Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.Кюстендил, 27.05.2009г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Кюстендилският районен съд, гражданска колегия в открито съдебно
заседание на двадесет и пети май две хиляди и девета година, в състав:
Районен съдия: НИКОЛЕТА
КАРАМФИЛОВА
при секретаря Б.Я., като разгледа докладваното от съдия К.
гр.д. №1466/2008г. по описа на КРС, за да се произнесе взе предвид:
Е.С.Д., ЕГН ********** ***, ж.к.**,
бл.***, вх.**, ет.*, ап.* е предявил против О.Т.В., ЕГН ********** ***
обективно кумулативно съединени искове, както следва: иск с правно основание
чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен предварителния договор сключен
от страните на 09.09.2008г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: 1/3
ид.ч. от магазинната част на първи етаж от масивна жилижна сграда, находяща се
в източната половина на имот пл.№3964 в кв.183 по плана на гр.Кюстендил, на ул.Цар
Освободител и ъгъла с ул.Гороцветна, както и целия втори етаж от масивната
жилищна сграда, включително таванските помещения и ½ ид.ч. от общите
части на сградата и от правото на строеж, алтернативно иск за обявяване за
окончателен предварителния договор досежно втория етаж от масивната жилищна
сграда, таванските помещения и ½ ид.ч. от общите части на сградата и от
правото на строеж и иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за заплащане на
сумата от 6 300 лв., представляваща неустойка по т.12 от предварителния
договор за забава изпълнението на задължението на ответника за сключване на
окончателен договор. Претендират се разноски.
Ответникът не депозира отговор, не се явява и не изразява становище по
исковете.
Кюстендилският районен съд след като обсъди
събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и с оглед
изявленията на страните, приема за установено следното:
На 09.09.2008г. О.Т.В.
в качеството на продавач и Е.С.Д. в качеството на купувач са сключили
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нот.заверка на
подписите с рег.№8791/09.09.2008г., по слата на който продавачът /ответника/ се
е задължил да продаде на купувача /ищеца/ следния свой собствен недвижим имот: 1/3
ид.ч. от магазинната част на първи етаж от масивна жилижна сграда, находяща се
в източната половина на имот пл.№3964 в кв.183 по плана на гр.Кюстендил, на
ул.Цар Освободител и ъгъла с ул.Гороцветна, както и целия втори етаж от
масивната жилищна сграда, включително таванските помещения и ½ ид.ч. от
общите части на сградата и от правото на строеж, а купувачът се е задължил
да плати на продавача цена в размер на
15 000 лв. В деня на подписване на договора е заплатено капаро от купувача
в размер на 3 150 лв., а остатъкът от 11 850 лв. следва да се заплати
в деня на сключване на окончателен договор да покупко-продажба на имота. В т.12
от предварителния договор е уговорено, че в случай на наизпълнение на поетите
задължения от продавача по т.1.1 и т.10, изпълнението стане невъзможно, вменят
се тежести на имота в полза на трети лица същият да заплати неустойка в размер
на платеното капаро в двоен размер. Съгласно договора окончателен договор
следва да се сключи на 09.10.2008г. при Нотариус Д. С. с рег.№146 на
Нотариалната камара и район на действие КОС.
Страните са
договорили разваляне на предварителния договор
при условие, че до 08.10.2008г. продавача върне на купувача даденото
капаро в размер на 3 150 лв.
Към предварителния
договор е сключен анекс на 09.10.2008г. с нот.заверка на подписите
рег.№8324/09.10.2008г., съгласно който срокът за сключване на окончателен
договор се придължава до 20.10.2008г. вкл.
По делото е приложен
като доказателство Контативен протокол рег.№8607, акт №167, т.ІІІ/20.10.2008г.
на Нотариус Д. С. с рег.№146, от който е видно, че ищецът е заявил желание да
сключи окончателен договор с ответника и да заплати сумата от 11 850 лв.,
а ответника – че не е в състояние да сключи сделката, поради факта, че в имота
има и друг съсобственик, който не желае осъществяването на продажбата. Заявява,
че е получил от Е.Д. капаро в размер на 3 150 лв., за което е съгласен да
подпише запис на заповед.
Ответникът се
легитимира като собственик на 1/3 ид.ч. от магазинната част на първи етаж от
масивна жилижна сграда, находяща се в източната половина на имот пл.№3964 в
кв.183 по плана на гр.Кюстендил, на ул.Цар Освободител и ъгъла с ул.Гороцветна,
както и целия втори етаж от масивната жилищна сграда, включително таванските
помещения и ½ ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж с
нот.акт №159, т.ІV, д.№1592/1992г.
С
оглед така установената фактическа обстановка по делото съдът намира исковете
за допустими, като предявени от процесуално легитимен субект и пред компетентен
съд, а по същество основателни, по следните съображения:
По
иска с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД:
Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3
от ЗЗД за обявяване за окончателен предварителния договор сключен от страните
на 09.09.2008г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: 1/3 ид.ч. от
магазинната част на първи етаж от масивна жилижна сграда, находяща се в
източната половина на имот пл.№3964 в кв.183 по плана на гр.Кюстендил, на ул.Цар
Освободител и ъгъла с ул.Гороцветна, както и целия втори етаж от масивната
жилищна сграда, включително таванските помещения и ½ ид.ч. от общите
части на сградата и от правото на строеж. За уважаване на исковата претенция
следва да са налице две кумулативно дадени предпоставки – в предварителния
договор да са залегнали всички необходими елементи, изискуеми за прехвърляне на
вещни права върху недвижим имот и договорът да бъде сключен в писмена форма
/чл.19, ал.1 от ЗЗД/. Продавачът следва да е собственик на недвижимия имот,
обект на договора и в него да са уговорени съществените условия на окончателния
договор.
Видно от нот.акт №159, т.ІV, д.№1592/1992г. ответника /продавач/ е
собственик на 1/3 ид.ч. от магазинната част на първи етаж от масивна жилижна
сграда, находяща се в източната половина на имот пл.№3964 в кв.183 по плана на
гр.Кюстендил, на ул.Цар Освободител и ъгъла с ул.Гороцветна, както и целия
втори етаж от масивната жилищна сграда, включително таванските помещения и
½ ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж въз основа на
дарение. Двете страни по делото са сключили предварителен договор за
покупко-продажба на недвижимия имот, посочен в нот.акт на 09.09.2008г., в който
съдът счита, ча са залегнали всички необходими договорки за сключване на
окончателен договор – описан е недвижимия имот, предмет на окончателния
договор, уговорена е цената, датата на сключване на окончателния договор,
заплатено е капаро от купувача в размер на 3 150 лв., предвидена е
възможност за разваляне на предварителния договор. Съгласно анекс от
09.10.2008г. срокът за сключване на окончателен договор е продълже до
20.10.2008г. включително.
От Констативен
протокол от 20.10.2008г. рег.№8607, акт
№187, т.ІІІ/20.10.2008г. на Нотариус Д. С. с рег.№146 на Нотариалната камара и
район на действие КРС се установява, че продавача /ответника/ е отказал да
сключи окончателен договор, т.е. не е изпълнил поетото от него задължение в
предварителния договор с нот.заверка №8791/09.09.2008г. Отделно от това липсват
и доказателства за изпълнение на задължението за връщане на даденото капаро от
рлин В., за да се счита, че предварителния договор е развален, съглано
уговорката на страните. В този смисъл съдът счита, че пълната и точна
индивдуализация на имота, предмет на предварителния договор, наличието на
необходимите предпоставки за сключване на окончателен договор, изправността на
ищеца като купувач по договора обуславят уважаването на исковата претенция и
постяновяване на съдебен акт, който да замести окончателния договор.
Съдът ще обяви за
окончателен предварителния договор от 09.09.2008г. досежно целия описан в
договора недвижим имот. Представянето на писмени доказателства по чл.33, ал.1
от ЗС в производството по чл.19, ал.3 от ЗЗД нито е необходими, нито е
възможно. Ищецът-купувач не може да представи писмени доказателства, тъй като
се касае за предложение, изходящо от съсобственика-продавач – ответника по
делото. Такона не може да се преви от ищеца. Поради това съдът счита, че
липсата на декларации от другия съсобственик по чл.33, ал.1 от ЗС не е
необходима предпоставка за обявяване на окончателен предварителния договор.
Интересите на другия съсобственик са защитени с предвидената в ал.2 на чл.33 от ЗС искова защита след
влизане на настоящото решение в сила /срав. съдебна практика р.№52/08.06.1982г.
по гр.д.№32/82г. на ОСГК и р.№903/09.10.2008г. по гр.д.№4083/07т. на ВКС, ІІІ
г.о./. По тези съображения съдът намира, че следва да обяви за окончателен и
предварителния договор досежно 1/3 ид.ч. от мазинната част от първи етаж от
масивна жилижна сграда, находяща се в източната половина на имот пл.№3964 в
кв.183 по плана на гр.Кюстендил, на ул.Цар Освободител и ъгъла с ул.Гороцветна.
С оглед разпоредбата
на чл.362, ал.1 от ГПК и във връзка с уговореното в предварителния договор, че
купувачът ще заплати остатъка от цената при сключването на окончателен договор,
съдът ще постанови своето решение, заместващо окончателния договор при условие,
че ищецът изпълни задължението си да заплати сумата от 11 850 лв. в
двуседмичен срок от влизане на съдебния акт в сила, включително и чрез
прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към
държавата. При неизпълнение на това задължение решението на КРС ще бъде обезсилено
по искане на ответника.
На основание чл.364,
ал.1 от ГПК съдът ще осъди ищеца да заплати на държавата следващите се разноски
по прехвърлянето на имота в размер на 458.50 лв.
Ще се впише възбрана
върху имота до заплащане на дължимите разноски по прехвърлянето.
Съдът няма да издаде
препис от решението докато ищецът не представи доказателства за платените
разноски.
По иска с правно
основание чл.92, ал.1 от ЗЗД:
Предявен е и
обективно кумулативно съединен иск за заплащане на неустойка, поради
неизпълнение на задължението на продавача /ответника/ за сключване на
окончателен договор. Неустойката обезпечава изпълнението на дадено задължение и
служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е необходимо
последните да се доказват. Страните по делото като продавач и купувач по
предварителния договор от 09.09.2008г. са уговорили в т.12, че при наизпълнение
на поетите задължения от продавача /ответника/ по т.1.1 и т.10, ако
изпълнението стане невъзможно, вменят се тежести на имота в полза на трети лица
О. В. следва да заплати неустойка в размер на платеното капаро в двоен размер,
т.е. сумата от 6 300 лд. /капарото е в размер на 3 150 лв. и видно от
Констативен протокол от 20.10.2008г. ответника е заявил, че то му е платено и
не е върнато/. Безспорно се доказа от писмените доказателства /Констативен
протокол от 20.10.2008г./, че ответника в качеството му на продавач по
предварителния договор, не е изпълни задължението си да сключи окончателен
договор на уговорената дата 20.10.2008г., т.е. той се намира в забава,
неизправна страна по договора е и дължи уговорената неустойка в размер на
6 300 лв. В този смисъл искът по чл.92, ал.1 от ЗЗД е основателен и ще се
уважи в пълен размер.
С
оглед изхода от делото ответникът следва да заплати държавна такса за иска по
чл.19, ал.3 от ЗЗД в размер на 50 лв., доколкото такава първоначално не е
внесена, а на ищеца съдебни разноски в размер на 602 лв.
Воден
от горното, съдът
Р Е
Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния
договор от 09.09.2008г. с нот.заверка на подписите рег.№8791/09.09.2008г.,
сключен между О.Т.В., ЕГН ********** *** и Е.С.Д., ЕГН ********** ***, ж.к.***,
бл.**, вх.*, ет.*, ап.* за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: 1/3
ид.ч. от магазинната част на първи етаж от масивна жилижна сграда, находяща се
в източната половина на имот пл.№3964 в кв.183 по плана на гр.Кюстендил, на
ул.Цар Освободител и ъгъла с ул.Гороцветна, както и целия втори етаж от
масивната жилищна сграда, включително таванските помещения и ½ ид.ч. от
общите части на сградата и от правото на строеж за сумата от 15 000 лв.
/петнадесет хиляди/, при условие, че Е.С.Д. плети остатъка от дължимата цена в
размер на 11 850 лв. /единадесет хиляди осемстотин и петдесет/ в
двуседмичен срок от влизане на решението в сила, включително и чрез прихващане
на платените от него за сметка на О.Т.В. задължения към държавата.
ОСЪЖДА О.Т.В.,
с посочени данни, да заплати на Е.С.Д., с посочени даннни, сумата 6 300
лв. /шест хиляди и триста/, представляваща неустойка по т.12 от предварителен
договор от 09.09.2008г. за неизпълнение задължението на продавача да сключи
окончателен договор.
Вписва
възбрана върху имота до заплащане на разноските по прехвърлянето от Е.С.Д..
ОСЪЖДА Е.С.Д., с посочени
данни, да заплати в полза на държавата разноски по прехвърлянето на имота в
размер на 458.50 лв. /четиристотин петдесет и осем лв. и петдесет ст./.
ОСЪЖДА О.Т.В.,
с посочени данни, да заплати по сметка на КРС държавна такса в размер на 50 лв.
/петдесет/ и на Е.С.Д., с посочени даннни, съдебни разноски в размер на 602 лв.
/шестотин и два/.
Съдът не издава препис от решението, докато Е.С.Д.
не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето на имота.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен
срок пред Кюстендилски окръжен съд, считано от връчването му на страните.