РЕШЕНИЕ
№ 300
гр. Благоевград, 09.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети май през
две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Владимир Ковачев
Членове:РОСИЦА ВЕЛКОВА
Миглена Кавалова
при участието на секретаря Здравка Янева
като разгледа докладваното от РОСИЦА ВЕЛКОВА Въззивно гражданско
дело № 20251200500293 по описа за 2025 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 от ГПК.
Образувано по въззивна жалба, подадена от А. Г. С. и М. З. С., чрез
пълномощник адвокат И. Х., против Решение № 922/07.12.2024 г. по гр. д. №
1459/2023 г. по описа на Районен съд - Благоевград.
С обжалваното решение № 922/07.12.2024 г. по гр.д. № 1459/2023 г.,
Районен съд - гр. Благоевград е отхвърлил предявения от А. Г. С., ЕГН
**********, с постоянен адрес в град Б., улица ***, и М. З. С., ЕГН
**********, с постоянен адрес Б., ул. ***, против „ДОМОСС“ ООД, ЕИК
*********, иск с правно основание чл. 29 ЗЗД, с който се иска да бъде признат
за унищожаем Договор за посреднически услуги от дата 25.04.2023 г.,
подписан от ищеца А. С., като възложител, и ответното дружество, като
изпълнител, сключен при условията на измама и умишлено въвеждане в
заблуждение от страна на ответното дружество.
Със същото решение Районен съд - гр. Благоевград е уважил предявения
насрещен иск, предявен от „ДОМОСС“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление в град Благоевград, улица „Стефан Стамболов“ №1,
чрез управителя К. М. Ч., срещу А. Г. С., ЕГН **********, с постоянен адрес в
град Б., улица ***, като е осъдил ответницата по насрещния иск да заплати на
„ДОМОСС“ ЕООД сумата от 15 000,00 лева, която представлява дължим
комисион за извършено посредничество, съгласно сключен между страните по
делото Договор за посредничество от 25.04.2023 г. и фактура № 24/.06.06.2023
г., издадена от „ДОМОСС“ ЕООД, ведно със законовата лихва за забава,
1
считано от датата на предявяването на насрещния иск до окончателното
изплащане на вземането.
С решението съдът се е произнесъл и относно разноските по делото.
В срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК е постъпила въззивна жалба от А. Г. С. и
М. З. С., чрез пълномощник адвокат И. Х., срещу решението по гр. д. №
1459/2023 г. по описа на Районен съд - гр. Благоевград в частта, с която е
отхвърлен предявения от А. Г. С. и М. З. С. иск с правно основание чл. 29 ЗЗД.
Твърди се, че постановеното от първата инстанция решение е неправилно и
незаконосъбразно. Излагат се твърдения, че неправилно първоинстанционният
съд е обсъдил и не е съобразил събраните доказателства по делото.
Въззивниците сочат, че ответната страна ги е поставила в заблуждение при
подписване на оспорвания договор. Оспорва се основният извод на съда, че не
е налице унищожаемост на процесния договор, доколкото дори и да е налице
заблуждение, то не касае насрещните права и задължения на страните.
Оспорват се и изводите за точно изпълнение на задълженията на ответника
(настоящ въззиваем). За неправилно е възприето и кредитирането на
показанията на свидетеля К.А., доколкото последният се явява и съдружник в
ответното дружество, поради което е заинтересован от изхода на делото.
С оглед изложеното, молят съда да отмени Решение № 922/07.12.2024 г.
по гр. д. № 1459/2023 г. по описа на Районен съд — Благоевград. Прави се
искане за присъждане на сторените по делото разноски.
Не се представят и не се сочи необходимост от събирането на нови
доказателства.
В срока по чл. 263, ал.1 от ГПК не е постъпил отговор от „ ДОМОСС“
ООД.
Решението на Районен съд - гр. Благоевград в останалата част, а именно
по предявения насрещен иск от „ДОМОСС“ ЕООД, ЕИК *********, срещу А.
Г. С. ЕГН **********, за сумата от 15 000 лева, която представлява дължим
комисион за извършено посредничество, съгласно сключен между страните по
делото Договор за посредничество от 25.0А2023г. и фактура №
24/.06.06.2023г., издадена от „ДОМОСС“ ЕООД, не е обжалвано и е влязло в
сила.
Окръжен съд - Благоевград, след като прецени при условията на чл. 12 и
чл. 235, ал. 2 от ГПК събраните по делото доказателства, взе предвид доводите
на страните и в обхвата на правомощията си съгласно чл. 269 от ГПК, намира
следното:
Според чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част.
Обжалваното решение е постановено от първоинстанционен съд в законен
състав, в изискуемата писмена форма и е подписано, поради което е валидно.
Постановено е при наличие на процесуалните предпоставки за
съществуване и упражняване на правото на иск и по предявените претенции,
поради което е допустимо.
Съгласно чл. 269, изр. 2 ГПК при проверка на правилността му,
въззивният съд е ограничен от посоченото в жалбата, освен когато следи
служебно за интереса на някоя от страните, констатира нарушение на
императивна материална норма (т. 1 от ТР 1/2013 г. по тълк.д. № 1/2013 г. на
ОСГТК на ВКС) или нищожността на правни сделки и отделни клаузи от тях,
които са от значение за решаване на правния спор, ако нищожността
произтича пряко от сделката или от събраните по делото доказателства (ТР
1/2020 г. по тълк.д. № 1/2020 г. на ОСГТК на ВКС).
2
Окръжен съд Благоевград, след като съобрази материалите по делото и
приложимия закон, намира следното:
Производството пред първоинстанционния съд е образувано въз основа
на искова молба, с която се иска от съда да постанови решение, с което да бъде
признат за унищожаем Договор за посреднически услуги от дата 25.04.2023 г.,
подписан от една страна от ищеца А. Г. С., като възложител, и ответното
дружество агенция за недвижими имоти, като изпълнител, сключен при
условията на измама и умишлено въвеждане в заблуждение. Твърди се в
исковата молба, че двамата ищци са съпрузи и от известен период от време са
си търсили да закупят нов дом за семейство, като още от началото започнали
усърдно да разглеждат обявите в интернет за предлагани продажби в гр.
Благоевград. Сочи се, че една от предлаганите обяви била на ответното
дружество, публикувана и качена на интернет страницата им. Твърди се, че
през месец април на 2023 г. осъществили контакт със законния представител
на ответното дружество и негов управител, като на 25.04.2023 г. бил
организиран и осъществен оглед на недвижимия имот, представляващ
поземлен имот с идентификатор 04279.604.18 по КККР на Благоевград, с
площ от 380 кв.м. и жилищна сграда - еднофамилна с идентификатор
04279.604.18.1, със ЗП от 117 кв.м. Твърди се, че след приключване на огледа
управителят на ответника разяснила, че е необходимо да бъдат подписани
някакви документи от страна на ищцата във връзка с огледа на недвижимия
имот. Сочи се, че преди да ги подпише ищцата задала ясен и конкретен въпрос
„Какви са тези документи?”, при което получила отговор, че тези документи
„Касаят само и единствено самия оглед на място на недвижимия имот и нищо
друго, като тези подписи по никакъв друг начин не ни обвързват и не ни
задължават”. Твърди се, че на същата дата на огледа 25.04.2023 г. присъствала
и снахата на собствениците на имота, а със синът им впоследствие били
водени и реалните преговори за закупуването му. Сочи се, че същият
предоставил на по-късен етап всички необходими документи във връзка с
продажбата на имота на кредитиращата банка, юристите на която
впоследствие изготвили и всички последващи документи за отпускането на
кредита и финализиране на сделката /предварителен договор, проект на
нотариален акт и др./. От страна на обслужващата банка на ищците били
организирани и редица срещи /без участието на ответника/ със собствениците
на имота за уточняване параметрите на сделката. Сочи се, че изцяло всички
преговори и комуникации били водени между тях, банката и сина на
собствениците на недвижимия имот по документи.
Ищците твърдят, че впоследствие, в началото на месец юни 2023 г. А. Г.
С. получила издадена фактура № 24 от 06.06.2023 г. с описано основание в
същата - посреднически услуги за имот с идентификатор 04279.604.18 и
04279.604.18.1., на стойност 15 000 лв. Твърди се още, че на 21.06.2023 г.
ищцата изпратила уведомление до ответното дружество, чрез куриер,
надлежно доставено с обратна разписка, с което уведомително писмо
заявявала, че единственият принос от страна на ответника се изразявал само и
3
единствено в извършеното еднократно действие по отношение организацията
на огледа на недвижимия имот от дата 25.04.2023 г., от там нататък всички
необходими правни, посреднически други действия били осъществени в
отсъствието на ответника или негов представител и, че сумата от 15 000 лв.,
описана в посочената по-горе фактура, издадена от ответника, не е дължима
нито от ищцата, нито от нейния съпруг. Сочи се, че със същото уведомили
управителя, че приложеният и предоставен за подпис, заедно с Протокола за
оглед на недвижимия имот, Договор за посреднически услуги от дата
25.04.2023г., е сключен при условията на измама и умишлено въвеждане в
заблуждение, съгласно чл. 29 ЗЗД. Сочи се, че към датата на самия оглед
25.04.2023г., ищцата и съпругът й не били взели категорично решение дали
ще закупят точно този недвижим имот, за да се договарят с ответното
дружество за заплащане на комисионен процент от сделката, така както била
въведена в заблуждение и впоследствие прочела, че се е задължила още на
първия оглед да заплати 2% от стойността на сделката. Няколко дни по-късно
след огледа управителят на ответното дружество й изпратила на телефона и
други къщи за продан, което още веднъж доказвало, че решението за
закупуване на имота не е взето на датата на огледа. Твърди се, че в края на
месец юни 2023 г., отново без съдействието на ответното дружество
продавачите ги въвели във владение на имота, съгласно чл. 4 от нотариалния
акт за покупко-продажба на имота. Отделно от горното се сочи, че
продавачите на процесния недвижим имот никога и по никакъв повод не са
сключвали договор за посреднически услуги с ответното дружество, с който
договор да се задължат при продажба да заплатят на ответника 2% комисион
от сделката. Излага се, че е всеизвестно на всички, че при такъв тип
посреднически услуги комисионен процент от сделката се плаща първо от
продавачите на недвижимия имот. С оглед на изложеното, се счита, че с
описаните по-горе действия от страна на управителя на ответното дружество е
налице умишлено заблуждение, чрез внушаване на неверни представи за
сделката, скриване на факти и поддържане на неверни представи, с което
изцяло е изпълнена хипотезата на чл. 29 ЗЗД, като се счита, че е била
подведена от страна на ответното дружество да сключи процесния договор
чрез умишлено въвеждане в заблуждение.
В срока по чл. 131 от ГПК пред първостепенния съд е подаден отговор
на исковата молба от ответното дружество, с който предявеният иск е изцяло
оспорен. Твърди се, че ответното дружество е обявило за продажба имота
предмет на процесния договор за посредничество през средата на 2019 г., като
обявата стояла и до ден днешен със статус „ПРОДАДЕН“. Сочи се, че имотът
е рекламиран и предлаган за продажба, както в интернет страницата /сайта/ на
агенция, така и в национални сайтове за продажба на недвижими имоти, като
от 2019 г. до неговата продажба през май на 2023 г. ответното дружество е
извършвало многократни огледи с клиенти, проявили интерес към този имот.
Потвърждава се и не се оспорва фактът, че ищцата е видяла обявата в
интернет страницата /сайта/ на агенция, където имотът е обявен под
4
референтен номер 33399. Сочи се, че сайтът съдържа подробна информация за
услугите, които предлага агенцията, както и изрично било посочено в раздел
„предлагани услуги“, че: „Дължимата такса за посреднически услуги при
покупка или продажба на имот, е в размер на 2% от договорената стойност за
продажна цена за имота, която такса е дължима при реализиране на покупко -
продажбата (сключване на окончателен договор в нотариална форма).
Потвърждава се и не се оспорва фактът, че след обаждане от страна на ищцата
на посочения за контакти в сайта телефон, е организиран и проведен огледа на
имота, предмет на процесния договор, с адрес в град Благоевград, улица
„Трети март“ № 69, представляващ поземлен имот с идентификатор №
04279.604.18, ведно с построената върху него сграда с идентификатор №
04279.604.18.1, като огледът е осъществен на 25.04.2023 г. Оспорват се
твърдените обстоятелства, при които ищцата е подписала процесния договор,
като в действителност се сочи, че обстоятелствата били различни. Посочва се,
че в телефонен разговор с ищцата, проведен на 25.04.2023 г., същата била
заявила, че е харесала в сайта на ответника къщата, предмет на договора за
посредничество и желаела оглед на същата, като управителят на ответното
дружество й отговорил, че трябвало да провери кога е удобно да огледат
имота, тъй като хората, които живеели в него били дупничани и през деня в
повечето време били в град Дупница. Твърди се, че след проявения от ищцата
интерес управителят на ответното дружество се обадила снахата на
собствениците, за да уговори огледа, като й посочила удобно за нея време.
Сочи се в отговора още, че ищцата пожелала огледът да бъде след работно
време, защото искала и съпругът и неговият баща също да присъстват на
огледа, но трябвало да приключат работа. Сочи се, че по телефона се разбрали
да направят оглед в 18:00 часа на 25.04.2023 г., като управителят на ответното
дружество й обяснила още по телефона, че трябвало да подпишат договор за
посредничество, с който договор уреждали отношенията си по повод
ползваните услуги, както й обяснила, че с този договор тя се задължавала да
заплати на агенцията комисион в размер на 2% от продажната цена на имота.
Твърди се, че ищцата не се обадила да каже какво решение са взели, нито дали
ще купуват имота, нито дали са се отказали, като това поведения ги усъмнило.
Твърди се, че на 05.06.2023г. в 10:25 часа при направена справка, през
отдалечения достъп до службата по вписванията било установено, че както се
казва в техния бизнес „са ни заобиколили“, като този термин се използвал,
когато страна-възложител по договор за посредничество откаже да изпълнява
задълженията си по сключения договор, без да уведоми агенцията, тайно се
договаря със собствениците на имота да извършат сделката по закупуването
му, като не уведомяват за това брокера, с цел да не заплащат дължимия
комисион.
В срока за отговор на исковата молба е предявен и насрещен иск от
ответника спрямо ищцата – за заплащане на сумата от 15 000 лева,
представляваща дължимо комисионно възнаграждение по Договор за
посреднически услуги от 25.04.2023 г.
5
По отношение на събраните по делото доказателства, страните не
спорят относно писмените документи, а оплакванията са съсредоточени
относно поведението на законния представител на ответното дружество, както
и относно обема на положените усилия за изпълнение на процесния договор
за посреднически услуги. Безспорно е осъществяването на контакт между
ищцата и ответното дружество по повод закупуването на конкретен имот,
предлаган от ответника в качеството му на дружество, специализирано в
посредничеството при продажбата на имоти. Безспорно е също така, че между
страните по делото е подписан договор за посреднически услуги, както и, че
на 25.05.2023 г. ищците са придобили процесния недвижим имот чрез договор
за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт.
По делото са разпитани и свидетели, като съдът е кредитирал техните
показания, без да дава превес на някои от тях.
С постановеното и атакувано пред настоящата инстанция съдебно
решение, съдът е отхвърлил като недоказан предявения главен иск и е уважил
насрещната искова претенция в пълен размер. Ищците са осъдени да заплатят
сторените от ответника разноски, предвид изхода на делото.
Предмет на въззивна проверка е първоинстанционното решение
единствено в частта, с която е разгледан и отхвърлен предявеният иск с
правно основание чл. 29 ЗЗД.
При така установените обстоятелства, които напълно съвпадат с
приетите от районния съд фактически констатации, настоящият въззивен
състав изцяло споделя и направените от него правни изводи и счита
оплакването за неправилно приложение на материалния закон за
неоснователно.
Правилни са изводите на първостепенния съд относно обстоятелствата,
че измамата е основание за унищожаване на сделката, когато волеизявлението
е направено под действието на неверни представи, които другата страна или
трето лице са предизвикали умишлено у страната по сделката. Въвеждането в
заблуждение представлява внушаване на неверни представи за обстоятелства,
свързани със сделката, премълчаване на известни факти или съзнателно
поддържане на неверни представи у участник в сделката. В същото време
правилно е прието и е направено разграничение, че предмет на договора за
посредничество е постигането на определен резултат - свързване на страните
за сключването на сделка. Такъв е предметът и на процесния договор за
посредничество.
Няма спор по делото, че предметът на постигнатото между страните
съглашение е изпълнен от страна на ответника (изпълнител в облигационната
връзка), поради което и възложителят дължи необходимото плащане. Няма
събрани доказателства за въвеждането у страната по договора на някакви
неверни представи както в какво се изразява основната дейност на ответника,
така и какъв е предметът на договорът за посредничество. Дори използването
на самия термин „посредничество“ в неговия не само правен, но и житейски
6
смисъл, следва да се има предвид осъществяване на дейност по улесняване на
контакта между лицата, както и всички съпътстващи този контакт особености.
В случая ответникът е предлагал за продажба чужд имот, уговорил е и е
осъществил оглед, а впоследствие тази продажба е била и реализирана именно
от лицата, които са участвали на огледа. Задълженията на ответника са
изпълнени изцяло, поради което и предявеният иск се явява недоказан. В тази
насока, като подробни, хронологично и логически последователни, мотивите
на първоинстанционния съд се споделят и от въззивната инстанция, поради
което и на основание чл. 272 ГПК настоящият съд препраща към тях.
В допълнение, и в отговор на оплакванията във въззивната жалба,
следва да се отбележи, че наистина свидетелят К.А. се явява заинтересован по
смисъла на чл. 172 от ГПК. Доколкото обаче не са налице никакви
противоречия между изнесената от него информация, относно релевантните
по делото факти, няма пречка съдът да кредитира показанията на този
свидетел и да основе решението си и на тези доказателства.
При тези аргументи оплакванията във въззивната жалба са
неоснователни. Правилно и законосъобразно първоинстанционният съд е
отхвърлил предявения иск, поради което обжалваното решение следва да се
потвърди като законосъобразно, в неговата обжалвана част. В необжалваната
си част решението на първата инстанция е влязло в сила.
По разноските:
С оглед изхода от обжалването на въззиваемата стана жалбоподателят
дължи направените разноски, които са направени и доказани по основание и
размер. Такива са направени и поискани в размер на 3500,00 лв. за адвокатско
възнаграждение.
При липсата на възражение за прекомерност и с оглед данните по спора
и доказаното плащане в брой, съдът е длъжен да съобрази постановките на ТР
№ 6 от 06.11.2013 г. по т. д. № 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС, поради което
претендираните разноски следва да се присъдят изцяло.
По изложените мотиви, Благоевградският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 922/07.12.2024 г. по гр.д. № 1459/2023 г.
по описа на Районен съд – Благоевград, в частта, с която е отхвърлен
предявеният от А. Г. С. и М. З. С. против „ДОМОСС“ ООД иск с правно
основание чл. 29 ЗЗД, за признаване на унищожаем Договор за посреднически
услуги от дата 25.04.2023 г..
ОСЪЖДА А. Г. С. и М. З. С. да заплатят на „ДОМОСС“ ООД, сума в
размер на 3 500,00 лв., представляваща разноски пред въззивната инстанция
за адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховния
7
касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8