РЕШЕНИЕ
№ ……...…/............2020 г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в
публично съдебно заседание на двадесет и девети май две хиляди и двадесета
година в състав:
СЪДИЯ: ТОНИ
КРЪСТЕВ
при участието на секретаря Мая Иванова,
като разгледа докладваното от съдията търговско дело № 1069
по описа за 2019 г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по
делото е образувано по обективно съединени в условие на евентуалност
установителни искове, предявени от Ж.М.Ж. срещу "Уникредит Булбанк"
АД за прогласяване на нищожност на договор за ипотека, обективиран в нотариален
акт № 127, том I, peг. № 2216, дело № 99 от 14.05.2007 г. по описа на нотариус
peг. № 484 на НК, в частта, в която Ж.М.Ж. е учредил договорна ипотека върху
партерен етаж от двуфамилна жилищна сграда, представляваща самостоятелно
жилище, находящо в град Варна, район Приморски, ***, за обезпечаване вземането
на "Уникредит Булбанк" АД от Д.Ж.М., произтичащо от Договор за банков
кредит № 6691 от 14.05.2007 г., поради противоречие със закона – чл. 167, ал. 2
и 3 и чл. 170 от ЗЗД, тъй като ипотекарният длъжник не е бил собственик на
ипотекирания имот и е налице неизвестност относно личността на собственика,
ипотекираният имот не е съществувал поединично определен и е налице
неизвестност за тъждеството на същия, евентуално, поради липса на основание
или, евентуално, поради невъзможен предмет на ипотечния договор, като е
предявено и искане да бъде постановено заличаване на описаната по-горе
договорна ипотека, в частта, предмет на предявените искове.
Твърди се в
исковата молба, че на 14.05.2007 г. ищецът е учредил договорна ипотека върху
партерен етаж от двуфамилна жилищна сграда, представляваща самостоятелно
жилище, построена в имот пл. № 1508 по КП на „Свети - Никола - Акчелар",
VI част, местност „Траката", в землището на град Варна. Строителството на
сградата било започнато през 1980 г. като до март 1981 била изградена монолитна
постройка за подслон, съхранение на инвентар и селскостопанска продукция с площ
от 35 кв.м. върху общински имот, представляващ овощна градина. В последствие в
периода от март 1982 г. до 1982 г. върху завършената постройка бил изграден и
втори етаж.
На 21.08.2000 г. с
нотариален акт за собственост № 72, том I, peг. № 5823, дело № 510 от 2000 г.
по описа на нотариус А. Г. ищецът заедно със З. В. били признати за собственици
при равни части на двуфамилна жилищна сграда в описания имот и на същата дата –
21.08.2000 г. по силата на договор за доброволна делба, вписан като акт № 67,
том IX, вх. peг. № 8482 от 22.08.2000 г. на Служба вписвания - град Варна
ищецът получил в дял и придобил изключителна собственост върху партерния етаж
от сградата.
Ищецът твърди, че
при сключването на договора за ипотека, в частта, касаеща партерния етаж, е
била налице правна невъзможност на престацията. Това свое твърдение, ищецът
обосновава с подробно изложени доводи за нарушаване на нормативните изисквания
към законността на строежите, в частност липса на разрешение за строеж и липса
на протокол на общинската /районната/ администрация, установяващ завършване на
сградата в груб строеж, от който момент възникват правно изградената сграда или
отделни части от нея, в това число партерния етаж. Твърди, че сградата не е
била заснета и нанесена в кадастралната карта и регистри. Поддържа, че
жилищната сграда, включително и партерен етаж от нея към датата на договорната
ипотека не са съществували правно, тъй като са представлявали „незаконен
строеж". Затова счита, че е било правно невъзможно и недопустимо
партерният етаж да бъде предмет на договорната ипотека.
На следващо място ищецът
поддържа, че спорната постройка не представлява самостоятелен обект по смисъла
на закона и че партерният етаж не отговаря на изискванията за самостоятелно
жилище, а е функционално и конструктивно свързан с основната жилищна сграда.
Предвид обстоятелството, че партерният етаж не може да бъде предмет на
самостоятелно право на собственост, счита, че не е могъл да бъде и предмет на
договора за ипотека. Счита, че договорът за доброволна делба в частта, касаеща
„партерен етаж", се явява нищожен на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД поради
противоречие с материалния закон, в това число чл. 39, ал. 2 от ЗС, чл. 62, ал.
