Р Е
Ш
Е
Н
И
Е №21
гр.ВРАЦА,29.01.2020 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Врачанският окръжен съд,гражданско отделение,в публичното
заседание на 02.10.2019 год. в състав:
Председател: МИРОСЛАВ ДОСОВ
Членове: ПЕНКА
Т.ПЕТРОВА
мл.с. МАГДАЛЕНА МЛАДЕНОВА
при
секретаря Виолета Вълкова,като разгледа докладваното от съдия Досов въззивно гр.дело №443/2019 год.,за да се
произнесе,взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение
№423/15.05.2019 год. по гр.дело №5086/2018 год. Районен съд - Враца е отхвърлил
предявените от Д.П.В. ***, с ЕГН ********** против А.Ц.А. ***, с
ЕГН ********** искове както следва:
-на основание
чл.42 ал.2 от ЗЗД да бъде прогласен за недействителен договор за аренда от
12.10.2006 г., по силата на който В.Г.А. с ЕГН ********** като пълномощник на
ищеца е предоставила на ответника за временно и възмездно ползване земеделски
земи в землището на с.Фурен, Община Криводол - нива от 6.850 дка в м.”Дребока”,
имот №052041, нива от 12 дка в м.”Голем кладенец”, имот №017051, както и нива
от 8.204 дка в м.”Слатината”,имот №042003,като сключен от лице без
представителна власт;
-на
основание чл.26,ал.2 от ЗЗД да бъде прогласен за нищожен анекса от 16.07.2013
г. към договора, като сключен при липса на основание /доколкото не било налице
трайно изменение на обстоятелствата по смисъла на чл.16 ал.1 от ЗАЗ и доколкото
между страните не била договорена рента, респ. арендодателят не придобивал
определена имуществена облага,заради която бил сключил договора/;
-в условие
на евентуалност /ако не бъдат уважени исковете с правно основание чл.26 ал.2 от ЗЗД/ и на основание чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД да бъде прогласен за нищожен
анекса от 16.07.2013 г., като сключен в противоречие на чл.16,ал.1 и чл.28,ал.2
от ЗАЗ /доколкото страните били изменили срока на договора и били обвързали
арендното плащане с добивите, както и доколкото били уговорили прекратяване на
договора с едностранно писмено предизвестие от страна на арендатора/.
Със същото
решение съдът е отхвърлил и обусловеното искане с правно основание
чл.537,ал.2,пр.3-то от ГПК във вр. с
чл.90 от ЗКИР при уважаване на исковете да бъде отменено вписването на анекса в Служба по вписванията-
Враца.
Осъдил
е на основание чл.78,ал.3 от ГПК ищеца
да заплати на ответника сумата от 620.00 лева, представляваща разноски за адвокатско възнаграждение.
Решение №423/15.05.2019 год. е обжалвано изцяло от ищеца Д.В. чрез пълномощника му
адв.Л.В. ***. Жалбоподателят
поддържа, че решението във всичките си
части е неправилно, като постановено при
съществени нарушения на материалния закон и процесуалните правила. Поддържа, че
решението е и и необосновано, тъй като
изводите на съда не кореспондират с доказателствата по делото.
Жалбата
е много подробна, а изложените в нея доводи касаят основно основателността на
иска с правно основание чл.42,ал.2 от ЗЗД, съответно неправилността на правните
изводи на първоинстанционния съд за неоснователност на този иск. Жалбоподателят
сочи, че съдът не е взел предвид нито един от доводите му за липса на валидно
упълномощаване, която липса води до недействителност на договора за аренда в
хипотезата на чл.42,ал.2 от ЗЗД - поради липса на представителна власт за
сключването му. Оспорва и извода на РС-Враца, че подписвайки собственоръчно
анекса към договора за аренда, то той всъщност го е одобрил /потвърдил/. Излага
доводи и за нищожност на нотариалното удостоверяване, като сочи, че по делото
не е установено по категоричен начин, че на посочената в пълномощното дата
28.06.2006 год. той лично се е подписал върху пълномощното пред кмета на
селото.
Жалбоподателят
счита иска с правно основание чл.42,ал2. от ЗЗД за главен, а исковете с правно
основание чл.26,ал.2 и ал.1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на подписания на
16.07.2013 год. анекс на посочените в исковата молба основания за предявени в
условията на евентуалност. И намира, като подробно се обосновава, че съдът е
имал основание да уважи всеки един от
исковете с правно основание чл.26 от ЗЗД.
Искането
му е бланкетно - ОС-Враца да отмени
обжалваното решение №423/15.05.2019
год.
на РС- Враца и да постанови ново, с което да уважи предявените
от него искове.
В срока по чл.263 от ГПК е постъпил отговор от ответника
пред РС-Враца А.А., в който също подробно се мотивира становище за
неоснователност на жалбата, като се излагат доводи, целящи да оборят всеки от
доводите на въззивника. Въззиваемият счита, че обжалването решение е правилно и
законосъобразно и моли да бъде потвърдено.
И.Д.В. ***, конституиран като трето лице-помагач на
страната на ищеца, не е депозирал отговор.
Пред въззивната инстанция искания по
доказателствата не са правени и такива не са събирани.
Въззивната жалба е процесуално допустима - подадена е от
лице с правен интерес в установения от ГПК преклузивен срок против подлежащ на
обжалване съдебен акт.
За да се произнесе по нейната основателност, настоящият
състав съобрази следното:
Гражданско дело е образувано по искова молба на Д.П. В. ***,с която ищецът е предявил против
ответника А.Ц.А. *** в условията на кумулативно и евентуално съединяване съединяване
посочените по-горе като правно основание и петитум искове.
Според изложеното в исковата молба, ищецът е собственик
на земеделски земи в землището на с.Фурен,Община Криводол - нива от 6.850 дка в
м.”Дребока”,имот №052041, нива от 12 дка в м.”Голем кладенец”,имот
№017051,както и нива от 8.204 дка в м.”Слатината”,имот №042003. На 12.10.2006 год.
В.Г.А., действаща като пълномощник на
ищеца, съгласно пълномощно №95/28.06.2006 г. на Кметство Фурен, сключила с
ответника договор за аренда на имотите за срок от 10 год. На 16.07.2013 год. лично
ищецът подписал анекс към договора, с който срокът на действие на договора е
продължен с 13 години. Изменени са и други клаузи - чл.4 т.4 е отпаднал, арендаторът
е освободен от плащане при възникнали форсмажорни обстоятелства, довели до
пълно или частично увреждане на посевите, за арендатора е възникнало право да
прекрати договора с едностранно писмено предизвестие, връчено не по-късно от 1
месец преди изтичане на стопанската година, за арендаторът е възникнало и право
да преарендова площите.
Ищецът е
посочил,че договорът за аренда е
недействителен на основание чл.42,ал.2 от ЗЗД - поради липса на
представителна власт на пълномощника,тъй като в пълномощното той не е посочен като
упълномощител. Изброени са дванадесет лица, сред които той не фигурира. Освен
това, за сключването на аренден договор е необходимо изрично пълномощно,в което
да бъдат описани подробно имоти,срок на договора и съществени условия на
договора,а представеното по делото пълномощно е бланкетно.И на последно място, той
не е потвърдил договора в предвидената
от Закона форма.
Нищожен е и
подписаният анекс, доколкото недействителен договор не подлежи на анексиране /допълване,изменение/.
Евентуално, ако
съдът приеме, че договорът за аренда може да бъде анексиран, анексът е нищожен
на други основания.
Според
ищеца, договор за аренда може да бъде изменен само при наличието на двете предпоставки по
чл.16,ал.1 от ЗАЗ - ако след сключването на договора обстоятелствата, от които
страните са се ръководели при уреждането на отношенията си, се изменят трайно и
това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения. В случая
не е налице трайно изменение на обстоятелствата,което да наложи изменение на
договора. Съответно, измененията с анекса са нищожни на основание чл.26 ал.2 от ЗЗД-поради липса на основание.
Освен това,с
чл.16 ал.1 изр.изр.2 и 3 от ЗАЗ е предвидена
забрана за обвързване и оттам за изменение на арендното плащане във връзка с
увеличаване или намаляване на добивите, както и забрана за изменение на
уговорения срок,като е прието,че това не са обстоятелства, пораждащи право на
страната да иска изменение на договора. В случая,с анекса страните са изменили
срока на договора и обвързали плащането с добивите,което противоречи на закона,
а противоречието с императивна правна норма е отделно основание за нищожност на
анекса в тази му част -чл.26,ал.1 предл.1 от ЗЗД във връзка с чл.16 ал.1 от
ЗАЗ.
Уговорката
договорът за аренда да може да се прекратява с едностранно писмено предизвестие
от арендатора също е нищожна на основание чл.26 ал.1 предл.1 от ЗЗД във връзка
с чл.28 ал.2 от ЗАЗ,тъй като развалянето на договори, сключени за повече от 10 год. или
пожизнено,става само по съдебен ред,а не с едностранно предизвестие от страните
Процесният
анекс безспорно представлява изменение на съществуващия аренден договор,а не
сключен нов такъв, тъй като не съдържа клаузи за вида и размера на арендното
плащане,а третира единствено продължаване на срока на договора и освобождаване
на арендатора от плащане в случай на погиване на посевите.
Ако съдът не
приеме изложените доводи и приеме, че анексът се приравнява на нов
договор,същият е нищожен на основание чл.26,ал.2 от ЗЗД-липса на основание за
неговото сключване,тъй като не съдържа съществени условия на договора за
аренда-вид и размер на арендното плащане, взаимни права и задължения,изменение
и прекратяване. Елементи,които следва да бъдат уговорени изрично и които не могат
да бъдат допълнени от императивни правни норми. Предоставянето на имотна облага
другиму винаги се извършва с определена цел,която именно представлява
основанието,каузата,причината, въз основа на която страната била сключвала
определен вид сделка.Основанието на договора за аренда се изразява в това,че
срещу предоставянето на ползването на земеделските земи се придобива вземане за
рента.
В срока по
чл.131 от ГПК ответникът е депозирал отговор, в който е заявил становище за
неоснователност на исковете.
Заявил е
становище за неоснователност на иска с правно основание чл.42,ал.2 от ЗЗД, като
е посочил, че пълномощникът В.Г.А. е била надлежно упълномощена при подписване
на договора за аренда съгладно пълномощно №95/28.06.2006 год.,което се състои
от няколко страници,тъй като броят на упълномощителите е бил значителен.Представил
е пълномощно,в което ищецът е записан под №19 и с което двадесет физически лица
са упълномощили В.Г.А. с ЕГН ********** да ги представлява пред нотариус в
гр.Враца и Агенция по вписванията при сключване на договори за аренда на
земеделски земи в землището на с.Фурен. Освен това,с подписване на анекса на
16.07.2013 год. ищецът е потвърдил договора за аренда, като потвърждението е
извършено в предвидената от закона форма-писмена с нотариална заверка на
подписа.
Неоснователни
според ответника са и исковете с правно основание чл.26,ал.2 от ЗЗД за
нищожност на анекса поради противоречие
с нормите на чл.16,ал.1 и чл.28,ал.2 от ЗАЗ. Чл.16,ал.1 от ЗАЗ не следва да се
тълкува като законова забрана за изменение на договора за аренда по взаимно
съгласие,а не едностранно,а и клаузата на анекса от 16.07.2013 год. относно
срока на договора не представлява изменение по смисъла на чл.16 от ЗАЗ,а
продължаване на договора по смисъла на на чл.18 от ЗАЗ. Нищожност на анекса не
може да се изведе и от клаузата за прекратяване на договора с едномесечно
предизвестие от страна на арендатора, тъй като договорът е за срок от 10
години,поради което не е налице забрана за едностранното му прекратяване.На последно място, продължаването на срока на
договора не се приравнява на сключването на нов договор за аренда.
В съдебно
заседание на 28.03.2019 год. и на основание
чл.226 ал.2 от ГПК като подпомагащо ищеца трето лице
е конституиран И.Д.В. ***, който в проведеното
на 18.04.2019 год. е заявил,че поддържа претенцията на ищеца.
По делото са
събрани писмени и гласни доказателства.Допусната е и е изслушана
съдебно-графологична експертиза,като заключението на вещото лице е прието без
възражение от страните. От тези доказателства е установена следната фактическа обстановка:
По два договора за доброволна делба от
17.06.2006 год. с нотариална заверка на подписите ищецът е придобил в дял и
собственост описаните в исковата молба земеделски земи в землището на с.Фурен, Община
Криводол - нива от 6.850 дка в м.”Дребока”, имот №052041, нива от 12 дка в
м.”Голем кладенец”, имот №017051, както и нива от 8.204 дка в м.”Слатината”, имот
№042003. с нотариална заверка на подписите.
С пълномощно
№95/28.06.2006 год. на Кметство с.Фурен
/л.8 и л.32 от делото/ ищецът и още 29 лица са упълномощили В.Г.А. с ЕГН **********
да ги представлява пред Нотариус в
гр.Враца и Агенцията по вписванията при сключване на договори за аренда на
земеделска земя в землището на с.Фурен. Пълномощното е с нотариална заверка на
подписите, извършена от Кмета на с.Фурен, а според заключението на
съдебно-графологичната експертиза, имената, местоживеенето и ЕГН на ищеца в
пълномощното,изпълнени ръкописно, не са изпълнени от него,но подписът е
изпълнен от него.
Разпитан
като свидетел, кметът на с.Фурен Красимир И.И. е заявил,че по това време земята
се обработвала от един арендатор без договори.За да може арендаторът да ”заяви
земята” за следващата година и хората да
си получат рентата, се наложило екстремно сключване на договори и съответно съставяне на
групови пълномощни. Хората идвали в кметството и се подписвали пред него или
пред секретаря на кметството/по-честата хипотеза/. Някои подписвали за
собствениците на земята след като показвали пълномощни.Така свидетелят обяснява
наличието в пълномощното на починали лица. Според свидетеля,ищецът се подписал лично.Не
се касае за две пълномощни с един и същ номер,а за едно пълномощно от две
страници.
На 12.10.2006
год. с договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка заверка на
подписите на нотариус с район на действие РС-Враца И. Л., вписан в Службата по
вписванията-гр.Враца, В.Г.А. като пълномощник на ищеца е предоставила на
ответника за временно и възмездно ползване нивите по договорите за доброволна
делба. Договорът е сключен за срок от 10 стопански години,като страните са
уговорили и арендното възнаграждение в
размер на
С анекс от
16.07.2013 г. с нотариална заверка на подписите на нотариус с район на действие
РС-Враца И. Л., вписан в Службата по вписванията- гр.Враца, страните са уговорили продължаване на срока на
действие на договора с 13 стопански години, отпадане на чл.4 т.4, изменение на
чл.5,т.2 в следния смисъл:при непредвидени /форсмажорни/ обстоятелства, довели
до пълно или частично увреждане на посевите, арендаторът не дължи арендно
плащане за стопанската година, изменение на чл.7,т.3 в следния смисъл: /договорът
се прекратява/ с едностранно писмено предизвестие от арендатора към
арендодателя, което следва да се връчи не по-късно от
На
19.12.2018 год. с нотариален акт №199, т.ІV, рег. №5096, дело №471/2018 год. на
нотариус с район на действие РС-Враца С.П. ищецът е продал на сина си И.Д.В.
*** нивите по договорите
за доброволна делба/и за аренда/.
При така
изложената и възприета фактическа обстановка съставът на РС-Враца е постановил
обжалваното решение №423/15.05.2019 год.,с което е отхвърлил предявените искове.
За да
отхвърли иска с правно основание чл.42,ал.2 от ЗЗД за прогласяване
недействителността на договора за аренда от 12.10.2006 год., съдът е приел,че
ищецът със сигурност е формирал и изявил воля да упълномощи лице да сключи
договора от негово име.Посочил е,че даденото пълномощно действително не ограничава
представителя при договарянето, но това не означава,че упълномощаването е
невалидно.Посочил е също,че сключването на анекс към договора лично от ищеца
може да се приеме като несъмнено изразено одобрение/потвърждаване по смисъла на
чл.42,ал.2 от ЗЗД.
В тази част
решението е валидно,допустимо и правилно и следва да бъде потвърдено при
изложените в него мотиви,които настоящият състав споделя и към които препраща
на основание чл.272 от ГПК.
В допълнение
и във връзка оплакванията в жалбата следва да се добави следното:
Упълномощителната
сделка е извършена в предвидената от закона форма - писмена, с нотариална
заверка на подписа, каквото е било изискването на чл.37 от ЗЗД и на чл.3,ал.1 от ЗАЗ към 12.10.206
год., като ищецът е заявил волята си да упълномощи В.Г.А. да сключи от негово
име договор за аренда за трите ниви в с.Фурен, полагайки лично подпис пред длъжностното
лице.
Пълномощното
е общо, но изрично пълномощно не е и необходимо, предвид възприетото в ТР
5/2014 /12.12.2016 год. по тълкувателно дело №5/2014 год.: 1. За упълномощаване с последиците по чл.
36, ал. 2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя,
необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за
овластяване на пълномощника да извършва разпореждане от негово име. Не е
необходимо в пълномощното да са посочени вид разпореждане, конкретни по вид
сделки или действия на разпореждане, нито техни елементи - определено
имущество, цена (стойност) и пр. , нито лице, в полза на което да се извърши
разпореждане. Обемът и ограниченията на учредената за пълномощника
представителна власт за разпореждане изцяло се определят от изявената за това
воля на упълномощителя в пълномощното.Само когато правна норма изрично
установява определени изисквания относно необходимото съдържание на даден вид
пълномощно, то следва да отговаря на тях.
При гореизложеното
и настоящият състав на ОС-Враца приема,че
при сключване на договора за
аренда на 12.10.2006 В.Г.А.
е била надлежно упълномощена да сключва договори за аренда от името и за
сметка на упълномощителя Д.В., съответно фактическият състав на чл.42 от ЗЗД не
е доказан.
Що се
касае до доводите на въззвиника за нищожност на нотариалното удостоверяване,
изложени във въззивната жалба, по тях въззивният съд не дължи произнасяне, тъй
като такива не са въведени до приключване на съдебното дирене пред РС-Враца.
За да отхвърли
иска /исковете/ с правно основание чл.26,ал.2 от ЗЗД за прогласяване нищожността на анекса от 16.07.2013 год. към
договора, като сключен при липса на основание /доколкото не било налице трайно
изменение на обстоятелствата по смисъла на чл.16 ал.1 от ЗАЗ и доколкото между
страните не била договорена рента, респ. арендодателят не придобивал определена
имуществена облага, заради която бил сключил договора/, както и предявените в
условията на евентуалност искове /ако не бъдат уважени исковете с правно
основание чл.26 ал.2 от ЗЗД/ на основание чл.26, ал.1,предл.1 от ЗЗД да бъде
прогласен за нищожен анекса от 16.07.2013 г., като сключен в противоречие на
чл.16,ал.1 и чл.28,ал.2 от ЗАЗ /доколкото страните били изменили срока на
договора и били обвързали арендното плащане с добивите, както и доколкото били
уговорили прекратяване на договора с едностранно писмено предизвестие от страна
на арендатора/, първоинстанционният съд е приел, че анексът в частта, с която
срокът на действие на договора за аренда е удължен, не представлява изменение
на договора по смисъла на чл.16 от ЗАЗ, а продължаване на същия по смисъла на
чл.18 от ЗАЗ.Посочил е,че продължаването е валидно, доколкото е спазена
предвидената в ЗАЗ форма за действителност /писмена с нотариална заверка на
подписите/, анексът е вписан в СВ и анексът е сключен преди деветия месец на стопанската
година, предхождаща прекратяването на договора за аренда. Приел е също, че не може да се сподели довода, че
анексът е нищожен, доколкото с него не е била договорена рента, тъй като не се
касае за нов договор, а за изменение на съществуващ, при което клаузата за
престацията на арендатора не е променяна. Не е възприел и довода, че анексът е
нищожен,тъй като с него размерът на арендното плащане е бил обвързан с
добивите. Посочил е,че с анекса е
уговорена хипотеза на отпадане на задължението за плащане, безспорно различна
от посочената в чл.16 ал.1 от ЗАЗ, в която добивите са свързани със
стопанисването на имота, а не с форсмажорни обстоятелства. Тази уговорка е в
ущърб на арендодателя,тъй като той поема риска,но е в рамките на свободата на
договаряне. На последно място е посочил,че не може да се сподели и довода,че
уговорената възможност арендаторът да прекрати договора с едностранно писмено
предизвестие противоречи на нормата на чл.28 ал.2 от ЗАЗ,тъй като всъщност чл.28
ал.1 от ЗАЗ създава възможност само за арендодателя и само при забава на
арендното плащане същият да развали договора. Приел е,че противоречие не е
налице,доколкото нормите в договора и в закона уреждат различни хипотези.
И в тази си част
решението е валидно, допустимо и правилно и следва да бъде потвърдено при
изложените в него мотиви,които настоящият състав споделя и към които препраща
на основание чл.272 от ГПК, с посоченото по-долу изключение.
Във връзка с
оплакванията в жалбата следва да се добави следното:
Разпоредбата на чл.16, ал.1,изр.1 ЗАЗ предвижда,че
изменение на арендния договор може да бъде извършвано само при трайно изменение
на обстоятелствата,от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, имащо за
последица очевидно несъответствие между поетите от тях задължения.В изр.2-ро на същата разпоредба законодателят изрично е
предвидил,че изменението не може да засяга договорения срок и не може да бъде
обвързано с увеличаването или
намаляването на добивите от обекта
на договора вследствие стопанисването
му.
В конкретния случай със сключения на 16.07.2013 год. анекс
се променя както срокът на договора, като същият се удължава за още 13 стопански
години, така и други клаузи от договора. С оглед въведената от законодателя
забрана за изменение на арендния договор в частта относно срока, настоящият
съдебен състав намира,че сключеният между страните анекс не представлява
изменение на договора от 12.10.2006 год.,по смисъла на чл.16 ЗАЗ, а продължаване
на арендния договор, по смисъла на чл.18 ЗАЗ. В ал.1-ва /редакция към 2013
год./ на тази разпоредба изрично е въведено
изискване относно формата за действителност, в която
следва да стане продължаването на договора за аренда - писмена с нотариална
заверка на подписите, както и изискване за вписване
на продължаването на договора в нотариалните книги и в съответната общинска
служба по земеделие. Разпоредбата на ал.2 на чл.18 от ЗАЗ предвижда,че предложението за продължаване
на договора следва да се отправи
най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година,предхождаща прекратяването на договора за аренда.
Така въведените от законодателя изисквания за наличието
на предложение и срок за отправяне на същото,както и относно формата и
вписването, водят до извода,че по своята правна същност юридическият факт на
продължаването на арендния договор е приравнен на сключването на нов
договор между същите страни, а не на изменение на съществуващия такъв. Изрично
въведеното от законодателя изискване за ново вписване на продължаването на
договора за аренда предполага при наличие на конкуренция на права и изследване противопоставимостта да се взема
предвид датата, на която е извършено това вписване,а не датата на вписване на
първоначалния аренден договор. Следователно, както правилно посочва в отговора
си по чл.131 от ГПК ответникът, законодателят е приравнил действието на
вписването на продължаване на договора на аренда на правното действие на
вписването на сключен договор за аренда.Всяко друго тълкуване е лишено от
правна логика, доколкото законодателят изрично е предвидил възможност за
изменение само на една клауза от договора при запазване на облигационната
връзка и на действието на всички останали клаузи.
Въззивният съд споделя правните изводи на РС-Враца, включително
тези, че предвидената в анекса възможност
арендаторът да прекрати договора с едностранно едномесечно писмено предизвестие не противоречи на
нормата на чл.28 ал.2 от ЗАЗ, но със следното уточнение:
В чл.27,ал.1
от ЗАЗ са посочени конкретни хипотези на прекратяване на арендното правоотношение
- изтичане на срока, за който е сключен договора /т. 1/, по взаимно съгласие на
страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите /т. 3/, със
смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с
прекратяването на юридическото лице - арендатор, доколкото в договора не е
предвидено друго /т. 5/, при принудително отчуждаване на арендувана земя за
държавни и общински нужди по реда на глава трета от ЗДС и на ЗОС /т. 6/. В т.2
и , т.4 на същата разпоредба се препраща към други съдържащи се в същия закон
хипотези на прекратяване на арендния договор - такива са налице в случаите на
разваляне поради неизпълнение на договорни задължения - по чл.6,ал.3,чл.9,ал.5,
чл.28,ал.1 от ЗАЗ, както и при прекратяване с едностранно предизвестие по чл.
29 от ЗАЗ. При така формулираните основания за прекратяване на договор за
аренда, се налага извод, че тази разпоредба цели обхващане на всички хипотези
на прекъсване на арендното правоотношение.
ЗАЗ предвижда
възможност за едностранно прекратяване единствено в хипотезата на чл.29,ал.1. Нормата
е диспозитивна и урежда случаите на безсрочните договори,но дори да се
приеме,че е налице непрецизна законодателна техника, тя ще следва да се
съотнесе към чл.27,ал.1,т.4 ЗАЗ като единствена хипотеза и невъзможността по
тълкувателен път ВКС да разшири обсега на закона.Така че препращането на тази
разпоредба към посочените по-горе случаи в закона,не предвижда възможност за
едностранно прекратяване на срочните арендни договори.В този смисъл е Определение № 424/ 05.07.2012г. на ВКС по т.д.№
316/2012г. І т.о.ТК. Отделно от изложеното по въпроса за едностранното
прератяване на договор за аренда е налице задължителна практика на ВКС. Съгласно
нея, едностранното прекратяване на договор за аренда, съгласно чл.27,ал.1,т.4
от ЗАЗ е възможно единствено в хипотезата на чл.29,ал.1 от ЗАЗ, т.е. при
безсрочен договор. В настоящия случай,сключеният договор за аренда е със
срок от 13 години / след анекса/, поради което не подлежи на едностранно
прекратяване.В този смисъл е Определение
№ 506/01.07.2014г. на ВКС по ч.т.д.№ 1887/2014г.,І
т.о.ТК.
Изложеното
по-горе сочи,че клаузата от анекса,предвиждаща възможност арендаторът да
прекрати договора с едностранно едномесечно
писмено предизвестие, е нищожна поради противоречие със закона, но противоречието е с диспозитивната норма на чл.29,ал.1
от ЗАЗ, а не с императивната норма на чл.28,ал.2 от ЗАЗ,според която развалянето на
договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг
от 10 години или пожизнено, става по съдебен
ред. Разваляне и прекратяване са различни правни институти.
Следователно,съдът не може служебно да приложи
диспозитивната норма на чл.29,ал.1 от ЗАЗ / без страната да се е позовала на
нея/ и да прогласи нищожността на тази клауза от анекса.
При всичко гореизложено, настоящият състав приема,че
предявените искове са неоснователни и недоказани. Съответно, неоснователно е и
обусловеното искане с правно основание
чл.537,ал.2,пр.3-то от ГПК във вр. с
чл.90 от ЗКИР за отмяна на вписването на
анекса в Служба по вписванията - гр.Враца. Като е достигнал до същите правни изводи, РС-Враца
е постановил правилно и обосновано решение, което следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора на въззиваемия следва да бъдат
присъдени направените разноски за адвокатско възнаграждение от 620.00 лева. Направеното
от въззивника възражение за прекомерност съдът намира за неоснователно, тъй
като наред с евентуалните искове са предявени и поне два иска в условията на
кумулативно съединяване, за всеки един от които минималното адвокатско възнаграждение
е от 300.00 лева.
При тези си
съображения Окръжен съд-Враца
Р Е Ш
И :
ПОТВЪРЖДАВА решение
№423/15.05.2019 год. по гр.дело №5086/2018 год. Районен съд - Враца.
ОСЪЖДА Д.П.В., с ЕГН**********,***
да заплати на А.Ц.А., с ЕГН**********,*** сумата от 620.00 лв. - разноски за
адвокатска защита пред въззивната инстанция.
Решението е постановено при участието
на трето лице- И.Д.В. ***.
Решението е окончателно и не
подлежи на касационно обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.