Определение по дело №205/2013 на Окръжен съд - Благоевград

Решение

Производството е по чл.88, ал.1 във вр. с чл.87, във вр. с чл.55, ал.1,пр.3, чл.92 и чл.86 ЗЗД.

Образувано е по молба В.№ 201/16.07.03г. на ОС-С., подадена от „Хакомат” АГ – Швейцария, представлявано от В. Матев, с която са предявени частични искове от 20 000 лв. за претърпени вреди и пропуснати ползи от прекратен договор за наем между ищеца и община С. от 04.10.94г.. Ищецът твърди в първоначалната молба /л.3-6/, че сключил на 04.10.94г. договор за наем с ответника, община С., представляван от кмета, тогава Д. М., на обект хижа „Момчил юнак” /нова/, находяща се в землището на с. М., Смолянска област, с прилежащ терен от 64000кв.м.. Договорът бил сключен за срок от 10 години, считано от 06.10.1994г. до 05.10.2004г. Според р. ІV, т.1 от договора, наемът бил определен на 50 000лв. /неденоминирани/ месечно. Обектът се отдавал под наем за осъществяване на туристическа дейност на средноевропейско ниво.

Ищецът твърди, че след приключване на основен ремонт и извършени подобрения от първа необходимост, при приемане на група туристи установил задръстване на отходната канализация на обекта, което довело до откриване на липса на пречиствателно съоръжение. По такъв начин наемодателят бил отдал под наем обект със скрит недостатък – без септична яма. Този недостатък правел наетия обект негоден за експлоатация по предназначение, в нарушение на чл. 159 ППЗТСУ/отм./ и Наредба №7 за хигиенните изисквания за здравна защита на селищната среда /отм./.

Наемателят многократно отправял искания до общината за отстраняване на този недостатък, като му се разреши да изгради септична яма, но без резултат. Негов представител, г-н Накашев, представил проект за изграждане на такова съоръжение, липсвала реакция на наемодателя на това предложение. Ищецът изпратил множество писма от 15.06.98г., 16.02.96г., 17.06.98г. до общината, в които изтъквал невъзможността наетия обект да се ползува по предназначение.

Вместо да изгради септична яма или да даде разрешение за изграждането й, да предостави лиценз за пускането на обекта в действие, да подсигури подход и почистване на пътя през зимата, ответникът започнал едностранно да повишава месечния наем на обекта.

Ищецът многократно информирал ответника, че не бил съгласен с едностранното увеличаване на наема на обект, който не се ползвал по предназначение, а също, че спира приемането на гости до получаване на разрешение от него за изграждане на септична яма и предоставяне на лиценз за дейността. Наемодателят не само не изпълнил задължението си да издаде посочените разрешения, но увеличил десетократно размера на наема. След отказа на ищеца да дискутира увеличението, едностранно прекратил наемния договор и иззел обекта, заедно с извършените от ищеца подобрения и вложеното от него оборудване.

Впоследствие ищецът узнал, че ответникът-наемодател отдал обекта, включително със закупеното от ищеца оборудване, на друг наемател. По такъв начин наетият обект се ползувал след изземането му от ищеца от трето лице, без подобренията и оборудването да са платени на ищеца.

Тези нарушения на закона и неизпълнение на условията в договора, извършени от ответника, причинили на ищеца-наемател не само вреди от извършените инвестиции и разходи, но и го ощетили поради невъзможността да ползува обекта. Тези вреди се изразявали в следното: 1. морално овехтяване на оборудване, инвентар и подобрения на обекта на обща стойност 14 703лв., по експертна оценка, приета със заключение на съдебно- техническа експертиза по гр.д. 95/2001г. на ОС-С. /л.19-24/, а именно: А) оборудване – по списък към експертизата по гр.д. №95/2001г. на ОС-С.; Б) инвентар – по списък към експертизата по гр.д. №95/01г. на ОС-С.; В) подобрения – експертиза на строителни работи по гр.д. № 95/2001г. на ОС-С.; 2. разходи по подготовка и осъществяване на ремонт, експлоатация и реализация на стопанска дейност, проекти, бизнес-програма, договаряне на стойност над 2 000лв., а именно : А) хонорари и разходи на експерти, строителни фирми, вещи лица, архитекти; Б) хонорари и разходи за експерти по туристическа дейност, над 2 000лв.; В) хонорари и разходи по рекламни материали, маркетингови проучвания и договаряне /с приложени проспект и друг рекламен материал/, над 5000лв.; 3. разходи от поддръжка на обекта – заплати, режийни – над 20 000лв. Твърди, че общата сума на нанесените вреди била над 60 000лв., от които претендира частично 20 000лв.

От прекратяването на договора ищецът претърпял и множество пропуснати ползи. Прекратил не само преговорите с водещи туристически фирми, наложило се да прекрати действащи договори с гранд-хотел Варна, Златни пясъци, парк-хотел „Москва” и др. Пропуснатите ползи възлизали на 25 835 лв. за 1998г. и 51 670лв. за 1997г. или общо 77 505лв. Моли съда да осъди ответника да му заплати 20 000лв., част от пропуснатите ползи от 77 505лв. до края на 1998г., както и законната лихва от възникване на щетата до окончателното плащане на сумата, както и направените по делото разноски.

Исковата молба неколкократно е оставяна без уважение, с указания за уточняване на обстоятелствената част и петитума.

С молба В.№74/07.01.13г. на ОС-С. ищецът е уточнил и допълнил исковата молба.В уточнената молба /л.66-68/ поддържа, че прекратяването на договора за наем ответникът е извършил с писмо от 11.06.98г., с едномесечно предизвестие от получаването му. Писмото било получено в дружеството-ищец на 15.06.98г., от която дата започвал да тече едномесечният срок за прекратяване на договора.

Със заповед №878/18.08.08г. на кмета на община С. било наредено изземване на наетия обект от наемателя-ищец, на 19.08.08г. бил съставен протокол за извършеното изземване, а на 20.08.98г. бил съставен констативен протокол, в който било описано оборудването и състоянието на наетия обект.

С предсрочното прекратяване на наемния договор от 04.10.94г., на основание р.V, т.7 от договора, ответникът дължал неустойка в размер на едногодишната наемна цена от 600 000лв.. Тъй като наемодателят бил неизправна страна по договора, той дължал неустойка в посочения размер.

С Решение №45/24.06.2011г. по гр.д.№135/2010г. на ОС-С., ответникът община С. била осъдена да заплати на ищеца 28 762лв., представляващи стойността на оборудването и движимото имущество в наетия обект хижа „Момчил юнак”, произтичащо от преждевременно прекратяване на договора за наем от 04.10.94г., ведно със законната лихва върху тази сума от 01.07.98г. до 12.07.2001г., като със същото решение бил отхвърлен иска на ищеца за разликата над 28 762лв. до 34 000лв., като неоснователен, както и иска за увеличената стойност на наетия обект на резултат на извършени трайни подобрения и основен ремонт на договорно основание в размер на 68 000лв., както и мораторна лихва върху тази сума от 01.07.98г. до 12.07.2001г. в размер на 12 000лв., като неоснователен и недоказан.

Или ищецът претърпял преки и непосредствени вреди, както от невъзможността да ползва обекта по предназначение, така и поради неоснователното му предсрочно прекратяване, а също и пропуснати ползи и неустойки, както следва: 1/ неустойка на основание р. V, т.7 от договора, в размер на 2 000лв., частичен иск от 60 000лв.; 2/ вреди, причинени от извършените разноски за привеждане на обекта в експлоатация по предназначението му – стойност на продукти, напитки и оборудване, станали негодни поради изтичане на годност и амортизация 20 000лв. – стойност на разходи за инвестиция за основен ремонт, разходи по поддръжка, заплати на персонал, рекламни и информационни материали – 150 000лв.; - платени наеми без основание – без да е получен годен обект за ползуването му по предназначение 1 800лв.; 3/ пропуснати ползи – нереализирани печалби за периода на действие на договора 1997г. и 1998г., както и за периода, през който договорът не е действал, но е можело да действа, ако не бил неоснователно прекратен в периода 1998-2004г., представляващи възможните за постигане приходи от обекта /всички прогнозни приходи на база 20бр. легла, при средна цена на нощувка 25лв., при 65% заетост, намалени с 47% разходи по поддръжка и платени данъци, минус обичайните разходи за дейността – амортизационни отчисления, наеми, разходи за персонал, разходи за доставчици на стоки и услуги, данъци, от 250 000лв. Или моли съда да осъди ответника община С. да му заплати 40 000лв., частичен иск, от който 20 000лв., причинени вреди, и 20 000лв. пропуснати ползи, ведно със законната лихва от предявяване на исковата молба до окончателното им плащане, 2 000лв., частичен иск от 60 000лв., неустойка по р.V, чл.7 от договор от 04.10.94г., ведно със законната лихва от предявяване на иска до окончателното им плащане, както и направените по делото разноски.

С молба В.№ 919/25.02.13г. /л.85-86/, ищецът е извършил ново уточнение на обстоятелствената част и петитума на иска.

В нея ищецът твърди, че размерът на претендираната неустойка бил 2 000лв., частичен от 60 000лв., причинените вреди от извършени разноски за привеждане на обекта в съответствие с предназначението му били: 8 000лв. стойност на продукти, и 8 000лв., стойност на напитки, станали негодни, поради изтичането на срокове на годност и амортизация, или общо 16 000лв.; стойност на разходите за инвестиция – за подготовка на обекта за стартиране на дейността – 24 000лв., разходи по поддръжка 60 000лв., заплати на персонал 30 000лв., рекламни материали 40 000лв., - общо 154 000лв., платени наеми без основание 1 800лв., или общо причинени вреди 171 800лв., както и пропуснати ползи – нереализирана печалба за периода на действие на договора – 1997г. и 1998г., както и за периода, през който договорът не е действал, но е можело да действа, ако не е бил неоснователно прекратен, в периода 1998-2004г., представляващи възможности за приходи от обекта /всички възможни приходи на база 20бр. легла при средна цена на нощувка 25лв., при 65% заетост, намалени с 47% разходи по поддръжка и платени данъци минус обичайните разходи за дейността, амортизационни отчисления, наеми, разходи за персонал, разходи за доставчици на стоки и услуги, данъци/ от 250 000 лв. Или претендира съдът да осъди ответника да му заплати:

1. сумата от 40 000лв., частичен иск от 421 800лв., вреди и пропуснати ползи или 9.483% от стойността на всяка от отделните позиции, по долу, а именно :

1.1. 20 000лв., частичен иск за причинени имуществени вреди – извършени разноски за привеждане на обекта в експлоатация по предназначението му : продукти от 8 000лв. и напитки от 8 000лв., станали негодни, поради изтичане на годност и амортизация, общо 16 000лв.; разходи за инвестиция – за подготовка на обекта за стартиране на дейността 24 000лв., разходи по поддръжка 60 000лв., заплати на персонал 30 000лв., рекламни и информационни материали /40 000лв./ - общо 154 000лв.; платени наеми без основание – без да е получен обект, годен за ползуването му по предназначение 1 800лв., или общо причинени вреди от 171 800лв.

1.2. 20 000лв. частичен иск за пропуснати ползи /нереализирани печалби, представляващи възможните за постигане приходи от обекта за периода на действие на договора 1997г. и 1998г., както и за периода, през които договорът не е действал, но е можело да действа, ако не е бил неоснователно прекратен 1998-2004г., или общо пропуснати ползи от 250 000 лв.;

2. 2 000лв. частичен иск от общо 60 000лв. – неустойка по р.V, чл.7 от договора от 04.10.94г., законната лихва върху всички, посочени по-горе главници, от подаване на исковата молба до окончателното им плащане, както и направените по делото разноски.

С молба В.№ 2064/09.05.13г. на ОС-С. /л.106/, ищецът е уточнил обстоятелствената част и петитума на исковата молба, както следва:

А. разходите за строително-ремонтни дейности по видове, количества и стойности, с които ответникът се е обогатил неоснователно на отпаднало основание по заключение В.№5277/14.09.09г. на Апелативен съд-Пловдив, в следствие на което увеличената стойност на имота към септември 2009г. била 64 570лв.;

Б. разходи за възнаграждения по граждански договори, командировъчни, осигуровки и заплати на лицата, ангажирани в процесния обект в периода на процесния договор за периода 1994-1996г. общо 12 000лв., за 1998г. – 4 000лв., командировъчни за целия период 16 000лв., административно-управленски възнаграждения за инж. Н., за 1995-1996г., общо 11 000лв., други за счетоводство и управление – 14 000лв., или общо 60 000лв.;

В. храна за средно 4 души работници /строители на обекта по 10лв. дневно, 40лв., или за 365 дни14 600лв. годишно или за четири години 58 400лв.;

Г. разходи за горива и електроенергия – за автомобилен транспорт на персонал от и до обекта, за организационна дейност, нафта за отопление 18 000лв. годишно и др. 54 000лв.;

Д. стойността на продукти 8 000лв. и напитки 8 000лв., които не са били открити налични при предаване на обекта на ответника, т.е. не били предмет на гр.д. 135/2010г. на ОС-С., станали негодни поради изтичане на срок на годност и амортизация, или общо 16 000лв.

Е. рекламни материали – за лого на обекта 2 000лв., за проспект 2 000лв., за картички 1 000лв., общо 5 000лв.;

Д. други разходи по обслужването на обекта – снегопочистване, сметоизвозване за собствена сметка, за целия период 20 000лв.;

З. платени наеми без основание, без да е получен обект, годен за ползуването му по предназначение, по 50 лв. на месец за периода до края на 1996г., общо 600лв., по 100лв. на месец за периода 1997-1998г. общо 2 000лв., или общо 2 660лв., или за причинени вреди 280 570 лв.

Или искането до съда да се осъди ответникът е да заплати сумата от 40 000лв., частичен иск от общо 530 570 лв., обезщетение за неоснователно обогатяване, вреди и пропуснати ползи или по 7.539% от стойността на всяка позиция по т.1.1. и 1.2., от които :

1.1. 20 000лв. частичен иск за причинени вреди – извършени разноски с цел привеждане на обекта в експлоатация по предназначението му – строително-ремонтни дейности 64 750лв.; разходи за възнаграждения, командировъчни, осигуровки и заплати 60 000лв.; разходи за храна на работници на обекта 58 400лв., разходи за горива и електроенергия 54 000лв.; продукти и напитки станали негодни поради амортизация 16 000лв.; други разходи 20 000лв., платени наеми без основание 2 600лв., или общо 280 570лв.;

1.2. 20 000лв. частичен иск за пропуснати ползи, нереализирани печалби, представляващи възможните за постигане приходи от обекта за периода на действие на договора 1997 и 1998г., както и в периода 1998-2004г., когато договорът не е действал, но е могъл да действа, ако не бил неоснователно прекратен, или общо пропуснати ползи 250 000лв.

2. 2 000лв. частичен иск от 60 000лв., неустойка по чл.7, р.V от договора от 04.10.94г.

3. законната лихва върху посочените главници от датата на предявяване на иска до окончателното им плащане, както и направените по делото разноски.

Възпроизвеждането на всички изменения и уточнения на обстоятелствената част и петитума на иска не са самоцелни и нямат за задача да утежнят решението, а е с оглед процесуалното значение на пределите на силата на пресъдено нещо, и допустимото изменение на иска.

Ответникът, община С., чрез кмета Н. М., е взел становище по иска /л.54-57/. В него поддържа, че исковете са погасени по давност, а разгледани по същество са неоснователни и недоказани. Поддържа, че с писмо от 11.06.98г. на кмета на общината, последната като наемодател едностранно е прекратила договора за наем с едномесечно предизвестие. Ищецът бил получил това писмо на 15.06.98г. и договорът за наем бил прекратен на 15.07.98г. Затова давностния срок по чл. 111, б."б" ЗЗД, т.е. исковете за обезщетенията от неизпълнен договор и неустойка бил изтекъл на 15.07.01г., а исковете били предявени през 2003г., затова били погасени по давност.

По същество исковете били неоснователни и недоказани. Наетият обект, хижа “Момчил юнак” /нова/ не бил отдаден под наем на ищеца със съществен скрит недостатък, който правел невъзможно ползуването му по предназначение. Това се отнасяло както до наличието на септична яма, така и до изискването за съответния лиценз за извършваната давност. Безспорно било обстоятелството, че на 09.11.93г. бил сключен договор за съвместна дейност между “Хакомат” ЕООД С., представлявано от В. М. / което е дружество, различно от ищеца, който не е юридическо лице със седалище в България/ и “Юна” С., представлявана от Н. П., от една страна, и Туристическо дружество “Карлък” С., от друга. Договорът бил с предмет осъществяване на съвместна дейност и експлоатация на туристически дом “Момчил юнак”, прилежащия му терен и стопански сгради, който съвпадал с процесния нает обект. Тъй като последният бил общинска собственост със заповед от 31.10.94г. имотът бил иззет от ТД “Карлък”, като за изземването бил съставен протокол от същата дата, подписан от представители на общината и страните по договора за съвместна дейност. Установено било също, че в периода, в който ищецът стопанисвал имота на основание договора за съвместна дейност, той извършил основен ремонт на наетия обект. Това било посочено в протокол от 09.02.95г., в който били посочени всички актове, с които били актувани строителните дейности, както и факта, че те били извършени в края на 1993г. и началото на 1994г., т.е. преди началото на наемния договор, предмет на делото. По такъв начин наетият обект бил годен за ползуване по предназначение още в началото на 1994г. Затова неоснователни били претенциите по обекта за обезщетения. Неоснователен бил и доводът за липса на лиценз за извършването на дейността, като основание да се приеме, че бил отдаден негоден за ползуване обект. Това обстоятелство било неотносимо към съществуването на наетия имот и възможността той да бъде предмет на сделки. Най-после, ищецът можел да развали договора за наем по чл. 230, ал. 2 ЗЗД, а след като не бил направил това, явно не смятал обекта за негоден за ползване по предназначение.

Неоснователни били и претенциите за пропуснати ползи. Договорът бил прекратен поради неплащане на самите вноски, поради виновно поведение на ищеца, който бил неизправна страна по договора. Неизправната страна, по чиято вина бил развален договорът, не можела да търси нито неустойка, нито някакви пропуснати ползи от развалянето на договора. Претендира и присъждането на юрисконсултско възнаграждение.

ФАКТИ ПО ДЕЛОТО :

При очертания в доклада по чл. 108 ГПК/отм./ в заседанието от 26.04.13г. /л.100/ предметът на доказване, разпределена доказателствена тежест и отделяне на спорното от безспорното се установява, че безспорни между страните са фактите на сключване на наемния договор на 04.10.94г. и прекратяването му на 15.07.98г. Спорни са всички останали факти и обстоятелства по делото.

По делото не се спори, че между трето лице, свързано с ищеца “Хакомат”ЕООД-С., представлявано от В.М., “Юна” С., представлявано от Н. П., от една страна, и Туристическо дружество “Карлък”-С., от друга на 09.11.93г., в период, който предхожда действието на процесния договор за наем, е бил сключен договор за съвместна дейност, с предмет съвместна стопанска дейност чрез експлоатация на туристически дом “Момчил юнак” и прилежащите към него терен и стопански сгради, в местността “Хайдушки поляни”, по землището на с. М., за срок от 10 години /л.148 от в.гр.д. 409/03г. на Апелативен съд – Пловдив/.

На 17.11.93г. с протокол, съставен от страните по договора за съвместна дейност /л.147 от същото дело/, последните установили състоянието на обекта, като придали на протокола характер на приемо-предавателен протокол. Според протокола състоянието на обекта било следното :

1. ОВ инсталация – напълно спукани радиатори/глидери 500/140 – 182 бр., 300/140 – 70 бр., освен това имало частично спукани, за което щяло да е необходимо демонтиране и прегрупиране, спукани тръби, които трябвало да бъдат подменени, губела се вода в инсталацията, за което бил необходим цялостен преглед на парната инсталация, а също изолация на котелното помещение и таванския етаж;

2. остъкляване – подмяна на 5 кв.м. счупени стъкла;

3. В и К инсталация – подмяна на 7 бр. счупени мивки, 3 клозетни чинии фаянсови, повредени батерии – 7 бр.;

4. ел. инсталация – необходима била профилактика на ел. таблото в котелното помещение, подмяна на нагорели ключове и контакти;

5. дърводелски работи – във връзка с ремонта на отоплителната инсталация били необходими демонтаж и монтаж на декоративни решетки, профилактика и прогонване на врати и прозорци, подмяна на брави;

6. частичен ремонт на подова дървена настилка;

7. постно боядисване на цялата сграда по стени и тавани, осветляване със специални препарати на всички дървени тавани, врати, ламперия и др.;

8. ремонт /частичен/ на камината;

В протокола не била отбелязана липсата на септична яма, нито има данни за наличие или липса на лиценз на обекта за извършване на туристическа дейност.

Изясняването на фактите и обстоятелствата по състоянието на обекта за период, предхождащ сключването на процесния наемен договор от 04.10.94г., има значение с оглед на възраженията на ответника, че ищецът стопанисвал наетия обект и преди сключването на договора за наем, както и извършил основен ремонт на същия преди 04.10.94г.

Между страните по делото „Хакомат” АГ-Швейцария и община С. не се спори, по-нататък, че те сключили договор за наем от 04.10.94г., с който община С., от една страна като наемодател, и „Хакомат” АГ /очевидно посочването на правноорганизационната форма в договора визира „Хакомат” АГ – Швейцария /л.11 от. гр.д. 80/03г./ и фирма „Юна”-С., като наематели, от друга страна, с който общината предоставила на двамата търговци ползуването на хижа „Момчил юнак” /нова/, с прилежащ терен от 64 000кв.м., в землището на с. М., при граници, шосе, дере и частни имоти , с обща полезна площ 260 квм.

Необходимо е уточнението, че наетият обект всъщност е различен от съществуващата в регистъра на БТС хижа „Момчил юнак”, а е обект почивен дом, ловна резиденция на ОК на БКП, според мотивите на заповед за изземване от 31.10.94г., по-долу. Според р. ІІ, т.1 и 2 от договора, извършването на преглед за състоянието на обекта и извършването на основен ремонт на същия, се поставяли в тежест на наемодателя, община С.. С р. ІІ, т.2.1. от договора наемателят се задължил, с цел развитие на туристическа дейност, да направи инвестиции с цел подобрения на недвижимото имущество, предоставено му под наем. Той се задължил да закупи необходимото оборудване и движимо имущество, за да се предоставят на туристите услуги и продукти, които максимално да отговарят на средноевропейските стандарти за тази дейност, което оборудване и обзавеждане трябвало да му бъдат заплатени от наемодателя 14 дни преди прекратяване на договора по пазарни цени към момента на прекратяване на договора, по оценка от определен по взаимно съгласие на страните /р. ІІ, т. 2.3./ независим експерт, с приспадане на овехтяването от неползуването му. Съгласно р. ІІ, т.2.2. от договора, сумата, с която се е увеличила стойността на имуществото, вследствие на подобренията, извършени от наемателя, щяла да се заплати от наемодателя 14 дни преди прекратяването на договора, като увеличението на стойността, произтичащо от извършените подобрения се определяло към датата на прекратяване на договора от независим експерт. По отношение на тези подобрения, според р. ІІ, т.2.2, изр. 3 , щяло дасе счита, че наемателят имал всички права, които би имал, ако би бил добросъвестен владелец. Протоколите за извършен основен ремонт и трайни подобрения трябвало да бъдат приети от двете страни във възможно кратък срок ,непосредствено след подписване на договора, р. ІІ, т.2.4.

Наемателят се задължавал да извършва текущ ремонт, включително на електрическата, водоснабдителната и канализационна мрежа за своя сметка, както и да отстранява за своя сметка възникналите аварии в тях, според р. ІІІ, т.1 от договора, а трайните подобрения, извършени без съгласие на наемодателя, оставали за негова сметка, р. ІІІ, т.9 от договора. Страните договорили наемната цена при сключване на договора от 50 000 /неденоминирани/ лева, р. ІV, т.1.

Според р. V, т.1, сградата /сградите/ и другото имущество по договора, щели да се считат приети от наемателя от датата на подписване на протокол-опис, в който се описвало състоянието им. В същия протокол задължително се отбелязвали и подобренията на имуществото, извършени от наемателя до този момент. Щяло да се счита, че за отразените в протокола подобрения, наемателят щял да има всички права, които би имал, ако би бил добросъвестен владелец на отдаденото под наем имущество. За изпълнение на горното задължение, според р. V, т.2 наемодателят се задължавал в 14 дневен срок да изпрати свои служители, които съвместно с наемателя да съставят протокол-опис, с подписване на който щяло да се счита, че било извършено предаване на наемателя на наетото имущество. Или страните са приели, че извършените от наемателя подобрения преди сключване на договора, които са отразени в протокол-описа по приемане на наетото имущество се приравняват на тези, извършени по време на договора, като свидетелство за това е клаузата на р. V, т.1, изр.3 от него.

