№………./17.03.2017 г.
гр. Варна
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХІІ в открито съдебно заседание, проведено на седемнадесети
февруари през две хиляди и седемнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: НЕЙКО ДИМИТРОВ
при секретар Г.С.,
и прокурора
като разгледа
докладваното от съдията
гражданско дело № 599 по
описа за 2015 г.,
за да се произнесе взе
предвид следното:
Предявени са искове от Д. Т.Д. срещу В.С.В.
за разваляне на договор за продажба, сключен на 28.10.2014 г. с нотариален акт
№ 179, том 5, peг. № 9664, дело № 859 по описа за 2014 г. на Нотариус № 214 при
РС-Варна Ж. Т., вх. № 24063, акт № 48, т. LXIII, дело № 13123 по описа за 2014
г. СВ, основан на твърдение за неизпълнение на
задължението на ответника да прехвърли правото на собственост, по чл. 87, ал. 3
вр. чл. 189 от ЗЗД; за връщане сумата 36000
евро, представляваща продажната цена на имота, по чл. 189, изр. 2, предл. 1 ЗЗД; за заплащане сумата 2624.13 лв.,
представляваща разноските, свързани със сключването на горния договор, от
които: такса за вписване - 70.41 лв., местен данък - 1830.66 лв. и нотариална
такса - 723.06 лв., по чл. 189, изр. 2, предл. 2 от ЗЗД; за заплащане сумата 1580 лева, представляваща сторени
разноски за подобрения на имота: поставяне на нова дограма на стойност 1580.00
лв. с ДДС през м. ноември 2014 г., по чл. 189, изр. 2, предл. 3 ЗЗД; за
заплащане на сумата 5000 евро,
представляваща уговорената в т. 2 от НА № 179/2014 г. неустойка за вредите от
неизпълнението, по чл. 92 ЗЗД.
В срока е постъпил
отговор от ответника, който оспорва исковете.
По същество ищцата
поддържа становището.
Страните претендират
разноски и представят подробни писмени бележки.
Съдът, като взе
предвид представените по делото доказателства, прие за установено следното:
Исковете и отговорът
са допустими и надлежно предявени.
По същество:
По сключването на атакувания договор:
От представения заверен препис (л. 9) се установява,
че е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
25.10.2014 г. в гр. Варна, чрез който страните са се уговорили ответникът да
продаде на ищцата имот в гр. Варна, ул. "Рупи" бл. 26, ет. 10, вх. А,
представляващ апартамент № 55, ид. 10135.2562.52.1.28 за 36 000 евро, като
ищцата заплати част от цената в размер 3600 евро още при сключването на
предварителния договор. Страните са заявили, че ги е свързал посредник
"Адрес недвижими имоти" АД.
От представения заверен препис (л. 34) се установява,
че на същата дата ответникът е издал разписка за полученото капаро.
От представения заверен препис (л. 8) се установява,
че на 28.10.2014 г. е сключен договор с нотариален акт № 179, том 5, peг. №
9664, дело № 859 от 2014 г. ВН № 214, акт № 48, том LXIII, дело 13123/2014 г.,
вх. рег. № 23785, дв. вх. рег. № 24063 от 28.10.2014 г. Служба по вписванията
гр. Варна за продажба на същия имот за 36 000 евро, за които е уговорено, че ще
бъдат платени по банков път.
Договорът е действителен.
Ответникът е заявил, че е единствен собственик на
имота, че не е сключвал предварителни договори и т.н. и страните са уговорили,
че ако някое от обстоятелствата се окаже неистина и поради това купувачът
претърпи съдебно отстраняване (поради) унищожаване, разваляне или друго и при
установяване права на трети лица по съдебен ред, продавачът дължи връщане на
цената и обезщетение в размер 5000 евро, както и съдебните разноски.
Уговорката за неустойка е действителна.
По изпълнението от ищцата:
От представения заверен препис (л. 10) от преводно
нареждане за кредитен превод документ № 06100-104-048258-2014-10-28 от
28/10/2014-10:29 се установява, че ищцата е превела на ответника сумата 3600
евро с основание покупка на имот.
От представения заверен препис (л. 11) от преводно
нареждане за кредитен превод документ № 06100-104-048259-2014-10-28 от
28/10/2014-10:39 се установява, че ищцата е превела на ответника сумата 32400
евро с основание покупка на имот в кв. Чайка, бл. 26, вх. А, ап. 55.
Ответникът не е оспорил уточнението, че ищцата е
върнала полученото капаро, за да се оформи плащането по банков път.
Съдът приема, че ищцата е платила изцяло уговорената
продажна цена.
Разноски на ищцата по изпълнението:
От представения заверен препис (л. 12) от вносна
бележка рефер. 141028000001811 от 28.10.2014 г. се установява, че ищцата е платила
такса за вписване в размер 70.41 лв.
От представения заверен препис (л. 13) от вносна
бележка от 28.10.2014 г. се установява, че ищцата е платила местен данък за
придобиване на имот в полза на Община Варна в размер 1830.66 лв.
От представения заверен препис (л. 14) от
сметка/фактура № ********** от 28.10.2014 г. се установява, че ищцата е платила
нотариална такса и ДДС в размер 723.06 лв.
По изпълнението от ответника:
От нотариалния акт се установява, че ответникът се е
легитимирал при продажбата чрез саморъчно завещание от 12.03.2013 г., с което Т.
Г. го е назначила за наследник (заверен препис на л. 200).
От представения заверен препис (л. 19) от протокол от
09.07.2014 г. се установява, че саморъчното завещание е обявено.
лист втори от решение от 17.03.2017 г. по гр. д. №
599/2015 г. ВОС, ХІІ-ти с-в
Обявяването на завещанието има оповестително действие.
То е израз на приемане на наследството (решение № 106 от 8.01.2015 г. на ВКС по
гр. д. № 2654/2014 г., II г. о., ГК) и предпоставка за вписване (чл. 112, б. "и"
ЗС).
От представения заверен препис (л. 157) се установява,
че с присъда № 69 от 15.02.2016 г. по НОХД № 4095 по описа за 2015 г. на ВРС,
ХХХVI-ти с-в ответникът е признат за виновен в това, че на 09.07.2014 г. пред
нотариус съзнателно се е ползвал от неистински частен документ – саморъчно
завещание от 12.03.2013 г., на което е придаден вид, че е издадено от Т. Г., като от него не може да се търси отговорност
за съставянето на документа – престъпление по чл. 316 вр. чл. 309, ал. 1 НК.
В практиката се приема, че истинността на завещанието
е елемент от обективната страна на това престъпление (решение № 460 от
7.01.2016 г. на ВКС по гр. д. № 3951/2015 г., IV г. о., ГК; определение № 34 от
10.02.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1794/2009 г., III г. о., ГК; определение №
1101 от 7.10.2015 г. на ВКС по гр. д. № 3392/2015 г., IV г. о., ГК), поради
което присъдата следва да бъде зачетена и по отношение неистинността на
завещанието.
Съдът приема, че завещанието е нищожно, поради липса
на форма.
От представените в заверени преписи (л. 117-120)
удостоверения, изд. от Община Варна, район "Приморски" се установява, че Т. Г., починала на 06.11.2013 г. е оставила за наследници по закон от четвърти ред
неустановени лица.
Ответникът не е назначен за наследник и не е призован
да наследи по закон. Съдът приема, че ответникът не е притежавал правото на
собственост върху продадения имот. Ответникът не е придобил това право и след сключване
на договора.
Според задължителната практика не е необходимо правата
на третите лица да са били установени, за да се приеме, че ответникът не е
изпълнил задължението за прехвърляне на собственост (решение № 424 от
24.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1872/2010 г., IV г. о., ГК).
По добросъвестността:
От представения заверен препис (л. 20) се установява,
че е постановено разпореждане от 15.07.2014 г. от прокурор при ВРП по преписка
№10646/2014г. нотариусите да не изповядват прехвърлителни сделки за имотите от
наследството до приключване на досъдебното производство.
От представеното копие на страница от електронна поща
(л. 199) се установява, че разпореждането от 15.07.2014 г. е препратено на
електронните пощи на нотариусите във Варна, включително на нотариус № 214 Ж.Т..
Ответникът не е предявил възражение, основано на
твърдение, че ищцата е узнала за разпореждането на прокурора от 15.07.2014 г. В
случай, че се приеме, че обстоятелствата са такива, че ищцата не би могла да
научи от другиго, освен от нотариуса т.е. не е било необходимо предявяване на
възражение, в тежест на ответника би било да докаже узнаването от нотариуса. На
ответника не е давано такова указание и той не е посочил доказателства.
От представения заверен препис (л. 22) се установява,
че с определение от 01.10.2014 г. по в. ч. гр. д. № 2136/2014 г. на ВОС е
отменен отказът на ВН № 478 да впише завещание рег. № 3843/2014 г., нотариално
дело № 2/09.07.2014 г.
От представения заверен препис (л. 200) се установява,
че завещанието е вписано под № 169, том IX, дело 12470/2014 г., вх. рег. №
22934/15.10.2014 г.
От справката в СВ (л. 204) не личи, че е отменен отказ
от нотариуса.
От представения заверен препис (л. 21) се установява,
че е изпратено уведомление от 24.10.2014 г. от ВРП по пр. № 10646/2014 г. до
Нотариалната камара на РБ в гр. София, копие до Председателя на Нотариалната
колегия в гр. Варна, че според събраните до момента доказателства саморъчното
завещание е неистински документ.
Съдът приема, че уведомлението от 24.10.2014 г.,
изпратено на 27.10.2014 г., е получено в нотариалната колегия Варна на 05.11.2014
г. (удостоверение на л. 234 от РНК Варна) т.е. след сключване на атакувания
договор.
От представения заверен препис (л. 233) се установява,
че уведомлението от 24.10.2014 г. е изпратено на 28.10.2014 г. до София, но не
е получено, поради което е изпратено повторно на 10.11.2014 г. на новия адрес.
В показанията си свидетелката М. Ж., посредник на
ищцата при продажбата сочи, че след сключването на договора нотариус Т. й
съобщила, че е пристигнало писмо от прокуратурата да не се извършват сделки със
завещаното имущество. Свидетелката счита, че ищцата е научила за това от нея
(л. 206). Показанията кореспондират със събраните документи и могат да бъдат
проверени чрез разпит на други лица.
С.Б. И., посредник на ответника при продажбата, сочи
че са узнали за прокурорското уведомление 5 до 7 дни след сделката.
И двамата свидетели считат, че ищцата и ответникът не
са се познавали преди сключването на договора.
В обобщение съдът приема, че ищцата не е знаела за
неистинността на завещанието при сключването на договора т.е. е добросъвестна.
Искът за разваляне на договора е основателен.
По иска за връщане на цената и на разноските по
договора:
Поради развалянето ответникът следва да бъде осъден да
върне на ищцата платените суми.
По иска за заплащане на неустойката:
Твърдението, че ответникът е собственик в нотариалния
акт е невярно и поради това договорът е развален т.е. са налице условията по т.
2 за заплащане на неустойката. Ответникът не е предявил възражение за
прекомерност.
Ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищцата
неустойката.
По иска за разноските за подобрения:
И двамата свидетели сочат, че жилището е било в много
лошо състояние, дограмата е била от построяването на блока и изпочупена. Същите
данни за състоянието на жилището са събрани и в наказателното производство
(мотиви на решение № 169, постановено на 14.06.2016 г. по ВНОХД № 440 по описа
за 2016 г. на ВОС – л. 159). Въпреки това съдът приема, че разноските за ремонт
на дограмата биха били необходими, а тези за подмяната й с нова пластмасова, са
полезни. Свидетелката Ж. сочи, че ищцата е сменила дограмата преди да узнае, че
има проблем с правото на продавача.
лист трети от решение от 17.03.2017 г. по гр. д. №
599/2015 г. ВОС, ХІІ-ти с-в
От представените заверени преписи от следните
документи: фактура № **********/06.11.2014 г. за платена от ищцата сума 500 лв.
аванс за изработка и поставяне на дограма (л. 15) и платежно нареждане (л. 39);
фактура № **********/24.11.2014 г. за платена от ищцата сума 1080 лв. за
изработка и монтаж на дограма (л. 16) и платежно нареждане (л. 38); договор,
сключен на 04.12.2014 г. между ищцата и "Екопресконсулт" ЕООД (л.
35); гаранционна карта от същото ЕООД от 16.12.2014 г. за поставената дограма
(л. 17) се установява, че ищцата е сторила претендираните разноски за
извършване на подобрението.
В задължителната практика се е приемало, макар и извън въпроса, по който е
допуснато касационно обжалване, че разноските за построяването на сграда,
сторени от купувач на право на строеж, впоследствие отстранен, не са полезни по
смисъла на чл. 189, ал. 1, изречение второ, предложение трето ЗЗД, а претърпени
вреди от неизпълнение на договорното задължение по изречение трето на същата
разпоредба (решение № 261 от 9.10.2012 г. на ВКС по
гр. д. № 390/2012 г., II г. о., ГК). Не е изключено разрешението да е
мотивирано от разбирането на съда, че правото на строеж не може да бъде обект
на подобрение.
В литературата е отречено становището, че тези разноски се отнасяли общо
към вредите и загубите, които купувачът претърпява и се приема, че с плащането
им се избягва неоснователно обогатяване (Русчев, И. Отговорността за евикция.
С.: Регули, 1995, с. 168).
Съдът приема, че тълкуване, според което полезните разноски, сторени от
купувача, са вреди, прави излишно включването на разноските в изречение второ,
което е неприемливо. Тези разноски не се включват във вредите, за които в
случая е присъдена неустойката. Разноските следва да бъдат присъдени.
Ответникът следва да заплати на ищцата сторените разноски в общ размер 6968.45
лв., от които: 2500 лв. – възнаграждение на адвокат, 4065.55 лв. – държавни
такси в исковото производство, 6.90 лв. – такса, платена на ОД МВР и 6 лв. –
такса, платена на община Варна; 350 лв. – възнаграждение на адвокат в
производството по обезпечение и 40 лв. – държавна такса в същото производство.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
РАЗВАЛЯ
договора
за продажба, сключен на 28.10.2014 г. с
нотариален акт № 179, том 5, peг. № 9664, дело № 859 по описа за 2014 г. на
Нотариус № 214 при РС-Варна Ж. Т., вх. № 24063, акт № 48, т. LXIII, дело №
13123 по описа за 2014 г. СВ, чрез който В.С.В. е заявил, че прехвърля на Д. Т.Д.
недвижим имот, находящ се в гр. Варна, ул.
"Рупи" бл. 26, ет. 10, вх. А, представляващ апартамент № 55, съгласно
КК и КР, одобрени със Заповед РД-18-92/14.10.2008 г. на Изп. Директор на АГКК самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10135.2562.52.1.28
(десет хиляди и сто и тридесет и пет, две хиляди и
петстотин и шестдесет и две, петдесет и две, едно, двадесет и осем), със застроена площ
69.43 (шестдесет и девет цяло и четиридесет и три стотни) кв. м, състоящ се от
стая, хол, кухня, коридор, сервиз, тоалет, балкон, при съседни самостоятелни
обекти: на същият етаж: 10135.2562.52.1.29, под обекта: 10135.2562.52.1.25, над
обекта – няма, ведно с принадлежащото избено помещение, без посочени номер,
квадратура и съседи по предходен нотариален акт, а съобразно удостоверение за
данъчна оценка с площ 2 (два) кв. м, както и 1.2778 % (едно цяло и две хиляди и
седемстотин и седемдесет и осем десетохилядни
процента) идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху дворното място, който самостоятелен обект се намира в сграда № 1 (едно),
в поземлен имот с идентификатор 10135.2562.52 (десет хиляди сто тридесет и пет,
две хиляди петстотин шестдесет и две, петдесет и две), поради неизпълнение
от В.С.В. на задължението за прехвърляне
на собственост, по иска предявен
от Д. Т.Д. ЕГН **********,***, съдебен адрес:***,
офис 1 чрез адв. М.К. *** срещу В.С.В.
ЕГН ********** ***, съдебен адрес:*** чрез адв. Ж.И. ***, на
основание чл. 87, ал. 3 връзка чл. 189 ЗЗД.
ДАВА на ищцата шестмесечен срок да
извърши отбелязване на влязлото в сила
решение.
След изтичането на този
срок вписването на исковата молба губи действието си.
ОСЪЖДА
В.С.В. да върне на Д. Т.Д.
сумата 36000.00 (тридесет и шест
хиляди) евро, представляваща продажната цена на имота, платена от нея по
разваления договор за продажба, сключен на 28.10.2014 г. с нотариален акт №
179, том 5, peг. № 9664, дело № 859 по описа за 2014 г. на Нотариус № 214 при
РС-Варна Ж. Т., вх. № 24063, акт № 48, т. LXIII, дело № 13123 по описа за 2014
г. СВ, на основание чл. 189, изр. 2, предл. 1 от ЗЗД, както и да й заплати:
сумата 2624.13 лв. (две хиляди и
шестотин и двадесет и четири лева и тринадесет стотинки), представляваща
разноските, свързани със сключването на горния договор, от които: такса за
вписване - 70.41 лв., местен данък - 1830.66 лв. и нотариална такса - 723.06
лв., на основание чл. 189, изр. 2, предл. 2 ЗЗД; сумата 1580 (хиляда петстотин и осемдесет) лева, представляваща сторени
разноски за подобрения на имота: поставяне на нова дограма на стойност 1580.00
лв. с ДДС през м. ноември 2014 г., на основание чл. 189, изр. 2, предл. 3 от ЗЗД и сумата 5000.00 (пет хиляди) евро,
представляваща уговорената в т. 2 от гореописания НА № 179/2014 г. неустойка за
вредите от неизпълнението, на основание чл. 92 ЗЗД, както и сумата 6968.45 лв. (шест хиляди и деветстотин и
шестдесет и осем лева и четиридесет и пет стотинки), представляваща сторените
по делото разноски, от които: 2500 лв. – възнаграждение на адвокат,
4065.55 лв. – държавни такси в исковото производство, 6.90 лв. – такса, платена
на ОД МВР и 6 лв. – такса, платена на община Варна; 350 лв. – възнаграждение на
адвокат в производството по обезпечение и 40 лв. – държавна такса в
производството по обезпечение, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи
на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването му на страните
пред ВАпС.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: