РЕШЕНИЕ
№ 221
гр. Смолян, 28.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СМОЛЯН в публично заседание на двадесет и осми
май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Сийка Златанова
при участието на секретаря Сирма Купенова
като разгледа докладваното от Сийка Златанова Гражданско дело №
20235440100637 по описа за 2023 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищците В. Д. К. и Р. М. Ч. от гр. Смолян са предявили иск с правно основание
чл. 108 от ЗС срещу Д. А. Д. от гр. Смолян, с който се иска да бъде признато за установено
по отношение на ответника, че ищците са собственици на изба № 11 с действителна площ от
7,50 кв.м., при съседи: гараж № 5, изба № 10, коридор и външен зид, находяща се в
полуподземен етаж от масивна пететажна жилищна сграда с административен адрес: в гр.
Смолян, ул. „***, с идентификатор ****, построена по силата на разрешение за строеж
№31/07.02.2007 г. и одобрен архитектурен проект от 07.02.2007 г. в поземлен имот с
идентификатор ****, с площ от 907 кв.м.. по кадастралната карта на гр. Смолян, одобрена
със Заповед № РД -18-14/10.05.2005 г. на ИД при АГКК - София, с начин на трайно
ползване-територии, заети от населени места и трайно предназначение-урбанизирана
територия, принадлежаща към самостоятелен обект с идентификатор ****.25, с площ 63.80
кв.м., представляващ апартамент № 11, находящ се на четвърти етаж от същата масивна
пететажна жилищна сграда и да бъде осъден ответникът да им преде владението на
процесната изба. Претендират за разноски.
Фактическите твърдения, на които ищецът основава иска, се свеждат до
следното:
Съгласно нот. акт № 99 том VII. дело № 1544/2008 г. по регистъра на СВ при РС -
гр. Смолян ищците са собственици на Самостоятелен обект с идентификатор ****.25, с
площ 63.80 кв.м., представляващ апартамент № 11, находящ се на четвърти етаж от масивна
пететажна жилищна сграда с административен адрес: в гр. Смолян, ул. „***, с
1
идентификатор ****, построена по разрешение за строеж № 31/07.02.2007 г. и одобрен
архитектурен проект от 07.02.2007 г. в поземлен имот с идентификатор № ****, с площ от
907 кв.м.. по кадастралната карта на гр.Смолян, одобрена със Заповед № РД -18-
14/10.05.2005 на ИД при АГКК - София, с начин на трайно ползване-територии, заети от
населени места и трайно предназначение-урбанизирана територия, ВЕДНО с ИЗБА № 11 със
застроена площ от 3,10 кв.м., находяща се на полуподземен етаж в гореописаната сграда,
при съседи на избеното помещение: гараж № 5, избено помещение № 10, външен зид и
коридор, ВЕДНО с прилежащите 3.90 % идеални части от общите части на сградата и 3.90 %
идеални части от правото на строеж върху мястото.
Твърдят, че са се съгласили и са сключили договора за покупко-продажба на това
жилище с прилежащата му изба, а в противен случай, ако не са били съгласни за този имот,
нямало да сключат сделката.
При закупуването на имота е допусната грешка като избата № 11 е записана с
площ от 3,10 кв. м. вместо действителните 7,50 кв.м. Също така общите части са посочени
грешно, като вместо 3,90 % същите в действителност са 3,55 %, съгласно Схема № 15-
645507 от 14.06.2023 г. на СГКК гр. Смолян. Тези обстоятелства с допуснатите грешки не са
причина за завеждане на делото, а обстоятелството, че избата с № 11 с граници: гараж № 5,
изба № 10, коридор и външен зид се ползва от ответника - собственик на апартамент № 5 в
същата жилищна сграда, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ****.14, с
площ 63.80 кв.м., с административен адрес гр. Смолян, ул. „***“ № ***, *** от масивна
пететажна жилищна сграда с административен адрес: в гр. Смолян, ул. „***, с
идентификатор ****, ВЕДНО с ИЗБА № 5 със застроена площ от 7 кв.м., при съседи на
избеното помещение: гараж № 5, избено помещение № 10, коридор и външен зид, ВЕДНО с
прилежащите 3.79 % идеални части от общите части на сградата и 3.79 % идеални части от
правото на строеж върху мястото.
От описанието на имота в нот. акт вх. рег. № 1404 от 29.06.2021 г., акт № 10, т.V,
дело № 741/2021 г. по описа на СВ при РС-гр. Смолян изба № 5 е описана със същите
граници както и изба № 11 в нотариалния акт на ищците: „гараж № 5, изба № 10, коридор и
външен зид”, но с различна площ от 7 кв.м. Това е дало възможност на ответника да влезне
във владение на тяхната изба, която не е принадлежаща към неговия апартамент, а към
апартамент № 11. В блока избите са точно колкото и апартаментите, няма изба в повече,
която да надвишава броя жилищата.
Дълго време търсят начин да решат въпроса със избата, но не срещат разбиране и
съдействие от инвеститора, а в самия жилищен блок са налице множество преустройства на
гаражи и изби в ателиета, поради което не могат да разберат какво е положението с избата,
която им е продадена и не могат да влезнат във владение на същата.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът депозира отговор, с който оспорва исковете
като неоснователни и моли да бъдат отхвърлени. Претендира за разноски. Твърди, че в
документа на ищците е допусната грешка, която представлява грешка и на самата продажба
и не може да бъде поправена чрез предявения иск. Процесното избено помещение никога не
2
е било прилежащо към апартамент № 11 с идентификатор ****.25, нито е било предмет на
договаряне между ищците и инвеститора на обекта, поради и което не би могло да бъде
придобито от ищците по сочения от тях придобивен способ. В процесната жилищна сграда
са обособени два отделни входа - вх. А и вх. Б. Видно от таблицата за площообразуването
прилежащото към апартамент № 11 с идентификатор ****.25 във вход А избено помещение
е всъщност избено помещение № 7 с площ от 2.70 кв.м. При изписването на нотариалния акт
очевидно юристът, подготвящ проекта на сделката, е изписал вместо данните на изба № 7
към апартамент 11 от вх. А. В действителност данните за апартамент 11 от вх. Б, чиято
прилежаща изба е именно изба № 11, е с посочената в нотариалния акт на ищците площ от
3.10 кв.м.. Разликата в площта на обекта е повече от 100 % - описана площ от 3,10 кв.м. до
фактическа площ от 7.50 кв.м. Реално ищците никога не са въвеждани във владение на изба
№ 11 от вх. А. Повече от 15 години същите не са ползвали и никога не са имали претенции
към процесната изба. Нещо повече, същата се е владяла повече от 15 години последователно
от собствениците именно на апартамент № 5.
Първоначалният собственик на апартамент № 5 е договорил с инвеститора на
сградата и продавач „***“ ЕООД закупуването именно на процесното избено помещение,
като е въведен във владение на същото и 10 години е упражнявал фактическата власт върху
него, а след това владението на избеното помещение е преминало последователно върху
„Банка Пиреос България“ АД и съответно ответника, който при закупуването на имота си е
бил въведен надлежно във владение на избеното помещение, също неправилно изписано
като изба № 5, но с правилно посочване на граници и площ.
Ищците по делото са били въведени и са ползвали избено помещение № 9 повече
от 14 години, което помещение и понастоящем не се претендира от никой друг собственик
на самостоятелен обект от сградата и което ищците твърдят, че са освободили доброволно.
Едва през м. март 2023 година същите предявили претенции към собствеността
на ответника, като му изпратили нотариална покана, след която бил съставен констативен
нотариален акт за резултатите от проведените разговори. В последствие няколко адвокати се
свързвали с него от името на ищците, като дори от единия от тях му били поднесени
извинения за неоснователните претенции с обещание за получаване и на официално писмо-
извинение с цел запазване на добрия тон в междусъседските отношения. За голяма изненада,
обаче, получил настоящата искова претенция.
От 2008 година до настоящата 2023 година не е налице промяна във
фактическото положение. При условията на евентуалност, ако не бъде прието, че е
придобил процесното избено помещение № 11, с площ от 7,50 кв.м. на основание покупко-
продажба, обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 178,
том I, рег.№ 2039, дело № 151/2021 на Нотариус № 122 на НК Невена ***а, то претендира
собствеността на основание давност.
В съдебно заседание от ищците лично се явява В. К., двамата се представляват от адв.
М. – редовно упълномощен, който поддържа предявения иск и моли да бъде уважен по
изложените в пледоарията и в писмените бележки съображения, претендира за разноски.
3
Ответникът чрез адв. *** моли исковете да бъдат отхвърлени като неоснователни по
изложените съображения в пледоарията и в писмената защита. Претендира за разноските по
представения списък.
След като обсъди становищата на страните и приобщените по делото доказателства,
Съдът установи от фактическа страна следното:
С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 130, том III, рег. №
4022, дело № 492 от 17.06.2008 г. по описа на нотариус с рег. № 122 по РНК ищците като
купувачи са придобили чрез покупко-продажба от продавача „***“ ЕООД, представлявано
от Е. А. Б. собствеността върху апартамент № 11, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор ****.25 по КККР на гр. Смолян, с площ от 63,80 кв.м., с административен
адрес гр. Смолян, ул. ***“ № ***, ведно с изба № 11, с площ от 3,10 кв.м., находяща се на
полуподземен етаж от жилищна сграда с идентификатор ****, при съседи на избеното
помещение: гараж № 5, избено помещение № 10, външен зид и коридор, ведно с 3,90 %
идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 7,98 кв.м. и 3,90 % идеални
части от правото на строеж върху мястото за сумата от 50 000 лева без ДДС, осигурени с
банков кредит от 12.06.2008 г., сключен с „***“ АД. При изповядване на сделката са
представени одобрен архитектурен проект, удостоверение № 2436/05.12.2007 г., издадено от
община Смолян, ДТСУ по чл. 202 ЗУТ, Таблица за определяне площите на обектите в
жилищната сграда и протокол на „***М“ ЕООД от 21.01.2008 г.
Според архитектурния проект от ноември 2006 г., одобрен от гл. архитект на
07.02.2007 г., във вход А на процесната жилищна сграда в имот **** в полуподземния етаж
гаражите са 5, а складовете са 11. Според разпределението склад № 5 е с площ 4,1 кв.м., а от
чертежа е видно, че граничи със склад 4, коридор, склад 6, гараж № 1 и вътрешен зид,
разделящ двата входа на сградата. Склад № 11 е с площ 7,5 кв.м. и граничи с гараж № 5,
гараж № 4, склад № 10, коридор и външен зид. В същия вход освен склад № 11 само склад
№ 1 граничи с външен зид, но не граничи с гаражи. Във вход А няма склад с площ 3,10 кв.м.
и няма склад с площ 7 кв.м. във вход Б има склад № 11 с площ от 3,10 кв.м., но същият не
граничи с външен зид.
Видно от таблицата за определяне на площите на обектите в жилищната сграда,
изготвена от Ю. *** /л. 38 и 39/ и л. 118 и 119/, във вход А има пет гаража. Срещу офиса на
първия етаж е записана изба № 11 с площ 7,50 кв.м. /7,15 кв.м./ За апартамент № 5 е
записана изба № 5 с площ 4,10 кв.м. и 3,79 ид.части от общите части на сградата, равняващи
се на 8,51 кв.м. За апартамент № 11 е записана изба № 7 с площ 2,70 кв.м. и 3,55 ид.части от
общите части на сградата, равняващи се на 7,98 кв.м. За апартамент № 7 няма предвидена
изба, а за останалите апартаменти има такива, като за апартамент № 9 е предвидена изба №
9.
Според удостоверение № 2436/05.12.2007 г., издадено от община Смолян, ДТСУ по
чл. 202 ЗУТ /л. 14/ за жилищната сграда, построената в поземлен имот с идентификатор
****, съобразно одобрения на 07.02.2007 г. архитектурен проект и разрешение за строеж №
31, обектите във вход А са съответно 5 гаража, като гараж 1 и гараж 2 са с площ 18,40 кв.м.
всеки. Складовите помещения са общо 11, като склад 11 е с площ 7,50 кв.м., а склад 5 е с
площ 4,10 кв.м. На първия етаж има два апартамента и офис; на втория етаж има три
апартамента, сред които апартамент № 5 с площ 63,80 кв.м. и 8,51 кв.м. ид.части; на третия
етаж има три апартамента; на четвъртия етаж има три апартамента, сред които е апартамент
№ 11 с площ 63,80 кв.м. и 7,98 кв.м. ид.части. Общо апартаментите във вход А са 11.
С нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 131, том III, рег. № 4040,
дело № 493 от 2008 г. от 17.06.2008 г. по описа на нотариус № 122, от който е видно, че
„***“ АД е отпуснала на ищците кредит в размер на 100000 лева в равностойността им в
шв.франкове, от които 50 000 лв. в деня на сделката за продажната цена на имота, а
останалите 50 000 лв. за други разплащания. За обезпечаване на кредита е учредена
договорна ипотека върху апартамент № 11, ведно с изба № 11 с площ от 3,10 кв.м., при
съседи гараж № 5, избено помещение № 10, външен зид и коридор и 3,90 идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж.
Съгласно схема на самостоятелен обект с идентификатор ****.25 - апартамент 11 /л.
11/ същият е с площ 63,80 кв.м., и общите части и правото на строеж са 3,55 %, а
прилежащото избено помещение с № 11 е означено с площ от 3,10 кв.м.
С нотариален акт за продажба на недвижим имот № 74, том VII, рег. № 8559, дело №
1176/2008 г. от 11.12.2008 г. по описа на нотариус с рег. № 122 РНК, „***М“ ЕООД,
4
представлявано от Е. А. Б. е продало на купувача Д. А. *** апартамент № 5, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор ****.14 по КККР на гр. Смолян, с площ от 63,80
кв.м., с административен адрес гр. Смолян, ул. ***“ № ***, ведно с изба № 5, с полезна
площ от 7 кв.м., при съседи на избеното помещение: гараж № 5, избено помещение № 10,
коридор и външен зид, ведно с 3,79 % идеални части от общите части на сградата и 3,79 %
идеални части от правото на строеж върху имота за сумата от 29 035,80 лева с ДДС.
С нотариален акт за продажба на недвижим имот № 178, том I, рег. № 2039, дело №
151/2021 г. от 29.06.2021 г. по описа на нотариус с рег. № 122 РНК, „Пиреос недвижими
имоти“ ЕООД, представлявано от Е. А. А. е продало на купувача Д. А. Д. апартамент № 5,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор ****.14 по КККР на гр. Смолян, с
площ от 63,80 кв.м., с административен адрес гр. Смолян, ул. ***“ № ***, ведно с изба № 5,
с площ от 7 кв.м., при съседи на избеното помещение: гараж № 5, избено помещение № 10,
коридор и външен зид, ведно с 3,79 % идеални части от общите части на сградата и 3,79 %
идеални части от правото на строеж върху имота.
При изповядване на сделката е представено постановление по изп.д. № 125/2015 за
възлагане на имот на ЧСИ рег. № 881 КЧСИ, влязло в сила на 22.03.2017 г. /л. 35/. От него е
видно, че изпълнителното дело е с взискател „***“ АД и длъжници „***“ ООД, ***в, „***“
ЕООД, Д. А. ***, *** и *** А.а ****. по силата на постановлението на „Банка Пиреос
България“ АД е възложен апартамент № 5, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор ****.14 по КККР на гр. Смолян, с площ от 63,80 кв.м., с административен
адрес гр. Смолян, ул. ***“ № ***, ведно с изба № 5, с площ от 7 кв.м., при съседи на
избеното помещение: гараж № 5, избено помещение № 10, коридор и външен зид, ведно с
3,79 % идеални части от общите части на сградата и 3,79 % идеални части от правото на
строеж върху имота.
Видно от първоначално одобреното разпределение на полуподземния етаж на
сградата /л. 12/, във вход А е имало проектирани и разпределени 5 гаража и 11 склада. Гараж
1 и гараж 2 са с площ от 18,4 кв.м. всеки от тях. Склад 5 е с площ 4,1 кв.м., склад 11 е с площ
7,5 кв.м.
В последствие през 2010 г. е одобрено разпределение на полуподземния етаж, фаза
екзекутив, видно от който във вход А гаражи 1 и 2 и склад 5 са обединени в един гараж № 2
с площ от 47,1 кв.м.
Видно от двете разпределения склад 11 е с граници: гараж № 5, гараж № 4, склад 10,
коридор и външни зидове.
Склад № 5 в първоначалното разпределение граничи с гараж 1, разделителния
вътрешен зид между двата входа, склад 4, коридор и склад 6. Склад № 5 няма външен зид за
граница.
Нито в първоначалното, нито в последващото разпределение на вход А има склад
/изба/ с площ от 3,10 кв.м., както и склад/изба с площ 7 кв.м. Във вход Б има склад 12 с
площ 3,1 кв.м., но той е вътрешен и няма граница външен зид, а граничи с гараж 3, гараж 2,
коридор и склад 12..
С нотариална покана ищцата Р. М. Ч. е поканила ответника Д. А. Д. да се яви на
27.02.2023 г. в кантората на нотариус ***, за да й предаде ключа от изба № 11, която същата
е претендирала като придобита ведно с апартамент 11. От съставения констативен протокол
акт № 88, том I, рег. № 1912/27.03.2023 г. от нотариус ***, е видно, че ответникът се явил с
пълномощника адв. *** и е заявил, че е бил въведен във владение на изба № 11, но са
констатирани грешки при номерациите на избите в документите за собственост. Ищецът В.
К. заявил, че е върнал на инвеститора ключа от ползваното от него до момента избено
помещение, тъй като разбрал, че не е негова собственост.
От показанията на свид. Б. се установява, че сделките са се случили през 2008 г., като
има спомен, че като инвеститор е посочил в предварителния договор изба № 7 към
апартамент № 11. В случая на ищеца твърди, че е посочил изба, както е по предварителния
договор № 7 за продажба към апартамента. В сградата за всички апартаменти имало изби,
само купувачът на апартамент № 7 не искал, тъй като натискал свидетеля за цената, на него
не дал изба. Изба № 7 била свободна и е посочена, тъй като изба № 11, се водила към
неговия офис, който се намира над изба № 11. В Общината е посочено, че тази изба е седем
квадрата и половина. В един момент дошъл купувач - ***, на когото продал изба № 11. Не
си спомня на Д. *** под кой номер е продадена тази изба. Не си спомня дали е завел ищеца
да му покаже избата, но му е дал ключ. 15 години *** ползвал изба № 9, но поради теч
5
протекъл тавана и подал жалба до Общината и му върнал ключа. Сега никой не ползва
избата, която била отр***нтирана за сметка на свидетеля. *** е ползвал склад 9, там са му
бурканите. Наистина в нотариалния акт на *** е вписана изба 11 по време на сделката, но е
допусната фатална грешка. Адвокатът, който е правил нотариалния акт е допуснал
съществена грешка, като е записал изба № 11, не се е вгледал в таблиците за
площообразуване и в предварителния договор. Адвокатът е нанесъл площта на изба 11 от
вх. Б и е вписал 2,7 кв.м. или 3,10 кв.м. Не оспорва подписа си, положени от него в
предварителния договор, представен от ищеца. Д. закупил апартамента от трети собственик
- от гръцки фонд. На Д. избата е № 11, която е под неговия офис и е най-голямата. Д. я
използвал тази изба. Той има ключ. Тази изба е ползвана от бабата на ***, вътре държала 5
кубика дърва. Инвеститорът преценя кой номер изба към кое жилище да бъде. Ако
купувачът не се съгласи няма сделка. Пред нотариуса не разбрал, че продава изба № 11.
Първоначално апартаментът на ответника бил закупен от Д. ***, бил ипотекиран и след това
банката го продава. Купува го гръцки фонд, който се занимава със закупуване на
апартаменти. В нотариалния акт на ищеца са посочени границите на избата, но има голямо
разминаване в квадратурата. Едната площ е 3.10 кв.м., а другата е 7.50 кв.м. Изба № 5 е
вкарана в два обособени гаража, които в момента са фризьорски салон. В момента тези два
гаража са свързани, изба № 5 също е свързана, има одобрен проект.
Ответникът в съдебно заседание на поставения въпрос по реда на чл. 176, ал. 1 ГПК
отговаря, че действително от ищцата му е отправено предложение изба № 11 да бъде раздЕ.
на 2 и по този начин и той и ищците да си имат изба, но това не е възможно, защото самата
архитектура на избата не може да се раздели на две, за да има два входа. Ищците си имат
изба.
Ищецът К. пък дава обяснение, че няма изба, тъй като избата, която използвал е
собственост на апартамент № 9, вписана в нотариалния му акт. Когато възникнал
проблемът, инвеститорът му предложил, тъй като изба № 7 не е била вписана в нито един
нотариален акт, ако е съгласен да се направи поправка в нотариалния акт и да бъде вписана
тази изба и се избегнат всички спорове, но в момента, в който сделката за поправка била
четена при нотариус ***а адвокатът на ответника в заявил, че ако се изпълни тази сделка ще
бъде заведено дело от хора, които в момента ползват изба № 7. Още при въвеждане на
сградата в експлоатация електрическата система на изба № 7 е вързана към апартамент 8, а
изба № 9 е включена към неговия електромер, поради което счита, че не се касае за грешки,
а за съзнателна промяна на фактическото положение. Ползвал е изба № 9 до момента на
наводнението в периода 2020-2022 г. Оказало се, че не може да подаде жалба, тъй като не е
собственик на изба № 9.
Ищецът заявява, че електричеството на *** е вързано с изба 11.
От показанията на свид. *** се установява, че когато през 2008 г. купили жилището
им – ап. 10 във вход А, Б. им показал избата към тяхното жилище – изба № 10. Когато *** и
Р. купили апартамента ползвали изба № 9, отляво на изба № 10, когато станало
наводнението от офиса на Б.. Ищците спрели да ползват избата, заради наводнението и
заради някаква застраховка, която попречила за рефинансиране на кредита.
Застрахователите му казали, че не е неговата изба. Изба № 11 е от дясно на изба 10. Валя
ползвала изба 11, а след това ответникът. В момента изба № 11 се ползва от наемателите на
ответника. В момента в единия от гаражите - гараж № 5 има офис на застраховател.
Границите на изба № 11 са гаражът на ****, изба № 10, коридор и външната стена. Офисът
на Б. е над изба № 11. В него е има направена баня и от там станал теч от наемателите на Б..
След събранието на входа *** и ***, ровили в електричеството, сменяли кабели. В момента
изба № 9 не се ползва от никой, стои празна. Била р***нтирана от *** Б.. Сложили фиктивна
врата на зазиданата с итонг изба. Вижда се, че има врата, но избеното помещение е
присъединено към фризьорския салон на ****. Всъщност тази врата не води никъде.
Според свид. *** – собственик на ап. 8 във вход А когато закупил жилището Б. му
показал неговата изба. Не може да каже дали с всички процедира така. Б. му дал ключ за
избата, посочил му апартамента, складовото помещение, дори го развел наоколо. По
нотариален акт избата на свидетеля е № 8 с 2,2 кв.м. В момента не я ползва, тъй като преди
година време от Общината му се обадили и му казали да представи нотариалния акт. В
незаконното строителство представил нотариалния акт и му заявили, че в неговото складово
помещение се извършвало нелегално строителство, като изба № 8 е преустроена като
солариум и за това подлежи на наказание, спиране на тока и водата. До този момент не е
ползвал изба № 8, защото Б. му е дал друг ключ. Откакто се запознал с архитектурния план,
6
от преди една година, се оказало, че е ползвал изба № 7. В момента не ползва изба № 7. Не
може да каже електричеството на изба № 7 към кой апартамент е свързано. Изба № 5 е
свързана с гараж 1. От както съм се запознал по архитектурен план изба № 8 е свързана с
гараж 3. Гараж № 3 в момента е фризьорски салон. След като общината му се обадили
разбрал, че изба № 8 е негова и искали от него обяснение защо е избил стена. Всъщност
ползвал склад № 7. Допреди година и половина - две, когато се случило наводнение ***
ползвал склад № 9, но след наводнението го е освободил, а Е. Б. го отр***нтирал. Наематели
ползват склад № 11.
Свидетелят *** обяснява, че на партерния етаж в блока има салон за красота от 2009
г. Изначално в сградата нямало фризьорски салон. Купил гараж 3, 2 и 1, като гаражи 1 и 2 са
обединени и по проекта складово помещение № 5 било присъединено към гараж 1. В този
вход свидетелят притежавал апартамент № 9, който купил заедно с гараж № 3. С
апартамента бил въведен в изба № 8 и гараж 3. След това започнал да се занимавам с
фризьорство и решил да наема помещение – гараж 1 и 2, които вече били обединени със
санитарен възел. Това станало през 2011 година или 2012 година. Склад № 8, закупен с
неговия апартамент го ползва той, тъй като е присъединен към гараж № 3 и вече не е
самостоятелно помещение. *** ползвал помещение № 9 от настаняването му. Е. Б. извършил
р***нт заради теч. До преди р***нта ищецът ползвал това помещение. Изба № 11 се ползва
от Д.. Назад във времето Валя я ползвала. Наел гараж 1, 2 и склад 5 от Е. Б., но не било
склад, тъй като било обединено с гараж 1 и било със санитарен възел, едно общо помещение
с гараж 2. Лично ходил да промени статута от гараж във фризьорски салон. Преди 3- 4
години си продал апартамента без избата, тъй като тя е вкарана в салона. Собственикът
знаел и нямал нищо против.
Според свид. *** – тъща на Д. ***, тя живяла в апартамент № 5 в продължение на 7
години от 2008 година. Този апартамент имал изба № 5. Зет й казал, че това е мазето на
апартамента. *** и мазе 5 били нейни. Слизала се по стълбите, върви по коридора и
последното мазе било нейното, което от едната страна граничело с мазета, а от другата
нямало. Нейното мазе било от всички по-голямо, най-голямото. Над мазето бил офисът на
*** Б.. Имало един фризьор, който щял да работи от предната страна. През годините всичко
имали в избата зимнина, дърва. Номера на вратите на избите нямало. *** ползвал малка изба
през една от нейната, слагал вътре гуми. Нейната изба била под ъгъл, не била правоъгълна.
Съдът кредитира показанията на разпитаните свидетели като обективни
безпротиворечиви.
От заключението по СТЕ, изготвена от ВЛ инж. К., се установява, че в сграда с
идентификатор **** са предвидени да се изградят 24 броя жилищни имота - апартаменти и
за всеки апартамент е предвидено складово помещение (изба), т.е. предвидени са 24 броя
складови помещения (изби), в това число във вх. „А” - 11 броя апартаменти и 11 броя
избени помещения (по одобрен проект Склад от № 1 до №1 1). В одобрения на 07.02.2007 г.
проект за строителството на жилищната сграда не е посочено кое складово помещение към
кой жилищен имот - апартамент принадлежи. От представената по делото схема за
ел.захранване на изба № 11 (по одобрен проект Склад №11) не може да се отговори дали
ел.проводниците за осветлението на изба № 11 са свързани с мрежата (електромера) на
апартамент № 11 от вх. „А” с идентификатор ****.25. В одобрения проект от 07.02.2007г. -
Разпределение на полуподземен етаж на жил.сграда (лист 12 от делото) в таблицата с
площите за Склад № 11 (процесната изба №11 от вх.„А”) е записана площ от 7,50 кв.м, а в
Удостоверението по чл.202 от ЗУТ процесната Изба №1 (по одобрения проект Склад №11 от
вх.„А”) е записана със застроена площ от 7,50 кв.м. След изчисления от одобрения на
07.02.2007 г. проект площта от 7,50 кв. е нетната (светлата) площ на Изба № 11 от вх. „А”
(по одобрения проект Склад № 11 от вх.„А”). Застроената площ на Изба № 11 от вх.„А” (по
одобрен проект Склад от № 11 от вх.„А”) изчислена по одобрения на 07.02.2007 г. проект
възлиза на 9,10 кв.м. В двата нотариални акта. посочени в исковата молба към апартамент 11
с идентификатор ****.25 и към апартамент № 5 с идентификатор ****.14 са описани избени
помещения с еднакви съседи и граници, но с различни номера и различна площ.
В съдебно заседание вещото лице К. допълва, че при проектирането на жилищна
сграда следва да се проектират толкова броя складови помещения, колкото са жилищата в
сградата. Преди извършването на първата продажба се прави ценообразуване или
площообразуване, с което се изчисляват застроената площ на всяко жилище и светлата
нетна площ на складовото помещение и към всеки жилищен имот се предава избено
помещение с номер и квадратура. В проекта няма записано коя изба към кой апартамент е,
7
като записването на номерация на помещения и апартаменти не създава принадлежност на
избата към жилището. Границите на двете избени помещения по нотариалните актове на
страните са едни и същи, а номерата и площите са различни.
Съдът кредитира заключението по СТЕ като обективно и компетентно,
кореспондиращо с представените по делото писмени доказателства.
По делото са представени три предварителни договора за продажба на апартамент и
задължение за изграждане от 25.04.2008 г. между „***“ ЕООД като изпълнител-продавач и
В. Д. К. като възложител-купувач.
В първия от тях /л. 64-66 – копие, представено от ответника и л. 114 – оригинал,
представен от свид. Б./ е записано, че предмет на договора е ап. 11 с площ 72,54 кв.м. и общи
части 7,98 кв.м. и складово помещение /изба/ 7 кв.м. с площ 2,70 кв.м. с продажна цена
47 876 евро /93 598 лв./, платима на две вноски, съответно първа в размер на 2 000 лева в
деня на подписването на договора и останалите 91 598 лв. при изповядване на сделката в
срок до 30.06.2008 г..
Във втория от тях /л. 67-71 – копие, представено от ищците и л. 91-95 – оригинал,
представен от ищците/ е записано, че предмет на договора е апартамент 11, няма посочена
изба към него. Цената и начинът на плащане са същите.
В третия, представен в оригинал от „***“ АД /л. 142-146/ предмет на договора е ап.
11, като не е посочено избено помещение и цената е 104 943 лева.
Според заключението към СТЕ за изследване на документ при изследване на
оригинали на два /2/ екземпляра на Предварителен договор за продажба на апартамент и
задължение за изграждане от 25.04.2008 г., сключен между „***“ ЕООД гр. Смолян и В. Д.
К. от гр. Смолян, условно обозначени като предварителен договор № 1 - представен от адв.
Б. М. и предварителен договор № 2 - представен от Е. Б., се установява съвпадение в броя на
листовете, които са по 5 /пет/ и за двата договора; пълно съвпадение в съдържанието и
местоположението на печатния текст на 3, 4 и 5 лист от договорите; различие в
съдържанието на печатния текст на лист 1, като в договор № 1 чл. 1 се състои от 6 реда, а в
договор № 2 - от 9 реда.
В съдебно заседание вещото лице Г. допълва, че различията в печатния текст са в
първите два листа. В договор № 1 лист 1 завършва с чл. 2, който се състои от шест реда, а в
договора на Б. листа завършва с три реда. Това са различията в печатния текст на лист 1. На
втори лист в договора на адв. М. листа започва с т. 2 задължения на изпълнителя, а в
договора на Б. листа започва с последните три реда от чл. 2. Другото несъответствие, в
договора от адв. М. лист 2 завършва с първите два реда от чл. 4, а в договора на Б. листа
завършва със забележка, която се състои от три реда и липсват първите два реда на чл. 4, а
останалите два реда са отпечатани на следващия 3-ти лист. Имайки предвид установеното
може да се направи извод, че няма идентичност на печатния текст на първите два листа от
договорите, а такава идентичност има в останалите три листа – 3, 4 и 5. Това е по отношение
на печатния текст. В договора освен печатния текст има изписан и ръкописен текст със синя
химикална паста и с него са попълнени многоточията. Тук се установиха следните различия:
Първо различие в съдържанието на текст на лист 1, чл. 1, като в договора представен от Б.
освен текста, който е изписан в договора от адв. М. има допълнителен текст, който посочва
данните за квадратурата, за общите части, номера на избата и квадратурата на избата. В
договора от адв. М. на лист 2 има дописан ръкописен текст в края на б. Б от чл. 3, като
съдържанието на дописания текст е следното: след акт 16 да предостави 25 кв.м. от
необитаем таван над апартамент 11, вх. А, като накрая този текст е заверен с подпис и печат
на „***“ ЕООД. В договора, представен от Б. на лист 3 в чл. 6 е извършена поправка в
ръкописния текст, така че продажната цена да се чете 93598 лв., като не е възможно да се
8
установи първоначалния текст, тъй като двата първоначалния и поправката са изписани със
сходна по състав химикална паста и са многократно повторени цифрите, поради което не е
възможно да се установи първоначалния текст. В този същия договор от Б., след продажната
цена в лева, в скоби е добавена и сумата в евро, а именно 47876 лв., като тази сума в евро
липсва в договора, представен от адв. М.. На третия лист от договорите в чл. 7 б. „б“
цифровият ръкописен текст в двата договора е разменен, като в договора от адв. Младанов,
първо е посочена сумата, а след това датата. Обратно в договора на Б., първо е посочена
датата, а след това сумата. В края на тази точка „б“, в договора от адв. М. е изписан
ръкописен текст – при прехвърляне на собственост, а в договора от Б. е изписан ръкописен
текст – при нотариална сделка. На следващите два листа 4 и 5, на 4 няма ръкописен текст, а
на 5 лист няма различия в ръкописния текст. Ръкописните текстове и в двата предварителни
договора, вкл. поправките и добавките са изписани със сходна по състав химикална паста.
Факт е че първите две страници не са идентични, че са сменени, но може да се направи и
извод, че съществуват два оригинала с различно съдържание.
Съдът кредитира заключението на ВЛ Г. като обективно и компетентно изготвено.
Според писмо на „Електроразпределение Юг“ ЕАД /л. 130/ жилищната сграда с
идентификатор ****, вх. А не е имала промяна в свързването и не е предвидено да се
извършват действия за промяна на връзките от страна на дружеството. На 21.02.2024 г. е
извършено посещение от сътрудници на дружеството в присъствието на представител на Д.
Д. и е констатирано, че избените помещения са захранени към съответните апартаменти по
собственост на клиентите на жилищната сграда. Избените помещения нямат номерация на
място.
Видно от писмото на „Електроразпределение Юг“ ЕАД /л. 171/ апартамент № 11
отговаря на избено помещение № 9, което не е електрозахранено и се намира в посока от
ляво надясно – девета врата. Апартамент № 5 е свързан с избено помещение № 11, което е
електрозахранено и се намира в посока отляво надясно единадесета врата.
От приложения доклад за извършена дейност от 21.02.2024 г. /л. 172/ е видно, че при
направена проверка е констатирано, че избата врата 11, отворена от представител на Д. Д.,
се отчита на електромера с ИТН 4090847 с титуляр Д. А. Д.. От доклад за извършена
дейност от 15.03.2024 г. /л. 173/ е видно, че при направена проверка е констатирано, че
избата с врата № 9, отворена от инвеститора Е. А. Б. няма захранване.
От заключението по назначената СЕТЕ се установява, че на етажа на складовите
помещения са извършени промени по време на строителство, което е довело и до промени в
конфигурацията на ел. инсталациите, касаещи въпросните помещения (склад № 5). Всички
изводи за избените (складови) помещения са изведени в потребителския сектор на
електромерното табло, който съгласно Наредба № 6 за присъединяване на производители и
клиенти на електрическа енергия към преносната или към разпределителните електрически
мрежи, е собственост на потребителя/те, за който електроразпределителното предприятие
следва да осигури достъп. От направеното проучване и оглед не може да се установи кога,
кой и на какво основание е извършил физическото присъединяване на ел. инсталациите на
9
складовите помещения (изби) към съответните електромери на апартаменти.
В съдебно заседание вещото лице допълва, че инвестиционният проект, който е
одобрен включва и ел.част. Съгласно проекта е предвидено всички избени помещения да
бъдат изградени като самостоятелни инсталации и са привързани към общ електромер. В
последствие те са привързани към съответния електромер на апартамент предполага на база
покупко- продажба. Техническото решение в проекта е такова всяка изба да бъде
самостоятелно захранена и свързана към общ електромер. Това предоставя възможност за
самостоятелно захранване на всяко едно избено помещение към съответния електромер,
съответния собственик. Промяна на инсталацията няма, те са изградени по проект. Всяко
едно избено помещение е обособено самостоятелно като ел. захранване. Привързването към
съответния апартамент е по решение на собствениците. Техническото решение да бъде
самостоятелно захранено всяко едно избено помещение е изпълнено, както е по проект.
Избено помещение № 11 е свързано към апартамент № 5. От електромера, който захранва
апартамент № 11, е захранено помещение с предполагаем № 9. На скицата на лист 63 от
делото предполага***то от мен избено помещение № 9 е означеното на скицата като склад
9. „Предполага***“, защото инсталацията е изградена под мазилката и не може да бъде
установено физическото преминаване на проводниците и освен това в помещението нямало
ел.захранване, нямало ток, но това не означава, че няма инсталация. По схемата на л. 177 е
предвидено към всеки един апартамент да бъде прикачено по едно складово помещение.
Дадената номерация, съответства на номера на съответния апартамент. Следващата схема е
схема на разпределително табло на консуматорите в даден апартамент. Това са апартаменти
от 1 до 11 на секция А. Не може да каже дали има одобрени проекти за изменения на
инвестиционния проект на захранването на обектите във въпросната сграда. По
установената схема става ясно, че трябва към всеки един апартамент да има присъединено
избено помещение. Но определянето кое избено помещение към кой апартамент да бъде
свързано следва да го направи възложителят или собственикът. Не може проектантът сам да
вземе това решение, тъй като касае собственост. Проектантът взема решение съгласно
заданието от възложителя или от собственика. При огледа се установило, че има приобщени
складови помещения към други обекти, което се е извършило по отделна документация.
Тези промени не е ясно кога и как са извършвани и дали има за тях одобрени проекти и те
касаят най-вече склад № 5, не касаят процесното помещение – склад № 11. Всички обекти -
апартаментите и избените помещения са обособени със самостоятелни електрически
инсталации. Това позволява присъединяването към различни електромери и към различни
потребители. Обособяването и изграждането на помещенията и съответните ел.инсталации
се определя от възложителя още при възлагане на съответния инвестиционен проект.
Присъединяването на тези обекти към електрическата мрежа се извършва на база документи
за собственост. Присъединяването на определено избено помещение към друг електромер на
друг апартамент би могло да стане само на база на документи за собственост. Всяко избено
помещение няма отделен електромер, но инсталацията е изградена самостоятелно с
възможност за присъединяване към съответен апартамент. Необходимо е привързване към
10
съответния апартамент. Всеки който има достъп до електромерното табло и който е
потребител на ел.мрежа може да го направи. Констатацията на ЕВН, че избено помещение
№ 9 не е електрозахранено, съответства на заключението. Има противоречие с
представената схема от Община Смолян, в която се предвижда към съответния апартамент
да бъде свързан съответен номер склад.
Съдът кредитира заключението по СЕТЕ, което съответства на представените схеми
от общината и, писмото и докладите на Електроразпределение Юг“ ЕАД.
Правни изводи:
Предмет на делото е ревандикационен иск с правно основание чл. 108 СК, предявен
от невладеещите собственици срещу владеещия несобственик. За уважаването му е
необходимо ищците да докажат, че са собственици на процесното избено помещение № 11
във вход А на жилищна сграда с идентификатор **** по КККР на гр. Смолян, че същото се
държи или владее от ответника и че се държи или владее от него без правно основание.
Предявеният иск е процесуално допустим и разгледан по същество е основателен.
Недвижимите имотите се индивидуализират по местонахождение и граници, като
площта е функция на границите и площта може да търпи промени според заснемането на
обектите.
В случая се касае за избено помещение, което няма самостоятелен характер, а е
принадлежност към жилище, съгласно задължителното изискване на чл. 40, ал. 1, изр.първо
ЗУТ. Избените помещения представляват складови помещения към апартаментите, нямат
статут на самостоятелни обекти на собственост, а са принадлежност към жилищата и не
могат самостоятелно да се придобиват в изключителна собственост от някой от
съсобствениците на сградата. Като принадлежност те следват главната вещ по правилото на
чл. 98 ЗС.
Няма спор, че процесната жилищна сграда е в режим на етажна собственост, тъй
като отделните обекти принадлежат на различни лица.
Безспорно се установи по делото, че ищците са собственици на процесната изба № 11
и са я придобили на основание покупко-продажба от 17.06.2008 г., обективирана в
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 130, том III, рег. № 4022, дело №
492 от 17.06.2008 г. по описа на нотариус с рег. № 122, като принадлежност към
апартамента им с № 11 във вход А в жилищната сграда на адрес гр. Смолян, ул. „***“ № 13.
Действително в нотариалния акт е допусната грешка в описанието на избата, като не е
посочена действителната площ по одобрения архитектурен проект на избата – 7,50 кв.м., а е
посочена площ от 3,10 кв.м., каквато площ на избено помещение във вход А въобще няма,
видно от представената таблица за площооразуване, която е представена по нотариалното
дело. Номерът на избеното помещение 11 е вярно записан, както и границите - Гараж № 5,
избено помещение № 10, външен зид и коридор, като е пропуснато да се посочи като
граница гараж № 4, с който процесното избено помещение граничи на запад в една малка
негова част. Налице са 4 безспорно установени граници, които напълно и категорично
11
индивидуализират складовото помещение/изба № 11. В случая площта не е определяща за
индивидуализацията му, тъй като според последователната и безпротиворечива съдебна
практика площта е функция на границите. След като границите са безспорно установени, то
и помещението е безспорно идентифицирано.
Безспорно се установи също, че ответникът по силата на покупко-продажба,
обективирана в нотариален акт за продажба на недвижим имот № 178, том I, рег. № 2039,
дело № 151/2021 г. от 29.06.2021 г. по описа на нотариус с рег. № 122 е придобил
собствеността върху апартамент № 5 в същия вход на жилищната сграда, като в неговия
нотариален като принадлежащо избено помещение е посочено № 5, със същите граници като
на избено помещение № 11, но с площ от 7 кв.м..
Предвид описаните граници на избеното помещение в нотариалните актове за
покупко - продажба на страните, на пръв прочит се стига до извода, че е налице идентичност
на избените помещения към жилищата им и че изба № 11 в нотариалния акт на ищците и
изба № 5 в нотариалния акт на ответника са една и съща изба /избено помещение, склад/.
Това обаче не е така.
Следва да се отчете обстоятелството, че ищците са първи по време на придобиване,
следователно и първи по право собственици на процесната изба/склад № 11, тъй като
разпоредителната сделка в тяхна полза е сключена на 17.06.2008 г. и в нея са посочени
вярно както номера на избата, така и границите й и е сгрешена само площта, а
разпоредителната сделка в полза на първия приобретател на жилището на ответника – Д.
*** е едва на 11.12.2008 г., предмет на която е апартамент № 5, заедно с изба № 5, но с
грешно посочени в нотариалния акт граници на изба № 11 и площ. Следователно първи по
право собственици на процесното избено помещение са ищците, а ответникът не е могъл да
придобие същото повторно при валидно и неотпаднало придобивно основание на ищците.
Освен това съдът отчита и факта, че жилищата на ищците и на ответника са с
еднаква площ. Платената от ищците цена за жилището, ведно с принадлежащата му изба и с
идеалните части от общите части е в размер на 50 000 лв. без ДДС, а платената от *** –
първият собственик на жилището на ответника цена е 29 035,80 лв. с ДДС, като сделките са
извършени в една календарна година с шест месеца разлика. Следователно е основателно
твърдението на ищците, че са платили по-голяма цена, защото и принадлежащото към
жилището им избено помещение е с по-голяма площ.
Както се установи от изслушването на ВЛ инж. К. при първата разпоредителна
сделка с обект в сградата се съставя таблицата за площообразуването, тъй като това е
първият възможен момент, в който към всеки жилищен обект се съотнася конкретно избено
помещение. Следва да се има предвид, че в таблицата за площообразуването за апартамент
№ 5 е било предвидено складово помещение № 5. Тази таблица е била представена по двете
сделки – на ищците и на Д. *** – първият собственик на жилището на ответника и е във
връзка с тяхното сключване, което опровергава твърдението, че на *** е била продадена
изба № 11, още повече, че самият Б. в разпита твърди, че е запазил за себе си като
принадлежност към неговия офис избено помещение № 11, което опровергава твърдението
12
на ответника, че именно изба № 11 е продадена на ***. Съдът приема, че действителната
воля на продавача и купувача на апартамент № 5 е била към жилището като негова
принадлежност - предмет на сделката да бъде избено помещение № 5, а не № 11.
Действителната воля на продавача и купувачите по първия по време нотариален акт на
ищците е да бъде продадена, респ. купена от тях именно изба № 11 като принадлежаща към
ап. 11 поради съвпадащото описание на границите и номера на избата в нотариалния акт и в
архитектурния план. В този смисъл твърдението на ответника за грешка в нотариалния акт
на ищците и че е описана изба № 11 във вход Б е неоснователно, тъй като липсва
идентичност между двете относно границите им. Невярно е и твърдението на ответника, че
принадлежащата на ищците изба е изба № 9, тъй като тази изба по таблицата за
площообразуването принадлежи към апартамент № 9. /последното е констатирано и от
СмОС в мотивите на решение № 95/13.05.2024 г. по в.гр.д. № 70/2024 на СмОС – невлязло в
сила/.
Относно предварителния договор на ищците: Безспорно се установиха три варианта
на този предварителен договор. Съдът приема за верен представеният в оригинал вариант
пред „***я“ АД, във връзка с отпуснатия на ищците ипотечен кредит за закупуването на
жилището. В този договор не е посочено избено помещение. Кой, кога и как е дописал
„складово помещение /изба/ № 7, кв.м. 2,70“ в предварителния договор, представено от свид.
Б. не е ясно, но е логично дописването да е направено именно от Б. и то след като се
разбира, че ползваната до преди 2 години от ищците изба № 9 не е тяхна собственост.
Макар, че според вещото лице К. няма изрична законова разпоредба, която да
регламентира как според архитектурните проекти и таблиците за площообразуването се
определя кое избено помещение съответства на конкретно жилище, съдът приема, че следва
да се прилага определено логическо правило, каквото например е правилото на чл. 42, ал. 1
от Наредбата за базисните пазарни цени на недвижими имоти, обн. ДВ бр.65/1991 г.,
отменена ДВ бр. 82/1996 г., според която складовите помещения за лично ползване в
жилищата, ателиетата и другите обекти в отделните входове на жилищните сгради се
разпределят, като се взема под внимание поредната номерация на жилищата от по-ниските
към по-високите етажи във входа и поредната последователна номерация на складовите
помещения по архитектурния проект, извършена по посока на часовниковата стрелка.
Следвайки това правило и предвид одобрения архитектурен проект, избеното помещение на
ищците е правилно определено, тъй като тяхното жилище е последното жилище на
последния етаж от вх. А и изба № 11 е последната по посока на часовниковата стрелка по
проекта.
Ответникът противопоставя на придобивното основание на ищците
правоизключващото възражение за принадлежността на правото на собственост върху
процесната изба в негова полза на основание давностно владение, като към своето владение
добавя и владението на праводателите му.
В практиката си ВКС последователно и непротиворечиво приема, че макар да не е
самостоятелна вещ, а само принадлежност към главната вещ, избено помещение може да
бъде придобивано на основание давностно владение отделно от главната вещ /жилището,
магазина или друг самостоятелен обект/, към която принадлежи по изключение, в следната
13
хипотеза: когато избеното помещение не е единственото складово помещение към
самостоятелен обект в сграда - етажна собственост, за който обект по закон задължително се
предвижда наличие на складово помещение и позоваващият се на придобивна давност
владелец на избеното помещение също е етажен собственик в сградата. В този смисъл са
решение № 92 от 23.09.2022 г. по гр.д. № 586/2022г., ГК, I г.о., решение № 81 от 04.04.2014
г. по гр. д. № 5556 от 2013 г. на ВКС, решение № 1368 от 03.12.2008 г. по гр. д. № 4834 от
2007 г. на ВКС, ГК, IV г. о., решение № 87 от 26.05.2017 г. по гр. д. № 3595 от 2016 г. на
ВКС, ГК, I г. о., решение № 130 от 18.11.2019 г. по гр. д. № 1017 от 2019 г. на ВКС, ГК, II г.
о., решение № 1266 от 07.07.1995 г. по гр. д. № 1439 от 1994 г. на ВС, ГК, IV г. о. и др..
В решение № 81 от 04.04.2014 г. по гр.д.№ 5556/2013 г., І г.о. на ВКС, обжалването
по което е допуснато по въпроса в кои случаи избени помещения в сграда в режим на
етажна собственост могат да се придобият по давност от собственик на самостоятелен обект
в сградата, е изразено становище, че избено помещение в сграда в режим на етажна
собственост може да бъде придобито по давност от собственик на самостоятелен обект в
сградата само ако това не е единственото складово помещение на друг обект в сградата, за
който по закон задължително се предвижда наличието на такова помещение, както и ако
това не е единственото складово помещение в сградата, което се ползва общо от всички
собственици на самостоятелни обекти. И по-нататък „Само ако в сградата има повече на
брой складови помещения отколкото са самостоятелните обекти, би било възможно
собственик на самостоятелен обект да придобие по давност правото на собственост върху
складово помещение, което ползва явно, необезпокоявано и непрекъснато повече от 10
години.“
В този смисъл ответникът не е придобил по давност процесната изба № 11. Освен
това не се и доказва същият да е владял лично и чрез предходните собственици –
праводатели непрекъснато и необезпокоявано процесната изба повече от 10 години. Това е
така, тъй като по делото са събрани гласни доказателства /свид. *** и ***а/, че наематели на
Б. са ползвали изба № 11, а не собствениците на жилище № 5 – жилището на ищеца, което
потвърждава твърдението на инвеститора, че е запазил за себе си изба № 11. Показанията на
свид. *** сочат, че тя е ползвала в продължение на 7 години до 2008 г. изба № 11, но не е
ясно на какво основание – предоставена за безвъзмездно ползване от Б. или кат
опринадлежност на жилището на нейния зет ***. Освен това не е ясно кой и как е ползвал
изба № 11 от влизане в сила на постановлението за възлагане - 22.03.2017 г. до 29.06.2021 г.
– момента на придобиването на жилището от ответника Д.. Налице е прекъсване във
владението на праводателите на ответника, което също прави невъзможно придобиването
по давност на процесната изба от последния.
Свързването на електрозахранването на изба № 11 с апартамент № 5 не е
доказателство за принадлежността на правото на собственост на избеното помещение, още
повече, че от показанията на свид. се установява, че свид. *** и друго лице от блока са
осъществили интер***я в общото електрическо табло на входа, а от СЕТЕ не може да бъде
установено, дали, кой и кога е извършил евентуално някакви промени в свързването в
14
електрическата мрежа. Но безспорно се установява от заключението по СЕТЕ, че по проект
ел.инсталациите за избените помещения са обособени самостоятелно за всяко помещение и
следователно е било възможно прикачването им към електромера на който и да е
апартамент.
При това положение ответникът не се легитимира като собственик на процесното
избено помещение нито на основание договора за покупко- продажба, нито на основание
давностно владение.
В настоящия случай безспорно се установи, че във вход А на процесната жилищна
сграда към момента на изповядване на сделките на двете страни по проект има 11 жилища и
един офис, съответно 11 складове/изби. Процесното складово помещение, обаче, е
единствено за жилището на ищците, независимо, че не е било ползвано от тях, тъй като
неправилно им е бил предоставен ключ за друго избено помещение с № 9. В този смисъл
инвеститорът - свид. Б. не си спомня да им е показал съответната изба към тяхното жилище,
но е безспорен факт, че и м е предоставен ключ за чуждо избено помещение. При това
положение съдът приема, че инвеститорът, който най – добре е бил наясно с архитектурния
проект на сградата и с извършваните от него продажби, действайки изключително небрежно
не е номерирал избените помещения и не е въвел купувачите в купените от тях изби след
извършените продажби, което е довело не само страните по настоящото дело, но и други
собственици на жилища до това неясно и объркано положение коя точно изба
принадлежащи към съответното жилище. Доказателство за това е и воденото друго дело
764/2023 г. на СмРС със страни - ищци Радослав и **** ***и и ответник ****.
Настъпилите в последствие промени в архитектурния проект, свързването на
гаражите на свид. *** с №№ 1, 2 и 3 и приобщаването на избено помещение № 5 към
фризьорския салон /свързаните гаражи № 1 и 2/ и присъединяването на изба № 8 към салона
за маникюр /гараж № 3/ нямат отношение към момента на изповядване на сделката на
ищците и придобиването на собствеността и към момента на първата сделка с жилището на
ответника. Свързването на гаражите, разрушаването на стени между гаражите,
присъединяването избени помещения чрез разрушаване на стени са последващи фактически
действия, които нямат транслативно действие за правото на собственост над тези избени
помещения.
Що се отнася до две разпоредителни сделки с други жилища в този вход, но без
избени помещения, следва да се има предвид практиката на ВКС - решение
№207/16.06.2011г. на Второ ГО на ВКС по гр.д.№867/2010г. и решение №81/04.04.2014г. на
Първо ГО на ВКС, постановено по гр.д.№5556/2013г., според която когато едно складово
помещение е функционално свързано със самостоятелен обект на право на собственост и
представлява принадлежност към същия, дори да не е посочено при извършеното
разпореждане с правото на собственост върху самостоятелния обект, следва да се приеме, че
попада в обхвата на извършеното разпореждане.
Безспорно се установи също, че понастоящем ответникът владее процесната изба №
11- факт признат от него, но осъществяваното владение е без правно основание.
15
Ще следва предявените искове да бъдат уважени уважен, като бъде установено по
отношение на ответника, че ищците са собственици на процесната изба и следва ответникът
да бъде осъден да им предаде владението върху избата.
Относно разноските:
И двете страни са заявили искане за присъждане на деловодните разноски.
С оглед изхода от спора на ответника не се дължат разноски.
Ищците представят списък за разноски в общ размер 2 210 лв., от които 50 лв. за
държавна такса, 660 лв. за депозит на вещи лица и 1 500 лв. за адвокатско възнаграждение.
Ще следва на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК да бъде осъден ответникът да плати на
ищците направените деловодни разноски в посочения размер от 2 210 лв..
Водим от горното Съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на ответника Д. А. Д., ЕГН
**********, от гр. Смолян, ул. „***“ № ***, ап. 5, че ищците В. Д. К., ЕГН ********** и Р.
М. Ч., ЕГН ********** – и двамата от гр. Смолян, ул. „***“ № ***, ап. 11 са собственици на
Склад (избено помещение) № 11 с площ от 7,5 кв.м. и граници: гараж № 5, гараж № 4,
склад № 10, коридор и външен зид, съгласно одобрения на 07.02.2007 г. от гл. архитект на
Община Смолян архитектурен проект на полуподземния етаж във вход А на жилищна
сграда с идентификатор **** по КККР на гр. Смолян, одобрени със заповед № РД-18-
14/10.05.2005 г. на ИД на АГКК, като на основание чл. 108 ЗС ОСЪЖДА Д. А. Д. да
предаде на В. Д. К. и Р. М. Ч. владението на описания Склад (избено помещение) № 11.
ОСЪЖДА Д. А. Д., ЕГН **********, от гр. Смолян, ул. „***“ № ***, ап. 5 на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК да заплати на В. Д. К., ЕГН ********** и Р. М. Ч., ЕГН
********** – и двамата от гр. Смолян, ул. „***“ № ***, ап. 11 направените деловодни
разноски в общ размер 2 210 лв., от които 50 лв. за държавна такса, 660 лв. за депозит на
вещи лица и 1 500 лв. за адвокатско възнаграждение.
Решението може да бъде обжалвано от страните с въззивна жалба в двуседмичен срок
от връчването му пред СмОС.
Решението да се връчи на страните, като на ищците чрез адв. М. и на ответника чрез
адв. ***.
Съдия при Районен съд – Смолян: _______________________
16