№ 20103
гр. София, 06.05.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 38 СЪСТАВ, в закрито заседание на
шести май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ВЛАДИМИР СТ. КЪНЕВ
като разгледа докладваното от ВЛАДИМИР СТ. КЪНЕВ Гражданско дело №
20241110163609 по описа за 2024 година
Ищецът С. Б. П. твърди, че на 25.09.2024 г. е било проведено ОС на Етажна
собственост с административен адрес: гр. София, ж.к. „Младост“ 4, бл. 440, вх. А,
секция А и Б, със следния дневен ред:
-1.Избор на председател и протоколчик на събранието;
-2.Избор на бъдещи услуги, които касаят управлението и поддържането на
общите части на етажната собственост (в това число управление, почистване,
озеленяване, асансьорна поддръжка, поддръжка паркоместа и гаражи, контрол на
достъп и други);
-3.Обсъждане на оферти и вземане на решение за сключване на договор за
възлагане на управлението и поддържането на общите части на етажната собственост
на професионален управител - търговец (професионален домоуправител);
-4.Избор на методика за разпределение на месечни вноски за управление,
поддържане и „Фонд ремонт и обновяване" на общите части на етажната собственост;
-5.Избор на Управителен съвет и/или на Контролен съвет на етажната
собственост;
-6.Прехвърляне на партиди на комунални услуги, касаещи поддръжката на
общите части;
-7.Взимане на решение, свързано с прехвърлянето и съхраняването на
средствата от Фонд „Ремонт и обновяване" на етажната собственост;
-8.Взимане на решение, свързано със смяната на водомери, преминаването към
дистационен отчет и упълномощаване на ОС /УС/ КС да избере фирма-изпълнител;
-9.Обсъждане на други предложения, касащи управление, поддръжка, ремонт
и/или обновяване на общите части на етажната собственост (всеки собственик може да
постави на обсъждане обосновани предложения);
1
Поддържа, че били приети следните решения:
По т.1: За Председател на събранието е избран Адриан Андреев от ап. № А3, а
за протоколчик - Боян Андонов от ап. № Б 16, като за него са гласували ,,ЗА": общо
80,45% идеални части;
Твърди, че по т. 2: Общото събрание е приело да няма промяна във вида на
услугите към ЕС, като ежемесечно да се предоставят следните такива: управление,
почистване, озеленяване, асансьорна поддръжка и контрол на достъп в досегашния му
вариант, а именно с 24 часово покритие от портиери, като се прие предложение
вариант I за контрол на достъп до комплекса, на стойност 4 800 лв - съобразно
предложената от „Триумф Консулт 2000" ЕООД оферта - Предложение № 1 към
настоящия протокол. Посочва, че останалите услуги - почистване, озеленяване и
асансьорна поддръжка - ще се извършват от досегашните им изпълнители и при
същите известни на ЕС условия.
Поддържа, че Общото събрание е решило да се сключи договор за възлагане на
управлението и поддържането на етажната собственост на фирма „Триумф Консулт
2000" ЕООД (Приложение № 3) за срок от 12 /дванадесет/ месеца, който следва да
влезе в сила от 01.10.2024г., като възнаграждението на дружеството, както следва:
-Месечно възнаграждение за управление, счетоводно и техническо обслужване
на общите части на етажната собственост в размер на 591 (петстотин деветдесет и
един) лева, разпределени между собствениците, съгл. Решение на общо събрание на
собствениците.
-Месечно възнаграждение за контрол на достъп до общи части на сградата - в
размер на 4 800 (четири хиляди и осемстотин) лева, разпределени между
собствениците съгласно Решение на общо събрание на собствениците.
-Останалите услуги - почистване, озеленяване и асансьорна поддръжка - ще се
извършат от досегашните им изпълнители и при същите, известни на ЕС условия.
-Общото събрание упълномощава контролния съвет на етажната собственост да
подпише договор за управление на етажната собственост с „Триумф Консулт 2000“
ЕООД от името и за сметка на ЕС. Твърди, че са гласували „ЗА“: общо 76,48 %
идеални части;
Поддържа, че по т. 4: Съобразно проведеното гласуване общото събрание е
приело следната методика за разпределението на месечните такси за управление и
поддръжка на общите части:
-сумата от 4 800 лв. месечно за контрол на достъп (портиери) следва да се
разпредели поравно между всички 48 апартамента - по 100 лв. за 1 брой;
-сумата от 2 320 лв. месечно за управление и текуща поддръжка на общите
части - всички консумативи и възнаграждения за приетите услуги, разпределена между
2
собствениците на апартаменти, съразмерно с притежаваните от тях идеални части от
общите части на сградата, като в тази сума влиза вноска от 160 лв. за собственика на
офис С-2.
-сумата от 250 лв. месечно за управление и режийни разходи за паркоместа и
гаражи, разпределени по равно - по 5 лв. за 1 бр. ПМ или гараж.
-Подробната разбивка на месечните вноски е подробно описана в Приложение 5
към настоящия протокол. Твърди, че посочените в него месечни вноски влизат в сила
от 01.10.2024 г. Изтъква, че са гласували „ЗА“: общо 72,71 % идеални части;
Посочва, че по т. 5: За членове на контролния съвет са били избрани следните
собственици:Михаил Мицов от апартамент № А4, Еркан Ибрямов от апартамент № Б3
и Марин Ковачев от апартамент № Б11, както и възможност същите да вземат решения
за извършване на разходи за ЕС до 500 лева месечно. Твърди, че са гласували „ЗА“:
76,48 % идеални части.
Сочи, че по т. 6 Общото събрание е взело решение да се прехвърлят на името на
„Триумф консулт 2000" ЕООД партидите по обслужването на общите части, които
касаят водна и асансьорна поддръжка. Твърди, че са гласували „ЗА“ 80,45 % идеални
части;
Поддържа, че по т. 7: Пред събранието е била изнесена информацията за
нуждата от смяна на водомерите, тъй като изтича десетгодишният срок, заложен от
Софийска вода. Изтъква, че е била предложена фирмата, с която ще бъде сключен
договор , а именно „Триумф Консулт 2000“ ЕООД. Твърди, че са гласували „ЗА“ 76,48
% идеални части.
Изтъква, че ОС е проведено незаконосъобразно, а приетите решения следва да
бъдат отменени. Сочи, че на първо място, не е спазен 7 дневния срок за изготвяне на
протокол съгласно чл. 16, ал. 6 от ЗУЕС, като ОС е проведено на 25.09.2024 г., но
обявлението за изготвения протокол е от дата 09.10.2024 г., поради което само на това
основание, счита, че взетите решения са незаконосъобразни.
Посочва, че по точка 2 от дневния ред, отправените от ищеца на дата
17.09.2024г. писмени предложения относно услугата „контрол на достъпа" не са били
включени в дневния ред и не са били разгледани, нито подложени на гласуване. Счита,
че е нарушена разпоредбата на чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС, която гласи, че Общо събрание
може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или
когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание, т.е.,
респективно титулярът на правото на собственост може да предложи и проект за
дневен ред. Поддържа, че неясен остава и начина, по който са отчитани гласовете в
полза или срещу обсъжданото предложение. Заявява, че липсват данни за процентното
съотношение на идеалните части на собствениците в сградата съгласно последните
изменения на ЗУЕС от 29.09.2023 г., а при това положение не е ясно по какъв начин са
3
отчитани при гласуването за разпределение на разходите, което според ищеца
представлява отделно основание за незаконосъобразност.
Заявява, че при гласуване на Вариант I, т.2 от дневния ред, в протокола е
отразено, че „ЗА" са гласували собственици с 50,23% идеални части, а „ПРОТИВ" са
гласували собственици, притежаващи 22,84% идеални части, като въздържали се няма,
при което аритметичният сбор се равнява на 80,45% идеални части. Изтъква, че ако
това е така, възниква въпрос, къде се губят гласовете на 7,38% идеални части на
собствениците, представени на ОС при това гласуване и до каква степен отразеното в
протокола отговаря на обективната действителност. Сочи, че решението по т.2 касае
разходи за управление и поддръжка на общите части на ЕС, които са на значителна
стойност, а именно 57 600 лв. на година. Изтъква, че съобразно разпоредбата на чл. 17,
ал. 8 от ЗУЕС, за приемането на подобно решение е необходимо мнозинство от не по-
малко от 51 на сто идеални части от общите части /дори 75 на сто идеални части/ - за
решение по чл. 51, ал. 9, т.е., счита, че същото е незаконосъобразно на самостоятелно
основание.
Счита, че са налице и технически грешки, доколкото при гласуване на Вариант
III, който отразява част от направените от ищеца писмени предложения, в протокола е
записано, че представляващото го на събранието лице г-жа. Йорданка П.а, собственик
на ап. Б2 и А14 вместо ,,ЗА" е гласувала „ПРОТИВ". Според ищеца това не е вярно,
доколкото между ищеца и г-жа. П.а предварително е уговорено и съгласувано
гласуване ,,ЗА". Твърди, че в протокола обаче е записано, че само собственика на ап.20
А 20 е гласувал „ЗА", поради което документирането не отговаря на истината.
Поддържа, че по точка 4 от дневния ред, приетото решение е процесуално
назаконосъобразно, доколкото касае извършване на полезни разходи, а в такъв случай
съобразно чл. 17, ал.2, т.3 от ЗУЕС следва да бъде прието с мнозинство не по-малко от
75 на сто идеални части от общите части, докато в случая гласувалите собственици
притежават 72.71% идеални части. Изтъква, че предложеното и прието решение:
„сумата от 4800лв месечно за контрол на достъпа (портиери) да се разпредели поравно
между 48 апартамента" - е несправедливо, защото не отразява по никакъв начин
ползата от този разход за различните собственици, както и не отразява броя
собственици, живущи и ползватели в дадено жилище, респективно не отразява
дейностите извършвани от портиера по отношение обслужването на тези живущи.
Също така, счита, че не отразява и дейностите извършвани от портиера по отношение
видеонаблюдение и обход на подземни паркоместа, подходи и врати към паркоместата,
както и не отразява и усилията на портиера по отношение наблюдението и обхода на
общи части на сградата, които са в пряка зависимост от притежаваните идеални части
от различните собственици. Посочва, че направеното и прието решение за
разпределяне на сумата от 2320лв. месечно за управление и поддръжка на общите
части, съразмерно с притежаваните от собствениците на апартаменти ИЧ от общите
4
части на сградата, счита за несправедливо, тъй като отново гаражите и подземните
паркоместа под формата на ИЧ от сградата са изключени от разпределението.
Твърди, че в действителност обаче гаражите и подземните паркоместа са част от
сградата и техните ИЧ, като от чисто житейска логика тези самостоятелни обекти
формират част от разходите по поддръжка и управление на общите части. Счита, че
изключването на ИЧ на подземни паркоместа и гаражи от разпределението е направено
с цел да се уеднаквят таксите и в материален ущърб на собствениците с по-малко ИЧ.
Посочва, че направеното и прието предложение „сумата от 250лв месечно за
управление и режийни разходи на паркоместа и гаражи, разпределени по равно - по
5лв за 1 броя ПМ или гараж", счита за несправедливо. Твърди, че паркоместата на
открито не са самостоятелни обекти по смисъла на ЗУТ, като не са част от
сградата/етажната собственост и не носят „идеални части" от сградата, не участват във
формирането на разходи по управление и поддържане на общите части на етажната
собственост. С оглед на гореизложеното счита, че предложението и приетото решение
за уеднаквяване на таксите за паркомясто и гараж (5лв и за двете) е лишено от
всякаква житейска логика, накърняващо материалните интереси като собственик на
външно паркомясто на ищеца.
Поддържа, че с предложението „Вариант II" се имитира някаква форма за
диференциация на разходите и справедливост, но по същество се постига отново
резултата всички да плащат по равно, без оглед на това кой собственик колко идеални
части притежава или колко обитатели обитават дадено жилище, колко гаражи ползват
и тн. Счита, че разликата в месечните такси за УП е в рамките на под 20% между
апартамент с най-много идеални части - ап 165м2 с два гаража (147м2) и апартамент с
най-малко идеални части - ап 82м2 без гараж.
Посочва, че разликата в идеалните части е 380 %, а разликата в такса УП е под
20 %, което според ищеца доказва, че предложението Вариант II е преднамерена
манипулация. Счита, че това предложение и прието решение е незаконосъобразно,
доколкото не отговаря изобщо на изброените начини за разпределение на разходите в
чл. 51, ал. 9 от ЗУЕС.
Също така, счита, че е налице противоречие с императивната разпоредба на чл.
16, ал. 5 от ЗУЕС. Посочва, че в настоящия случай имена на присъствалите на
събранието собственици не са посочени, поради което решението на ОС е
незаконосъобразно на самостоятелно основание.
Моли съда да отмени Решение, взето от проведено на 25.09.2024 г. ОС на
Етажна собственост с административен адрес: гр. София, ж.к. „Младост“ 4, бл. 440, вх.
А, секция А и Б. Претендира и разноски.
С допълнителна уточнителна молба ищецът в отговор на задължителни
указания на съда, посочва, че режимът на етажна собственост в сградата е общ.
5
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответникът – „ЕС, гр. София,
ж.к. „Младост 4“, бл. 440, вх. А“ с който заявява, че исковете са недопустими, тъй като
липсва пасивна материалноправна и процесуалноправна легитимация, тъй като са
предявени срещу ненадлежен ответник, а именно председателя на ОС и КС на ЕС,
блок 440А, ж.к. „Младост“ 4, бл. 440, вх. А.
В условията на евентуалност, в случай, че съдът приеме, че е налице надлежна
процесуална легитимация, то искът е недопустим и поради липса на правен
интерес, защото от представените с исковата молба документи по никакъв начин не
става ясно какъв правен интерес имат ищците да водят дело срещу председателя на ОС
и КС на ЕС блок 440А, ж.к. „Младост“ 4, бл. 440, вх. А и в какво качество са завели
дело срещу него.
В условията на алтернативност, намира искът за неоснователен. Посочва, че в
противоречие с нормата на чл. 127 от ГПК между изложените факти и петитума в
исковата молба не става ясно на какво основание и срещу кое лице/ лица ищците са
завели делото. Счита, че обстоятелствата и направеното искане в петитума са
противоречиви и неясно заявени. Твърди, че искът е напълно неоснователен и като
такъв следва да се отхвърли.
Поддържа, че е спазен 7-дневния срок за изготвяне на протокола съгласно чл.
16, ал. 6 от ЗУЕС, като последното е видно от протокола от проведено на 25.09.2024 г.
ОС на ЕС с административен адрес: гр. София, СО - район Младост, ж.к. Младост 4,
бл. 440 А, вход А и Б, в края на който става ясно, че протоколът е изготвен на
29.09.2024 г. - в 7-дневен срок от провеждането на събранието на 25.09.2024 г. и е
подписан от председателстващия и протоколчика.
Оспорва като преклудирани всички оспорвания или възражения досежно
съдържанието на протокола, направени в исковата молба по арг от чл. 16, ал. 9 от
ЗУЕС. спорвам да е спазен и 30-дневния срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Оспорва
твърденията на ищците, че 17.09.2024 г. били отправяни писмени предложения
относно услугата „контрол на достъпа“. Също така оспорва да е нарушен чл. 12, ал. 5
от ЗУЕС.
Изтъква, че видно от приложената към настоящия отговор Покана за общо
събрание съгласно чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС от 17.09.2024 г. става ясно че проведеното на
25.09.2024 г. общо събрание е било свикано редовно чрез покана, подписана от
етажния собственик Адриан Руменов Андреев - лицето, свикало общото събрание,
поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата, като същата била
поставена не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, в случая 8 дни преди
датата на събранието.
Счита, че начинът по който са отчитани гласовете е изцяло в съответствие с
разпоредбите на ЗУЕС и домовата книга на ЕС / Книга на етажната собственост/,
6
приложена към настоящия отговор. Поддържа, че е спазен и кворумът за провеждане
на общото събрание, както и кворумът за приемане на решения от ОС, включително за
избор на управителен съвет на ЕС.
Счита, че направеното от ищците искане за обезпечаване на иска е нередовно и
недопустимо. Посочва, че същото не е направено в предвидената от закона форма с
писмена молба, в която да са посочени факти, обосноваващи обезпечителната нужда и
да е конкретизирана обезпечителната мярка. Заявява, че представените в отговора
писмени документи опровергават изцяло твърденията в исковата молба.
Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли предявеният иск като
недопустим, неоснователен и недоказан и да остави в сила решението на общото
събрание. Претендира разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 1000,00
лева.
По тези съображения и на основание чл. 146 ГПК, съдът:
ОПРЕДЕЛИ:
СЪДЪТ приема представените от страните писмени доказателства.
Ще СЕ ПРОИЗНЕСЕ ПО ДОКАЗАТЕЛСТВЕНИТЕ ИСКАНИЯ В ПЪРВО
ЗАСЕДАНИЕ.
ПРЕПИС от отговора на ответника да се изпрати на ищеца.
НА ОСНОВАНИЕ чл. 146, вр. чл. 140, ал. 3 ГПК, на страните да се връчи препис
от настоящото определение за насрочване, като те могат да вземат становище по него
и дадените със същия указания най-късно в първото по делото открито съдебно
заседание.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 11.07.2025г.
от 11:00ч, за която дата и час да се призоват страните с посочените по – горе преписи.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7