Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Каварна, 07.05.2021
год.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
КАВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, в
публично заседание проведено на шести април през две хиляди двадесет и първа
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМИЛИЯ ПАНЧЕВА
при секретаря Анастасия Митева,
като разгледа докладваното от съдията Гр.Д. № 252 по
описа за 2020 год., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявени от П.С.П. срещу „***”, ЕИК ***, представлявана от В.Д.С. – председател, искове с правно основание чл. 79 ЗЗД, вр. с чл. 232,
ал. 2 ЗЗД, с искане ответникът да бъде
осъден да му заплати сумата от 1172,32 лв., представляваща остатък от дължима
наемна цена, за отдадени под наем земеделски земи в общ размер 29,308 дка., в
землището на с. Пролез и с. Крапец, за стопанската 2017 г. - 2018 г. и сумата
от 1262,24 лв., представляваща остатък от дължима наемна цена за отдадени под
наем земеделски земи в общ размер 29,308 дка., в землището на с. Пролез и с.
Крапец, за стопанската 2018 г. – 2019 г., ведно със законната лихва върху
главниците считано от подаване на исковата молба до окончателното изплащане на
вземането.
В исковата молба ищецът излага, че е в договорни отношения със „***”
с. Пролез, във връзка със сключени договори за наем на земеделска земя, за
стопанските 2017/2018 г. и 2018/2019 г.:
Договор № 171 от 09.03.2017 г. за имот трета категория с площ 0,615 дка., имот №
*** с площ 15,808 дка., имот № *** с площ 8.580 дка. и трите находящи се в
землището на с.Пролез, и за имот № 1401, с площ 4,305 дка. находящ се в
землището на с. Крапец. Съгласно договорите срокът за плащане на наемите е бил
след изтичане на стопанската година /01.10.2019 г./ и след реализация на
продукцията, но не по-късно от три месеца от края на стопанската година. Твърди
се, че за стопанската 2017/2018 г. ответникът е изплатил на ищеца наемна цена в
размер на 40,00 лв. за 1 дка., докато на другите наемодатели е изплатил по
80,00 лв. за 1 дка., поради което му дължи допълнителна сума в размер на
1172,32 лв. За стопанската 2018/2019 г. не му е изплатен никакъв наем, въпреки
проведените разговори и изпратената нотариална покана и въпреки, че срокът за плащане
на дължимия наем е изтекъл на 01.01.2020 г.
След проведено
производство по допускане обезпечение на бъдещ иск и издадена обезпечителна
заповед, на 26.06.2020 г. ответникът е извършил плащане в полза на ищеца в
размер на 1082,40 лв., без да е посочил за коя стопанска година се отнася
плащането.
Ищецът твърди,
че след извършеното плащане ответникът му дължи сумата от 1172,32 лв. за стопанската 2017/2018 г. и сумата от 1262,24 лв.
за стопанската 2018/2019 г., за отдадена под наем земя в общ размер 29.308 дка., в землището на с. Пролез и
с. Крапец, общ. Шабла. С изложените мотиви настоява за уважаване на предявените
искове и осъждане на ответника да му заплати претендираните суми. Претендира за
присъждане на сторените в производството разноски.
В съдебно
заседание и представената писмена защита ищецът, чрез процесуалния си
представител моли за уважаване на предявените искове като основателни и доказани.
Счита, че от събраните в хода на процеса писмени доказателства е установено, по
несъмнен начин, че съгласно решение на Общото събрание на кооперацията дължимия
наем за процесните имоти за стопанската 2018 г. - 2019 г. е в размер на 80.00
лв. на декар, а за стопанската 2017 г. – 2018 г. съобразно средния пазарен наем
е дължима сума по 40 лв./дка. С оглед извършените
частични плащания на дължимите наеми ответникът е останал задължен за сумата от
1172,32 лв. за стопанската 2017/2018 г. и сумата от 1260,24 лв. за стопанската
2018/2019 г., които се претендират в настоящото производство.
В срока по чл. 131 от ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответника „***” с.
Пролез чрез процесуалния й представител адв. Е.Р., с който
се оспорват предявените искове, като неоснователни. Твърди се, че съгласно
сключените между страните договори за наем, възнаграждението за наемодателя е
определено в размер на минимум 30% от стойността на продукцията. След изготвяне
на ГФО за 2019 г. кооперацията е изчислила, че 30% от стойността на
продукцията, възлиза на 37,00 лв. на декар, като е заплатила на ищеца сума в
размер на 1084,40 лв. за отдадените от него под наем 29,308 дка.
Твърди се, че за стопанката 2017/2018 г. по банкова сметка ***.02.2019 г.
сума в размер на 858,32 лв., а на 14.03.2018 г. му е изплатена в брой сумата от
586,16 лв., като са приспаднати услуги в размер на 312,00 лв. С изложените
мотиви ответникът моли за отхвърляне на исковете като неоснователен и
недоказан. Претендира за присъждане на сторените в производството разноски.
В съдебно
заседание, чрез процесуалния си представител ответникът настоява иска да бъде отхвърлен, като
неоснователен и недоказан, с твърдението, че дължимите суми по договорите изчислени
като 30% от стойността на продукцията са заплатени изцяло на ищеца.
Съдът, след
съвкупната преценка на събраните по делото доказателства, прие за установено
следното от фактическа страна:
Не е спорно между страните, а и от приложените по делото доказателства се
установява, че на 09.03.2017 г. между П.С.П. и ЗК „***” с. Пролез е сключен договор
за наем на земеделска земя, по силата на който наемодателят е отдал на
наемателя за временно и възмездно ползване собствената си земеделска земя както
следва: Нива с площ 0,615 дка., представляваща имот № 9052, Нива с площ 15,808
дка., представляваща имот № ***, Нива с площ 8.580 дка., представляваща имот № ***
всички имоти трета категория на земята, находящи се в землището на с. Пролез,
общ. Шабла и Нива с площ 4.305 дка., представляваща имот № 14011, трета
категория на земята, находяща се в землището на с. Крапец, общ. Шабла. Съгласно
твърдението на ищеца и направеното признание от ответника между страните е
сключен при същите условия и договор за наем на същите земеделски земи за
стопанската 2018/2019 г.
Страните са се
договорили за годишно наемно плащане в размер на минимум 30 % от паричната
стойност на продукцията, платимо след изтичане на стопанската година и след
реализация на продукцията, но не по-късно от три месеца от края на стопанската
година.
С нотариална
покана връчена на ответника на 09.03.2020 г. ищецът го е поканил в седемдневен
срок да му заплати дължимите за стопанските
2017/2018 г. и 2018г. – 2019 г. суми
по посочените по-горе договори.
Между страните
не е спорно и обстоятелството, че на 26.06.2020 г. по банкова сметка ***т 1082,40
лв., представляваща наемно плащане за отдадена под наем земеделска земя, равняващо
се на 37 лв. на 1 дка., както и че за стопанската 2017/2018 г. са му изплатени
по 40 лв. на 1 дка. наета земя.
Установява се от
представения протокол № 7 от проведено на 29.05.2019 г. заседание на
управителния съвет на ЗК ***, че е взето решение за наемодателите, които не са
подписали договори и не са подали заявление за следващата стопанска година да
се спази договора 2018/2019 г. за заплащане на 30% от прихода за годината /рента
размер/.
На 30.03.2019 г.
е проведено годишно отчетно събрание на ЗК ***, на което е приет годишния
финансов отчет и счетоводния баланс на кооперацията. В частта за разходи за
външни услуги е отчетена сумата от 387 хил.лв. в т.ч. 324 хил.лв. – начислена
50 % рента или по 40 лв. на дка. В отчета е вписано още, че при анализ на
отчетените приходи и полагащите се 30% за наем по договор, рентата следва да е 29
лв./дка., а при изплащане на 80 лв./дка. сумата представлява 82 % от приходите.
Посочено е че втората част от рентата ще бъде изплатена от продажбата на ДМА и
тогава ще бъде включена като разход.
Установява се от
представените протокол от годишно отчетно събрание на ЗК *** с. Пролез, проведено
на 20.06.2020 г., отчет за приходите и разходите, и годишен счетоводен отчет за
2019 г., че в частта за разходи за външни услуги е отчетена сумата от 561
хил.лв. в т.ч. 524 хил.лв. – наем земя, при начислена рента – по 80 лв./дка. В
отчета е вписано още, че при анализ на отчетените приходи и полагащите се 30%
за наем по договор, рентата следва да е 37 лв./дка., а при изплащане на 80
лв./дка. сумата представлява 64,30 % от приходите.
От изготвеното
по делото заключение по допуснатата СИЕ, прието от съда като компетентно
извършено се установява следното: В рамките на процесните периоди предмет на
договаряне и плащане са били четири поземлени имота с обща площ от 29,308 дка. Ответната
кооперация устно е потвърдила, че процесните имоти са били обект на комасация,
като договорните отношения между страните са били прекратени през стопанската
2019/2020 г. Съгласно решение на УС на ЗК *** от 29.05.2019 г. наемодателите,
които не са подписали договори за нам на земеделска земя за стопанската
2019/2020г. да им бъде изплатена рента в размер на 30 % от прихода за годината.
По данни от изследваните счетоводни регистри, вещото лице е изчислило, че 30 %
от паричната стойност на продукцията за стопанската 2017/2018 г. се равнява на
29,00 лв., а за стопанската 2018/2019 г. се равнява на 37,00 лв./дка. След
извършено проучване на среден пазарен наем на земеделска земя, стопанисвана от
други земеделски стопани в землището на общ. Шабла 2018/2019 г. вещото лице е
изчислило среден пазарен наем в размер на 80,00 лв./дка., а за стопанската
2017/2018 г. в размер на 90,63 лв. Установено е извършено плащане в общ размер
на 2256,72 лв., от които 1172,32 лв. за стопанската 2017/2018 г. и 1084,40 лв.
за стопанската 2018/2019 г. Изчисленият размер на наема за процесните имоти при
наемна цена от 80,00 лв. е в общ размер на 4689,28 лв. за двете стопански
години, от които 2344,64лв. - за 2017/2018 г. и 2344,64лв. - за 2018/2019 г. и неплатен остатък в общ размер 2432,56 лв.
Въз основа на
така установените факти, Каварненският районен съд, като съобрази приложимия
закон, приема от правна страна следното:
Исковете черпят правното
си основание от разпоредбите на чл. 79, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, във вр. с чл. 232,
ал. 2 от ЗЗД. С тълкувателно решение ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015
г. на ОСГТК на ВКС се прие, че е допустимо земеделската земя да бъде предмет на
отдаване под наем с договор за наем, при което приложение намират общите
правила на ЗЗД, въпреки наличието на специалните разпоредби на ЗАЗ.
По предявения
иск за реално изпълнение на задължение за наемно плащане по договор за наем ищецът
при условията на пълно и главно доказване следва да установи: валиден договор
за наем, сключен между него и ответника, с действие за процесната стопанска
година; факта на предаване на процесните имоти на наемателя; размера на
уговореното наемно плащане за конкретната стопанска година. При доказване на
горното в тежест на ответника е да докаже положителния факт на погасяване на
дълга.
С оглед
събраните по делото доказателства съдът приема, че страните са обвързани от
действителни договори за наем с предмет предоставяне за временно и възмездно
ползване на земеделски земи за стопанските 2017/2018 г. и 2018/2019 г. при което за наемателя възниква
задължение за заплащане на уговореното възнаграждение. По силата на договора /р.II,
чл. 1.1 и 1.2/ наемодателят има задължение да предаде владението на имотите, да
осигури свободното и безпрепятствено ползване на същите. Съобразно уговореното
страните не са приели, че предаването на наетите земи трябва да се установи
писмено в двустранно подписан протокол. Следователно предаването на имотите за
ползване от ответника може да се установи с всички допустими по процесуалния
закон доказателства. Анализът на събрания по делото доказателствен материал
налага обоснования извод за наличието на фактическо предаване на поземлените
имоти от наемодателя на наемателя.
Спорен по делото
е въпроса относно размера на дължимото плащане. Уредбата на договора за наем се съдържа в разпоредбите на чл. 228-239 ЗЗД.
Съгласно чл. 228 от ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му
плати определената цена. Договорът за наем може да бъде характеризиран от
правна страна като неформален, двустранен, възмезден, консесуален. От
посочената дефиниция се вижда, че между страните по един договор за наем трябва
да бъде постигнато съгласие по два основни въпроса: относно вещта, която се
предоставя във временно ползване и относно възнаграждението (наемната цена),
която наемателят дължи за предоставеното му ползване. Касае се за един
двустранен договор, поради което спрямо него са приложими всички правила на
общата част на ЗЗД, уреждащи правоотношенията на страните по двустранен
договор. Наемната цена е съществено условие на този вид договори - ако не е
определена, то тя трябва да бъде определяема.
Видно е от сключения договор за наем, приет като писмено доказателство по
делото, че договорената наемна цена между страните е определяема - в размер на минимум
30 % от паричната стойност на продукцията и е платима от наемателя на
наемодателя в срок: след изтичане на стопанската година и след
реализация на продукцията, но не по-късно от три месеца от края на стопанската
година.
Претенцията на
ищеца е да му се заплати цената, която е заплатена на останалите арендодатели,
с които ответникът има сключени договори, а не изплатената му в размер на 30 %
от паричната стойност на продукцията. От представените счетоводни документи и
от заключението на вещото лице се потвърждава твърдението на двете страни, че
на ищеца за стопанската 2018/2019г. е изплатена наемна цена в размер на 37
лв./дка, при начислена рента, съгласно годишен счетоводен отчет за наем на земя
и средно рентно плащане за района в размер на 80лв./дка., а за стопанската
2017/2018 г. сума в размер на 40 лв./дка. В случая, обаче, липсват твърдения и
доказателства за постигнато съгласие между страните за изменение на размера на
договорената наемна цена в размер по-висок от посочения като минимален такъв равняващ
се на 30 % от паричната стойност на продукцията. Съгласно чл. 20а, ал. 2 ЗЗД
договорите могат да бъдат изменяни, прекратени, развалени или отменени, само по
взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона. Съгласието
за изменение на договора може да се постигне или при самото сключване на
договора, чрез клауза за промяна на определен/и елемент/и от него при
настъпване на конкретно обстоятелство или по-късно - чрез допълнително
споразумение между страните. В първата хипотеза, когато клаузата предвижда
изменение на цената на договора, новата цена трябва да е определена или
определяема, за да се приеме, че има постигнато съгласие между страните за
промяна на цената. Страните по договора за аренда, респ. договора за наем могат
да го изменят по взаимно съгласие, като са лимитирани единствено от границите,
очертани в чл. 9 ЗЗД - повелителните норми на закона и добрите нрави. В
процесните договори не е изрично предвидена възможността за определяне на цената,
съобразно решение на Общото събрание на кооперацията, което изключва
възможността за съда да приеме, че договорената цена е в размерите претендирани
от ищеца, без да има надлежно изразено съгласие за това, облечено в
необходимата писмена форма между страните.
Ищецът при негова доказателствена тежест не успя да установи между страните да е договорен претендирания
размер на наем, поради което следва, че дължим е този за който в договорите е
постигнато съгласие, а именно – 30 % от паричната стойност на продукцията, равняващ
се на сумата от 37 лв./дка. за стоп. 2018/2019 г. или общо 1084,40 лева и
29.00 лв./дка. за стопанската 2017/2018
г. или в общ размер 849,93 лв., които суми са изплатени изцяло на наемодателя. С оглед
горното предявените искове като неоснователни и недоказани подлежат на отхвърляне.
С оглед изхода
на спора и заявеното своевременно искане от ответната страна се дължат
претендираните разноски на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК. Ответникът ЗК „***” е
представил доказателства за заплащане на претендираните от него съобразно
списъка по чл. 80 от ГПК разходи в размер на 450, 00 лева, от които 100,00 лв.
депозит за вещо лице и 350,00 лв. адвокатско възнаграждение. Адвокатското
възнаграждение не е прекомерно съобразно правната и фактическа сложност на
спора, т.к. е определено под минимума съгласно чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба №
1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Воден от
гореизложеното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявените от П.С.П., ЕГН **********, с адрес ***, срещу „***” с ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление с. Пролез, общ. Шабла, представлявана от
председателя В.Д.С., искове с правно
основание чл. 79, ал. 1, вр. с чл. 232, ал. 2 ЗЗД, за заплащане на сумата 1172,32 лв., представляваща дължимо наемно
възнаграждение по договор за наем № 171 сключен на 09.03.2017 г. между П.С.П. и
„***” и сумата от 1262,24 лв., представляваща остатък от
дължима наемна цена за отдадени под наем земеделски земи в общ размер 29,308
дка., в землището на с. Пролез и с. Крапец, за стопанската 2018 г. – 2019 г.,
ведно със законната лихва върху главниците считано от подаване на исковата
молба до окончателното изплащане на вземането.
ОСЪЖДА П.С.П.,
ЕГН **********, с адрес ***, да заплати на „***” с ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление с. Пролез, общ. Шабла, представлявана от председателя В.Д.С.,
на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК сторените по делото разноски в размер на 450,00
лв. (четиристотин и петдесет лева).
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Добрички окръжен съд, в двуседмичен
срок от получаване на съобщението от страните, че е изготвено и обявено.
Препис от настоящето решение да се връчи на страните по делото, заедно със
съобщението за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: .............................