№ 17917
гр. С., 02.11.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести април през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА
при участието на секретаря МАРИЯ АТ. ДРАГАНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА Гражданско
дело № 20221110161052 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 124, ал. 1, вр. чл. 235 ГПК.
Образувано е по искова молба на М. С. Т., ЕГН **********, срещу „П.“ ЕООД, ЕИК
*******, с която са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни искове с
правно основание чл. 92, ал. 1, изр. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1, изр. 2, вр. чл. 82 ЗЗД.
Ищцата твърди, че на 16.07.2021 г. е сключила предварителен договор за покупко -
продажба на недвижим имот с ответника „П.“ ЕООД, ЕИК *******, чрез управителя П.С., с
предмет на договора - апартамент № 4 с идентификатор 68134.305.424.5.12, на първи етаж
със застроена площ от 57,84 кв. м, състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня,
баня с тоалетна и две тераси и склад № 4 с площ от 4,96 кв. м, находящи се в жилищна
многофамилна сграда в гр. С......, ведно с припадащите им се идеални части от общите части
на сградата и от УПИ. Посочва, че на 21.04.2022 г. чрез управителя на дружеството е
сключила окончателен договор с Нотариален акт № 27, том II, рег. № 2669, дело № 174 от
2022 г. на помощник нотариус по заместване С.С. при нотариус Д.Ж. вписан в НК под peг.
№ 101 с р-н на действие СРС за прехвърляне на собствеността върху имотите, предмет на
предварителния договор. Твърди, че като купувач е изпълнила задължението си по описания
договор и е заплатила в срок уговорената цена, но ответникът е изпаднал в забава за
въвеждане на сградата в експлоатация. Срокът, уговорен в договора за завършване на
строителните работи и въвеждане на сградата в експлоатация с Разрешение за
1
ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация е уговорен за месец 09.2021 г., като в
случай на форсмажорни обстоятелства страната, която се позовава на тях, е длъжна да
уведоми другата страна най-късно до 10 дни, считано от деня на настъпването им, но
ищцата не е получила такова уведомление. Разрешението за ползване е издадено на
18.03.2022 г. и сградата е въведена в експлоатация, като според чл. 6.3 от предварителния
договор, ако продавачът не спази крайния срок за завършване на строителството на имота,
то той дължи неустойка в размер на 0,1 % от платените от купувача до момента суми по
договора за всеки ден забава, но общо не повече от 10 % от общата цена по договора в
размер на 92 000 евро. Ищцата твърди, че съгласно чл. 3.1 от договора продавачът „П.“
ЕООД е изпаднал в забава след изтичането на определения краен срок - месец 09.2021 г.,
поради което считано от 01.10.2021 г. е неизправна страна и дължи неустойка съгласно чл.
6.3 от договора. Твърди, че на 01.03.2022 г. чрез нотариус М.Д. С., с peг. № 621 на НК е
поканила управителя на „П.“ ЕООД да заплати неустойка в размер 9 200 евро, в левовата
равностойност на 17 993,64 лв. и сключване на окончателен договор. Сочи, че на 31.03.2022
г. е получила съобщение по ел. поща от управителя на дружеството П.С., с което я уведомил
за наличието на издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация и готовност за
изповядване на сделката пред нотариус, но без конкретна дата. Сделката е изповядана на
21.04.2022 г. Твърди, че поради виновната забава на продавача за нея са настъпили вреди в
по-голям размер от уговорената неустойка. Сочи, че за периода 01.10.2021 г. - 18.03.2022 г. е
ползвала жилище под наем в гр. С............., за което е заплащала ежемесечно наемна вноска
в размер на 500 лв., като за периода вредите са в общ размер на 3000 лв. С оглед
гореизложеното, моли съда да постанови решение, с което да осъди „П.“ ЕООД, ЕИК
*******, да й заплати неустойка по предварителен договор от 16.07.2021 г. за периода
01.10.2021 г. - 18.03.2022 г. в размер на 9 200 евро, в левовата им равностойност на 17
993,64 лв. поради забавено изпълнение и неспазване на срока за въвеждане на сградата в
експлоатация до месец 09.2021 г., ведно с лихва върху главницата от датата на исковата
молба – 10.11.2022 г. до окончателното плащане на задължението (съгласно молба
уточнение от 25.04.2023 г.), както и да й заплати стойността на претърпените вреди над
размера на неустойката за извършени разходи за наем на жилище в гр. С............. в общ
размер на 3000 лв. за периода 01.10.2021 г. - 18.03.2022 г., ведно със законната лихва от
датата на исковата молба до окончателното плащане. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който
оспорва предявените искове. Признава, че страните са сключили посочения в исковата
молба предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот — апартамент № 4 с
идентификатор 68134.305.424.5.12, и прилежащия му склад № 4, въз основа на който
предварителен договор е сключен окончателен договор на 21.04.2022 г., като посочва, че
сградата е въведена в експлоатация на посочената в исковата молба дата - 18.03.2022 г.
Твърди, че е предприел необходимите действия за снабдяването на сградата с удостоверение
за въвеждане в експлоатация, като е депозирал необходимите заявления към общинската
2
администрация в началото на месец септември 2021 г., а впоследствие - в средата на месец
ноември същата година (15.11.2021 г.) - пред Главния архитект на Столична община (видно
от Писмо от 07.02.2022 г. от НАГ - С. към заявление САГ21-УВ00-1082-(7)/15.11.2021 г. и
Справка по заявление към САГ21-УВ00-1082-(2)/15.11.2021 г.). Твърди, че в хода на
процедурата от административния орган нееднократно са изисквани допълнителни
документи, които ответното дружество е представяло своевременно. За въвеждането на
сградата в експлоатация било необходимо да се извърши допълнително регулационно
изменение в парцела, върху който е построена сградата, което изменение в ПУП е наложило
значително забавяне спрямо установените в предварителния договор срокове. Твърди, че от
една страна установените процедурни срокове за посочените действия, а от друга страна
безпричинното забавяне на „ГИС С.“ да извърши отразяването на изменението на
регулационния план, предмет на Заповед № РВЕ17-РА50-3/2017 г. са довели до
допълнително забавяне в сроковете. Сочи, че за посочените обстоятелства ищцата е
уведомена своевременно писмено по имейл. Освен това, въведените към този момент
ограничителни мерки в страната и заболеваемостта от ковид на служители в общинската
администрация (в края на 2021 г. и в началото на 2022 г.) допълнително е утежнило задачата
на ответника да получи изискуемото съгласно предварителния договор разрешение. Твърди,
че посочените обстоятелства покриват изискванията на чл. 3.2 от предварителния договор -
действия на властите, които препятстват изпълнение на задълженията на ответника, и
изключват отговорността му за забавено изпълнение. Сочи, че е положил всички дължими
грижи, но по обективни причини сградата е въведена в експлоатация по-късно от
предвиденото. Оспорва размера на претендираната неустойка, като сочи, че е неоснователно
да се начислява неустойка върху цялата продажна цена, както и че действителните вреди от
забавата на ответника надвишават размера на максималната по договора неустойка. Оспорва
ищцата да е сключила договор за наем през процесния период на забавата. Оспорва, че на
01.03.2022 г. е връчена нотариална покана на ответника, след която датата същият е изпадал
в забава. Моли за отхвърляне на предявените искове и за присъждане на сторените по
делото разноски.
Съдът, след като прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото
доказателства и обсъди доводите на страните съобразно разпоредбата на чл. 235 ГПК,
намира следното от фактическа страна:
По делото е приет предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот
от 16.07.2021 г., сключен между М. С. Т. като купувач (възложител) и „П.“ ООД като
продавач (изпълнител), по силата на който продавачът се е задължил на свой риск, със свой
проект и материали, да изгради, да въведе сградата в експлоатация с разрешение за ползване
и да продаде, а купувачът да купи следния недвижим имот, находящ се в самостоятелна
жилищна многофамилна сграда с идентификатор 68134.305.424.5, брой етажи шест,
застроена площ 363 кв. м, която сграда е построена в поземлен имот с идентификатор
3
68134.305.424, находящ се в гр. С., община „В.“, район „НПЗ С.“, ул. „Г.“ № 65, целият с
площ от 611 кв. м, при съседи: улица „Г.“, улица „Н.“, поземлени имоти с идентификатори
68134.305.416 и 68134.305.415, който поземлен имот е идентичен с УПИ XII-92 и УПИ XI-
91, квартал 31А, които продавачът притежава по силата на нотариален акт за продажба на
недвижим имот № 27, том I, вх. рег. № 1726 от 19.05.2016 г., дело № 25/2016 г. на нотариус
В.Б., № 259 в НК, с р-н на действие СРС, вписан в Службата по вписвания вх. peг. № 29436
от 19.05.2016 г., акт № 8, том LXV111, дело 21202/2016 г. имотни партиди 81848 и 81849, и
нотариален акт за покупко – продажба № 167, том I, вх. peг. № 12102 от 22.12.2016 г., дело
№ 142/2016 г. на нотариус Е.Е., № 367 в НК, с р-н на действие СРС, вписан в Службата по
вписвания вх. peг. № 82984 от 22.12.2016 г., акт № 21, том CLXLVI, дело 60806/2016 г.
имотна партида № 457828, одобрен архитектурен проект, разрешение за строеж № 19 от
07.07.2017 г. на Главен архитект на СО, район „В.“, влязло в сила на 27.08.2017 г. и заповед
към него № РВС-17- РА51-4 от 14.11.2017 г. и констативен акт образец 15 за установяване
годността за приемане на строежа от 23.02.2021 г., А ИМЕННО: апартамент № 4 с
идентификатор 68134.305.424.5.12, разположен на първи етаж, със застроена площ от 67,84
кв. м, състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и две тераси,
със следните граници: от изток – ап. 5, ап. 3 и коридор, от запад – калкан, от север – улица и
от юг – вътрешен двор, заедно с 2,50 % или 15,26 кв. м идеални части от общите части на
сградата и от дворното място и склад № 4 с площ от 4,96 кв. м със следните граници: от
изток – склад 5, от запад – склад 3, от север – улица и от юг – паркомясто 8, заедно с 0,18 %
или 1,11 кв. м. идеални части от общите части на дворното място. В клаузата на чл. 1.3
страните са уговорили, че следва да сключат окончателен договор в нотариална форма за
прехвърляне на собствеността върху описаните по-горе имоти, в рамките на сроковете по
Раздел 2, като промяна на този срок може да стане само по взаимно съгласие - постигнато
писмено споразумение между страните, като продавачът се задължава да прехвърли на
купувача, или на посочено от него трето лице, с нотариален акт правото на собственост
върху имотите по чл. 1.1, при нотариус и условията и сроковете, посочени в договора. В чл.
1.9 страните са уговорили, че продавачът се задължава да прехвърли с нотариален акт
правото на собственост върху закупуваните самостоятелни обекти в сградата в срок не по-
късно от 30 дни след издаване на разрешение за ползване на недвижимите имоти. В Раздел 2
„Цена и начин на плащане“ е уговорено, че купувачът се задължава да заплати цена в размер
на левовата равностойност на 92 000 евро за описаните по-горе имоти по курса на БНБ в
деня на плащане, като в деня на подписване на договора купувачът заплаща на продавача
задатък (депозит) в размер на 10 % от стойността на двата имота или 9 200 евро, както и
първа вноска в размер на 40 % от стойността на двата имота или 36 800 евро, уговорено е
втората вноска в размер на 40 % от стойността на двата имота или 36 800 евро да бъде
заплатена в периода от подписване на предварителния договор до 30.07.2021 г. Страните са
постигнали съгласие третата вноска в размер на 10 % или 92 000 евро да бъде заплатена до
11.10.2021 г., след издаване на разрешение за ползване на недвижимите имоти. Уговорено е,
че собствеността на недвижимите имоти, предмет на договора, преминава от продавача
върху купувача в деня на подписване на окончателния договор. Дължимите вноски се
4
заплащат по банкова сметка на продавача в „Първа инвестиционна банка“ АД. В Раздел 3
„Срок за изпълнение“ е предвидено, че срокът за завършване на строителните работи и
въвеждането на сградата в експлоатация с Разрешение за ползване/Удостоверение за
въвеждане в експлоатация е месец 09.2021 г. При настъпване на форсмажорни обстоятелства
като война, природни бедствия, общонационални стачки, промяна в законодателството,
засягащо пряко инвестиционния процес и др., както и действия на властите, които не
позволяват изпълнение на работите, освен ако не са предизвикани от продавача, действието
на договора се спира до отпадане на тези обстоятелства. Страната, която се позовава на
форсмажор, е задължена да изпрати на другата страна уведомление за настъпването на
събитието най-късно в срок до 10 дни, считано от деня на настъпване на събитието. В същия
срок същата страна трябва да изпрати и писмено потвърждение за събитието, в което да се
посочи и причинната връзка между форсмажор и невъзможността за изпълнение на
договорните задължения (чл. 3.2). В чл. 3. 3 е предвидено, че при забавяне на строителството
поради причини, посочени в чл. 3.2 и ако страната, която се позовава на форсмажор е
уведомила надлежно другата страна съгласно чл. 3.2, не се дължат неустойки между
страните, като сроковете за плащане на цената и за предаване на недвижимия имот се
удължават по взаимно писмено споразумение между страните. В Раздел 4 са уговорени
правата и задълженията на страните, а в Раздел 6 „Санкции и отговорности за
неизпълнение“. В чл. 6.3 е уговорено, че при неспазване на крайния срок за завършване на
строителството на имота, предмет на договора, което не се дължи на форсмажорни
обстоятелства, продавачът дължи неустойка в размер на 0,1 % от платените от купувача до
момента суми по договора за всеки ден забава, но общо не повече от 10 % от общата цена по
договора.
По делото е прието Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 220/18.03.2022 г.,
издадено от Столична община, Направление „Архитектура и градоустройство“, с което е
въведен в експлоатация строеж: „Жилищна сграда с магазини, офиси и подземни гаражи“,
„Външни ВИК за жилищна сграда с магазини, подземни гаражи и ограда, находящ се в ПИ с
идентификатор по КККР 68134.305.424, УПИXI, кв. 31А, м. „НПЗ С.““, „Външно ел.
захранване с кабели Н.Н 1КV за жилищна сграда с магазини, подземни гаражи и ограда,
находящ се в ПИ с идентификатор по КККР 68134.305.424, УПИXI, кв. 31А, м. „НПЗ С.““ и
„Външно топлозахранване и абонатна за жилищна сграда с магазини, подземни гаражи и
ограда, находящ се в ПИ с идентификатор по КККР 68134.305.424, УПИXI, кв. 31А, м. „НПЗ
С.““, находящи се в поземлен имот с идентификатор 68134.305.424, УПИ XII –
305.125.305.136, кв. 31А, м. „Научно-производствена зона „С.““, район „В.“ – СО, с
административен адрес: ул. „Г.“ № 67.
По делото е приета нотариална покана, чрез нотариус М.Д. – С., вписана под рег. № 621
на НК с р-н на действие СРС, от М. С. Т. до „П.“ ООД от 22.02.2022 г., с която ищцата е
поканила ответника да й заплати в срок от 10 работни дни дължимата неустойка, уговорена
5
в чл. 6.3 от договора за продажба и строителство на недвижим имот от 16.07.2021 г. във
връзка със забава на задължението в срок до месец 09.2021 г. строителството на сградата да
бъде завършено и същата да бъде въведена в експлоатация с разрешение за
ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация в размер на 9 200 евро по посочена
банкова сметка, като в същия срок се извърши и прехвърляне на собствеността върху
недвижимите имоти, предмет на договора, а именно: апартамент № 4 с идентификатор
68134.305.424.5.12, разположен на първи етаж, със застроена площ от 67,84 кв. м, състоящ се
от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и две тераси, със следните
граници: от изток – ап. 5, ап. 3 и коридор, от запад – калкан, от север – улица и от юг –
вътрешен двор, заедно с 2,50 % или 15,26 кв. м идеални части от общите части на сградата и
от дворното място и склад № 4 с площ от 4,96 кв. м, със следните граници: от изток – склад
5, от запад – склад 3, от север – улица и от юг – паркомясто 8, заедно с 0,18 % или 1,11 кв. м
идеални части от общите части на дворното място, които са построени в самостоятелна
жилищна многофамилна сграда с идентификатор 68134.305.424.5, брой етажи шест, със
застроена площ от 363 кв. м, построена в поземлен имот с идентификатор 68134.305.424,
находящ се в гр. С., община „В.“, район „НПЗ С.“, ул. „Г.“ № 65, целият с площ от 611 кв. м,
при съседи: улица „Г.“ улица „Н.“, поземлени имот с идентификатор 68134.305.416 и
68134.305.415, който поземлен имот е идентичен с УПИ ХII-92 и УПИ XI-91.
Видно от разписката за връчване/получаване на нотариалната покана същата е връчена на
01.03.2022 г. на „П.“ ООД при условията на чл. 50, ал. 2 ГПК.
По делото е приет и Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 27, том
II, рег. № 2669, дело № 174, вписан в Служба по вписванията с вх. рег. № 28559 от
21.04.2022 г., акт № 140, том LXIX, дело № 21442, видно от който на 21.04.2022 г. „П.“
ЕООД е продало на М. С. Т. следния собствен на дружеството недвижим имот, находящ се в
„Жилищна сграда с магазини, офиси и подземни гаражи и ограда“, в поземлен имот с
идентификатор 68134.305.424, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на Изпълнителния директор на АГКК,
последно изменена със Заповед за изменение № 18-9529/11.12.2017 г. на началника на
СГКК-С., с площ от 611 кв. м, вид територия: урбанизирана, начин на трайно ползване:
ниско застрояване /до 10 м/, стар идентификатор 68134.305.124, 68134.305.136,
68134.305.125, номер по предходен план: 92, квартал 31А, парцел XII, при съседи:
поземлени имоти с идентификатори: 68134.305.415, 68134.305.416, 68134.305.124,
68134.305.66, с адрес на имота: гр. С., район „В.“, който имот е образуван от УПИ XII-92 и
УПИ XI-91 от квартал 31А по регулационния план на гр. С., район „В.“, местността „НПЗ -
С.“, а именно: процесния апартамент № 4 с идентификатор 68134.305.424.5.12 на ет. 1 и
склад № 4, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото
на строеж върху мястото, с адрес на имотите: гр. С., район „В.“, ул. „Г.“ № 65.
6
Приети са в оригинал шест броя разписки за получени суми, подписани за С. Г. К. и М. С.
Т., за заплатени от последната суми в размер на по 500 лв. за наем на жилище, находящо се
на адрес: гр. С., 1233, ул. „О.“ № 37, ет. 1, ап. 2, за месец октомври на 25.09.2021 г., за месец
ноември на 25.10.2021 г., за месец декември на 25.11.2021 г., за месец януари на 25.12.2021
г., за месец февруари на 25.01.2022 г. и за месец март на 25.02.2022 г.
Видно от Писмо от 07.02.2022 г. от НАГ – С. към заявление САГ21-УВ00-1-82-
(7)/15.11.2021 г. и Справка по заявление САГ21-УВ00-1-82-(7)/15.11.2021 г. към данни за
документ от Столична община, Направление „Архитектура и градоустройство“ заявление
САГ21-УВ00-1082-(2)/07.12.2021 г. относно допълнителни документи, услуга
УВ114.Удостоверение за въвеждане в експлоатация, вид на услугата: стандартна, е
приключено на 17.12.2021 г. (при постъпване на заявлението на 15.12.2021 г.), а във връзка
със заявление вх. № САГ21-УВ00-1082-(6)/27.01.2022 г. за регистриране и издаване на
удостоверение за въвеждане в експлоатация на строежа е изискано служебно отразяване на
регулационното изменение на регулационния план, предмет на Заповед № РВЕ17-РА50-
3/2017 г., издадена от главния архитект на район „В.“ – СО. С посоченото писмо от
07.02.2022 г. ответникът е уведомен, че с писмо с изх. № 07-00-1593/1/20.01.2022 г. на
Управителя на „ГИС С.“ ЕООД до кмета на район „В.“ – СО са изискани текстова и
графична част и придружаващи документи, както и данни за влизане в сила на заповедта,
като след представяне на всички документи, изискани от районната общинска
администрация и служебното отразяване в информационната система, поддържана от „ГИС
С.“ ЕООД, процедурата по въвеждане в експлоатация ще бъде продължена.
При така установеното от фактическа страна съдът достигна до следните правни
изводи:
Предявени са искове с правно основание чл. 92, ал. 1, изр. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1, изр. 2,
вр. чл. 82 ЗЗД.
Съдът приема, че не е сезиран с иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за лихва за забава за периода от
01.03.2022 г. до датата на подаване на исковата молба, съгласно пояснението на ищеца в
молба от 25.04.2022 г. и в съдебно заседание, искането не е било уточнено в хода на
производството с посочване на начален и краен момент, както и размер на лихвата за забава,
не е внесена и отделна държавна такса, поради което съдът приема, че такъв иск не е бил
заявен, съответно не следва да прекратява производството (в каквато насока са исканията на
ответника в писмената защита).
С оглед правилата за разпределение на доказателствената тежест, по предявения иск с
7
правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД ищецът следва да установи при условията на пълно и
главно доказване следните правопораждащи факти: че валидно е възникнало твърдяното
облигационно правоотношение по предварителен договор за покупко-продажба, по което
ответникът е поел задължение да завърши строителството и да снабди сградата с
удостоверение за въвеждане в експлоатация в срок до месец 09.2021 г., че ищецът е
изпълнил задълженията си по сключения договор, респективно, че е бил готов да ги изпълни
(т. е., че е изправна страна), че в договора с валидна клауза е уговорена неустойка за забава в
случай на неизпълнение на посочените задължения от ответника, както и какъв е размерът
на неустойката за исковия период, претърпените имуществени вреди над размера на
неустойката, причинна връзка на същите с твърдяната забава на ответника, както и размера
на вредите.
В тежест на ответника е да докаже, че поради форсмажорни обстоятелства не е изпълнил
задълженията си в срок, както и че ищцата е била уведомена за това.
Съгласно чл. 92, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението
и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
Неустойката е форма на договорна отговорност. Тя има за цел да обезпечи изпълнението на
задължението, да обезщети вредите от неизпълнението и да санкционира определен вид
неизпълнение по договора. Определянето на неустойка в договора освобождава изправната
страна от необходимостта да доказва размера на вредите от неизпълнението.
Отговорността за плащане на договорна неустойка възниква при наличието на три
предпоставки: валидно договорно задължение, неизпълнение на задължението от страна на
длъжника, уговорка за плащане на неустойка поради неизпълнение на договорното
задължение. При уважаването на иска следва да липсват и предпоставки, изключващи
отговорността на длъжника за неустойка.
В настоящия случай не е спорно, че страните са сключили предварителен договор за
покупко-продажба на имоти – апартамент № 4 с идентификатор 68134.305.424.5.12 и
прилежащия му склад № 4, въз основа на който предварителен договор е сключен
окончателен договор на 21.04.2022 г. Не се спори, че сградата е въведена в експлоатация на
18.03.2022 г.
Видно от предварителния договор страните са постигнали съгласие ответното дружество
да отговаря за претърпените вреди от ищцата вследствие на забавата на ответника,
изразяваща се във виновното неизпълнение на задълженията си за изграждане на процесната
сграда (чл. 6.3) в уговорения между страните срок, за което същият дължи на купувача
8
неустойка в размер на 0,1 % от платените от купувача суми по договора за всеки ден забава,
но не повече от 10 % от общата цена по договора. Под закъснение в сроковете за
извършване на строителството се разбира забава в завършване на строителните работи и
въвеждането на сградата в експлоатация в уговорения срок – месец 09.2021 г. (чл. 3.1).
Налице е уговорка за заплащане на неустойка при неспазване на крайния срок за завършване
на строителството на имота, в случай, че то не се дължи на форсмажорни обстоятелства.
Съдът намира възражението на ответника, че забавата се дължи на причини, за които той не
отговоря, за неоснователно. По делото не се събраха доказателства за наличието на
обективни причини по смисъла на чл. 81, ал. 1 ЗЗД, довели до невъзможност на ответника да
изпълни задължението си в срок. Въпреки разпределената доказателствена тежест
ответникът не е доказал настъпването на форсмажорни обстоятелства, които биха го
освободили от задължението за заплащане на неустойка, както и че своевременно е
уведомил ищцата за същите съобразно уговореното (чл. 3.2). От приетите писмени
доказателства не може да се установи, че забавата е по причина единствено действия на
държавни органи – конкретно служители от общинска администрация. От страна на
ответника не са представени доказателства преди изтичане на срока за изпълнение – месец
09.2021 г. да е предприел действия във връзка с промяна на регулационния статут на имота
(посочено като причина за забавянето) и за издаване на разрешение за ползване, като
приложените Писмо от 07.02.2022 г. от НАГ – С. към заявление САГ21-УВ00-1082-
(7)/15.11.2021 г. и Справка по заявление към САГ21-УВ00-1082-(2)/15.11.2021 г. сочат за
най – ранен момент на подаване на заявление за регистриране и издаване на удостоверение
за въвеждане в експлоатация на строежа 15.11.2021 г., т. е. почти два месеца след изтичането
на срока за изпълнение по договора. Не е доказано по делото ответникът да е предприел
своевременно необходимите действия (или да е бил в обективна невъзможност за това) за
снабдяването на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация, включително за
снабдяване с всички необходими документи и за регулационното изменение на парцела,
върху който е построена сградата, за което ищцата – купувач да е била своевременно
уведомена. Не се установява заболеваемостта от ковид на служители в общинската
администрация да е довела до забавянето на строителството и снабдяването с разрешение за
въвеждане на сградата в експлоатация. Поради това, не може да се приеме, че ответникът е в
забава поради форсмажорни обстоятелства, които го освобождават от задължението за
заплащане на предвидената в чл. 6.3 неустойка.
За да възникне правото на неустойка клаузата, пораждаща задължение за плащането й не
трябва да противоречи на добрите нрави, които са израз на принципите за справедливост и
добросъвестност в гражданските и търговски правоотношения. Съдът следи служебно за
действителността на клаузата за неустойка (ТР № 1/27.04.2022 г. по тълк. д. № 1/2020 г. на
ОСГТК на ВКС). Съобразявайки вида на неизпълнението и естеството на неизпълненото
задължение, настоящият съдебен състав приема, че от начина, по който е уговорена между
страните клаузата за неустойка по чл. 6.3 не може да се направи извод, че същата е нищожна
9
поради противоречие с добрите нрави. Касае се за предварително уговорен размер на
обезщетение за забавено изпълнение на задължението за завършване на строителството,
като се цели обезвреда на вредите, които търпи кредиторът - купувач, съизмерими с
лишаването му от възможността да ползва процесните имоти за периода на забава.
Доколкото неустойката е мораторна е оправдано периодът на забавата да рефлектира върху
размера на неустойката, като по този начин се цели стимулиране на точното изпълнение от
страна на длъжника, а страните са фиксирали и максимален размер на неустойката.
Последният не излиза извън присъщите за всяка неустойка обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции и съдът приема, че е налице валидно уговорена клауза за неустойка.
Неустойката цели да обезщети купувача за евентуални вреди от неизпълнението, но само
когато същият е изправна страна по договора. В случая ищецът е изправна страна по
договора, тъй като е заплатил уговорените вноски от продажната цена, който факт на първо
място не е оспорен от ответника (включително след уточнението относно датите и сумите,
които са били заплащани в молба от 25.04.2022 г.), а на следващо място се установява и от
нотариалния акт за покупко-продажба на имота от 21.04.2022 г., в който изрично е посочено,
че продажната цена от 92 000 евро с левова равностойност от 179 936,36 лв. е заплатена от
купувача на продавача по посочена от него банкова сметка преди подписване на
нотариалния акт. С оглед на изложеното и при приложение на неблагоприятните последици
на правилата за разпределение на доказателствената тежест следва да се приеме, че
ответникът не е положил дължимата грижа при изпълнение на задължението си, при което
на ищцата, която е изпълнила насрещните си задължения, са причинени вреди. А доколкото
отговорността за вреди, респективно за договорна неустойка за забава, на длъжника може да
се ангажира само при негово виновно поведение, каквото е налице в частност, то
релевираната претенция по чл. 92, ал. 1 ЗЗД е установена по основание.
Видно от данните по делото ответникът е неизправна страна и за последния възниква
отговорност за заплащане на неустойката за периода от 01.10.2021 г. (първия ден след
изтичане на срока за изпълнение по предварителния договор) до 18.03.2022 г. – датата на
снабдяване на обекта с разрешение за ползване. Относно размера на неустойката и по –
конкретно относно начина, по който следва да бъде начислена, тълкувайки договора
съгласно критериите, заложени в чл. 20 ЗЗД и в съответствие с останалите клаузи и целта на
договора, настоящият съдебен състав приема, че волята на страните в чл. 6.3 е неустойката
да се начислява върху платените до изтичане на срока по чл. 3.1 суми (до момента на
изтичане на крайния срок, уговорен в предварителния договор, за завършване на
строителството на имотите, предмет на договора). Съобразно уговореното от страните, до
месец 09.2021 г. са дължими общо 82 800 лв., които ответникът не е оспорил своевременно,
че са били заплатени. Последната вноска в размер на 9 200 евро е била заплатена на
20.04.2022 г., поради което не следва да се включва при изчисляване на неустойката. За
исковия период дните на забавата са общо 169 календарни дни, неустойката е в размер на
10
82,80 евро на ден, или за целия период на забавата 13 993,20 евро. Същата обаче страните са
ограничили до 10 % от общата цена по договора, или до 9 200 евро. Съдът приема, че 10 %
следва да се начислят върху 92 000 евро, а не върху 82 800 евро, тъй като ограничението е
като процент от общата цена на договора, а не от платената до момента сума. Ето защо
искът по чл. 92 ЗЗД е основателен за пълния предявен размер от 9 200 евро (с левова
равностойност от 17 993,64 лв.) и за периода 01.10.2021 г. – 18.03.2022 г. Като последица от
уважаването на иска за главница следва да се присъди и законна лихва от датата на подаване
на исковата молба – 10.11.2022 г. до окончателното плащане.
Претенцията за сумата от 3000 лв. - разходи за наем на жилище за периода 01.10.2021 г. –
18.03.2022 г. е неоснователна. Съгласно чл. 92, ал. 1 ЗЗД неустойката, макар да има
обезщетителна функция (ищецът е оС. от задължението да установява размера на вредите
си), не ограничава правото на кредитора да претендира обезщетение на вреди, ако те
надхвърлят размера на уговорената неустойка. В този случай, обаче, те следва да бъдат
установени. Претенцията на ищеца, следователно, би могла да съдържа искане да бъде
присъдена както неустойка, така и обезщетение за вреди, но само тези, които надвишават
размера на неустойката. На първо място ответницата не е доказала истинността на приетите
по делото разписки за заплащане на наемните суми, с оглед оспорването им от ответника,
съответно настъпилите вреди във връзка със заплащане на наемните вноски, а на следващо
място съдът приема, че присъдената неустойка има за цел да обезщети ищцата за всички
вреди от забавата на ответника, включително и за сторени разходи за наем, които не
надвишават размера на неустойката. Поради това искът за сумата от 3000 лв. е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски имат и двете страни. От ищеца са
претендирани разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 1500 лв. и държавна такса
в размер на 839,75 лв. Съразмерно на уважената част от исковете и на основание чл. 78, ал.
1 ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от общо 2005,38 лв.
(1285,64 лв. – адвокатско възнаграждение и 719,74 лв. – държавна такса). От ответника са
претендирани разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 2760 лв. с ДДС.
Възражението по чл. 78, ал. 5 ГПК от насрещната страна е основателно, като съобразно чл.
7, ал. 2, т. 3 от Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения адвокатския хонорар на ответника следва да бъде определен в минимален
размер от 2289,42 лв. (предвид извършените в хода на производството процесуални
действия). Съразмерно на отхвърлената част от исковете и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК
ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника сумата от 392,59 лв. с ДДС -
адвокатско възнаграждение.
11
Мотивиран от изложеното, Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „П.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. С., район
„Т.“, ул. „П.“ № 9, вх. Б, ет. 1, офис 2, да заплати на М. С. Т., ЕГН **********, с постоянен
адрес: гр. С., ул. „Б. П.“ № 66, на основание чл. 92, ал. 1, пр. 1 ЗЗД сумата от 9 200 евро (с
левова равностойност 17 993,64 лв.), представляваща неустойка за забава за периода
01.10.2021 г. – 18.03.2022 г. в размер на 10 % от общата цена от 92 000 евро по
предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 16.07.2021 г.,
уговорена в чл. 6.3 от договора за неизпълнение на задълженията на „П.“ ЕООД по чл. 3.1 от
договора, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 10.11.2022 г.
до окончателното изплащане, като ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 92, ал. 1, изр. 2
ЗЗД, вр. чл. 82 ЗЗД на М. С. Т., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. С., ул. „Б. П.“ № 66,
срещу „П.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. С., район „Т.“, ул.
„П.“ № 9, вх. Б, ет. 1, офис 2, за сумата от 3000 лв. – претърпени вреди над размера на
неустойката за извършени разходи за наем на жилище в гр. С............. за периода 01.10.2021
г. – 18.03.2022 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба –
10.11.2022 г. до окончателното изплащане, като неоснователен.
ОСЪЖДА „П.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. С., район
„Т.“, ул. „П.“ № 9, вх. Б, ет. 1, офис 2, да заплати на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на М. С. Т.,
ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. С., ул. „Б. П.“ № 66, сумата от общо 2005,38 лв. –
разноски по делото, съразмерно с уважената част от исковете.
ОСЪЖДА М. С. Т., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. С., ул. „Б. П.“ № 66, да
заплати на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на „П.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес
на управление: гр. С., район „Т.“, ул. „П.“ № 9, вх. Б, ет. 1, офис 2, сумата от 392,59 лв. с
ДДС – разноски за адвокатско възнаграждение, съразмерно с отхвърлената част от исковете.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
12
13