РЕШЕНИЕ
гр.
София, 03.07.2025 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-25 състав,
в публично заседание на двадесет и първи ноември две хиляди двадесет и четвърта
година в състав:
СЪДИЯ: АЛЕКСАНДЪР АНГЕЛОВ
при секретаря К. Илиева, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 13926 по описа за 2019 г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 108 ЗС
и чл. 59, ал. 1 ЗЗД, както и обратни искове с правно основание чл. 189, ал. 1
вр. с чл. 87, ал. 3 и чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, чл. 92, ал. 1 ЗЗД,
както и чл. 191, ал. 1, предл. 2 ЗЗД.
Ищцата В.И. твърди, че е собственик на недвижим
имот, представляващ апартамент № 61, находящ се в гр. София, кв. „**********с
площ от 56,48 кв. м, представляващ имот с идентификатор 68134.206.138.1.61,
заедно с избено помещение № 15 и заедно с прилежащите 0,973% ид. части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Ищцата посочва,
че имотът е закупен от баща ѝ И.И.на 29.11.2007 г., като той е починал на
25.07.2015 г., а ищцата е единствен негов наследник. Ищцата е родена на *** г.,
като е била зачената към датата на смъртта на наследодателя си, а произходът
спрямо баща ѝ е установен след неговата смърт с решение на СГС от
25.10.2017 г. (в сила от 15.01.2019 г.). Междувременно, след смъртта на И.И.и
до влизане в сила на решението за установяване на произхода на ищцата от него,
като негов наследник се е легитимирала само майка му Л.К.. Ищцата твърди, че на
19.10.2016 г. Л.К. е продала процесния имот на третото лице помагач на
ответницата по делото Н.Г., който на свой ред на 14.12.2016 г. го е продал на
ответницата К.Г.. Ищцата твърди също така, че ответницата, която не е придобила
собствеността на имота, тъй като го е закупила от лице, което също не е било
собственик, е във владение на имота от датата на закупуването му, като по този
начин го ползва без да има основание за това, което да може да се
противопостави на ищцата. Поради това ищцата иска да бъде установено по
отношение на ответницата, че ищцата е собственик на процесния имот, да бъде
осъдена ответницата да ѝ предаде владението на имота, както и да ѝ
заплати сумата от 13 746,67 лв. – обезщетение за лишаването на ищцата
от ползването на имота за периода 14.12.2016 г. – 25.10.2019 г., заедно със
законната лихва върху тази сума от 25.10.2019 г. до окончателното ѝ
изплащане. Претендира разноски по делото.
Ответницата К.Г. оспорва исковете. Твърди, че
ищцата не е наследник на И.И., тъй като произходът ѝ от него не е
установен с представеното по делото съдебно решение на СГС, доколкото то не е
влязло в сила, тъй като ответницата в това производство Л.К. е починала преди
решението да влезе в сила и съответно решението не е надлежно връчено на
страните (като оспорва и удостоверяването, че решението е влязло в сила).
Поради това твърди, че ищцата не е собственик на процесния имот, а съответно
ответницата го е закупила от действителния собственик. При евентуалност твърди,
че е придобила имота по давност, като присъединява и владението на праводателя
си Н.Г., за който твърди, че е влязъл във владение на имота в началото на 2014
г. преди да го закупи, тъй като е имал уговорка с предходния му собственик И.И.да
го закупи, а след като ответницата на свой ред е закупила имота, той ѝ е
предал владението му. Ответницата твърди, че е добросъвестен владелец на имота,
като е направила подобрения в него, подробно описани в отговора на исковата
молба и в последващите уточнителни молби от ответницата, които са извършени в
периода м. 11.2016 г. – м. 06.2017 г. Обща стойност на подобренията възлиза на
67 000 лв., като ответницата твърди, че въз основа на тези подобрения
стойността на имота се е увеличила със 100 000 лв. Поради това, при
евентуалност, в случай че искът за предаване владението на имота бъде уважен,
ответницата иска да ѝ бъде признато право на задържане на имота, докато
ищцата ѝ заплати увеличената стойност на имота в резултат от извършените
в него подобрения в размер на 100 000 лв., заедно със законната лихва
върху тази сума от 20.07.2022 г. до окончателното ѝ изплащане (възражение
по чл. 72, ал. 3 ЗС). Претендира разноски.
Ответницата К.Г. предявява обратни искове срещу
третото лице помагач Н.Г.. Твърди, че с договор за продажба от 14.12.2016 г. е
закупила процесния имот от третото лице помагач, като е заплатила цена от
60 000 лв. Твърди също така, че в договора за продажба е уговорена и
неустойка при неизпълнение на задълженията на продавача по договора в размер на
60 000 лв. Поради това, в случай че искът за собственост на ищцата В.И.
бъде уважен, ответницата иска съдът да постанови разваляне на договора за
продажба от 14.12.2016 г., сключен между ответницата и третото лице помагач,
както и да бъде осъден помагачът да ѝ заплати сумата от 60 000 лв. –
заплатената от нея цена по договора, заедно със законната лихва върху тази сума
от 20.07.2022 г. до окончателното ѝ изплащане, сумата от още
60 000 лв. – неустойка за неизпълнение на задълженията на продавача
по договора, както и разноските по делото по главния иск. Претендира разноски в
производството по обратните искове.
Третото лице помагач на ответницата Н.Г. оспорва
главните искове, както и обратните искове, предявени срещу него. Не оспорва, че
е сключил договор за продажба за процесия имот на 19.10.2016 г., като го е
закупил от Л.К. – майка на предишния собственик на имота И.И., както и че
впоследствие на 14.12.2016 г. е продал имота на ответницата. Твърди, че не
е знаел и не е могъл да узнае, че ищцата В.И. е наследник на И.И.и съответно
той е добросъвестен купувач, а след това и добросъвестен продавач на имота. Твърди
и че владее процесния имот от началото на 2014 г., като след сключването на
договора за продажба с ответницата от 14.12.2016 г. ѝ е предал владението
на имота. Счита и че произходът на ищцата от И.И.не е установен, като излага и
съображения за това, че решението за установяване на произхода не е влязло в
сила. Претендира разноски по обратния иск.
Съдът, като взе
предвид становищата на страните и обсъди доказателствата по делото, намира
следното:
По иска с правно основание чл. 108 ЗС.
По делото е безспорно, като това
е видно и от представения нот. акт № 003/29.11.2007 г., че на посочената
дата И.И.е закупил процесния имот апартамент № 61, находящ се в гр. София, ж.к.
„Красно село“, кв. „**********с площ от 56,48 кв. м, заедно с избено помещение
№ 15 и заедно с прилежащите 0,973% ид. части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото – имот с идентификатор 68134.206.138.1.61
(според представената кадастрална схема).
Не е спорно, което е видно и от
представения препис-извлечение от акт за смърт от 22.10.2019 г., че И.И.е
починал на 25.07.2015 г. Не се спори също така, че към момента на смъртта на И.И.произходът
на ищцата В.И. от него не е бил установен (освен това тя е родена по-късно – на
*** г.), поради което към 25.07.2015 г. като единствен наследник на И.И.се е
легитимирала неговата майка Л.К.. Няма спор по делото и че на 19.10.2016 г. тя
е продала процесния имот на третото лице помагач по делото Н.Г. (което е видно
и от представения нот. акт № 3/19.10.2016 г.). Не е спорно и че Н.Г. на
свой ред е продал имота на ответницата К.Г. на 14.12.2016 г. (видно и от нот.
акт № 95/14.12.2016 г.). Няма спор по делото и относно това, че от
закупуването на имота на 14.12.2016 г. и до момента ответницата упражнява
фактическа власт върху имота, която до предявяването на настоящия иск е
необезпокоявана, като при сключването на договора за продажба тя не е знаела за
наличието на права на ищцата върху имота или изобщо за съществуването ѝ.
Спорен е въпросът дали праводателят на ответницата Н. Г. е упражнявал
фактическа власт върху имота преди това и за какъв период (с оглед на
направеното от ответницата евентуално възражение за придобиване на имота по
давност, включително чрез присъединяването на владението на праводателя
ѝ).
Произходът на ищцата от починалия
И.И.е установен по предявен от майка ѝ иск за установяване на произход на
детето от починал баща по чл. 69 вр. с чл. 72, ал. 2 СК. Видно от представеното по делото решение на СГС от
25.10.2017 г., с което искът е уважен, решението е влязло в сила на 15.01.2019
г., а въз основа на него е извършено и съответно вписване в акта за раждане на
ищцата (което може да се установи от представеното удостоверение за раждане от ***
г.). Видно от представеното по делото удостоверение за наследници от 21.02.2019
г. единствен наследник на И.И.е неговата дъщеря – ищцата по делото.
Отбелязването в акта за раждане, и съответно съставените въз основа на него
удостоверение за раждане и удостоверение за наследници, е извършено именно въз
основа на установяването на произхода на ищцата от починалия И.И.съгласно съдебното
решение, което има действие не само между страните по делото, а по отношение на
всички (чл. 298, ал. 3 ГПК).
Неоснователно е възражението на
ответницата и на третото лице помагач относно това, че решението за
установяване на произхода на ищцата от баща ѝ не е влязло в сила. Видно
от приложеното гр. д. № 6709/2016 г. на СГС, по което е постановено решението,
искът е предявен срещу Л.К., която е майка на бащата на ищцата, т.е. баба на
ищцата по бащина линия. Според представения в производството пред въззивната
инстанция по посоченото дело препис-извлечение от акт за смърт от 07.02.2018 г.
Л.К. е починала на 06.02.2018 г. – след постановяването на решението на
първата инстанция, което е от 25.10.2017 г. и след подаването на въззивна жалба
от нейно име (подадена на 22.11.2017 г.). Според представеното пред въззивната
инстанция удостоверение за наследници от 16.03.2018 г. към този момент, т.е.
преди установяването на произхода на В.И. от сина на Л.К., единствен наследник на
Л.К. е племенницата ѝ Л. Г. (дъщеря на починалия ѝ брат). Именно Л.
Г. е конституирана като наследник на жалбоподателката Л.К. в производството
пред въззивната инстанция с определение от 03.05.2018 г., като тя е участвала в
производство чрез адвокат, упълномощен от настойника ѝ (тя е поставена
под пълно запрещение, видно от представеното по делото решение за това).
Решението на въззивния съд, с което е потвърдено първоинстанционното решение, е
съобщено редовно на представителя на Л. Г. и тъй като не е подадена касационна
жалба, е влязло в сила на 15.01.2019 г., както е отбелязано и върху самото
решение. В този смисъл неоснователно е и оспорването от страна на ответницата
на удостоверяването върху решението относно влизането му в сила, доколкото това
отбелязване съответства на действителната дата на влизане в сила съгласно
изложеното по-горе.
След като е установен произходът
на ищцата от И.И., т.е. установено е, че тя е негова дъщеря, като тя е била
зачената към момента на смъртта му, макар и да се е родила след това, тя го
наследява (чл. 2, ал. 1, б. „а“ ЗН и чл. 5, ал. 1 ЗН), като измества като
наследник неговата майка (арг. от чл. 6 ЗН).
Произходът на едно лице от друго
е факт, който съществува, независимо от това дали е установен чрез някои от
предвидените от закона способи. Разбира се, докато не бъде надлежно установен
произходът, лицето не може формално да се легитимира като дете и съответно
наследник на друго лице. Това обаче не променя обстоятелството, че произходът
на едно лице от друго е биологичен факт, който съществува дори и преди
раждането. Когато произходът се установява чрез иск, по необходимост това става
известно време след раждането. Тъй като обаче произходът е факт, който дори
предхожда раждането, като има правно значение от самия момент на раждането (а и
преди него от гледна точка на наследяването), установяването на произход чрез
иск установява именно факт, съществуващ преди предявяването на иска и преди
постановяването на съдебното решение – с решението се установява, че едно лице
произхожда от друго, което не е обстоятелство, което възниква от решението на
съда. Следователно при този специално уреден в закон иск за установяване на
факт, съдът винаги установява един вече съществуващ факт. Това обаче не придава
обратно действие на съдебното решение, а като всяко решение по установителен
иск, то само констатира по задължителен начин това, което вече съществува.
Следователно ищцата е дъщеря на И.И.не
по силата на съдебното решение, а по силата на своя биологичен произход. Поради
това тя е негов наследник още от момента на зачеването си (съгласно посоченото
специално правило на чл. 2, ал. 1, б. „а“ ЗН), като съответно може да
упражни правата, които е придобила по наследство от момента на раждането си
(чрез своя законен представител). Поради това след смъртта на И.И.на 25.07.2015
г. ищцата е придобила по наследство процесния имот. Съответно при продажбата на
имота на 19.10.2016 г. от бабата на ищцата Л.К., тя не е била собственик на
имота и поради това нито третото лице помагач е придобил собствеността върху
имота, нито след това с продажбата от 14.12.2016 г. ответницата е станала
собственик на имота.
Относно евентуалното възражение
на ответницата за това, че е придобила имота по давност следва да се посочи
следното. Няма спор по делото, че ответницата е получила владението върху имота
в деня на продажбата, т.е. на 14.12.2016 г., като това се установява и от
показанията на свидетеля М.М.за придобиването на имота от ответницата и
извършените впоследствие в имота ремонтни дейности от нея, които според свидетеля
започват от м. 11.2016 г. Както се посочи, ответницата е закупила имота с
договора за продажба във форма на нотариален акт, като няма данни, от които да
може да се направи извод, че е знаела или е можела да узнае, че праводателят
ѝ не е бил собственик. Всъщност това се отнася и до придобиването на
имота от праводателя на ответницата – третото лице помагач по делото.
Следователно ответницата е добросъвестен владелец на имота по смисъла на чл.
70, ал. 1 ЗС от момента, в който е установила фактическа власт върху него –
14.12.2016 г. – до момента на предявяване на настоящия иск – 25.10.2019 г., т.е.
ответницата е владяла имота по-малко от 3 години.
Във връзка с направеното от
ответницата възражение за упражняване на давностно владение върху имота тя също
така заявява, че присъединява и предходното владение на праводателя си съгласно
чл. 82 ЗС, доколкото тя е получила владението на имота от него, а както се
посочи, той също не е бил собственик на имота, а само владелец. Също така, с
оглед на посоченото по-горе, праводателят на ответницата – третото лице помагач
по делото – следва да се приеме като добросъвестен владелец на имота.
Твърденията както на ответницата, така и на третото лице помагач, са, че
последният владее имота от началото на 2014 г., тъй като е имал уговорка с
предходния му собственик И.И.да го закупи.
По делото обаче липсват
доказателства за това, че третото лице помагач изобщо е упражнявал фактическа
власт върху имота преди да сключи договора за продажба на имота с бабата на
ищцата от 19.10.2016 г. В показанията си свидетелят М.М.посочва, че третото
лице помагач Н.Г. му е казал, че е закупил имота през 2014 г. и съответно, че е
имал уговорка с предишния собственик (И.И.) да ползва имота и след това да го
закупи. Както се посочи, имотът е закупен от Н.Г. от майката на И.И.на
19.10.2016 г., а не през 2014 г. Поради това може да се приеме, че свидетелят е
имал предвид, че Н.Г. му е казал, че е живял в имота от 2014 г. Дори и така
обаче свидетелските показания са недостатъчни, за да се определи точният момент
през 2014 г., от който Н.Г. е в имота, а това е от съществено значение за
преценката на основателността на възражението на ответницата за придобиването
на имота по давност, доколкото искът срещу нея е предявен на 25.10.2019 г., от
който момент се спира течението на давността съгласно чл. 84 ЗС вр. с чл. 115,
ал. 1, б. „ж“ ЗЗД. Освен това свидетелят няма лични възприятия за това от кой
момент Н.Г. е в имота, а само възпроизвежда казаното му от страната по делото,
т.е. в тази част свидетелските показания не са годно доказателство. Следва да
се посочи и че в т. 4 на представения по делото нот. акт № 3/19.10.2016
г., с който Н.Г. е закупил имота, е посочено, че владението на имота се предава
на купувача Н.Г. в деня на сделката. При липса на други доказателства по делото
за това кога третото лице помагач е получил владението на имота, следва да се
приеме, че най-ранният възможен момент е именно този, посочен и в нотариалния
акт – 19.10.2016 г.
Освен посоченото по-горе, следва
да се има предвид, че според твърденията на ответницата и на третото лице
помагач Н.Г., той се е намирал в имота от началото на 2014 г. по уговорка със
собственика на имота И.И.във връзка с бъдещото му закупуване. Както се посочи,
за тези обстоятелства липсват доказателства по делото, поради което не може да
се приеме, че Н.Г. се е намирал в имота преди закупуването му през м. 10.2016
г. Въпреки това обаче може да се посочи и това, че допускането на едно лице до
имота от собственика не представлява установяване на владение. Според чл. 68,
ал. 1 ЗС владелецът трябва да държи чуждата вещ като своя, за да се приеме, че
упражнява владение. Обстоятелството, че владелецът е допуснат до имота от
собственика и съответно пребивава в него със съгласието на собственика (т.е.
извършва едно търпимо от собственика действие по отношение на имота), изключва
демонстрирането на намерението на владелеца да държи вещта като своя,
противопоставяйки се и въпреки правото на собственост на собственика. Поради
това, при изложените от ответницата и от третото лице помагач обстоятелства
(макар и те да не се установяват по делото) не е възможно третото лице помагач
да е установил владение върху имота преди закупуването му през 2016 г.
Следователно най-ранният възможен
момент, от който праводателят на ответницата е установил владение върху имота,
е от 19.10.2016 г. Обстоятелството, че той е бил във владение на имота преди
продажбата му на ответницата на 14.12.2016 г. се потвърждава от показанията на
свидетеля М.М., който сочи, че е видял Н.Г. в имота през м. 11.2016 г., като от
наличието на лични негови вещи в имота е ставало ясно, че той живее там. При
това положение, владението на ответницата, заедно с това на нейния праводател,
което е установено на 19.10.2016 г., и до спирането на течението на
придобивната давност за имота с предявяването на иска на 25.10.2019 г., макар и
добросъвестно, е продължило малко над 3 години. Според чл. 79, ал. 2 ЗС собствеността
върху недвижим имот се придобива чрез добросъвестно владение, ако то продължи
повече от 5 години. Поради това неоснователно е възражението на ответницата за
придобиването на процесния имот по давност.
След като ищцата е придобила
процесния имот чрез наследяването му от баща си, а ответницата няма право на
собственост или друго противопоставимо на ищцата право върху имота, включително
неоснователно е възражението ѝ за придобиване на имота по давност, искът
на ищцата за установяване, че тя е собственик на имота и за осъждане на
ответницата да предаде владението му на ищцата е основателен. При това следва
да се посочи, че няма спор по делото, включително с оглед възражението на
ответницата за придобиване на имота по давност, че ответницата и към момента се
намира в имота.
По иска с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД.
След като ответницата се намира в
процесния имот, без да може да противопостави свои права на ищцата, трябва да
се приеме, че ответницата ползва имота без основание. Поради това тя дължи на
ищцата обезщетение, тъй като са е обогатила с размера на спестените от нея
разходи за заплащане за ползването на чужд имот, а съответно ищцата се е
обеднила, като не е получила това плащане, а и като не е могла да ползва имота
си. Размерът на дължимото в този случай обезщетение за лишаването на ищцата от
ползването на имота се съизмерва със средния пазарен наем за имота за процесния
период.
При определянето на пазарния наем
за имота следва да се съобрази състоянието му преди извършените от ответницата
подобрения в него (ремонтни работи), които ще бъдат разгледани по-долу във
връзка с направеното възражение за заплащане на стойността на извършените
подобрения. Това е така, тъй като имотът, собственост на ищцата, който е
използван без основание от ответницата, е именно имотът в състоянието, в което
се е намирал към момента, в който ответницата е влязла във владение на имота и
именно спрямо това състояние следва да се определи и дължимото обезщетение за
ползването му. Направените от ответницата подобрения в имота подлежат на заплащане
от ищцата, доколкото те остават в имота (не могат да бъдат отделени от него),
т.е. вложените материали, както и труда за ремонтите, са станали част от имота
на ищцата и са увеличили неговата стойност. В този смисъл неоснователно е
възражението на ищцата, че обезщетението за ползването на имота следва да се
определи според състоянието му след извършените от ответницата ремонтни работи,
доколкото ищцата ще заплати обезщетение на ответницата за тяхната стойност, тъй
като плащането на обезщетението е следствие от това, че ищцата се възползва от
извършените подобрения и с това се обогатява (всъщност хипотезите на чл. 72 и
ал. 74 ЗС за частни случаи на неоснователно обогатяване).
Съобразявайки състоянието на
имота преди извършените от ответницата ремонтни работи (съгласно показанията на
свидетеля М.М.), техническата експертиза по делото определя, че средният
пазарен наем за имота за процесния период 14.12.2016 г. – 25.10.2019
г. възлиза общо на 11 811 лв. Поради това предявеният иск за заплащане на
обезщетение за ползването на имота без основание за посочения период е
основателен до размера от 11 811 лв.
По възражението на ответницата с правно основание чл. 72, ал. 3 ЗС за
задържане на имота до заплащане на обезщетение за увеличената му стойност.
Както се посочи, ответницата е
упражнявала добросъвестно владение върху процесния имот от момента, в който е
сключила договора за закупуването му (14.12.2016 г.) и до предявяването на
настоящия иск (25.10.2019 г.). Това обстоятелство не се оспорва и от ищцата
(според посоченото и в писмените бележки по делото).
В периода м. 11.2016 г. – м.
06.2017 г. ответницата твърди, че е извършила подобрения в имота. Съгласно
показанията на свидетеля М.М., след закупуването на имота от ответницата тя е
заплатила за ремонт и подмяна на електрическата и ВиК инсталации, на радиаторите
в апартамента, на дограмата и балконските врати, на интериорните врати и на
входната врата, за полагане на нови подови настилки (ламиниран паркет и
теракота), за полагане на венецианска мазилка на стените и боядисване, за
цялостен ремонт на банята и тоалетната, както и за изграждане и монтиране на
кухненско обзавеждане по поръчка за апартамента. Всички тези ремонтни работи,
съответно вложените материали и заплатени разходи за труд, са увеличили
стойността на имота (видно и от заключението на техническата експертиза). Освен
това естеството на посочените работи е такова, че не е възможно съответните
поставени движими вещи да бъдат отделени от имота без съществено да се увреди
имота или да бъдат разрушени самите вещи, т.е. извършените от ответницата
ремонтни работи могат да се определят като подобрения (по смисъла на чл. 72,
ал. 1 ЗС и съгласно т. 6 и т. 8 на ППВС № 6/1974 г.). Всъщност ищцата не
оспорва, че извършените от ответницата дейности в имота имат значението на
подобрения в него (съгласно посоченото в писмените бележки по делото).
От заключението на техническата
експертиза по делото се установява, че общата стойност на ремонтните работи,
извършени от ответницата в имота, включително за труд и материали, оценена по
средни пазарни цени към момента на извършването им, възлиза на 29 133 лв.
Следва да се посочи и че по делото не са представени писмени доказателства,
които да сочат друга стойност на тези разходи. Единствено в показанията на
свидетеля М.М.се съдържа информация за заплатени от ответницата разходи на
значително по-голяма от посочената от експертизата стойност – общо 52 000
лв., като при това свидетелят не посочва стойности за част от извършените
ремонтни дейности. Самото извършване на съответните ремонтни дейности се
установява както от показанията на свидетеля, така и от направения от вещото
лице оглед на място. Същевременно обаче при наличието на съществено
противоречие между заключението на експертизата относно стойността на
извършените работи и показанията на свидетеля, следва да се отчете както
посоченото обстоятелство, че липсват други доказателства за тези разходи (напр.
писмени доказателства за заплащането им), а също и това, че посочените от
свидетеля суми напълно и съвсем точно съвпадат със сумите, претендирани от
ответницата за различните работи, въпреки че свидетелят заявява, че е изминало
немалко време и затова ползва при разпита си писмени бележки, които сам е
изготвил. Следва да се отчете и обстоятелството, че свидетелят живее на
съпружески начала без брак с ответницата, поради което при преценка на
показанията му съгласно чл. 172 ГПК и при липса на други доказателства по
делото, които да ги подкрепят, следва да се възприемат стойностите на
извършените ремонтни работи съгласно заключението на техническата експертиза.
От заключението на експертизата също така се установява, че в резултат от
извършените ремонтни дейности стойността на имота към момента на изготвяне на
експертиза се е увеличила с 43 525 лв.
Тъй като ответницата е била
добросъвестен владелец на имота към момента на извършването на посочените
подобрения (в периода м. 11.2016 г. – м. 06.2017 г.), съгласно чл. 72, ал. 1 ЗС
тя има право да получи като обезщетение от ищцата сумата, с която се е
увеличила стойността на имота в резултат от извършените подобрения. Поради това
основателно е възражението на ответницата за това, че ищцата следва да ѝ
заплати сумата от 43 525 лв. С оглед на това, че ответницата е била добросъвестен
владелец съгласно чл. 72, ал. 3 ЗС тя има право и да задържи процесния
имот, докато ищцата не ѝ заплати посочената сума, заедно със законната
лихва върху нея от момента на предявяването на претенцията за заплащането
ѝ (20.07.2022 г.) до окончателното изплащане на сумата.
По обратните искове на ответницата срещу третото лице помагач с правно
основание чл. 189, ал. 1 вр. с чл. 87, ал. 3 и чл. 55, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД, чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 191, ал. 1, предл. 2 ЗЗД.
С настоящото съдебно решение се
уважава искът на ищцата за установяването по отношение на ответницата, че
ищцата е собственик на процесния имот и за осъждане на ответницата да предаде
неговото владение. По този начин ответницата бива съдебно отстранена от имота
поради това, че имотът принадлежи изцяло на трето лице. Както се посочи,
ответницата е закупила имота от третото лице помагач, поради което налице са
основанията за ангажиране на отговорността му като продавач за съдебното отстраняване
на купувача.
Съгласно чл. 189, ал. 1, изр. 1 ЗЗД ако продаденият имот принадлежи на трето лице, купувачът може да развали
договора за продажба по реда на чл. 87 ЗЗД. В случая, тъй като договорът е за
прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, съгласно чл. 87,
ал. 3 ЗЗД развалянето става по съдебен ред. Поради това основателен е обратният
иск на ответницата към третото лице помагач за развалянето на договора за
продажба на процесния имот, сключен между тези страни на 14.12.2016 г.
С оглед развалянето на договора
за продажба, продавачът трябва да върне получената от него на отпаднало
основание цена – чл. 189, ал. 1, изр. 2, предл. 1 вр. с чл. 55, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД. Видно от нот. акт № 95/14.12.2016 г. уговорената цена за
имота е в размер на 60 000 лв., като третото лице помагач като продавач е
заявил, че е получил преди подписването на договора част от тази сума в размер
на 11 750 лв. От представеното платежно нареждане от 14.12.2016 г. се
установява, че и останалата част от цената в размер на 48 250 лв. е
заплатена от ответницата на третото лице помагач. Поради това основателен е
искът за връщане на заплатената цена от 60 000 лв.
По отношение на дължимата законна
лихва за забава върху тази сума, следва да се съобрази, че вземането за връщане
на дадено на отпаднало основание, в случая по разваления договор за продажба,
става изискуемо от деня, в който отпадне основанието, т.е. договорът бъде
развален (така мотивите към т. 7 на ППВС № 1/1979 г.). Тъй като, както се
посочи, в случая договорът за продажба се разваля по съдебен ред, той ще бъде
развален при влизане на съдебното решение в сила. Поради това едва с влизането
на решението в сила ще стане изискуемо вземането на ответницата срещу третото
лице помагач за връщане на цената по договора за продажба и доколкото тя вече е
поискала връщането на сумата, едва от този момент третото лице помагач ще
изпадне в забава за връщането ѝ съгласно чл. 84, ал. 2 ЗЗД. Поради това
претенцията на ответницата за заплащане на законна лихва за забава върху
сумата, заплатена за цена по договора, която подлежи на връщане, е основателна
не от датата на предявяване на иска, а считано от влизане на настоящото решение
в сила.
В т. II от нот. акт № 95/14.12.2016
г. страните по договора за уговорили, че при неизпълнение на договора за
продажба от страна на продавача, включително при съдебно отстраняване на
купувача от имота, продавачът дължи на купувача и неустойка в размер на
заплатената по договора цена. Поради това основателен е и искът на ответницата
срещу третото лице помагач за заплащане на неустойка в размер на 60 000
лв. за съдебното ѝ отстраняване от продадения имот.
Според чл. 191, ал. 1, предл. 2 ЗЗД ако купувачът бъде съдебно
отстранен, той може да иска от продавача и заплащането на разноските по делото,
което е водено срещу него от третото лице, което претендира самостоятелни права
върху имота, обект на договора за продажба. Тъй като целта на закона е напълно
да бъде обезщетен добросъвестният купувач, то под разноските по делото по
смисъла на чл. 191, ал. 1 ЗЗД следва да се разбират всички разноски в
производството по предявените срещу купувача искове от третото лице –
собственик на имота, които купувачът не може да възстанови по делото. Това
включва както разноските, които купувачът е осъден да заплати по уважените
срещу него искове на насрещната страна или към съда, но също и разноските,
които е направил по делото самият купувач и които няма да му бъдат възстановени
от насрещната страна (напр. за заплатено от него адвокатско възнаграждение за
защита срещу предявените срещу него искове, за съдебни експертизи и др.).
Поради това основателен е и искът на ответницата срещу третото лице помагач за
заплащане на разноските, които тя е заплатила и няма да ѝ бъдат
възстановени или следва да заплати в производството по главните искове, като
тези разноски възлизат общо на 7 591,30 лв.
В заключение относно правата на
ответницата като купувач по договора, предявени чрез разгледаните обратни
искове, следва да се посочи, че тези права не зависят от това дали продавачът е
бил добросъвестен, т.е. ответницата разполага с посочените права, независимо от
това, че третото лице помагач не е знаел, че продаваният от него имот
принадлежи на друго лице.
По разноските:
С оглед изхода на делото на основание чл. 78, ал.
1 ГПК на ищцата следва да се присъдят разноски по делото, съответно на
уважената част от главните искове, които възлизат общо на 2 929,59 лв. Тъй
като в представения списък на разноските и договор за правна защита и
съдействие не е посочено каква част от разноските за адвокатско възнаграждение са
заплатени по иска за собственост (чл. 108 ЗС) и каква част по иска за заплащане
на обезщетение (чл. 59, ал. 1 ЗЗД), следва да се приеме, че като цяло
възнаграждението е заплатено по иска за собственост, който е водещ и съответно
то следва да се присъди в пълен размер, а съответно на уважената част от иска
за заплащане на обезщетение следва да се присъдят разноските за съдебната
експертиза, назначена именно във връзка с този иск. Неоснователно е
възражението на ответницата за прекомерност на разноските на ищцата за
адвокатско възнаграждение. Като се съобрази немалката правна сложност на
делото, неговата продължителност и действията, извършени от процесуалния
представител на ищцата, разноските за заплатено възнаграждение в размер на
2 500 лв. е справедливо да бъдат изцяло възстановени. Освен това следва да
се съобрази и че разноските за заплатеното от ответницата възнаграждение за
адвокат по делото във връзка със защитата ѝ по главните искове, според
представения договор за правна защита и съдействие, възлизат на 2 796 лв.,
което също сочи, че направеното възражение за прекомерност на разноските на ищцата
е неоснователно.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК на ответницата също
следва да се присъдят разноски, съответни на отхвърлената част от главните искове,
които възлизат общо на 140,81 лв. И тук, поради липса на указания как се
разпределят разноските за адвокатско възнаграждение по двата главни иска,
следва да се приеме, че всички разноски за адвокатско възнаграждение за защита
по главните искове следва да бъдат отнесени изцяло към основния иск за
собственост, както се посочи по-горе, поради което на ответницата не следва да
се присъждат такива разноски по главните искове, тъй като искът за собственост
на ищцата е изцяло уважен. Съответно не е необходимо съдът да се произнася по
възражението на ищцата за прекомерност на тези разноски, направени от
ответницата във връзка със защитата ѝ по главните искове. Съответно на отхвърлената
част от иска по чл. 59, ал. 1 ЗЗД следва да се присъдят разноски на ответницата
за назначената по делото експертиза, която е изцяло във връзка с този иск.
С оглед изхода на производството по обратните
искове на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ответницата следва да се присъдят
разноските по тези искове, които възлизат на 5 334,08 лв. за държавна
такса и на 4 716 лв. за адвокатско възнаграждение, видно от представения
договор за правна защита и съдействие. Така общият размер на разноските, които
следва да заплати третото лице помагач на ответницата във връзка с обратните
искове възлиза на 10 050,08 лв.
Тъй като ищцата е освободена от заплащане на
държавна такса по делото на основание чл. 78, ал. 6 вр. с ал. 1 ГПК ответницата
следва да заплати дължимата по делото такса, която възлиза общо на 1 006,52
лв., съответно на уважената част от исковете. Ищцата, съгласно чл. 10 от Тарифата
за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК, също следва да
заплати дължимата такса по уважената част от възражението на ответницата за
направени подобрения в процесния имот, която възлиза на 1 741 лв.
С оглед на гореизложеното съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА
УСТАНОВЕНО по иск на В.И.И., ЕГН **********, адрес *** срещу
К.А.Г., ЕГН **********, адрес *** с правно основание чл. 108 ЗС, че В.И. е
собственик на основание наследяване на апартамент № 61, находящ се в гр.
София, ж.к. „Красно село“, кв. „*********, с площ от 56,48 кв. м, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.206.138.1.61, състоящ се от една стая, хол, кухня, баня, тоалетна,
две коридорчета и балкон, при граници: на същия етаж – имот 68134.206.138.1.62 и
имот 68134.206.138.1.45, под обекта – имот 68134.206.138.1.58 и над обекта
– имот 68134.206.138.1.64, заедно с
избено помещение № 15 с площ от 3 кв. м при граници: градина, коридор и
стълбище и заедно с прилежащите 0,973% ид. части от общите части на сградата и
от правото на строеж върху мястото, като ОСЪЖДА
К.Г. да предаде на В.И. владението на гореописания имот, при условие, че В.И.
заплати на К.Г. на основание чл. 72, ал. 1 ЗС сумата 43 525 лв.
(четиридесет и три хиляди петстотин двадесет и пет лева), представляваща
увеличената стойност на имота в резултат от извършени в него подобрения, изразяващи
се в подмяна на електрическата и ВиК инсталации, на радиаторите, на дограмата и
балконските врати, на интериорните врати и на входната врата, полагане на нови
подови настилки (ламиниран паркет и теракота), полагане на венецианска мазилка
на стените, цялостен ремонт на банята и тоалетната и монтиране на кухненско
обзавеждане по поръчка.
ОСЪЖДА К.А.Г., ЕГН **********, адрес *** да заплати на В.И.И., ЕГН **********,
адрес *** на основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД
сумата 11 811 лв. (единадесет
хиляди осемстотин и единадесет лева) – обезщетение за лишаването от ползването
на апартамент № 61, находящ се в гр. София, ж.к. „Красно село“, кв. „*********,
с площ от 56,48 кв. м, представляващ имот с идентификатор
68134.206.138.1.61, заедно с избено помещение № 15 с площ от 3 кв. м и заедно с
прилежащите 0,973% ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху мястото, дължимо за периода 14.12.2016 г. – 25.10.2019 г.,
заедно със законната лихва върху тази сума от 25.10.2019 г. до окончателното
ѝ изплащане, като ОТХВЪРЛЯ иска до
пълния предявен размер от 13 746,67 лв.
РАЗВАЛЯ по иск на К.А.Г., ЕГН **********, адрес *** срещу Н.И.Г., ЕГН **********, адрес ***
на основание чл. 189, ал. 1, изр. 1 вр.
с чл. 87, ал. 3 ЗЗД договор за продажба от 14.12.2016 г. на апартамент № 61,
находящ се в гр. София, ж.к. „Красно село“, кв. „*********, с площ от
56,48 кв. м, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68134.206.138.1.61, състоящ се от една стая,
хол, кухня, баня, тоалетна, две коридорчета и балкон, при граници: на същия
етаж – имот 68134.206.138.1.62 и имот 68134.206.138.1.45, под обекта –
имот 68134.206.138.1.58 и над обекта – имот 68134.206.138.1.64, заедно с избено
помещение № 15 с площ от 3 кв. м при граници: градина, коридор и стълбище и
заедно с прилежащите 0,973% ид. части от общите части на сградата и от правото
на строеж върху мястото, който договор е обективиран в нотариален акт № 95 от
14.12.2016 г., том V, рег. № 4144, нот. дело № 800/2016
г. на нотариус с рег. № 263 на НК.
ОСЪЖДА Н.И.Г., ЕГН **********, адрес *** да заплати на К.А.Г., ЕГН **********, адрес *** на основание чл. 189, ал. 1, изр. 2, предл. 1 вр. с чл. 55, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД сумата 60 000 лв. (шестдесет хиляди лева) –
заплатена цена по развален договор за продажба от 14.12.2016 г. на
апартамент № 61, находящ се в гр. София, ж.к. „Красно село“, кв. „*********,
с площ от 56,48 кв. м, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.206.138.1.61, който договор е обективиран в нотариален акт
№ 95 от 14.12.2016 г., том V, рег. № 4144, нот. дело № 800/2016
г. на нотариус с рег. № 263 на НК, заедно със законната лихва върху тази сума
от датата на влизане на настоящото съдебно решение в сила до окончателното
ѝ изплащане, на основание чл. 92,
ал. 1 ЗЗД сумата 60 000 лв. (шестдесет хиляди лева) – неустойка по
посочения договор при съдебно отстраняване на купувача от имота, както и на основание чл. 191, ал. 1, предл. 2 ЗЗД
сумата 7 591,30 лв. (седем хиляди петстотин деветдесет и един лева и 30 ст.) –
разноски в производството по делото, дължими и направени от К.Г. във връзка с
предявените срещу нея искове от В.И. за собственост върху имота и за заплащане на
обезщетение за ползването му, като ОТХВЪРЛЯ
претенцията за заплащане на законна лихва върху подлежащата на връщане цена
по разваления договор за периода от
20.07.2022 г. до влизане на настоящото решение в сила.
ОСЪЖДА К.А.Г., ЕГН **********, адрес *** да заплати на В.И.И., ЕГН **********,
адрес *** сумата 2 929,59 лв. (две
хиляди деветстотин двадесет и девет лева и 59 ст.) – разноски по делото.
ОСЪЖДА В.И.И., ЕГН **********, адрес *** да заплати на К.А.Г., ЕГН **********,
адрес *** сумата 140,81 лв. (сто и
четиридесет лева и 81 ст.) – разноски по делото.
ОСЪЖДА Н.И.Г., ЕГН **********, адрес *** да заплати на К.А.Г., ЕГН **********, адрес *** сумата 10 050,08 лв. (десет хиляди и петдесет лева и 08 ст.)
– разноски по делото по предявените срещу него обратни искове.
ОСЪЖДА К.А.Г., ЕГН **********, адрес *** да заплати по сметка на Софийски градски
съд сумата 1 006,52 лв. (хиляда и шест лева и 52 ст.) – разноски по
делото за държавна такса по предявените искове.
ОСЪЖДА В.И.И., ЕГН **********, адрес *** да заплати по сметка на Софийски градски
съд сумата 1 741 лв. (хиляда седемстотин четиридесет и един лева) –
разноски по делото за държавна такса по направеното възражение за подобрения.
Решението е поставено при участието на Н.И.Г., ЕГН ********** като трето
лице помагач на страната на ответницата К.Г..
Решението може да се обжалва пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: