№ 1940
гр. ****, 29.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ****, IX СЪСТАВ, в публично заседание на девети
декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Мирела Огн. Кацарска
при участието на секретаря Димитричка Д. Георгиева
като разгледа докладваното от Мирела Огн. Кацарска Гражданско дело №
20213100100907 по описа за 2021 година
Предявени са обективно евентуално съединени искове с правно основание чл. 26, ал.
1, пр. 3 от ЗЗД и чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.
В исковата си молба ищцата М. Н. СТ. твърди, че е продала на внучка си М. М. З.
собствения си апартамент № 31 с площ от 103.11 кв.м., находящ се в **** с идентификатор
№ **** по КК на гр. ****, като сделката е обективирана в нот. акт № 140, том I, рег. № 2547,
дело № 148/26.05.2011 г. на нотариус ****, рег. № 205 на НК, с район на действие ВРС.
Излага се, че договорената продажна цена на имота от 13 000 лева е 4.3 пъти по-ниска от
данъчната му оценка и над 10 пъти по-ниска от пазарната му такава, поради което е налице
явно несъответствие в насрещните престации.Твърди се още, че ответницата не е заплатила
на праводателката договорената продажна цена от 13 000 лева. Отправеното до съда искане
е, както следва: да се прогласи нищожността на договор за продажба на недвижим имот,
представляващ апартамент № 31 с площ от 103.11 кв.м., находящ се в **** с идентификатор
№ ****, обективиран в нот. акт № 140, том I, рег. № 2547, дело № 148/26.05.2011 г. на
нотариус ****, рег. № 205 на НК, с район на действие ВРС, като накърняващ добрите нрави
и в евентуалност да се развали на договор за продажба, обективиран в нот. акт № 140, том I,
рег. № 2547, дело № 148/26.05.2011 г. на нотариус ****, рег. № 205 на НК, с район на
действие ВРС, поради неплащане от страна на купувачите на продажната цена. Претендират
се направените по делото разноски.
Ответницата М. М. З. депозира отговор на исковата молба в срока по чл. 131 от ГПК,
с който оспорва изцяло предявените искове, като неоснователни. Твърди се, че договорът за
покупко-продажба от 26.05.2011 г. е действителен и валидно сключен. Прави се възражение
за погасяване по давност на иска с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД. Излага се, че не са
налице нееквивалентност на престациите по договора, тъй като праводателката си е
1
запазила правото на пожизнено ползване върху имота, което намалява неговата цена, като и
че страните по сделката са роднини по права линия, а именно баба и внучка. Твърди се, че
целта на сделката не е била ищцата да спечели от нея, а да помогне на низходящата си,
както и че състоянието на апартамента не било добро. Оспорва се, че цената на имота не е
заплатена. Претендират се направените по делото разноски.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства с оглед разпоредбата на
чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:
От удостоверение за родствени връзки /лист 172/ се установява, че М. Н. СТ. е баба по
майчина линия на М.М. Д..
С нот. акт № 140, том I, рег. № 2547, дело № 148/26.05.2011 г. на нотариус ****, рег.
№ 205 на НК, с район на действие ВРС /лист 8/ М. Н. СТ. продава на М.М. Д. /сега З./
собствения си апартамент № 31 с площ от 103.11 кв.м., находящ се в **** с идентификатор
№ **** по КК на гр. **** за сумата от 13 000 лева, които са платени изцяло от купувача на
продавача в деня на подписване на договора, като данъчната оценка на имота е 56 184.30
лева. Продавачът си запазва правото на ползване върху имота пожизнено.
От удостоверение от 31.03.2021 г. на ТП на НОИ – **** /лист 12/ се установява, че М.
Н. СТ. получава лична пенсия за осигурителен стаж и възраст безсрочна за положен чужд
стаж в **** в размер на 890.13 лева.
Представена е медицинска документация във връзка със здравословното състояние на
М. Н. СТ. /листи 10, 11, 13 – 15/.
От писмо от НОИ - **** от 01.03.2011 г. /лист 149 – 154/ е видно, че за периода от
01.12.2008 г. – 31.03.2011 г. натрупаната сума за изплащане на С. е в размер на 3114.432
евро.
Представени са документи на ищцата във връзка с пребиваването й в Република ****
в периода 2000 г. – 2008 г. /листи 162 – 169/.
От заключенията на вещото лице по допуснатите и приети от съда основна и
допълнителна СОЕ /листи 174-178 и 199 - 204/, кредитирани като обективно и компетентно
дадени, се установява, че пазарната стойност към 26.05.2011 г. на апартамент № 31 с площ
от 103.11 кв.м., находящ се в **** с идентификатор № **** по КК на гр. **** по метода на
пазарните аналози е в размер на 81 500 лева, по метода на вещната стойност – 81 401.80 лева
и по тежестния метод – 81 465 лева. Определената пазарна стойност на правото на ползване
в размер на 23 543 лева следва да бъде приспадната от пазарната стойност на оценявания
обект, което формира крайна пазарна стойност от 57 922 лева.
По искане на страните, с оглед доказване на твърденията им, са разпитани
свидетелите **** /без родство и дела със страните/, **** /дъщеря на ищцата и леля на
ответницата/ и **** /съпруг на ответницата/, чиито показанията съдът възприема в частта, в
която съдържат данни за релевирани факти, базиращи се на непосредствени впечатления и
не противоречат на приети за установени факти с оглед съвкупната преценка на всички
писмени и гласни доказателства и съобразно разпоредбата на чл. 172 от ГПК.
2
При така установената фактическа обстановка, съдът направи следните правни
изводи:
ПО ОТНОШЕНИЕ НА ИСКА С ПРАВНО ОСНОВАНИЕ ЧЛ. 26, АЛ. 1, ПР. 3 ОТ ЗЗД:
Съобразно разпоредбата на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД нищожни са сделките, които
накърняват добрите нрави. В цитираната норма не е дефинирано понятието "добри нрави",
но тъй като законодателят е придал правно значение на нарушаването им, приравнявайки го
по последици с нарушение на закона, вложеният в това понятие смисъл следва да се
тълкува, че в посочената категория попадат само онези наложили се правила и норми, които
бранят правила, принципи и права и ценности, които са общи за всички правни субекти и
тяхното зачитане е в интерес на обществените отношения като цяло, а не само на интереса
на някоя от договарящите страни. Такива са принципите на справедливостта, на
добросъвестността в гражданските и търговските взаимоотношения, както и на
предотвратяване на несправедливо облагодетелстване, намерили израз в отделни правни
норми.
В конкретния случай се твърди накърняване на добрите нрави при сключване на
договор за продажба, обективиран в нот. акт № 140, том I, рег. № 2547, дело №
148/26.05.2011 г. на нотариус ****, рег. № 205 на НК, с район на действие ВРС, с който М.
Н. СТ. продава на М. М. З. собствения си апартамент № 31 с площ от 103.11 кв.м., находящ
се в **** с идентификатор № **** по КК на гр. **** за сумата от 13 000 лева, като
праводателката си запазва правото на ползване върху имота пожизнено, тъй като
договорената цена за имота е значително по-ниска от данъчната му оценка и от пазарната му
стойност. В тежест на ищците е да установят твърдяната нищожност на сделката.
Еквивалентността на престациите обаче е предоставена на договорната автономия на
страните, установена в чл. 9 от ЗЗД и е относима към евентуалната унищожаемост на
договор, сключен при крайна нужда /чл. 27, предл. 6 от ЗЗД/, а не и към нищожност на
договора поради накърняване на добрите нрави по чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД.
При преценка действителността на двустранните възмездни договори, какъвто е
процесният, относно това дали са накърнени добрите нрави следва съдът да преценява
действителната воля на страните, защото нормата на чл. 20 от ЗЗД го задължава при
тълкуване на договорите да установява действителната обща воля на страните, формирана
от всичките им уговорки, да се отчита взаимната им връзка и целта на договора.
Накърняване на добрите нрави е налице, когато с оглед установените в обществото
норми на поведение и общоприетия морал, договорът се явява несъвместим с тях. В случая
не може да се говори, че договорът за продажба от 26.05.2011 г. е несъвместим с
установените норми, само защото е сключен при продажна цена по-ниска от данъчната
оценка на имота или от пазарната му стойност. От събраните по делото писмени /нот. акт №
140, том I, рег. № 2547, дело № 148/26.05.2011 г./ и гласни доказателства е видно, че ищцата
освен, че е напълно дееспособна, но и притежава опит в извършване на сделки с недвижими
имоти, тъй като самата тя е закупила процесния апартамент през 2002 г., видно от
представените документи пред нотариуса при сключване на сделката на 26.05.2011 г. От
3
разпита на свидетелките **** и **** се установява, че С. със собствени средства е закупила
имота, сама е управлявала собствеността си, сама е извършвала ремонти и преустройства в
него. Т.е. същата е била напълно наясно при сключване на оспорвания договор, какъв е
видът и състоянието на продавания имот, какъв е размерът на данъчната му оценка,
пазарната му стойност, както и каква е договорената и получената за него продажна цена.
Още повече, че от събрания по делото доказателствен материал е видно, че страните са в
роднинска връзка по права линия, като продавачката е баба по майчина линия на
купувачката, както и че отношенията между същите към момента на сключване на договора
са били много добри. Последното се установява от разпита и на тримата свидетели. Не
противоречи на общоприетия морал при сключване на възмездни сделки между близки
роднини продажната цена на обекта да е значително по ниска от данъчната му оценки или
пазарната му стойност. Например при договора за прехвърляне недвижим имот срещу
поемане на задължение за издръжка и гледане на праводателя насрещната престация на
приобретателя може да се окаже в минимален размер в сравнение със стойността на
придобития имот, в следствие на скорошна и неочаквана смърт на прехвърлителя, което
обаче не води до накърняване на добрите нрави.
С оглед изложеното искът на М. Н. СТ. против М. М. З. с правно основание чл. 26, ал.
1, пр. 3 от ЗЗД е неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.
Поради изхода по главния спор, съдът дължи произнасяне по евентуално предявения
иск с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.
ПО ОТНОШЕНИЕ НА ИСКА С ПРАВНО ОСНОВАНИЕ ЧЛ. 87, АЛ. 3 ОТ ЗЗД:
Съобразно разпоредбата на чл. 87, ал. 1 и ал. 3 от ЗЗД, когато длъжникът по един
двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря,
кредиторът може да развали договора, като по отношение на договорите, с които се
прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти
развалянето става по съдебен ред.
В конкретния случай, с нот. акт № 140, том I, рег. № 2547, дело № 148/26.05.2011 г.
на нотариус ****, рег. № 205 на НК, с район на действие ВРС М. Н. СТ. продава на М. М. З.
собствения си апартамент № 31 с площ от 103.11 кв.м., находящ се в **** с идентификатор
№ **** по КК на гр. **** за сумата от 13 000 лева, като е заявено, че продажната цена е
заплатена изцяло от купувача на продавача в деня на подписване на договора.
Нотариалният акт в частта за плащане на продажната цена има характера на разписка
между страните по сделката, т.е. на частен свидетелстващ документ и поради това се ползва
с обвързваща съда формална доказателствена сила относно авторството, на основание чл.
180 от ГПК. Последното не е оспорено от страните, поради което настоящата инстанция
приема, че се касае за автентичен документ. Същата е годно доказателство, при липса на
забрана според действащия по време и място на съставянето й закон чрез нея да се
удостоверяват фактите, за които свидетелства. Разписката се ползва с материална
доказателствена сила, т.е. има доказателствено значение за стоящите вън от нея факти, до
които се отнася удостоверителното изявление, само когато удостоверява неизгодни за
4
издателя си факти. В случая това е продавачката С., която е удостоверила с подписа си, че е
получила продажната цена. Ако частният платежен документ удостоверява неизгодни за
издателя му факти, какъвто е конкретния случай, опровергаването на съдържанието му в
частта за посоченото плащане, попада в забраните за събиране на гласни доказателства
по чл. 164, ал. 1, т. 6 от ГПК. Към доказването на плащането няма отношение разпоредбата
на чл. 3, ал. 1 от Закона за ограничаване на плащанията в брой, като нарушаването на
разпоредбите на този закон има за последица реализиране срещу нарушителя на
административно-наказателна отговорност, но не се отразява на надлежността и
доказването на извършеното плащане. Ищецът не ангажира годни доказателства, с които да
обори обвързващата съда материална доказателствена сила на разписката, обективирана в
нот. акт № 140, том I, рег. № 2547, дело № 148/26.05.2011 г. на нотариус ****, рег. № 205 на
НК, с район на действие ВРС, с която ищцата е удостоверила, че е получила продажната
цена на имота.
За пълнота на изложеното следва да се отбележи, че ответникът своевременно с
отговора на исковата молба е направил възражение за погасяване по давност на иска с
правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД. Съобразно разпоредбата на чл. 87, ал. 5 от ЗЗД
правото да се разваля договорът се погасява с петгодишна давност, като срокът започва да
тече от момента, в който правото на разваляне на договора може да бъде осъществено, т.е.
от момента на неизпълнение на задължението. Видно е от нот. акт № 140, том I, рег. № 2547,
дело № 148/26.05.2011 г., който е прочетен на ищцата, одобрен и подписан от нея, че
купувачката е декларирала пред нея и нотариуса, че изцяло е заплатила продажната цена от
13 000 лева, т.е. най-късно към датата на изповядване на сделката - 26.05.2011 г. ищцата е
била наясно с твърдяното неизпълнение от страна на З.. Т.е. погасителният давностен срок
започва да тече именно от 26.05.2011 г. и изтича съответно на 26.05.2016 г., като към датата
на предявяване на настоящия иск – 07.04.2021 г. правото на С. за разваляне на процесния
договор е погасено по давност.
С оглед изложеното искът на М. Н. СТ. против М. М. З. с правно основание чл. 87,
ал. 3 от ЗЗД е неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на спора ответницата е отправила искане с правно основание чл. 78,
ал. 3 от ГПК за присъждане на направените по делото разноски, поради което ищцата следва
да бъде осъдена да й заплати сумата от 1210 лева, представляваща заплатен депозит за
допълнителна СОЕ – 100 лева /лист 188/ и адвокатско възнаграждение в размер на 1110 лева
/лист 173/, съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК /лист 207/.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете на М. Н. СТ., ЕГН **********, с адрес: гр. ****, ж.к. ****
против М. М. З., ЕГН **********, с адрес: гр. ****, ул. **** с правно основание чл. 26, ал.
1, пр. 3 от ЗЗД и чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, както следва: за прогласяване нищожността на договор
5
за продажба на недвижим имот, обективиран в нот. акт № 140, том I, рег. № 2547, дело №
148/26.05.2011 г. на нотариус ****, рег. № 205 на НК, с район на действие ВРС, с който М.
Н. СТ. продава на М. М. З. собствения си апартамент № 31, находящ се в **** с
идентификатор № **** по КК на гр. ****, с площ от 103.11 кв.м., състоящ се от три стаи,
кухня и сервизни помещения, при граници: обекти с №№ **** и ****, заедно с
прилежащото му избено помещение № 8 с площ от 12.8 кв.м., при граници на избеното
помещение: коридор, паркинг, стълбище и изба на ап. № 7, както и 11.6962 % ид.ч. от
общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, като накърняващ
добрите нрави и в евентуалност за разваляне на договор за продажба, обективиран в нот. акт
№ 140, том I, рег. № 2547, дело № 148/26.05.2011 г. на нотариус ****, рег. № 205 на НК, с
район на действие ВРС, поради неплащане от купувача М. М. З. на продажната цена, като
неоснователни.
ОСЪЖДА М. Н. СТ., ЕГН **********, с адрес: гр. ****, ж.к. **** да заплати на М.
М. З., ЕГН **********, с адрес: гр. ****, ул. **** сумата в размер на 1210 /хиляда двеста и
десет/ лева, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано пред Варненски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Окръжен съд – ****: _______________________
6