Със заповед № 1347/31.10.94г. /л.146 от в.гр.д. 409/03г. на ПАС/ на кмета на община С. било иззето от Туристическо дружество „Карлък” ползуването на имота нова хижа „Момчил юнак”, в землището на с. М., местността „М. описан в акт за общинска собственост №2/14.09.93г., като предаването и приемането се извърши чрез протокол-опис. В съобразителната част на заповедта е посочено, че със заповед № 910/23.07.79г. на ОНС-С. било предоставено правото на ползуване и стопанисване върху новоизградената през 1979г. почивна база хижа „Момчил юнак” в Момчиловско землище на ОК на БКП. С протокол от 19.12.89г. ОК на БКП – С. предал обекта на ОК на БТС – С., за стопанисване. Предвид на това, че ТД „Карлък” извършвало разпоредителни сделки с имота и поради необходимостта ОбС-С. да се ползва от имотите си, на основание чл. 102 НДИ/отм./, е било постановено изземване на имота от ТД „Карлък”.

На практика, доколкото по силата на договора за съвместна дейност от 09.11.93г., експлоатацията на обекта се осъществявала както от ТД”Карлък”, така и от „Хакомат”ЕООД-С. и „Юна”-С., фактическото ползуване на обекта след изземването от 31.10.94г. е останало за последните двама търговци.

С протокол от 31.10.94г. /л.50-52 гр.д. №135/10г. на СОС/ на комисия от представители на община С., в състав А.Ш., началник управление държавна и общинска собственост, К.Д., главен счетоводител на звеното за стопанисване на общинската собственост, Т. Стайков, касиер-домакин, В.Д., специалист държавни имоти, А. П., Т. Р. секретар на ТД”Карлък”, Н. П. и Л. И. представители на „Хакомат”-С., извършили приемане-предаване на инвентара на дом за отдих „Момчил юнак”, в който записали стойност на сградата, включително с парен котел „Плам”150 – 206 380лв., а заедно с инвентара, оборудването и основните средства, инвентарната стойност на обекта възлизала на 233 978,75лв. към 31.10.94г. Тъй като протоколът за предаване-приемане между ищеца и ответника на имота по договора от 04.10.94г. е от 09.02.95г. и в последния били включени извършени през периода м.декември 1993г. – месец октомври 1994г. строително-ремонтни дейности на стойност 114 527,26лв., а също такива след сключване на договора на стойност 56 997,16лв, този протокол може да се приеме за ориентир за стойността на сградата от 206 38.00лв. към 31.10.94г.

С протокол от 31.10.94г. /л.50-52 от гр.д.№13582010г. на СОС/ от представители на община С. в състав Д. Ш., началник на управление държавна и общинска собственост, К.Д., главен счетоводител на звеното за стопанисване на общинската собственост, Т. С., касиер-домакин, В.Д., специалист държавни имоти, А. П., Т. Р., секретар на ТД"Карлък", Н. П. и Л.И., представители на "Хакомат"- С., извършили приемане - предаване на инвентара на дом за отдих "Момчил юнак", в който записали стойност на сградата, включително с парен котел от 206 380.00лв., а заедно с интентара, оборудването и основните средства, инвентарната стойност на обекта възлизала на 233 978.75лв. към 31.10.94г.

Тъй като протокола за предаване- приемане между ищеца и ответника на имота по договора от 04.10.94г. е от 09.02.95г., и в последния били включени извършени през периода месец декември 1993г.- декември 1994г. строително-монтажни дейности, а също такива след сключване на договора на стойност 56 997.96лв., този протокол може да се приеме за ориентир за стойността на сградата от 206 380 лв. към 31.10.94г.

С протокол от 09.02.95г. /л.81-82 от гр.д.№135/2010г. на СОС /, който според р.V, т. 1 и 2 от договора има значението на приемо-предавателен протокол за приемане на състоянието на наетия обект, комисия в състав А.П., С..К. К.Д., Г. С., С.Р., като представители на община С. и Н.П., от името на „Юна”-С. и „Хакомат” АГ, установили, че с актове за извършена строителна работа през месец ХІІ.1993г. и месец януари 1994г. била актувана строителна работа за 114 527,26лв. /неденоминирани/, за периода, в който фирмата /наемателите/ е била в договорни отношения с Туристическо дружество „Карлък”-С.. Проверката установила, че действително били подменени мивки, смесителни батерии и тоалетни чинии в санитарните възли с нови, а старите били съхранени в склада на хижата. Били направени 2 бр. нови бойлери, откъдето се черпела топла вода за всички помещения в сградата, а съществуващите преди това 3 бр. стари бойлери в баните били свалени и съхранени в склада. Извършена била подмяна на част от водната инсталация, която вследствие на замръзване била спукана, били подменени радиатори, но колко точно не можело да се установи. Извършени били осветляване, варосване и възстановяване на настилки във вътрешността на сградата. На второ място, за периода след подписване на договора били представени фактури за снегопочистване, зареждане на водоема с вода, остъкляване и маджуниране, изолация на отоплителната инсталация на тавана и в котелното помещение със стъклена вата и силова лента и др., на стойност 56 997,96лв., установени с фактури, приложени към протокола. Тези фактури и документи са приложени към делото, /л.54-87 от гр.д.№135/2010г., ведно със саморъчен неподписан опис на л. 53/, не са оспорени, затова заедно с протокола от 09.02.95г. установяват извършени разходи от ищеца за посочените в протокола дейности, на стойност 56 997,96лв./неденоминирани/. По отношение на описаните в протокола строителни дейности, от месеците ІІІ-ХІІ.1993г. и І.1994. на стойност 114 527,26лв./неденоминирани/ по делото са представени неоспорени частни писмени документи, подобни на количествено-стойностни сметки, които установяват извършени строително-ремонтни дейности на наетия обект с инвеститор „Хакомат”АГ и изпълнители ”М.Д.”-С. и подизпълнител „Арго-В.Паров” и ”Г. Георджев”-С. /л.23-25 от в.гр.д.409/03 на ПАС/, които установяват извършените строителни работи, както следва: л.25/ ремонт и възстановяване на камина 2 466,80лв., изчукване и направа фаянс за 885,26лв., варосване на стени и тавани за 2 750лв., демонтаж и монтаж на радиаторни решетки за 1 260лв., демонтаж и сглобяване на стари чугунени радиатори за 15 553,72лв., монтаж на нови чугунени радиатори до 10глидера за 13 775,16лв., доставка на нови чугунени радиатори 500/140 за 18 564,00лв. и нови такива 300/140 за 7 930,00лв., направа нови аншусови връзки за 3 802,30лв., направа изолация стъклена вата за 2 091,72лв., ВиК за 10 41.00лв., преглед нафтова горелка за 1 000лв., или общо 85 728,12лв., 12% печалба от 10 287,37лв., 12% високопланински 10 287,37лв., 5% превоз работници 4 286,40лв., или общо 110 589,26лв., от които се приспадат платен аванс от 50 000лв, или за плащане оставали 60 589,26лв., като този протокол не е подписан от представител на инвеститора. Според протокола за извършени строително-ремонтни работи на обект „Момчил юнак” към месец януари 1994г. /л.24 в.гр.д. №409/03 на ПАС/, между „Манол Дурев” за инвеститор и „Арго-В.Паров” за изпълнител, извършени били работи на стойност 10 41.00лв., както следва: мивка-фаянс за 2 216,46лв., монтаж фаянс за 435,96лв., демонтаж мивки за 261,57лв., демонтаж душ-батерия за 284,90лв., монтаж на душ батерия за 484,80лв., демонтаж на батерия за мивки от 288,20лв., монтаж на батерия за мивки 412,20лв., демонтаж на автомат за 28,48лв., монтаж на автомат за 73,46лв., тоалетно седало за 690,92лв., монтаж на тоалетно седало за 553,64лв., доставка на тоалетно седало за 412,50лв., монтаж на сифон за мивки за 1 069,40лв., спирателен кран за 79,06лв., монтаж на бойлер 300л. за 774,06 лв., или общо 8 01.51лв., 10% печалба от 801,50лв., превоз на работници за 160 лв., или общо 10 41.00лв.

Според протокола на л. 23 от в.гр.д.№409/03г. на ПАС, за изпълнени строително-ремонтни дейности на обекта ловен дом „Момчил юнак”, в периода месец януари 1994г.-месец октомври 1994г. с изпълнител „Г. Георджев”-С., относно ВиК инсталация на обекта, те се изразявали в покупка на поцинковани тръби на стойност 474,66лв., улей-втулка за 567,20лв., ПВЦ тръби ф50за 334,26лв., демонтаж на поцинковани тръби 3/4 см. за 93,18лв., поцинковани 3/4см. за 234лв., замазване на инсталация за 302,40лв., С.К. ½ за 170,64лв., както и допълнително възникнали работи демонтаж на поцинковани тръби 3/4см. за 66,56лв., поцинковани тръби 3/4см за 22.94лв., СК3/4см. за 131,67лв., демонтаж ПВЦ тръби ф110 за 216,10лв., монтаж на ПВЦ тръби ф110 за 236,18лв., улей в бетон за 76,44лв., отвор в бетон за 53,76лв., замазване на отвор за 25,20лв., демонтаж връзка бойлер за 75,60лв., монтаж връзка бойлер за 319,20лв., или общо 3 579,99лв., 10% печалба от 358 лв., или 3 937,99 лв. , или общата сума по трите протокола е 124 944,25лв.

По отношение на това, каква част тези строително-ремонтни работи са били действително платени от ищеца „Хакомат”АГ са представени платежни документи по фактура №44/23.12.93г. за 50 000лв. на ”Манол Дурев”, л.285, т.ІІ гр.д. 80/03г., както и фактура № 40/31.01.94г. /л.283 от гр.д.80/03г. на СОС/ за дължима сума по договор с „Манол Дурев” от 62 000лв. за СМР, с платен инвеститорски аванс от 50 000лв. и оставащи за плащане 12 000лв.

С акт за наличност /инвентаризация/, съставен въз основа на заповед № 950/12.11.96г., комисия в състав, С.Кисьов, управител, К. Д., гл.счетоводител, Л.Д., счетоводител, Т.С., домакин, за община С., като наемодател и П.К. за наемателя, извършили пълна инвентаризация на имуществото, което било в наличност към момента в хижа „Момчил юнак”, включително основни средства, малоценни и малотрайни предмети, оборудване и инвентар, като стойността на сградата и в този протокол била посочена на същата стойност, както в протокола от 31.10.94г. – 206 380 лв.

С писмо изх.№01-ДЖ-В-248/11.06.98г. на община С., /л.46 гръб по гр.д. №95/01 на ОС-С./до „Хакомат”-С., чрез В.М., на основание чл. 1. ал.1, т.1 от Закона за общинската собственост и р.V,6 от договора за наем /поради неизпълнение на задължения на наемателя/, община С. е отправила едномесечно предизвестие до ответника, считано от получаване на писмото, като с изтичане на срока следвало да се счита, че договорът за наем от 04.10.94г. бил прекратен. В същия срок наемателят следвало да освободи имота и да преведе дължимите суми на община С.. В тежест на доказване на ответника е момента на получаване на това писмо от ищеца, с оглед на предявеното възражение за изтекла погасителна давност за всеки от съединените искове. Единствената индиция в делото за получаване на писмото е факсът от 17.06.98г. до община С. /л.46 от гр.д.95/2001г. на ОС-С./, в която ищецът посочва дата на получаване на писмото-предизвестие 15.06.98г., също по факс. Искът е предявен с молба В.№201/16.07.03г. на ОС-С., или броен по години, 5 годишният срок от 16.0798г., когато изтича месечният срок за предизвестие и договорът се смята прекратен, не е изтекъл.

С цел процесуална икономия, установяването на всички общо претендирани от ищеца вземания за реклама, платени заплати, наеми, консумативи, пропуснати ползи и др. е съпоставително, между съдебно-икономическата експертиза и доказателствата, представени по делото. Този подход се налага от обстоятелството, че за значителна част от преценката на разходите, вещото лице е използувало разграничителен критерий, свързан с наличието на документална обоснованост на разхода. Това, от своя страна, е наложило преценка от страна на вещото лице, дали реквизитите на съответния счетоводен документ – фактура, платежно нареждане и т.н. отговарят на Закона за счетоводството, дали фактурите са били съставени въз основа на първични счетоводни документи, което в крайна сметка е довело до извод за документална обоснованост и признаване на разхода или обратно, при липса на такова, до непризнаване на разхода. Поради обективните ограничения, липса на достъп до счетоводството на ищеца, който е дружество със седалище в Швейцария, и с липсата на счетоводни документи в община С. и Държавен архив – С. /л.118 от делото/ е трудно да се приложи критерия на чл. 182 ГПК на редовно водените счетоводни записвания, чрез въвеждане на всеки счетоводен документ в единна система на документооборот, с периодични инвентаризации и обезценки, изготвяне на годишни счетоводни отчети и баланси, със съответните активи и пасиви и т.н. Затова никоя от страните по делото не може да се позове на правилото на чл. 182, изр.2 ГПК, че записванията в редовно водените счетоводни книги могат да служат като доказателство на страната, която е водила книгите.

Относно разходите за строително-ремонтни дейности и стойността на подобрения. Според заключението /л.147-148/, за периода на действието на договора за наем 04.10.94г.-15.07.98г., били извършени ремонтни дейности, както следва : през 1995г. документално оформени, общо за 114 298,94л., за закупени теракот и цимент по фактури от м.юли 1995г. на стойност 68 060,94лв., за полагането му било платено възнаграждение, оформено с граждански договор на Хр. Х. за 25 400лв.; по граждански договор за м.юли 1995г. на Г. Милковски било изплатено възнаграждение за направа на водопроводна канализация в размер на 20 838лв., като гражданските договори били оформени с констативни протоколи и разписки към тях; през 1996г. документално оформени били разходи за строително-ремонтни дейности от 22 784лв., за ремонт на парно, с приложен констативен протокол, и изплатени с разходен касов ордер от месец септември 1996г. за 22 784лв. Експертизата е посочила като "документално неоформени" разходи на стойност 16 300 лв., изплатени по разходни касови ордери за месец септември 1996г., за 16 300лв. за ремонт на покрив – 6500лв., 3 200лв. за ремонт на водна инсталация - 3 200лв., за дърводелски услуги 6 600лв., които не били оформени с необходимите документи, които показвали извършването на конкретния вид работа като количество и приемането й.

Съдът приема експертизата, в частта относно т.нар. документално оформени строително-ремонтни разходи за обоснована, тъй като се основава на приложените към т.ІІ от гр.д. №80/03г. на ОС-С. документи-фактури.

На първо място, независимо от обстоятелството, че във фактурите, на които вещото лице основава заключението си, /л.245-251 от т.ІІ на гр.д. 80/03г. на СОС/ за разходите за строителни материали, извършени през м.юли 1995г., като получател да фигурира не ищецът „Хакомат”АГ – Швейцария, а „Магма интернешънъл” ООД – С., представлявано от същото физическо лице, В. М., което е представител и на ищеца, може да се направи обоснован извод, че разходът е бил извършен от името и за сметка на дружеството-ищец. Това е така, защото с писмо от 11.02.94г. /на л.157 от в.гр.д. 409/03г. на ПАС/ ищецът „Хакомат” АГ Швейцария е уведомил ответника община С., че поради реорганизация на фирмата „Хакомат България”ЕООД и слабата ефективност на обекта „Момчил юнак”, „Магма интернешънъл” ООД се ангажирала с изпълнението на програмата по инвестициите и реализирането на разработените вече програми за туризъм в района. Това и обстоятелството, че кореспонденцията между страните е била извършвана за ищеца от адрес за съобщения на „Магма интернешънъл” ООД позволява да се направи горния извод.

Сумата на извършените разходи по фактурите на л.245-251 и л.290 от т.ІІ на гр.д. 80/03г., за теракот и цимент през м.юли 1995г. възлиза на 68 060,94лв., затова заключението в тази част е правилно и обосновано. Полагането на теракота и доплащането му също са установени с договор от 11.07.95г. /л.516 от т. ІІ от гр.д. №80/03 на СОС/, количествен протокол за приемане на работата и разписка за заплащане на възнаграждение на изпълнителя от 25 400лв. Същото се отнася и до разходите за направа на водопроводната инсталация на стойност 20 838лв., установени с договор за възлагане на работата от 13.07.95г., протокол за приемането и от 15.0795г. и разписка за изплащането на възнаграждението в брой /л.51. от т.ІІ на гр.д. 80/03г. на СОС/, както и в двата договора има отбелязване за осчетоводяване на разхода по счетоводните сметки. Също обосновано и в съответствие с приложени към делото документи е заключението на експертизата в частта му относно извършения разход за ремонт на парно през септември 1996г. на стойност 22 784лв., приети работи с констативен протокол и изплатени с разходен касов ордер І 17/12.09.96г. /л. 507 и 512, т. ІІ от гр.д. №80/03 на СОС/.

Съдът приема, че е неправилно и необосновано заключението на съдебно-икономическата експертиза /л.148/, в частта му, в която не са признати за установени с документи строително-ремонтни разходи на стойност 16 300лв., извършени от ищеца през м.септември 1996г., а именно за ремонт на покрив от 6 500лв., ремонт на водна инсталация – 3200лв., дърводелски услуги 6 600лв., тъй като не били оформени със съответни документи, които доказват извършването на конкретния вид работа и приемането й. Съображенията за това са, че разходите са установени, макар и с частни писмени документи и такива са разходен касов ордер от 25.09.06г. за 6 500лв., ремонт на покрив, разходен касов ордер от 22.07.96г. за 3 200лв. ремонт на водна инсталация, разходен касов ордер №7/24.07.96г. за 1 500лв. за заварки на бойлери, разходен касов ордер от 19.09.96г. за 6 600лв. за дърводелски услуги /л.508-511 от т.ІІ на гр.д. 80/03г. на СОС/, както и разписки за получаване на сумите /л. 513, 514, пак там/, но установяват поправки, които представляват текущи, а не основни ремонтни дейности.

Или според цитираните по-горе доказателства, извършените от ищеца разходи за строително-ремонтни дейности, които отговарят на категорията основен ремонт, възлизат на 137 082,94лв. през м.юли 1995г. и през 1996г., и 50 000лв. през 1993г. и 1994г., или общо 187 082,94лв./неденоминирани/.

Със заповед № 876/18.08.98г. на кмета на община С. било разпоредено изземването на обекта хижа „Момчил юнак” от „Хакомат” на 19.08.98г., поради изтичане на срока за предизвестие за прекратяване на наемния договор /л.46-47 от гр.д.№135/2010г. на СОС/. С протокол за изземване от 19.08.98г. /л.48-49 пак там/, от комисия в състав, за наемодателя Р.Халваджиева, гл.специалист „Общински имоти”, В. И. –юрисконсулт, Р.Л. главен счетоводител, Т. С. домакин на звено „Стопанисване на общински имоти” и Т.В., за наемателя, било установено състоянието на имота към момента на изземването му. Според протокола, хижата била в добро състояние и се поддържала отлично от наемателя, не били представени документи за основен ремонт за периода на наемането й, необходим бил ремонт в захранващия водопровод, тъй като имало спукана тръба, както и било необходимо препокриването на временната постройка /работилница/ до хижата. Основните средства по акта за наличност от 1996г. били налице и годни за употреба, като неразделна част от протокола за изземване бил актът за наличност от 12.11.96г. Представителят на наемателя Т.В. се задължил да съхранява имуществото на общината и имуществото на „Хакомат”, описано в констативен протокол от 20.08.98г. до извозването му.

Според този протокол от 20.08.98г. /л.44-45 от гр.д. 95/01г. на СОС/, съставен от комисия от представители на наемателя „Хакомат”АГ-Швейцария и наемодателя, община С., за състоянието на наетия обект след прекратяване на договора, било установено следното : сградата на хижата била в пълен ред , касаещ пълното оборудване на 10 стаи от хотелската част, с действащо парокотелно оборудване, електроинсталация, с действащ 16 кW агрегат; стопанските постройки към сградата, конюшна и работилница, също били в приличен вид; съществувала скъсана тръба в захранващия водопровод и покривът на работилницата подлежал на смяна.

Показанията на разпитаните свидетели Ч., Л. И., Р. И., Т. В., К. Д., Н. П., не са в съществено противоречие нито помежду си, нито със събраните по делото писмени доказателства. Те установяват, че към момента на сключване на наемния договор от 04.10.94г. и преди това, обектът имал септична яма, която се намирала под обекта. Според св. И., септичната яма била с малък капацитет, понякога преливала от отпадните води и се налагало персоналът да прокопава отделни канали за отводняването й. По отношение на извършените строително-ремонтни работи, свидетелите не са единодушни, но съдът приема за достоверни показанията на св. П. и И. по отношение на това, че основните строително-ремонтни работи били извършени в края на 1993г. и началото на 1994г., и се изразявали в ремонт на паро-котелната инсталация, с подмяна на радиатори, тръби и котел, ремонт на ВиК инсталацията, ремонт на общи тоалетни и подмяна на настилка теракот, тъй като съответстват на представените по делото писмени доказателства.

Има различия в свидетелските показания и относно посещаемостта и ценовите нива на предлаганите услуги в обекта. Според свидетелите Иванова и В. посещенията били на български и чуждестранни групи, осигурявани от „Хакомат”АГ, а според св. П., ищецът не осигурявал чуждестранни туристи, посетителите били изключително българи, познати и приятели на свидетеля П., при цени на нощувка 10-15лева на легло. За тези обстоятелства, и поради противоречие с представените по делото писмени доказателства, съдът не приема показанията за достоверни.

В последното уточнение на исковата молба /л. 106 от гр.д. 80/03г. на СОС/, ищецът е посочил, че претендира съответна част от стойността на извършените подобрения в имота, общо на стойност 64 570лв. по заключението на тройната съдебно-техническа експертиза от 14.09.09г. по в.гр.д. №76/07г. на ПАС, към септември 2007г. /л.182-190 от в.гр.д. 76/07г. на ПАС/.

Важно е да се отбележи, че в случая съдът няма за задача нито да преценя обосноваността и правилността на тази експертиза, нито да се ангажира със становище, дали приема или не заключението й. В случая тя е ориентир единствено за това каква е основата, на която ищецът претендира определена стойност на подобренията.

За пълнота съдът посочва, че по отношение на вида и количеството извършени работи, експертизата по в.гр.д. №76/07г. на ПАС е препратка към заключението на тройната експертиза по гр.д.№95/2001г. на СОС /л.171-175/. Последната е посочила в р. ІV от констативната си част, че към делото не били приложени документи, удостоверяващи вида и количествата на извършените строителни и ремонтни работи. От община С. били представени документи относно ремонта, като протокол за състоянието на обекта към 17.11.93г., акт.обр.19 към месец декември 1993г., на стойност 110 589,26лв. Установяването на видовете строително-монтажни работи /СМР/ експертизата изготвила въз основа на описаните в исковата молба, огледа на място и заключението на единичната експертиза, като били взети предвид забележките на адв. Ж. за видовете СМР, които не били остойностени , за начисляване на печалба и ДДС, и за да се предвидели цени за ремонтни СМР. Липсвали протоколи за скрити работи и протоколи обр.19 за количествата извършени работи – тройната експертиза определяла количествата въз основа на представителите на „Хакомат” АГ. На тази основа тройната съдебно-техническа експертиза по в.гр.д. №76/07 на ПАС е дала заключение, че ремонтните работи, посочени подробно на л. 188-189, към м. ІХ.09г. възлизали на 71 365лв., при вещна стойност на сградата 296 050 лв., увеличената стойност на имота възлизала на 64 570лв. Оглед на място били извършвали експертите и по двете експертизи.

Относно стойността на възнагражденията по граждански договори, командировъчни, осигуровки и заплати на работещите в обекта за 1994-96г. – 12 000лв., за 1998г.- 4 000лв., командировъчни – 16 000лв., административно управленски възнаграждения за 1995-1996г. – 12 000лв., други разходи за счетоводство и управление – 14 000лв., на обста стойност 60 000лв.

Според съдебно-икономическата експертиза по делото /л.146/, за периода на действие на договора 1994г.-1998г. допълнително представените разходи за командировки били 3 390лв., оформени с командировъчна заповед и разходен касов ордер за периода месец юни – юли 1995г. Също според експертизата /л.147/, платените заплати на служители за 1995г. – средносписъчен състав 4 души били платени 161 182лв., по приложени фишове за възнаграждение и протокол за изплащането им, а в периода месец януари – април 1996г., за средносписъчен състав от 3-ма души, били изплатени 35 003,20лв. по приложени разходни касови ордери от 18.04.96г. До 18.05.96г. били изплатени режийни разходи за персонал само с разходни касови ордери, като не били отразени по ведомост. Заключението не е оспорено от страните в тази част, и съдът го приема за обосновано и съответстващо на представените писмени доказателства, относно платените трудови възнаграждения по ведомост и командировъчни за 1995-1996г. на л. 478-506 от т.ІІ на гр.д. №80/03г. на СОС. В заключението не са отразени получените от Д. Накашев служебни аванси за 213 390лв. през 1995г. л. 237-241 от т. ІІ от гр. д. №80/03г. на ОС-С..

Относно иска в частта за храна за работници от общо 58 400лв. и разходи за горива и електроенергия от 54 000лв., и стойността на храни и напитки общо 16 000лв., неоткрити при предаване на обекта.

Според заключението на експертизата /л.145-146/, в срока на действие на договора били представени документи за закупуване на хранителни продукти и напитки, както следва : през 1995г. – 22 332,77лв., за м. октомври 1995г. за 7 812,52лв. и за месец ноември 1996г. – 14 520,25лв. Според експертизата, на листове, протоколи и разходни касови ордери, които вещото лице приема за закупени без документ през 1995г. били закупени продукти на стойност 28 843,65лв., а през 1996г. на стойност 9 143,70лв. и за персонал 3 444лв.

Според експертизата /л.146/, за периода на действие на договора били документирани разходи за гориво през 1995г. за 247 932лв., ел.енергия за 1995г. – общо 169 028,28лв., и през 1996г. за ел.енергия 38 207,58лв. /л.147/ .

Заключението съответства на писмените доказателства в т. ІІ от гр.д. №80/03г. на СОС и е обосновано в тази част, затова съдът го приема за обективно и правилно.

Относно иска в частта за рекламни материали от 5 000лв. и други разходи за обслужване на обекта – снегопочистване, сметоизвозване и др. от 20 000лв., вещото лице е посочило в експертизата /л.146/, че през месец септември 1994г. е налице документиран разход за реклама от 15 600лв. за диапозитиви, 59 090лв. за дипляни и 150 000лв. за рекламна страница в списание „Контакт”. Заключението не е оспорено в тази му част, съответства на представените документи, и е обосновано. По отношение на другите разходи за поддръжка на обекта вещото лице е посочило в заключението документирани разходи /извън тези за гориво и ел.енергия/ през 1995г. разходи за правен 1590лв., зарибяване с пъстърва 15 000лв., платена такса глоби 12 000лв., телефонни разговори 47 842.54лв., а през 1996г., пране 1 334лв., почистване на сняг 89 450лв.

Относно иска в частта относно наемите, платени без основание 2 600лв.

Според заключението, което съответства на писмените доказателства в т. ІІ от гр.д. №80/03г. на СОС, в периода на действие на договора ищецът изплатил наеми, както следва : 328 311,70лв., по извлечение на ищеца, за 1995г. – 200 000лв., за 1996г. 500 000лв., за 1997г. – 682 000лв., или общо за 1994-1997г- - 1 620 311,70лв./неденоминирани/. Не се спори, че с писмо от ответника от 19.08.08г., били установени задължения за наем от 1 299,19лв. и лихва от 984.10лв., които били издължени към 31.12.99г.

Заключението е обосновано и в тази част, и съответства на представените в т.ІІ от гр.д.№80/03 доказателства /л.86-90, 123-142, 144/, но установява и факт на неплащане на месечен наем, през 1995, 1996г. и 1998г., както твърди ответникът.

По отношение на пропуснатите ползи.

Ищецът е индивидуализирал иска по следния начин – нереализирана печалба за периода на действие на договора 1997г. и 1998г., както и за периода, в който договорът не е действал, но е могъл да действа, ако не би бил неоснователно прекратен 1998-2004г., представляващи възможните приходи от обекта на база 20 бр. легла, при средна цена за нощувка 25 лева, при 65% заетост, намалени с 47% разходи за поддръжка и платени данъци и обичайните разходи за дейността – амортизационни отчисления, наеми, разходи за персонал, доставчици на стоки и услуги, данъци от общо 250 000лв., от които са предявени частично 20 000лв.

По делото, по този въпрос е приета съдебно-икономическа експертиза /л.156-159/. Според експертизата, поради липса на документи за реализираните приходи и разходи на хотел „Момчил юнак” били използувани данни от Националния статистически институт /НСИ/, събрани в годишни статистически справочници за периода 1996-2004г., с информация за легловата база, заетост и реализирани приходи, а за рентабилността били използувани данни от Института за пазарна икономика. За периода 1996-2004г. при 20бр. легла, с 65% заетост, т.е. 13 легла, при един месец от 30 календарни дни и стойност на една нощувка в средства за подслон, тип хотел, както следва : за 1996- 1.68лв., за 1997 – 11 075,76лв./неденоминирани/, 1998г. – 14 390лв. /неденоминирани/, 1999г. – 1.78лв., 2000г. – 23,42лв., 2001г. - 26,03лв., 2002г. - 2.00лв., 2003г.-24,45лв., 2004г. - 28,58лв., при използваемост на легловата база в месеци – за 1997г. – 8 месеца, за 1998г. – 5 месеца, за 1999г. – 8 месеца, за 2000г. – 8 месеца, за 2002г. – 8 месеца, за 2003г. – 8 месеца, за 2004г. – 7 месеца. За база на изчисленията били приети фактически данни от справка за заетост за месец ноември и декември 1996г., за общо 468бр. нощувки, представени по делото. Или като се умножат броя на заетите легла 13 бр., по броя календарни дни за един месец, по стойност на нощувките, според НСИ, по месеците използваемост /НСИ/, се получавали приходите от нощувки за една година. Или за 1996г., като броя на нощувки се умножи по стойността на нощувката от статистическия институт, приходите от нощувки по години биха били, както следва : за 1996г. – 4 998,24лв., 199г. – 34 556,37/деноминирани/лв., 1998г. – 28 060,50/деноминирани/лв., 1999г. – 49 233,60лв., 2000г. – 73 070,40лв., 2001г. – 91 365,30лв., 2002г.68 733,60лв., 2003г. – 76 284,00лв., 2004г. – 78 023,40лв. След като от тези приходи се приспаднели фактическите разходи за материали, външни услуги, заплати, осигуровки, лихва, глоби и други разходи, като след приспадане на данъците се получавала нетната печалба за дейността.

Според експертизата, от представените документи по делото и при ответника не можело да се определи какви са били фактическите разходи за периодите и да се определи каква е реализираната печалба. Като се приложела средната нетна печалба за страната от туристическа дейност от 15% на ИПИ, и се приложела същата към реализираните приходи за периода 1996-2004г. се получавало каква би била реализираната нетна печалба по години : 1996г. – 749,74лв., 1997г. – 5 183,46лв./деноминирани/, 1998г. – 4 209,08лв./деноминирани/, 1999г. – 7385,04лв., 2000г. – 10 960,56лв., 2001г. – 13 704,80лв., 2002г. – 10 31.04лв., 2003г. – 11 442,60лв., 2004г. – 11 703,51лв., или за периода 1996-1998г. – 10 142,28лв., а за периода 1999-2004г. – 65 506,55лв.

Съдът приема заключението в тази му част за изцяло необосновано и неправилно. Това е така, защото то е основано на изцяло хипотетични предвиждания, а не на реални доказателства. На първо място, наетият обект не е хотел, нито хижа, а преустроен почивен дом, затова за него са неприложими статистическите данни на НСИ и ИПИ, които не отчитат такива приходи. На следващо място, вещото лице е приело за реална заетост с нощувки данните от справки на л.16 и 17 от делото, които нямат характера на писмено доказателство, тъй като не съдържат данни за авторство, подпис, дата на съставяне и т.н. По-нататък, вещото лице е приело за даденост заетост от 65% от 20 легла за целия период, което също е изцяло хипотетично, и не отговаря на никакви реални данни по делото. Не може да се приеме за достоверно, по-нататък, определянето на средна печалба при неустановени безспорно разходи за издръжка на обекта, затова крайните изчисления за пропусната печалба от 10 142,28лв. за периода 1996-1998г. и 65 506,53лв. за периода 1999-2004г., са недостоверни, а заключението по т.2 от експертизата, необосновано.

Според т.3 от експертизата /л.158-159/, в документите по делото като приходи от хотел „Момчил юнак” била представена справка за леглова заетост за периода м.ноември-декември 1996г., като съображения за достоверността на последните за изложени по-горе. Освен това по делото били представени договори от 1995-96г. за нощувки в хотел „Момчил юнак” между „Магма интернешънъл” ООД и други туроператорски фирми, но нямало документи как били реализирани тези договори. Цитират се приходи за месеците ноември и декември 1996г. от 4 998,24лв. С допълнително представените документи бил представен стоково-паричен отчет за периода 04.10.95г.-февруари 1996г. Приходите от нощувки и ресторант били, както следва: от 04.10.95г. до 31.12.95г. – 332 892,50лв., от 01.01.96г. до 12.02.96г. – 148 183,25лв., или общо приходи за 1995г. – 332 892,50лв., а за 1996г. – 153 181,49лв. В частта за разходите, документално оформените разходи за 1995г. били 969 358,53лв., а документално неоформени 40 791,65лв., и за 1996г. – документално оформени 686 778,78лв. и документално неоформени 44 938,00лв. Съпоставката на фактически приходи и разходи, и формиране на резултат от дейността печалба или загуба не можело да бъде направена, тъй като периодът на приходите 04.10.95г. – 12.02.96г. бил по-малък и несъпоставим с периода на разходите 01.01.95г.-30.05.96г. От представените документи по делото, размерът на приходите не съответствал на разходите, които като се приспаднели от финансовия резултат от експлоатацията на обекта, можел да посочи каква е печалбата на ищеца за целия период на действие на договора, и какъв би бил размерът на разходите, които не се покривали от приходите. Извършените разходи за ремонтни дейности от 56 997,56лв. по протокол от 09.02.95г. следвало да се приспаднат от приходите през 1994г. Не били представени документи за инвестиционни разходи в периода 1995-1998г., които биха се поели от приходи за следващи периоди.

Съдът приема експертизата в тази й част за обоснована и правилна, доколкото от липсата на редовно водени счетоводни книги при ищеца и ответника не могат да се направят други изводи. Посочи се и по-горе, че няма счетоводител и/или икономист, който при липса на целия документооборот, протоколи за инвентаризации и ревизии, годишни счетоводни отчети и баланси, дневници за покупко-продажби, справки по ЗДДС, данък печалба, ведомости за заплати, включително на свързаните лица „Хакомат”АГ-Швейцария, „Хакомат”ЕООД С., „Магма интернешънъл” ООД, да даде обосновано заключение каква е била реалната печалба от експлоатацията на обекта резиденция „Момчил юнак”, от която да се правят изводи и за евентуалната пропусната полза за някакъв период от време.

ПРАВНИ ИЗВОДИ:

Предявени са обективно кумулативно съединени частични искове за претърпени вреди, пропуснати ползи и неустойка от прекратен /развален/ договор за наем от 04.10.94г. по чл. 88, ал.1, изр. 1 и 2-ро, във вр. с чл. 87, във вр. с чл. 55, ал.1, пр.3, във вр с чл. 92 и чл. 86 ЗЗД.

Съединените искове са изцяло неоснователни. На първо място, установи се, че липсва виновно поведение на наемодателя, свързано с предоставянето за ползуване на вещ със скрит недостатък – липса на септична яма и без съответен лиценз за експлоатация като туристически обект. Безспорно се установи, че при сключването на договора, обектът е разполагал със септична яма, а евентуалните затруднения във функционирането и са били в сферата на текущите поправки, в тежест на наемателя, според р. ІІІ, т. 1 и 2 от договора. Затова няма нарушение на чл.159, ал.2 ППЗТСУ /отм./. Обектът е бил актуван като общински и неформално е бил предаден за стопанисване на БТС през 1989г. По настоящото дело не е изследван въпросът за основанието актуване на имота като общинска собственост, той има значение в спора с наемателя дотолкова, доколкото спорно е дали е задължение на наемодателя до регистрира обекта като хижа- туристически обект, да го снабди със съответната категоризация и тогава да го отдава под наем. Наетият обект е бил бивша почивна станция, резиденция на ОК на БКП, и не е споменат изрично в ПМС №40/05.12.88г. /отм./ за отнемане на незаконно и нецелесъобразно изградени вили, почивни и представителни домове и за предоставяне на сгради за нуждите на здравеопазването, образованието, почивното дело и туризма, обн. в ДВ бр. 44/09.06.89г. изм. бр. 29/07.04.01г., бр. 59/03.07.01г. По аргумент от приложение 4, към чл. 7, ал.1, т.3, изброените в него обекти, бивши почивни станции на БКП които надлежно се предоставят за стопанисване на БТС, би трябвало да се категоризират като хижи по Закона за туризма и наредбите към него и чл.2, б."а" от Правилника за вътрешния ред в туристическите хижи, заслони,спални и алпийски домове, ДВ бр.29/11.04.58г. Не е такъв конкретният случай, затова твърдението, че обектът не разполагал със съответния лиценз за дейността, е неоснователно. Затова, макар обектът в договора за наем да е посочен като хижа, за стопанисването му по предназначение не се е изисквал такъв лиценз или категоризация. Дори да се приеме обратното, неизпълнението на това задължение води до административна отговорност, но не и до неизпълнение на изискването на закона и договора за предоставяне на ползването на обект, годен за предвиденото в договора предназначение.

Безспорно прекратеният договор за наем е бил такъв с периодично или повтарящо се изпълнение, по смисъла на чл. 88, ал.1, изр. 1 ЗЗД, затова развалянето му е настъпило на 15.07.98г., а не с обратна сила, както твърди ищецът. Тъй като е бил прекратен /развален/ поради неплащане на наема, ищецът е бил неизправна страна по договора. Безспорно е в доктрината и практиката, че само изправната страна може да претендира вреди при развалянето, а след като е бил неизправна страна ищецът не може да претендира вредите от развалянето му по чл. 88, ал.1 ЗЗД, независимо дали те са реално претърпени вреди или пропуснати ползи, под каквато и да е форма, затова съединените искове, предявени като частични следва да се отхвърлят.

За пълнота на мотивите, въпреки уговореното в договора, наемателят не може да търси увеличената стойност на вещта, която е подобрил, тъй като е държател, а не владелец по смисъла на ППВС№1/79г. и ТР№85/68г. на ОСГК, дори да би бил изправна страна по договора. Искът за неустойка е недопустим, тъй като с молбата за предявяването му ищецът е изменил недопустимо едновременно основанието и петитума на иска.

Възраженията за давност са неоснователни, искът за неоснователно обогатяване е бил предявен в 5-годишния давностен срок.

Следва да се присъди на ответника минималното юрисконсултско възнаграждение от 1 730лв.

Затова и на посоченото основание, съдът

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ иска на „Хакомат”АГ-Швейцария, Фатерланд, Гелфинген-6284, представлявано от В.М. съдебен адрес гр. Г., ул. „Свищовска” № 2. адв. П.К., да се осъди община С., със седалище и адрес на управление гр. С., бул. „. № 3, представлявано от Н.М., на основание чл. 88, ал.1 във вр. с чл. 87, ал. 1 във вр. с чл. 55, ал.1, пр.3 във вр. с чл. 92 и чл. 86 ЗЗД, да му заплати претърпени вреди, пропуснати ползи и неустойка от прекратен договор за наем от 04.10.94г., по частично предявени обективно съединени искове, както следва:

1. 20 000лв., частичен иск от общо 280 570лв., за вреди от извършени разходи за привеждане на наетия обект в експлоатация по предназначение, като общата сума се формира от сбора на сумите по-долу, а именно : 64 570лв. за строително-ремонтни дейности, с които общината се обогатила на отпаднало основание ; 60 000лв. разходи за възнаграждения, командировъчни и заплати; 58 400лв. разходи за храна на работници и служители; 54 000лв. разходи за горива и електроенергия, 16 000лв. – разходи за храна и напитки, 3 000лв. за рекламни материали, други разходи, 20 000лв., 2 600лв. платени наеми без основание;

2. 20 000лв. частичен иск за пропуснати ползи от общо 250 000лв., представляващи нереализирани печалби от възможните приходи от наетия по договора обект в периода на действие на договора 1997-1998г., както и периода, в който договорът би действал, ако не беше неоснователно прекратен, 1998-2004г., както и законните лихви върху всяка посочена по-горе главница от 16.07.03г. до окончателното им плащане, както и законната лихва върху всяка главница от 16.07.03г. до окончателното им плащане, като неоснователни и недоказани.

ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ иска на „Хакомат”АГ-Швейцария да се осъди община С. да му заплати частичен иск за неустойка по договора от 04.10.94г., р.V, чл.7 от 2 0000лв., частичен от 60 000лв., ведно със законната лихва върху тази сума от 16.07.03г., до окончателното им плащане, като недопустим.

ОСЪЖДА „Хакомат”АГ-Швейцария да заплати на община С. юрисконсултско възнаграждение от 1 730 лв., разноски по делото.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в 14-дневен срок от съобщението му на страните пред ПАС.

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ :