Р Е Ш Е Н И Е
№260005 14.01.2022г. гр.Несебър
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
на двадесет
и шести ноември две хиляди двадесет
и първа година
в публично заседание в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мария
Берберова-Георгиева
Секретар: Красимира Любенова
като разгледа
докладваното от съдия М.Берберова-Георгиева
гражданско дело № 1151 по описа за 2020г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по
повод постъпила искова молба от „П.Д.“ ЕООД с ЕИК ....., със седалище и адрес
на управление:***, представлявано от К.Т.Х. подадена чрез процесуалния им
представител Адвокатско Дружество „Д. и Георгиева“ с ЕИК ......, със седалище и
адрес на управление:***, офис 7, представлявано от управителя адв.Р.Д. ***,
тел: ......., със съдебен адрес:***, офис 7 /чрез адв.Р.Д./ против Н.О.В. с Булстат: ......, с
адрес в РБългария: с.Равда, общ.Несебър, обл.Бургас, курортев комплекс
„Емералд“, бл.А, вх.С., ет.4, ап.....
Твърди се, че ответникът В. е собственик
на недвижим имот с площ от 85,39 кв.м, представляващ Апартамент № ..., находящ
се на четвърти етаж в сграда „Емералд“, крило „С.“, с адрес: с.Равда,
общ.Несебър, обл.Бургас, УПИ-467, 468, 480, в кв.22 по плана на с.Равда,
общ.Несебър. Сочи се, че на 26.12.2006г., в качеството си на собственик на гореописания
апартамент и като Възложител, ответникът Варбова е сключила с ищцовото
дружество, в качеството им на Мениджър, Договор за поддръжка и управление на
„Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.”, по силата на който Мениджъра се е
задължил да извършва целогодишна техническа поддръжка и да провежда целогодишно
организационно и административно обслужване на комплекса срещу заплащане на
месечна такса в размер на 1 евро без ДДС за квадратен метър на площ на
собствения на Възложителя имот. Плащането на таксата е било погодишно, в срок
до 15 февруари на текущата година. Твърди се, че ищецът е изпълнявал в цялост
поетите задължения от Договора, като ежедневно се грижел за техническото
поддържане на общите части на сградата. Сочи се, че ответникът В. не заплащала
дължимите такси по договора години наред. Въпреки проведените редица разговори
с цел извънсъдебно разрешаване на спора, изпълнение от страна на ответника не
последвало.
Гореизложеното е мотивирало „П.Д.“ ЕООД да
подадат заявление срещу ответника В. за издаване на Заповед за изпълнение по
реда на чл.410 от ГПК, въз основа на което било образувано ЧГД № 313/2020г. по
описа на РС-Несебър, по което е издадена Заповед за изпълнение на парично
задължение, срещу която ответникът е депозирал възражение. Предвид подаденото
възражение и съгласно разпоредбата на чл.415 от ГПК, ищцовото дружество са
предявили иск, с който молят съда да се
приеме за установено по отношение на ответника В., че същата дължи на ищеца сумата общо в
размер на 5629,51 лева /пет хиляди шестстотин двадесет и девет лева и
петдесет и една стотинки/, представляваща неплатена такса за поддръжка на
общите части в комплекса, от която: сумата в размер на 2404,92 лева за 2018г.,
ведно със сумата от 531,75 лева – лихва за забава върху главницата за периода
от 15.02.2018г. до 01.04.2020г., както и сумата в размер на 2404,92 лева за
2019г., ведно със сумата от 287,92
лева – лихва за забава за периода от 15.02.2019г. до 01.04.2020г., по Договор
за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.” № ММС-S-PD/077-12.06, сключен на 26.12.2006г. Представя
писмени доказателства. Претендира присъждане на заплатените разноски по
заповедното и по настоящото производство.
Предявени са искове с
правно основание чл.422, ал.1 от ГПК вр. чл.79, ал.1 и чл.86 от ЗЗД.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК, по делото е постъпил
отговор на исковата молба от назначения на ответницата В. особен представител –
адв.Г.И. ***, с който оспорва предявените искове, като неоснователни и
недоказани. В тази връзка се сочи, че ищецът не е представил доказателства за
собствеността на ответницата В. в процесния комплекс към момента на сключване
на Договора за поддръжка и управление и към процесния период – 2018г. и 2019г.,
както и относно площта на притежавания от В. обект. В тази връзка се оспорва и
размера на претендираните такси за поддръжка и начислените върху тях лихви.
Сочи се, че не е ясно на какво основание се претендират лихвите за забава от
ищеца. Независимо от горното, особеният представител на ответника навежда
възражения за нищожност на разпоредбата на т.9 от
раздел ІV на Договора за поддръжка и управление поради противоречието й с чл.21, ал.1 от ЗЗД. Наред с това се оспорва, като
нищожна и клаузата, посочена в раздел V, т.2 от Договора, съгласно която срокът
на договора се подновява автоматично на всеки пет години и за същия период от
време, освен при писмено взето решение, не по-късно от 4 месеца преди изтичане
на всеки петгодишен период, от собствениците, притежаващи повече от 3/4 от
застроената площ на комплекса. В тази връзка се сочи, че възможността на
ответницата да прекрати Договора за поддръжка и управление е поставен в
зависимост от волята на трети за правоотношението лица. С оглед на това се
сочи, че процесният договор е бил прекратен с изтичането на петгодишния срок от
въвеждане във владение на Възложителя в закупения от него имот, т.е. през
периода 2018г. - 2019г. договорът не е породил права и задължения за сключилите
го страни, включително и задължение за заплащане от ответницата на
претендираните годишни такси за поддръжка. Отделно от горното се оспорва изпълнението на дейностите по поддръжка и
управление на процесния комплекса през претендирания период 2018г. – 2019г. и
липсата на доказателства в подкрепа на същите. Предвид гореизложеното се моли
съда да отхвърли предявените искове за главници и лихви, като неоснователни и
недоказани. Претендира присъждане на заплатените по делото разноски и прави
възражение за прекомерност на претендираното от ищеца адвокатско
възнаграждение.
В съдебно заседание,
процесуалният представител на ищеца поддържа исковата молба и оспорва
твърденията за нищожност на разпоредбата на т.9 от раздел четвърти на договора
за поддръжка и управление, и липса на изпълнение.Представя нови писмени и
ангажира гласни доказателства, както и съдебно-счетоводна експертиза.
Назначеният на ответника особен
представител в съдебно заседание поддържа подадения отговор на исковата молба и
оспорва предявените искове. Пледира за отхвърляне на ищцовите претенции, като
неоснователни и недоказани
Съдът, като съобрази
събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:
Предявен е иск с правно
основание чл.422 ГПК вр. чл.79, ал.1 от ЗЗД вр. чл.286 ЗЗД, по който в
доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка с
ответницата – Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен
комплекс Emerald Resort Ravda” № ММС-S-PD/077-12.06. от 26.12.2006г., по който ищецът е престирал – изпълнил
задълженията си за 2018г. и 2019г., а за ответницата е възникнало задължение за
заплащане на претендираните суми. Ищецът следва да докаже размера на
претенцията си и изискуемостта й.
В доказателствената тежест на
ответницата е да докаже, че Договор за поддръжка и управление на „Курортен
апартаментен комплекс Resort Ravda” № ММС-S-PD/077-12.06. от 26.12.2006г.
е нищожен поради противоречие със законна, както и, че е потребител по смисъла
на ЗЗП.
При доказването на
обстоятелството, че ответницата е потребител в доказателствена тежест на ищеца
е докаже, че клаузите по Договор за поддръжка и управление на „Курортен
апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda” № ММС-S-PD/077-12.06. от 26.12.2006г. са уговорени индивидуално с нея.
Ищецът основава претенцията си
на Договор за поддръжка и управление на „Курортен
апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda” № ММС-S-PD/077-12.06 от 26.12.2006г., сключен с Н.О.В. (на л.5 – л.11 от
делото). По делото не се спори, че ответницата е собственик на процесния
апартамент. В качеството си на възложител ответницата възложила на ищеца
(мениджър според терминологията на договора) извършване на целогодишна
техническа поддръжка и провеждане на целогодишно организационно и
административно управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda“, находящ се в кв.22
по плана на с. Равда. Поддръжката следвало да включва (според отразеното в чл.1
– чл.4 от раздел I от договора)
техническо поддържане на общите части, вкл. ВиК и ел. инсталациите,
климатичните, пожароизвестителната и вентилационните, техническо поддържане на
басейните и обслужващите ги съоръжения, поддържане на асансьорите в общите
части и общодостъпните спортни съоръжения, детската площадка, зелените площи.
Мениджърът следвало да наема персонал за осъществяване на цялостна техническа
поддръжка, да организира режима на достъп и вътрешния ред, санитарно-хигиенните
услуги, единна рецепция. В раздел II, чл.1 от договора било уговорено, че възложителят се
задължава да заплаща на мениджъра сумата от 1 евро без ДДС на квадратен метър
площ от собствения му имот. Възнаграждението следвало да се заплаща авансово за
текущата година – до 15.02 (чл.2, б.„b”). Договорът бил сключен за срок от 5 години от момента
на въвеждане във владение (раздел V, чл.2), но според раздел IV, чл.9 от договора този срок се подновява на всеки пет
години и за същия период от време, освен при писмено взето решение, не по-късно
от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок, от собствениците,
притежаващи повече от ¾ от застроената площ на комплекса за
неподновяването му. В раздел VI, чл.4 била дадена възможност на възложителя да прекрати договора, а
съгласно раздел VII, чл.1 и чл.2 при
разпореждане с правото на собственост възложителят не се освобождава от
задълженията си по договора, ако не е осигурил подписването на договор с новия
собственик. На основание раздел III, т.18 възложителят (ответницата) упълномощил мениджъра
(ищеца) да прехвърли правата по този договор на трето лице, което в
съответствие с предвиденото в него ще изпълнява задачите във връзка с
поддръжката на комплекса.
По направените от
процесуалния представител на ответника възражения за нищожност на клаузата за
автоматичното продължаване действието на договора, съдът намира следното:
При извършена служебна проверка по смисъла на чл.7, ал.3 от ГПК се
констатира, че в определени клаузи от договора е налична неравноправност. На
първо място безспорно става въпрос за договор, сключен с потребител, като
последното е намерило отражение и в практиката на върховната инстанция –
Определение № 60132 от 29.06.2021г. по т.д. № 1835/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС. Става въпрос за типов договор,
който се сключва с множество собственици в комплекса (с оглед предмета му за
поддръжка и управление на целия комплекс) като ищецът не доказа (по смисъла на
чл.146, ал.4 от ЗЗП), че клаузите в договора са индивидуално уговорени. Ето
защо те подлежат на проверката по чл.143, ал.1 от ЗЗП, според който текст неравноправна
клауза в договор, сключван с потребител, е уговорка във вреда на потребителя,
която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително
неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и
потребителя. В чл.143, ал.2 от ЗЗП е даден неизчерпателен списък от
възможни неравноправни клаузи (с оглед предвиденото чл.143, ал.2, т.20 ЗЗП, че
такива са и клаузи с други подобни условия). Според настоящия съдебен състав
клаузите на раздел IV, чл.9 от договора
и раздел VII, чл.2 са
неравноправни, тъй като и в двете се предвиждат определени последици за страна
по договора, които обаче изцяло зависят от поведението на трети лица. Т.е.
предвижда се възможност за прекратяване на договора с изтичане на срока му, но
само с решение на собствениците, притежаващи ¾ от застроената площ в
комплекса. В случая обаче става въпрос за индивидуален договор, сключен с
конкретно физическо лице и не отговаря на правилата на добросъвестност
клаузата, която предвижда прекратяване на облигационната връзка за конкретното
лице единствено по решение на множество други лица, които не са страни по
договора. Последното води до значително неравновесие между търговеца и
потребителя, тъй като правата и задълженията на търговеца по договора зависят
единствено от неговото поведение, докато тези на потребителя зависят изцяло от
волята на други лица. По подобен начин клаузата на раздел VII, чл.2 предвижда обвързване на потребителя с договора,
което зависи от волята на друго лице. Възлагането на потребителя на задължение
да влияе върху волята на друго лице и да го мотивира да сключва договори
безспорно не съответства на изискванията на добросъвестност и на чл.9 от ЗЗД
относно свободата на договаряне. Обвързването на потребителя с такава клауза
също води до съществено неравновесие, тъй като в случай на разпореждане с
правото на собственост договорът вече не би имал предмет за потребителя и с
цитираната клауза той се задължава да заплаща за услуги, от които не се
възползва. Налице е неравноправност между търговеца и
потребителя, тъй като правата и задълженията на търговеца по договора зависят
единствено от неговото поведение, докато тези на потребителя зависят изцяло от
волята на други лица. Горното мотивира съда да
приеме, че в посочените части съответните клаузи са неравноправни. Съгласно чл.146, ал.5 от ЗЗП обаче, наличието на неравноправни клаузи в
договор, сключен с потребител, не води до неговата нищожност, ако договорът
може да се прилага и без тези клаузи. В случая, нищожността на клаузата води до
извода, че Възложителят, може да заяви сам прекратяване на договора - не
по-късно от 4 месеца преди изтичането на петгодишния му срок. По делото няма
твърдения, нито доказателства, че ответницата В. е изразила желание за
прекратяване на договора с изтичане на срока, поради което следва да се приеме,
че същия се е подновил автоматично за нови 5 години – до 25.12.2021г. (с оглед
автоматичното продължаване на всеки пет години, срещу което ответникът не се е
противопоставил).
Във връзка с
наведените от ответната страна възражения за неизпълнение на договора за
поддръжка, съдът допусна по делото гласни доказателства и съдебно-счетоводна
експертиза. От заключението по допуснатата ССчЕ се установява, че цялостната
дейност, свързана с експлоатацията, поддръжката и управление на собствеността в
комплекса през процесните 2018г. и 2019г. се осъществява от „Е.Х.“ ООД. В тази
връзка, вещото лице сочи, че разходите за материали и за външни услуги са се
отчитали в счетоводството на „Е.Х.“ ООД. По делото обаче не са представени
доказателства между ответницата и „Е.Х.“ ООД да е преподписан договор, респ. да
е сключен анекс към Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен
комплекс Emerald Resrot Ravda” № ММС-S-PD/077-12.06 от 26.12.2006г., в
съответствие с разпоредбата на раздел VII, т.4 от Договор за поддръжка и
управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resrot Ravda” № ММС-S-PD/077-12.06
от 26.12.2006г., според която изменения и допълнения на клаузите на договора се
допускат само при наличието на писмено споразумение на страните за това. Т.е.
по делото не се доказа, че Е.Х.“ ООД е встъпило в правата и задълженията на „П.Д.”
ЕООД по Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс
Emerald Resrot Ravda” № ММС-S-PD/077-12.06 от 26.12.2006г., както заявява
процесуалният представител на ищеца в хода на делото по същество. Очевидно през
2018г. и 2019г. действията по управление и поддръжка на комплекса са се
осъществявали от „Е.Х.“ ООД, което се установява в пълнота от приетата по
делото съдебно-счетоводна експертиза (на л. 60-75 по делото), която се
кредитира от съда като обективна, компетентна и безпристрастна, а така също и
от показанията на разпитания по делото свидетел Сергей Скльомин. Дори и по делото да беше доказано надлежно прехвърляне на правата и
задълженията по договора от „П.Д.” ЕООД на „Е.Х.“ ООД, то ищецът отново не би
бил материално легитимиран да претендира сумите по договора, тъй като правата
му по договора би следвало да се считат за прехвърлени на друг правен субект -
„Е.Х.“ ООД. Приетите по делото доказателства - цитираната експертиза и
свидетелски показания налага извода, че „П.Д.” ЕООД се е лишило от възможността
да извършва поддръжка в комплекса, поради което договорът следва да се счита за
прекратен по право на основание чл.89 от ЗЗД към процесните 2018г. и 2019г. При
липсата на доказана годна облигационна връзка, която да обвързва към 2018г. и
2019г. ищеца и ответницата, то първият елемент от фактическия състав на
предявения иск не е доказан и само на това основание исковете по чл.79, ал.1 от ГПК за всяка една от процесните години следва да бъдат отхвърлени.
Неоснователността
на главните искове обосновава неоснователност и на акцесорните претенции за
присъждане на лихва за забава върху всяка една от главниците, поради което също
следва да бъдат отхвърлени.
При този
изход на спора, на основание чл.78, ал.3 от ГПК в полза на ответницата следва
да се възложат направените от нея разноски, но поради липса на доказателства за
заплатени такива, съдът не дължи произнасяне.
Мотивиран от
горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „П.Д.“ ЕООД с ЕИК ....., със седалище и адрес на
управление:***, представлявано от К.Т.Х. със съдебен адрес:***, офис 7 /чрез адв.Р.Д./
против Н.О.В. с Булстат: ......, с
адрес в РБългария: с.Равда, общ.Несебър, обл.Бургас, курортен комплекс „Емералд“, бл.А, вх.С., ет.4,
ап...., искове с правно основание чл.422, ал.1 от ГПК
вр. чл.79, ал.1 и чл.86, ал.1 от ЗЗД, за признаване за установено по отношение на ответника В., че същата дължи на ищеца сумата общо в размер на 5629,51 лева /пет хиляди шестстотин двадесет и
девет лева и петдесет и една стотинки/, представляваща неплатена такса за
поддръжка на общите части в комплекса, от която: сумата в размер на 2404,92
лева за 2018г., ведно със сумата от 531,75 лева – лихва за забава върху главницата
за периода от 15.02.2018г. до 01.04.2020г., както и сумата в размер на 2404,92
лева за 2019г., ведно със сумата от 287,92 лева – лихва за забава за периода от
15.02.2019г. до 01.04.2020г., по Договор за поддръжка и управление на „Курортен
апартаментен комплекс Е.Р.Р.” № ММС-S-PD/077-12.06,
сключен на 26.12.2006г.
Решението подлежи на
обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните пред Окръжен съд – гр.Бургас.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: