Р Е Ш Е Н И Е

 

№ 43 03.05.2019 година град Омуртаг

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Районен съд Омуртаг

на четвърти април две хиляди и деветнадесета година

В открито заседание в следния състав:

 ПРЕДСЕДАТЕЛ: АНЕТА ПЕТРОВА

Секретар Диянка Константинова

като разгледа докладваното от председателя гражданско дело № 395 по описа за 2018 г., за да се произнесе взе предвид следното:

 

Предявени са три обективно кумулативно съединени иска: 1/иск по чл. 55, ал. 1 предл. ІІ от ЗЗД за връщане на платена по предварителен договор цена в размер на 19 000 лв.; 2/ иск по чл. 92 от ЗЗД за присъждане на предвидената в чл. 4.3 от договора неустойка в размер на 1 000 лв., представляваща частичен иск от общо дължима сума в размер на 56 000 лв.; 3/иск по чл. 82 от ЗЗД във вр. с чл. 79 ЗЗД за присъждане на обезщетение за причинени неимуществени вреди от виновното неизпълнение на договора в размер на 1 000 лв., представляваща частичен иск от общо дължима сума в размер на 10 000 лв.

Ищецът А.Х.Я. ***, действаща чрез процесуалния си пълномощник адв. И.И. ***, посочва в исковата си молба, че на 29.08.2016 г. в град О. между страните по делото бил сключен предварителен договор за продажба на ½ идеална част от недвижим имот, представляващ ПИ ХІV – 302 с площ 1 045 кв. м. ведно с построените в него масивна едноетажна сграда с предназначение търговски обект – заведение за бързо обслужване, бистро и магазин за хранителни стоки със застроена площ 100 кв. м., находящ се в кв. 54 по регулационния план на град А., за сумата от 28 000 лева, от които частта от 13 000 лева била заплатена от ищцата на ответника при подписване на договора, а остатъкът от 15 000 лева било уговорено да се изплати на три вноски по начин, посочен в чл. 1.1 от договора. Договорът бил сключен пред нотариус в град О. и подписите на страните били заверени нотариално. Твърди се, че на 12.09.2016 г. ищцата платила по банков път на ответника сумата от 6000 лева, представляваща вноска от разсроченото плащане на продажната сума. Според уговореното имотът следвало да бъде освободен и владението му да бъде предадено на ищцата в деня на подписване на предварителния договор, като в последния ответникът декларирал, че имотът е негова собственост и върху същия няма наложени тежести. Въпреки това ищцата впоследствие установила, че имотът е ипотекиран през 2008 г., а през 2015 г. върху него е наложена възбрана в полза на кредитор. Според ищцата като е декларирал невярно обстоятелство ответникът не бил изпълнил договорно задължение и я е подвел да сключи предварителния договор и да му плати сумата от 19 000 лева. Същата посочва, че съгласно т. 4.3 от договора във вр. с чл. 93, ал. 2 изр. ІІ ЗЗД и чл. 82 ЗЗД поради виновното неизпълнение на задълженията си по договора ответникът следва да й възстанови задатъка в двоен размер, както и да я обезщети за всички виновно причинени вреди и загуби от неизпълнението. Сочи, че с исковата молба е направила волеизявление за разваляне на договора и същата има характер на покана към ответника. С оглед изложените обстоятелства ищцата моли за това ответника да бъде осъден да й заплати сумата от 19 000 лева, която е получил като продажна цена по договора без да последва прехвърляне на собствеността на имота в полза на ищцата; да бъде осъден да й заплати сумата от 1000 лева, представляваща част от общо дължима сума за неустойка в двоен размер от 56 000 лв.; и да бъде осъден да й заплати сумата от 1000 лева, представляваща обезщетение на част от причинените й неимуществени вреди от виновното неизпълнение на договора, оценени цялостно от нея в размер на 10 000 лева. Претендират се направените деловодни разноски съобразно представен списък на разноските. В с. з. ищцовата страна поддържа исковете.

Ответникът Х.Х.Х. ***, представляван по делото от упълномощения процесуален представител адв. С.А. ***, оспорва предявените искове като неоснователни. Срещу иска с правно основание чл. 55, ал. 1 предл. ІІ от ЗЗД ответникът възразява, че не е получавал претендираната сума от ищцата, поради което настоява за отхвърляне на иска. По иска с правно основание чл. 92 от ЗЗД възразява, че ищцата е неизправна страна по договора, проявила недобросъвестност като не е проверила в публичния регистър наличието на вписани тежести върху имота, поради което и няма основание да претендира неустойка. Определя договорната клауза за неустойка като нищожна поради противоречие със закона съгласно чл. 26, ал. 1 ЗЗД, тъй като в същата е цитирана като основание разпоредбата на чл. 93 ЗЗД, отнасяща се до връщане на дадения задатък, но не и за неустойка. Счита за прекомерно висока договорената в т. 4.3 от договора неустойка. По иска с правно основание чл. 82 от ЗЗД във вр. с чл. 79 ЗЗД намира за неоснователни и недоказани изложените от ищцата твърдения, обосноваващи този иск, а размерът му за завишен. Моли за отхвърляне на исковете и претендира присъждане на деловодните разноски съобразно представен списък на разноските.

Съдът след преценка на изразените становища с оглед на събраните доказателства приема за установено следното:

Безспорно и категорично е, че между страните по делото на 29.08.2016 г. е сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът Х. е обещал да продаде на ищцата Я. описания в чл. 1 от договора имот, представляващ ½ идеална част от ПИ ХІV – 302 с площ 1 045 кв. м. ведно с построените в него масивна едноетажна сграда с предназначение търговски обект – заведение за бързо обслужване, бистро и магазин за хранителни стоки със застроена площ 100 кв. м., находящ се в кв. 54 по регулационния план на град А., за сумата от 28 000 лева. Относно плащането на договорената цена страните са се споразумели за разсрочено плащане, фиксирано в чл. 1 от договора в следния вариант: „днес при подписване на настоящия договор е изплатена от купувача на продавача 13 000 лева по банков път, а остатъкът от сумата ще се плаща по следния начин: до 20.09.2016 г. вноска от 4000 лева, до 01.09.2017 г. вноска от 5000 лева и до 01.09.2018 г. вноска от 6000 лева. В договора изрично е посочено, че сумите ще бъдат изплащани от купувача на продавача по банковата сметка на продавача. След фиксиране на основните договорни задължения в процесния договор са посочени и други задължения на всяка от договарящите страни. На обещателя – продавач са вменени следните задължения: в деня на подписване на договора да снабди и представи всички оригинални документи, доказващи по безспорен начин правото му на собственост върху имота и неговата продаваемост/чл. 2.1./; задължение, считано от датата на този договор, да не прехвърля собствеността на имота или части от него, да го ипотекира или да учредява ограничени вещни права върху него в полза на лица, различни от купувача/чл. 2.3./; задължение към момента на предаване на имота във владение на купувача да погаси всички дължими текущи плащания за него/местни данъци, ТЕЦ, телефон, ел. енергия, вода и др./и към същия момент да предаде на последния съответните оригинали на квитанциите, удостоверяващи извършените плащания/чл. 2.4./. Като задължение на купувача е посочено да плати на продавача договорената продажна цена за имота по начина, сроковете и в размера, посочени в чл. 1.1 на договора. В чл. 2.2. от договора е обективирана декларация на продавача, че в момента собствеността на имота/или части от него/не е прехвърлена на други лица, същият не е ипотекиран или заложен, няма наложена възбрана за разпореждане, няма неприключили делбени, бракоразводни и др. дела и съдебни спорове, касаещи собствеността му, както и второстепенни тежести като:имотът в момента е отдаден под наем, има малолетни и непълнолетни съсобственици и др. В чл. 4.1.е договорено взаимното задължение на страните да сключат окончателен договор в срок до 31.12.2018 г. пред нотариус с район на действие – РС – Омуртаг, като този срок може да бъде променен само с писмено споразумение между страните, а при обективна невъзможност за спазването му от която и да е страна – поради невъзможност от набавяне на необходимите документи, предизвикана от държавни и общински органи, срокът се продължава автоматично до срока за набавяне на документите. В чл. 4.2. е посочено, че имотът ще бъде освободен и владението му предадено на купувача „днес при подписване на настоящия договор“. В процесния договор са включени обезпечителни и санкционни клаузи-чл. 4.3. и чл. 4.4. Според чл. 4.3. при виновно неизпълнение на което и да е от задълженията на продавача по този договор/чл. 3.1. до чл. 4.1.вкл./ той възстановява на купувача предплатата/задатъка/и неустойка в двоен размер на продажната цена/ЗЗД/чл. 93/, както и всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на този договор. Следва да се отбележи, че изрично цитираните клаузи на чл. 3.1. до чл. 4.1.вкл. всъщност визират задълженията на купувача, както и взаимното задължение за сключване на окончателен договор в рамките на уговорения срок, но не и задължения на продавача, което прави клаузата на чл. 4.3. вътрешно противоречива при буквален прочит. Съгласно чл. 4.4. от договора при виновно неизпълнение на задълженията на купувача по чл. 3.2 от този договор /отказ от сделката/, получената предплатата /задатъка/ остава в полза на продавача/ЗЗД/чл. 93/, като купувачът се задължава да му възстанови и всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на този договор. При така сключения договор, имащ значението на предварителен по смисъла на чл. 19 ЗЗД, основното задължение на обещателя – продавач е да прехвърли в срок до 31.12.2018 г. чрез сключване на окончателен договор правото на собственост върху описания имот в полза на купувача по договора, като изпълнението на това задължение се предпоставя от изпълнението на основното задължение на купувача по предварителния договор да плати договорената продажна цена по начина, в сроковете и в размера, описани в чл. 1.1. Относно направените от купувача по договора плащания е налице само едно писмено доказателство, а именно вносна бележка от 12.09.2016 г., установяваща, че на тази дата ищцата е превела по банков път по сметката на ответника сумата в размер на 6000 лева, а като основание за превода е записано“ доплащане за закупуване на имот“. Тъй като в процесния договор е уговорено задължението за плащане на паричната сума като цена на продавания имот, съдът прецени за приложима хипотезата на чл. 164, ал. 1, т. 4 ГПК и като съобрази липсата на дадено от ответната страна съгласие/налице е дори изрично противопоставяне в писмения отговор/ за доказване със свидетелски показания на твърдените от ищцата като направени в полза на ответника плащания по договора, не допусна установяване на погасяването на тези задължения със свидетелски показания. В този смисъл следва да се отчете и факта, че в договора, който е двустранно подписан, изрично е уговорено, че първата вноска от 13 000 лева е изплатена в деня на подписване на договора от купувача на продавача по банков път. По делото не е представен документ, доказващ извършването на такова плащане по банков път, а и ищцовата страна не твърди, че е платила сумата по банкова сметка. ***, че сумата от 13 000 лева е платена при подписване на договора без да се посочи по какъв начин е станало това. Законовата забрана за допустимост на свидетелски показания за установяване погасяването на установени с писмен акт парични задължения, изричната клауза в процесния договор, че сумата е платена по банков път, и правилото на чл. 3, ал. 1 от Закона за ограничаване плащанията в брой, според което плащанията на територията на страната се извършват само чрез превод или внасяне по платежна сметка, когато са на стойност, равна на или надвишаваща 10 000 лв. или когато са на стойност под 10 000 лв., представляваща част от парична престация по договор, чиято стойност е равна на или надвишава 10 000 лв., водят до недвусмисления извод за недоказаност на твърдението, че ищцата е платила на ответника сумата от 13 000 лева като първоначална вноска от продажната цена. Дори и да е заплатена в брой тази сума, то по делото е невъзможно доказването на този факт, поради законовата забрана на чл. 164, ал. 1, т. 4 ГПК. Следователно единствената доказана платена сума по договора от ищцата на ответника е сумата от 6000 лева. В отговорите си, дадени на зададените по чл. 176 ГПК въпроси, ответникът също признава само за получено плащане на сумата от 6000 лева като заявява, че ищцата не му е плащала други суми в изпълнение на процесния договор. По делото са събрани свидетелските показания на Ф. М. /майка на ищцата/ и С. И. /фактическа съпруга на ответника/, които основно се отнасят до преддоговорните отношения между страните, за посещението им при нотариуса по повод сключването на процесния договор, и за състоянието на ищцата след сключване на този договор и направеното по същия плащане. В показанията си свид. И. посочва, че при сключване на договора нотариусът обяснил ясно, че плащанията следва да се извършват по банков път, което кореспондира с отразеното в чл. 1 от процесния договор. От показанията на свид. Ф. М. /майка на ищцата/става ясно, че ответникът е дал ключ за процесния имот на ищцата, с което реално й е предоставил достъп до същия и е предал владението върху него според договореното.

Въз основа на гореобсъдените доказателства съдът направи следните фактически и правни изводи:

Трите кумулативно предявени иска по настоящото дело имат за предмет претенции, пряко произтичащи от договор, който предвид съдържанието му, обективиращо обещание за продажба на недвижим имот, е предварителен по смисъла на чл. 19 ЗЗД и от гледна точна на писмената му форма, която е съобразена с изискването на чл. 19, ал. 1 ЗЗД, е валиден. В случая се визира ненастъпване на факта, с оглед на който е сключен процесния договор, а именно прехвърляне на собствеността върху обещания имот по нотариален ред от ответника на ищеца. В този смисъл обаче следва да се обсъдят причините, довели до неосъществяване на бъдещото основание за направените престации по предварителния договор. Както се обсъди по-горе, налице е годно доказателство за плащане само на сумата от 6000 лева от страна на ищцата към ответника, въпреки, че е уговорено плащането и на други вноски от общата продажна цена в съответните срокове. Същевременно се установява, че ответникът е предал ключовете за имота на ищцата, с което е изпълнил договорното си задължение да я въведе във владение на имота. Освен, че преустановява плащанията на сумите в уговорените срокове /няма данни за платена вноска с падеж до 01.09.2017 г. /, ищцата завежда исковата молба по настоящото дело месеци преди да е настъпила датата за сключване на окончателния договор – 31.12.2018 г. По този начин с действията си ищцата е осуетила настъпването на бъдещото събитие – сключване на окончателен договор, за което не може да се ангажира виновна отговорност на ответника. Подавайки исковата молба, препис от която е връчен на ответника на 08.08.2018 г. /отново преди уговорената дата за сключване на окончателен договор/, ищцовата страна заявява, че счита предварителния договор за развален. Съдебната практика допуска едностранното волеизявление за разваляне на един договор да се извърши с исковата молба, която има характера на покана при положение, че към момента на постановяване на решението правоотношенията между страните сочат на неизпълнение от страна на длъжника по сключения договор – в т. см. са Решение № 43 от 6.02.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4792/2014 г., IV г. о., ГК и Решение № 706 от 30.12.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1769/2009 г., III г. о., ГК. Поради характера си на предварителен договор процесният такъв създава само облигационно отношение между страните и няма вещнопрехвърлителен ефект, поради което и развалянето му става по извънсъдебен път/по аргумент на противното на чл. 87, ал. 3 ЗЗД/. Извънсъдебното разваляне на договора става с едностранно волеизявление на кредитора по един двустранен договор към длъжника, който не изпълнява задължението си поради причина, за която той отговаря/чл. 87, ал. 1 ЗЗД/, като с това волеизявление се дава подходящ срок за изпълнение на длъжника с предупреждение, че след изтичането на срока кредиторът ще смята договора за развален. Разпоредбата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД урежда хипотези, при които кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, като това е възможно в случаите, когато изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, когато поради забава на длъжника то е станало безполезно, или когато задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време. Независимо от наличието на някои от хипотезите за директно разваляне на договора по чл. 87, ал. 2 ЗЗД или при разваляне на договор след предоставен на длъжника подходящ срок за изпълнение, обединяващото във всички случаи на извънсъдебно едностранно разваляне на договор е наличието на виновно неизпълнение на задължението на длъжника по двустранния договор. В конкретния случай ищцата визира като неизпълнено от ответника негово договорно задължение по чл. 2.2. от процесния договор. Както се посочи по-горе тази клауза не вменява задължение за продавача, а съдържа неговата декларация, че имотът не е обременен с тежести. Правейки тази декларация, ответникът не се е задължил да престира определено действие или бездействие спрямо ищцата, неизпълнението на което да води до неговата договорна отговорност. Задължение на продавача да не прехвърля имота на други лица и да не обременява същия с ипотеки се съдържа в клаузата на чл. 2.3 от договора, но в нея изрично е уговорено, че задължението възниква от датата на подписване на договора, т. е. от 29.08.2016 г. От приложената по делото справка за вписани тежести върху имота по процесния договор, изготвена от СВп – град Омуртаг на 01.02.2019 г., става ясно, че върху имота след сключване на предварителния договор е била в писана само една възбрана в полза на „Енерго – про продажби“ АД от 06.12.2016 г., която е заличена на 10.08.2017 г. Другите две отбелязвания – възбрана, вписана на 27.07.2015 г. в полза на „Б.“ ЕАД и НАП, и договорна ипотека, вписана на 06.03.2008 г., подновена поради изтичане на 10-годишния срок на 15.02.2018 г., са тежести, които са били налице много преди страните да сключат процесния договор, били са надлежно вписани в публичния имотен регистър и съответно са били общодостъпни за всички заинтересувани лица. Относно вписаните към датата на сключване на процесния договор тежести върху имота следва да се посочи, че за ищцата е съществувала обективната възможност преди да сключи договора и преди да направи плащане по същия, да провери за наличието на вписани тежести върху закупувания имот. Предвид наличието на такава възможност, без определена правна стойност и значимост е декларирането от страна на продавача, че имотът не е обременен с тежести. Обременяването на един имот – предмет на предварителен договор за продажба, с тежести от типа на възбрани и ипотеки, създава риск за купувача от евентуална предстояща евикция. В тази връзка според постановеното по реда на чл. 290 ГПК Решение № 424 от 24.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1872/2010 г., IV г. о., ГК купувачът може да развали договора за продажба по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД и да търси обезщетение за вредите, които претърпява от неизпълнението /чл. 189, ал. 1 ЗЗД/, стига да е добросъвестен, т. е. по време на купуването да не е знаел, че купува от несобственик или че трети лица имат права върху купуваното от него /чл. 188 ЗЗД/, като в това решение се има предвид сключен окончателен договор в нотариална форма. В посоченото решение ВКС приема, че: „при преценката за добросъвестността на ищеца следва да се има предвид съществуващата система на публичност на актовете с прехвърлително действие с недвижими имоти. Доколкото такива прехвърляния на собственост или учредяване на вещни права са вписани, последващият приобретател не може да претендира отговорност за съдебно отстранение, тъй като би могъл да узнае за противопоставимите му права на трети лица. С вписването се цели да се даде възможност на третите лица да узнаят за извършеното разпореждане с недвижимия имот и да се информират за собствеността….С полагане на дължимата грижа ищецът би могъл да узнае за противопоставимите му права. Не налага друг извод обстоятелството, че праводателите му са декларирали при изповядване на сделката с нотариален акт, че няма други легитимни собственици на имота. Въпреки неизправността на продавачите, ако купувачът е знаел, че вещта е обременена с права на трети лица или би могъл да узнае с полагане на дължимата грижа, за него отпада възможността да развали договора. “. Аналогично е и положението с наложени тежести върху имота предвид задължителното вписване на тези тежести в публичния имотен регистър. Приемайки и в настоящия случай, че ищцата е могла да се осведоми своевременно за наложените преди години ипотека и възбрана върху процесния имот, но не е сторила това, същата е проявила недобросъвестност, която не би следвало да води като последица до извода за допуснато от ответника неизпълнение на поето договорно задължение. Още повече, че направената декларация по чл. 2.2. не води до възникване на някакво задължение за него. Относно отразената в справката от СВп – Омуртаг като вписана на 06.12.2016 г. и заличена на 10.08.2017 г. възбрана върху имота, следва да се направи преценка за неизпълнение на договорно задължение на обещателя по чл. 2.3 от договора. Категорична и единна е съдебната практика по въпроса за наложени ипотеки и възбрани върху имот – предмет на предварителен договор за продажба. Съгласно същата „евентуалните негативни последици за купувача или настъпилите такива от ипотекирането на имота му сами по себе си не могат да представляват самостоятелно основание за разваляне на сключения предварителен договор, а само доколкото те са резултат от виновното неизпълнение на задължението на продавача по предварителния договор“ - Решение № 153 от 28.12.2012 г. на ВКС по т. д. № 1022/2011 г., I т. о., ТК. В същото решение е прието, че щом волята на страните е била насочена към това продавачът да предаде имота без тежести и ипотеки, правно релевантният момент, към който следва да се преценява изпълнението на това негово задължение, е моментът на предаване на имота, т. е. сключването на окончателен договор за продажба. Следователно, за да е налице виновно неизпълнение на предварителния договор от страна на продавача, водещо до невъзможност за сключване на окончателния договор, следва ипотечното задължение да не е било заличено към посочения правно значим момент на предаване на имота чрез сключване на окончателния договор за продажба. В същия смисъл са и Решение № 140 от 19.08.2013 г. на ВКС по т. д. № 405/2012 г., II т. о., ТК, Решение № 231 от 13.02.2013 г. на ВКС по т. д. № 1268/2011 г., II т. о., ТК:“ Законодателят не е обусловил изрично възникването и упражняването на потестативното право по чл. 87 ЗЗД от настъпването или от вероятността за настъпване на негативни последици в правната сфера на кредитора, а е предвидил като правопораждащ развалянето юридически факт самото виновно договорно неизпълнение“, Решение № 116 от 16.09.2013 г. на ВКС по т. д. № 1230/2011 г., II т. о., ТК и др. В цитираните решения се приема, че преценката във всеки конкретен случай се прави след тълкуване на договорните клаузи с цел установяване действителната воля на страните по договора. В настоящия случай от клаузата на чл. 2.3. от договора се установява волята на потенциалния купувач да закупи имот, необременен с тежести, заради което е вменено задължение на обещателя да не ипотекира имота, считано от датата на сключване на този договор. Предвид събраните доказателства, установяващи, че наложената след тази дата възбрана е била погасена преди настъпване на договорената дата за сключване на окончателния договор, с оглед липсата на вписани нови ипотеки, различи от съществувалите преди сключването на договора, както и съобразно обсъдената съдебна практика, съдът не счита, че ответникът е осъществил виновно неизпълнение на свое договорно задължение, което да породи потестативното право на купувача да развали договора. Основното задължение на ответника е било да сключи окончателен договор с ищцата по прехвърляне на собствеността върху имота в срок до 31.12.2018 г. Факт е, че до тази дата окончателен договор между страните по делото не е сключен, но това не е по вина на ответника. Ищцата е подала исковата молба по настоящото дело на 25.05.2018 г., т. е. седем месеца преди да настъпи срока за изпълнение на взаимното задължение на страните за сключване на окончателен договор. В аналогичен смисъл е Решение № 197 от 2.12.2013 г. на ВКС по т. д. № 68/2013 г., II т. о., ТК, според което „развалянето е предприето преждевременно преди осъществяването на действия, насочени към сключване на окончателен договор за продажба, и преди настъпване на момента за извършване на продажбата, спрямо който следва да се преценява дали кредиторът - купувач има право да развали договора по реда на чл. 87 ЗЗД с оглед наличието на незаличени ипотеки върху имота, увреждащи неговия интерес“, поради което е и отречено възникването на потестативното право на купувача да развали предварителния договор. Към датата на подаване на исковата молба ищцата е следвало да заплати сумата от 22 000 лева на ответника, но е доказано плащането само на 6000 лева. Посоченото визира неизпълнение на основното договорно задължение на ищцата да плати по начина и в срока договорената продажна сума, което неизпълнение би породило правото на продавача да иска разваляне на договора. По делото няма данни обещателят да е отказал да изпълни в срок поетото от него задължение да прехвърли собствеността на имота на ищцата. Именно отказът на ищцата от сключения предварителен договор и неизпълненото й задължение за плащане на договорената цена е пречка да се стигне до сключване на окончателен договор. Заличаването на вписаните възбрана и ипотека би могло да е поставено в зависимост и от извършване на договорените плащания по процесния договор, посредством които да се погасят задълженията, обезпечени с наложените тежести. Ето защо ответникът не се явява неизправна страна по договора. Неизправна страна поради неизпълнение на поетото основно договорно задължение се явява ищцата и като такава същата не може с едностранно волеизявление да развали сключения предварителен договор, съобразно приетото в съдебната теория и практика.

От така направените фактически и правни изводи се извеждат и решенията на предявените искове. По осъдителния иск с правно основание чл. 55, ал. 1 от ЗЗД – за връщане на сума, получена с оглед на неосъществено основание от ответника, с която той се е обогатил неоснователно, следва да се посочи, че неизправната страна, която е нарушила договорните си задължения по плащане на договорената цена и с това е осуетила сключването на окончателния договор, който е всъщност основанието за направените плащания, няма основание да иска връщане на платеното, както и няма основание да иска разваляне на договора. Този извод е в съответствие с договорката на страните по чл. 4.4., според която при виновно неизпълнение на задълженията на купувача по чл. 3.2 от този договор/отказ от сделката/, получената предплата/задатъка/остава в полза на продавача/ЗЗД/чл. 93/, като купувачът се задължава да му възстанови и всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на този договор. Следователно при така установените факти обещателят също би могъл да упражни правото си по чл. 4.4 от договора. Ето защо този иск следва да бъде отхвърлен като неоснователен.

По осъдителния иск по чл. 92 от ЗЗД за присъждане на предвидената в чл. 4.3 от договора неустойка в размер на 1 000 лв., представляваща частичен иск от общо дължима сума в размер на 56 000 лв. - тълкуването на изразената в чл. 4.3. от договора воля на договарящите води до извода, че правото на купувача да получи неустойка в двоен размер на продажната цена се предпоставя от установено виновно неизпълнение на което и да е от задълженията на продавача по този договор/чл. 3.1. до чл. 4.1.вкл./. Както се посочи по-горе в тази клауза е допуснато противоречие, тъй като изрично посочените в нея договорни клаузи не визират задължения на продавача освен основното му такова да сключи окончателен договор на посочената дата – задължение, което същият не е могъл да изпълни, но не по негова вина. Въпреки това, ако се игнорира това цитиране на конкретни клаузи и се приеме, че се касае за виновно неизпълнение на някое от всички договорени задължения на продавача – обещател, то с оглед на изложените по-горе мотиви също не може да се обоснове извод за негово виновно неизпълнение на тези задължения. Ето защо съдът намира, че не е реализиран юридически факт, който според клаузата на чл. 4.3. да обоснове отговорност на ответника за плащане на неустойка на ищцата, поради което и този иск следва да бъде отхвърлен.

По осъдителния иск по чл. 82 от ЗЗД във вр. с чл. 79 ЗЗД за присъждане на обезщетение за причинени неимуществени вреди от виновното неизпълнение на договора в размер на 1 000 лв., представляваща частичен иск от общо дължима сума в размер на 10 000 лв. – генезиса и на тази претенция е в клаузата на чл. 4.3. от договора, според която при виновно неизпълнение на което и да е от задълженията на продавача по този договор/чл. 3.1. до чл. 4.1.вкл./ той възстановява на купувача всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на този договор. Принципно договорната отговорност обхваща предимно възмездяването на причинени имуществени вреди. В случая ищцата претендира възмездяване на причинени й неимуществени вреди, описани в исковата молба. В тази връзка е представила документи, описващи здравословното й състояние, но същите сами по себе си не са достатъчни да установят, че това състояние на ищцата е в пряка и непосредствена връзка с някакво виновно поведение на ответника. Посочената клауза на чл. 4.3. визира като причина за претърпените вреди и загуби не какво да е поведение на ответника – продавач, а конкретно виновното неизпълнение от негова страна на което и да е от задълженията на продавача по този договор. Както се посочи по-горе не се установи виновно неизпълнение на някое от задълженията на обещателя по договора, което да е довело до неизпълнение на този договор, респ. до причиняване на имуществени или неимуществени вреди на ищцата. Ето защо и този иск следва да бъде отхвърлен.

С оглед направеното искане от ответната страна за присъждане на направените по делото разноски съобразно представения списък по чл. 80 ГПК в общ размер от 700 лева съдът прецени следното: съгласно разпоредбата на чл. 78, ал. 3 ГПК съдът следва да реши въпроса за отговорността за разноски съобразно отхвърлената част от исковете. С оглед цялостното отхвърляне на предявените искове ответникът има право на 100 %-во присъждане на реално направените от него деловодни разноски. Досежно размера на разноските съдът отчете договора за правна защита, в който е отразена като платена в брой сумата от 600 лева, представляваща договорено адвокатско възнаграждение за един адвокат. Ето защо ищцата следва да бъде осъдена да заплати на ответника направените от последния разноски в общ размер на 600 лева.

 

Водим от горното съдът

 

РЕШИ:

 

ОТХВЪРЛЯ предявения от А.Х.Я. *** с ЕГН – ********** против Х.Х.Х. *** с ЕГН ********** иск с правно основание чл. 55, ал. 1 предл. ІІ-ро от Закона за задълженията и договорите за връщане на платена по предварителен договор от 29.08.2016 г. сума в размер на 19 000 лева, като неоснователен.

ОТХВЪРЛЯ предявения от А.Х.Я. *** с ЕГН – ********** против Х.Х.Х. *** с ЕГН ********** иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД за присъждане на предвидената в чл. 4.3 по предварителен договор от 29.08.2016 г. неустойка в размер на 1000 лева, представляваща частичен иск от общо дължима сума в размер на 56 000 лева, като неоснователен.

ОТХВЪРЛЯ предявения от А.Х.Я. *** с ЕГН – ********** против Х.Х.Х. *** с ЕГН ********** иск с правно основание чл. 82 от ЗЗД във вр. с чл. 79 ЗЗД за присъждане на обезщетение за причинени неимуществени вреди от виновното неизпълнение на договора в размер на 1000 лева, представляваща частичен иск от общо дължима сума в размер на 10 000 лева, като неоснователен.

ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК А.Х.Я. *** с ЕГН – ********** ДА ЗАПЛАТИ на Х.Х.Х. *** с ЕГН **********, сумата в размер на 600/шестстотин/лева, представляваща направени от последния разноски по делото.

Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС - Т. в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:АНЕТА ПЕТРОВА