Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 411
гр.Русе, 12.03.2019 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Русенски районен съд IV граждански
състав
в публично заседание на тринадесети
февруари през две хиляди и деветнадесета година в състав:
Председател: Виржиния Караджова
при секретаря Василена Жекова
в присъствието на прокурора
.............................................
като разгледа докладваното от
съдията гражданско дело
№ 6875 по описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищците Л.В.Л.
и Д.Т.Л. твърдят, че с Договор за наем на земеделска земя, вписан в СВ-Русе под
№ 94, том 2, вх. рег.№ 2170/26.02.2015 г, първият ответник В.К.Й. отдала за
временно и възмездно ползване на втория ответник, за срок от 10 стопански
години, считано от 01.10.2016 г., няколко земеделски имота, измежду които и имот № 041031 с площ 19.766
дка в землището на с. ..., общ.Иваново, обл. Русе, в м.”ДЮЛИТЕ”, начин на
трайно ползване-нива, четвърта категория.
Сочат, че към
момента на подписване на контракта, тази недвижимост е била съсобствена, при
равни права, между наемодателката и Л.П.Й..
Преди това, на
24.09.2014 г., по изпълнително дело на ЧСИ рег.№ 833 на КЧСИ, била наложена
възбрана върху ½ ид.част от същия имот за дълг на лицето Л.П.Й..
На 11.03.2015
г., малко след сключване на процесния договор за наем, възбранената 1/2 идеална
част от нивата била продадена чрез
публична продай от ЧСИ.
От имот №
041031 с площ 19,766 дка били образувани два имота с площ от по 9,883 дка-имот № 041046, понастоящем собственост
на ищците, придобит въз основа на Нотариален акт за замяна на недвижими имоти,
вписан в СВ-Русе под № 198, дело № 6178/2017 г., вх.рег. № 13597/29.09.2017 г, и
имот № 041045, собственост на В.К.Й..
Считат, че
след налагането на възбрана длъжникът запазва правото на собственост върху
имота, но няма право да се разпорежда с него, а само да извършва действия на
обикновено управление, включително да получава гражданските плодове от вещта.В
тази връзка намират, че по отношение на сключени договори за наем на имот за срок от 10
години, следва да намери приложение разпоредбата на чл.229 ал.2 от ЗЗД.Според
нея, лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не
могат да сключват договор за наем за повече от три години.Считат, че процесният
договор от 25.02.2015 г. представлява действие на разпореждане с вещта, тъй
като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ
през продължителен период от време.По тази причина законът признава правото за
сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на
лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на
договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права
за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок
до три години.В тази връзка изпратили нотариална покана до ЕТ “П.- Т.Т.”, с
която поискали да се прекрати по взаимно съгласие договора за наем на
земеделска земя, сключен на 25.02.2015 г. с В.К.Й., по отношение на 1/2 идеална
част от имот № 041031, представляваща имот №041046, считано от 01.10.2019
г.Насрещната страна не отговорила в определения срок, което възприемат като
отказ за доброволно уреждане на спора.Искат от съда да постанови решение, с
което да признаете за установено спрямо ответниците, че сключеният между тях договор
за наем от 26.02.2015 г. по отношение на ½ ид.част, съставляваща
понастоящем имот № 041046-нива с площ от 9,883 дка, в м.”Дюлите”, четвърта
категория, в землището на с. Червен, общ. Иваново, обл. Русе, с граници:
поземлени имоти №№ 041045, 041014, 041030 и 000097, не поражда действие за
отдаване под наем за срок от 10 години, като се приеме, че контрактът в тази
част има сила за срок от три години, считано от 01.10.2016 г. Претендират
разноски по делото.
Ответницата В.К.Й.
оспорва иска. Счита, че по отношение на спорния имот следва да намерят
приложение нормите на ЗАЗ, а не тези на ЗЗД.Наведени са доводи за недопустимост
на претенцията.Претендира присъждане на разноски по делото.
Ответникът Т.П.Т.,
в качеството му на ЕТ ”П.-Т.Т.”-с. ..., оспорва иска.Позовава се на допуснати
нарушения от ЧСИ при извършване на публичната продан, като счита, че последната
е нищожна.Също счита, че приложение в случая намират разпоредбите на
ЗАЗ.Претендира отхвърляне на иска и присъждане на разноски по делото.
След преценка
на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното:
По делото няма
спор, че на 25.02.2015 г. между
ответниците бил подписан Договор за наем на земеделска земя, вписан в СВ-Русе
под № 94, том 2, вх. рег.№ 2170/26.02.2015 г. По силата на същия, В.К.Й. отдала
за временно и възмездно ползване на ЕТ ”П.-Т.Т.” за срок от 10 стопански години, считано от
01.10.2016 г., няколко земеделски имота, измежду които и имот № 041031 с площ 19.766
дка, находящ се в землището на с. ..., общ.Иваново, обл. Русе, в м.”ДЮЛИТЕ”,
НТП-нива, четвърта категория.Подписите на договарящите са нотариално заверени
(л.6).В представената справка за имот от СВ-Русе процесният договор е надлежно
отразен.
Приложено е
изп.дело № 20148330400447 по описа на ЧСИ рег.№ 833 на КЧСИ, образувано на
27.06.2014 г.Длъжник по него е Л.П.Й., в брачно правоотношение с В.К.Й.,
считано от 29.06.1975 г.На 26.07.2010 г. последната придобила по
покупко-продажба собствеността върху имота, предмет на договора за наем.На
24.09.2014 г. във връзка с изпълнителното дело била вписана възбрана по отношение на ½ ид.част от
тази земеделска земя.
На 24.02.2015
г. възбранената 1/2 идеална част от нивата била продадена на публична продан на
”Вендар” ЕООД.Постановлението за възлагане на ЧСИ е влязло в законна сила на
06.03.2015 г. и е вписано в СВ-Русе на 11.03.2015 г.
От
представената справка на л.9-л.12 от дело става ясно, че на 09.12.2016 г.
имотът бил придобит в собственост от ”Тератим” ООД.
На 13.09.2017
г. между дружеството и първата ответница била извършена доброволна делба.В дял
на ”Тератим” ООД бил поставен новообразуван имот № 041046 с площ от 9,833 дка,
при граници и съседи: имот № 041045-нива на В.К.Й., имот № 041014-нива на ЕТ ”П.-Т.Т.”,
имот № 041030-нива на Гена Радева Костова, и имот № 000097-полски път на
общината.
На 29.09.2017
г. ищците придобили процесната недвижимост въз основа на Нотариален акт за
замяна на недвижими имоти, вписан в СВ-Русе под № 198, дело № 6178/2017 г.,
вх.рег. № 13597/29.09.2017 г.(л.7).Приложена е скица на земеделската земя от
05.10.2018 г.
На 27.08.2018
г. новите собственици изпратили нотариална покана на втория ответник, връчена
му на 16.09.2018 г., с която му предложили да развалят по взаимно съгласие
договора за наем, сключен на 25.02.2015 г.При нежелание от негова страна или
липса на отговор, лицето било уведомено, че ищците прекратяват контракта
едностранно от 01.10.2019 г.
При тази
фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Между страните
няма спор относно фактите, свързани с правото на собственост на имота, както и
относно обстоятелствата предхождащи и възникнали след сключване на процесния
договор за наем.
По отношение
наведените доводи на втория ответник, че искът е недопустим, поради допуснати
нарушения от ЧСИ при извършване на публичната продан, съдът намира
съображенията за неоснователни.Налице е влязло в сила постановление за възлагане
на имота, поради което няма как в това производство да се обсъждат въпроси,
свързани с процедурата по връчване на книжа по него дело.
Неоснователен
е доводът и на първия ответник досежно липсата на предмет на спора, предвид
обстоятелството, че ищците никога не са придобивали собствеността върху
земеделска земя № 041031.Тази недвижимост е поделена и от нея са обособени по
надлежния ред две самостоятелни ниви.Договорът за наем безспорно разпростира
действието си върху имот № 041046, поради което за ищците е налице интерес да
оспорват този контракт.Неоснователен е доводът, че искът е недопустим, като
преждевременно предявен, тъй като даденият срок от новите собственици на
недвижимостта-01.10.2019 г., още не е изтекъл.Този въпрос касае преценка на
основателността на иска.
Съдът намира
за неоснователни доводите на ответниците, че в процесния случай приложение
следва да намерят нормите на ЗАЗ, а не на ЗЗД.Според т.2 от Тълкувателно
решение № 2 от 20.07.2017 г. по тълк.дело № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, договорът за
наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, към който са
приложими разпоредбите на ЗЗД, е действителен, независимо от наличието на
специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно
ползване на обекти, посочени в чл.1 ал.3 от
специалния Закон за аренда в земеделието.От волята на
страните зависи видът на правоотношението-неформален и по правило
по-краткосрочен наемен договор, който макар и без определен срок е с максимален
срок /10-3 години -чл.229,ал.1, съотв.ал.2 ЗЗД/ или формален и
дългосрочен–аренден.
