№ 1064
гр. София, 24.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 10-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на четвърти октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Цветко Лазаров
Членове:Ралица Димитрова
Нина Стойчева
при участието на секретаря Пролетка Асенова
като разгледа докладваното от Ралица Димитрова Въззивно гражданско дело
№ 20231000503182 по описа за 2023 година
Производството е образувано по въззивни жалби на „Айсиен Консулт“
ООД и „ВМВ Тим“ ЕООД срещу решение № 3573/ 01.07.2023г. на СГС,
ГО, 20 състав, постановено по гр.д. № 13600/21г., с което срещу тях е важен
иск по чл.135, ал.1 от ЗЗД.
Жалбоподателите твърдят, че атакуваното от тях решение е
недопустимо, защото съдът се е произнесъл по нещо различно от заявеното,
по иск, за който ищците нямат правен интерес, и по нередовна искова молба.
Обжалваното решение е неправилно, тъй като първоинстанционният съд е
допуснал съществени процесуални нарушения на материалния закон като не
го е приложил правилно по отношение на очертаване на правнорелевантните
факти и правопораждащия фактически състав на заявените искови
претенции. Не е съобразил направените от въззивниците възражения. Съдът
е извършил неправилна квалификация на заявените от ищците и от тях права,
включително неправилно е приложил чл.20 от ЗЗД. Съдът е допуснал
съществено процесуално нарушение като е извършил неправилна преценка
на предмета на делото и предмета на доказване. Приложил е неправилно
несъществуваща презумпция по отношение на знанието у органите на ЮЛ за
1
увреждане въз основа на свързани лица. В тази връзка е приел за установени
факти, които изрично не са заявени в исковата молба. Решението не е
мотивирано по отношение на всички предпоставки на предявения иск. То е
основано на доказателства за обстоятелства, които ищците не са навели в
исковата молба или в първото по делото заседание. За да приеме, че ищците
имат качеството на кредитор, съдът е установил всички елементи от
правопораждащия фактически състав на чл.19, ал.3 от ЗЗД, каквито те не са
твърдели. Съдът недопустимо е приел, че има знание и увреждане , без да е
надлежно и конкретно въведено от ищците като обстоятелство. Допуснал е
съществено процесуално нарушение като е приел, че валидността на
твърдяното правоотношение, с което ищците обосновават качеството си на
кредитор, не е в предмета на доказване и недопустимо не е разгледал
възражението им за неговата нищожност. Неправилно е прието, че има
идентичност между описания в исковата молба имот. Позовал се е на
заключението на техническата експертиза, което е необосновано, съдържа
вътрешно противоречиви изводи, непълна е. Неправилно е прието наличието
на знание в дружествата единствено поради факта, че единият от
управителите на едното дружество е в роднински връзки с управителя на
другото дружество. Съдът не е съобразил и недопустимо не е тълкувал
приложените по делото писмени доказателства- комисионен договор от
16.01.2017г. и протокол за правни и фактически действия от 08.01.2020г.
„Айсиен Консулт“ ООД е дългогодишен съконтрагент с „ВМВ Тим“ ЕООД.
Последното като комисионер е финансирало не само изграждането на
сградата, в която се намира процесния имот. Същото дружество е било
кредитор на „Айсиен Консулт“ ООД още преди сключването на
предварителния договор. Атакуваната сделка е продължение и в изпълнение
на задължения по комисионния договор. Липсват доказателства, че
сключването й е увреждащо за ищците.
Затова молят въззивния съд да обезсили решението на СГС като
недопустимо, а ако е допустимо да го отмени и да отхвърли предявения иск
като неоснователен.
В съдебно заседание чрез процесуалния им представител Т. Т. и Ч. Т.
оспорват въззивните жалби и направеното от въззивниците уточнение на
възражението за нищожност.
2
Съдът, след като обсъди доводите на страните и събраните
доказателства в първоинстанционното и въззивно производство по реда на
чл.235 от ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Съдът е сезиран с иск по чл.135, ал.1 от ЗЗД. В исковата молба ищците
Т. твърдят, че са сключили граждански брак на 28.10.1989г. и поради липсата
на брачен договор са в режим на имуществена общност. При уважаване на
иска и за двамата ще възникнат вещни права, затова имат правен интерес от
завеждането му. Те имат качеството на кредитор по отношение на „Айсиен
Консулт“ ООД по сключен предварителен договор. Това е станало на
02.03.2018г. от Т. Т. в качеството й на купувач и възложител за продажба и
строителство на апартамент № 19, находящ са на шести жилищен етаж с площ
от 61, 98 кв.м., от които застроена площ от 53, 98 кв.м., състоящ се от дневна,
кухненски бокс, баня с тоалетна, коридор, спална и тераса в едно с мазе № 18
със застроена площ от 2, 02 кв.м., находящо се в сутерена на сградата и 2, 56%
ид.ч. от общите части на сградата и 2 02% ид.ч. от правото на собственост
върху УПИ, в сграда, изградена в имот с пл. № 1426, за който е отреден УПИ
ХI, кв.206а, по плана на гр. София, м. „ Подуяне- Редута“, с административен
адрес ул. „***“ № 31 и с площ от 652, 50 кв.м. Продажната цена, уговорена в
т.1.2 от предварителния договор е 62 000 евро, от която 44 000 евро е
заплатена при подписването му. Към настоящият момент Т. Т. не е получила
Уведомление за издаване на разрешение за строеж, чиито краен срок е
30.03.2019г. нито покана за сключване на окончателен договор. На 09.01.2020г
е получила писмо на електронната си поща от адв. Т. М. като представител
на „Айсиен Консулт“ ООД за обсъждане на бъдещи съвместни действия за по-
бързо приключване на СМР и въвеждане на сградата в експлоатация. На
15.10.2020г. „Айсиен Консулт“ ООД е продало на втория ответник „ВМВ
Тим“ ЕООД с нот. акт № 14 имотът, предмет на предварителния договор за
цена от 100000лв., част от която в размер на 30 000лв. е платена на
14.10.2020г., а остатъкът от 70 000лв. е платима в 15 дневен срок от
получаване на Уведомление за подписване на Акт № 16. Ищците оспорват
плащането на 30000лв. Считат, че така сключената валидна прехвърлителна
сделка ги уврежда, тъй като „Айсиен Консулт“ ООД е в невъзможност да
изпълни задължението си по предварителния договор и да им прехвърли
правото на собственост върху построения обект. По този начин е
препятствана възможността предварителният договор да бъде обявен за
3
окончателен и за ищците съществува правен интерес от предявяване на иск по
чл.135, ал.1 от ЗЗД. Успешното му провеждане ще им даде възможност да
предявят иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Т.и твърдят, че на 16.03.2018г. В. В. е
вписан в Търговския регистър като съдружник и управител на „Айсиен
консулт“ ООД и е обвързан от всички действия и сделки на дружеството,
извършени преди това. С атакуваната покупко- продажба дружеството се е
поставило умишлено в невъзможност да изпълни задължението си да им
прехвърли правото на собственост. От справка в имотен регистър на АВ може
да се установи, че между ответниците е имало съмнителни търговски
отношения от началото на 2020г. Те са сключили два договора за продажба на
самостоятелни обекти в сградата на ул. „***“ № 31. Управителят В. В. и
управителят на „ВМВ Тим“ ЕООД Р. М. В. са брат и сестра и по смисъла на
пар.1, ал.1, т.1 във вр. с пар.1, т.2 от ДР на ТЗ са свързани лица, както и
дружествата. Сделката, която уврежда ищците, е сключена между свързани
лица със знание и намерение за увреждане на кредитора по предварителния
договор за задължението за прехвърляне на правото на собственост върху
ап.19. Затова ищците, считат, че са налице предпоставките на чл.135, ал.1 от
ЗЗД, поради което молят съда да признае за относително недействителен
договор за покупко- продажба на ап.19 и прилежащото му мазе, сключен
между „Айсиен Консулт“ ООД и „ВМВ Тим“ ЕООД, намиращ се в
„Жилищната сграда с подземни гаражи“, изградена в груб строеж в УПИ XL-
1426 с площ от 652, 50 кв.м., намиращ се в гр. София, ул. „***“ № 31 и с
идентификатор 68134.702.1426.
В депозирани писмени отговори ответниците оспорват иска. Считат,
че той е допустим, но неоснователен. Навеждат възражение за липса на
идентичност между имота, описан в предварителния договор от 02.03.2018г. и
този по договора за покупко- продажба, сключен с нот. акт № 14, изразяващо
се в имотите, в които е построена сградата, където той се намира, няма
съвпадение на границите на обектите, предмет на двата договора. Има разлика
в номерацията на избените помещения. Описанието на процесния имот е
различно и според нотариалния акт за учредяване на правото на строеж от
24.08.2017г. Сочат, че предварителния договор няма достоверна дата и е
антидатиран. В отговорите се посочва, че към датата на сключване на
предварителния договор „Айсиен Консулт“ ООД е било дружество с
едноличен собственик на капитала и управител В. К.. Още на 16.01.2017г.
4
двете дружества са сключили договор за съвместна дейност, при която то е
задлъжняло на „ВМВ Тим“ ЕООД. При приемането на В. В. като съдружник
и вписването като управител В. К. не му е дал информация за сключените
предварителни договори и едва с подадената от Т. Т. жалба в СРП е разбрал
за нейната претенция за сключен предварителен договор, както и че тя е
осъществила плащане по сметка на „Айсиен Консулт“ ООД, за което е
издадено кредитно известие и фактура. В. В. не е имал знание за
съществуващо задължение на дружеството към Т. Т.. От изложеното се
оборва презумпцията по чл.135, ал.2 от ЗЗД. Поддържа се, че 30000лв. реално
са платени от „ВМВ Тим“ ЕООД. Въвеждат се твърдения за нищожност на
предварителния договор поради противоречие със закона- чл.19, ал.2 от ЗЗД.
Тази разпоредба изрично посочва, че в предварителния договор трябва да
включени съществените уговорки на окончателния договор и неспазването на
това изискване води до нищожността му. Нищожност поради заобикаляне на
закона- липса на действително намерение за продажба. Купувачът е подписал
предварителния договор без да се е запознал с документите, от които
продавачът черпи права- нотариален акт за учредяване на право на строеж,
скица на имота, разрешение за строеж, одобрен архитектурен проект и
разпределение на етажа и разположение на самостоятелния обект. В
отговорите на исковата молба и в молба- уточнение от 05.03.2024г.,
депозирана пред САС от „ВМВ Тим“ ЕООД, се твърди нищожност на
предварителния договор поради прикриване на действителната страна по
договора, като вместо В. К. като страна е представен другият ответник, както
и че той е сключен с предмет прехвърляне на правото на собственост върху
имоти, какъвто договор не е бил сключван с длъжника на дружеството. В
този молба уточнение се навежда възражение за нищожност на
предварителния договор на основание чл.40 от ЗЗД, тъй като с него се цели
единствено увреждане на интересите на „ВМВ Тим“ ЕООД.
Предварителният договор е сключен за уреждане на лични финансови
отношения между В. К. и ищците. Считат, че предварителния договор е
нищожен поради невъзможен предмет с оглед на индивидуализацията на
имота в него.
Между Т. Т. и „Айсиен Консулт“ ЕООД е сключен предварителен
договор на 02.03.2018г. за продажбата на подробно описан в него недвижим
имот.
5
Не се оспорва, че ищците са съпрузи и са сключили граждански брак на
28.10.1989г.
Безспорно е обстоятелството, че с договор за покупко- продажба,
обективиран в нот. акт № 14/15.10.2020г. „Айсиен Консулт“ ООД е продало на
„ВМВ ТИМ“ ЕООД ап.19 и прилежащото мазе № 13, намиращи се в
жилищната сграда, построена в УПИ ХL-1426, кв.206а с площ от 652, 50 кв.м.
и с административен адрес: гр. София, ул. „***“ № 31.
Към исковата молба са представени доказателства за правосубектност
на дружествата- ответници.
Към отговора на исковата молба, подаден от „Айсиен Консулт“ ООД, е
представен, нот. акт № 14/15.10.2020г., нот. акт № 41/24.08.2017г. за
учредяване на право на строеж върху УПИ ХL -1426, кв.206а, протокол от
08.01.2020г. от заседание на ОСС на „Айсиен Консулт“ ООД, Договор за
възлагане на правни и фактически действия/Комисионен договор/ от
16.01.2017г., сключен между „Айсиен Консулт“ ЕООД с управител В. К. и
„ВМВ ТИМ“ ЕООД с управител Р. М. В., както и протокол към този договор.
Към отговора на исковата молба, подаден от „ВМВ Тим“ ЕООД са
представени същите писмени доказателства, с изключение на нот. акт №
41/24.08.2017г.
По делото са представени доказателства във връзка с подадена в СРП
жалба от Т. Т..
С молба от 09.11.2022г. ищците са представили писмени доказателства:
виза за проектиране от 04.05.2015г. и същата, съгласувана от „Топлофикация
София“ ЕАД през 2017г., копие от изменение на улична регулация, протокол
за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и
ниво на строежа в УПИ ХL-1426, проект за Жилищна сграда с подземни
гаражи в УПИ ХL-1426- Част Архитектурна и обяснителна записка.
Приети са за безспорни и ненужадещи се от доказване две
обстоятелства: На 15.10.2020г е сключен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, посочен в исковата молба, както и че към този момент двете
дружества са били представлявани от В. В. и Р. В., които са брат и сестра.
В хода на процеса е допусната техническа експертиза, чието заключение
сочи, че с административен адрес гр. София, ул. „***“ № 31 е УПИ ХL-1426.
6
Според експерта е налице идентичност между описания в заповед № РД-09-
77/12.03.2013г. имот с пл. № 1426, УПИ ХI в кв. 206а по плана на гр. София, м.
„Подуяне – Редута“ и включеният в КК на район „Слатина“ ПИ с пл. № 1426,
УПИ ХL в кв.206а по плана на гр. София, одобрен със заповед № РД-18-
138/24.07.2017г. Вещото лице е намерило, че има идентичност между ап.19,
описан в предварителния договор и този по нот. акт № 14/15.10.2020г. В
съдебно заседание вещото лице е допълнило заключението си.
Съдът възприема заключението като компетентно и безпристрастно.
Същото съответства на писмените доказателства.
Въз основа на тях СГС е постановил решение, с което е уважил
предявения иск.
Пред настоящата инстанция е допусната нова техническа експертиза.
Тя е дала заключение, в което е описала УПИ ХI от кв.206а по плана на гр.
София, м. „Подуяне- Редута“. Той е отреден за имот с пл. № 150, от кв.206а с
идентификатор 68134.702.1150. Този УПИ е застроен с три жилищни обекта
със застроена площ от 111 кв.м. Според описанието на отделните обекти в
нотариалния акт за учредяване на право на строеж на ап.19 принадлежи мазе
№ 18. Не е налице идентичност между УПИ ХL-1426 и УПИ ХI-150. В
жилищната сграда, построена в УПИ ХI няма ап.19. В съдебно заседание
вещото лице е пояснило, че римските номера са по кадастрална карта. Не
може да има друг имот с пл. № 1426. Той е единствен.
Съдът възприема заключението като компетентно, обективно и
обосновано. То не противоречи на експертизата, приета от
първоинстанционния съд.
При така установената фактическа обстановка от правна страна съдът
приема, че предмет на разглеждане е иск по чл.135, ал.1 от ЗЗД предявен при
условията на субективно съединяване.
Въззивният съд се произнася служебно по валидността на
първоинстанционното решение, по допустимостта му в обжалваната част, а по
отношение на правилността му е обвързан от посоченото в жалбата- чл.269 от
ГПК, с изключение на допуснато нарушение на императивна
материалноправна норма.
Обжалваното решение е валидно.
7
По допустимостта му.
В жалбите са заявени доводи за недопустимост на
първоинстанционното решение на няколко основания. Първото е, че исковата
молба е била нередовна с оглед индивидуализацията на имота. Във връзка с
нея е и второто, а именно- съдът се е произнесъл по нещо различно от това, с
което е сезиран. Третото основание е за липса на правен интерес у ищците да
предявят Павловия иск.
Една искова молба е редовна, когато отговаря на изискванията на чл.127
и чл.128 от ГПК и в нея са изложени фактически обстоятелства и петитум,
които не влизат в противоречие по между си. От двете съдът може да направи
обоснован извод за това какъв иск е предявен, неговата правна квалификация
и да направи преценка за допустимостта му. Предявената искова молба от
ищците Т., уточнена с молба от 25.11.2021г., относно индивидуализацията на
имота, предмет на атакуваната сделка, е редовна и отговаря на изискванията
на посочените две разпоредби. Конкретизирането на един недвижим имот
става чрез неговите граници, площ, а с влизане на ЗКИР и чрез
идентификатор, който е уникален. В случая твърдението на въззивниците,
ответници в процеса, за липса на идентичност между недвижимия имот,
предмет на предварителния договор от 02.03.2018г. и този на договора за
покупко – продажба, сключен с нот. акт № 14/15.10.2020г., не засяга
редовността на исковата молба, а е въпрос по същество и на доказване в един
процес.
Наличието на правен интерес е абсолютна положителна процесуална
предпоставка за съществуването и упражняването на правото на иск. За него
съдът следи служебно на основание чл.7 от ГПК- принципът на служебното
начало. Той трябва да е налице както при предявяване на иска, така и към
момента на постановяване на решението. В жалбата на „Айсиен Консулт“
ООД се твърди, че за ищците липсва правен интерес, тъй като те нямат такъв
в имуществото на длъжника им да се върне имот, тъй като апартаментът няма
прилежащо помещение, т.е. няма индивидуален обект на собственост. Няма да
са налице законовите изисквания на чл.19, ал.3 от ЗЗД. Правният интерес се
извежда от твърденията в обстоятелствената част и петитума на исковата
молба. Видно от последната е, че искът по чл.135, ал.1 от ЗЗД е предявен и
за прилежащото избено помещение. Апартаментът като недвижим имот
8
представлява самостоятелен обект на правото на собственост. Това
възражение на въззивниците по-скоро рефлектира върху въпроса какво е
жилище съгласно нормативните изисквания. Претенцията е уважена от СГС
само за ап. 19, но не и за мазе № 18. Не е поискано от ищеца допълване на
решението по реда на чл.250 от ГПК, но това не променя изводът, че ап.19 е
самостоятелен обект на правото на собственост. Според чл.40 от ЗУТ и чл.
110 от Наредба № 7/22.12.2003г. за правилата и нормативи за устройство на
отделните видове територии и устройствени зони всяко жилище трябва да
има най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс, баня –
тоалетна и най- малко едно складово помещение в жилището или извън него.
В пар.5, т.30 от ДР на ЗУТ е дадено легално определение за жилище-
съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени
функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни
нужди. Съгласно разпоредбите на чл. 37 и чл. 98 ЗС, избените помещения,
предназначени да служат като складови помещения към жилищните обекти в
сградата, представляват принадлежност към жилищните обекти и следват
собствеността на главната вещ, тъй като към всяко жилище следва да бъде
придадено поне едно складово помещение./ Р № 30/07.02.2012г. по гр.д. №
401/11г., ВКС, I г.о., Р № 27/30.03.2022г. по гр.д. № 2741/21г., ВКС, I г.о., Р №
61/07.06.2018г. по гр.д. № 2610/17г., ВКС, I г.о./ По аргумент от това искът по
чл.135, ал.1 от ЗЗД следва да се счита уважен за самостоятелен обект на
правото на собственост с прилежащото му избено помещение. Поради това за
ищците съществува правен интерес от предявения Павлов иск поради
възможността да предявят в последствие такъв по чл.19, ал.3 от ЗЗД при
връщане на недвижимия имот в патримониума на длъжника.
Горните аргументи обосновават допустимост на обжалвания съдебен
акт.
По правилността му.
Предявеният иск е конститутивен и е предвиден в полза на кредитора,
който може да поиска от съда по отношение на него да бъдат обявени за
недействителни действията на длъжника, с които го уврежда, ако последният
при извършването им е знаел за увреждането, както и третото лице, с което
длъжникът е договарял, също да е знаело за увреждането. С този иск се цели
да се постигне със сила на пресъдено нещо признаването на относителна
9
недействителност на определена правна сделка, тъй като тя е такава
единствено спрямо кредитора, но не по отношение на страните по нея.
Предпоставките за уважаване на отменителният иск са: вземане на
кредитора спрямо длъжника, което не е необходимо да бъде ликвидно и
изискуемо, да е установено с влязло в сила решение, а е достатъчно да не е
прекратено или погасено по давност. То трябва да е възникнало преди
увреждащите действия. Не е необходимо кредиторът по пътя на пълно и
главно доказване да установи това свое качество. Втората предпоставка е
увреждащо действие на длъжника, с което се засягат правата на кредитора му.
С него той е създал или увеличил неплатежоспособността си, намалил е
имуществото, което служи като обезпечение на кредитора му. Третата
предпоставка е увреждането да е съзнавано както от длъжника, така и от
третото лице. Т.е. те имат знанието, че сключената от тях сделка уврежда
правата на кредитора на длъжника. В тежест на притежаващия вземането е да
докаже тези предпоставки от фактическия състав на Павловия иск, тъй като
от тях той черпи благоприятни за себе си правни последици.
Активно материално легитимиран да предяви отменителния иск е
всеки, който твърди, че има качеството на кредитор и притежава парично или
непарично вземане. Ищците притежават непарично вземане, произтичащо
от предварителния договор от 02.03.2018г. Независимо, че той е сключен
само от Т. Т., той поражда права и за съпругът й Ч. Т., тъй като със
сключването на брак, без да е уреден режим на разделност, всичко което е
придобито независимо от кой от съпрузите, е общо за двамата като семейна
имуществена общност. Така общо за ищците Т. е облигационното право,
възникнало със сключване на предварителния договор да придобият правото
на собственост върху определен недвижим имот. Затова тяхната активна
легитимация е обща да предявят иска по чл.135, ал.1 от ЗЗД.
Пасивно легитимиран да отговора по отменителния иск е длъжникът,
срещу който ищецът има вземане. Когато увреждащото действие е правна
сделка пасивно легитимирано да отговаря е и трето лице, с което длъжникът е
договарял./ т.3 от ТР № 2/09.07.2019г. на ОСГТК на ВКС/ Ответниците по
иска, сега жалбоподатели, са пасивно легитимирани да отговарят по
предявения иск като страни по увреждащата сделка.
От доказателствата по делото се установява, че между Т. Т. и „Айсиен
10
Консулт“ ЕООД/ към 2018г./ е сключен предварителен договор за продажба и
строителство на недвижим имот, подробно описан в него. В отворите на
исковата молба са наведени правозащитни възражения, изключващи
качеството на кредитор на ищците, а именно за нищожност на предварителния
договор на няколко основания. Второто възражение е за липса на идентичност
между недвижимия имот, в който е построена сградата, където се на намира
ап.19 и посочения в нотариалния акт от 2020г., както и на самия апартамент
поради различно посочени граници за него в двата договора, разлика в
номерацията на складовото помещение. Посочено е, че предварителният
договор няма достоверна дата и е антидатиран.
Преди да разгледа възраженията за нищожност на предварителния
договор на конкретизирани в отговорите и в молбата на „ВМВ Тим“ ЕООД
от 05.03.2024г., депозирана пред въззивиня съд съдът следва да се установи
наличието или липсата на идентичност между имотите, описани в
предварителния договор и този за покупко- продажба от 15.10.2020г. и по
въпроса за датата на сключване на първият от двата. Тя е от съществено
значение, защото е свързана с момента на възникване на кредиторовото
вземане, доколкото той може да е преди или след увреждащата сделка. С оглед
на това ще се преценява съществуването на два фактически състава на чл.135
от ЗЗД- този по чл.135, ал.1 и по чл.135, ал.3 от ЗЗД. Възражението за
антидатиране на документа е от значение за възникване на самото
потестативно право по чл.135 от ЗЗД.
Предварителният договор е частен диспозитивен документ. Съгласно
чл.181, ал.1 от ГПК той има достоверна дата за трети лица от деня, в който е
заверен, или от деня на смъртта, или от настъпване на физическа
невъзможност за подписване на лицето, което е подписало документа, или от
деня, в който съдържанието на документа е възпроизведено в официален
документ, или от деня, в който настъпи друг факт, установяващ по безсъмнен
начин предхождащото го съставяне на документа. В случая Т. Т. и „Айсиент
Консулт“ ООД са страни по предварителния договор като за тях важи
посочената в документа дата. Юридическото лице, на което се
противопоставя документ, съставен с участието на органния му представител,
не е трето лице по смисъла на чл.181 от ГПК. При оспорва на датата на
договора следва да се докаже от купувача, тъй като от това доказване той
11
извлича за себе си благоприятни правни последици. При това оспорване
дружеството не твърди, че предварителният договор е сключен на друга дата,
а не на тази, която е посочена в него. „ВМВ Тим“ ЕООД е трето лице,
приобретател на имота, който не е страна в производството по установяване на
кредиторовото вземане, поради което само по Павловия иск може да защити
правата си като предяви възражение по чл.181 от ГПК. То е трето лице,
черпещо права от лице, подписало документа и те могат да възникнат само
при условие, че дата на възникването им предшества датата на съставяне на
документа. В този смисъл „ВМВ Тим“ ЕООД е трето лице по отношение на
предварителния договор и възражение за антидатиране на предварителния
договор спрямо него може да се установява достоверна дата. Към исковата
молба е представено платежно нареждане от 02.03.2018г., а към отговора на
исковата молба, подаден от „Айсиен Консулт“ ООД е представено копие от
хронологичен регистър от счетоводството му за периода 01.03.2018г. до
31.03.2022г., от които е видно, че на 02.03.2018г. по сметка на дружеството е
постъпила сумата от 86 056, 52 лв. от Т. Т. по фактура № 06/02.03.2018г. Това
обстоятелство не се оспорва от „Айсиен Консулт“ ООД. Това плащане
представлява левовата равностойност на 44 000 евро. Основанието му е
чл.2.3, б. „а“ от предварителния договор, където е предвидено задължение за
купувача да плати сумата на продавача в деня на сключване на
предварителния договор. При анализ на трите документа/ предварителен
договор, платежно нареждане и извлечение от хронологичен регистър/ се
установява, че предварителният договор е сключен най- късно на 02.03.2018г.
и има достоверна дата. Не се доказа в процеса, че той е сключен на друга
дата. Последният не е оспорен по реда на чл.193 от ГПК, поради което е
истински частен диспозитивен документ. / Р № 50276/11.09.2023г. по гр.д. №
4570/21г., ВКС, IV г.о., Р № 221/20.12.2019г. по гр.д. № 2723/18г., ВКС, III г.о.,
Р № 235/04.06.2010г. по гр.д. № 176/10г., ВКС, II г.о., Р № 167/03.07.2018г. по
гр.д. № 4020/17г., ВКС, IV г.о./
Следващото възражение, което следва да бъде разгледано е наличието на
идентичност между имота, предмет на предварителния договор и този на
договора за покупко- продажба, сключен на 15.10.2020г. В този писмен
документ като описание на недвижимия имот, в който е построена сградата,
където се намира ап.19, той е индивидуализиран като УПИ XI за поземлен
имот 1426 от кв.206а, м. „Подуяне- Редута“, гр. София съгласно заповед
12
РД-№–-77/12.03.2013г. на кмета на район „Слатина“. Това описание е по нот.
акт № 162/2008г. В нот. акт № 14/15.10.2020г. недвижимият имот е посочен
като УПИ ХL-1426, кв.206а, м. „Подуяне- Редута“ и с идентификатор
68134.702.1426. И в двата документа като административен адрес на
недвижимия имот е посочена ул. „***“ № 31. При изследва на въпроса за
идентичността на недвижимия имот, в който е построена жилищната сграда,
трябва да се обсъди и нот. акт № 41/24.08.2017г., с който в полза на „ Айсиен
Консулт“ ЕООД, сега „Айсиен Консулт“ ООД, е учредено право на строеж от
собствениците на УПИ ХL-1426, от кв.206А, гр. София, м. „Подуяне-
Редута“, заключенията на техническите експертизи, приети пред двете
съдебни инстанции и останалите събрани по делото писмени доказателства.
Съгласно чл.23 от ЗКИР обект на кадастъра е поземлен имот, който е негова
основна единица. Съгласно чл.26 от същия закон всеки поземлен имот
получава идентификатор. Той е уникален номер, чрез който недвижимият
имот се посочва еднозначно за територията на страната. Структурата и
съдържанието му се определят от Наредба № РД-02-20-3/29.09.2016г. за
структурата и съдържанието на идентификатора на недвижимия имот и
номера на зоната на ограничение в кадастъра. В тази наредба са описани
полетата, образуващи структурата на идентификатора- чл.3 и следващите. В
третото поле на идентификатора е предвидено да се се записва номера на
поземления имот, намиращ се в кадастрален район- чл.5, ал.1 от Наредбата.
Идентификаторът се записва в кадастралния регистър на недвижимите имоти-
чл.8, ал.3 от Наредбата. В съдебно заседание пред въззивния съд, вещото
лице от допусната техническа експертиза е посочило, че планоснимачният
номер на недвижимия имот е единствен, което предпоставя, че няма друг имот
със същия. Арабските цифри в обозначението на УПИ са по кадастралната
основа. Съгласно чл.8 от ЗУТ / редакция към ДВ Бр.62/14.07.2020г./
конкретното предназначение на поземлените имоти се определя от ПУП.
Поземлените имоти се урегулират с улични регулационни линии, които
определят границите със съседните имоти – чл.14, ал.3 ЗУТ. Поземленият
имот получава номер и по ПУП, като урегулиран поземлен имот/ УПИ/ е
отреден за точно определен такъв. По кадастралната карта процесният
недвижим имот е с номер 1426, за който е отраден УПИ ХL. Поради
уникалността на номера по кадастралната карта, за кадастралния район,
респективно за съответната местност по плана на гр. София следва да се
13
приеме, че има идентичност между недвижимия имот, описан в
предварителния договор и този в нотариалният акт № 14/15.10.2020г. В
нотариалният акт за учредяване право на строеж е посочен УПИ ХL-1426 от
кв.206а и заповед № РД-09-77/12.03.2013г., който е свързана с одобряване на
плана за регулация. Заповед № РД-18-138/24.07.2017г. е на Изпълнителния
директор на АГКК и е относима към кадастралната карта, а не към плана за
регулация. Двете заповеди не могат да обосноват извод за липса на
идентичност между УПИ ХI-1426 и УПИ ХL-1426. В графичната част на
визата за проектиране, което представлява извадка от ПУП е посочен УПИ
ХL-1426/л.163/, а в текстовата част е вписан УПИ ХI-1426. Меродавно е
вписването в графичната част, доколкото планът представлява официален
документ по смисъла на чл.179 от ГПК като неразделна част от заповедта , с
която е одобрен по предвидения в закона ред, която също има такъв характер.
С такава номерация/УПИХL-1426/ е вписан поземленият имот и в
изменението на уличната регулация, одобрена със заповед № РД-50-
397/18.06.1995г./л. 164/ Проследяването на регулационния статут на поземлен
имот с № 1426 в одобрения РП с цитираната заповед и одобрения ПУП със
заповед № РД-09-50-335/04.05.2015г./л.163/ за същия имот, води до извод за
идентичност на поземлените имоти, респективно на УПИ, описани в
предварителния договор и в този за покупко- продажба от 15.10.2020г.
Следва да се посочи, че във всички изброени документи, имотът се намира в
кв. 206а, м. „Подуяне – Редута“ и има един и същи административен адрес.
Извършеният анализ на относимите правни норми и писмени доказателства
установяват идентичност между УПИ XI-1426 и УПИ ХL-1426. Изписването
на УПИ ЙI-1426 в предварителния договор е техническа грешка и не води до
извод за липса на идентичност на горните два урегурлирани поземлен имоти.
Без правно значение за спора е УПИ ХI-150, доколкото той се намира в същия
квартал, но на друго място и не е отреден за ПИ с пл. № 1426. Поставената
задача само за УПИ XI от кв.206а е неточна, тъй като в обозначаването на
УПИ се включва и номера на поземления имот по кадастралната основа.
Последната служи за изготвяне на ПУП.
Второто възражение е за липса на идентичност между ап.19, описан в
предварителния договор и този в нотариалния акт от 15.10.2020г.
Апартаментът е самостоятелен обект на право на собственост, който се
индивидуализира с граници и площ. От двете технически експертизи се
14
установява идентичност между ап.19, описан в предварителния договор и в
договора за покупко- продажба от 15.10.2020г. Във втория описанието му е
идентично с това по нот. акт № 41/24.08.2017г. за учредяване право на
строеж. В трите документа ап.19 има едни и същи граници и застроена
площ. При анализ на посочените три документа се установява идентичност
между ап.19, описан в предварителния договор и този, конкретизиран в нот.
акт № 14/15.10.2020г. Това, че в предварителния договор апартаментът се
намира в „Жилищна сграда с надземни паркоместа и гаражи“ , в договора за
покупко- продажба от 15.10.2220г. в „Жилищна сграда с подземни гаражи“ не
рефлектира върху изводът за наличието на идентичност.
При установената идентичност между недвижимия имот и ап.19 в
предварителния договор и в договора за покупко – продажба от 15.10.2020г.,
следва да се разгледат и възраженията за нищожност на предварителния
договор на посочените основания в отговорите на исковата молба, тъй като с
него се засяга активната материална легитимация на ищците и качеството им
на кредитори, произтичащо от него. Първото е за противоречие на
предварителния договор със закона- чл.26, ал.1, пр.1 във вр. с чл.19, ал.2 от
ЗЗД. Според последната норма предварителният договор трябва да съдържа
уговорките относно съществените условия на окончателния договор.
Процесният предварителен договор съдържа всички съществени условия,
които са такива и за окончателния. В случая е поето задължение от страна на
продавача да се прехвърли самостоятелен обект на право на собственост, а не
на идеална част от него. Затова цитираното решение № 3/28.06.2014г. по т.д.
№ 3/14г. на ВКС е неприложимо.
Второто основание за нищожност на предварителния договор от
02.03.2018г. е за заобикаляне на закона-чл.26, ал.1, пр.2 от ЗЗД. Посочено е че
липсва действително намерение за продажба. Конкретизирането на това
основание е свързано с твърдението, че купувачът не се е запознал със
съдържанието на документите, от които продавачът черпи правата си-
нотариален акт за учредяване на право на строеж, скица на имота,
разрешение за строеж, одобрен архитектурен проект и разпределение на етажа
и разположение на самостоятелния обект, таблица за разпределение на
общите части. Заобикалянето на закона като основание за нищожност
установява забрана за постигане с определена сделка на даден правен
15
резултат. В този случай страните искат да постигнат този резултат по друг
начин, с друга сделка, която не е забранена. По делото не се установява, че
сключилите предварителния договор от 02.03.2018г., са искали да постигнат
забранен от закона правен резултат. Сключването на предварителен договор
не е забранено от закона, както и правният резултат, които се цели да бъде
постигнат с него, а именно придобиване на правото на собственост върху
определен недвижим имот. Дали купувачът се е запознал с документите,
установяващи правата на продавача, не рефлектират върху действителността
на предварителния договор.
Третото основание за нищожност на предварителния договор от
02.03.2018г. е, че той е с невъзможен предмет, което ответниците извеждат от
описаната в него индивидуализация на обекта. Невъзможният предмет на
равнозначен на липса на предмет. Невъзможността в предмета може да е
правна или фактическа. Когато е правна, тя може да се установи от самия
договор. Тя може да е фактическа- т.е. предметът да е погинал. В случая, не е
налице правна или фактическа невъзможност на предмета, свързана с
индивидуализацията на самостоятелния обект ап.19 и прилежащото му мазе
в предварителния договор. По делото е установена идентичност между
описанието му в предварителния договор и договора за покупко- продажба
от 15.10.2020г. Този самостоятелен обект на правото на собственост не е
изваден от гражданския оборот съществува физически в действителността.
Предварителният договор не е нищожен поради липса на предмет,
невъзможен предмет./ ТР № 3/28.06.2016г., ОСГК на ВКС/.
Ответниците твърдят нищожност на предварителния договор, като в
молбата от 05.03.3024г., депозирана от „ВМВ Тим“ ЕООД е конкретизирано
това основание. Твърди се, че той прикрива действителната страна по
договора като вместо В. К. привидно е представен „Айсиен Консулт“ ООД.
Договорът не бил сключван с юридическото лице. В хода на процеса не се
установява наличието на персонална симулация, доколкото ясно в
предварителния договор като продавач е посочен „Айсиент Консулт“
ООД/тогава ЕООД/, представлявано от В. К. като негов управителен и законен
представител в отношенията на дружеството пред трети лица. Плащането на
сумата от 44000евро или 86 056, 52 лв. е осъществено по сметка на „Айсиен
Консулт“ ЕООД – платежно нареждане от 02.03.2018г. Непосочването на
16
правноорганизационната форма на дружеството е без правно значение,
доколкото наименованието на дружеството е уникално и не може да има друго
дружество с такава фирма-чл.7, ал.2, изр.2 от ТЗ.
Въззивният съд не следва да разглежда възражението за нищожност на
предварителния договор на основание чл.40 от ЗЗД, защото е направено за
първи път пред него, а не с отговора на исковата молба.
Изложените прави изводи, налагат извод за наличието на първата
предпоставка от фактическия на иска с правно основание чл.135, ал.1 от
ЗЗД, а именно вземане, възникнало преди извършване на увреждащото
действие, което в случая е договорът за покупко- продажба, сключен на
15.10.2020г. От обективна страна с него се намалява имуществото на
длъжника, тъй като от патримониума му излиза недвижим имот. Това
осуетява възможност на ищците Т. да получат правото на собственост върху
недвижимия имот, предмет на правото на собственост или да поискат
сключване на окончателен договор по реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД. Т.е.
доказана е и втората предпоставка на предявения иск, а именно увреждащо
действие от страна на длъжника. Третата предпоставка е свързана със
знанието на договарящите, че с действието си увреждат кредитора. В чл.135,
ал.2 от ЗЗД е установена оборима презумпция за знание за увреждането.
Според нея то се предполага до доказване на противното, ако третото лице е
съпруг, низходящ, възходящ, брат или сестра на длъжник. Не се спори, че
управителите на двете дружества- жалбоподателите са брат и сестра и са били
такива и към 15.10.2020г., което предполага, че със сключването на договора
за покупко- продажба между тях и двамата управители са знаела, че с него се
увреждат правата на кредитора. По смисъла на пар.1, т.1 от ДР на ТЗ,
където е дадено легално определение за понятието „свързани лица“, В. В. и
Р. В.а, управители на двете дружества, попадат в обхвата на тази разпоредба.
Юридическото лице знае за увреждането, ако за това знаят лицата от състава
на неговите органи/ Р № 34/04.05.2022гг. по гр.д. № 1250/21г., ВКС, III г.о./.
Като управители на двете юридически лица управителите са част от органите
им и те имат знание, че със сключването на договора за попукпо- продажба
фактически лишават от възможност ищците да получат процесния недвижим
имот, респективно да пискат сключване на окончателен договор. С това
правно действие те са ги увредили. За оборване на презумпцията, установена
17
в чл.135, ал.2 от ЗЗД, ответниците се позовават на търговски отношения
между тях, датиращи преди сключване на предварителния договор на
02.03.2018г. В тази връзка е представен договор за възлагане на правни и
фактически действия/Комисионен договор/ от 16.01.2017г., сключен между
двете дружества и протокол към него от 08.01.2020г. От тях се установява, че
„ВМВ Тим“ ЕООД е поело задължението за изграждане и въвеждане в
експлоатация на „Жилищна сграда с подземни гаражи“ в УПИ ХL-1426,
кв.206а срещу възнаграждение. С протокола от 08.01.2020г. е установена
стойността на СМР по изграждане на сградата в груб строеж за периода
02.12.2018г. до 30.11.2019г. в размер на 200 000лв. А общата им стойност е
440 000лв. Установено е, че 240 000лв. не е платена от „Айсиен Консулт“
ООД на „ВМВ Тим“ ЕООД. Затова е предвидено да се учреди договорна
ипотека върху конкретни имоти, служещи като обезпечаване на вземането на
комисионера. Тези отношения между ответните дружества не могат да оборят
презумпцията за знание, установена в полза на кредитора в чл.135, ал.2 от
ЗЗД. Развилите се търговски отношения между ответните дружества не
променят увреждащия характер на договора за покупко- продажба от
15.10.2020г., нито, че като свързани лица управителите им не са знаели, с него
увреждат Т..
Поради изложеното въззивният съд приема, че предявеният иск с правно
основание чл.135, ал.1 от ЗЗД е основателен и доказан .
Обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора в полза на жалбоподателите не следва да се
присъждат разноски.
В полза на ответниците по жалбата се дължат разноски за адвокатско
възнаграждение на основание чл.78 от ГПК в размер на 4000 лв. съгласно
договор за правна услуга от 23.10.2024г. Процесуалният представител на
„ВМВ Тим“ ЕООД е направил възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение по чл.78, ал.5 от ГПК. При обсъждането му съдът трябва да
съобрази фактическата и правна сложност на делото, наличието на
задължителна практика, която рефлектира върху правната сложност, както и
вложените усилия от процесуалния представител за защита правата на
упълномощителите като страни в процеса. /т.3 от ТР № 6/06.11.2013г. на
ОСГТК на ВКС/ В тази връзка следва да се вземе предвид, че пред въззивния
18
съд са събирани нови доказателства, което се отразява на фактическата
обстановка. Процесуалният представител на Т. е депозирал писмена молба, с
която е поставил въпроси към техническата експертиза, както и писмено
становище / 18.03.2024г./ по молбата – уточнение, депозирана от „ВМВ Тим“
ЕООД. Адвокатското възнаграждение не може да бъде обидно ниско и да не
съответства на вложеното количество и качество труд от страна на адвоката.
От друга страна то е съобразено с Наредба № 1/2004г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения и дори е под минимума, предвиден в
нея. В този случай съдът съобрази и Решение на СЕС от 25.01.2024г. по дело
С-438/22. Видно от представени договор за правна услуга от 23.10.2024г. е, че
адвокатското възнаграждение е заплатено и той служи като разписка за
плащането му. Заплатеното и претендирано като разноски адвокатско
възнаграждение не е в прекомерен размер. Направеното възражение е
неоснователно.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 3573 01.07.2023г. на СГС, ГО, 20 състав,
постановено по гр.д. № 13600/21г.
ОСЪЖДА „Айсиен Консулт“ ООД, ЕИК *********, гр. София, ул.
„Камен Андреев“ № 24, офис 405 и „ВМВ Тим“ ЕООД, ЕИК *********, гр.
София, ул. „Любляна“ № 46, ет.11 и със съдебен адрес: гр. София, ул.
„Алабин“ № 36, ет.2 чрез адв. С. А. да заплатят на Т. Г. Т., ЕГН ********** и
Ч. Л. Т., ЕГН ********** и със съдебен адрес: гр. София, ул. „ Любляна“ №
34, вх. А, ет.6, ап.34 чрез адв. Б. Д. сумата от 4000лв. / четири хиляди лева/
разноски по делото пред САС.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
съобщението до страните.
Председател: _______________________
Членове:
19
1._______________________
2._______________________
20