РЕШЕНИЕ
гр. София, 14.01.2021 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, І-15 състав в открито съдебно заседание на осемнадесети декември две хиляди и двадесета година в състав:
Председател: Галя Вълкова
при секретаря Антоанета
Петрова,
като разгледа
докладваното от съдията гражданско
дело № 11567
описа за 2016 год., за да се
произнесе взе предвид следното:
Предмет
на разглеждане е предявен от Б.К.Н. срещу П.Г.П. иск с правно основание чл. 87,
ал. 3 ЗЗД.
Производството е
образувано по искова молба вх. №119008/20.09.2016 г., уточнена с молби от
15.03.2017 г., 18.05.2018 г., 18.06.2018 г., 31.08.2018 г. и 22.02.2019 г.
Ищецът Б.Н. твърди,
че от 1996 г. е собственик на апартамент № 36, находящ
се в гр. София, ул. “****** с площ 88,01 кв. м., заедно с принадлежащо избено
помещение № 2 и 0,548% ид. части от общите части на
сградата и правото на строеж върху мястото. На 16.11.2011 г. ищецът посетил
агенция за недвижими имоти на адрес в гр. София, бул. “******, където по това
време се намирал и нотариус А.Ч., който го информирал, че имотът му е продаден
чрез пълномощник, като наред с пълномощното ищецът е подписал и декларация за
получаване на сумата. Нотариус Ч.казал на ищеца, че следва веднага да освободи
имота, защото ще му се случи нещо лошо. Същият ден ищецът посетил Агенция по
вписванията, където се снабдил с копие на нотариален акт № 122, том І, рег. № 39919, дело 110/2011 г. и установил,
че апартаментът е продаден. Ищецът твърди да не е получил продажната цена, като
същата не е платена и на посочения в сделката като пълномощник А.С., която не
познава. В уточнителна молба от 12.07.2018 г. и
22.02.2019 г. ищецът сочи, че предявява иск за разваляне по съдебен ред на
договора за продажба поради неплащане на продажната цена.
В отговор на исковата
молба ответникът заявява становище за недопустимост на иска поради нередовност
на исковата молба и неизпълнение на указанията за отстраняване на
констатираните нередовности в срок. По същество
ответникът заема становище, че претенцията следва да бъде оставена без
уважение. Имотът е препродаден от ответника на трето
на спора лице, като съдебният спор по предявения срещу третите лица от ищеца
иск е прекратен - гр. дело № 5709/2013 г. на СГС, І-ІV с-в. За ищеца липсва
правен интерес от разваляне на договора с ответника, доколкото последният към
предявяване на иска по настоящото дело не е собственик на имота. Наред с това
прави възражение за изтекла погасителна давност. В нотариалния акт е
отбелязано, че продажната цена е изцяло получена от А.С. като пълномощник на
продавача.
В
съдебно заседание ищецът, чрез адв. А., поддържа
иска. Ответникът, чрез адв. Ф., оспорва иска. Излага
съображения в писмени бележки.
От събраните по
делото доказателства се установиха следните факти:
На 20.09.2011 г. с договор за
покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в
нотариален акт № 122, том І, рег. № 3919, дело № 110/2011 г. на нотариус Пенова
с район на действие СРС Б.К.Н., в качеството му на продавач, представляван от
пълномощник А.Л.С., и П.Г.П., в качеството му на купувач, са заявили воля за
продажба на апартамент № 36, находящ се в гр. София,
ж.к. “******, състоящ се от две стаи, дневна, кухня и сервизни помещение, със
застроена площ от 88,01 кв. м., заедно с избено помещение № 2 и 0,548% ид. части от общите части на сградата и правото на строеж
върху мястото. В договора е посочено, че продажната цена от 62000 лв. е
получена от пълномощника на продавача А.С. по банков път преди подписване на
нотариалния акт.
На 27.12.2012 г. с нотариален акт № 56, том
VІ, рег. № 21573, дело № 0977/2012 г. П.П. е продал
на А.Р.и З.Р. недвижимият имот за сумата от 60100 лв. По искова молба на Б.Н.
срещу П.П., А.Р.и С.Р.е образувано гр. дело №
5709/2013 г. по описа на СГС, І-4 с-в, прекратено с определение от 14.02.2017
г. на основание чл. 129 ГПК - поради неотстранени в срок нередовности
на исковата молба. Определението е влязло в сила на 16.10.2017 г.
От справка от “Първа
инвестиционна банка” АД се установява, че за периода 01.09.2011 г. - 30.09.2011
г. от сметка на П.П. е нареден един превод по сметка
на А.Л.С. в размер на 11000 евро с посочено основание “покупко-продажба на
недвижим имот”.
При така
приетите за установени факти, съдът намира следното от правна страна:
По аргумент от чл. 88, ал.
2 ЗЗД неоснователно е възражението на ответника за недопустимост на предявения
иск поради последваща прехвърлителна
сделка в полза на А.Р.и З.Р..
Съгласно разпоредбата на
чл. 87, ал. 1 ЗЗД когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни
задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да
развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.
Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в
писмена форма.
За успешното провеждане на
предявения иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД ищецът следва да докаже елементите от
фактическия състав, предполагащи упражняване на потестативното
право на разваляне: сключването на договора за покупко-продажба на недвижимия
имот; че ищецът е прехвърлил собствеността върху процесния
недвижим имот; уговорената между страните продажна цена процесния
недвижим имот, падеж на заплащане на уговорената продажна цена, както и че
ответникът е заплатил продажната страна съобразно постигнатата между страните
договореност.
По делото не се спори, а и
събраните по делото доказателства установяват легитимацията на ищеца като
собственик на процесния недвижим имот към датата на
сключване на договора за продажба с ответника. С изповядването на сделката
правото на собственост е прехвърлено от ищеца на ответника, доколкото не се
твърди и не се установява да е принадлежало на друго лице или да е уговорен
отлагателен модалитет.
Съобразно обективираната от страните воля апартаментът е продаден на
цена от 62000 лева, като съгласието на страните е сумата да бъде преведена по
банков път по сметка на пълномощника на продавача.
Макар пълномощникът да е обективирал изявление сумата да е получена от прехвърлителя по банков път, не се установява изпълнение на
така оспореното задължение. Връчването на исковата молба се приема от настоящия
съдебен състав за покана по смисъла на чл. 87, ал. 1 ЗЗД.
Събраните по делото доказателства установяват
купувачът да е заплатил по сметка на упълномощителя
сума от 11000 евро, чиято левова равностойност е 21484,63 лв. Неизпълнението на
пълномощника да отчете на упълномощителя получената
сума от 11000 евро е извън предмета на настоящия спор. Т.е. заплатена е около ⅓ от продажната цена и дължима продължава да е сумата от 40515,37 лв. В
този смисъл неизпълнението се явява съществено по смисъла на чл. 87, ал. 4 ЗЗД
с оглед интереса на кредитора.
В рамките на настоящото производство до
приключване на съдебното дирене ответникът не е предложил надлежно изпълнение,
каквато възможност законодателят изрично е предвидил в чл. 87, ал 3 ЗЗД.
Неоснователно е
възражението на ответника за изтекла погасителна давност. Съобразно разпоредбата
на чл. 87, ал. 5 ЗЗД правото да се иска разваляне на договора се погасява с
изтичане на 5-годишна давност. В случая договорът за продажба е сключен на
20.09.2011 г. и съобразно договорения от страните падеж задължението за плащане
на пазарната цена е изискуемо към същата дата. Последният ден от законоустановения 5-годишен срок изтича на 20.09.2016 г. -
датата, на която искът е предявен.
Съдът не дължи произнасяне
по възраженията за възстановяване на получените от ищеца продажна цена, както и
за заплащане на извършени подобрения - същите са заявени едва с писмените
бележки.
По изложените мотиви съдът
намира за основателна претенцията на ищеца за разваляне на договора за продажба
поради незаплащане на договорената продажна цена за разликата от 40515,37 лв. в
уговорения от страните срок. Затова съдът приема, че така предявения иск следва
да се уважи като основателен и доказан.
По разноските: С
определение от 23.02.2017 г. ищецът е освободен от заплащане на държавна такса
и разноски. По делото е представено пълномощно, но не и договор за правна
защита и съдействие, поради което разноските за евентуално заплатено адвокатско
възнаграждение следва да останат в тежест на ищеца
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
РАЗВАЛЯ на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД договор за покупко-продажба на недвижим
имот, сключен на 20.09.2011 г. между ищеца Б.К.Н., ЕГН ********** в качеството
му на продавач и П.Г.П., ЕГН **********, в качеството му на купувач, обективиран в нотариален акт № 122, том І, рег. № 3919,
дело № 110/2011 г. на нотариус И.П.с район на действие СРС, с който Б.К.Н.
продава на П.Г.П. следния свой собствен недвижим имот: апартамент № 36, находящ се в гр. София, район “Възраждане”, ж.к. “******,
състоящ се от две стаи, дневна, кухня и сервизни помещения, със застроена площ
от 88,01 кв. м., заедно с принадлежащо избено помещение № 2, без площ по доказателствен акт, заедно с 0,548% ид.
части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, при съседи
на жилището: коридор, двор, Р.Н.Р., поради незаплащане на договорената продажна
цена.
След влизането на решението
в сила, същото подлежи на вписване съгласно чл. 115 от Закона за собствеността.
Решението може
да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд.
Съдия: