№ 2385
гр. Варна, 22.05.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ ТО, в закрито заседание на
двадесет и втори май през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Галина Чавдарова
Членове:Ралица Ц. Райкова
мл.с. Гинка Т. Иванова
като разгледа докладваното от Ралица Ц. Райкова Въззивно гражданско дело
№ 20253100501048 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е образувано по постъпили:
1/ въззивна жалба вх. № 87146/30.10.2024г. /вх. No на ВРС/, подадена от Г. С. Г.,
ЕГН **********, с адрес: гр. В., ул. „И. А.“ № *, вх. *, ет. *, ап. **, срещу решение №
3357/30.09.2024г., постановено по гр.д.№ 7702/2023г. по описа на ВРС, 51-ви състав, В
ЧАСТТА, с която е отхвърлен предявеният насрещен иск с правно основание чл. 92 ЗЗД о т
Г. С. Г. срещу „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Варна, район „Одесос“, бул. „Осми Приморски полк“ № 60, ет. 2, представлявано от
Димитър Енчев, за заплащане на сумата от 7 500 евро /с левова равностойност 14 668,72
лева/, представляваща договорена неустойка, поради неизпълнение на задължения /по чл. 2
и чл. 4.2./, съгласно сключен между страните Договор за посредничество при покупко –
продажба на недвижим имот от дата 06.06.2023 г., съгласно т.7.1. от него, в размер на 5 % от
посочената в т. II от същия договор продажна цена в размер на 150 000 евро.
2/ въззивна жалба вх. № 93200/19.11.2024г. /вх. No на ВРС/, подадена от „ГЕККО
ХОУМ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, район
„Одесос“, бул. „Осми Приморски полк“ № 60, ет. 2, представлявано от Димитър Енчев,
срещу решение № 3357/30.09.2024г., постановено по гр.д.№ 7702/2023г. по описа на ВРС,
51-ви състав, В ЧАСТТА, с която е отхвърлен предявеният иск с правно основание чл. 92,
ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 86, ал. 1 ЗЗД от „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД срещу Г. С. Г., ЕГН
**********, с адрес: гр. В., ул. „И. А.“ № *, вх. *, ет. *, ап. **, за заплащане на сумата от 14
668,72 лева, /левовата равностойност на 7 500 евро/, представляваща уговорената неустойка
за неизпълнение на задължение по сключен между страните Договор за посредничество при
покупко – продажба на недвижим имот от дата 06.06.2023 г., съгласно т.7.1. от него, в размер
на 5 % от посочената в т. II от същия договор продажна цена в размер на 150 000 евро, ведно
със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба –
14.06.2023 г., до окончателното изплащане на задължението.
Във въззивната жалба вх. № 87146/30.10.2024г., подадена от Г. С. Г., се излага, че
1
решението е незаконосъобразно, неправилно и необосновано, постановено при допуснати
нарушения на съществени процесуални правила и противоречие със закона. Поддържа, че
при постановяване на решението съдът не е обсъдил в съвкупност събраните по делото
доказателства, както и становищата и възраженията на страните в тяхната цялост. Съдът е
дал вяра само на част от доказателствата, обсъждал доказателства избирателно и е вложил в
тях смисъл, който те нямат.
На първо място съдът бил приел по делото и кредитирал, представен на флаш памет
запис от проведен разговор, приет от съда за такъв между ответното по насрещния иск
дружество и жалбоподателя. Посоченото доказателствено средство не било предвидено като
такова в ГПК, поради което и приемането му било незаконосъобразно и противоречало на
процесуалния закон. Видно от протокола от съдебно заседание съдържанието на записа не
било възпроизведено на хартиен носител, за да може изобщо за се обсъжда от съда. Предвид
изложеното посоченото „доказателство" било недопустимо и не можело да бъде основание
за обосноваване на решението в обжалваната му част.
На следващо място счита, че било допуснато нарушение на процесуалните правила
при приемане като доказателство по делото на кореспонденция по система „Вайбър". По
делото не били налице данни, от които да се установи по безспорен начин, че твърдените за
изпратени съобщения до жалбоподателя били приети от него, т.е. че същият се бил съгласил
на този вид кореспонденция между страните по процесния договор за посредничество.
Видно било и от самия договор уговорки за водене на кореспонденция по цитираната ситема
нямало, поради което и същата не следвало да се кредитира, независимо от приетата по
делото техническа експртиза на представеното копие на хартиен носител на изпратени от
представителя дружество- посредник ел. съобщение.
Следвало да се обърне внимание и на факта, че не били събрани никакви
доказателства относно твърдението на ищеца по първоначалния иск, че действително се бил
явил при нотариуса на „уговорената среща" за подписване на предварителен договор между
продавача и евентуалния купувач, нито че последният също се е явил.
Не били събрани категорични доказателства, че посредникът бил изпълнил и другите
свои задължения по договора. Съдът бланкетно приел, че от събраните по делото писмени и
гласни доказателства се установявало, че дружеството извършвало огледи на апартамента
като е намерило купувач, който бил извършил оглед. Предственият договор за намерение с
купувач от 06.06.2023г. бил непротивопоставим на жалбоподателя и спрямо него същият
нямал достоверна дата. Предвид това този договор не можел да се приеме за годно
доказателство за изпълнение на задълженията на дружеството по договора за
посредничество, противно на приетото от съда при постановяване на решението. Не без
значение била и доказателствената стойност на представените по делото договори за кредит
и ипотеки на недвижими имоти, страна по които се твърди да е евентуалния купувач.
Същите не доказвали по никакъв начин възможността на твърдения купувач да сключи
сделката и да запати следващата се дена. На това основание би могло да се приеме, че
мотивите на съда в обрания смисъл били неправилни. Следвало да се има предвид, че
изпратената до жалбоподателя покана за среща и подписване на предварителен договор в
нотариална кантора също не доказвали изпълнение на задълженията на посредника. В
договора за посредничество нямало записано условие, че евентуалният предварителен
договор следвало да се подпише при нотариус, а още по- малко в нотариалнозаверена форма.
Поканата за среща при нотариус била изпратена в изключително кратък срок преди
определения час за срещата, което водело до извод, че това било направено от посредника с
идеята жалбоподателят да не можел да отговори своевременно на поканата като се яви при
нотариуса и това до доведе до неговата отговорност за неустойка. Моли за отмяна на
решението в обжалваната част, за уважаване на иска и за присъждане на разноски за двете
инстанции.
2
В срока по чл. 263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от
въззиваемата страна „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД, с който се оспорват доводите изложени във
въззивната жалба. Счита, че решението на ВРС в обжалваната част е правилно и
законосъобразно. Правилно съдебният състав бил допуснал, приел и обсъдил
доказателствата, като бил анализирал същите и достигнал до правилния извод, че ответното
/по НИ/ дружество било изпълнило задълженията си по договора. Несъстоятелно било
твърдението на въззивника по НИ /насрещен иск/, че съдът бил приел и кредитирал флаш-
памет запис от проведен между страните разговор, по повод предстоящото подписване на
предварителен договор. Записът бил изслушан в о.с.з., на което лично присъствал ищецът по
насрещния иск. Видно от проведената кореспонденция по система „Вайбър“ между страните
ответникът не бил вдигал телефона си и при проведен разговор заявил, че друг посредник
ще му продава недвижимите имоти, т.е налице било пълно неизпълнение. Видно от
отправена покана по ел.поща, ищецът поканил ответника за сключване на предварителен
договор при Нотариус. Видно от заключението на допусната и назначена от съда СТЕ се
установявало, че отразените повиквания /приети/ и неприети между представляващия
ищцовото дружество и ответника/ищец по НИ/ Г., били отразени в адресната книга на
телефонния номер на ответника за периода 06.06.2023г. – 07.06.2023 г. Т.е. от страна на
ищеца се водила активна и постоянна кореспонденция с Г. Г., относно подписване на
предварителен договор. От приложените разпечатки от вайбър-съобщения от телефона на
Димитър Енчев към телефонен номер на Г.Г., били видно и в.л. по СТЕ установило, че по
безспорен начин съобщението било написано от Димитър Енчев, от неговия телефонен
номер и било предназначено за г-н- Г. Г., като последният не отричал да е получил
съобщението. Неоснователни били и останалите твърдения за неизпълнение от страна на
ответника по насрещния иск. Моли за потвърждаване на решението в обжалваната част и за
присъждане на разноските за въззивната инстанция.
Във въззивната жалба вх. № 93200/19.11.2024г., подадена от „ГЕККО ХОУМ“
ЕООД, се излага, че решението в обжалваната част е неправилно, незаконосъобразно,
необосновано и постановено при съществени процесуални нарушения. При изяснена
фактическа обстановка, съдът е достигнал до неправилен извод, като е отхвърлил исковата
молба, депозирана от „Гекко Хоум" ЕООД и не бил обсъдил всички направени от страните
доводи и възражения. От приетият договор за посредничество при покупко-продажба на
недвижим имот било видно, че ищецът и ответникът на 06.06.2023 г. се договарят чрез
посредничество на „Гекко Хоум" ЕООД, процесните недвижими имоти, собственост на Г. Г.,
да се продат на цена не по-ниска от 150 000 евро, чрез посредничеството на дружеството. В
чл. 7.1 е договорено, че в случай на пълно неизпълнение на договора неизправната страна се
задължава незабавно да изплати на изправната страна неустойка в размер на 5% от цената
по т. II. Видно от Договора за намерение с купувач ищецът сключил договор с потенциален
купувач - Янко Румянав Маринов, който след оглед на имота заплатил депозит в размер на 4
000 лева. Видно от проведената кореспонденция между страните ответникът не бил вдигал
телефона си и при проведен разговор заявил, че друг посредник ще му продава недвижимите
имоти, т.е налице било пълно неизпълнение. Видно от отправена покана по ел.поща ищецът
поканил ответникът за сключване на предварителен договор при Нотариус. Горното се
подкрепяло от всички събрани доказателства по делото. Съдебният състав не бил отчел, че
показанията на свид. Ч. установявали, че Г. изцяло игнорирал подписания с ищеца договор,
по който поел ангажименти, вкл. и че при пълно неизпълнение дължи неустойка, и въпреки
това заявил намерения да работи с други агенция и с друг посредник, като дори не
отговорил на обажданията на представляващия ищцовото дружество управител. Съдебният
състав бил достигнал до неправилен извод, като не бил отчел и следното: Процесният
Договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот пораждал единствено
облигационен ефект. С него се възлагало изпълнението на посреднически услуги за
3
откриването на купувач на имота. Т.е. правото на собственост върху недвижимия имот или
идеални части от него било без правно значение за предмета на договора, доколкото се
твърдяло, че гаражът бил съсобствен. Съдът достигнал до неправилен извод с оглед на
гореизложеното и предвид изричния отказ на ответника от Договора за посредничество при
покупко-продажба на недвижим имот, който е единствената причина подготвената от
дружеството сделка да не бъде сключена, като е налице пълно неизпълнение на договора по
смисъла на т. 5.2. от същия, подробни съображения за което са изложени и в исковата молба.
По втория спорен въпрос, счита, че клаузата на т. 7.1. от процесния Договор за
посредничество, в която е уредена претендиралата неустойка, не представлява
неравноправна клауза по смисъла на чл. 143, ал. 1 и ал. 2, т.5 от ЗЗП. Противно на това
съдебният състав приел, че договорената клауза за заплащане на неустойка от ответника
била неравноправна клауза и в противоречие с чл. 143, ал.2, т.5 от Закона за защита на
потребителите, като не бил отчел, че неустойката била договорена двустранно, а не
едностранно и бил положен подписа на ответника и той се бил съгласил. Неустойката била
двустранно определена уговорка и не била във вреда на продавача. Същата отговаряла на
изискването за добросъвестност и не била във вреда на Възложителя на подписания
договор. Счита, че решението не ВРС в обжалваните части следвало да се отмени и да се
постанови друго, с което да се уважи предявеният от ищеца иск и да му се присъдят
разноски.
В срока по чл. 263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от Г. С. Г., с
който се оспорват доводите изложени във въззивната жалба. Твърди, че постановеното от
Районен съд гр.Варна решение в тази обжалвана част е правилно и законосъобразно.
Отказът му бил съвсем основателен, доколкото изпълнителят по процесния договор не
изпълнил задължението си по т.2.1.1 от същия- да вземе предвид най-добрия интерес на
продавача, както правилно приел първоинстанционният съд. Същевременно в договора било
прието, че възложителят желае да продаде имотите си на цена не по- ниска от 1500 000 евро-
т.е на по-висока от тази цена и не бил длъжен да се съгласи да продаде имотите си именно
на посочената в договора за посредничесттво. С оглед на това не можело да се приемат за
основателни и правно обосновани твърденията, изложени във въззивната жалба по
отношение на това, че ищецът бил изпълнил задълженията си по договора. Точно
обратното- очевидно било, че изпълнителят по договора за посредничество е неизправната
по него страна. Неоснователни са възраженията във въззивната жалба на първоначалния
ищец десежно мотивите на съда относно приетата от него нищожност на неустоечната
клауза, уговорена в полза на изпълнителя по договора за посредничество. Тези възражения
не намирали опора в трайната практика на ВКС по този въпрос, още по-малко в посоченото
в жалбата ТР №1/2010г. на ОСГТК. Моли за потвърждаване на решението в обжалваната
част и за присъждане на разноски.
ВЪЗЗИВНИТЕ ЖАЛБИ са подадени в сроковете по чл.259, ал.1 и чл. 263 ал.2 от
ГПК, от активно легитимирани лица, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт,
процесуално допустими са и отговарят на останалите съдържателни изисквания на чл.260 и
чл. 261 ГПК.
Жалбоподателите не се позовават на процесуални нарушения във връзка с доклада по
делото, спорът не е от естество, при което служебното начало да има превес над
диспозитивното и състезателното начало, не е налице хипотеза, в която да се налага
обезпечаване на правилното приложение на материална норма.
Не са направени доказателствени искания от страните. Съдът констатира, обаче, че
във въззивната жалба вх. № 87146/30.10.2024г., подадена от Г. С. Г. е релевирано оплакване
4
за извършено от първата инстанция процесуално нарушение, а именно за събиране на
доказателство не по предвидения от ГПК способ. В тази връзка, действително се констатира
такова – липсват в протокола от проведеното от ВРС осз констатациите при извършения
оглед на съхранения на флаш памет звукозапис. На основание чл. 204 ал.1 от ГПК съдът
намира, че по своя преценка следва да извърши повторен оглед, за което следва да уведоми и
страните в производството съобразно чл. 204 ал.3 от ГПК.
Предвид допустимостта и редовността на въззивните жалби и на основание чл.267,
ал.1 ГПК съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА за разглеждане:
1/ въззивна жалба вх. № 87146/30.10.2024г. /вх. No на ВРС/, подадена от Г. С. Г.,
ЕГН **********, с адрес: гр. В., ул. „И. А.“ № *, вх. *, ет. *, ап. **, срещу решение №
3357/30.09.2024г., постановено по гр.д.№ 7702/2023г. по описа на ВРС, 51-ви състав, В
ЧАСТТА, с която е отхвърлен предявеният насрещен иск с правно основание чл. 92 ЗЗД о т
Г. С. Г. срещу „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Варна, район „Одесос“, бул. „Осми Приморски полк“ № 60, ет. 2, представлявано от
Димитър Енчев, за заплащане на сумата от 7 500 евро /с левова равностойност 14 668,72
лева/, представляваща договорена неустойка, поради неизпълнение на задължения /по чл. 2
и чл. 4.2./, съгласно сключен между страните Договор за посредничество при покупко –
продажба на недвижим имот от дата 06.06.2023 г., съгласно т.7.1. от него, в размер на 5 % от
посочената в т. II от същия договор продажна цена в размер на 150 000 евро, и
2/ въззивна жалба вх. № 93200/19.11.2024г. /вх. No на ВРС/, подадена от „ГЕККО
ХОУМ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, район
„Одесос“, бул. „Осми Приморски полк“ № 60, ет. 2, представлявано от Димитър Енчев,
срещу решение № 3357/30.09.2024г., постановено по гр.д.№ 7702/2023г. по описа на ВРС,
51-ви състав, В ЧАСТТА, с която е отхвърлен предявеният иск с правно основание чл. 92,
ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 86, ал. 1 ЗЗД от „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД срещу Г. С. Г., ЕГН
**********, с адрес: гр. В., ул. „И. А.“ № *, вх. *, ет. *, ап. **, за заплащане на сумата от 14
668,72 лева, /левовата равностойност на 7 500 евро/, представляваща уговорената неустойка
за неизпълнение на задължение по сключен между страните Договор за посредничество при
покупко – продажба на недвижим имот от дата 06.06.2023 г., съгласно т.7.1. от него, в размер
на 5 % от посочената в т. II от същия договор продажна цена в размер на 150 000 евро, ведно
със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба –
14.06.2023 г., до окончателното изплащане на задължението.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 17.06.2025г. от
14:00 часа, за която дата и час да се призоват страните с препис от настоящото определение.
ДОПУСКА ПОВТОРЕН ОГЛЕД в насроченото открито съдебно заседание на
съхранения звукозапис върху приетата като веществено доказателство флаш памет,
приложена на л. 234 от първоинстанционното производство, на основание чл. 204 ал.1 от
ГПК.
ПРИКАНВА страните към спогодба и им указва възможността да уредят доброволно
отношенията си чрез медиация или друг способ за доброволно уреждане на спора, като им
указва, че при приключване на делото със спогодба половината от внесената държавна такса
5
се връща на ищеца.
УКАЗВА ИЗРИЧНО НА СТРАНИТЕ, че предвид характера на спора и изложените от
всяка от страните защитни позиции, спорът е подходяшо да бъде уреден чрез процедура по
медиация, като в срока до датата на насроченото открито съдебно заседание страните могат и
следва да предприемат надлежни действия и да представят доказателства за иницииране на
процедура по медиация.
НАПЪТВАНЕ КЪМ МЕДИАЦИЯ ИЛИ ДРУГ СПОСОБ ЗА ДОБРОВОЛНО
УРЕЖДАНЕ НА СПОРА
ПРИКАНВА страните към постигане на споразумение, като разяснява, че
сключването на спогодба е доброволен способ за уреждането на спора, който има
преимущество пред спорното производство, като при постигане на спогодба заплатената от
ищеца държавна такса се връща в половин размер.
НАСОЧВА страните към МЕДИАЦИЯ като алтернативен способ за разрешаване на
спорове, на осн.чл.140 ал.2 ГПК и чл.11 ал.2 Закона за медиацията.
РАЗЯСНЯВА, че медиаторът може да съдейства на страните за доброволното
разрешаване на спора им, който да приключи с постигане на споразумение, одобрено от
съда. Освен това, чрез медиацията страните могат да разрешат и други свои конфликтни
отношения, извън предмета на съдебния спор и да постигнат и по тях споразумение.
Медиацията може да бъде осъществена в ЦЕНТЪР ЗА МЕДИАЦИЯ към Окръжен
съд - Варна, адрес гр.Варна ул.„Ангел Кънчев" № 12, ет.4 /сградата, в която се помещава
СИС при ВРС/, без заплащане на такси.
За участие в медиация страните могат да се обърнат към координатора за ВОС:
Нора Великова - ет. 4, стая 410, на тел. 052 62 33 62, както и на e-mail: *********@***.**.
За предприемане действия по започване на процедура по медиация или в случай на
постигане на спогодба следва да уведомят съда.
Определението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6