Р Е Ш Е Н И Е
№ III-75, 22.04.2020 г. гр. Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД БУРГАС, Гражданско отделение, трети въззивен
състав в открито заседание на десети март две хиляди и
двадесета година в състав:
Председател: Росен Парашкевов
Членове: Кремена Лазарова
мл. съдия
Красен Вълев
при секретаря Жанета Граматикова, като
разгледа докладваното от младши съдия Красен Вълев в.гр.д.№ 1593 по описа за 2019
г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК и по реда на чл. 274 и сл. от ГПК.
С
Решение № 157 от 30.08.2019 г. по гр.д.№ 856/ 2017 г. Районен съд Поморие е
уважил частично иска на Г. К.Р., род. *** г., гражданка на****, М. А.Д., род.
на *** г., гражданка на Руската Федерация, Р.С., род. на *** г., гражданин на
Украйна, С.А.Р., род. на *** г., гражданин на Руската Федерация и Я.В.М., род. ***
г., гражданин на ****, чрез пълномощника и съдебен адресат в гр.Бургас, пл.
„Баба Ганка”, № 4, ет.3 – адв.Петър Зафиров, против
Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С” (Сигма),
комплекс „Сънсет Ризорт”, с
адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219, представлявана от управителя на
ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя Владимир Георгиев Добрев, като е отменил като
незаконосъобразно решението на проведеното на 14.11.2017 г. Общо събрание на
собствениците в Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.3
по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С” (Сигма), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219,
представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя Владимир
Георгиев Добрев,в следните части:
-по
т.5 от дневния ред на събранието, в частта му за възлагане на управителя да
сключи договор с независим надзор, който да осъществява контрол и наблюдения на
извършването му и който да предоставя регулярни отчети до етажните собственици
относно неговото изпълнение“
-
по т.6 от дневния ред на събранието, при неплащане точно и в срок на вноската
за поддържането на фонд „Ремонт и обновяване” на сграда „С” (Сигма) за извършването на необходимия ремонт, приета на
това ОС на ЕС, етажният собственик да дължи лихва за забава в размер на 5%
годишно върху дължимата вноска за всеки ден забава до окончателното изплащане
на задължението му към ЕС.
Със
същото решение Районен съд Поморие е отхвърлил иска за отмяна на решенията на
проведеното на 14.11.2017 г. Общо събрание на собствениците в Етажната
собственост, взети по т.1; т.2; т.3; т.4; т.5, в частта му, с която се възлага
на управителя на сграда С (Сигма) да сключи договор
за извършването на необходимия ремонт на сградата по смисъла на § 1, т.8 от ДР
на ЗУЕС, с когото прецени, при условия и цена каквито прецени, но в рамките на
приетия бюджет на ЕС за извършването на необходимия ремонт на сградата и се
разрешава на основание чл.50, ал.5 ЗУЕС, на управителя на сградата да се
разпорежда с всички средства събрани в банковата сметка със специално
предназначение – за фонд „Ремонт и обновяване”, съгласно приетото решение на ОС
на ЕС за извършването на необходимия ремонт на сградата, както намери за добре
и т.7 от дневния ред на събранието.
Осъдена
е Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С” (Сигма), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219,
представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя Владимир
Георгиев Добрев, да заплати на Г. К.Р., М. А.Д., Р.С., С.А.Р.
и Я.В.М., всички ищци чрез пълномощника и съдебен адреса*** – адв.Петър Зафиров, сума в размер 319.35 лв. (триста и
деветнадесет лева и тридесет и пет стотинки), представляваща разноски по
делото, съразмерно с уважената част от иска.
Осъдени
са Г. К.Р., М. А.Д., Р.С., С.А.Р. и Я.В.М., всички
ищци чрез пълномощника и съдебен адресат – адв.Петър
Зафиров, да заплатят на Етажната собственост на сграда с идентификатор
57491.509.24.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие –
сграда „С” (Сигма), комплекс „Сънсет
Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, №
219, представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя Владимир
Георгиев Добрев, сума в размер 392.70 лв. (триста деветдесет и два лева и
седемдесет стотинки), представляваща разноски по делото, съразмерно с
отхвърлената част от иска.
Постъпила
е въззивна жалба от ищците в първоинстанционното производство чрез адв. П.З.
срещу Решение № 157 от 30.08.2019 г. по гр.д.№ 856/ 2017 г. на Районен съд
Поморие в отхвърлителната му част.
Във
въззивната жалба се твърди, че са допуснати съществени нарушения на
съдопроизводствените правила при
изготвяне на доклада, в който съдът не е посочил обстоятелствата, от които
произтичат претендираните права и направените възражения от страните, не е включил възраженията на
ищците, направени в исковата молба, не е указал значението на доказателствата с
оглед направеното възражение за липса на кворум
и не е указал чия е доказателствената тежест относно тези факти .
С
твърдение за неправилност на решението на първо място се аргументира възражението, че събранието е проведено при
липса на кворум. Излагат се съображения, че вписаните в протокола от общото
събрание 56 броя обекти, описани във въззивната жалба не са самостоятелни
обекти по смисъла на §1 от ДР на ЗКИР и нямат самостоятелно функционално
предназначение съгласно одобрения архитектурен проект на сградата /за което са
представени писмени доказателства –разрешение за ползване №СТ- 12-416/
16.05.2008 г, на зам. началника на ДНСК, както и Устав на АД“ Сънсет
Ризорт Къмършъл“/. Твърди
се, че при тези доказателства, установяващи броя на обектите в сградата -338 и
тяхното предназначение с оглед одобрения архитектурен проект, съдът неправилно
е приел, че обектите в сградата са 394,
позовавайки се на представената извадка
от кадастралния регистър, като е приел, че оспорването на
предназначението на обектите и дали те са самостоятелни или имат обслужващо
предназначение следвало да се направи в
отделно производство. Този извод се оспорва от въззивната страна, като се
излагат подробни съображения за това. Твърди се, че от общите части на сградата са изключени площите на
покривните тераси-2356 кв.м., като същите са включени в площта на отделните
апартаменти. В тази връзка се настоява за приемане по делото на неприетото
„ценообразуване на сграда „С“, с което се установява твърдяното несъответствие на вписаните в нотариалните актове общи части към съответните обекти и ценообразуването. Моли за приемането на
това доказателство по делото.
Предвид установените несъответствия в общите части на
сградата и посочените в протокола от общото събрание, дължащи се на
несъответствието на броя на самостоятелните обекти и поради изключването на покривните тераси от
общите части на сградата, се твърди, че не е бил налице изискуемия кворум за
провеждането на събранието и
гласуването на решенията по обявения дневен ред.
Излагат
се подробни аргументи в защита на твърдението за незаконосъобразността на
решението по т. 4 от дневния ред на ОС ,което противоречи на императивната
разпоредба на чл. 50 ал. 2 т. 1 ЗУЕС. Счита се, че приетото решение по т. 4 не
съответства на обявения дневен ред на събранието .
Подробно
се обсъжда законосъобразността на решението по т. 3 –поради липса на ясни
критерии и обосновани ценови предложения, се твърди, че решението в тази му
част е неправилно.
Правят
се подробни възражения и относно
процедурата по провеждането на ОС и съставянето на протокол от същото –в
тази връзка според въззивната страна са били допуснати нарушения на императивни
правни норми при съставянето на
протокола от ОС-в нарушение на чл. 16 ал. 6 ЗУЕС списъкът на присъствалите
лица, представляващ неразделна част от протокола не е подписан от
председателстващия и протоколчика след
приключване на събранието; не са положени подписи под документа, озаглавен „Приложение №1.
Твърди
се, че вписаните в документите лица не са присъствали на събранието . Сочи се,
че тези нарушения са съществени и не могат да се санират с последващо
приподписване-направено след депозиране не исковата молба. Твърди се, че е
налице и разминаване между изложеното в
протокола и списъка на присъстващите /в един случай собственикът е вписан в протокола, а не се е
подписал в списъка и обратно /.
Твърди
се, че не са обсъдени и възраженията
относно несъответствие между посочените в протокола от ОС
застроена площ и общите части на сградата с тези, вписани в нотариалните
актове за собственост, имотния регистър и кадастралната карта.
Моли
се постановяване на съдебно решение, с което първоинстанционния съдебен акт
бъде отменен и исковите претенции- уважени. Претендират се разноски пред двете
съдебни инстанции.
В
съдебно заседание процесуалният представител на жалбоподателите поддържа
въззивната жалба. Твърди, че ОС е проведено при липса на кворум. Сочи, че
спорните помещения, които не са самостоятелни обекти следва да се изключат от
кворума. Излагат се съображения относно складово помещение, преустроено в
тоалетна, чиито собственици са били пълномощници на други 69 етажни
собственици. Сочат се и други самостоятелни обекти, които следва да бъдат
изключени от кворума. Поддържат се съображенията, изложени във въззивната
жалба.
В
срока по чл.263 ал.1 от ГПК е постъпил
отговор от ответната страна по жалбата Етажна собственост на сграда С “Сигма “ с идентификатор № 57491.509.24.3 в к-с „Сънсет Ризорт“, чрез адвокат Р.Н.
и адв.Евгения Гагашева.
Оспорва се въззивната жалба като неоснователна и се иска потвърждаване на
решението на Районен съд Поморие, като правилно и законосъобразно.
Според
въззиваемата страна, съдът е дал възможност на ищеца в съдебно заседание и в
писмен вид да изрази становище, да направи уточнение и допълнение на исковата
молба, правилно е разпределил доказателствената тежест. Твърди се че, мотивите
за отхвърляне на иска не почиват на липса на доказателства, а на неоснователни
правни аргументи на ищците.
По
направеното възражение за липса на кворум поради това, че обектите описани в
протокола нямат качество на самостоятелни обекти, се сочи, че са представени и обсъдени
доказателства, установяващи апорт на тези обекти в
капитала на „Сънсет къмършъл“ ООД, респ. са представени документи за
собственост, които не са били надлежно оспорени. Изложени са подробни
съображения относно обособеността на обектите съгласно дефинитивната норма на §1 ДР ЗКИР и е
цитирана съдебна практика на ВКС
По
отношение на твърдението за липса на кворум, в контекста на изключване на
площта на покривните тераси от общите части и включването им в площите на
отделните апартамент се сочи че, председателстващият събранието е изчислил
кворума съобразно представените документи за собственост, които не са били
оспорени от ищеца.
Във
връзка с оплакването за нарушение нормата на чл.50, ал.2 от ЗУЕС са изложени
аргументи, че не е съществувал фонд „Ремонт и обновяване“ и е възникнала
необходимост от такъв, поради лошото състояние на покривите. Сочи се, че
еднократния характер на таксата не противоречи на закона и е съобразена с чл.
50, ал. 2, т. 2 от ЗУЕС.
По заявеното оспорване на решението на ОС по
т.3 въззиваемата страна препраща към мотивите на РС Поморие, приложени са
цитати от протокола от проведеното ОС, от които се извежда, че водената
дискусия е била във връзка с ремонта на покривите, не и за други части на
сградата. Твърди се, че на всички етажни
собственици е представен на проектобюджет от
консултантско дружество „Бейтс България“,
който е бил дискутиран и приет.
Във
връзка с твърдението, че на ОС са присъствали собствениците на СОС с
идентификатор 57491.509.24.3.348 и направеното във въззивната жалба оплакване
въззиваемата страна се позовава на
представеното Приложение № 1.
Твърди
се, че по делото няма спор относно броя на обетите в сградата.
Претендират
се направените по делото разноски.
В
съдебно заседание процесуалните представители на етажната собственост пледират
за отхвърляне на въззивната жалба. Сочат
че етажните собственици са дали изрични пълномощни с точно посочени суми за
извършване на необходим ремонт на покрива, който е дълго обсъждат. Сочи се, че
собствеността на процесните самостоятелни обекти е неоспорвана по съдебен път и
собствениците имат право да участват в ОС на ЕС. Сочи се, че спорът е по чл. 40
от ЗУЕС, а не е собственически и за това при провеждан на ОС управителят
съобразява официалните документи за собственост и по този начин проверява
кворума. Иска сее отхвърляне на жалбата и постановяване на решение, с което да
бъде потвърдено първоинстанционното такова. Прилагат се решения на Окръжен съд-
Бургас по сходни казуси, както и списък на разноски.
Бургаският
окръжен съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 12 ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на
атакувания съдебен акт, намира за установено следното:
Депозираната
въззивна жалба е допустима - подадена е от процесуално легитимирано лице в
срока по чл.259, ал.1 ГПК срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт и
отговаря на изискванията на чл.260, ал.1, т.1, т.2, т.4 и т.7 ГПК и чл.261 ГПК.
Предмет
на въззивно обжалване е Решение № 157 от 30.08.2019 г. по гр.д.№ 856/ 2017 г.
Районен съд Поморие в отхвърлителната му част.
Съгласно
чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а
по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е
ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите когато следва да
приложи императивна материалноправна норма, както и
когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т. 1 от ТР №
1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на
ВКС.
Обжалваното
решение е допустимо и валидно, доколкото
е постановено от надлежен съдебен състав, в писмен вид и е подписано от
разгледалия делото съдия.
Пред
Районен съд Поморие е предявен иск по чл. 40 от ЗУЕС, с който се иска отмяна на
решенията на проведеното на 14.11.2017 г. Общо събрание на собствениците в
Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С” (Сигма),
комплекс „Сънсет Ризорт”, с
адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219.
Не
се спори и видно от представените документи за собственост – 5 броя нотариални
актове/л.9-27 от делото на ПРС/, ищците Г. К.Р., М. А.Д., Р.С., С.А.Р. и Я.В.М., са собственици на недвижими имоти находящи
се в жилищна сграда за временно обитаване с обекти на КОО - блок С – „Сигма“ в комплекс „Снъсет ризорт“.
Не се спори, че на 14.11.2017г. е
проведено извънредно общо събрание на собствениците в етажната собственост на
сграда „С” (Сигма), на което са взети решения,
атакувани с настоящата искова молба. Ищците претендират отмяна на взетите
решения, поради това, че те са незаконосъобразни поради следните основания:
-нарушен е предвидения в чл.12 и чл.13 от ЗУЕС ред за
свикване на ОС;
-нарушен е изискуемия кворум за провеждане на общото
събрание и вземане на решения; в контекста тези нарушения се твърди, че е
налице съществено разминаване между посочените в протокола площи, с тези,
вписани в имотния регистър и кадастралната карта - вписаната в протокола обща
застроена площ на сградата е 36 721.62 кв.м, идеалните части са 8 136.17 кв.м.,
общата площ е 44 857. 79 кв.м. , а 394 обекта не отговарят на действителното
положение. Сочи се, че от документите за собственост е видно, че сграда „Сигма“ е от 14 етажа със застроена площ на сградата 4088
кв.м., РЗП – 40 002 кв.м., т.е налице е разлика от около 3000кв.м., водещи до
разлики в идеалните части; идеалните части на етажните собственици от №3328 до 394
не съответстват на притежаваните от тях.
-протоколът не отговаря на императивните изисквания на
чл.16, ал.5 от ЗУЕС, като списък на присъстващите лица не е подписан от
председателстващия и протоколчика, отразена припадащата се ид.ч.
за самостоятелен обект с идентификатор 57491.509.24.3.348, а липсват
доказателства собствениците му да се присъствали на събранието;
- много от лицата посочени в приложението не са единствени
собственици на обекти, а ги притежават с други лица за които не е отбелязано да
са присъствали или да се представлявани;
- неспазване на разпоредбите на чл.48 и чл.50 от ЗУЕС,
касаещи създаването на Фонд „Ремонт и обновяване“; за етажния собственик
възниква задължение да заплати съответната стойност на ремонт само в случай, че
подлежат на ремонт площи от сградата които са общи части, по естеството или
предназначението си, а в приетото решение за извършване „необходим ремонт“ на
сграда „С” (Сигма), не е записано, че следва да се
извърши ремонт на покрива; спорно е общи части ли са покривните тераси. По
отношение приетото решение по т. 4 сочи, че е нарушена императивната разпоредба на чл.50, ал.2, т.1
от ЗУЕС, изискваща средствата във Фонд „Ремонт и обновяване“ да се набират от
ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото
събрание, а е взето решение, че вноската за Фонд „Ремонт и обновяване“ е
платима еднократно до края на м. август 2018г.
- Оспорват приетите решения по т.2, т.3, т.5, т.6, т.7 от
дневния ред, като незаконосъобразни. По отношение приетото решение по т.5 сочи,
че то не съответства на предварително обявения дневен ред, а решението по т.6 е
незаконосъобразно, тъй като е недопустимо да се начислява лихва за вноски които
не са дължими към м.август 2018г.
В допълнително становище в о.с.з. ищците излагат
съображения, че дружеството „Сънсет пентхаузес“ ЕАД е нередовно представлявано на ОС на ЕС,
доколкото има пълномощно от „Сънсет пентахус ЕООД- различно юридическо лице с различни
представляващи. Сочи се и, че дружеството „Сънсет
топ“ е апортирало четири от притежаваните от
дружеството апартамента в „Ейре ски асетс“ 2 ЕООД и „Арън Петнтхаус“ ЕООД.
Ответникът Етажна собственост на
сграда С „Сигма“ с идентификатор № 57491.509.24.3 в
к-с „Сънсет Ризорт“, представя отговор на исковата молба, с която оспорва твърдението за допуснати
нарушения при свикването и провеждането на общото събрание и за нарушения на
чл.48, 50 и 51 от ЗУЕС.
Счита, че е неоснователно
възражението за липса на кворум и несъответствие на посочените в протокола
площи с тези вписани в имотния регистър и кадастралната карта, тъй като
информация за общите части на сградата за всеки самостоятелен обект, ответникът
е извел от документите за собственост, като ид.части
от общите части посочени в документите за собственост в кв.м. са били
преобразувани в процент за нуждите на общото събрание, за да се съобрази
кворума по чл.15 от ЗУЕС, и това е посочено в списъка/таблица на присъствалите.
Относно вписаните в протокола ид.ч. на етажните собственици от №328 до 394, сочи че тези
обекти с изключение на СОС с №329 и 330, са собственост на „Сънсет
къмършъл“ ЕООД и това е видно от търговския регистър,
а относно обект с идентификатор 57491.509.24.3.348 /СОС с №330 от списъка/
твърди, че е собственост на 35 лица и дружеството „Двора“ ЕООД и за този обект
са посочени припадащите се ид.части от общите части
на сградата, като на събранието са присъствали 31 от собствениците на този
обект, а относно обект с идентификатор 57491.509.24.3.347 / СОС с №329 от
списъка/ твърди, че е собственост „Сънсет ризорт къмършъл“ ЕООД и „Дворо“ ЕООД и за този обект са посочени припадащите се ид.части от общите части на сградата.
Относно възражението, че списъка с
присъстващите не е подписан от председателя, сочи че същия е неразделна част от
протокола и това е отразено в самия протокол;
всички присъствали на събранието са се подписали в протокола и същия
съдържа всички изискуеми от закона реквизити;
Сочи, че цялата проведена дискусия
на събранието е била свързана с необходимостта от ремонт на покрива и
покривните тераси поради което ставало ясно, че решението е взето за извършване
на необходим ремонт на покрива във връзка с течовете; проведена е анкета между
собствениците във връзка с постъпилите предложения за отстраняване проблема и
въз основа на избора, направен от тях, е калкулиран и бюджета за ремонт и
съответно е определена вноската за всеки собственик на сградата съобразно
притежаваните от него ид.част от общите части на
сградата. Относно начина за внасяне на таксата във фонд „Ремонт и обновяване“
твърди, че изцяло в правомощието на ОС е да реши как ще са събират таксите и
плащането на една вноска и с цел да се облекчат собствениците.
За установяване твърденията на страните, са представени
следните доказателства:
-5 броя нотариални актове/л.9-27 от делото на ПРС/, от които
е видно, че ищците Г. К.Р., М. А.Д., Р.С., С.А.Р. и Я.В.М.,
са собственици на недвижими имоти находящи се в жилищна сграда за временно
обитаване с обекти на КОО - блок С – „Сигма“ в
комплекс „Снъсет
ризорт“.
- покана за свикване на извънредно
общо събрание на собствениците в етажна собственост на блок С „Сигма“/ л. 112-123 от делото на ПРС/, в която е посочено,
че същото се свиква от управителя на ЕС на блок С с
идентификатор №57491.509.24.3 по кадастралната карта на град Поморие, комплекс
„Сънсет ризорт“ в град
Поморие, с адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219, на основание чл. 12,
ал. 1, т. 1 и чл. 13 от ЗУЕС. В поканата е обявен следния дневен ред: 1.Избор
на протоколчик за провеждане на общото събрание;
2.Приемане на решение за извършване на необходим ремонт на сградата по смисъла
на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС и създаване на Фонд „Ремонт и обновяване“ на
сградата; 3 Приемане на бюджет за извършване на Необходимия ремонт на сграда С(Сигма); 4.Определяне на размера, начина, сроковете и
условията на плащане на паричните вноски за поддържането на Фонд „Ремонт и
обновяване“ на сградата, предвид нуждата от извършване на необходим ремонт; 5.
Приемане на решение, с което възлага на управителя на сграда С(Сигма) да сключи договори за извършване на необходим ремонт
на сградата по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС с когото прецени, при
условия и цена каквито прецени, но в рамките на приетия бюджет на етажната
собственост; 6.Определяне на финансови санкции за етажни собственици, които не
са платили точно и в срок вноските за Фонд „Ремонт и обновяване“; 7. Вземане на
решение за предприемане на юридически действия от страна на управителя на
етажната собственост при неплащане на задължения от страна на Етажните
собственици и определяне на съответни мерки за това. В поканата е посочено, че
събранието ще се проведе на 14.11.2017 г. от 9:00 часа в зала „Емералд“
на етаж - 1 (минус едно, сутерен ) на сграда Д (Делта), в комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на
адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219. Приложена и покана на английски/л. 124-125 от делото на
ПРС/ и руски език/ л. 126-127 от делото
на ПРС/.
- протокол от 29.09.2017г., в който е посочено, че поканата
за свикване на общо събрание насрочено за 14.11.2017г., е залепена на входната
врата на блок С (Сигма) на 29.09.2017г. в
присъствието на Георги Петров Гиргинов/л. 133 от делото на ПРС/;
- съобщение до собствениците с
посочени дата и час – 20.11.2017г., 16.40ч., подписано от управителя; в него е
посочено че протокола от ОС на ЕС е изготвен /л.134 от делото на ПРС/;
- протокол от 20.11.2017г. в който е
посочено, че на входната врата на сграда С (Сигма) е
залепено съобщението за изготвения протокол на ОС на ЕС проведено на
14.11.2017г. Като дата на това удостоверяване е посочена 20.11.2017г. в 16.30ч.
/л. 135 от делото на ПРС/
- протокол за залепване на
съобщението, че е изготвен протокол за допълване на протокола от ОС на 14.11.2017 / л. 137 от делото на ПРС/
- пълномощно, с което Владимир
Георгиев Добрев в качеството си на управител на „Двора“ ЕООД и като собственик
на самостоятелни обекти и като управител на етажната собственост на сграда А -
Алфа, сграда В - Бета, сграда С - Сигма, сграда D -
Делта, сграда E – Ета, упълномощава адв. Николова и адв.Гагашева да го представляват
като собственик при участието му в ОС на ЕС на всички жилищни сгради в комплекс
„Сънсет ризорт“ насрочени
за 14.11.2017г. /л. 138 от делото на ПРС/
- потвърждение, изходящо
от управителя на „Двора“ - ЕООД – Владимир Добрев, като собственик на СОС с
идентификатор 57491.509.24.3.347, с което същия потвърждава всички юридически и
фактически действия извършени от упълномощените от него адв.Гагашева и адв.Николова при
участието му в ОС на ЕС на всички жилищни сгради в комплекс „Сънсет ризор“ в гр.Поморие проведени на 14.11.2017г. /л. 139 от делото на ПРС/
- протокол от проведеното на
14.11.2017г. ОСЕС на блок С (Сигма), с идентификатор
№57491.509.24.3 по кадастралната карта на град Поморие, комплекс „Сънсет ризорт” в град Поморие,
ул. „Княз Борис I” № 219. В протокола са посочени присъствалите собственици и
упълномощени лица; какъв процент от ид.части от
общите части има всеки собственик; отразяване, че неразделна част от протокола
са приетия бюджет за извършване на необходим ремонт, списък с подписи на
присъстващите на ОС лица, пълномощни. Към протокола е приложен в табличен вид
списък на собствениците присъствали на ОС на ЕС на 14.11.2017г. в поредност на
обектите в сграда С (Сигма); имената на
собствениците; площ на обекта без ид.части, площ на ид.части, процент на ид.части и
подписите на присъстващите лица. Списъкът съдържа общо 394 обекта. /л.32-95 от
делото на ПРС/.
Видно от протокола, в събранието са
участвали - лично и чрез пълномощник, 95 етажни собственици. За СОС с
идентификатор 57491.509.24.3.348 с площ 8.57 кв.м., на който собственици са 35
лица, са присъствали 31 лица. Всички те са представлявали съобразно
разпоредбата на чл.14, ал.4 от ЗУЕС и други собственици, на основание „съгласие
за гласуване“ /пълномощни/.В протокола е посочено, че притежаваните от всеки
собственик ид.части са прекалкулирани
към кворум 100% и за нуждите на гласуването на всеки от собствениците е
раздаден лист с посочено число -процент на притежаваните от него ид.части от общите части на сградата, с който да гласува;
- представено е пълномощно с което
Георги Колев Георгиев управител и представляващ „Сънсет
Къмършъл“ ЕООД - собственик на самостоятелни обекти в
сгради А, В, С, D и Е в комплекс „Сънсет ризорт“, е упълномощил Милена Марчева Марчева
– Вълкова, да го представлява пред
общото събрание на етажните собственици в посочените сгради, като има право да
гласува и да взема решение от негово име по всички въпроси които се обсъждат на ОС/ /л. 192 от делото на
ПРС/.
Видно от протокола, на общото
събрание съгласно взетото решение по т.1 е избран протоколчик.
Приети са следните решения по предварително
обявения дневен ред:
-по т.2: приема се решение да се извърши необходим ремонт на сградата по
смисъла на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС и да се създаде Фонд „Ремонт и обновяване”
на сградата;
- по т.3: приема се предложения бюджет за извършване на
необходимия ремонт на сграда С /Сигма/, който е
неразделна част от протокола;
- по т.4: Приема се решение вноската
за фонд „Ремонт и обновяване“ на сграда Сигма за
извършване на необходим ремонт, да е съобразно приетият бюджет, преизчислена за
всеки собственик съобразно идеалните му части в общите части, но не по-малко от
един процент от минималната работна заплата. Вноската е платима еднократно до
края на месец август 2018г., по банков път по сметка със специално
предназначение - за фонд „Ремонт и обновяване“, на името на управителя на
Етажната собственост; таксите за всеки един СОС за фонд „Ремонт и обновяване“
на сградата са посочени в приетият бюджет, който е неразделна част от
протокола;
- по т. 5: приема се решение, с
което се възлага на управителя на сграда Сигма да
сключи договори, както за извършването на необходимия ремонт, така и с
независим надзор; дадени са правомощия на управителя да прецени условията и
субекта на договорите в рамките на бюджета и му е дадено е разрешение на
основание чл.50, ал.5 от ЗУЕС да се разпорежда както намери за добре с всички
средства събрани в сметка със фонд „Ремонт и обновяване“;
- по т.6: приема се решение за дължимост на лихва размер на 5 % годишно върху дължимата
вноска за всеки ден забава до окончателното изплащане на задължението му към ЕС;
-по т.7: приема се решение, че при
неплащане на задължения към ЕС, управителят има право да предприема съдебни
процедури срещу отделни собственици, като завежда съдебни искове пред местно
компетентния съд по местонахождение на етажната собственост.
Решенията са приети с мнозинство както
следва: по решенията по т.1,2,3,4,5 и 7 „за“ са гласували 89,21710% ид.ч. от общите части на сградата; „против“ са гласували 10,78290%
ид.ч. от общите части на сградата, а по решението по
т.6 за“ са гласували 89,21710% ид.ч. от общите части
на сградата; „против“ са гласували 10,44311% ид.ч. от
общите части на сградата, а „въздържал се“ са гласували 0,33979 ид.ч. от общите части на сградата.
Представени са документи наречени „съгласие за гласуване“,
по същество съставляващи пълномощни, съставени на български език и съответно -
английски или руски език, с които собственици на самостоятелни обекти в сграда Сигма, са упълномощили други лица, да ги представляват пред
ОС на ЕС на сграда С Сигма, със съответните параметри
на представителната власт: че пълномощникът не може да гласува увеличаване на
паричната вноска за управление и поддръжка на общите части и същата не може да
бъде повече от 15 евро на кв.м. годишно; пълномощникът има право да гласува за приемане
на решение за събиране на вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ с цел ремонт на
покривите и покривните тераси на сградата, където се намира апартамента; да гласува общата сума, която следва да бъде събрана от всички етажни
собственици във фонд „Ремонт и обновяване“ да не е повече от 658 536,77 евро
общо за сградата и която да бъде разпределена като дължима между етажните
собственици съобразно квадратните метри идеални части на всеки отделен
собственик в общите части на ЕС, съгласно изискванията на ЗУЕС. Посочено е и
каква вноска във фонд „Ремонт и обновяване“ се дължи от упълномощителя. /л.
193-262 от делото на ПРС/.
Представени са множество документи за собственост на обекти в
процесната сграда Сигма.
Представен е и Устав на „Сънсет ризорт къмършъл“ АД /л.936-964 от
делото на ПРС/, видно от който капиталът на дружеството е в размер на 29 029
600лв., същият разпеределен в 290 296 поименни акции,
всяка с номинална стойност 100 лв., набран както следва: 29 029 600 лв.,
внесени под формата на апортна вноска, в които са
включени недвижими имоти, собственост на „Сънсет Ризорт“, АД
съставляващи обекти находящи се в комплекс „Сънсет Ризорт“ изграден в ПИ с идентификатор 57491.509.24, в
това число обекти, находящи се в блок С както следва: 1. ресторант с идентификатор 57491.509.24.3.333, със ЗП от 957.03 кв.м.
ведно с 238.10 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 2. склад на хотел-1 с идентификатор
57491.509.24.3.347, със ЗП от 5.21 кв.м. ведно с 0.60 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 3. склад на хотел-2
с идентификатор 57491.509.24.3.348, със ЗП от 4.08 кв.м.
ведно с 0.51 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
4. склад на хотел-3 с идентификатор
57491.509.24.3.349, със ЗП от 6.41 кв.м. ведно с 0.77 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 5. склад на хотел-4 с
идентификатор 57491.509.24.3.350, със ЗП
от 35.15 кв.м. ведно с 4.12 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 6. склад на хотел-5 с
идентификатор 57491.509.24.3.351,
със ЗП от 20.68 кв.м. ведно с 2.40 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата; 7. склад на
хотел-6 с идентификатор 57491.509.24.3.352, със ЗП от 34.16 кв.м.
ведно с 3.95 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
8. склад на хотел-7 с идентификатор
57491.509.24.3.353, със ЗП от 34.59 кв.м. ведно с 4.03 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 9. склад на хотел-8
с идентификатор 57491.509.24.3.354, със ЗП от 43.13 кв.м.
ведно с 4.98 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
10. склад на хотел-9 с
идентификатор 57491.509.24.3.355,
със ЗП от 28.47 кв.м. ведно с 4.98 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата; 11. склад на хотел-10 с идентификатор
57491.509.24.3.356, със ЗП от 118.84 кв.м. ведно с 13.81 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 12. склад на хотел-11
с идентификатор 57491.509.24.3.357, със ЗП от 55.13 кв.м.
ведно с 6.43 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
13. склад на хотел-12 с
идентификатор 57491.509.24.3.358,
със ЗП от 27.56 кв.м. ведно с 3.17 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата; 14. склад на хотел-13 с идентификатор
57491.509.24.3.359, със ЗП от 27.56 кв.м. ведно с 3.17 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 15. склад на хотел-14
с идентификатор 57491.509.24.3.360, със ЗП от 328.33 кв.м.
ведно с 3.26 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
16. казино с идентификатор 57491.509.24.3.339; 17. инсталационен блок казино
с идентификатор 57491.509.24.3.338, със ЗП от 260.57 кв.м. ведно с 63.58 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 18. инсталационно
помещение с идентификатор 57491.509.24.3.341, със ЗП от 30.09 кв.м. ведно с 7.38 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 19. бойлерно
помещениес идентификатор 57491.509.24.3.340, със ЗП от 294.361 кв.м. ведно с 71.82 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 20. багажно помещение
с идентификатор 57491.509.24.3.336, със ЗП от 27.10 кв.м. ведно
с 6.61 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 21.
спа център с басейн с идентификатор 57491.509.24.3.330, със ЗП от 2 612.70
кв.м. ведно с 582 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 22. ресторант с идентификатор 57491.509.24.3.331, със ЗП от 1 623.31
кв.м. ведно с 403.79 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 23. обслужващо помещение с идентификатор 57491.509.24.3.3361, със ЗП
от 49.25 кв.м. ведно с 12.01 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 24. бутик с идентификатор 57491.509.24.3.343, със ЗП от
38.13 кв.м. ведно с 9.27 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 25. магазин за чосавници и бижута с
идентификатор 57491.509.24.3.345, със ЗП от 30.91 кв.м. ведно с 7.55 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 26. магазин за дрехи с
идентификатор 57491.509.24.3.344, със ЗП от 77.46 кв.м. ведно с 18.88 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 27. магазин за
промишлени стоки с идентификатор 57491.509.24.3.342, със ЗП от 43.56 кв.м.
ведно с 10.64 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 28. дрогерия с идентификатор 57491.509.24.3.3346, със ЗП от 20.69
кв.м. ведно с 5.06 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 29. банков офис с идентификатор 57491.509.24.3.337, със ЗП от 49.25
кв.м. ведно с 12.01 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 30. бизнес център с идентификатор 57491.509.24.3.335, със ЗП от 43.79
кв.м. ведно с 10.64 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 31. склад с идентификатор 57491.509.24.3.362, със ЗП от 13.30 кв.м.
ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
32. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.363, със ЗП от 46.94 кв.м.
ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 33. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.364, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 34. склад с идентификатор 57491.509.24.3.365, със ЗП от 13.30
кв.м. ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 35. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.366, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 36. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.367, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 37. склад с идентификатор 57491.509.24.3.368, със ЗП от 13.30
кв.м. ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 38. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.369, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 39. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.370, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 40. склад с идентификатор 57491.509.24.3.371, със ЗП от 13.30
кв.м. ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 41. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.372, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 42. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.373, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 43. склад с идентификатор 57491.509.24.3.374, със ЗП от 13.30
кв.м. ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 44. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.375, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 45. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.376, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 46. склад с идентификатор 57491.509.24.3.377, със ЗП от 13.30
кв.м. ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 47. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.378, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 48. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.379, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 49. склад с идентификатор 57491.509.24.3.380, със ЗП от 13.30
кв.м. ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 50. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.381, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 51. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.382, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 52. склад с идентификатор 57491.509.24.3.383, със ЗП от 13.30
кв.м. ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 53. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.384, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 54. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.385, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 55. склад с идентификатор 57491.509.24.3.386 със ЗП от 13.30 кв.м.
ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
56. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.387, със ЗП от 46.94 кв.м.
ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 57. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.388, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 58. склад с идентификатор 57491.509.24.3.389 със ЗП от 12.63 кв.м.
ведно с 1.46 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
59. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.390, със ЗП от 46.94 кв.м.
ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 60. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.391, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 61. склад с идентификатор 57491.509.24.3.392 със ЗП от 13.30 кв.м.
ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
62. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.393, със ЗП от 46.94 кв.м.
ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 63. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.394, със ЗП от
46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 64. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.395, със ЗП от
33.33 кв.м. ведно с 7.72 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 65. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.396, със ЗП от
33.33 кв.м. ведно с 7.72 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 66. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.397, със ЗП от
23.49 кв.м. ведно с 5.49 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 67. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.398, със ЗП от
23.49 кв.м. ведно с 5.49 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата.„
Представен и учредителен акт на „Сънсет къмършъл“ ЕООД/ л.993-1015 от делото на ПРС/, от който е
видно в капитала на дружеството, този път от съдружника „Сънсет
ризорт къмършъл“ АД са апортирани същите описани по-горе обекти, находящи се в
блок С /Сигма/.
Представена е от ответника и извадка от кадастралния регистър
(л.1081-1159), в която за недвижимите
имоти в блок С (л. 1 146-1 148, л.1 153-1 158), за част от обектите не е
посочено функционалното им предназначение, а е посочено „друг вид самостоятелен
обект в сграда“. Видно от извадката, както и от представените от ответника извадки от
електронния регистър на АГКК, идентификаторите на СОС в сграда С са сменени и
понастоящем са различни от горепосочените.
Представени са извлечения от търговския регистър за дружествата „Сънсет Топ“ ЕООД, „Сънсет пентхаузес“ ЕАД , „Сънсет пентахус ЕООД, Ейре ски асетс“ 2 ЕООД и „Арън Петнтхаус“ ЕООД, както и справки от ИКАР по партидите на „Ейре
ски асетс“ ЕООД и „Арън Петнтхаус“ ЕООД./л. 978-988 от делото на ПРС/
Пред въззивната инстанция е разпитан свидетеля Н.П., работещ
в „Сънсет Ризорт Менидджмънт“, който свидетелства за начина на провеждане на
ОС и осъществяваното представителство на ОС.
Пред въззивната инстанция е допусната, изслушана и приета комплексна
съдебно-техническа експертиза.
Видно от заключението сградата на процесната етажна
собственост, сграда – блок С /Сигма/ е проектирана
като хотел блок С от хотелски комплекс Поморие/съгласно разрешение за строеж
№40/16.04.2004 г./, но с проект за промяна по време на строителството от
02.08.2006 г. е преустроена в жилищна сграда за временно обитаване с обекти на
комплексно обществено обслужване /КОО/ - Комплекс „Сънсет
Ризорт“ . Като такава е въведена в експлоатация с
Разрешение за ползване №СТ-12-416/16.05.2008г. на ДНСК.
За 14 броя обекти с идентификатори както следва:
Склад на хотел-1 с идентификатор 57491.509.24.3.742
(стар идентификатор 57491.509,24.3.347); Склад на хотел-2 с идентификатор 57491.509.24.3.743(стар
идентификатор 57491.509.24.3.348); Склад на хотел-3, идентификатор 57491.509.24.3.744
(стар идентификатор 57491.509,24.3.349); Склад
на хотел-4, идентификатор 57491.509.24.3.745 (стар идентификатор 57491.509.24.3350),
Склад на хотел-5, идентификатор 57491.509.24.3.746 (стар идентификатор
57491.509.24.3351); Склад на хотел-6, идентификатор 57491.509.24.3.747 (стар
идентификатор 57491.509.24.3 352);Склад на хотел-7, идентификатор 57491.509.24,3.748
(стар идентификатор 57491.509.24.3353); Склад на хотел-8, идентификатор
57491.509.24.3.749 (стар идентификатор 57491.509.24.3354);Склад на хотел-9,
идентификатор 57491.509.24.3.750 (стар идентификатор 57491.509.24.3355);Склад
на хотел-10, идентификатор 57491.509.24.3.751 (стар идентификатор 57491.509.24.3356);
Склад на хотел-11, идентификатор 57491.509.24.3.752 (стар идентификатор
57491.509.24.3357); Склад на хотел-12, идентификатор 57491.509.24.3.753 (стар
идентификатор 57491.509.24.3358); Склад на хотел-13, идентификатор
57491.509.24.3.754 (стар идентификатор 57491.509.24.3.359) и Склад на хотел-14,
идентификатор 57491.509.24.3.755 (стар идентификатор 57491.509.24.3360) е
установено, че са разположени в източната част на блок С и съгласно одобрения
архитектурен проект, както и съобразно действителното им ползва представляват
складове и обслужващи помещения с характер на общи части.
За група обекти: складове и камериерски офиси както следва: Склад с идентификатор
57491.509.24.3.757 (стар идентификатор 57491.509.24.3.362); Камериерски офис,
идентификатор 57491.509.24.3.758 (стар идентификатор 57491.509.24.3.363);Камериерски
офис с идентификатор 57491.509.24.3.759 (стар идентификатор 57491.509.24.3.364);Склад
с идентификатор 57491.509.24.3.760 (стар идентификатор 57491.509.24.3.365);
Камериерски офис с идентификатор 57491.509.24,3.761 (стар идентификатор
57491.509.24.3.366);Камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.762 (стар
идентификатор 57491.509.24.3.367);Склад с идентификатор 57491.509.24.3.763 (стар
идентификатор 57491.509.24.3.368); Камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.764
(стар идентификатор 57491.509.24.3.369); Камериерски офис с идентификатор
57491.509.24.3.765 (стар идентификатор 57491.509.24.3.370); Склад с идентификатор 57491.509.24.3.766 (стар идентификатор 57491.509.24.3.371); Камериерски
офис с идентификатор 57491.509.24.3.767 (стар идентификатор
57491.509.24.3.372); Камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.768 (стар
идентификатор 57491.509.24.3.373); Склад с идентификатор 57491.509.24.3.769 (стар идентификатор 57491.509.24.3.374);
Камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.770 (стар идентификатор
57491.509.24.3.375); Камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.771 (стар
идентификатор 57491.509.24.3.376);Склад с идентификатор 57491.509.24.3.772 (стар идентификатор
57491.509.24.3.377); Камериерски офис с
идентификатор 57491.509.24.3.773 (стар идентификатор 57491.509.24.3.378)
Камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.774 (стар идентификатор
57491.509.24.3.379); Склад с идентификатор 57491.509.24.3.775 (стар идентификатор 57491.509.24.3.380);
Камериерски офис с идентификатор 7491.509.24.3.776 (стар идентификатор
57491.509.24.3.381); Камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.777 (стар
идентификатор 57491.509.24.3.382); Склад с идентификатор 57491.509.24.3.778 (стар
идентификатор 57491,509.24.3.383); Камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.779
(стар идентификатор 57491.509.24.3.384); Камериерски офис с идентификатор
57491.509.24.3.780 (стар идентификатор 57491.509.24.3.385); Склад с
идентификатор 57491.509.24.3.781 (стар идентификатор 57491.509.24.3.386); Камериерски
офис с идентификатор 57491.509.24.3.782 (стар идентификатор 57491.509.24.3.387);
Камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.783 (стар идентификатор
57491.509.24.3.388); Склад с идентификатор 57491.509.24.3.784 (стар
идентификатор 57491.509.24.3.389); Камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.785
(стар идентификатор 57491.509.24.3.390);Камериерски офис с идентификатор
57491.509.24.3.786 (стар идентификатор 57491.509.24.3.391); Склад с
идентификатор 57491,509.24.3.787 (стар идентификатор 57491.509.24.3.392);
Камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.788 (стар идентификатор
57491.509.24.3.393); Камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.789 (стар
идентификатор 57491.509.24.3.394); Камериерски офис с идентификатор
57491.509,24.3.790 (стар идентификатор 57491.509.24.3.395); Камериерски офис с
идентификатор 57491.509.24.3.791 (стар идентификатор 57491.509.24.3.396);
Камериерски офис с идентификатор 57491,509.24.3.792 (стар идентификатор
57491.509.24.3.397); Камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.793 (стар
идентификатор 57491.509.24.3.398) е установено, че не могат да сее установят
като самостоятелни обекти, тъй като още с първоначално одобрения архитектурен
проект е установена тяхната обслужваща жилищните етажи функция.
Установено е, че обектът с
идентификатор 57491.509.24.3.734 (стар идентификатор 57491.509.24.3.339,
представляващо казино не съществува в архитектурния проект от 2004 г. и 2006
г., а в тази част от сградата има общо пространство с две зони- за
вентилационната инсталация и за бойлерите. Помещенията с идентификатори 57491.509.24.3.733 (стар идентификатор
57491.509.24.3.338) и 57491.509.24.3.735 (стар идентификатор 57491.509.24.3.340)
са съответно елекроинсталационно и бойлерно обслужват сградните инсталации и не могат да бъдат
самостоятелни обекти.
Обектът с идентификатор 57491.509.24.3.736
(стар идентификатор 57491.509.24.3.341)
е инсталационно помещение, като
същото не е предвидено в архитектурния проект.
Обектът с идентификатор 57491.509.24.3.731
(стар идентификатор 57491.509.24.3.336) е багажно помещение, не е предвидено в
архитектурния проект и не е самостоятелен обект.
Обектът с идентификатор 57491.509.24.3.756
(стар идентификатор 57491.509.24.3.361) е обслужващо помещение за
видеонаблюдение на инсталациите, като същото не е предвидено в архитектурния
проект.
Посочено е че обектите с
идентификатори 57491.509.24.3.729 (стар идентификатор 57491.509.24.3.334) и 57491.509.24.3.730
(стар идентификатор 57491.509.24.3.335) по проект представляват зала за
събирания и помещение с чеетири работни места, които
нямат самостоятелен характер.
Обектът с идентификатор 57491.509.24.3.732
(стар идентификатор 57491.509.24.3.337), понастоящем банков офис по проект
представлява служебна стая към рецепцията, евакуационен изход и багажно
помещение- обслужващи площи с характер на общи части.
Посочено е и че пет обекта,
понастоящем обекти за търговска дейност с идентификатори 57491.509.24.3.737
(стар идентификатор 57491.509.24.3.342); идентификатори 57491.509.24.3.738
(стар идентификатор 57491.509.24.3.343); идентификатори 57491.509.24.3.739
(стар идентификатор 57491.509.24.3.344); идентификатори 57491.509.24.3.740
(стар идентификатор 57491.509.24.3.345)‘ идентификатори 57491.509.24.3.741
(стар идентификатор 57491.509.24.3.346) са разположени на мястото на общи части и обслужващи
площи на сградата.
Въз основа на така изложената
фактическа обстановка настоящата инстанция приема следното от правна страна:
Разпоредбата на чл. 40 ЗУЕС
предвижда потестативно (преобразуващо) право на всеки
собственик на обект в етажната собственост да може да се защити срещу решения
на общото събрание на етажната собственост. Искът трябва да бъде предявен в
предвидения от закона преклузивен 30-дневен срок,
който тече от оповестяването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. За да
бъде отменено решението на общото събрание, следва да бъде установено пълно и
главно, че: 1) решението на ОС на ЕС противоречи на императивни правни норми
или на разпоредби, установени с правилника за вътрешния ред; 2) решението е
взето в нарушение на предвидените в закона или правилника за вътрешния ред
процедури и правила за вземане на решение; 3) решението е взето по въпроси,
които са извън компетентността на ОС на ЕС, която е предвидена в чл. 11 от ЗУЕС; 4) решението е взето при нарушен ред за свикване на общото събрание.
Доказателствената тежест между страните се разпределя по правилото на чл. 154,
ал. 1 ГПК, съгласно което всяка страна е длъжна да установи фактите, на които
основава своите искания и възражения. В този смисъл в тежест на ищците е да
докажат, че са собственици на обект в сградата и че е проведено ОС, на което са
гласувани решения, а ответникът следва да установи пълно и главно, че решението
е взето при надлежно свикано и проведено общо събрание, както и че взетото
решение не противоречи на императивни материалноправни
норми. На отмяна подлежат положителните решения на ОС на ЕС, т. е. тези с които
се приема предложение, но не и тези, с които се отхвърля предложение, защото
съдът не може да вземе решение вместо общото събрание – така Решение № 39 от
19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I г. о.
Не е спорно и се установява от
доказателствата, че ищците са активно легитимирани да предявят иска по чл. 40 ЗУЕС, който е предявен в преклузивния 30-дневен срок от получаване на решението
съгласно чл. 16, ал.7 ЗУЕС. ОС на ЕС е свикано от управителя съгласно
разпоредбата на чл. 12, ал. 1, т. 1 ЗУЕС. Поканата за свикване е подписана от
управителя и съобщението е поставено на входната врата на блок Сигма в комплекс „Сънсет Ризорт“ в гр. Поморие. Поканата е поставена повече от седем
дни преди датата на събранието, поради което е спазена разпоредбата на чл. 13,
ал. 1 ЗУЕС. Събранието е проведено съобразно представената покана с изключение
на частта, в която е гласувано решение по т. 5, с което се възлага на
управителя да сключи договор с независим надзор, който да осъществява контрол и
наблюдения на извършването му и в частта в която част решението е отменено от
ПРС и е влязло в законна сила.
Жалбоподателят счита, че протоколът
не отговаря на изискванията на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС като цитира законовата
разпоредба и като нарушение изтъква обстоятелството, че списъкът на
присъстващите лица не бил подписан от председател и протоколчик,
както и лицата, посочени в списък на самостоятелен обект с идентификатор
57491.509.24.4.76, поради което не присъствали на събранието. Видно е, че
протоколът от проведеното ОС е подписан от председател и протоколчик,
съдържа дата и място на провеждане на ОС, дневния ред, посочени са явилите се
лица и идеалните части от етажната собственост, които представляват, обекта,
който се представя, същността на изявленията, направените предложения и
приетите решения. Съставен е в 7-девен срок, поставено е съобщение за
изготвянето му съгласно чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. По делото не са ангажирани
доказателства ищците да са оспорили съдържанието на протокола в седемдневен
срок от съобщаването по реда на чл. 16,
ал. 9 ЗУЕС, поради което след изтичане на срока за оспорване на съдържанието,
протоколът се стабилизира. В тази връзка е формирана практика, която се споделя
и от настоящия съдебен състав, изразена в Решение № 8/24.02.2015 г. по гр.д.№
4294/14 г. на ВКС, І г.о., в което е прието, че наличието на специални
изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола, удостоверяване на
съдържанието му от изрично натоварени лица за това, определен начин за
оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието му, придават
доказателствена сила на протокола, подобна на официалните свидетелстващи
документи; след изтичане на срока за оспорване на съдържанието му, протоколът
се стабилизира и има обвързваща етажните собственици, третите лица и съда
доказателствена сила; в производството по чл. 40 ЗУЕС при оспорване
законосъобразността на взетите решения, съдържанието им се удостоверява със
стабилизирания протокол; в това производство в тежест на оспорващия е да
докаже, че е оспорил съдържанието в определения в чл. 16, ал.9 ЗУЕС срок, че
въпреки това протоколът не е поправен и че представения препис не отразява
достоверно извършените действия и взетите решения от ОС. Ето защо съдебния
състав приема, че протоколът е свидетелстващ документ като в него изрично е
отразено, че списъкът с подписите на присъстващите лица е неразделна част от
него, поради което следва да се приеме, че лицата са присъствали. Още повече -
в протокола са посочени изрично явилите
се лица и процента идеални части от общите части на сградата, които представя
всеки един присъстващ, съответния пълномощник и протоколът е подписан от
председател и протоколчик.
Основния аргумент за въззивниците е, че общото събрание е
проведено при липса на изискуемия от закона кворум. Съобразно императивните
разпоредби на чл.15 ЗУЕС, общото събрание се провежда, ако присъстват лично или
чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите
части на етажната собственост. Ако събранието не може да се проведе в посочения
в поканата час поради липса на кворум по ал. 1, събранието се отлага с един
час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно,
ако на него са представени не по-малко от 33 на сто идеални части от общите
части на етажната собственост. Когато в
случаите по ал. 2 липсва изискуемият кворум, събранието се провежда на
следващия ден, в часа и на мястото, посочени в поканата по чл. 13, ал. 1 за
свикване на общото събрание. Ако липсва необходимият кворум по ал. 1,
събранието се провежда по предварително обявения дневен ред и се смята за
законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са
представени.
Кворумът за вземане на решение се определя от сбора на
съответните идеални части. Само ако сборът на идеалните части съответства на
предвиденото в закона мнозинство, може да се приеме, че е налице валидно взето
решение на ОС, което обвързва всички етажни собственици. Права върху идеални
части от общите части на сградата може да притежава само лице, което притежава
самостоятелен обект в сградата. Самостоятелен обект може да бъде обособен чрез
преустройство от друг самостоятелен обект, но само при спазване на съответните
строителни правила и норми. Ако възникне спор за притежаваните идеални части от
общите части на сградата за лице, което участва в общото събрание на ЕС, този
спор следва да бъде разрешен в рамките на производството по чл.40 ЗУЕС, за да
се извърши преценката дали решението, което се обжалва, е взето при спазване на
установените в ЗУЕС правила, тъй като кворумът се определя с оглед
притежаваните идеални части от общите части на сградата. Без значение е дали
един обект е отразен в кадастралната карта и кадастралните регистри – неговото
функционално предназначение и самостоятелен характер се определят от
предназначението, съгласно одобрения архитектурен проект. Ако един обект не е
самостоятелен, дори да е отразен в кадастралната карта и да има идентификатор,
съответните идеални части от общите части на сградата ще принадлежат на самостоятелния
обект, част от който е и несамостоятелния.
Принципно вярна е тезата на въззиваемата страна, че
настоящото производство не е образувано по иск за собственост и съдът не може
да разглежда въпросите за собствеността върху посочените обекти, поради това и
не може да разреши тези въпроси със сила на пресъдено
нещо. В Решение №28 от 06.06.2017 г. по гр.д. №2887/2016 г. на ВКС, II г.о. и Решение № 40 от 25.03.2016г. по гр.д. №
4994/2015г. на ВКС, ІІ г.о. е прието при определяне дали даден елемент от
сграда в режим на етажна собственост е със статут на обща част или не е и може
да се притежава в индивидуална собственост, следва да се има предвид неговото
предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните собственици с
оглед строителните книжа или след извършено преустройство от собственика
/съсобствениците/ на сградата. Меродавният момент, към който се преценява
статутът, е този на възникване на етажната собственост. Обстоятелството, че
обектът е заснет като самостоятелен кадастралната карта е без правно значение
при преценка статута му на обща част, тъй като и самостоятелни обекти /например
посоченото в чл.38, ал.1 ЗС портиерско жилище/ могат да бъдат общи по
предназначение части, щом са предназначени да обслужват общи нужди на етажните собственици.
Ето защо в рамките на решаващите мотиви, съдът може и
следва да обсъди характеристиките на обектите, респ. – функционалната им
не/самостоятелност в контекста на възраженията за липса на кворум. Тези въпроси
не могат да бъдат обсъждани през време на общото събрание, но в рамките на
исковото производство, съдът е компетентен да ги разгледа и разреши за целите
на производството.
В настоящия случай, видно от извършената във въззивното
производство комплексна съдебно – техническа експертиза, посочените по-горе
обекти, на които са присвоени идентификатори по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.Поморие, нямат самостоятелно функционално
предназначение; те са обслужващи спрямо други обекти; следователно тези обекти
не могат да бъдат индивидуална собственост на отделни лица; същите съставляват
общи по предназначението си, съгласно архитектурния проект от 2004 г. и
неговата преработка от 2006 г. общи части.
Ето защо тези обекти следва да бъдат изключени при
изчисляване на кворума на общото събрание на ЕС. „Сънсет
Къмършъл“ ЕООД
е вписан като собственик на обекти в присъствения списък под номера 331-347 и
350-394, като същите тези обекти на са самостоятелни обекти и не могат да
участват при формирания кворум.
Вписаният под номер 329 в присъствения списък обект, а
именно обект с идентификатор 57491.509.24.3.742 (стар идентификатор
57491.509.24.3.347), съгласно предвиденото му предназначение в одобрения архитектурен проект и по
действителното му ползване е обслужващо помещение с характер на обща част. Този
обект не е самостоятелен обект и не може да участва при формирания кворум.
Вписаният под номер 330 в присъствения списък обект, а
именно обект с идентификатор 57491.509.24.3.743 (стар идентификатор 57491.509.24.3.348),
собственост на 35 лица, съгласно заключението на вещото лице, всъщност по
архитектурен проект е аусгус (помещение за хигиенист
със специална дълбока мивка с голям сифон), а понастоящем тоалетна. Това
помещение съгласно предвиденото му предназначение в одобрения архитектурен проект и по
действителното му ползване е обслужващо помещение с характер на обща част. Този
обект не е самостоятелен обект и не могбе да участва
при формирания кворум.
Следва да се посочи, че собствениците на този обект /Вписаният
под номер 330 в присъствения/, присъствали на ОС на ЕС и вписани в Приложение
№1 към протокола от ОС на ЕС- Списък на собствениците на СОС № 57491.509.24.3.348/л.
87 от производството на ПРС/ нямат качеството етажни собственици.
Разпоредбата на чл. 14 от ЗУЕС урежда института на представителството
в ОС на ЕС. В ал. 1 е посочено, че собственик или ползвател, който не може да
участва в общото събрание, може да упълномощи друг собственик, който да го
представлява. Упълномощаването може да бъде направено устно което с отразяване
в протокола на събрание, или в писмена форма. Съгласно ал. 3 е допустимо упълномощаване на друго лице/което не е
етажен собственик/, но е предвидена форма- писмена с нотариална заверка на
подписите. Тази форма не е спазена, доколкото всичките 31 лица, посочени в списъка/
л. 87 от производството на ПРС/ са се легитимирали с пълномощни с писмена
форма. Така всички представлявани от тях етажни собственици са ненадлежно
представлявани и техните самостоятелни обекти не трябва да бъдат включени, при
изчисляване на присъствения кворум на ОС на ЕС. Така от изчисляване на кворума
следва да бъдат изключени следните обекти от :
-обект, вписан под № 3- C1-3, поради липса на представителна власт на В.В.В.-К./писмено пълномощно на л. 193 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 7- C1-7, поради липса на представителна власт на В.В.В.-К./писмено пълномощно на л. 194 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 14- C1-13, поради липса на представителна власт на З.Н.Р.-П./писмено
пълномощно на л. 195 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 24- C1-23, поради липса на представителна власт на Г.П.К./писмено
пълномощно на л. 196 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 31- C1-30, поради липса на представителна власт на Г.П.К./писмено
пълномощно на л. 197 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 33- C1-32, поради липса на представителна власт на З.Н.Р.-П./писмено
пълномощно на л. 198 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 34- C1-33, поради липса на представителна власт на З.Н.Р.-П./писмено
пълномощно на л. 198 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 36- C1-35, поради липса на представителна власт на З.Н.Р.-П./писмено
пълномощно на л. 199 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 43- C2-5, поради липса на представителна власт на Й.Й.Б./писмено пълномощно на л. 200 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 68- C2-30, поради липса на представителна власт на Г.П.К./писмено
пълномощно на л. 201 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 69- C2-31, поради липса на представителна власт на Й.Й.Б./писмено пълномощно на л. 202 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 78- C3-3, поради липса на представителна власт на К.Ж.П./писмено
пълномощно на л. 203 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 83- C3-8, поради липса на представителна власт на К.Ж.П./писмено
пълномощно на л. 204 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 91- C3-15, поради липса на представителна власт на Е.А.Д./писмено
пълномощно на л. 205 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 92- C3-16, поради липса на представителна власт на И.Д.Д./писмено пълномощно на л. 206 и 207 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 103- C3-27, поради липса на представителна власт на К.И.К./писмено
пълномощно на л. 208 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 107- C3-31, поради липса на представителна власт на И.Д.Д./писмено пълномощно на л. 209 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 115- C4-2, поради липса на представителна власт на Д.А.Я./писмено
пълномощно на л. 210 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 118- C4-5, поради липса на представителна власт на К.И.К./писмено
пълномощно на л. 211 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 123- C4-10, поради липса на представителна власт на С.В.Ш./писмено
пълномощно на л. 212 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 124- C4-11А, поради липса на представителна власт на Д.А.Я./писмено
пълномощно на л. 213 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 131- C4-17, поради липса на представителна власт на С.Г.Ж./писмено
пълномощно на л. 214 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 124- C4-21, поради липса на представителна власт на Д.А.Я./писмено
пълномощно на л. 215 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 145- C4-31, поради липса на представителна власт на Н.О.П./писмено
пълномощно на л. 216 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 146- C4-32, поради липса на представителна власт на М.П.Т./писмено
пълномощно на л. 217 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 155- C5-4, поради липса на представителна власт на М.П.Т./писмено
пълномощно на л. 218 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 169- C5-18, поради липса на представителна власт на М.С.С./писмено пълномощно на л. 219 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 173- C5-22, поради липса на
представителна власт на Г.П.Г./писмено пълномощно на л. 220 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 182- C5-31, поради липса на представителна власт на М.С.С./писмено пълномощно на л. 221 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 183- C5-32, поради липса на представителна власт на А.Х.Х./писмено пълномощно на л. 222 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 188- C5-37, поради липса на представителна власт на К.И.К./писмено
пълномощно на л. 223 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 189- C6-1, поради липса на представителна власт на М.С.Г/писмено
пълномощно на л. 224 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 190- C6-2, поради липса на представителна власт на М.С.Г/писмено
пълномощно на л. 225 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 192- C6-4, поради липса на
представителна власт на М.С.С./писмено пълномощно на
л. 226 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 195- C6-7, поради липса на
представителна власт на Р.Т.К/писмено пълномощно на л. 227 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 196- C6-8, поради липса на
представителна власт на С.В.Ш./писмено пълномощно на л. 228 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 197- C6-9, поради липса на
представителна власт на Р.А.Д/писмено пълномощно на л. 229 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 199- C6-11, поради липса на представителна власт на Р.Т.К/писмено
пълномощно на л. 230 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 200- C6-12, поради липса на представителна власт на Р.Т.К/писмено
пълномощно на л. 231 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 201- C6-13, поради липса на
представителна власт на Р.Д.Д. /писмено пълномощно на л. 232 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 205- C6-17, поради липса на
представителна власт на С.Т.С. /писмено
пълномощно на л. 233 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 210- C6-22, поради липса на представителна власт на С.Т.С. /писмено пълномощно на л. 234 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 212- C6-24, поради липса на представителна власт на С.Т.С. /писмено пълномощно на л. 235 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 214- C6-26, поради липса на представителна власт на Т. В.
Б./писмено пълномощно на л. 236 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 220- C6-32, поради липса на
представителна власт на Т. В. Б./писмено пълномощно на л. 237 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 231- C7-10, поради липса на
представителна власт на Н. К. Г./писмено пълномощно на л. 238 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 238- C7-17, поради липса на представителна
власт на Н. К. Г./писмено пълномощно на л. 239 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 242- C7-21, поради липса на
представителна власт на Н. К. Г./писмено пълномощно на л. 240 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 247- C7-26, поради липса на
представителна власт на И. И. К./писмено пълномощно на л. 241 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 249- C7-28, поради липса на представителна
власт на Т. А. Д./писмено пълномощно на л. 242 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 251- C7-30, поради липса на представителна власт на Т. А. Д./писмено
пълномощно на л. 243 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 262- C8-10, поради липса на представителна власт на Р.Д.Д./писмено пълномощно на л. 244 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 264- C8-12, поради липса на представителна власт на Р.Д.Д./писмено пълномощно на л. 245 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 265- C8-13, поради липса на представителна власт на Т. А. Д. /писмено
пълномощно на л. 246 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 266- C8-14, поради липса на представителна власт на А. Й.
Х. /писмено пълномощно на л. 247 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 275- C8-23, поради липса на представителна власт на А. Й. Х. /писмено
пълномощно на л. 248 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 276- C8-24, поради липса на представителна власт на С. Г. Ж. /писмено
пълномощно на л. 249 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 284- C9-5, поради липса на представителна власт на А. Й. Х. /писмено
пълномощно на л. 250 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 284- C9-6, поради липса на представителна власт на Б. Р. Н. /писмено
пълномощно на л. 251 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 289- C9-10, поради липса на представителна власт на Б. Р. Н. /писмено
пълномощно на л. 252 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 290- C9-11, поради липса на представителна власт на Божидар Русев
Николов /писмено пълномощно на л. 253 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 291- C9-12, поради липса на представителна власт на Г. П. К. /писмено
пълномощно на л. 254 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 297- C9-18, поради липса на представителна власт на Г. П. К. /писмено
пълномощно на л. 255 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 298- C9-19, поради липса на представителна власт на Г. П. К. /писмено
пълномощно на л. 256 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 300- C9-21, поради липса на представителна власт на Я. К. М. /писмено
пълномощно на л. 257 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 300- C9-22, поради липса на представителна власт на Я. К.
М. /писмено пълномощно на л. 257 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 307- C10-5, поради липса на представителна власт на Г. Д. Х. /писмено
пълномощно на л. 259 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 308- C10-6, поради липса на представителна власт на Г. Д.
Х. /писмено пълномощно на л. 260 от делото на ПРС/;
-обект, вписан под № 313- C11-1, поради липса на представителна власт на Г.П.Г./писмено
пълномощно на л. 261 от делото на ПРС/ и
-обект, вписан под № 319- C11-7, поради липса на представителна власт на Ж. А. Г. /писмено
пълномощно на л. 262 от делото на ПРС/.
На следващо място при изследване на кворума следва да се
обсъдят и релевираните възражения за липса на
представителна власт на етажни собственици- дружества. От приложеното по делото
актуално състояние на „Сънсет пентхаузес“
ЕАД и протокола за ОС се установява, че това дружеството е нередовно
представлявано от лице, което няма представителна власт- Б. Б., като по този
начин собствените на това дружество обекти не следва да бъдат включени при
изчисляване на кворума от присъствали етажни собственици.
От приложеното по делото доказателства, се установява, че
"Сънсет топ" ЕООД се е разпоредило със
обекти, вписани в присъствения списък на ОС под номера 323-327, т.е.
апартаменти C-12-1, C12-2, C12- и C-12-4, съответно новите
собственици на тези обекти „Ейре ски асетс“ 2 ЕООД и
„Арън Петнтхаус“ ЕООД не са
изпратили представител на ОС. Същото не важи обаче за обект вписан под номер
327 а именно апартамент C13-1, чийто собственик
е "Сънсет топ" ЕООД и за който обект не са
представени доказателства за извършено разпореждане.
Неоснователно е и възражението за изключване от кворума
на обект вписан под номер 141- апартамент C-27, собственост на „Трем“ ЕООД, поради липсата на положен подпис в
присъствения списък, доколкото такъв подпис фигурира.
При така установените нарушения при изчисляване на
кворума на проведеното на 14.11.2018 г. ОС и при изваждането от посочения в
протокола кворум от 60,73189 % на обектите, които на са самостоятелни обекти и
тези, които са ненадлежно представлявани се получава кворум от 35,118182 % -
достатъчен за провеждане на ОС съобразно чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС/
Този кворум обаче следва да бъде коригиран като от сто
процентовата база на идеалните части бъдат извадени идеалните части на обектите,
за които се установи, че не самостоятелни такива, но не бъдат извадени тези, за
които се установи порок в представителството. По тази начин след това
преизчисляване самостоятелните обекти имащи 91,37931 % идеални части всъщност
ще имат 100 % , т.е приствения кворум на общото
събрание след извършените от съда корекции ще е 38,43122 %.
Ето защо независимо от констатираните от съда пороци и
нарушения при проведеното ОС, то те не се отразяват на изискуемия от закона
кворум по чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС.
Следва да се обсъди и възражението ,че при изчисление на кворума на събранието ,е
следвало да бъдат включени в общите части на сградата и площите на покривните тераси ,докато същите
са били включени в площта на отделните апартаменти .По отношение на тези
тераси управителят е взел предвид
посочените в нотариалните актове на
собствениците прилежащи идеални части от
общите части на сградата ,включително и по отношение на тези обекти ,за които в
нотариалните актове е вписано ,че същите са с включени тераси. Не може да има
спор ,че откритите подпокривни тераси представляват
обща част по смисъла на чл. 38 от ЗС, но
за да определи ид.части на присъствалите на ОС
етажни собственици ,управителят се е позовал на посоченото в документите за
собственост и по този начин е калкулиран
кворумът.
Ето защо съдът
намира, че са неоснователни възраженията за липса на кворум при провеждане на
ОС на ЕС, като това се установява и при съобразяването на представеното и прието като обективно,
безпристрастно и пълно заключение на комплексната
съдебно-техническа експертиза. Съдът намира, че не са допуснати сочените от
жалбоподателя пред въззивна инстанция нарушения при свикването, провеждането на
ОС на ЕС и при съобщаването на изготвения от него протокол, поради което съдът
следва да се произнесе по възраженията относно материалната незаконосъобразност
на гласуваните решения, които се оспорват пред въззивна инстанция, а именно –
т.2, т. 3, т. 4 и т. 5 в потвърдената част.
Относно наведените възражения, че гласуваното по т. 4
решение противоречи на разпоредбата на чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС и че вноските
във Фонд „Ремонт и обновяване“ следва да се набират чрез ежемесечни вноски
съдът намира, че следва да се имат предвид гласуваните преди това решения на ОС
на ЕС по т. 2 и т. 3, също предмет на въззивно обжалване. На първо място не се
споделя становището, че приетото решение по т. 4 не съответства на
предварително обявения дневен ред като е обявено, че на ОС ще се гласува
Определяне на размера, начина, сроковете и условията на плащане на паричните
вноски за поддържането на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сградата предвид
нуждата от извършване на необходим
ремонт на сградата. На ОС са проведени обсъждания, в резултат от които е прието
решение вноската да е съобразно бюджета и да се преизчисли
за всеки собственик поотделно като се заплаща еднократно.
С исковата молба не са въведени възражения и не е спорно
пред първоинстационния съд, че е налице необходимост
от извършване на ремонт на сградата. Пред РС е спорен въпросът за това дали
терасите са обща част. В това производство съдът се произнася само по заявените
с исковата молба основания за отмяна на решението на ОС на ЕС и ако определени
пороци на решението на общото събрание не са въведени в спорния предмет по
предвидения в ГПК ред, съдът не разполага с правомощие да основе крайния си
извод за законосъобразност на оспореното решения върху тях /в този смисъл
Решение № 58 от 25.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013 г., I г. о., ГК/.
Освен това от ангажираните по делото гласни доказателства на свидетеля Павлов и
представения доклад се установява необходимост от извършване на ремонт, поради
което е възникнала и необходимост от свикване и провеждане на процесното ОС.
Последващото изпълнение на решението, разходите, които ще бъдат извършени и
дали ще се осъществи планувания ремонт в процесната сграда, на каква площ и пр.
са въпроси, които също са извън проверката в настоящото производство. Съгласно
чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „а“ от ЗУЕС ОС
приема решение за извършване на разходи, които са необходими или неотложни за
поддържането или за възстановяването на общите части. Съгласно т. 8 от ДР на
ЗУЕС "Необходим ремонт" е дейност за привеждане на сградата, на общи
части, инсталации или части от тях в съответствие с нормативните изисквания за
техническа пригодност на сградата и инсталациите, включително и покривите, с
оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване
на сградата и самостоятелните обекти в нея. Именно с оглед необходимостта от
ремонт са приети решения по т. 2 за извършване на необходим ремонт и е създаден
Фонд „Ремонт и обновяване“. Съгласно разпоредбата на чл. 50, ал. 1 ЗУЕС ОС
създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване“ като чл. 50, ал. 2 определя
начина за набиране на средства, а ал. 4 тяхното разходване. Видно от чл.11, ал.
1, т. 7 ЗУЕС в правомощията на ОС е да определи размера на паричните вноски във
фонд „Ремонт и обновяване“ като законът в чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС поставя
ограничение за минималния размер на ежемесечна вноска – не по-малко от един
процент от минималната работна заплата, но не и за максималния такъв размер. По
делото не са налични доказателства до датата на процесното решение да е бил
учредяван фонд „Ремонт и обновяване“,
поради което и в правомощията на ОС на ЕС е да определи размера на вноските
поради липса на натрупани средства и необходимостта от ремонт. В случая не е
гласуван размер на ежемесечна, а еднократна вноска, която е необходима за
извършването на ремонт и средствата от фонда ще бъдат използвани по
предназначение съгласно чл. 50, ал. 4, т. 1 ЗУЕС. Следва да се има предвид и
разпоредбата на следващата точка на ал. 2, че средствата във фонда могат да се
набират и от „други източници“, т.е. няма
пречка и с еднократно определена съобразно квотата ид.ч. от общите
части на сградата вноска. Към момента решение за ежемесечни вноски във фонда не
е приемано, но няма пречка в един последващ момент токова решение да се приеме,
за да може фонда да функционира и средствата да се използват съгласно целите,
посочени в чл. 50, ал. 4 ЗУЕС.
По тези съображения възраженията във въззивна жалба от
този състав се намират за неоснователни, тя следва да се остави без уважение, а
обжалваното решение да се потвърди.
С оглед на гореизложеното и препращайки към мотивите на
първоинстанционния съд /с изключение в частта за кворума/ на основание чл. 272
от ГПК, атакуваното решение следва да бъде потвърдено.
На основание чл. 81 от ГПК съдът дължи произнасяне и по разноските.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК следва да бъде уважено
искането на ответната страна по
въззивната жалба да ѝ бъдат присъдени и направените по делото
разноски. По делото са представени доказателства за заплатени от ответната
етажна собственост разноски в размер на 500 лева за правна защита и съдействие,
които следва да ѝ бъдат присъдени
По служебно допуснатата комплексна СТЕ по делото са
депозирани по 300 лева от вся страна. Ето защо ищците-въззивници следва да
бъдат осъдени да заплатят на ответника сумата от 300 лева- внесен депозит за
изготвената и приета техническа експертиза.
С цел процесуална икономия и на основание чл. 77 от ГПК ищците-въззиваеми следва да бъдат осъден да заплатят вещите
лица М.П.А.,***, и Р.С.Д.,***, възнаграждение за извършената и приета СТЕ в
размер съответно 1514,10 лв. и 658 лева/ дължим остатък от определените им
възнаграждения по 1814,10 лв. и 958 лв.,
след изплащането на по 300 лв. от внесения от страните депозит./
На основание чл. 280, ал. 3, т. 2 от ГПК предвид
обстоятелството, че се касае за иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС настоящото решение е
окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Мотивиран от горното, Окръжен съд
Бургас
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 157 от 30.08.2019 г. по гр.д.№ 856/ 2017 г.
Районен съд Поморие.
ОСЪЖДА Г. К.Р.,
М. А.Д., Р.С., С.А.Р. и Я.В.М., всички ищци чрез
пълномощника и съдебен адреса*** – адв.Петър Зафиров,
да заплатят на Етажната собственост на
сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С” (Сигма),
комплекс „Сънсет Ризорт”, с
адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219, представлявана от управителя на
ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя Владимир Георгиев Добрев, сума в размер 800 лв. (осемстотин лева), представляваща разноски,
направени пред въззивната инстанция.
ОСЪЖДА Г. К.Р.,
М. А.Д., Р.С., С.А.Р. и Я.В.М., всички ищци чрез
пълномощника и съдебен адреса*** – адв.Петър Зафиров,
да заплатят на вещото лице М.П.А.,*** възнаграждение за
извършената и приета СТЕ в размер от 1514,10
лв. (хиляда петстотин и четиринадесет лева и десет стотинки).
ОСЪЖДА Г. К.Р.,
М. А.Д., Р.С., С.А.Р. и Я.В.М., всички ищци чрез
пълномощника и съдебен адреса*** – адв.Петър Зафиров,
да заплатят на вещото лице Р.С.Д.,*** възнаграждение за
извършената и приета СТЕ в размер от 958
лв. (деветстотин петдесет и осем лева).
Решението
е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Препис
от решението да се изпрати на страните.
Председател:
Членове: 1.
2.