РЕШЕНИЕ
№ 3237
гр. Варна, 28.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми септември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Любомир Нинов
при участието на секретаря Анелия Ц. Тотева
като разгледа докладваното от Любомир Нинов Гражданско дело №
20213110114945 по описа за 2021 година
В исковата молба ищецът Евг.Я. излага, че от 2019г. е собственик на
самостоятелен обект в сграда, представляващ ап.****, с кадастрален
идентификатор №07598.83.187.**.** по КККР на гр.Бяла, общ.Бяла,
обл.Варна, при условията на СИО. Самостоятелният обект попада в сграда в
режим на етажна собственост, с административен адрес: гр.Бяла,
ул.Съединение №4, бл.„Галерия 3", състояща се от 43 апартамента,
разпределени в 4 входа. Сочи, че имотът не се ползва от него или членове на
семейството му постоянно, а само през летния сезон, за кратко време, като
живее в друга сграда (комплекс) в гр.Бяла. Отсъствал е от обекта повече от
един месец, но не е отправял писмено уведомление, защото не се е
установявал да живее в сградата. Твърди, че на 10.09.2021г. се е провело
ОСЕС, на което са присъствали ограничен брой етажни собственици, сред
които не е бил, тъй като не бил уведомен по надлежен за това ред и не разбрал
за провеждането му. Сочи, че за приетите на събранието решения е узнал едва
на 04.10.2021г., след като изискал и получил протокол по електронна поща.
Излага, че на 10.10.2021г. управителят на ЕС е отправил съобщение до
етажните собственици, че на трето за ЕС лице са делегирани всички
правомощия по организационно-управленската и икономическата дейност на
ЕС с възложена пълна отговорност за финансово-организационната дейност,
вкл. наказателна за всички действия/противодействия в интересите на
комплекса ЕС „Галерия 3". Твърди, че при приемане на решението от
10.09.2021г. са допуснати нарушения на процедурата, предвидена в ЗУЕС, и
1
материално-правна незаконосъбразност. Сочи, че в протокола е посочено, че
ОСЕС е свикано от управителя, на основание чл.12, ал.6 от ЗУЕС, което не
съответства на фактическата обстановка, защото блок „Галерия 3" не е
новосъздадена ЕС, нито събранието е свикано от етажни собственици,
притежаващи 20%ид.ч. от общите части. Навежда, че не е получил покана за
свиканото извънредно ОС на предоставения на управителя от съпругата му
електронен адрес. Излага, че едно и също лице се е подписало за общо 7
апартамента, а управителят е представлявал още 6 етажни собственика, без
към протокола да са приложени пълномощните. Твърди, че липсва
индивидуализация на явилите се лица в списъка на присъстващите или в
протокола. Посочва още, че дневният ред за събранието е включвал
разрешаване на твърде общ въпрос, като същевременно са поставени на
обсъждане и решаване няколко необявени предварително въпроса, като напр.
установяване и размер на възнаграждение за дейността на третото лице и за
неговите транспортни разходи, овластяване на трето лице да се разпорежда с
банковите сметки на ЕС. Излага, че според документите кворумът на
представените ид.ч. от общите части е равен на 67,01%., но така посочен той
не съответства на данните от Присъствения лист, не си кореспондира и с
приложението към Протокола, представляващо таблица за гласуване по в.1 с
посочен срещу всеки обект процент право на глас. Процентът ид.ч. от общите
части на сградата, припадащ се за всеки обект (и възприет за гласуване) е
указан спрямо всеки вход отделно. Така общият процент на сградата
съставлява 400%, вместо 100%. Не става ясно как е изчислен кворумът за
събранието и не е налице изискуемият кворум за приемане на решението от
всеки вход отделно. Твърди, че има съвместяване на фигурите на водещ
събранието и протоколчик на събранието, а протоколчикът не е избран с
обикновено мнозинство. Сочи, че изготвеният протокол не съдържа
изявленията на присъстващите по дневния ред и постъпили предложения.
Счита, че решението е абсолютно неразбираемо, тъй като не е ясно дали
всички или само част и каква точно част от правомощията на управителя се
делегират на трето лице, като в началото на „комплексното" решение се
приема, че третото лице ще се овласти с всички пълномощия за изпълнение
на задълженията и упражняване правата на управителя, а с последното
изречение от решението се приема, че пълномощията на по-рано избраният
управител се запазват за срок до 2023г. и така ЕС се оказва с двама
управителя - един избран и един упълномощен. Посочва, че третото лице не е
определено, нито е дадено правото на управителя по свое усмотрение да
направи този избор, затова счита, че управителят е превишил правомощията,
дадени от ОС, като еднолично е избрал З. В. И. (живущ в съседен комплекс) и
го е упълномощил с организационно-управленската дейност на ЕС, вкл. с
права да се разпорежда с банковите сметки на ЕС. Моли се да се отмени
решение №1/10.09.2021. на ОС на ЕС и претендира разноски.
Ответната страна не е подала отговор в срока по чл.131 от ГПК, а едва
след това с един ден закъснение поради което не следва да се взема предвид.
2
Съдът приема, че предявеният иск намира правното си основание в
чл.40 от ЗУЕС.
Съдът след като разгледа изложениет от страните твърдения и
събраните доказателства намира за установено от фактическа и правна страна
при условията на чл.235, ал.2 от ГПК следното:
Ищецът доказва правният си интерес от предявяването на иска с
представеният нот.акт за покупко-продажба в който той е посочен като
съсобственик на закупения имот с адм.адрес гр.Бяла, Обл.Варна, м-ст Глико,
ап.***** с иднетификатор 07598.83.187.***.***.
Страните не спорят, че ищецът е уведомен за изготвения протокол от
ОС на ЕС на 11.10.2021г. по електронен път, за което е представена и
разпечатка от водена електронна кореспонденция.
Представен е и атакувания протокол №10/10.09.2021г. в който е
отразено провеждане на ОС на ЕС имало за дневен ред организационни и
управленски въпроси за периода на обслужване 2021-2023г. Събранието е
проведено след като е отразено, че на него присъстват представители на
67.01%ид.ч. от общите части на жк.“Галерия 3“. Протоколът съдържа и
изявление, че същият ще бъде воден от управителката Ел.Сукнарова, като той
е подписан от нея както в качеството и на управител, така и на секретар-
протоколист. Представен е и списък на присъстващите лично или чрез
представител от който се установява, че събранието е проведено при
присъствието на повече от половината собственост, като атакуваното
решение е взето с единодушие на присъстващите. По делото е представено
копие от протокол от 2.09.2021г. по реда на чл.13, ал.1 от ЗУЕС, в който е
обективирано поставянето на поканата за свикване на ОС. Представен е и
протокол от 13.09.2021г. за това, че протокола от проведеното ОС е изготвен.
Поставя се въпросът, надлежно ли е уведомен ищеца с посочените две
поставяния на съобщения при условие, че по негови твърдения не живее на
адреса. Макар ищецът да е заявил, че не ползва апартамента си трайно, а го
обитава спорадично с големи прекъсвания, следва да се приеме, че точно
негово е задължението за надлежно уведомяване на управителя, че е в
хипотезата на отсъстващ повече от месец от обекта и за също така надлежно
посочване на електронна поща и адрес в страната където да бъдат пращани
съобщенията до него по смисъла на чл.13, ал.2 от ЗУЕС. Я. не е провел такова
доказване, но са представени косвени доказателства-коментираната вече
електронна кореспонденция които водят на извода, че ищецът действително
отсъства продължително време от обекта си при което положение той следва
да бъде уведомяван на посочен от него адрес или електронен адрес, какъвто е
този от кореспонденцията водена между него и управителя на ответника на 11
и 13.10.2021г.
