В публично заседание в следния състав: |
като разгледа докладваното от | Ирина Кюртева | |
Гражданско I инстанция дело |
Правното основание на предявените искове е чл. 55, ал. 1 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД. В исковата си молба, ищецът твърди, че на 25.07.2007 г. с ответника сключили Предварителен договор, с който по силата на чл.1/1/, ответникът се задължил да му продаде недвижим имот, представляващ апартамент № 3, с площ от 48.05 К.м., състоящ се от стая, кухня, баня с WC, коридор, килер, тераса при граници: апартамент № 1, заедно с припадащите се 1.682% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 7.52 К.м., като общата площ на имота, ведно с общите части, възлиза на 55.57 К.м., апартамента находящ се на първия над партерния етаж в секция "А" на жилищната сграда с магазини "А.", строяща се в УПИ * по плана на гр.З.. Срещу прехвърляне собствеността на описания имот, по силата на чл.1/2/ от договора, ищецът се задължил да заплати на продавача покупна цена в размер на 22 228.00 евро без ДДС, платими в брой в касата на продавача. Съгласно чл. 1/3/,б "а" и "б" от договора им, следвало да заплати в 3 дневен срок от сключване на предварителния договор 11 200.00 евро (50% от продажната цена) и 11 028.00 евро (останалите 50 % от продажната цена), следвало да заплати в деня на сключване на окончателния договор в нотариална форма. В съответствие с договореностите им, с квитанция към приходен ордер от 27.07.2007 г. заплатил на ответното Дружество, сумата от 11 200 евро. Съгласно чл.3/1/, б."г" от предварителния договор, ответното Дружество се задължило, да му върне авансово приведените суми, плюс законните лихви, при условие, че не изпълни задължението си, да сключи с него окончателен договор за покупко-продажба по нотариален ред в срока по ал.1, на чл.2, т.е до 31.12.2007 г. В срока по чл.2, ал.1 от договора (31.12.2007 г.) ответното Дружество не му прехвърлило с Нотариален акт собствеността на имота, предмет на сключения помежду им предварителен договор. След като го чакал близо три години да стори това, на основание чл. 3,ал.1, б. "г" от договора им, на 20.09.2010 г. му отправил покана с препоръчано писмо с обратна разписка № * , с която го поканил в срок до 31.10.2010 г. да му приведе (върне) авансово приведената от него сума в размер на 11 200.00 евро, ведно с изтеклите до момента лихви в размер на 3 900.00 евро по сметката ми в Е., клон С., офис * . - № * и предупредил ответника, че ако в указания му срок не му приведе дължимата му сума правата си ще осъществи по съдебен ред, ведно с лихви и разноски по делото. На 24.09.2010 година, ответникът е получил поканата му, на която отговорил със свое писмо изх. № 2/29.09.2010 г., че отдавна бил готов с документите за прехвърлянето и бил готов за нотариална сделка, но той бил поставил въпрос за смяна на апартамента с по-голям, не се е явил за отговор, не се обадил, какво точно иска и в дадения му срок до 31.10.2010 г. не му върнали сумата, която заплатил по предварителния договор в размер на 11 200.00 евро. Поради посоченото, след изтичане на дадения срок -31.10.2010 г. счита, че сключения помежду тях договор е развален. Последствие на 25.11.2010 г., изпратил на ответника препоръчано писмо, с обратна разписка № * , в което посочил, че макар интереса му от сключване на сделката да е отпаднал поради голямото просрочие, желае да се запознае с притежаваните от него документи, като го помолил в срок до 10.12.2010 г. да му изпрати копия от тях, за да прецени, възможно ли е със същите да се сключи окончателен договор и посочил на ответника, че след получаване на исканите документи и запознаването му с тях, ще потърси контакт с него, за да уточнят понататъшните подробности, във връзка с взаимоотношенията им по договора от 25.07.2007 г. На това му писмо, ответникът изобщо не отговорил, нито пък му изпратил, каквито и да е било документи, каквито твърдял, че притежава. Посоченото поведение на ответника станало причина на 12.05.2011 г. да му изпрати препоръчано писмо, с обратна разписка № * и го уведомил, че разваля сключения с него договор, тъй като за него изпълнението на договора от негова страна вече е безполезно, а и задължението му да му прехвърли собствеността на имота по договора им било точно определено - до датата 31.12.2007 г. Във връзка с горното, с оглед над 3 годишното неизпълнение от страна на ответника на задължението му по чл. 2/1/ от предварителния договор за сключване на окончателен такъв в нотариална форма в срок до 31.12.2007 г. и отпадане изцяло на интереса му от сключване на окончателен договор по причина, че икономическите условия за времето от 31.12.2007 г. до момента се изменили съществено по отношение стойността на недвижимите имоти (в посока намаляване на същата), няма интерес от продължаване на договора, а и го е прекратил с писмото си от 12.05.2011 г.,(респ. няма интерес, да плати остатъка от цената по договора при условие, че може да получа индентични права на доста по-ниски цени и несъмнено търпи вреди от продължителното неизпълнение. Поради описаното и тъй като ответника не му върнал платената сума по предварителния им договор от 25.07.2007 г. за него се явява правен интерес, да заведе настоящето дело. Моли, да се осъди ответника, да му върне дадената от него по предварителния им договор от 25.07.2007 г. сума в размер на 11 200.00 евро, ведно със законната лихва върху нея, считано от датата на забавата - 31.12.2007 г. до окончателното изплащане на сумата, както и да му заплати направените разноски по водене на делото. С Молба, вх. № * /11.07.2011 г., ищецът е уточнил, че претендирания размер на законната лихва за периода от 31.12.2007 г. до 23.06.2011 г. е в размер на 1000.00 лева. Ответникът признава, че между страните е сключен процесния предварителен договор и че ищецът е заплатил в срок, с ПКО сумата 11 200 евро. Сочи, че предявените искове за 11 200.00 евро, равняваща се на 21 916.16 лева и за присъждане на законна лихва за периода от 31.12.2007 г. до 23.06.2011 г. в размер на 1000.00 лв. са недопустими,неоснователни и погасени по давност. Моли да се отхвърлят и се присъдят съдебните разноски по делото. Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, прие за установено следното: С Предварителен писмен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.07.2007 г., ответникът се е задължил да продаде на ищеца недвижим имот, представляващ апартамент № * , с площ от * , състоящ се от стая, кухня, баня с WC, коридор, килер, тераса, при граници: апартамент № * , заедно с припадащите се * % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на * , като общата площ на имота, ведно с общите части, възлиза на * , апартамента находящ се на първия над партерния етаж в секция "А" на жилищната сграда с магазини "А.", строяща се в УПИ* , кв.* по плана на гр.З., за сумата от 11 200.00 евро. Съгласно чл. 1/3/,б. "а" и "б" от горепосочения договор, ищецът поел задължение да заплати, в 3 дневен срок от сключване на предварителния договор, 11 200.00 евро (50% от продажната цена), а 11 028.00 евро (останалите 50 % от продажната цена),следвало да заплати в деня на сключване на окончателния договор в нотариална форма. Видно от квитанция (л. 9), ищецът е заплатил 11 200.00 евро в касата на ответното дружество, в договорения срок. Между страните, по инициатива на ответника е водена кореспонденция във връзка с неизпълнението от страна на ответника. Приетите писмени доказателства доказват изложеното в исковата молба. На 24.09.2010 г., ответника е получил покана, отправена от ищеца, в срок до 31.10.2010 г. да му мърне внесената авансово сума и лихва в размер на 3 900 евро. Ответникът отговаря, че има готовност за сделка и разполага с необходимите документи, като ищеца изпраща ново писмо от 25.11.2011 г., в което кани ответника в срок до 10.12.2010 г. да му прати всички документи за процесния обект, за да прецени възможността за сключване окончателен договор. Безспорно е, че ответникът не е изпратил такива документи, поради което ищецът му изпраща ново писмо, с което го уведомява, че изпълнението за него вече е безполезно. Изрично го уведомява, че едностранно разваля сключения предварителен договор, предмет на настоящето производство. Това изявление е получено от ответника на 13.05.2011 г. ПРАВНИ ИЗВОДИ: Правната квалификация на предявените искове е чл. 55, ал.1 ЗЗД с цена на иска 11 200 евро или левова равностойност 21916.16 лева и по чл. 86 ЗЗД – 1000.00 лева за периода от 31.12.2007 г. до 23.06.2011 г. Поради това, че предварителният договор е обещание за продажба и няма вещно - прехвърлително действие, не съставлява договор, с който се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, развалянето му не се извършва по съдебен ред, съгласно чл. 87, ал. 3 ЗЗД, а извънсъдебно. Това следва от характера на тези договори, които създават само облигационни задължения за страните. Предварителният договор създава само задължение за страните да сключат окончателен договор. Установи се, че ответникът не е изпълнил задължението си по предварителния договор за сключване на окончателен, по причина, за която е отговорен изцяло той. Сключването на окончателния договор, т.е. прехвърлянето по нотариален ред на процесният недвижим имот е следвало да стане до 31.12.2007 г., когато ищецът като купувач е имал задължението да заплати остатъка от продажната цена. Ноторно известно е, че продавачът ( в случая – ответникът) на недвижимия имот следва да се легитимира пред нотариуса, че е собственик като представи необходимите писмени документи, удостоверяващи правото на собственост. Поради липса на такива документи, ответникът не е могъл да изпълни поетото задължение в договорения срок. Това задължение не бе изпълнено и по време на спряното по взаимно съгласие съдебно производство. Ето защо с оглед разпоредбата на чл. 87, ал.1 ЗЗД, сключеният договор за продажба между страните е развален, с отправянето на изявлението от ищеца и то с обратно действие, поради което е отпаднало основанието, на което ответникът е получил процесната сума, авансово платена от ищеца. По исковете по чл.55, ал.1 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже факта на плащането и отпадане на основанието, което бе доказано по безспорен и категоричен начин. Ответникът не доказа, че е осъществено основанието, с оглед на което е извършено плащането. Следва да се приеме, че претенцията за възстановяване на исковата сума е основателна. Искът не е погасен по давност. В случая намира приложение общата петгодишна давност по чл. 110 ЗЗД, а не три годишната, т.к. не се касае до вземане за обезщетение и неустойка по неизпълнен договор(чл.111,б. "б" ЗЗД). При хипотезата на чл.55, ал.1 ЗЗД, началото на погасителната давност се счита денят, в който е отпаднало основанието. Прехвърлянето по нотариален ред е следвало да стане на 31.12.2007 г., съгласно изричната писмена договорка между страните, като след изтичането на този срок е отпаднало основанието на което ответникът е получил исковата сума. Исковата молба е подадена на 23.06.2011 г., т.е. преди изтичане на петгодишния срок. При поето с договор задължение изискуемостта възниква веднага, щом не е било уговорено отлагателно условие. Съобразно фиксинга на еврото към подаване на исковата молба, равностойността на 11 200.00 евро е 21 905.30 лева (1 евро = 1,95583 лева) и до този размер ще следва да бъде уважена исковата претенция. На ищеца следва да бъде присъдена лихва за забава върху исковата сума за периода от 31.12.2007 г. до 23.06.2011 г., в размер на 1000.00 лева, както е поискано. Размерът на лихвата е 11 359.34, но увеличение не е поискано. Вземането е станало изискуемо на 31.12.2007 г. с отпадане на основанието, поради което лихва за забава се дължи от тази дата. На осн. чл. 78, ал.1 ГПК на ищеца следва да бъдат присъдени направените по делото разноски 1833.87 лева, съобразно представения списък на разноските. Водим от гореизложеното, съдът Р Е Ш И: ОСЪЖДА "Е."Е. със седалище и адрес на управление: гр. З., ул. С. С. № * , представлявано и управлявано от Р.Х.Б. да заплати на Л. С. Б. ЕГН *, от гр. С., кв. Р. ул. Р. № * , чрез пълномощника си * . Н. М. – АКгр. С., ул. Х. А., бл. * . вх. * , ап.* , на осн. чл. 55, ал.1 ЗЗД сумата 11 200.00 (единадесет хиляди и двеста евро) евро, равняващи се на 21905,30( двадесет и една хиляди деветстотин и пет лева и тридесет стотинки) лева, платени на отпаднало основание – Предварителен договор от 25.07.2007 г. за продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва, считано от 23.06.2011 г. до окончателно изплащане на сумата; на осн. чл. 86 ЗЗД изтекли лихви за забава върху горепосочената сума за периода от 31.12.2007 г. до 23.06.2011 г. в размер на 1000.00 (хиляда) лева и разноски по делото в размер на 1833.87 (хиляда осемстотин тридесет и три лева и осемдесет и седем стотинки) лева, като отхвърля иска по чл.55, ал.1 ЗЗД в частта над 21 905, 30 лева до 21 916,16 лева като неоснователен и недоказан. РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред СОС в двуседмичен срок от съобщаването му. С Ъ Д И Я:И.К. |