В процесния
случай съдът намира, че въпросът за естеството на контракта би могъл да се
постави само между страните по него, но не и по отношение на трети за
правоотношението лица. След като ответниците са наименували сключения между тях
договор като такъв за наем и той съдържа всички необходими елементи, визирани в
чл.228 от ЗЗД, без да препраща към някоя от нормите на ЗАЗ, то спрямо ищците е
налице договор, попадащ в приложното поле на ЗЗД.
Съдът обаче
намира за основателно направеното възражение на първия ответник, че от
наложената възбрана върху ½ ид.част от първоначалния имот може да се
ползва само купувачът при публичната продан-”Вендар” ЕООД, евентуално и
последващият приобретател-”Тератим” ООД.Ищците обаче са придобили собствеността
в по-късен момент, след реалното поделяне на имота.В този смисъл, съдът намира,
че те не могат да се ползват от нормата на чл.496 ал.2 от ГПК.Тя защитава
правата на купувача при публичната продан, но не разпростира неограничено
действието си върху последващите приобретатели на вещта.Действително правата на
трети лица върху имота са
непротивопоставими на купувача при публична продан, но единствено от
волята на последния зависи дали да упражни това свое правомощие.Няма пречка
купувачът да зачете правата на трети лица.По делото не се твърди, че от момента
на публичната продан до реалната подялба на имота някой от новите собственици
се е противопоставил на действието на процесния договор за наем.
Ищците са изразили
съгласие по въпроса, че след налагане на възбрана, длъжникът запазва правото на
собственост върху имота, но няма право да се разпорежда с него, включително да
получава гражданските плодове от имота.Получаването на наемна цена спада към
последните.В този смисъл, съдът намира, че не е имало пречка по отношение на
имота да бъде сключен договор за наем.
Ищците са
изложили съображения, че предвид уговорения дълъг срок на действие на
последния, то в правната доктрина и в съдебната практика се приема, че макар да
носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години
наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава
възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през
продължителен период от време.В този ред на мисли, намират, че наемодателката,
в брачно правоотношение с длъжника по изпълнителното дело, не се е съобразила с
чл.24 ал.3 от СК, според който разпореждането с общо имущество се извършва
съвместно от двамата съпрузи.Посочено е ТР № 91 от 01.10.1974 г., ОСГК,ВС,
където като пример за действие на разпореждане е даден чл.229 ал.2 от ЗЗД.От
друга страна в ТР № 7/2012 г. от
02.11.2012 г. по тълк.дело № 2/2012 г. на ОСГК пък е казано, че възмездното
предоставяне на общата вещ на трето лице е действие по управление.
Съдът намира,
че при възприемане на тезата, че при отдаване за срок повече от три години на
имот, придобит в режим на бездялова съпружеска имуществена общност, се касае до
действие на разпореждане, то ще следва разпоредбите на чл.24 от СК да се приложат
в цялост.В ал.4 на посочената норма, която трябва да бъде съобразена с оглед
това, че се касае за недвижим имот, е
казано, че разпореждането с вещно право върху обща недвижима вещ, извършено от
единия съпруг е оспоримо.Право да го оспори по исков ред има другия съпруг в
6-месечен срок от узнаването, но не по-късно от три години от извършването
му.Ако той не упражни това свое правомощие, сделката се валидира.В процесния
случай няма данни съпругът на наемодателката да е оспорил сключения от нея договор
за наем до момента на придобиването на собствеността на ½ ид.част от недвижимостта
от дружеството.При това положение, спрямо наемателя, както и на трети за
собствеността лица, каквито са ищците до 29.09.2017 г., следва да се приеме, че
е налице валиден договор за наем.Той обвързва сключилите го страни, дори след
прекратяване на бездяловата съпружеска общност с факта на публичната продан на
½ ид.част от вещта.Вярно е изложеното от ищците, че договорът няма да
породи действие по отношение на действителния собственик. Към момента, когато е
сключен контракта обаче, Л. и Д. Лазарови нямат такова качество.Пак по тази
причина, съдът намира, че ищците не могат да се ползват от нормата на чл.229
ал.2 от ЗЗД.Тя урежда валидността на договора за наем по отношение на
собственика.Към момента на сключване на контракта, еднолични собственици са
съпрузите Йорданови.По изложените по-горе съображения, съдът намира, че извършените от първата ответница действия са
обвързали и другия бездялов съсобственик.Той не е оспорил по надлежния ред
договора, поради което и последният произвежда действие за указаното в него
време, което е съобразено с ограничението на чл.229 ал.1 от ЗЗД.Това фактическо
положение назад във времето няма отношение спрямо новите собственици на спорния
имот.Спрямо тях в случая ще трябва да се приложи чл.237 от ЗЗД.Според ал.1 от
същия, при прехвърляне на недвижим имот, договорът за наем остава в сила спрямо
приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.Процесният договор за наем е
надлежно вписан преди сделката, от която ищците черпят права.При това
положение, съдът намира, че контрактът се явява задължителен за
приобретателите при уговорените в него условия и
срок.Това е така, тъй като вписването в имотния регистър предоставя достатъчна
степен на информираност за приобретателя и след
като обстоятелството е било вписано, се счита, че приобретателят е наясно и е
съгласен с наемното правоотношение, и продължава да изявява желание за
настъпване на транслативния ефект на придобивното основание.В цитираното
от ищците Решение № 129/ 30.06.2015 г. по гр.дело № 268/2015 г. на ВКС, І г.о.,
постановено по реда на чл.290 ГПК, е прието, че както наемните отношения, така и тези по аренда в
земеделието, са винаги облигаторни и не съдържат елементи на разпореждане в собственически
план и като се изхожда от тази им същина се налага извод, че транслирането на
собствеността на арендувания обект никога не е основание за прекратяване на
договора, като същият при определени условия обвързва и новия приобретател на
вещта, независимо от основанието за придобиването му. Прието е също така, че
чл.237 ал.1 ЗЗД и чл.17 ал.2 ЗАЗ
уреждат особен приоритет на договорите за наем, респ. за аренда, в
полза на наемателя, респ. арендатора, при определени условия, които в случая са
изпълнени-процесният договор за наем е вписан преди ищците
да станат негови собственици, поради което трябва да се
приеме, че е настъпила законовата последица на чл.237 ал.1
ЗЗД.Претенцията
трябва да се отхвърли.
На основание
чл.78 ал.2 от ГПК в полза на ответниците трябва да се присъдят разноски по
делото, като съдът намира за основателно направеното от ищците възражение по
чл.78 ал.5 от ГПК по отношение размера на заплатеното адвокатско възнаграждение
на първата ответница.
По изложените съображения, съдът
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от
Л.В.Л., ЕГН **********,***, и Д.Т.Л., ЕГН **********,***, двамата
със съдебен адрес:***, чрез адв.А.Ж. ***, срещу В.К.Й., ЕГН **********,***, със
съдебен адрес:*** /партер/, чрез адв.Н.Т. ***-Т.Т.”, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: с. ..., общ.Иваново, обл.Русе, ул. ..., със собственик Т.П.Т., със съдебен
адрес:***, чрез адв.П.А. ***, че сключеният между тях Договор за наем от
25.02.2015 г., вписан под № 94, том 2, вх.рег. № 2170/26.02.2015 г. в СВ-Русе,
по отношение на ½ ид.част от имот № 041031 с площ 19.766 дка, находящ се
в землището на с. ..., общ.Иваново, обл.Русе, м. “Дюлите", НТП-нива,
четвърта категория, при граници: поземлени имоти №№ 041030, 041014, 041013,
041032, 000097, която една втора идеална част към настоящия момент съответства
на имот № 041046 с площ 9,883 дка, НТП-нива, м. “Дюлите”, четвърта категория в
землището на с. ..., общ. Иваново, обл. Русе, с граници: поземлени имоти №№
041045, 041014, 041030 и 000097, не поражда действие за отдаване под наем за
срок от 10 години, а има сила за срок от три години, считано от 01.10.2016 г.,
като неоснователен.
ОСЪЖДА Л.В.Л., ЕГН **********,***, и Д.Т.Л., ЕГН **********,***, двамата
със съдебен адрес:***, чрез адв.А.Ж. ***, да заплатят на В.К.Й., ЕГН **********,***, със
съдебен адрес:*** /партер/, чрез адв.Н.Т. ***, сумата от 300 лева-разноски по
делото.
ОСЪЖДА Л.В.Л., ЕГН **********,***, и Д.Т.Л., ЕГН **********,***, двамата
със съдебен адрес:***, чрез адв.А.Ж. ***, да заплатят на ЕТ ”П.-Т.Т.”, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: с. ..., общ.Иваново, обл.Русе, ул. ..., със собственик Т.П.Т. със съдебен
адрес:***, чрез адв.П.А. ***, сумата от 300 лв.-разноски по делото.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Русенски окръжен съд в 2-седмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: /п/