По отношение на възраженията, че процедурата по провеждане на
общото събрание е опорочена защото ищецът не е надлежно уведомен и
защото управителят председателстващ събранието е избран и за протоколчик
3
съдът приема следното:
Съставът е приел за доказано твърдението на ищеца, че отсъства от
имота си трайно, но при това положение негово е било задължението да
представи адрес за комуникация на управителя на ЕС в съответствие с
разпоредбата на чл.13, ал.2 от ЗУЕС. По делото не са събрани доказателства
за изпълнение на това задължение поради което съставът намира, че ищецът
не може да извлича изгода от собственото си неправомерно поведение и
поради това следва да се приеме, че макар и да не е бил надлежно уведомен за
провеждането на ОС то това не опорочава провеждането на същото, тъй като
вината е на самия ищец. По втория въпрос относно възможността за сливане
на качеството председател на ОС и протоколчик на ОС, съдът намира, че
чл.16 от ЗУЕС не съдържа ограничение което да не допуска сливане на двете
качества. Посоченият законов текст сочи две отделни фигури, но не въвежда
изискване тези длъжности да се заемат от различни лица.
По отношение на твърдението, че взетото решение е твърде общо и
водещо до загубване на правомощията на управителя на ЕС съдът приема
следното:
Общото събрание е приключило с взето единодушно решение „Да се
привлече отговорно трето лице и да му се делегират всички правомощия на
Управител на ЕС „Галерия 3" през периода 2021-2023г. чрез нотариално
пълномощно от Управител на ЕС „Галерии 3" Е. С. с възлагане на пълна
отговорност за финансова и организационна дейност, за текуща дейност и
съдържание на общите части ЕС „Галерия 3". за достъп и разпореждане с
банкови сметки Комплекса ЕС „Галерия 3" в интерес на Комплекса, за
представителство по правни въпроси, включително и наказателна отоворност
за всички действия/противодействия в интересите на Комплекса ЕС „Галерия
3". Да се определи възнаграждение на привлечения специалист в размер 500
лв./мес. (в т.ч. транспортни разходи, при нужда 80 лв./мес.) Привлечения
специалист, не е задължително да бъде собственик в ЕС „Галерия 3".
При това всички възложени по- рано правомощия н задължения на
Управител на ЕС „Галерия 3" Е. С. да се запазят на целия предстоящ изборен
срок.“
Твърдението, че е прието да се предоставят неясни по обем правомощия
се явява неоснователно, тъй като взетото решение още в началото си съдържа
препратка към ЗУЕС – „да му се делегират всички правомощия на Управител
на ЕС“, което от състава се възприема, като достатъчно ясна формулировка
намираща своята превръзка в статута на управителя на ЕС закрепен в ЗУЕС.
Що се отнася до другото възражение за това, че с приетото решение се
създава възможност управителя на ЕС да загуби правомощията си
произтичащи от длажността и те да бъдат прехвърлени на трето лице, следва
да се има предвид, че такова твърдение противоречи на основната идея на
фигурата на упълномощаването, тъй като по своята същност атакуваното
решение е именно такова за даване съгласие да се упълномощи трето лице с
4
права идентични с тези на управителя на ЕС.
По възраженията за липса на кворум при провеждането на събранието
поради по-малък обем на представената съсобственост съставът приема
следното:
При аритметично изчисление на представената собственост съгласно
отразеното в представения списък на присъстващите се установява, че на
събраните са присъствали собственици на 56.88% от собствеността, което е
под законово изискуемият се минимум от 67% представителство за да се
проведе събрание в часа за който е обявено без изчакване за прилагане на
хипотезата за спадащ кворум. При това положение решението се явява взето в
нарушение на разпоредбите на ЗУЕС и следва да бъде отменено.
Предвид извода за основателност на претенцията, направеното искане и
представените доказателства, съдът намира, че следва да се присъдят и
сторените по делото разноски от ищеца възлизащи на общо 710лв.
Ето защо, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ като незаконосъобразно решение на ЕС с адрес гр.Бяла,
Обл.Варна, ул.“Съединение“ №4, сграда – комплекс „Галерия 3“ в ПИ с ид.
№07598.83.187 взето на общо събрание проведено на 10.09.2021г. на осн.
чл.40 от ЗУЕС.
ОСЪЖДА ЕС с адрес гр.Бяла, Обл.Варна, ул.“Съединение“ №4, сграда –
комплекс „Галерия 3“ в ПИ с ид.№07598.83.187 да заплати на Е. Я. Я.
ЕГН********** съд.адрес гр.Варна, *** сумата от 710лв. сторени по делото
разноски на осн.чл.78 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред ВОС в двуседмичен срок
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5