1 от ЗТСУ, чл. 181, ал. 2 от ЗУТ.
Твърди, че е
налице неизвестност за тъждеството на партерния етаж, поради несъответствие в
описанието на имота и действителното му състояние, с което е нарушена нормата
на чл. 170 от ЗЗД и имота не е поединично определен по правилото на чл. 166,
ал. 2 от ЗЗД. Счита, че предпоставките за изповядването на нотариален акт за
прехвърляне на собственост са предпоставки и за извършването на нотариален акт
за учредяване на ипотека, като обектът не е бил индивидуализиран в достатъчна
степен, тъй като не е бил нанесен в кадастралния план и в договорната ипотека
не е бил описан и по данни от представена схема на самостоятелен обект в
сграда. Сочи, че отделните етажи дори и към настоящия момент не са самостоятелни
обекти, за да се приеме, че партерния етаж би могъл да бъде предмет на сделка,
в частност договорна ипотека. Счита, че нищожността на договора за делба в
частта, касаеща партерния етаж, влече нищожност и на ипотечния договор, касаещ
партерния етаж.
В срока по чл.
367, ал. 1 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба, в който излага
становище за недопустимост и неоснователност на предявения иск. Възразява, че
към датата на изповядване на ипотеката за процесния имот не е имало одобрена
кадастрална карта, както и че сградата е била построена и реално е съществувала
и строежът е търпим по смисъла на § 127 ал.1 от ЗУТ. Възразява, че
представените при учредяване на ипотеката актове за собственост са валидни и
удостоверяват правото на собственост на ищеца върху процесния имот и че
нотариалният акт за договорна ипотека не може да се оспорва преди да са
оспорени предходните актове за собственост, от което ищецът няма правен
интерес. Оспорва въобще възможността в настоящото производство да се обори
предходен нотариален акт, тъй като ответникът „Уникредит Булбанк" АД не е
страна по документите доказващи правото на собственост на Ж.М.Ж.. Твърди, че
към 06.06.2000 г. сградата е била нанесена в кадастъра. Възразява, че
партерният етаж отговаря на изискванията за самостоятелен обект – жилище като
се позовава на описание, извършено в експертна оценка по повод отпускане на
обезпечения с ипотеката кредит. Сочи, че е възможно в кадастралната карта да не
са нанесени отделни самостоятелни обекти, но това не означава че същите обекти
не са самостоятелни или че не съществуват. Счита, че ищецът не е изложил мотиви
за оспорване на договорната ипотека поради някакъв вид несъответствие с
документите или недостатъчно описание на ипотекирания имот или друг вид
нарушение на нормативна уредба действаща към деня на учредяване на договорната
ипотека. Представените писмени документи с исковата молба касаят именно
съществуването на самостоятелен обект ипотекиран в полза на банката и то лично
от ищеца. Представените документи за собственост не касаят ответника, доколкото
„Уникредит Булбанк" АД не е страна по тях. Същите не са отменени по
съдебен ред. По същество моли за отхвърляне на предявения иск и присъждане на
разноски по делото.
Ищецът е депозирал
в срока по чл. 372 от ГПК допълнителна искова молба, с която е изменил
предявения иск като е прибавил нови основания за твърдяната нищожност –
противоречие със закона – чл. 167, ал. 3 от ЗЗД, и липса на основание. Твърди,
че ипотеката в обжалваната част е учредена от несобственик, т.е. върху имот,
който към момента на вписването й не принадлежи изцяло на лицето, в чиято
тежест тя се учредява, поради което е недействителна по аргумент на чл. 170 от ЗЗД във връзка с чл. 26, ал. 1 от ЗЗД поради противоречие със закона и на
основание чл. 26, ал. 2 от ЗЗД поради невъзможен предмет и липса на основание. Не
оспорва обстоятелството, че към датата на учредяване на договорната ипотека по
отношение на процесния имот не е била налице влязла сила заповед за одобрение
на кадастрална карта и кадастрални регистри, но сочи, че към датата на
завършване на строителството на процесната сграда също е съществувало изискване
тя да бъде нанеса в единния кадастър.
В представен
допълнителен отговор ответникът поддържа изложените доводи и възражения.
В съдебно
заседание ищецът чрез процесуалния си представител поддържа исковете и моли за
присъждане на разноски. Представя писмена защита.
Варненски окръжен съд, като прецени събраните по
делото доказателства и ги обсъди във връзка с доводите на страните, приема за
установено от фактическа страна следното:
Видно от приетия като доказателство по делото
нотариален акт № 160, том I, peг.№ 1155, дело № 314 от 1999 г., на 19.04.1999 г. ищецът Ж.Ж. е
придобил по силата на договор за дарение ½ идеална част от дворно място,
цялото с площ от 570 кв. м., представляващо имот пл. № 1508, находящо се в гр.
Варна, Район „Приморски“, местност „Траката“ при граници: път, имот пл. № 1509,
имот пл. № 1501, имот пл. № 1506.
На 21.08.2000 г. с нотариален акт № 72, том
I, peг.№ 5823, дело № 510 от 2000 по описа на нотариус А. Г., ищецът и З. В. били признати за собственици при равни
части на двуфамилна жилищна сграда на два етажа, всеки от които представлява самостоятелно
жилище, със застроена площ от 47,17 кв.м., състояща се от партерен етаж,
включващ спалня, хол, килер и баня-тоалет и надпартерен етаж, включващ спалня,
хол, килер, кухня, баня-тоалет и балкон, построена в собственото им дворно
място, находящо се в гр. Варна, местност „Траката“ и представляващо имот пл. №
1508 по КП на „Свети Никола – Акчелар", VI част, с площ от 570 кв. м. При
изготвянето на акта са представени два нотариални акта, единият от които
посоченият по-горе н.а. № 169/1999 г., скица изх. № 168/06.062000 г. на ПК – Варна
и удостоверение за данъчна оценка.
На същата дата – 21.08.2000
г., ищецът и З. В. сключили Договор за доброволна делба № 167, том IX,
вх. peг.№ 8482 от 22.08.2000 г. на Служба вписвания, по силата на който страните се договорили да прекратят съсобствеността
върху описаната в констативния нотариален акт жилищна сграда и ищецът получил в
собственост партерния етаж, а З. В. – надпартерния етаж на сградата. Към
договора е приложена скица № 168 от 06.06.2000 г. на Поземлена комисия – гр.
Варна (л. 166), от която е видно, че в ПИ пл. № 1508 съществува изградена
двуетажна масивна жилищна сграда.
С нотариален акт
за учредяване на договорна ипотека № 127, том I, peг. № 2216, дело № 99 от
14.05.2007 г., ищецът учредил в полза на ответника „Уникредит Булбанк" АД
ипотека върху „партерен етаж от двуфамилна жилищна сграда, представляващ
самостоятелно жилище“, находящо се в гр. Варна, местност „Траката", ул. 1-
ва № 43, със застроена площ от 47.17 кв.м., както и една втора идеална част от
поземления имот, в който е построено
жилището, съставляващо имот № 1508 по КП на Приморски парк /м. „Долна
Трака"/, при граници: път, ПИ №№ 1509, 151, 1501 и 1506.
В приетата като
доказателство по делото и описана в ипотечния акт скица № 859 от 24.04.2007 г., издадена от
Община Варна, отдел „Кадастър и регулация“, ПИ пл. № 1508 е
показан като незастроен. В скицата като документ за собственост заедно с
нотариален акт № 160/1999 г. е описан и договорът за доброволна делба от 2000
г.
Видно от скица на поземлен имот № 15-455580 от
20.10.2015 г., издадена от АГКК, ПИ пл. № 1508 е
нанесен в кадастъра с идентификатор 10135.2566.59 като в имота съществува
построена една сграда. От представената електронна извадка от АГКК (л.21) е
видно, че понастоящем сграда с идентификатор 10135.2566.59.1, е нанесена в
кадастралната карта и кадастралните регистри като „Жилищна сграда -
еднофамилна, брой етажи 2, застроена площ 54 кв. м.“, съгласно Заповед за
одобрение на КККР № РД-18-92/14.10.2008 г.
Видно от
представените по делото писма от кмета на Район „Приморски" - Община Варна и от директора на УЧРАУ при Община Варна (л. 17, 18, 126, 162, 163), в общинската
администрация не са налице данни за процесния ПИ пл. № 1508 да са издавани
разрешение за строеж или позволителен билет, акт за узаконяване или
удостоверение за търпимост, както и да е постъпвал за одобрение архитектурен
проект за делба на съществуваща жилищна сграда, както за бившите, така и за
настоящите собственици на имота.
От приетото по
делото заключение на вещо лице по допуснатата СТЕ, неоспорено от страните,
което съдът изцяло кредитира като компетентно и безпристрастно, се установява,
че жилищната сграда, в която се намира процесният партерен етаж, е изградена в
имот с идентификатор 10135.2566.59 по кадастралната карта на СО „ Долна трака
566", гр. Варна. Сградата се състои от два етажа – полуподземен и надземен.
Процесният „партерен етаж" представлява полуподземен етаж по смисъла на §
5, т. 49 от ДР на ЗУТ. Таванът на етажа е разположен на 1,08 м над средно прилежащото
ниво, определено от западната и източна фасади. Светлата височина на етажа е
2,35 м. Въз основа на проверените книжа и документи в общинската администрация
вещото лице е заключило, че се касае за вилна сграда изградена преди 1990 г.
Вещото лице е извършило съпоставка на техническите характеристики на партерния
етаж с действащата нормативна уредба към датата на сключване на договора за
доброволна делба – Закон за териториално и селищно устройство (в сила до 30.03.2001
г.) и Наредба № 5 от 17.05.1995 г. за правила и норми по териториално и селищно
устройство, и е достигнало до извода, че към 21.08.2000 етажът не представлява
самостоятелно жилище, тъй като не е отговарял на изискванията на Наредба № 5 от
17.05.1995 г. за правила и норми по териториално и селищно устройство. Посочено
е, че липсва помещение с предназначение „кухня (кухненски бокс)", височината
на етажа е 2,35 м, при минимална допустима височина 2,50 м., помещенията не са обединени
териториално и функционално. Към датата на договора за ипотека 14.05.2007 г.
процесният партерен етаж на двуетажната сграда отново не е притежавал
характеристиките на самостоятелен обект – жилище, според действащите към този
момент нормативни изисквания, тъй като помещенията не са функционално и
пространствено обединени в отделен обект – „жилище" със самостоятелен вход,
височината на етажа е 2,35 м, която не отговаря на изискването на чл. 72, ал. 3
от Наредба 7 за височина на жилищен етаж от 2,60 м., помещенията не са били
обединени териториално и функционално с общ вход и съответните комуникационни
площи за функционалното им обвързване.
На база на
отправени официални запитвания и извършена проверка в архивите на общинската
администрация вещото лице е установило, че към датата на сключване на договора
за доброволна делба — 21.08.2000 г. не са налични данни за издадени строителни
книжа за жилищната сграда –разрешение за строеж, акт за узаконяване или
удостоверение за търпимост, няма
регистрирани заявления за одобряване на архитектурен проект за делба за
процесната сграда, респ. не е бил налице одобрен архитектурен проект за
обособяване на партерния етаж на процесната двуетажна жилищна сграда в
самостоятелен обект, съгласно изискванията на чл. 62, ал. 1 от ЗТСУ.
При така установената фактическа обстановка съдът формира
следните правни изводи:
Не е спорно в
теорията и съдебната практика, че лицето, което не е длъжник в материалното
правоотношение, но е длъжно да търпи изпълнение върху своето имущество, защото
е дало реално обезпечение за чужд дълг, може да оспори с иск обезпечителната
сделка (Решение № 173 от 18.07.2019 г. на ВКС по гр. д. № 2906/2018 г., IV г.
о., ГК). В настоящия случай ищецът се е задължил да отговаря за чужд дълг
посредством предоставяне на реално обезпечение – ипотека върху
недвижим имот, поради което има правен интерес да предяви исковете, предмет на
настоящото дело.
Първият от
обективно съединените искове е с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД – нищожност на договора поради противоречие със закона, във вр. с чл. 167,
ал. 2 и ал. 3 от ЗЗД – липса на индивидуализация на имота и учредяване на
ипотека от несобственик, и чл. 170 от ЗЗД – неизвестност за тъждеството на
имота.
Учредяването на
ипотеката е недействително при наличие на някои от посочените в чл. 170 от ЗЗД
основания. Договорните ипотеки могат да са недействителни (нищожни) и на
основанията по чл. 26 от ЗЗД.
Не при всяко
нарушение на императивни правни норми договорът противоречи на закона. Той
противоречи на закона само когато неговото основание (причина) противоречи на
закона или предметът му е забранен, т. е. когато неговият резултат
(приложението на правните му последици) противоречи на закона.
Съгласно чл. 166,
ал. 2 от ЗЗД ипотека може да се учреди само върху поединично определени имоти и
за определена парична сума. Цитираната разпоредба закрепва правилото за т.нар.
специалност на ипотеката – тя се отнася винаги за конкретен имот и обезпечава
конкретно вземане. Нарушаването на законовото изискване имотът, предмет на
ипотеката да е поединично определен, има за последица закрепената в чл. 170 от ЗЗД нищожност на ипотеката поради неизвестност за тъждеството на имота.
Наред с тези
изисквания за валидност на ипотеката чл. 167, ал. 3 от ЗЗД предвижда, че
ипотека може да се учреди само върху имот, който принадлежи на лицето, в чиято
тежест тя се учредява. Ако последната е учредена върху имот, който към момента
на вписването й не принадлежи на лицето, в чиято тежест тя се учредява, тя е
недействителна по аргумент и на основание чл. 170 от ЗЗД. По този въпрос е
налице константна съдебна практика (решение № 2893/28.11.1956 г. по гр. дело №
1352/1956 г. на IV-то гр. отд. на ВС, решение № 1029/14.07.1999 г. по гр. дело
№ 337/1999 г. на V-то гр. отд. на ВКС, решение № 983/22.10.2007 г. по гр. дело
№ 1025/2006 г. на I-во гр. отд. на ВКС, решение № 98/15.03.2011 г. по гр. дело
№ 659/2010 г. на III-то гр. отд. на ВКС, решение № 553 от 20.12.2011 г. на ВКС
по гр. д. № 1166/2011 г., IV г. о., ГК).
При учредяване на
процесната ипотека ищецът се е легитимирал като собственик на партерен етаж, представляващ самостоятелно жилище в двуфамилна жилищна сграда
на два етажа, с нотариален акт за дарение от 19.04.1999 г. и
договор за доброволна делба от 21.08.2000 г. Видно от нотариалния акт за
дарение, същият има за предмет само поземлен имот, но не и построената в същия
сграда. Договорът за доброволна делба се предхожда от издаден на същата дата – 21.08.2000 г. – констативен
нотариален акт за собственост, с който ищецът и З. В. са били признати за
собственици при равни части на двуфамилна жилищна сграда на два етажа, всеки от
които представлява самостоятелно жилище, изградена в
поземления имот, предмет на дарението от 1999 г.
Съгласно
приложимата към момента на сключване на договора за доброволна делба от
21.08.2000 г. нормативна уредба, доброволна делба на съсобствена сграда или
жилище може да се извършва и правни сделки за прехвърляне на реално определени
части от сгради или жилища могат да се сключват само ако обособените дялове или
части отговарят на одобрен за това архитектурен проект. Това се удостоверява от
специализираните органи на общинската администрация. (чл. 62, ал. 1 от ЗТСУ).
Следователно,
нотариусът не е компетентен да удостоверява обстоятелството, че реални части от
сграда притежават качество на обособени жилищни или с друго предназначение
обекти. Извършената в този смисъл констатация в издадения нотариален акт не се
ползва с материална доказателствена сила. Констатацията на нотариуса, че
сградата е двуфамилна и се състои от два самостоятелни жилищни обекта може да
бъде оспорена, каквото оспорване в случая е извършено от ищеца, който носи и
доказателствената тежест (подобно на оспорване на признато от нотариус право на
собственост – ТР № 11 от 21.03.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 11/2012 г., ОСГК).
Безспорно се
установи, че за двуетажната сграда липсват издадени строителни книжа, а към
датата на извършване на делбата не е съществувал одобрен архитектурен проект за
обособяване в построената сграда на два самостоятелни жилищни обекта, както и
че към онзи момент партерният етаж от сградата не е отговарял на нормативните
изисквания за самостоятелно жилище. Макар разпоредбата на чл. 62, ал. 1 от ЗТСУ
да има императивен характер, неспазването на изискването за одобрен
архитектурен проект няма за последица нищожност на делбата, тъй като
извършеното от съсобствениците действие не преследва противоправен резултат и
съдържанието на сделката по предположение е правомерно. Поради незавършеност на
фактическия състав на сделката, изразяваща се в липса на административноправния
елемент – одобрен архитектурен проект, не е настъпил вещноправният ефект на договора
за доброволна делба и страните не са придобили самостоятелно право на
собственост върху отделните етажи на сградата (ТР № 3 от 28.06.2017 г. на ВКС
по тълк. д. № 3/2014 г., ОСГК).
Това положение се
е запазило и към момента на учредяване на договорната ипотека – 14.05.2007 г., тъй
като и към тази дата, не е бил изготвен и одобрен инвестиционен проект за
отделянето чрез договора за доброволна делба в индивидуална собственост на реално
определена част, който да бъде реализиран при спазване на строителните правила
и норми. Видно и от действащата кадастрална карта, в която е нанесена двуетажна
еднофамилна жилищна сграда, същото е положението и към настоящия момент.
Следователно, към
датата на сключване на ипотечния договор не е съществувал описания в нотариален
акт № 127 от 14.05.2007 г. самостоятелен обект „партерен етаж от двуфамилна
жилищна сграда, представляващ самостоятелно жилище“, а ищецът не бил индивидуален
собственик на така описания имот.
Съгласно
константната и непротиворечива съдебна практика, ако в ипотечният акт е
записано, че ипотеката разпростира своето действие и върху бъдещите приращения
на имота, индивидуализирани съгласно одобрени архитектурни проекти и разрешение
за строеж, се приема че е спазено изискването за специалност на ипотеката и
същата разпростира действието си и върху това, което ще бъде построено върху
земята съгласно одобрените архитектурни проекти.
Предмет на процесната
ипотека е съвкупност от помещения, която към момента на вписване на
обезпечението, не притежава характеристиките на една отделна недвижима вещ –
жилище. Учредяването на ипотека върху правно необособена като самостоятелен
обект част от имот и при липса на одобрен архитектурен проект за обособяване на
реалната част, противоречи на изискването на закона имотът, предмет на
ипотеката, да е поединично определен и ипотекарният длъжник да е собственик на
същия към момента на учредяване на ипотеката. Налице е неизвестност за
тъждеството на имота, тъй като към момента на учредяване на ипотеката
партерният етаж не съществува като отделна недвижима вещ, както и не съществува
одобрен архитектурен проект, при изпълнението на който обособена вещ –
самостоятелен обект на право на собственост, да възникне в бъдещ момент.
Този извод не се
променя от правилото на § 16, ал. 1 от
ПР на ЗУТ, съгласно което строежи, изградени до 7 април 1987 г., за които няма
строителни книжа, но са били допустими по действащите подробни
градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на
извършването им или съгласно този закон, са търпими строежи, не подлежат на
премахване и забрана за ползване и могат да бъдат предмет на прехвърлителна
сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени да
одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими.
Обстоятелството, че изградената двуетажна вилна сграда би била търпим строеж не
води до извод за съществуване на самостоятелен обект – жилище на целия партерен
етаж.
Тъй като законът забранява
ипотеката да има за предмет реална част от недвижима вещ, т.е. нещо различно от
поединично определен имот, и доколкото не се касае за бъдеща вещ, обособена
индивидуално посредством одобрен архитектурен проект, със сключването на
процесния договор за учредяване на ипотека се постига резултат, който
противоречи на закона – предмет на ипотеката да бъде реална част от недвижим
имот, която не е изключителна собственост на ипотекарния длъжник.
Налице са пороци
на сделката, които изрично са предвидени в закона като основание за недействителност
на ипотеката. Конверсия на недействителната сделка в случая е невъзможна, тъй
като от съдържанието на ипотечния договор не може да се извлече воля на
страните ипотеката да обхване ½ идеална част от цялата двуетажна жилищна
сграда (така М. М., "Ипотеката", изд. "Сиби", 2008 г., стр.
141). Конверсия би била приложима, ако предмет на ипотеката беше цялата
двуетажна жилищна сграда. В този случай ипотеката би обхванала притежаваната от
ипотекарния кредитор ½ идеална част от сградата и би била недействителна
за останалата ½ ид.ч., която е собственост на трето лице (Решение № 147
от 21.06.2019 г. на ВКС по гр. д. № 3400/2018 г., III г. о., ГК, обратно Решение
№ 114 от 21.04.2016 г. на ВКС по гр. д. № 4370/2015 г., IV г. о., ГК, според
което сделката е изцяло нищожна). В случая, обаче, ипотеката не би могла да
бъде действителна за ½ идеална част от правно необособена недвижима вещ
– партерен етаж от двуетажна жилищна сграда, който не представлява
самостоятелен обект. Освен това, ако се приложи конверсия, ипотеката би засегнала
правата на третите лица, които се доверяват на извършеното в имотния регистър
вписване, според което вторият етаж на съществуващата сграда е собственост на
трето лице и не е обременен с учредената ипотека. Последващ приобретател на
втория етаж в сградата няма възможност да установи наличието й по персоналната
партида на вписания собственик на етажа.
От изложеното
следва, че искът за прогласяване на нищожност на процесния договор за
учредяване на ипотека поради противоречие със закона – чл. 167, ал. 2 и 3 и чл.
170 от ЗЗД, е основателен и следва да бъде уважен. При уважаване на главния иск
съдът не дължи произнасяне по съединените при условие на евентуалност искове за
прогласяване на нищожност на договора поради липса на основание и поради
невъзможен предмет.
Отговорност за разноски:
С оглед на изхода от спора, на осн. чл. 78, ал. 1
от ГПК на ищеца се следват разноски в общ размер 3 276,83 лева, от които
777,00 лева разноски по допускане на обезпечение на бъдещ иск, сторени по
ч.гр.д. № 974/2019г. по описа на ВОС и 2 499,83 лева съдебно-деловодни
разноски в настоящото производство, съгласно представен списък по чл. 80 от ГПК
и доказателства за извършването им.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ПРОГЛАСЯВА нищожността на договора, сключен между Ж.М.Ж.,
ЕГН **********, постоянен адрес: *** и "Уникредит Булбанк" АД, със
седалище и адрес на управление: град София, район Възраждане, площад
"Света Неделя" № 7, ЕИК *********, за учредяване на договорна
ипотека, сключен с нотариален акт № 127, том I, peг. № 2216, дело № 99 от
14.05.2007 г. по описа на Н. Д. – нотариус с район на действие Варненски районен
съд, вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 484, вх. peг. № 12 603 от
14.05.2007 г., акт № 164, том IX, дело № 9294 по описа за 2007 г. на Служба по
вписванията – град Варна, в частта, с
която Ж.М.Ж. е учредил договорна ипотека върху партерен етаж от жилищна сграда,
находяща се в град Варна, район Приморски, ***, със застроена площ от 47,17 кв.
м., състоящ се от: спалня, хол, килер, баня-тоалет, построен в поземлен имот №
1508 по КП на „Приморски парк" /местност „Долна Трака"/ при граници:
път и ПИ №№ 1509, 151, 1501 и 1506, за обезпечаване вземането на
"Уникредит Булбанк" АД от Д.Ж.М., произтичащо от Договор за банков
кредит № 6691 от 14.05.2007 г., на основание чл. 26, ал. 1, пр. първо ЗЗД, във
вр. чл. 167, ал. 3 и чл. 170 ЗЗД.
ПОСТАНОВЯВА заличаване
на договорна ипотека, вписана в книгите за вписвания при Служба по
вписванията – гр. Варна, вх. peг. № 12 603 от 14.05.2007 г., акт № 164, том IX,
дело № 9294 по описа за 2007 г., в частта, с която Ж.М.Ж. е учредил договорна ипотека върху
партерен етаж от жилищна сграда, находяща се в град Варна, район Приморски, ***,
със застроена площ от 47,17 кв. м., състоящ се от: спалня, хол, килер,
баня-тоалет, построен в поземлен имот № 1508 по КП на „Приморски парк"
/местност „Долна Трака"/ при граници: път и ПИ №№ 1509, 151, 1501 и 1506,
за обезпечаване вземането на "Уникредит Булбанк" АД от Д.Ж.М.,
произтичащо от Договор за банков кредит № 6691 от 14.05.2007 г., на основание чл.
179, ал.1 пр. второ от ЗЗД.
ОСЪЖДА "Уникредит
Булбанк" АД, град София, площад "Света Неделя" № 7, ЕИК
*********, ДА ЗАПЛАТИ на Ж.М.Ж., ЕГН
**********, постоянен адрес: ***, сумата 3 276,83
лева съдебно-деловодни разноски в производството по настоящото дело пред
ВОС, както и в производството по ч.гр.д. № 974/2019г. по описа на ВОС, на осн.
чл. 78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи
на обжалване пред Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: