Р Е Ш Е Н И Е
№…..…/22.02.2019г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХLVI състав, в открито съдебно
заседание, проведено на двадесет и пети януари през две хиляди и деветнадесета година,
в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: ДЕНИЦА ДОБРЕВА
при участието на
секретаря Дияна Димитрова, като разгледа докладваното от съдията гр.д.№ 15153
по описа за 2018 година на Варненския районен съд, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е
образувано по предявен установителен иск с правна
квалификация чл. 422 ГПК във връзка с чл. 92 ЗЗД от „Технически университет –
Варна“ ЕИК *********, със съдебен адрес:***, офис 16-17 срещу „Добрин – 371“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:*** с искане да се
признае за установено в отношенията между страните, че ответникът дължи на
ищеца сумата от 22 331,24 лева,
неустойка за периода от 22.12.2016 г. до 02.04.2017 г., дължима поради забава в
плащането на наемната цена по договор за наем № 84/30.05.2016 г. за месеците
октомври, ноември и декември 2016г., както и сумата от 22 917,81 лева, представляваща
неустойка за периода 16.09.2016 г. до 30.09.2017 г., дължима поради забава в
плащането на наемната цена за месеците септември до януари 2017г., дължима по
договор за наем № 84/30.05.2016 г., които суми има издадени заповеди за
изпълнение по реда на чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 17277/2017 г. и ч.гр.д.
№17279/2017 г. и двете по описа на Районен съд, град Варна
Ищецът основава исковата
си претенция на следните фактически твърдения:
На 30.05.2016 г. между
ищеца и ответника е сключен договор за наем № 84, по силата на който
„Технически университет – Варна“ ЕИК ********* предоставил на „Добрин – 371“
ЕООД, ЕИК ********* за временно и възмездно ползване срещу месечно заплащане
недвижим имот, представляващ Студентско общежитие бл.15 с прилежаща кафе –
сладкарница, находящ се в град Варна, ул. „Дубровник“
с общо РЗП възлизащо на 10 302 кв.м. за срок от десет години. На
31.05.2016 г. е подписан без възражения между страните приемно – предавателен
протокол. Твърди, че наемателят не изпълнявал задължението си заплащане на
дължимата наемна цена. Посочва, че при забава в плащането наемателя дължи
неустойка относно забавата, съобразно постигната между тях договорка в
сключения договор за наем. Договорената месечна цена е в размер на 10355 лева,
която следвало да се заплати до 15-то число на месеца, за който се отнася.
Твърди, че сумата от 22 331.24 лева, представлява дължима неустойка за
периода от 22.12.2016 г. до 02.04.2017 г. поради забава в плащанията на
наемната цена за месеците октомври, ноември и декември 2016 г., а сумата от
22 917,81 лева, представлява дължима неустойка за периода от 16.09.2016 г.
до 30.09.2017 г., дължима поради забава в плащането на наемната цена за месеците
септември 2016 г. до януари 2017 г. Моли за уважаване на исковите претенции и
присъждане на сторените разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен
отговор от ответника. Ответникът намира предявения иск за
неоснователен. Не оспорва, че между страните е възникнало валидно облигационно
правоотношение по договор за наем №84/30.05.2016г. по отношение на процесния
имот в гр. Варна, за процесния период. Твърди, че неизправна страна по същия не
е ответникът, а ищеца. Оспорва да е предадена фактическата власт върху имота,
както и че представляваното дружество не е имало възражения по
отношение на същия. След сключване на договора ответното дружество
констатирало, че имотът не е годен за ползване съобразно уговореното
предназначение, били установени недостатъци, които не били известни на
ответника при сключване на договора за наем. За състоянието на имота
наемодателя – ищец в производството по делото бил уведомен, но последния не
предприел активни действия по отстраняването им. Поради пасивното поведение на
ищеца, ответното дружество в периода от сключване на договора за наем до месец
август на 2017г. осъществило дейност по ремонт в имота, за което сторило
разходи в общ размер от 150000 лева, подробно описани по вид и стойност в
отговора на исковата молба. Твърди, че дружеството не е изпаднало в забава за
изпълнение на което и да е договорно задължение. Посочва, че не дължи наемната
цена, тъй като не е ползвало имота и владение върху същия не му е било
предавано. Навежда възражения затова че неустоечната
клауза е нищожна, а в случай, че се приеме за действителна такава, заявява, че
е прекомерна. Твърди, че общият размер на извършените от дружеството разноски
за ремонти, с които били отстранени недостатъци и привеждане на наетия имот в
годно за ползване според договореното, състояние били в общ размер на 150 000
лева, а за отстраняване на недостатъци в имота и привеждането му в състояние,
годно за ползване по предназначение били необходими разноски в размер на 450
000 лева. Прави възражение, че в случай, че се установи основателност на
исковата претенция, да се постанови едновременно ищецът да бъде осъден да
изпълни задължението си по чл. 230, ал. 1 от ЗЗД, като предаде част от наетия
имот жилищни помещения, коридори, стълбищни клетки,
технически помещения в коридори и покрив в сграда, в годно за ползване
състояние или ищецът да бъде осъден да заплати обезщетение за извършване на
необходимия ремонт в размер на цената на иска, представляващ част от обща
претенция за необходими разноски в размер на 450 000 лева.
В съдебно заседание
страните, чрез процесуалните си представители, поддържат становищата си по
спора. Претендират разноски.
Ищцовата страна е ангажирала подробни писмени бележки.
За да се произнесе по
спора, съдът съобрази следното от фактическа страната:
По делото не е било
спорно, че с договор за наем № 84/30.05.2016г., „Технически университет –
Варна“ предоставя на „Добрин – 371“ ЕООД за срок от 10 години ползването на
студентско общежитие бл. 15 с прилежаща кафе – сладкарница, находящо
се в гр. Варна, ул.“Дубровник“с обща площ 10 302 кв.м. срещу задължение на
наемателя да заплаща месечно възнаграждение в размер на 10 355 лв. до 15 –
то число на месеца, за който се отнася, считано от датата на въвеждането на
обекта в експлоатация, но не по-късно от началото на учебната 2016/2017г. В
договора страните са уговорили, че обектът следва да бъде предаден на наемателя
в деня на подписването му, за което обстоятелство на осн.
чл. 2, ал.2 от договора се съставя приемно-предавателен протокол, като са
придали на протокола удостоверително значение относно състоянието на имота. В
чл. 8 контракта е уговорена възможността наемателят да извършва вътрешни преустройства
за собствена сметка. Съгласно чл. 18 от договора при забава за плащане на
наемната цена наемателят дължи дневна неустойка в размер на 0,5% от размера на
месечното възнаграждение, но не повече от срок за три години назад.
Въз основа на приемно
–предавателен протокол от 31.05.2016г. „Технически университет – Варна“ предоставя
държанието обекта предмет на договор №84/30.05.2016г. на „Добрин – 371“ ЕООД.
За ответника подписът е положен от Д. Добрев.
Между страните са приети
указания относно начина на ползване на обект към договора за
наем№84/30.05.2016г., с които е прието, че наемателят може да отдава под наем
обекта на трети лица.
С покана от 25.01.
2017г. „Технически университет – Варна“ е поканил ответника в месечен
срок от получаването да заплати задълженията си за наемни вноски,
предупреждавайки го, че е противен случай ще счита договора за развален.
С покана, изх.
№47/05.01.2017г. /л. 11 от гр.д.№552/2018г./ „Технически университет – Варна“ е
поканило ответното дружество да заплати в седмичен срок от съобщението,
задълженията за наемни вноски, начислени към 31.12.2016г., ведно с
предупреждение, че в случай на неизпълнение наемодателят ще счита договора за
развален.
С нотариална покана рег.
№ 2615, том1, акт 101 по описа на нотариус №116 Людмила Гонова
с район на действие ВРС, ищецът е довел до знанието на ответното дружество, че
считано от 06.02.2017г. договорът за наем е развален. Поканата съобразно
посоченото удостоверяване е връчена лично на 13.04.2017г. на управляващия и
представляващ ответното дружество. С тази покана ответникът е поканен на
26.04.2017г. да се яви в кантората на нотариус Гонова,
като следва да предаде ключовете на процесния обект - предмет на договора за
наем. Указани са и задълженията на наемателя в размер на незаплатен месечен
наем, лихви и режийни разноски.
От констативен протокол
от 27.04.2017г., рег. № 3083, т.1, акт.125 по описа на нотариус № 116 Людмила Гонова с район на действие ВРС, се установява, че на
посочената в нотариалната покана дата не се е явил представител на ответника за
да извърши действията, за които е бил поканен.
Относно размера на
неустойката по делото е допусната съдебно- счетоводна експертиза,
заключението по което се кредитира като обективно и компетентно дадено.
Гореизложената фактическа обстановка налага следните
правни изводи:
Предявеният иск за
заплащане на неустойка за забавено изпълнение предполага установяването при
условията на пълно и главно доказване наличието на валидно облигационно
отношение по договор за наем №84/30.05.2016г. по който ищецът като
наемодател е изправна страна, както и валидно уговорена между страните неустоечна клауза, обезпечаваща конкретно неизпълнение.
По делото не е спорно,
че страните са във валидни облигационни отношения по договор за
наем №84/30.05.2016г. Спорна е изправността на кредитора. Ответникът
е навел дилаторно възражение за неизпълнен договор, с
което се домогва да установи, че сам ищеца като кредитор се е намирал в
състояние на забава относно изпълнението на задължението да предаде вещта в състояние, в което същата
може да се ползва по предназначение. По арг. от чл.
85 от ЗЗД забавата на кредитора освобождава длъжника от последиците от
собствената му забава.
Oтветникът се позовава, че ищецът като наемодател не е изпълнил задължението си да
предаде имота в състояние годно за ползване по предназначение.
На основание чл.230 от ЗЗД задължение на наемодателя е да предостави вещта в състояние, което отговаря
на ползването, за което е наета вещта, освен ако не е уговорени друго. При
тълкуване на разпоредбите на чл.2 ал.1 вр. чл. 9, ал.
1 от договора следва извода, че състоянието, в което е уговорено да бъде предадена
вещта е онова положение, в което се е намирала към датата на подписване на
приемно-предавателния протокол. Никъде в договора не отбелязано, че вещта
се предава в състояние годно за ползване по предназначение. Напротив, страните
явно има имали предвид, че сграда се нуждае от ремонт и преустройство / чл. 7,
ал. 2 и чл. 8 / и са приели, че ще бъде предадена в това именно състояние.С
оглед на така изложеното, следва да се приеме, че страните по договора са
уговорили друго по смисъла на чл. 230, ал. 1 от ЗЗД. Ето защо, като не е предал
вещта в състояние, годно за ползване според обичайното й предназначение
наемодателят „Технически университет – Варна“ не се е отклонил от договорния
ангажимент между страните. С подписването на приемно предавателен - протокол от
31.05.2016г. наемателят е приел вещта в състоянието, в което е уговорено между
страните. Предвид изложеното се налага
извода, че ищеца е изпрана страна по договора.
Задължението за наемни
вноски е обезпечено с уговорена от страните неустоечна
клауза - чл. 18 от договора, предвиждаща
че при забава за плащане на наемната
цена наемателят дължи дневна неустойка в размер на 0,5% от размера на месечното
възнаграждение, но не повече от срок за три години назад.
Доколкото процесният договор за наем е от категорията на търговските
сделки като сключен от търговци по повод
тяхно занятие /чл. 286, ал.1 от ТЗ/, в случая не стой въпроса на намаляване на
договорената неустойка като прекомерна, на осн.чл.
309 от ТЗ. В този случай единствено може да се разгледа въпроса относно нищожността
на коментираната клауза като противоречаща на добрите нрави.
Според постановките в т.3 от ТР № 1/2010 г. на ОСТК на ВКС, условията и
предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните
функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските
правоотношения. Според утвърдилата се съдебна практика при извършване на тази
преценка се вземат предвид конкретните
обстоятелства: естеството и размерът на задълженията, изпълнението на които се
обезпечава с неустойката; дали изпълнението на задължението е обезпечено с
други правни способи; вида на
неизпълнение на задължението – дали то е съществено или не е изпълнена
незначителна негова част; съотношението между размера на уговорената неустойка
и очакваните от неизпълнение на задължението вреди. Приема се също, че неустойката
следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е
уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна
и санкционна функции.
В конкретния случай уговорената в чл. 18 от договора неустойка не
отговаря на приетите в практиката критерии, при които се приема, че е налице
накърнение на добрите нрави.
Предвидената неустойка обезпечава паричното задължение на наемателя за
изпълнение на договорената месечната наемна вноска. Размерът на неустойката е
уговорен като процент от месечната наемна вноска като е предвиден предел, който
гарантира, че наемателя срещу безпределното увеличаване на размера. Приетият
процент от 0.5 % на ден или 15 % средно
на месец в никой случай не излиза извън рамките на общоприетите разбирания на
добросъвестност при сключване на договорите, тъй като не надвишава драстично
величината на законната лихва. Ето защо следва да се приеме, че разглежданата неустоечна клауза не надхвърля евентуалната вреда на кредитора от
неизпълнението.
На следващо място за да
се определи периода, за който на ищеца се следва неустойка за забавено
изпълнение. За целта следва да се разгледа въпроса относно действието на
договора, като обуславящ периода на начисляване на неустойката. Принципно по
делото не е било спорно, че наемодателят не е заплатил наемната цена за периода
след 08.2016г. Така с оглед констатираното неизпълнение на основното задължени по договора, за
кредитора е възниклало правото да развали
договора, на осн.чл. 87, ал.1 от ЗЗД. С поканата за доброволно изпълнение
изх. №47/05.01.2017г. наемодателят е поканил наемателя да изпълни и доколкото
няма данни това да е сторено, договорът следва да се счита за развален, считано
от 06.02.2017г., така както самата
страна се е позовала в нотариалната покана рег. № 2615, том1, акт 101 по описа
на нотариус №116 Людмила Гонова.
След развалянето на
договора изправната страна не може да търси уговорената неустойка за всеки
вид неизпълнение. В този смисъл е разрешението на ВКС, дадено в тълкувателно
решение № 7/2013г. от 13.11.2014г. по тълк.дело №
7/13г., задължително за съдилищата, макар и постановено по въпрос касаещ само неустойка за забава. В мотивите на решението,
касационната инстанция изрично е изложила мотиви досежно
разваляне на договора на различни основания, поради неизпълнение на
задължението било по време, по място, в качествено или в количествено отношение,
като приема когато договорът е развален поради виновно поведение на длъжника не
се дължи неустойка по чл.92 ал.1 от ЗЗД за всеки вид неизпълнение.
Горният извод не се променя от
обстоятелството, че след развалянето намателят е
продължил да ползва наетата вещ с противопоставянето на наемодателя. След
прекратяване на договорната връзка между страните, наемателят не дължи наемна
цена, а обезщетение за вреди, съответно на уговорения наем /чл. 236 ЗЗД/. Това
обезщетение, обаче се дължи не по силата на прекратената договорна връзка, а
именно поради нейното отпадане, за да компенсира вредите на изправния
наемодател. Ето защо, след като при настъпване на прекратителния
факт, наемателят спира да дължи наемна цена, няма как да дължи и неустойка за
забава върху липсващо главно вземане. В заключение на ищеца се следва неустойка
за забава до посочената от самата страна дата – 06.02.2017г.
Съдът
намира, че за прецизност следва дължимостта на
неустойката следва да се представи в
табличен вид, още повече че привидно съвпадат периодите, за които са издадени
заповеди за изпълнение по ч.гр.д. № 17277/2017 г. и ч.гр.д. №17279/2017 г.,
макар в действителност такова припокриване да липсва. При изчисленията съдът
съобразява уговорената наемана цена в размер на 10355 лева месечно и
уговорената неустойка за забава в размер на 0,5% дневно,
|
|
Главница(наем) 10355 лева (на месец) |
фактура |
Запов. дело |
Периода на претенция за лихва за забава(по заявлението) |
Период, за който се приъжда |
Претендиран размер |
Дни забава |
Доказан размер |
За присъждане |
|
1 |
09.2016 |
12083/01.09.2016 |
XXс-в |
16.09.1611.10.16 |
16.09.16-11.10.16** |
1294,25 |
26 |
1346,15 |
1294,25 |
|
2 |
10.2016 |
12213/04.10.2016 |
XVI с-в |
16.10.1622.12.16 |
16.10.16-22.12.16 |
Общ *сбор |
68 |
3520,7 |
3520,7 |
|
3 |
11.2016 |
12329/02.11.2016 |
XVI с-в |
16.11.1622.12.16 |
16.11.16-22.12.16 |
Общ* сбор |
37 |
1915,67 |
1915,67 |
|
4. |
12.2016 |
12441/01.12.2016 |
XVI с-в |
16.12.1622.12.16 |
16.12.16-22.12.16 |
Общ* сбор |
7 |
362,42 |
362,42 |
|
5 |
10,11и 12.2016 |
------- |
XVI с-в |
22.12.16-02.04.17 |
22.12.16-06.02.17 |
16533 |
47 |
7300,27 |
7300,27 |
|
6 |
10,11и 12.2016 |
--------- |
XXс-в |
03.04.17 22.05.17 |
----- |
8266,9 |
0 |
0 |
0 |
|
7. |
01.2017 |
12559/03.01.2017 |
XXс-в |
15.01.17 30.09.17 |
15.01.17 06.02.17 |
13356,66 |
23 |
1190,82 |
1190,82 |
15584,13лв
*общият сбор по позиции 1-3 – 5798,79 лева
съответства на претендирани със заявление
гр.д.17277/17 XVI с-в(л.3 от делото)
**по твърдения на ищеца главницата е
заплатена, като се претендира неустойка до датата на погасяване на
задължението.
В
заключение исковата претенция се уважава до размер от 15584,13 лева, като се
отхвърля за разликата до претендираните 45249,05
лева.
По разноските:
С оглед изхода от спора, на ищеца следва да се
присъдят сторените по делото разноски съобразно уважената част от иска. При уважен материален интерес от 15584,13лв и признати разноски за държавна
такса (904,99 лева), възнаграждение за вещи лица(250 лева) и адвокатско
възнаграждение( 2086,8лева), съгл. списък на л 84, се присъждат 1116,49 лева.
На ответника също се следват
разноски съобразно отхвърлената част от исковете за адвокатско възнаграждение в
размер на 327,79 лева.
Съобразно даденото разрешение в
ТР № 3/2014г. на ОСГТК съдът следва да се произнесе с осъдителен диспозитив по дължимостта на
разноските в заповедното производство, включително и когато не се изменят
разноските по издадената заповед, какъвто е настоящия случай. По делото следва
да се присъдят сторените разноски за заповедното производство съобразно
вземанията, които са приети за установени в настоящото производство. Предвид установения
размер на вземането, съдът намира, че дължимите в заповедното производство разноски на ищеца
са в размер на 1030,39 лева за
държавна такса и адвокатско възнаграждение.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между страните, че „Технически
университет – Варна“ ЕИК *********, със съдебен адрес:***, офис 16-17 има
вземане срещу „Добрин – 371“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление:*** за неустойка за забавено изпълнение на задължението за заплащане
на наемна цена съгл. чл. 18 от договор за наем № 84,както следва:
-за сумата от 1294,25 лева неустойка за забавено
изпълнение за периода 16.09.2016-11.10.2016г. на задължението за
заплащане на наемна цена за м.09.2016г, за което е издадена заповед за
изпълнение по ч.гр.д. №17279/2017 г.по описа на ВРС, XX с-в;
-за сумата от 3520,70 лева неустойка за забавено
изпълнение за периода 16.10.2016-22.12.2016г.
на задължението за заплащане на наемна цена за м.10.2016г, за което е издадена
заповед за изпълнение по ч.гр.д. №17277/2017 г.по описа на ВРС, XVI с-в;
-за сумата от 1915,67лева неустойка за забавено
изпълнение за периода 16.11.2016-22.12.2016г.на
задължението за заплащане на наемна цена за м.11.2016г, за което е издадена
заповед за изпълнение по ч.гр.д. №17277/2017 г.по описа на ВРС, XVI с-в;
-за сумата от 362,42лева неустойка за забавено
изпълнение за периода 16.12.2016-22.12.2016г.на
задължението за заплащане на наемна цена за м.12.2016г, за което е издадена
заповед за изпълнение по ч.гр.д. №17277/2017 г.по описа на ВРС, XVI с-в;
-за сумата от 7300,27 лева неустойка за забавено
изпълнение за периода 22.12.2016-06.02.2017г.
на задължението за заплащане на наемна цена за м.10,11 и 12.2016г, за което
е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. №17277/2017 г.по описа на ВРС, XVI
с-в, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата
над 7300,27 лева до претендираните 16533,00 лева и за
периода след 06.02.2017г.;
-за сумата от 1190,82 лева неустойка за забавено изпълнение за периода 15.01.2017- 06.02.2017на задължението за заплащане на наемна цена за м.01.2017
за което е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. №17279/2017 г.по описа на
ВРС, XX с-в, като ОТХВЪРЛЯ
иска за разликата над 1190,82 лева до претендираните 13356,66 лева и за периода след
06.02.2017г.
ОТХВЪРЛЯ иска за сумата от 8266,9 лева , претендирана
като неустойка за забавено изпълнение за периода 03.04.2017- 22.05.2017на задължението за заплащане на наемна
цена за м.10,11 и 12.2016г, за което е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д.
№17279/2017 г.по описа на ВРС, XX с-в;
ОСЪЖДА „Добрин – 371“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление:*** ДА
ЗАПЛАТИ на „Технически университет – Варна“ ЕИК *********, със съдебен
адрес:***, офис 16-17 сумата от 1116,49
лева, представляваща сторените в исковото производство разноски и
сумата от 1030,39 лева, представляваща
сторените в заповедното производство разноски, на осн.чл.
78, ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА „Технически университет – Варна“ ЕИК *********, със съдебен адрес:***, офис
16-17 ДА ЗАПЛАТИ на „Добрин – 371“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:*** сумата от 327,79
лева, представляваща сторените в исковото производство разноски, на осн.чл. 78, ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно
обжалване пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: