свети Влас, община
Несебър, в жилищна сграда “З.о.Р.”, с кадастрален идентификатор ************.2,
построена в поземлен имот с кадастрален идентификатор ************ съгласно
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, одобрени със
Заповед № РД-18-48 / 03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, с последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри Заповед №
КД-14-02-1679/29.10.2010г. на Началника на СГКК-Бургас, с административен
адрес: град Свети Влас, местност “Юрта”, вход Б, етаж 3, обект скГ, а именно:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ************, със застроена площ
от 69,26 кв.м., видно с 11,38 кв.м. идеални части от общите части на сградата,
като площта на обекта ведно с общите части възлиза на 80,64 кв.м.,
представляващ апартамент № А16, ведно с припадащите се идеални части от правото
на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата.
Едновременно
със сключването на договора за покупко-продажба, ответниците А.С.Щ. и Е.А.Щ. са
сключили на 23.02.2012г. и договор за управление и поддръжка на общите части в
жилищен комплекс от затворен тип “З.о.Р.”, с нотариална заверка на подписите
рег.№ 3621/12.07.2011г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на
действие Несебърския районен съд, вписан в Службата по вписванята – Несебър с
вх.рег.№ 79, том 1, Акт № 957 от 28.02.2012г., в който договор те са посочени
като “собственици”, и който има за предмет: осигуряване на контролиран достъп
на трети лица в комплекса; организация на вътрешния ред в сградите и общите
съоръжения на комплекса; оказване на всякакво съдействие и подпомагане на
собствениците с цел спокойно и необезпокоявано ползване от тяхната страна на
жилищата им в комплекса като цяло и упражняване правата им на собственост;
техническа поддръжка на басейна, зелените площи и дворното пространство; осигуряване
на целогодишна охрана на комплекса, извършване на санитарно-хигиенно обслужване
на общите части на жилищните сгради и околното пространство; изплащане на задълженията
към съответните експлоатационни дружества и фирми-доставчици за представените
от тях услуги по снабдяването с вода, електричество, телекомуникационни услуги,
охрана и други подобни, отнасящи се до общите части на комплекса; организиране
и управление на платени обслужващи дейности в комплекса. Тези дейности
ответниците са възложили на другата страна по договора – “Г.П.” ЕООД, ЕИК *********,
в качеството му на “управител”, който е поел задължение да извършва същите
срещу заплащане от страна на ответниците на годишна такса (за услугите за
периода от 01.01. до 31.12. на съответната година) за покриване на разходите за
управлението и обикновената поддръжка на комплекса за всеки самостоятелен обект в размер на 12 евро за един квадратен
метър, като общата годишна такса се изчислява върху застроената площ на
самостоятелния обект, ведно с припадащите му се идеални части от общите части
на сградата. Освен таксата, в договора е предвидено собствениците да заплащат
пропорционално на притежаваните от тях идеални части от общите части на
сградата и всички непредвидени разходи, свързани с отстраняване на аварии или
повреди на общите инсталации, оборудване, уредби и други общи части на сградата
и комплекса, всички необходими разходи във връзка с осигуряване на техническата
изправност на сградата и на съоръженията и инсталациите в нея и комплекса с
оглед запазване здравето и безопасността на обитателите и гражданите, както и
всички планирани разходи, необходими за капитален ремонт на сградите и
съоръженията в комплекса, които представляват общи части, и всички полезни
разходи, с които се увеличава стойността на сградата при преустройства и ремонт
на общите части. Основното задължение на ответниците като страна по сключения
от тях договор да заплащат годишната такса, те е следвало да изпълнят авансово
не по-късно от 31 юни на съответната година – таксата за следващата календарна
година. Договорът е сключен за срок от 5 години, считано от датата на
подписването му, като в чл.7.2 е предвидено ако “управителят” не предложи нов
договор в двумесечен срок преди изтичане на първоначалния срок на договора или
ако в същия срок никоя от страните не отправи до другата писмено предизвестие
за прекратяването му, договорът се счита автоматично продължен за нов срок от 5
години.
С отговора на исковата молба наред
с договора на ответниците, са
представени и договори, сключени от собственици на още 32 самостоятелни обекта
в комплекса с “Г.П.” ЕООД, също с нотариална заверка на подписите и вписани в
Службата по вписванията – Несебър.
Гражданският
брак между А.С.Щ. и Е.А.Щ. е прекратен на 22.10.2015г. с Решение на Савеловски
районен съд на град Москва от 26.05.2015г., за което на 01.05.2016г. е
съставена регистрация на акт за разтрогване на брак № 339, като в издаденото
въз основа на нея удостоверение за разтрогване на брак от 01.04.2014г. е
посочено, че след разтрогване на брака съпругата ще продължи да носи фамилното
име “О.”. По делото липсват доказателства относно сключването на брак между
двамата ответници, съответно дали към момента на сключването на договора те са
били съпрузи.
На 16-17 юли е
проведено Общо събрание на собствениците на жилищни имоти в сграда с
идентификатор ************.1 вход А, ************.2 вхд Б и ************.2 вход
В, в град Свети Влас, местност “Юрта”, вход А, вход Б, вход В, комплекс “Г.А.”,
на което те са приели, че комплексът не се счита комплекс от затворен тип и
осъществяването на управлението на комплекса ще бъде от Общото събрание в
съответствие със ЗУЕС, като с друго решение за управител на Етажната собственост
е избрана Т.П., която е била упълномощена в това й качество да се разпорежда
със средствата по разплащателната сметка на Етажната собственост, която пак с
отделно решение собствениците са приели да бъде открита. С едно от решенията по
т.6 от дневния ред е създаден фонд “Ремонт” и обновяване”, като е посочено, че
средствата в него в размер на 3 500 лева да се набират чрез месечни
вноски, които да се изчисляват съобразно идеалните части от общите части на
сградата при спазване на изискуемия от закона минимален размер; създаден е фонд
“Непредвидени разходи”, от който да се разходва сумата от 7 200 лева, за
разходи поддържане на прилежащите територии инфраструктура – 10 000 лева,
за разходи за мерки за противопожарна безопасност – 500 лева, за разходи за
охрана – 3 000 лева, , за разходи за компенсация на разходите, направени
от инициативната група по организация и провеждане на събранието – 2 500
лева, за банкови услуги – 500 лева, за пощенски разходи – 300 лева, за разходи
за електрическа енергия – 5 000 лева, за разходи за вода – 3 000
лева, за разходи за обслужване на асансьори – 3 000 лева, за разходи за
почистване – 6 000 лева, за разходи за възнаграждение за Управителен съвет
(какъвто не е създаван) – 14 400 лева, за разходи за консумативи – 500
лева. Неразделна част от протокола от проведеното Общо събрание на ЕС е бюджета
за 2018/2019г., но след като той по същество съдържа само разходите, които за
гласувани с част от решенията по т.6 от дневния ред на събранието, се налага
извода, че бюджет на Етажната собственост не е приет/одобрен (Решение № 78 от 13.05.2015г. по гр.д.№
6829/2014г. на ВКС, І г.о.). Това се потвърждава и от
решенията по т.6.2 и т.7 от дневния ред: “Доходите в бюджета на ЕС ще се
формират въз основа размера на всички разходи, предвидени в бюджета на ЕС” и
“Разпределянето на разходите да се извърши съгласно разпоредбите на ЗУЕС”. На
това събрание не е вземано решение етажните собственици да заплащат нито такси
за управление и поддръжка на общи части, нито вноски във фонд “Ремонт и
обновяване”, още по-малко да е определян размер на таксите, съответно да е
предвиден начин на определяне размера на вноските. Когато в петитума на исковата
молба се претендира конкретен размер на “членски внос”, се твърди, че
“годишната вноска” е изчислена съобразно чл.50 и чл.51 от ЗУЕС, без обаче да е
посочено и по делото да са представени доказателства за това кога и от кого са
изчислявани дължими суми и дали на ответниците е било съобщавано за конкретен
размер на дължими от тях суми към Етажната собственост въз основа на решенията
на събранието.
Протоколът от събранието е
изготвен на 18.07.2018г., като съобщението за изготвения проктоколу подписано
от избрания управител Т.П., е поставено на входната врата на комплекс „Г.А.“. В
съобщението е било указано, че всеки собственик, ползвател или обитател може да
се запознае със съдържанието на протокола.
На
07.09.2018г. А.В.Д., в качеството му на пълномощник на единия от двамата
ответници – Е.А. О., е изпратил нотариална покана до “Г.П.” ЕООД на адреса му
на управление, с която се уведомява дружеството, че разваля договора за
управление и поддръжка на общите части на комплекс “З.о.Р.” от 23.12.2012г.,
тъй като не се изпълняват договорните задължения от страна на “Г.П.” ЕООД.
Освен това е сметнал за необходимо да уведоми дружеството, че срокът на
договора е изтекъл, но Е. О.не е получавала предложение и проект за нов
договор, поради което счита, че действието на договора е прекратено с изтичане
на първоначалния срок, както и че Общото събрание на ЕС е компетентно да
възлага дейности по поддържането на общите части на сградата и че такова
възлагане не е направено, като в този случай договорът противоречал със закона.
Поканата не е връчена на представител на дружеството, като след посещенията на
11.09.2018г., на 29.09.2018г. и на 30.10.2018г., призовкарят е залепил
уведомление. По делото не са представени и доказателства, от които да е видно
дали и в какъв обем Е. О.е предоставила представителна власт на етажния
собственик А.В.Д., съответно да разваля договора и да уведомява своя съконтрахент,
че дейсвието на договора е прекратено след изтичане на първоначалния срок. От
страна на процесуалния представител на ответника Е. О.се признава, че
последната е упълномощавала А.В.Д., но това не е достатъчно за да се приеме
категорично, че същият е имал валидна и съществуваща представителна власт или
да се прецени дали същият не е превишил представителната си власт като е
отправил конкретни изявления до “Г.П.” ЕООД.
След
провеждане на събранието на ЕС от 16-17 юли 2018г. обаче, двамата ответници са
продължили да заплащат в полза на “Г.П.” ЕООД суми за такса поддръжка в
изпълнение на договорните си задължения, като плащанията са извършвани и от
двамата през 2018-а и 2019-а години.
Представеният
от ответната страна Анекс към договора за управление и поддръжка, сключен от
ответниците, който Анекс е подписан на 01.06.2020г., като страните са
договорили само промяна на дължимата за заплащане такса, като е намален нейния
размер. Дори и да не се приеме, че този документ – анекса, е съставен
единствено и само за нуждите на делото, от събраните по делото доказателства се
налага извода, че договорът е продължил автоматично действието си след изтичане
на първоначалния срок, за който той е сключен, тъй като не са се сбъднали
условията, предвидени в чл.7.2. от договора за неговото прекратяване или
заменянето му с нов договор, като ответниците са продължили да изпълняват
задълженията си по него, включително и през въведения от ищцовата страна
период.
На
05.03.2019г. Етажната собственост в сграда “Г.А.Р.”, град Свети Влас, местност
“Юрта”, представлявана от управителя Т.И.П., е подала заявление за издаване на
заповед за изпълнение по чл.410 от ГПК за претендираните от Е.А. О.и А.С.Щ.
суми, въз основа на което е било образувано ч.гр.д.№ 240/2019г. по описа на
Несебърския районен съд, който е уважил искането и е издал Заповед № 175 от
08.04.2019г. за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК, п силата на
която Е.А.Щ., гражданин на Руската Федерация, Код по Булстат ******, и А.С.Щ.,
гражданин на Руската Федерация, Код по Булстат *********, двамата със заявен
адрес в град Свети Влас, комплекс “З.о.Р.”, *********, да заплатят поравно на
Етажната собственост на сграда “Г.А.Р.”, находяща се в град Свети Влас, местност
“Юрта”, представлявана от Т.И.П., сумата в размер на общо 1 406,80 лева –
главница за годишна такса/членски внос, сумата от 59,40 лева – лихва за периода
от 01.10.2018г. до 01.03.2019г., ведно със законната лихва върху главницата,
начиная от датата на подаване на заявлението – 05.03.2019г., до окончателното й
изплащане, както и сумата от 280,52 лева – разноски, от които 30,52 лева –
държавна такса, и 250 лева – адвокатско възнаграждение. И двамата длъжници са
подали възражение срещу издадената заповед за изпълнение в срока по чл.414,
ал.2 от ГПК, за което е бил уведомен заявителят, като му е указано, че в
едномесечен срок от съобщаването може да предяви иск за установяване
съществуването на вземането си за сумите по заповедта за изпълнение.
Съобщението за това е получено от заявителя на 03.06.2019г.
Установителните искове, въз основа на които е образувано настоящото
дело, са предявени на 26.06.2019г.
Въз основа на
така установеното от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:
Обстоятелството, че не всички собственици на самостоятелни обекти в
комплекса са сключили договори за управление и поддръжка на общи части при
спазване изискванията на чл.2 от ЗУЕС и опитът на част от етажните собственици
чрез иницииране разваляне на сключени
такива договори с твърдение за неизпълнение на задълженията на
инвеститора да извършва уговорените дейности по управление и поддръжка, да се
обоснове твърдението, че комплексът дори и да е бил жилищен такъв от затворен
тип, вече е изгубил това си качество, което от своя страна да налага тези
функции да се изземат и осъществяват от името на Етажната собственост и съгласно
разпоредбите на ЗУЕС, са продиктувани единствено от намерението на тази част от
етажните собственици да създадат представа за необходимост от учредяване на
такава Етажна собственост, че от нейно име следва да се извършват тези
дейности, които да се изземат от инвеститора, и да преустановят възможността
инвеститорът не само да може да претендира уговорените в договорите годишни
такси, но и да му се пречи да изпълнява задълженията си чрез дублиране на
функциите и дейностите, по който начин да бъде той от своя страна лишен от възможността
за изпълнение на своите договорни задължения, включително и като не може да
покрива разходите си за това. Това на първо място най-ясно проличава от
решението по т.1 от дневния ред на събранието от 16-17 юли 2019г., според което
участниците на събранието да приели комплекс „Г.А.“ да не се счита комплекс от
затворен тип, като управлението на комплекса да се осъществява от Общото
събрание в съответствие със ЗУЕС. Това решение няма никаква стойност, защото е
лишено от смисъл. Не субективната преценка или желания на етажните собственици,
а обективно съществуващите в кумулативна наличност, респ. липсващите, белези
съгласно § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС могат да определят дали комплексът е жилищен и
дали е от „затворен тип“ или не, а именно: 1) наличие на повече от една сгради
в режим на етажна собственост, 2) наличие на други обекти и обслужващи собствениците
и обитателите, 3) всички обекти са изградени върху комплекс, обособен в
урегулиран поземлен имот, 4) спазени са изискванията на контролиран достъп на
външни лица, ограничен е достъпът на външни лица. Както наличието на договори
съгласно чл.2 от ЗУЕС, така и липсата им (пълна или частична) не могат да
послужат като критерий за определяне дали жилищният комплекс представлява такъв
от затворен тип или няма характеристиките на такъв, защото тези договори, ако
бъде спазена тяхната форма, биха имали значение само дали действително
отношенията във връзка с управлението и поддръжката на общите части в такъв
жилищен комплекс се осъществяват съгласно единствено приложимия в случай ред по
чл.2 от ЗУЕС, или не. Затова ако не всички собственици на самостоятелния обект
са сключили договори с инвеститора, това не предполага те да имат право да
учредяват Етажна собственост, още по-малко да принуждават собствениците със
сключени и действащи договори, да заплащат освен на инвеститора, така и на Етажната
собственост суми за покриване на същите разходи за управление и поддръжка.
В тази връзка
следва да се отбележи, че никакво значение няма за случая дали ответниците имат
сключен такъв договор с инвеститора, който да е действащ през въведения от
ищцовата страна период, или е прекратен на някое основание (изтичане на срока,
разваляне поради неизпълнение. Без значение е и дали всички етажни собственици
имат такива сключени договори, като не се налага съдът да изследва този въпрос,
а липсата на договори сключени от инвеститора с всички или с някои етажни
собственици, в т.ч. и с ответниците, не дава основание да се приеме, че
Етажната собственост е компетентна да взема решения, свързани с дейностите по
управлението на общите части в комплекса и че следва да се прилагат общите
правила на ЗУЕС. Както е посочено и в Решение № 87 от 09.03.2012г. по гр.д.№
1115/2011г. на II г.о. на ВКС,
разпоредбата н чл.2 от ЗУЕС предвижда особена форма на управление на общите
части на комплексите от затворен тип, тя е специална по отношение на останалите
норми от закона, касаещи управлението на етажната собственост и се отнася
единствено до комплекси от затворен тип и само до управлението на общите части
на същите. Както бе прието по-горе, през въведения от ищеца период ответниците
са имали валидно сключен договор с инвеститора в комплекса и съгласно
изискванията на чл.2 от ЗУЕС, като за изпълнявали задълженията си по него чрез
заплащане на годишните такси.
Всички
изискуеми от закона обективни критерии в случая са налице за да се приеме от
представените по делото писмени доказателства, че жилищният комплекс „Златното
око Резиденс“ в град Свети Власт, местност „Юрта“, представлява такъв от
„затворен тип“ по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, тъй като той е разположен
в един урегулиран поземлен имот, в който има три отделни жилищни сгради, всяка
с отделен кадастрален идентификатор и всяка една в режим на етажна собственост,
освен това в поземления имот е разположена и друга сграда – за
енергопроизводство, която наред с останалите в поземления имот басейн и
съоръжения, са предназначени да обслужват собствениците и обитателите, като
инвеститорът по силата на договорите по чл.2 от ЗУЕС, сключени със собственици
в комплекса, е поел задължението да обезпечава тяхната поддръжка, както и
осъществяването на контролирания достъп до комплекса от трети лица.
В Определение
№ 89 от 22.05.2017г., постановено по ч.гр.д.№ 11/2017г. на ВКС, I г.о., е прието следното:
„Решението на ОС е незаконосъобразно тогава, когато ОС е свикано и/или
решенията са взети в нарушение на реда по ЗУЕС, и/или ОС е упражнило своите
правомощия в отклонение на изискванията от чл.11 и чл.33 от ЗУЕС. Решението на
ОС е нищожно тогава, когато: 1) редът на ЗУЕС е изключен, защото етажната
собственост не съществува или дори да съществува, е налице отклонението по чл.2
или изключението от чл.3 от ЗУЕС; 2) ОС на етажните собственици е упражнило
правомощие, каквото от чл.11 и чл.33 от ЗУЕС не произтича, или 3) липсва (не е
взето) решение на ОС, въпреки, че така е отразено в протокола по чл.16, ал.7 от ЗУЕС. Искът за отмяна на незаконосъбразното решение на ОС на етажните
собственици е конститутивен. Неговата правна квалификация е в чл.40 от ЗУЕС.
Законът предвижда, че потестативното право се упражнява пред съд, а искът
следва да е съобразен с изискванията за специална процесуална легитимация на
ищеца (ал.1) преклузивен срок за
упражняване на потестативното право пред съд (ал.2) и ограничението във
възможността за касационно обжалване на решението на въззивния съд (чл.280,
ал.2, т.2 от ГПК). Искът за прогласяване на нищожността на решението на ОС на
етажните собственици е установителен. Неговата правна квалификация е в чл.26,
ал.1, предл.1 от ЗЗД или в чл.26, ал.2, предл.2 от ЗЗД. За този извод е достатъчно
да се изтъкне, че решението на ОС е с характеристика на многостранна правна
сделка, а обстоятелството, че специалният закон урежда иск за отмяна на
незаконните решения (тези, които не са съобразени с изискванията на ЗУЕС), но
конститутивният иск по чл.40 от ЗУЕС не включва, а не може и да изключи
съдебната защита срещу онези решения на ОС на етажните собственици, които
(изначално) не са породили действие – онези, за които правният режим на ЗУЕС не
се прилага или макар да се прилага, ОС на етажните собственици е надхвърлило
своята компетентност, или решение в действителност няма, въпреки протокола по
чл.16, ал.7 от ЗУЕС невярно го отразява. При този установителен иск
ограничението в процесуалната легитимация задава правния интерес, а не
предвиденото в чл.40, ал.1 от ЗУЕС. За този иск преклузивният срок по чл.40,
ал.2 от ЗУЕС не се отнася“. Посочената практика се споделя и от настоящия
състав.
Налага се
извода, че след като в случая редът на ЗУЕС за уреждане на отношенията в
Етажната собственост, свързани с управлението и поддръжката на общите части, е
изключен от действието на чл.2 от ЗУЕС, а решенията са взети извън
компетентността по чл.11 и чл.33 от ЗУЕС, тези решения, взети на събранието на
16-17 юли 2019г., са нищожни, не са породили действие, съответно не са
задължителни за собствениците и не следва да се изпълняват.
Наред с това
с нито едно от решенията на това общо събрание не е определен размерът на
таксите и вноските занапред, които да се заплащат от етажните собственици, нито
е предложен алгоритъм за определянето им, а декларативно е посочено
разходите да се разпределят съгласно
разпоредбите на ЗУЕС (решението по т.7). Следователно не е вземано решение по
смисъла на чл.11, т.4, т.5 и т.7 от ЗУЕС, което да е източник на съдебно
предявеното вземане.
Ищецът не
доказа нито размера на исковите си претенции срещу двамата ответници, нито
основанието, на което те се претендират, което наред с липсата на компетентност
означава, че Етажната собственост не притежава необходимите правомощия по закон,
а оттам и не е страна по спорното материално правоотношение, като дори и да се
приеме, че е вземала решение на събранието на 16-17 юли 2019г., с което да е
вменено задължение на етажни собственици да заплащат в полза на Етажна
собственост конкретни такси и вноски за покриване на разходите за управлението
и за поддържането на общите части в комплекса, тези решения се явяват нищожни.
Предвид на
това исковете срещу ответниците следва да бъдат отхвърлени като неоснователни и
недоказани.
С оглед
правилата на процеса следва да бъде уважена претенцията на ответника Е. О.за
присъждане на направените по делото разноски в размер на 350 лева за платено
адвокатско възнаграждение на основание чл.78, ал.3 от ГПК, която сума ищецът
следва да бъде осъден да му заплати.
На ищеца не му
се следват разноски, поради което претенциите му за осъждането на ответниците
да му заплатят разноски в настоящото исково производство в общ размер на 772,89
лева, както и разноските в заповедното производство в размер на 280,52 лева,
съгласно списъка на разноските, следва да бъдат отхвърлени като неоснователни.
Мотивиран от
гореизложеното, Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявеният от Етажната собственост в сграда “Г.А.Р.”, с адрес: град Свети
Влас, местност “Юрта”, община Несебър, представлявана от управителя Т.И.П., иск за признаване за установено по
отношение на Е.А. О., родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с адрес
в Република България: град Свети Влас, комплекс „З.о.Р.“, вход ******, Код по
Булстат ******, че същата му дължи сумата в размер на 703,40 лв. (седемстотин и
три лева и 40 ст.), включваща такса за поддръжка и управление на общите части в
етажната собственост в размер на 669,64 лева, и вноска във фонд „Ремонт и
обновяване“ в размер на 33,76 лева, съгласно решение на Общо събрание на Етажната
собственост, проведено на 17 юли 2019г., ведно със законната лихва върху общия
размер на главниците, считано от 06.03.2019г. до окончателното й изплащане, и
сумата в размер на 29,70 лв. (двадесет и девет лева и 70 ст.), представляваща
мораторна лихва, начислена за периода от 01.10.2018г. до 01.03.2019г., , за
които суми е издадена Заповед № 175 от 08.04.2019г. за изпълнение на парично
задължение по чл.410 от ГПК в заповедно производство, развило се по ч.гр.д.№
240/2019г. по описа на Несебърския районен съд, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ
предявеният от Етажната собственост в сграда “Г.А.Р.”, с адрес: град Свети
Влас, местност “Юрта”, община Несебър, представлявана от управителя Т.И.П., иск за признаване за установено по
отношение на А.С.Щ., роден на ***г., гражданин на Руската Федерация, с адрес в
Република България: град Свети Влас, комплекс „З.о.Р.“, вход ******, Код по
Булстат *********, че същият му дължи сумата в размер на 703,40 лв.
(седемстотин и три лева и 40 ст.), включваща такса за поддръжка и управление на
общите части в етажната собственост в размер на 669,64 лева, и вноска във фонд
„Ремонт и обновяване“ в размер на 33,76 лева, съгласно решение на Общо събрание
на Етажната собственост, проведено на 17 юли 2019г., ведно със законната лихва
върху общия размер на главниците, считано от 06.03.2019г. до окончателното й
изплащане, и сумата в размер на 29,70 лв. (двадесет и девет лева и 70 ст.),
представляваща мораторна лихва, начислена за периода от 01.10.2018г. до
01.03.2019г., , за които суми е издадена Заповед № 175 от 08.04.2019г. за
изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК в заповедно производство,
развило се по ч.гр.д.№ 240/2019г. по описа на Несебърския районен съд, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ
претенцията на Етажната собственост в сграда “Г.А.Р.”, с адрес: град Свети
Влас, местност “Юрта”, община Несебър, представлявана от управителя Т.И.П., за
осъждането на Е.А. О., родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с адрес
в Република България: град Свети Влас, комплекс „З.о.Р.“, вход ******, Код по
Булстат ******, и А.С.Щ., роден на ***г., гражданин на Руската Федерация, с
адрес в Република България: град Свети Влас, комплекс „З.о.Р.“, вход ******,
Код по Булстат *********, да му заплатят сумата в размер на 772,89 лв.
(седемстотин седемдесет и два лева и 89 ст.), представляваща направени по
делото разноски, като неоснователна.
ОТХВЪРЛЯ
претенцията на Етажната собственост в сграда “Г.А.Р.”, с адрес: град Свети
Влас, местност “Юрта”, община Несебър, представлявана от управителя Т.И.П., за
осъждането на Е.А. О., родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с адрес
в Република България: град Свети Влас, комплекс „З.о.Р.“, вход ******, Код по
Булстат ******, и А.С.Щ., роден на ***г., гражданин на Руската Федерация, с
адрес в Република България: град Свети Влас, комплекс „З.о.Р.“, вход ******,
Код по Булстат *********, да му заплатят сумата в размер на 280,52 лв. (двеста
и осемдесет лева и 52 ст.), представляваща разноски в заповедното производство,
като неоснователна.
ОСЪЖДА
Етажната собственост в сграда “Г.А.Р.”, с адрес: град Свети Влас, местност
“Юрта”, община Несебър, представлявана от управителя Т.И.П., ДА ЗАПЛАТИ на Е.А.
О., родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с адрес в Република
България: град Свети Влас, комплекс „З.о.Р.“, вход ******, Код по Булстат ******,
сумата в размер на 350 лв. (триста и
петдесет лева), представляваща направени по делото разноски за платено
адвокатско възнаграждение.
Решението
подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: